相続した土地の名義変更手続きの流れ|売却した場合は?相続放棄したい場合は?評価方法や兄弟で揉めないためのポイントも解説

土地を相続した場合、名義変更や売却などの手続きをする必要があります。そのまま所有し続けるにしても、売却するにしても、土地の扱いをめぐって兄弟など他の相続人とトラブルになったりしないか心配な方もいるでしょう。この記事では、土地を相続した場合に複数の相続人でどのように分ければよいのか、パターン別に詳しく解説します。土地を相続したくない場合の相続放棄の手続についても解説しているので、土地を相続したくないという方も参考にしてみてください。

目次

  1. 土地の相続には3つの方法がある
    1. 現物分割のメリット・デメリット
    2. 代償分割のメリット・デメリット
    3. 換価分割のメリット・デメリット
  2. 相続した土地の名義変更の流れ〜兄弟間で揉めないためのポイントは?
    1. 手続きの流れ
    2. 手続きに必要な書類
    3. 兄弟間でもめないためのポイント
  3. 評価方法は?すぐ売るべき?相続した土地を売却する場合の流れ 現金の分け方も解説
    1. 土地の評価方法
    2. 土地の売却手順
    3. 土地をすぐに売るメリット
    4. 現金の分け方
  4. 先祖の土地を相続したくない…相続放棄した土地はどうなる?
    1. 相続放棄された土地はどうなる?誰も相続人がいない場合は?
  5. まとめ
  6. 次はこの記事をチェックしましょう

土地の相続には3つの方法がある

遺産の分け方は主に次の3つの方法があります。

現物分割 「妻が不動産は相続し、子ども達が預金を分け合う」など、
遺産をそのままの形で分け合う
代償分割 特定の相続人が遺産を取得し、他の相続人に現金で支払う
換価分割 遺産を売却し、売却した代金を相続人同士で分け合う

たとえば、不動産の価値に比べて預貯金が少ない場合、不動産を相続したい相続人がいれば、「代償分割」が適切な分け方になるケースがあります。 不動産を相続した相続人が、預貯金だけを相続した相続人に対し、不動産の価値と預貯金の差額分をお金(代償金)を支払うことで、公平な相続を実現できるからです。 一方、不動産を相続したい相続人がいなければ、不動産を現金化し、そのお金を分け合う「換価分割」がよいでしょう。

この他、1つの遺産を複数の相続人が共有する形で引き継ぐ「共有分割」という方法もありますが、共有した遺産は自由に扱えないというデメリットがあります。たとえば、土地を共有分割する場合、あとで土地の売却や、建物の建築などを考えても、共有者全員の同意がいるので、手続きに手間がかかる可能性があります。

現物分割のメリット・デメリット

現物分割には、以下のようなメリットがあります。

  • それぞれの遺産を誰が相続したのかが明確になる
  • 遺産をそのままの形で相続できるので、他の分け方よりも手続きが楽

「預貯金1000万円、自宅不動産の評価額が1000万円」というように、同等の価値の遺産が複数あるような場合は、現物分割を選択した方がよいでしょう。 一方で、現物分割は、それぞれの遺産の価値に差があると、相続分のとおりに遺産を分割するのが難しい面があります。 そうした場合は、代償分割や換価分割といった方法を選択することになります。

代償分割のメリット・デメリット

代償分割は、特定の相続人が遺産を取得して、他の相続人にはお金(代償金)を支払うという分割方法です。 たとえば、遺産が被相続人(亡くなった方)の自宅不動産(土地・建物・評価額2000万円)のみで、相続人が2人(妻、子ども)、妻がそのまま自宅に住み続けたいと考えているとしましょう。 この場合、代償分割の方法をとると、土地建物自体は母が相続して住み続け、子どもには1000万円(法定相続分が2分の1)を代償金と支払うという形で分割することになります。 預貯金などの分けやすい遺産が少なく、不動産などが主な遺産の場合は、代償分割の方法を検討するとよいでしょう。 代償分割をする際は代償金を用意しなければならないので、不動産の評価が高額で、代償金を用意することが困難なケースでは、次に解説する換価分割の方法をとるとよいでしょう。 また、代償分割する遺産をどのように評価するかによって、代償金の額が異なってくるので、遺産の評価方法については相続人同士ですり合わせておきましょう。

