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秋山 直人弁護士

( あきやま なおと ) 秋山 直人

不動産トラブルはお任せください。宅地建物取引士等資格保有。弁護士経験19年

たつき総合法律事務所

東京都 千代田区永田町2-9-6 十全ビル701

現在営業中 10:00 - 18:00

「他の誰かではなく、自分がやるんだ」という気概を持つ

「親父のような弁護士になりたい」

私の父は弁護士なんです。

幼い頃から、依頼者の味方になって働く父の姿を見て「かっこいいな」と感じていました。

高校を卒業すると、迷わず法学部に進学。大学入学後、父の経営する法律事務所で事務員としてアルバイトをするようになると「自分も弁護士として働きたい」という想いが確かなものになり、司法試験受験を決意。大学在学中に司法試験に合格し、2001年に弁護士登録を果たしました。

実際に弁護士になってみると、学生の頃にイメージしていた以上に大変で責任の重い仕事であると思い知らされました。人の争いごとに入っていって、感情や状況を整理していく仕事ですので、留意しなければいけないことがたくさんあります。

その中でも、私が一番重要だと思っているのは「報・連・相」です。

これは弁護士に限らずどの仕事にも言えると思います。特に、弁護士の仕事では、法律知識など、一般的に広く知られていないようなことを基にして交渉を進めることも多々あるので、依頼者との「報・連・相」をおろそかにしてしまうと、依頼者の意向や気持ちを置いてけぼりにしてしまうことに繋がり、取り返しのつかないことになってしまいます。

私という弁護士を信頼していただくために、そして社会の中での弁護士の信頼度を高めていくために、依頼者とはこまめに連絡を取り、依頼者の意向や心情を踏まえた弁護士活動を徹底していこうと心に決めています。

プロセスにこそ、やりがいが宿る

弁護士になって３年後に、最初に勤務弁護士としてお世話になった事務所から、学生時代にアルバイトをしていた父の事務所に移籍しました。

その頃から、業務の傍ら弁護団に所属しはじめました。はじめに、東京都を相手に争った「君が代不起立再雇用拒否事件」の弁護団で活動し、その後、東京電力に対して損害賠償を求める「原発被災者弁護団」や「過労死弁護団」の弁護団メンバーとして活動しています。

これらの活動を通じて、私は2つの大事なものを手に入れました。

まず1つ目は、裁判所等を動かし、社会を動かす過程をこの目で見るという経験です。

弁護団で取り組むような集団訴訟などの案件は、どれも長期戦になりやすいです。２－３年では解決できず、中には５年以上の歳月を要するものもあります。

でも、大勢の弁護士が集まって、知恵を集め、粘り強く主張立証を積み重ねることによって、弁護士一人ではできないことが可能になり、裁判所等を動かし、その結果、社会が少しずつ変わっていくことがあります。

そういう光景を目にするたびに、弁護士という仕事の可能性を実感しました。

原告団のみなさんから学んだこともあります。弁護団活動では、勝訴したこともあれば、残念ながら敗訴という結果で終わったものもありました。しかし、ただ単に「勝訴」「敗訴」という結果だけでなく、そこに至るプロセスに価値を見出してくれる方がたくさんいらっしゃいました。

「先生方が思いを代弁してくれたことが嬉しかった、社会の中に声が届いただけでも意味があった」

そう言ってもらった時には、弁護士という仕事の本質に改めて気づかされ、この仕事をする意味や価値をも考えさせられました。

幸運な出会い

そして、弁護団活動での2つ目の収穫は、現在の事務所の先輩である平岡敦先生に出会えたことです。

私は2014年に、父と一緒に働いていた法律事務所から、当事務所へ移籍してきました。弁護団活動を通して出会った平岡先生と一緒に働きたいと思い、先生に頼み込んで、当事務所の一員にしていただいたんです。

平岡先生は、まず滅多に怒らない人。

私はどちらかというと感情的な方で、弁護団内で議論をしていても、ついつい白熱してしまうことがあるんですが、平岡先生は正反対。感情的にならず、穏やかで、とても我慢強いんです。

