離婚・男女問題

弁護士監修記事 2018年10月01日

離婚するときにローンが残っていない不動産を財産分与する方法

結婚している間に貯めた預金や、手に入れた不動産、車などの財産は、一方の名義になっているような場合でも、夫婦が共同で所有する財産(共有財産)と考えられています。 そのため、離婚するときは、それらの財産を一定の割合で分けるよう、配偶者に要求することができます(財産分与)。 ローンが残っていない不動産についてはどのように分ければよいのか、詳しく解説します。

目次

  1. 離婚するときに不動産を分ける方法
  2. まずは、不動産を売ったらいくらになるかを算出する
    1. 1.不動産を売る場合
    2. 2.どちらかが不動産を所有する場合
  3. 2分の1ずつ分けることに納得できない場合
    1. 1.不動産取得の貢献度に応じた金額を分け合う
    2. 2.評価額に共有財産から支払った割合をかけて出た額を分け合う

離婚するときに不動産を分ける方法

alt 結婚している間に手に入れた不動産は、夫婦の共有財産となります。そのため、離婚する際は、一定の割合で分けるよう、配偶者に要求することができます。財産分与といいます。 一般的には、その財産を得るための夫婦の貢献度はそれぞれ50%と考えて、2分の1ずつ現金を分け合うことが実務上の運用となっています(「2分の1ルール」などと呼ばれています)。 不動産が配偶者の名義だったとしても、結婚後に取得したのであれば、共有財産と考えられるため、財産分与を求めることができます。 以下のような方法で分けることが一般的です。

  1. 不動産を売ってお金に変え、売却にかかった経費を差し引いて現金で分ける
  2. どちらかが不動産を所有し、一方に評価額の半額(あるいは、貢献度に応じた金額)にあたる現金を渡す

具体的にどうすればよいのか、それぞれの方法を詳しく解説します。

まずは、不動産を売ったらいくらになるかを算出する

alt 1と2に共通するステップとして、まずは、不動産を売った場合の価値(評価額)を算出します。評価額とは、不動産を金銭的な価値に換算した場合の金額のことです。 算出するときは、不動産業者や不動産鑑定士などの専門家に査定を依頼しましょう。不動産業者の簡易査定であれば無料でできます。 業者によって評価額が異なる場合があるため、複数の業者から相見積りを取り、その中間値をもとに話合いを進めることを検討してもよいでしょう。 評価額を算出したら、1と2のどちらの方法で分けるかを選びます。どちらを選ぶかによってその後のプロセスが変わります。

1.不動産を売る場合

1の方法の場合、不動産の評価額から、仲介手数料や印紙税、登記費用といった売却経費を差し引いた金額を、夫婦で現金で分け合います。

2.どちらかが不動産を所有する場合

たとえば、マンション(評価額1200万円)の名義人である配偶者が、離婚後もそのマンションに継続して住み続けたいと考えているケースで考えてみましょう。 この場合、あなたは配偶者に対して、評価額の一定割合を支払うよう要求することができます。分与の割合を2分の1とすると、600万円を支払ってもらうことができます。 ただし、マンションを売却していないため、離婚する際に一括して600万円を支払ってくれるとは限りません。 場合によっては、分割払いなどの方法も話し合っておく必要があります。話し合った支払い方法などは、離婚協議書に記載しておきましょう。 反対に、あなたがマンションに住み続けることを希望しているような場合は、配偶者の名義から、あなたの名義に、マンションの名義を変更する必要があります。

2分の1ずつ分けることに納得できない場合

alt 「結婚前からためていた貯金をローンの頭金にあてた」「親に頼んで金銭的な援助をしてもらった」。 このようなケースで、離婚する際に不動産を2分の1ずつの評価で分けることに不満を感じる人もいるでしょう。 結婚前からの貯金や、親から援助されたお金は、個人の財産(特有財産)と考えられているため、財産分与の対象にはなりません。 そのため、その特有財産の分を考慮してそれぞれの取り分を考えることになります。特有財産をどう評価するかは、裁判例など実務がどう運用しているのかが参考になります。 考え方は複数あるので、いくつか紹介します。

1.不動産取得の貢献度に応じた金額を分け合う

ひとつは、不動産を購入する際に、夫婦それぞれの貢献度に応じた金額を分け合うことです。 貢献度は、不動産を得るためにそれぞれが支払った金額の割合で、その割合を評価額にかけて出た金額が、夫婦それぞれの取り分です。 たとえば、4000万円の不動産を、夫婦の預金2000万円と、あなたの親から援助してもらった2000万円で購入したケースを考えてみましょう。不動産の評価額は2500万円になっているとします。 まず、夫婦の預金2000万円は共有財産なので、2分の1ルールにしたがって、夫と妻が1000万円ずつ出し合ったと考えます。 あなたの親から援助してもらった2000万円は、親からあなた自身への贈与と考えられるので、あなたが出資したと考えます。 そうすると、あなたと配偶者のそれぞれの貢献度は次のようになります。

あなたの貢献度…(1000万円(預金) + 2000万円(両親の援助)) ÷ 4000万円(不動産の購入費用) = 3/4
配偶者の貢献度…1000万円(預金) ÷ 4000万円(不動産の購入費用)=1/4

この割合を評価額にかけて、あなたと配偶者それぞれの取り分を算出します。

あなた…2500万円(不動産の評価額) × 3/4 = 1875万円
配偶者…2500万円(不動産の評価額) × 1/4 = 625万円

両親の援助を考慮せずに2分の1ルールにしたがって評価額を分けると、1250万円ずつ分けることになったのが、このように親の援助分が反映された分け方になりました。

2.評価額に共有財産から支払った割合をかけて出た額を分け合う

もうひとつの考え方は、不動産の評価額に、特有財産から支払った分を除いた割合(つまり、共有財産から支払った割合)をかけて、財産分与の対象となる金額を算出する方法です。 計算式は次のようになっています。 不動産の評価額 × (1 ー 特有財産から支払った分 ÷ 不動産の購入費用) = 財産分与対象額 上記のケースを当てはめてみましょう。特有財産から支払った分は、購入費用4000万円のうち2000万円なので、割合は1/2です。したがって、特有財産から支払った分を除いた割合も、1/2(1ー1/2)となります。 不動産の評価額2500万円に、この1/2という割合をかけて算出された1250万円が、財産分与対象額です。 2分の1ルールにしたがうと、この1250万円の2分の1、つまり625万円が財産分与として得られる不動産の評価額になります。 結局、その625万円に、財産分与の対象外となった1250万円をプラスした1850万円があなたの取り分になります。

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