法律相談一覧
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土地売買における売主からの契約解除。違約金は請求できますか？
【相談の背景】 売主Aの土地を購入する予定でした。 購入する土地は農地転用が必要な土地であり、隣地のサインが必要になります。 しかし、Aと隣地(Aの姉)の不仲によりサインがもらえず、農地転用ができない可能性があるため、 売主側から今回の売買契約は無しにして欲しいと言われました。 不動産売買契約が済んでおり、手付金100万円を払っていますが、手付解除期日...
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相続放棄と叔母の扶養義務について
ベストアンサー末期癌で余命短い父の相続と、 父が扶養している身体障害がある父の姉を誰が扶養するかで、父の弟と妹と揉めています。 父は離婚しており配偶者はいません。 父の弟と妹は、子である私か兄に父の死後、父の姉を扶養する義務があると言ってきているのですが、 扶養義務は兄弟姉妹にあり、甥や姪は家庭裁判所で扶養義務を認められない限りない、とゆうことは知っており...
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農地の所有権仮登記を購入者側の一存で抹消できるか？
ベストアンサー農地法３条または５条の許可を条件として購入した100平米ほどの土地（登記簿上の地目：畑）があります。私が農家ではなく農地の所有権を得ることが出来なかったため、こうした条件付所有権移転仮登記となっています。 土地取得から10年が過ぎ、私は農家になれず農地法許可が得られる見込みが立たなくなったため、この仮登記を抹消し、土地を手放したいと思っています。た...
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生前贈与について。
ベストアンサー納得しかねる生前贈与についてのご相談です。 現在両親は高齢でありながらも健在ですが、父親名義の農地、家屋等全てを姉弟の三人のうち、跡取りである弟に全て生前贈与するとの報告がありました。 農地は現在、農業法人に貸与しており、その地代と年金で両親は生活しておりますが、 問題は弟の素行で、今までの経緯が農地を担保にして融資を受け返済できず、農地全て...
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離婚時の財産分与について
ベストアンサー結婚20年、夫婦二人で農業をしています。夫から一方的に離婚したいと言われています。性格の不一致という理由で。 私は出来れば離婚したくはないのですが、離婚しない腹いせに夫からの執拗な嫌がらせで精神的にもぅ限界かなと感じ、離婚に応じようか考えています。 夫からの条件は 慰謝料（手切れ金）として500万の提示。財産分与はなし。それでいて協議離婚でしか絶対に...
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共有物と使用貸借について
共有物と使用貸借について、以下の場合、相手方に請求できますか？ 現在、遺産分割調停中。 相続人は(A)長男の妻、(B)長女、(C)次女の3名。 遺産分割協議がまとまらず、(A)は被相続人名義の居宅に住み続けて10年が経過している。 (長男は被相続人の死後、3年後に亡くなっている) (A)は被相続人存命当時から同居している。 被相続人名義の居宅、農地の固定資産税は(A...
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買戻特約付不動産売買契約について、契約を補強するための書面について
ベストアンサー【相談の背景】 宅地建物と、隣接する農地を、人（A氏とします）に売ることになりました。その農地について、「農地法第3条に基づく売買の許可は1年後くらいに申請して貰えば出せるだろう。それまでは貸借の許可しか出せない。」との農業委員会の判断が出ました。A氏の農地活用の実績を見てから判断したいとのことです。そのため、宅地建物の方のみ買戻特約をつけて先行し...
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農地改革で取得できる小作人以外の人に売買は可能ですか？
ベストアンサー農地改革で、大地主から土地を没収し小作人に売買しましたが、大地主の身内である会社員の息子に名義変更できるのでしょうか？
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土地貸借契約について
現在定年して無職です。 農業の経験なし。農地もありません。 ?こんな人間でも人様から土地を借りて耕作できるのでしょうか?本人同士の契約書ではいけないのでしょうか。
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土地を購入してからの 土地所有権 土地使用権
長文で失礼します。 今年の3月に600坪の土地を購入しました。 自営業で設備の仕事をしていることもあり、持っていてもいいかなと。 宅地となっているところや 雑種類みたいな土地が混ざって600坪になっていました。 売主さんは、今まで ある会社に資材置き場として貸しておられた所です。 不動産の仲介に入った人Bさん(宅地建物取引主任者)は とても安い...
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「祖父の土地で新築住宅を建築予定、使用貸借で揉め事を避けたいが、生前贈与の費用はどれくらいかかる？」
ベストアンサー【相談の背景】 祖父の名義の土地に新築住宅を建築予定です。使用貸借という形がお金がかからなくて良いと言われたのですが、祖父が他界したあと、揉め事にならないか不安です。 できれば土地も私か私の夫名義にして家を建てたいのですが‥ 土地は171坪であり、農地であったため農地転用の手続きをしている最中です。 【質問1】 生前贈与をした場合、（祖父から私の母...