代償分割をする場合の注意点

遺産の分け方を決める話合い(遺産分割協議)が終了すると、決めた内容を「遺産分割協議書」としてまとめます。 代償分割を行う場合は、遺産分割協議書に代償金の額や支払期限、支払う人と受け取る人などを記載しましょう。 記載がない場合、代償金を受け取る人に贈与税が課される可能性があります。

換価分割のメリット・デメリット

換価分割は、遺産を売却して、売却した代金を相続人同士で分け合うという方法です。遺産を現金化するので、相続分のとおりに分割することができます。 遺産に不動産があるけれど、代償金を用意できない場合や、その不動産に思い入れがないような場合も、換価分割の方法をとるとよいでしょう。 一方で、売却して現金化するまでは、ある程度時間がかかる可能性があるので、その点も考慮して手続きを進めていきましょう。 また、被相続人が購入した時の価格より高い金額で遺産が売却されると、売却したお金を受け取る相続人は「譲渡所得税」を支払う可能性があるので注意しましょう。

換価分割をする場合の注意点

換価分割を行う場合も、遺産分割協議書に、換価分割を行うことや売却した代金の分け方を記載しましょう。 記載しないと、現金を受け取る相続人に贈与税が課される可能性があります。

相続した土地の名義変更の流れ〜兄弟間で揉めないためのポイントは?

土地の名義変更の手続きは、土地の登記をします。登記とは、不動産を所有していることなどを証明するための公的な制度です。 登記の手続きは法務局で行います。連絡先や所在地は法務局のホームページで確認できます。

手続きの流れ

登記手続きの流れは、大きく次のとおりです。

  1. 現在の登記名義人を確認する
  2. 必要書類と費用を確認する
  3. 必要書類を用意する
  4. 法務局に必要書類を提出する

まず、課税明細書や固定資産税の納税通知書、名寄せなどから、被相続人名義となっている土地を確認します。 登記名義人が被相続人になっていれば、問題ありません。

先祖代々受け継がれてきた土地などで、先代が亡くなった際に相続登記が行われず、登記名義人が先代のまま放置されているケースがあります。このような場合には、手続きが複雑になる可能性があります。弁護士などの専門家に相談しましょう。

手続きに必要な書類

不動産を受け継ぐ場合、必要書類はおおむね次のようなものが挙げられます。

必要書類 入手できる場所
遺産分割協議書(法定相続人全員の
署名・捺印があるもの)
遺産分割協議が終了したら相続人が作成する
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
(除籍謄本・改製原戸籍謄本)
市町村役場
相続人全員の戸籍謄本 市町村役場
相続人全員の印鑑証明書 市町村役場
不動産を受け継ぐ人の住民票 市町村役場
固定資産税評価証明書 市町村役場
(東京23区の場合は都税事務所)
登記申請書 法務局の窓口または法務局のホームページ
からダウンロードできます

固定資産税評価証明書は不動産が東京都23区内にあれば都税事務所、それ以外にあれば市町村役場の市民税課などで取得することができます。 取得のために必要な書類については、都税事務所や各市町村役場に問い合わせましょう。 登記手続きには手数料(登録免許税)がかかります。登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。 必要書類ができたら、法務局に提出します。

必要書類は郵送で提出することもできます。郵送する場合には、必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送ります。登録免許税は、収入印紙を購入して、申請書に貼り付けます。

手続きは、申請から1〜2週間かかります。 手続きが完了したら、「登記識別情報通知」が送られてきます。 「登記識別情報」は、12桁の英数字からなるパスワードのようなもので、不動産の権利者であることを判断するためのものです。なくさないように保管しましょう。 手続きや必要書類などについて分からない点がある場合は、法務局に問い合わせるか、弁護士などの専門家に相談しましょう。