そんな平岡先生とご一緒する中で、ある時、「この先生と一緒に仕事をすればきっと学べることが多いだろう」と思いました。

実際に一緒に働くようになると、私の予想どおり、先生の素晴らしいお人柄から学ぶことがたくさんあります。

心から尊敬できる人と同じ環境で働けることは、本当に幸運なことです。 この出会いに感謝しながら、人間的にも成長していきたいものです。

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法律や判例を知っているだけで、救われることがある

弁護士になって17年間、いろいろなトラブルを担当してきました。

今思い返せば、珍しい事件もありましたね。

デート商法の被害に遭った大学生たちの集団訴訟を担当したり、渋谷区における有名ヘアサロンの立ち退きトラブルでは、1億8000万円あまりの立ち退き料を勝ち取ったこともありました。

事件が終わるごとに「先生に依頼して本当に良かった。ありがとうございます」と言われ、確かな嬉しさや達成感を感じました。

同時に、市民のみなさまが法律や判例を知ることの大事さも感じました。法律や判例を知っていれば、予防できたり、依頼者自身が賢明な判断を下せるようになるからです。

例えば、妊娠や中絶に関するトラブルでも「弁護士に頼んでも根本的には解決しない」とか「どうせ自分の責任だから」と初めから諦めてしまっている方が多いんです。

以前、ある女性依頼者から、こんな相談を受けました。

「合意の上で性交渉をして、妊娠しましたが、さまざまな事情があり、子供を育んでいくのは困難であると判断、合意の上で中絶をしました。しかし、中絶後、身体的・精神的なダメージが大きく、思うように仕事ができなくなりました。相手の男性に全く責任はないんでしょうか」

たしかに、ひと昔前までは、女性が泣き寝入りをすることが圧倒的に多かったと思います。

しかし、2009年に東京高等裁判所で、同様の事案に対し「男性が女性の身体的・精神的苦痛や経済的負担の不利益を軽減し、解消するための行為をしないことが不法行為に該当する」とされ、賠償命令が下されました。

つまり、合意の上での性交渉をして妊娠した子供を、お互いの合意の上で中絶したとしても、女性がその後受ける肉体的・精神的苦痛な負担は大きいであろうという理由で、男性にもある程度の責任を負わせることができるということです。

この判決は、それまでの常識や法的価値観に新しい風を吹き込みました。

こういう判例も、知っているのとそうでないのとでは、交渉前の心持ちに大きな差が出ます。知っていれば、必要以上に落ち込むことなく「諦めずに交渉しよう」と前向きになれるかもしれません。

また、法律や判例を十分に理解していないところにつけこんでくるような悪質な消費者被害もあります。 そんな時のためにも、自ら情報収集しておくことは大切なのです。

初回相談60分無料で、一つでも多くの“早期解決”を

少し前に、労働問題に悩む男性が事務所を訪れました。

話を聞いていくと、相談者の方は勤務していた会社の身勝手な判断により、同意していないにもかかわらず、別の会社への転籍命令を受けているとのことでした。

私はすぐに相手方に内容証明を送り、トラブルは無事に早期解決に至りました。

「権利があることはなんとなく分かっていたけど、行使できなかった。早く相談して良かった」と安堵する相談者の方を見て、私もホッとしました。

このように、弁護士に相談することで早期に解決される問題がたくさんあるため、私は「弁護士ドットコム」を見てご連絡をいただいた方には、どんな分野であっても、初回相談は60分無料と定めています。初回相談が30分では、どうしても中途半端になったり、大事な情報が抜け漏れたりする可能性があるからです。

弁護士の仕事において、初回相談は特に重要だと考えています。

60分じっくりお話を聞くことによって、早期解決できるトラブルを増やしていきたいです。 「方向性が分かって精神的に楽になった」「解決への希望を持てるようになった」と思えるかもしれませんので、心配なことがあればお気軽にご相談ください。

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秋山弁護士への感謝の声

全23件

50代 男性

依頼 書類認証済 不動産・建築 2021年2月に解決 投稿者イメージ画像

初回のご相談時からしっかりとこちらのお話をきいてくださり、疑問点も丁寧にご説明していただき、安心して依頼することができました。この度は保証金回収と早期の返金日という見事な成果を出して頂き、また、こちらの納得のいく金額で解決していただきましたこと、心より感謝しております。
具体的には当方の事情を大変良くご理解頂いた上で相手方への交渉や通知書を作成いただいたり、進捗状況をメールでご連絡くださったり、本当に親身になって相手方への交渉を続けて頂きました。
これはクライアントの状況を正確に把握した上で、法的な深い見識と交渉力が無いと実現出来ないことと思います。これもひとえに先生の精鋭な手腕の賜物であり、深く感謝致します。本当にありがとうございました。