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「農家の相続における遺留分侵害請求の時効について」
【相談の背景】 農家です。 親がなくなり、法定相続人兄弟2人で相続することになりました。 遺言（遺言保管制度）があり、長男が農家を継ぐので財産(自宅、農地）の9割、弟が残り1割（換価しやすい山林、農地）です。 遺留分請求が、心配です。 【質問1】 遺留分侵害請求1年の時効の起算点は、侵害の事実を知った時となっていますが、侵害の事実を知った時とは、具...
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役所の嘱託職員の勤務時間外の活動
【相談の背景】 私の叔父はA市役所を退職して現在嘱託として同じ市役所で勤務しており、 かつ叔父は農地を所有しており当該地区の水利組合の組合長に就任していますが、開発に伴い当該組合の農地所有者５０名ほどをまとめて売却する活動もおこなっております。 当然、活動は業務時間外です。 【質問1】 この行為に対して「市役所嘱託職員でありながら営利活動をし...
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法人格を持たない営農組合との契約について。
【相談の背景】 農地（水田）を所有しております。 法人登記をしていない営農組合から、法人登記をしていないので、賃貸借権の設定（賃貸借契約）はできないけれども、農作業等受委託契約ならできるので、契約のうえ、農地を使用したいとの申し出がありました。 そもそも、法人登記をしていない営農組合と法的な契約を交わせるものなのかどうか。 また、先方が言う「賃...
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遺産分割調停中の代償分割における土地価格の決定方法
ベストアンサー【相談の背景】 遺産分割調停中です。 相続人は3名。10筆ほどある農地の中、3筆を全員が希望しています。 申立人が、3筆取得の為に代償分割を提案しています。 この3筆の農地では、相続人の子が耕作しており、申立人はこの3筆での年間売上の開示を求めています。 【質問1】 代償分割の土地の価格は通常どのように決定されますか？ 【質問2】 この3筆での年間売...
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特有財産の土地の財産分与
ベストアンサー【相談の背景】 特有財産の財産分与について質問です。 婚姻期間中に妻の親族（農家）から、分家住宅となる田を贈与されました。（分家住宅・農地転用のため妻名義） その後、家を建てるため地盤改良し宅地へと変更しました。 夫の私としては住めない土地を住めるように造成工事をし、宅地へと変更し価値をあげたのは自分であるので、 特有財産とはいえ財産分与の...
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畑の整地代の請求は落ち度のあった不動産屋が支払うのか？
不動産屋を通して草だらけの畑を貸す手続きをしました。 相手方は畑の草取り、整地が終わりいざ、ビニールハウスを立てようとしたところ農業委員からストップがかかり、白紙に戻せとの事でした。 不動産屋が農地委員に話をしていなかったとのこと。貸し主は農地委員に相談しなくていいのかと不動産屋に聞いたところ大丈夫！大丈夫！との返事でした。この時点で不動産屋の...
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土地の売買が進まない
山林の農地を所有しています。相談した不動産会社を通じて買いたいという方が現れ、代金が振り込まれました。 しかし、それから何ヵ月か経ちますが権利書の手続きがなされません。疑問に思ったので不動産会社に問い合わせた所、契約書を作ると料金がかかるので作っていませんと言われました。土地の代金は頂いているので、それから何ヵ月か待ってみましたが、手続きがまだ...
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借金、土地の売買、税金
父名義の借金がたくさんあります。父が病気になり返済が難しく、住宅ローンのほか、家と土地は他のローンの根抵当権、抵当権があります。父所有の土地が他にもたくさんあり、そちらは抵当権はありません。ただ農地なので高くは売れないと思いますが、それだけ売りたいと考えます。父はまだ生きていますが、字を書ける状態ではなく、判断能力もほぼなくなってきています。 ...
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借地権はつかないのでしょうか
農地の地代について ＊昭和６１年５月１日に地主であるAさんから農地６坪借用。 ＊自分が経営する店の駐車場として 設計業者に依頼し３５万の工事費用をかけて作った。 ＊地代として年間３万円で契約し３０年間使用している。 ＊昨年Aさんが亡くなり、世帯主が息子のBさんに変わり 地代が安すぎるので地代を値上げしたいと言ってきました。 ＊景気も良くないの...
