コロナ禍の家賃減額トラブルから未払賃料・建物明渡請求へ。粘り強い交渉で明渡しと賃料増額での新契約を獲得した事例

平山 友喜 弁護士が解決

所属事務所 マリタックス法律事務所

所在地 東京都 港区

この事例の依頼主 年齢・性別 非公開

相談前の状況 本件は、貸主である依頼企業が、借主およびその連帯保証人に対して、未払賃料等および遅延損害金の支払いを求めることから始まりました。
事の発端は、以前の建物所有者と借主との間で、コロナ禍による経営難を理由に賃料を本来の金額から一部減額する合意がなされていたことでした。借主は、依頼企業に建物の所有権が移転した後も減額後の賃料の支払いを継続しました。これに対し、依頼企業が本来の賃料全額の支払いを求め、減額された賃料の受領を拒否したところ、借主は管理会社宛てに減額後の賃料の供託を続けるようになりました。

解決への流れ 受任後、依頼企業の代理人として、借主およびその連帯保証人を被告として未払賃料等の支払いを求める訴訟を提起しました。
訴訟においては、減額合意はあくまでコロナ禍における緊急の救済措置であり、「貸主が本来の賃料に戻すよう求めるときに終了する」という解除条件がすでに成就していると主張しました。また、管理会社を被供託者とする供託は無効であると反論しました。
さらに、本件建物は用途が店舗と定められているにもかかわらず、一部が居住用として使用されている疑い（用途違反）や、第三者法人の登記がなされている疑い（無断転貸）がありました。貸主側が事実確認のために訪問した際には、従業員との間でトラブルにも発展していました。
手続の中で和解が模索されましたが、借主側は未払分の分割払いには応じる姿勢を見せたものの、建物の明渡しについては強硬に拒否する和解案を提示してきました。依頼企業は、明渡しを前提としない和解には決して応じないという毅然とした姿勢を貫きました。借主が明渡しを拒否したことを受け、依頼企業は直ちに賃料滞納、用途違反、無断転貸による信頼関係の破壊を理由に、契約解除に基づく建物明渡請求訴訟を別訴として提起し、先行する未払賃料請求事件との併合を申し立てました。
両事件が併合された後、裁判官の積極的な関与のもとで粘り強い交渉が続けられました。裁判官からも「一定期間後に契約を終了させて明け渡す」という和解案が打診されるなど、多角的なアプローチが行われました。その結果、明渡しを頑なに拒否していた借主の心情にも徐々に変化が生じ、明渡しを前提とした和解協議に理解を示すようになりました。
最終的に、当事者間で和解が成立しました。和解内容は、期日を定めて賃貸借契約を合意解除して建物を明け渡すこと、および貸主への解決金（未払賃料等から敷金を控除した、本来の賃料の約18ヶ月分に相当する金額）を分割して支払うことでした。また、期限通りに明渡しが行われた場合には後半の支払義務（本来の賃料の約9ヶ月分相当）を免除するという条件を設け、確実な退去を促しました。
一見すると、本来の賃料の約9ヶ月分相当額の損失が生じたように見えますが、明渡しが完了した後、依頼企業は他の新たなテナントとの間で定期借家契約を締結することができ、結果として従前よりも賃料を実質的に増額させ、上記損失分を1年半程度で回収することにも成功しました。

平山 友喜 弁護士からのコメント 本件は、コロナ禍における「賃料減額合意」の解釈という、近年の賃貸借トラブルにおいて頻発した問題からスタートしました。当初は未払賃料の請求のみを先行させましたが、借主が不合理な供託を続け、さらには用途違反や無断転貸といった重大な契約違反を行っている実態が浮き彫りとなったため、戦略の転換が求められました。
最大のポイントは、相手方が明渡しを拒絶した段階で、即座に建物明渡請求訴訟を追加提起し事件を併合させた点です。未払賃料請求に明渡請求を加えることで、相手方への法的プレッシャーを最大化させました。
また、単に判決を待つのではなく、裁判官を交えて粘り強く和解交渉を行ったことも功を奏しました。裁判所からの具体的な和解案の提示や心証開示を有効に活用することで、強硬だった相手方の態度を軟化させ、最終的に「早期の建物明渡し」という貸主にとって最大の目的を和解で達成することができました。和解条項において、期限通りの明渡しを条件に解決金の一部を免除するアメとムチの工夫を取り入れたことで、トラブルなく確実な退去を実現しています。
結果として、不良テナントの退去を完了させただけでなく、その後の新しいテナントとの間で定期借家契約を結び、賃料収入の実質的な増額という当初の期待を上回る成果につなげることができました。借主の権利が強く保護されている実務において、的確な法的措置の追加と裁判官を巻き込んだ粘り強い交渉によって、貸主側の経済的利益を最大化できた成功事例と言えます。