兄弟間でもめないためのポイント

土地の相続で相続人が揉めないためには、2つのポイントがあります。

  • 共有にしない
  • 土地の評価方法を相続人同士ですり合わせる

土地の相続方法には、先ほど説明した現物分割・代償分割・換価分割のほかに、1つの遺産を複数の相続人が共有する形で引き継ぐ「共有分割」という方法もあります。 しかし、共有分割には、共有した遺産を自由に扱えないというデメリットがあります。たとえば、土地を共有分割する場合、あとで土地の売却や、建物の建築などを考えたときに、共有者全員の同意がいるので、手続きに手間がかかる可能性があります。 また、土地の評価方法には、次に説明するとおり、「公示価格」「都道府県地価調査標準価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」など複数の方法があります。 遺産をどのように評価するかによって、他の遺産の分け方や、代償分割をする場合の代償金の額が異なってくるので、遺産の評価方法については相続人同士ですり合わせておきましょう。

評価方法は?すぐ売るべき?相続した土地を売却する場合の流れ 現金の分け方も解説

土地をどのように分割するにしても、その土地の価格を評価する必要があります。まず土地の評価額を調べた上で、分割方法を検討してもよいでしょう。

土地の評価方法

土地の評価方法としては、以下のような、土地の価格を計算するための基準が参考になります。土地には宅地や農地などの区分がありますが、ここでは宅地に限定して紹介します。

  • 公示価格
  • 都道府県地価調査標準価格
  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額

いずれも国土交通省や都道府県などが定めた公的な基準で、基準によって評価の結果は異なってきます。

相続税の基礎控除額を計算するためには、必ず相続税評価額をもとにする必要があります。

公示価格とは

「公示価格」は、国土交通省が毎年1月1日を基準として設定する土地の価格です。国土交通省が選定した「標準地」に設定される価格なので、全ての土地に公示価格があるわけではありません。 国土交通省のホームページにある「標準地・基準地検索システム」から、価格を検索できます。 相続する土地の近くに設定されている標準地の価格を参考にして、土地の評価について、相続人同士で話し合っていくことになります。

都道府県地価調査標準価格とは

「都道府県地価調査標準価格」は、都道府県が毎年7月1日を基準として設定する土地の価格です。公示価格と同様に「標準地」が設定されているので、全ての土地をカバーするものではありません。 都道府県地価調査標準価格も「標準地・基準地検索システム」から検索できます。 相続する土地の近くに設定されている標準地の価格を参考にして、土地の評価について、相続人同士で話し合っていくことになります。

同じ土地に公示価格と都道府県地価調査標準価格の両方の価格が設定されているケースもあります。どちらも同じ方法で評価してるので、1年の前半と後半で、価格の変化を把握できます。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は所有者に年1回、市町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」(課税明細書)で確認できます。 「価格」や「評価額」と記載されている部分の価格が固定資産税評価額にあたります。 被相続人が土地を所有していたら、自宅などに納税通知書が保管されていないか探してみましょう。

相続税評価額とは

「相続税評価額」は、国税庁が定めた相続税を計算するための遺産の評価方法により算出する価格です。 価格の算出には、「路線価方式」「倍率方式」という2つの方法があります。どちらの方法で計算するかは、相続する土地がある地域によって異なります。 相続する土地がある地域が「路線価方式」と「倍率方式」のどちらに該当するかは、国税庁の「路線価」に関するWebサイトで確認できます。

土地の売却手順

代償分割や換価分割で土地を売却する場合には、次のような流れになります。

  1. 遺産分割協議書を作成する
  2. 相続登記をする
  3. 土地を売却する
  4. 売却代金(現金)を分割する

まず、相続人間で遺産の分け方を話し合い、遺産分割協議書を作成します。その際、土地を売却することや、売却代金(現金)の分割方法も記載しておきます。 相続した土地を売却するには、被相続人の登記名義を相続人に変更する必要があります。 その後、不動産業者を探して、売却する流れになります。 不動産会社は、まず、土地の価格を査定します。その査定金額を元に、売却希望金額の合意ができたら、不動産会社と媒介契約や代理契約を締結し、買主を探してもらいます。 買主が見つかると、不動産会社は買主に重要事項説明を行い、買主が説明を了承すると、売買契約締結となります。 その後、売買代金の支払いがあり(買主がローンを組む場合には銀行が融資を実行します)、同日中に買主への所有権移転登記をします。 土地の譲渡所得には、所得税が課せられます。後日納税します。