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市を相手に農振除外を受け付けるよう訴えを起こしたい
丹波市を襲った豪雨災害で裏山が崩れ安全な自分の農地へ家を建て替えようとしましたが農振地の為、市が受け付けてくれません。かといって山と真中に川 が流れているので安全な場所の平地はすべて農振地になっています。自分の 土地は確かに端ではないですが前を道路、横は崖で他の農地の邪魔になると は思えません。市役所から見に来て場所も他に代替地もないことも確認して...
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名義変更。何とか他人の手に渡るのを阻止できないでしょうか?
父親名義の農地に、親戚が家を建てることになりました。宅地にするには、農地法によってその決まりに該当する人しか許可は得られません。そのためとりあえず名義を妹にして、変更の理由は売買ではないから当然贈与という名目で宅地にし、許可をもらいました。ところが、親戚が家を建てないことになり、そのままずっと名義を父に変えないできてしまいました。私はこの土地を...
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無効契約か?自体成立してない契約か?
平成8年農地売買契約、代金を納付した後、買主は農地法第5条仮登記のままで亡くなった、許可届出しなかった、本登記もしなかった。当時の契約者2人が死亡、私は所有者(第三者)、仮登記を抹消したい。 これは停止条件成就されなかった契約でした、契約は成立しなかったですか?そうであれば、許可協力請求権と本登記請求権、2つの権利は消滅時効ではない、生じなかったで...
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50kwh以下での営農型発電でのFIT取消になりそうなのですが…
【相談の背景】 営農型発電でJPEAへの申請後許可が出て３年弱FIT（20年の定額買取）での50kwh以下の設備での売電を行ってきましたがJPEAから「３年を超える農地転用許可証を提出するように」との連絡を受け調べた結果、太陽光設備会社が手配した行政書士がJPEAへ提出した申請書に「１０年の農地転用許可を受けれる見込み」と記入して提出しており、私の立場（一般的な営農...
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農地を手放す方法、相続土地国庫帰属制度の活用もしくは相続放棄
【相談の背景】 私は一人兄弟で、実家には母親が一人で住んでいます。代々実家近くの農地を持っているのですが、昭和60年に私の父が亡くなり、その時私は13歳だったので、相続などわかっていなかったのですが、当時母は、私が相続して私の名義にする形をとりました。 母はそのまま実家に住んでいますが、その後大学進学からは、私は実家を離れて暮らしています。今後実家...
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相続財産管理人について 売れない農地など負動産で困っています
ベストアンサー【相談の背景】 身寄りのない叔父がいます。 叔父は地価坪1万程度の田舎に住んでおります。 貯金100万程度に対し、広大な負動産を持っています。 不動産の内訳は500坪の農地にある一軒家、蔵、100パーセント売れない広大な農地約東京ドーム1個分のほかに朽ち果てた建物の立つ物産所です。 親族話し合い済みで放棄する予定です。 管理責任を免れるため、予納金100万は...
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水田灌漑用水の漏水の修繕義務についての相談
ベストアンサー【相談の背景】 近隣の農家に貸していた農地を返して貰い、今年脱サラして施設園芸を始めました。農地の横を流れる灌漑用の水路からかなりの漏水があります。昨年までは水田として使用しいたので多少の漏水は問題なかったのですが、私が栽培する野菜は過湿を嫌います。水路のU字溝が傾いており繋ぎ目のパッキンが効いていないのが原因のようなので、管理者である土地改良区...
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特有財産の土地、財産分与するべきか
ベストアンサー【相談の背景】 離婚協議をしています。 土地・・・婚姻後、妻が妻の祖父から農地を生前贈与され、農地転用で宅地とし妻名義。農家の分家として建築を許された市街化調整区域。 そこに建てた住宅・・・夫・妻の両名義。持ち分は夫が9割。 住宅ローン・・・夫名義。 財産分与で揉めています。 妻は先祖代々からの土地なので住宅を残したいといい、夫は土地も含め家を...
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土地の売買に伴う所有権移転登記
ベストアンサー土地（地目田）の売却をＡ社にすることが決まり、譲受人をＡ社として農地転用の申請をしました。 その後、不動産会社より、買主の都合によりＡ社の子会社であるＢ社と売買契約することになりますと言われ、Ｂ社との売買契約を締結しました。 Ａ社への農地転用の許可がおりた為、買主への所有権移転登記の日にちが決まりました。当日、移転登記関係の書類への署名捺印する...
