土地と建物の所有者が異なる事案において、建物の剰余価値疎明による不動産仮差押えを駆使し、任意売却交渉で230万円を回収した事例

平山 友喜 弁護士が解決

所属事務所 マリタックス法律事務所

所在地 東京都 港区

この事例の依頼主 30代 男性

相談前の状況 ご依頼者様は、元交際相手に対し、長期間にわたり合計約770万円を貸し付けていました。相手方は大企業での勤務経験や高額の給与、外貨預金等があると語っていましたが、返済を求めても口実を設けるばかりで、最終的には音信不通となってしまいました。
相手方の資産としては、関東圏にある自宅建物（居宅）が判明していましたが、この不動産は権利関係が複雑でした。具体的には、建物は相手方（債務者）本人の所有であるものの、その敷地である土地は相手方の父親の所有となっていました。さらに、建物には金融機関のために3300万円もの先順位抵当権が設定されており、一見すると不動産価値よりも被担保債権額の方が大きい「オーバーローン（無剰余）」の状態が疑われました。
このような状況下で、相手方に唯一の資産と思われる建物を処分される前に、どのように実効性のある債権回収を図るかが大きな課題となっていました。

解決への流れ ご依頼を受けた当事務所は、相手方が建物を売却して財産を隠匿するリスクを防ぐため、直ちに本案訴訟の提起と並行して「不動産仮差押命令」の申立てを行いました。
最大のハードルは、建物の「剰余価値の疎明」でした。先順位抵当権が存在する場合、対象物件に剰余価値がなければ仮差押えは認められません。そこで当職は、建物の敷地利用権（父親名義の土地に対する使用貸借権）の評価額を固定資産評価額の1割として算出し、建物の評価額と合算しました。その上で、住宅ローンの返済シミュレーション等を用いて先順位抵当権の現在の元本残高を推計・控除し、剰余価値が存在することを疎明し、無事に裁判所から仮差押決定を勝ち取りました。
その後、本案訴訟においても速やかに請求全額を認める勝訴判決（債務名義）を取得しました。
しかしその後、先順位抵当権者により担保不動産競売が申し立てられました。強制競売の手続が進めば、後順位であるご依頼者様への配当見込みは極めて乏しい状況でした。ここで威力を発揮したのが、予め付しておいた「仮差押え」です。相手方と父親は、競売を回避して不動産を任意売却することを希望しましたが、そのためにはご依頼者様の仮差押えを解除する必要がありました。
当職はこれを強力な交渉カードとし、相手方及び父親との間で合意書を締結することに成功しました。内容は、父親が債務を連帯して引き受けること、そして売却代金の中から優先的に230万円をご依頼者様に直接支払うこと（支払い確認後に仮差押えを解除すること）です。結果として、強制執行では配当が見込めなかった状況から解決金230万円を取り立て、残債務についてもいつでも強制執行できる権利（執行力の温存）を維持したまま、事案を解決へと導くことができました。

平山 友喜 弁護士からのコメント 本件は、権利関係が複雑で無剰余とみられる不動産に対し、法的な保全手続と巧みな交渉術を掛け合わせることで、実質的な債権回収を実現した成功事例です。
第一のポイントは、「土地と建物の所有者が異なる不動産」に対する精緻な剰余価値の立証です。通常、多額の先順位抵当権がついている不動産は無剰余とみなされ、仮差押えのハードルが高くなります。しかし本件では、父親所有の土地に対する「使用貸借権」という敷地利用権の価値を的確に評価し、抵当権の残高推移を論理的に計算・立証することで、裁判所に仮差押えを認めさせました。
第二のポイントは、「強制競売の配当を待つのではなく、仮差押えを交渉のテコとして任意売却に持ち込んだ」点です。仮差押えを早期に設定しておいたおかげで、対象不動産を任意売却して競売を回避したい相手方にとって、当方の同意（仮差押えの解除）が不可欠となりました。結果として、無配当に終わる可能性が高かった競売ルートを避け、売却代金の中から一定額を確実に回収することができました。同時に、父親を巻き込んで併存的債務引受をさせ、残りの債権についても執行力を温存できたことは、将来に向けた大きな成果です。
一見すると回収が困難に思える事案でも、諦めずに迅速かつ緻密な保全手続をとり、法的な「足かせ」をしっかりとはめておくことで、最終的に有利な条件で相手方を交渉のテーブルに着かせることが可能となります。初期の的確な財産保全がいかに重要であるかを示す事例といえます。