ローンが残っている不動産の財産分与方法

ローンが残っている不動産の分け方

結婚している間に手に入れた不動産は、夫婦の共有財産となります。そのため、離婚する際は、一定の割合で分けるよう、配偶者に要求することができます。財産分与といいます。 一般的には、その財産を得るための夫婦の貢献度はそれぞれ50％と考えて、2分の1ずつ現金を分け合うことが実務上の運用となっています（「2分の1ルール」などと呼ばれています）。 不動産が配偶者の名義だったとしても、結婚後に手に入れたのであれば、財産分与を求めることができます。

• 不動産の名義は夫婦どちらになっているのか
• ローンは夫婦どちらの名義で組んでいるのか
• 不動産の現在の価値（評価額）はいくらなのか
• ローンの残高は不動産の価値を上回るのか（オーバーローン）、下回るのか（アンダーローン）

こうした点を確認した上で、「不動産は売却するのか、どちらかが所有し続けるのか」「残っているローンをどうするのか」といった点を話し合っていくことになります。

不動産の評価額を算出してローン残高と比較する

評価額を算出するときは、不動産業者や不動産鑑定士などの専門家に査定を依頼しましょう。不動産業者の簡易査定であれば無料でできます。 業者によって評価額が異なる場合があるため、複数の業者から相見積りを取り、その中間値をもとに話合いを進めることを検討してもよいでしょう。 評価額を算出したら、ローン残高と比較してみましょう。

不動産の評価額の方がローン残高よりも高い場合

不動産の評価額の方がローン残高よりも高いことを、アンダーローンといいます。 アンダーローンの場合、評価額からローン残高を引いたプラスの部分が、財産分与の対象になります。 たとえば、結婚している間に手に入れて夫婦で住んでいたマンションの評価額が2000万円で、ローン残高が1000万円だった場合、1000万円（2000万円ー1000万円）が財産分与の対象です。

夫婦のどちらかが不動産を所有し続ける場合

たとえば、マンションの名義人である配偶者が、離婚後もそのマンションに継続して住み続けたいと考えているとします。 この場合、あなたは配偶者に対して、差額の1000万円のうち、一定割合を支払うよう要求することができます。分与の割合を2分の1とすると、500万円を支払ってもらうことができます。 ただし、マンションを売却していないため、離婚する際に、配偶者が一括して500万円を支払ってくれるとは限りません。 場合によっては、分割払いなどの方法も話し合っておく必要があります。話し合った支払い方法などは、離婚協議書に記載しておきましょう。

不動産の評価額の方がローン残高よりも低い場合

不動産の評価額よりローン残高よりも低いことを、「オーバーローン」といいます。

不動産を売る場合

ローン残高がマンションの評価額を上回る場合、マンションを売ってもローンが残ってしまいます。 たとえば、マンションの評価額が1000万円、ローン残高が1500万円の場合には、マンションを売っても500万円のローンが残ります。 ローンを返済するのは、あくまでも、借入れのときに債務者や保証人になった人です。貸し手は、借り手の資産や収入、職業などを審査した上でお金を貸すかどうかを判断しています。 「夫婦2人で半分ずつ返済する」など、借り手の判断で勝手に2つに分けることはできません。 ローンの債務者である配偶者が、「自分だけがローンの返済を負担するのは不公平だ」と考えた場合、あなたもローンの返済を負担するよう要求される可能性があります。 そのような場合は、現金や預金など他の共有財産でローンを返済し、残った財産を夫婦で分けることを検討するとよいでしょう。

配偶者が不動産を所有する場合

マンションを売らずに、配偶者が住み続けることになった場合、債務者である配偶者が引き続きローンを返済していくことになります。 このとき注意したいのは、あなたも連帯保証人として、ローンを負担している場合です。この場合、あなたはマンションから出て行くことになっても、ローンの保証義務は引き続き負うことになります。 あなたが返済義務を負わないようにするには、金融機関と交渉して、連帯保証人から外してもらう必要があります。 ただし、金融機関は、連帯保証人から外れることをなかなか認めません。認められたとしても、新たな保証人や、一部前倒しでの返済を求められるといった可能性があります。

あなたが不動産に住み続けたい場合

マンションの名義もローンの債務者も配偶者というケースで、あなたがマンションに引き続き住み続ける場合、次のいずれかの方法を選ぶことになります。

• 名義を自分に変更してローンは配偶者が返済する
• 名義とローンの債務者を配偶者のままにする
• 名義と債務者を自分に変更する

名義を自分に変更してローンは配偶者が返済する場合

あなたがマンションを所有したくても、収入がなくローンが返済できないような場合、配偶者にローン返済をしてもらうことが考えられます。 しかし、マンションの名義を変更するためには、金融機関の承諾が必要です。基本的に金融機関は、物件を所有する人とローンの債務者が異なる状態を好ましく思いません。 名義変更が認められるハードルは高いでしょう。

名義と債務者を配偶者のままにする

この場合、あなたは、配偶者が所有しているマンションに住むということになります。家賃を支払えば「賃貸借」、無償であれば「使用貸借」という契約を結ぶ形になります。 ローンの返済は、債務者である配偶者が引き続き負担します。あなたに経済力があれば、配偶者に月々のローン返済額にあたるお金を家賃として支払うと取り決めることもできます。 注意したいのは、離婚後、マンションの所有者である元配偶者が亡くなった場合、マンションの相続人から退去するよう言われてしまう可能性があることです。 元配偶者と、マンションの家賃を支払って住む賃貸借契約を結んでいる場合は、退去することを拒否できます。家賃は、相続人に対して支払うことになります。相続人は、元配偶者から、家賃の支払いを受ける権利を引き継いだと考えるためです。 元配偶者と賃貸借契約を結ぶときには、家賃としていくら支払うかといった条件を書面にまとめておくとよいでしょう。相続が発生した場合に、退去を拒否するための証拠となります。 一方、マンションに無償で住んでいる（使用貸借契約）場合は、住む期間や目的などを決めていなければ、退去することを拒否できない可能性があります。 使用貸借の形でマンションに住む場合も、住む期間や目的といった諸条件について、書面にまとめておくことをおすすめします。

名義と債務者を自分に変更する場合

マンションの名義をあなたに変更し、ローンの借換えをすることで、配偶者の代わりにあなたが債務者として返済義務を負うという方法もあります。 借換えをするには、夫婦間で合意するだけではなく、金融機関の承諾が必要です。あなたの収入や資産の状況が調査され、債務者を変更できるかどうかが審査されます。 債務者の変更が認められるためには、新たに債務者になる人に支払い能力がなければなりません。 夫婦共働きで、あなたにもローンを借りられるだけの安定した収入がある場合や、親に資力があり、援助が見込める場合に限られるでしょう。