相談した出来事
テナント退去時の保証金の精算交渉と返金日交渉
（契約書が退去時に不条理で賃貸人がかなり有利な内容のため）
解決方法
交渉・示談
  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き

40代 男性

依頼 書類認証済 不動産・建築 2020年11月に解決 投稿者イメージ画像

先生の御対応は、全てにおいて「迅速」「丁寧」で、当方からの質問についても、疑問点が残らぬよう、明確にお答えくださいました。また、作成くださる準備書面は説得力に溢れ、立証も相手方が反論しがたいほど分厚いものでした。

裁判は、解決までに２年２ケ月も及びましたが（いずれも、和解による解決）、本訴裁判においては、明渡しに応じることと引き換えに、十分な立退き料を得ることができました。また、反訴裁判においても、納得のできる解決金を勝ち取ることができました。

これからの人生、もしまた何かしらのトラブルに巻き込まれることがあった場合には、迷うことなく、直ぐに秋山先生に御相談させていただきたいと思います。

相談した出来事
賃借する事務所兼住居の漏水事故被害で、秋山先生にお世話になりました。

複数回にわたり、上階から大量の汚水が漏れて来て、室内の家財や資材等が使いものにならなくなりました。

当初は、示談交渉の求めに応じ、貸主側との話し合いによる解決を目指しました。しかし、貸主側が急に訴訟による立退きを迫って来たため、裁判に発展しました。

先生には、貸主側が訴えを起こしてきた本訴裁判（明渡し請求訴訟等）と、当方が訴えを起こした反訴裁判（損害賠償請求訴訟）の両件の対応を依頼しました。
解決方法
裁判・審判
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 欠陥住宅
感謝の声をもっと見る (全23件)

取扱分野

  • 不動産・建築 料金表あり/解決事例あり
    賃貸トラブル
    • 賃料・家賃交渉
    • 建物明け渡し・立ち退き
    • 借地権
    売買トラブル
    • 任意売却
    対応方針などを詳しく見る
  • 企業法務・顧問弁護士
    依頼内容
    • M&A・事業承継
    • 人事・労務
    • 倒産・事業再生
    業種別
    • エンタテインメント
    • 医療・ヘルスケア
    • IT・通信
    • 金融
    • 人材・教育
    • 環境・エネルギー
    • 運送・貿易
    • 飲食・FC関連
    • 製造・販売
    • 不動産・建設
  • 借金・債務整理
    依頼内容
    • 自己破産
    • 過払い金請求
    • ヤミ金対応
    • 任意整理
    • 個人再生
  • 交通事故
    事件内容
    • 死亡事故
    • 物損事故
    • 人身事故
    争点
    • 後遺障害等級認定
    • 過失割合
    • 慰謝料・損害賠償
  • 遺産相続
    請求内容
    • 遺言
    • 相続放棄
    • 相続人調査
    • 遺産分割
    • 遺留分侵害額請求(遺留分減殺請求)
    • 相続登記・名義変更
    • 成年後見
    • 財産目録・調査
  • 離婚・男女問題
    原因
    • 不倫・浮気
    • 別居
    • 性格の不一致
    • DV・暴力
    • セックスレス
    • モラハラ
    • 生活費を入れない
    • 借金・浪費
    • 飲酒・アルコール中毒
    • 親族関係
    請求内容
    • 財産分与
    • 養育費
    • 親権
    • 婚姻費用
    • 慰謝料
    • 離婚請求
    • 離婚回避
    • 面会交流
  • 労働問題
    原因
    • パワハラ・セクハラ
    • 給料・残業代請求
    • 労働条件・人事異動
    • 不当解雇
    • 労災認定
  • 債権回収

不動産・建築

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【弁護士経験１９年】【宅地建物取引士資格有り】【初回相談６０分無料】不動産トラブルの解決に最も力を入れて取り組んでいますので，どうぞご相談ください。
たつき総合法律事務所
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事務所は，永田町の衆議院議員会館裏の十全ビルにあります。

不動産・建築の詳細分野

賃貸トラブル

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権

売買トラブル

  • 任意売却

対応体制

  • 休日相談可
  • 夜間相談可

    「18時以降」を夜間としています。事務所によっては「22時まで」や「平日のみ」などの制限がある場合がございます。

  • 電話相談可

お支払い方法

  • 初回相談無料

    弁護士によっては初回30分や電話相談のみなど、制限がある場合がございます。

【不動産分野を最重点分野として取り組んでいます】
◎不動産に関するトラブル解決について得意分野としており，実績・経験の積み重ねがあります。
◎宅地建物取引士，マンション管理士の資格があります。賃貸不動産経営管理士試験にも合格しています。
◎不動産トラブルサイトはこちら→http://fudosan-lawyer-akiyama.com/