土地をすぐに売るメリット

土地をすぐに売却する場合、土地の譲渡所得に課せられる所得税が安くなる可能性があります。 具体的には、譲渡所得を計算する際の「取得費」に相続税を加算することで、課税対象となる「譲渡所得」(譲渡益)が少なくなり、その結果、所得税が安くなります(取得費加算の特例)。 この特例が適用されるのは、相続税が課税されるケースで、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに財産を譲渡する場合です。 相続税が課税される場合には、土地を売却するタイミングに気をつけましょう。

現金の分け方

土地の売却代金は、あらかじめ遺産分割協議書で定めた割合のとおりに分割します。

先祖の土地を相続したくない…相続放棄した土地はどうなる?

相続したくない場合には、相続放棄をするという方法があります。 被相続人が残した遺産を引き継ぎたくない場合に、相続する権利を放棄することを「相続放棄」といいます。 プラスの財産よりも、借金などのマイナスの財産が多い場合、つまり相続することがマイナスになってしまうケースで利用されることが多いです。 また、特定の相続人(家業を継ぐ人)などにすべての遺産を相続させるために、他の相続人が相続放棄するようなケースもあります。 相続放棄をした人は、「はじめから相続人ではなかった」という扱いになり、プラス・マイナス含め、全ての遺産を引き継がないことになります。 「貯金と不動産は欲しいけど、借金だけ放棄したい」というように、部分的に放棄することはできません。 相続放棄をするかどうかを決める際は、まず、亡くなった人がどんな財産を残したのかを調査し、プラスの財産とマイナスの財産がどれだけあるのか把握した上で、慎重に判断しましょう。

相続放棄された土地はどうなる?誰も相続人がいない場合は?

相続放棄を行なった場合、他の相続人の相続分が変動しますが、他の相続人には相続放棄したことが連絡されません。 また、被相続人の子どもや孫(第1順位)の相続人全員が相続放棄すると、相続する権利は被相続人の父母または祖父母(第2順位)に移ります。 この場合も、次の順位の相続人には、相続する権利が移ったことが知らされません。 相続放棄を行う場合、他の相続人や次の順位の相続人に連絡してあげた方がよいでしょう。 次の順位の相続人も相続放棄をし、法定相続人が誰もいなくなった場合には、「特別縁故者」として被相続人と特別な関係にあった人が相続財産を受け継ぐことができます。 特別縁故者もいない場合には、相続財産は国庫に帰属します。

相続放棄後の対応について

相談者の疑問 私を含め全員が相続を放棄しました。亡き父が所有していた建物は15年以上放置されたままです。また、現金・預金通帳については金庫に保管してあります。

全員が相続を放棄しましたが、相続人が居ない状態でも、建物などの管理をしていかなければならないのでしょうか。

三本 章の写真 弁護士の回答三本 章弁護士 全員が相続放棄をした場合、次順位の相続人が相続人となります。

それでも、全員が相続放棄をし、誰も相続人がいなくなった場合、相続人はずっと財産を管理することになってしまいます。

そこで、相続人が相続財産管理人の選任の申し立てを行い、遺産の清算をしてもらうことになります。

これにより遺産は最終的に国庫に帰属することになり、遺産の管理をする必要はなくなります。

まとめ

「相続財産の分け方について、相続人間で意見が対立している」「手続きを自分でする時間がない」など、相続に関する悩みを抱えている方は、弁護士への依頼を検討しましょう。 弁護士に依頼することで、他の相続人との交渉をはじめ、様々な手続きを代わりにおこなってもらうことができます。不動産などそのままでは分けられない財産や借金があるような場合も、個別のケースに応じた適切な対処法を示してもらいながら手続きを進めることができます。 相続案件に注力する弁護士のサポートを受けることで、自分一人で奮闘するよりも手間やストレスをかけずに、早急かつ円満に相続の手続きを完了できるでしょう。

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