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近隣の家の高い木の伐採請求について（倒木すると家屋に損害が出る可能性あり）
ベストアンサー私の宅地に接する農地に、それぞれ高く伸びた杉の木が数本ずつ植えられています。 倒れると私の家屋に届く高さの杉の木ですので、家で生活する者の生死に関わる問題です。 また、飛び地の農地にも高い杉の木が十数本植えられており、倒木すると家屋に届きます。 土地の位置関係は、私所有の宅地と飛び地農地の間に古墳があります。 1．被害防止のため、危険な杉の木...
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水田であった場所に大きな病院が建てられた件について
水田があった場所に大きな病院が建てられたのですが、病院を建てるという名目で農地転用の許可等は降りるものなのでしょうか？ いわゆる農振青地だったと記憶しているのですが。
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大きな木が複数植えられた農地の山林への地目変更について
ベストアンサー○大きな木が複数植えられていて耕作されていない農地は、山林へ地目変更をする義務がありますか。 ○法的義務がある場合、地目変更を怠ると罰則がありますか。誰か見回りをしているのですか。
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未登記の倉庫の名義変更 売買について
【相談の背景】 自宅の近所に調整区域の50坪の農地に36m2ほどの古い倉庫が建っている物件を購入予定です。売主が農地を地目変更し、宅地に変更登記したのですが倉庫が未登記であり、もしこの倉庫を登記せずに物件の売買、名義変更はできるでしょうか？ 通常は売主が建物を登記して、名義変更 私の名前に変えるのが一般的なのでしょうが 売主から私に建物登記するのが一...
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後継者のいない農家の相続放棄について
【相談の背景】 実家は高齢の両親2人暮らしで、農家をしています。自分には兄弟がいますが全員既婚かつ都会で職に就いているため、跡を継がないことは両親も納得しています。実家はかなりの田舎なので宅地農地の買い手などつきません。ちなみに農地だけで面積約13420㎡ほどあります。 自分たち兄弟は全員相続放棄を希望しております。 仮に両親が亡くなり、代襲相続者も...
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告発状を直ぐに受理して貰えない。
ベストアンサー【相談の背景】 警察署へ農地法3条違反で告発状を提出に行きましたが、対応した警官が農地法3条を知らないので告発状を受理できるのか分からない、受理できるかどうか調べるので1ヶ月待って欲しいと言われました、またその時に告発状のコピーを取らせて欲しいと言われたので許可しましたが、何か釈然としません、警察官の説明と対応に不安を感じます。 【質問1】 告発...
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土地売却してくれません。
【相談の背景】 1年前不動産サイトで購入を決めたのですが、一部が農地でそこが農転出来たらとの条件で、なんとか農転が半年前に住みました。そうしたら、コロナもあるし、地域の意見も聞かないとと年明けにと先送りされました。で今度は、当初の物件以外の土地（農地）も買える資格が無いとか売れないと言って来ました。 こんな事が許せるんですかね。法律的に。 【質...
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市街化調整区域の農家住宅の建築について
農地（休眠畑）転用で農家住宅を建てようか迷っております。 （農家住宅の要件に該当しているという前提です。） とういうのも、世代が変わった将来の選択肢として １）子供が（農地とともに）相続する。 ２）転用した土地とともに売却する。（農家の居住用にしか売却できない程度の浅識あり。） ３）家を居住用として貸与する。（誰にでも貸与可能なのでしょうか？） ...
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農業倉庫の賃貸は違法？
ベストアンサー現在子供が学生寮と賃貸している建物が住居用建物として行政機関に届けでが無く、農地の時に農業倉庫として建てた物でした。農地は宅地に転用しているようですが建物が農業倉庫のまま賃貸契約をすることは違法になりませんか？学校側の説明では築30年の建物を改装して使用することで家主と学生寮として使用する申し込みをしたそうです。行政機関に問い合わせをしましたが、...
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特有財産とボイスレコーダー
ベストアンサー私の配偶者は、結婚前から農地を所有していましたが 結婚後、5倍に農地が拡大しました。 20％は特有財産、80％は共有財産という考えになるかと思います。 私の親族と私の配偶者が、私達の離婚の話をしている時に 配偶者が『離婚する時は、土地は全部、半分にする』と発言し、 その会話の内容をボイスレコーダーに録音していました。 私は、その場に同席していません...
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土地の取得について。この場合でも大丈夫でしょうか?
先ほど弁護士の先生から以下のアドバイスをいただきましたが，再度質問をさせていただきます。 >農地転用の許可をもらい、仮登記から本登記に移すしかないと思います。 >相手方が協力してくれるのであればよいですが、よいのですが、協力してくれないのであれば、訴訟になりますね。 >訴訟となった場合には、弁護士に依頼することになるでしょう。 先生，回答あ...