【このようなお悩みはありませんか？】
・親族間で共有している不動産を現金化したい。共有不動産の賃料の分配を請求したい。
・賃料の滞納が続いており，建物明け渡しの請求をしたい。
・借地について更新料・譲渡承諾料・建替承諾料等でもめている。
・借家について，賃料値上げ・値下げ，修繕費用，原状回復費用・敷金返還等でもめている。契約解除を主張されている。
・借家について，賃貸人から建物を取り壊すので明け渡してもらいたいと言われているが，十分な立退料の提示がない。
・土地・建物の売買で，地中障害物・土壌汚染など瑕疵担保の問題が生じた。
・土地・建物の売買で，手付金や違約金をめぐるトラブルになった。
・市街地再開発事業の地権者だが，補償金の金額で再開発組合との交渉が思うように進まない。
・借りている物件や購入物件が漏水して被害を被ったが，貸主や加害者がきちんと賠償してくれない。
・親族間で建物を無償で貸しているが，返してもらいたい。

不動産に関するトラブルは，弁護士が入ることで，法律に基づいた対等な交渉が可能となります。交渉で解決できない紛争は，弁護士が代理人として裁判を起こすことで，法律を武器に解決することができます。

【費用設定】
・弁護士ドットコム経由のご相談は，初回相談料６０分以内無料とさせていただきます。
・着手金・報酬金は，弁護士会の旧報酬基準をベースに算定しますが，事情によって減額する場合もあります。最低ラインの着手金として，着手金１０〜１５万円（消費税別）で交渉案件を受任することも比較的多くあります。

【弁護士に依頼するメリット】
【1】相手との交渉はすべて弁護士が窓口となります。
当事者同士で直接話をする必要はありません。

【2】豊富な経験
●これまでの弁護士経験で，宅地建物取引業者，建設会社，地主さん等の顧問先の事案や、個人の方からの依頼の事案の双方を通じて，不動産案件についてのノウハウを蓄積してきました。
●共有物分割請求の訴訟・交渉を多数経験しています。
●借地・借家についても多く扱っており，紛争類型ごとに問題となるポイントは熟知しております。
●立退料が問題となる建物明渡請求の事件で賃借人側の直近受任案件・解決案件が複数あります。守秘条項が付いているため金額は開示できませんが，受任前よりも立退料が２倍に増額した案件や，５倍に増額して解決した案件があります。
●漏水による損害賠償請求の訴訟（被害者側）も直近で複数受任しております。
●市街地再開発事業における再開発組合との補償金の交渉経験があります。
●訴訟事件では，裁判所を説得するために，わかりやすい書面の作成，具体的な立証活動に努めています。

【3】依頼者と丁寧にコミュニケーションを取り，報告・連絡・相談を密にしながら進めていきます。

【4】売主－買主，賃貸人－賃借人，不動産業者－個人など，不動産分野のトラブルであれば，いずれの立場でも相談・受任の対応をしています。

---------------------
■アクセス
東京メトロ南北線・溜池山王駅・５番出口から徒歩３分
東京メトロ千代田線・国会議事堂前駅・５番出口から徒歩３分

不動産・建築

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秋山弁護士への感謝の声

全23件

50代 男性

依頼 書類認証済 不動産・建築 2021年2月に解決 投稿者イメージ画像

初回のご相談時からしっかりとこちらのお話をきいてくださり、疑問点も丁寧にご説明していただき、安心して依頼することができました。この度は保証金回収と早期の返金日という見事な成果を出して頂き、また、こちらの納得のいく金額で解決していただきましたこと、心より感謝しております。
具体的には当方の事情を大変良くご理解頂いた上で相手方への交渉や通知書を作成いただいたり、進捗状況をメールでご連絡くださったり、本当に親身になって相手方への交渉を続けて頂きました。
これはクライアントの状況を正確に把握した上で、法的な深い見識と交渉力が無いと実現出来ないことと思います。これもひとえに先生の精鋭な手腕の賜物であり、深く感謝致します。本当にありがとうございました。

相談した出来事
テナント退去時の保証金の精算交渉と返金日交渉
（契約書が退去時に不条理で賃貸人がかなり有利な内容のため）
解決方法
交渉・示談
  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き

