地主である依頼者様から土地を借り受けていた借地人が死亡し相続人不在のため、清算人を選任し交渉で土地返還・建物取得・地代受領を実現した事例

藤原 大輔 弁護士が解決

所属事務所 神奈川中央法律事務所

所在地 神奈川県 横浜市中区

この事例の依頼主 40代 男性

相談前の状況 「私が所有する土地を貸している借地権者（建物所有者）が亡くなり、借地権者の相続人に地代支払いをお願いする連絡をしたところ、『全相続人が相続放棄をしたため、地代は支払いません』と言われてしまいました。
この場合、貸した土地はどうしたら返ってくるのでしょうか？また、借地人が建てた建物はどうなるのでしょうか？未払いの地代の支払いを受けるにはどうしたらよいのでしょうか？」

解決への流れ 借地権者の相続人全員の相続放棄が受理されていることを家庭裁判所に照会し確認を取ったうえで、亡くなった借地権者の相続財産清算人を選任するよう、家庭裁判所に申し立てました。
その後、家庭裁判所に選任された相続財産清算人と当職で、依頼者様の希望する、土地の返却・建物所有権の取得・地代の支払いを求め、協議を重ねました。
具体的には、地代は被相続人死亡時からの全額をお支払いいただくことを求めました。また、借地権は本件の場合は第三者への譲渡が困難な状況であったため、借地権ではなく建物の評価額を依頼者様が支払うことで借地権を合意解除して土地を返却していただき、かつ、建物所有権を譲渡するよう、相続財産清算人に対し求めました。

この事案では、当方の申立によって家庭裁判所により相続財産清算人が選任されました。
その相続財産清算人と協議して、依頼者様が求める、地代の支払・土地の返却・建物所有権の取得を、建物固定資産税評価額（築年数４０年以上の木造住宅でしたので評価額は低額でした。）を支払うことで実現することができました。
この点、相続財産清算人は形式的な借地権価格（多額となります。）での買取を提示してきましたが、本件借地権が道路の接道の関係で大変低い評価となること等の本件土地の特徴を指摘し、依頼者様の納得いく金額に代金額を引き下げることで相続財産清算人と合意することができました。

藤原 大輔 弁護士からのコメント 依頼者様のご要望を実現するために本件不動産の特徴を把握し、不動産業者とも連携して説得的な書面を作成し、それを相続財産清算人に主張・提出したことで、依頼者様にとって有利な価格で合意することができました。