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適用の文書種類
農地売買に関する裁判中、債権者の相続人(現債権者)は契約によって所有権移転を求める、但し元債権者は消滅時効(10年)の後死亡した。 農地法許可協力請求権、(本登記請求権)債権と売買予約完結権の消滅時効を援用するつもり。 答弁書以外の書類、例えば陳述書、上申書、準備書面で援用の意思を述べることは宜しいですか? 3つの文書種類の中、援用を述べる目的で、どれ...
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土地購入キャンセル。正直○○さん(設計士?
去年3月知り合いの測量事務所に土地購入に向け相談。その土地は農地転用が必要。当初いつまでに家を建てたいのかと聞かれ年内には建物がたてられるような状態になればと測量に告げた。早ければ夏くらいには更地にできるからと言われ設計事務所も決めて動きはじめていた。しかし連絡なく夏になり進行具合の確認はこちら側からしないと説明は一切なし。連絡をしても今調整して...
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相続の事で悩んでおります。
私は、国家公務員自衛官です。成年被後見人の母が亡くなりまして、家、宅地、農地、預金、現金の全てを私が相続する予定です。 今、専門職後見人の方から、財産の引き継ぎ待ちです。私が身上看護後見人、専門職の方は、財産管理後見人です。 私達は3人兄弟です。私が一番上で、弟、妹がいます。 全てを私が代表で相続して、家や農地の管理費にして欲しいという事で私が相...
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宅地(古民家)と畑を含む土地の売買について
ベストアンサー宅地(古民家)は所有者Aは買主Bに売買(H２０年、９月)して所有権移転登記(H２１年、１月)しています。買主Bは買主Cに売買(H２１年、１月)して所有権移転登記(H２１年、１月)しています。 畑は所有者Aは買主Bに農地法第5条の許可を条件とした売買(H２０年、９月)して条件付所有権移転仮登記(H２１年、１月)しています。買主Bは買主Cに農地法第5条の許可を条件とした売買(H２...
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違法行為による損害賠償の認定についてお聞きします
ベストアンサー違法行為を根拠に損害賠償を求めるには"その違反行為によってどれだけの損害が発生したのかについて証明などをする必要"があるようですが、違法行為と損害について全く関連が無い場合は損害は認められないとお聞きしました。 ここで下記の内容についてお聞きしたいのでよろしくお願いします。 この内容は過去の判例等が一切ないので判断は難しいと推測されます。 ...
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登記簿の地目にはどのような意味があるのか？
農地転用にしても、固定資産税の徴収にしても地目ではなく土地の現況を元に判断が行われるようですが、地目それ自体にはどのような意味があるのでしょう？ 地目を元に何かが決められるということはあるのでしょうか？
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売却が難しい不動産の処理について(遺産分割)
ベストアンサー遺産分割対象となっている市街地農地(宅地見込地)があります。現在調停中です。いわゆる不整形地で地元の業者の見解ではかなり売却が難しいとのことで､相続で取得しても500万で取引成立させるためには、上下水道引き込み費用､土地改良費用その他の費用合わせて300万を売主負担にしても売却処分は難しいとのことです。こちらの依頼した不動産業者5社の平均査定額は510万､こち...
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使用貸借中の土地にあった基礎を勝手に解体された場合は？
義母の土地に使用貸借で借りて建築途中で建てることができなくなっていた家の基礎を勝手に解体されました。義兄を通して、主人の名前で出してある開発申請と農地転用の書類と実印をよこせといってきているのですがその土地に家を建てるつもりで勝手に開発申請と農地転用を取り下げようとしているみたいなのですが、これって財産の侵害と有印文書の偽造とかにならないんでし...
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農地転用の目的が申請時と異なってしまうことの違法性について教えてください
ベストアンサー農地の転用の申請時と用途が変わってしまった場合、法的にどんな問題が生じるか教えてください。 母と母が関係する法人が所有する土地を、住宅を建築予定とのことで農地転用の許可を得、その後売却しました。 売却後はソーラー用地として、業者が施工転売し、個人のオーナーが投資目的で所有しているようです。 母は認知症、母の関係する法人は解散し、当時の経緯や、資...
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宗教法人の所有する土地の帰属（檀徒代表者が登記名義人）
宗教法人Ａは、戦前から農地を所有していたところ、戦争後に自作農特措法による政府による買収と政府からの売渡が行われた。 その後、住職が所有者として登記され、その住職の死去により息子が遺産相続し、所有者として登記されたが、息子は住職に就かなかったので、Ａの檀徒の代表者[複数の農家]に所有権が移転され登記された。その後、檀徒の代表者らの死去によりその子...
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