40代 男性

依頼 書類認証済 不動産・建築 2020年11月に解決 投稿者イメージ画像

先生の御対応は、全てにおいて「迅速」「丁寧」で、当方からの質問についても、疑問点が残らぬよう、明確にお答えくださいました。また、作成くださる準備書面は説得力に溢れ、立証も相手方が反論しがたいほど分厚いものでした。

裁判は、解決までに２年２ケ月も及びましたが（いずれも、和解による解決）、本訴裁判においては、明渡しに応じることと引き換えに、十分な立退き料を得ることができました。また、反訴裁判においても、納得のできる解決金を勝ち取ることができました。

これからの人生、もしまた何かしらのトラブルに巻き込まれることがあった場合には、迷うことなく、直ぐに秋山先生に御相談させていただきたいと思います。

相談した出来事
賃借する事務所兼住居の漏水事故被害で、秋山先生にお世話になりました。

複数回にわたり、上階から大量の汚水が漏れて来て、室内の家財や資材等が使いものにならなくなりました。

当初は、示談交渉の求めに応じ、貸主側との話し合いによる解決を目指しました。しかし、貸主側が急に訴訟による立退きを迫って来たため、裁判に発展しました。

先生には、貸主側が訴えを起こしてきた本訴裁判（明渡し請求訴訟等）と、当方が訴えを起こした反訴裁判（損害賠償請求訴訟）の両件の対応を依頼しました。
解決方法
裁判・審判
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 欠陥住宅
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この分野の法律相談

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秋山 直人弁護士
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秋山 直人弁護士

不動産・建築の料金表

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項目 費用・内容説明
初回相談料 「弁護士ドットコムを見た」で初回相談料（６０分以内）無料
*６０分を超過した場合の相談料は，３０分ごとに5,500円（消費税込）
着手金 交渉の場合，経済的利益の5.5％程度（最低11万円〜16.5万円／事案により）（消費税込）
訴訟の場合，経済的利益の8.8％程度（最低33万円程度）（消費税込）
報酬金 交渉の場合，経済的利益の11％程度（消費税込）
訴訟の場合，経済的利益の16.5％程度（消費税込）
備考欄 経済的利益が300万円を超える場合には，300万円を超える部分については，上記％は減少します（5.5％→3.3％，8.8％→5.5％，11％→7.7％，16.5％→11％／いずれも消費税込）。
賃料滞納による建物明け渡しの事案 着手金（交渉＋訴訟＋執行）：275,000円（消費税込）
＊占有移転禁止の仮処分は別途110,000円（消費税込）
報酬金：明け渡しを実現したときに330,000円（消費税込），滞納賃料を回収したときに回収額の11％~16.5％（消費税込）
日当：往復２時間以内の場合22,000円（消費税込），往復４時間以内の場合33,000円（消費税込），往復４時間を超える場合55,000円（消費税込）
＊実費は別途となります。
具体的には御見積します 具体的には，初回無料相談の上で，事案に応じて費用の御見積をお伝えできます。

料金表の消費税に関しまして、新税率（10％）と旧税率（8%ないし5％）が混在している可能性があります。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例(15件)

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不動産・建築の解決事例 1

ビルの老朽化等を理由に美容室の立ち退きを求められたケースで,2億円に近い立退料を獲得

  • 建物明け渡し・立ち退き

相談前

渋谷区内の商業ビルに入居して,開業後約4年間,売上げを順調に伸ばしてきた美容室(法人)が,ビルの所有者から,ビルの老朽化による建替えを理由に明渡しを求められました。所有者側は,美容室の入口付近にカラーコーンを置くなどしており,依頼者は,営業妨害ではないかと憤っていました。

相談後

ビルの所有者から建物明け渡しを求める裁判を起こされましたが,借家契約の解約申し入れに「正当事由」がないことを主張して反論しました。依頼者も,相当の立退料を得られれば,移転もやむを得ないというご意向でしたので,裁判の中で,美容室がこれまで顧客基盤を固めており,移転によってダメージを受けること,相当の設備投資や広告宣伝をしてきたこと,ビル所有者側の主張する「老朽化」は根拠に乏しいことなどを主張・立証しました。その結果,2億円に近い立退料を得て移転することで裁判上の和解が成立しました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

ビル所有者から,ビルの老朽化等を理由に立ち退きを求められた場合,不十分な補償で立ち退きに応じてしまう例も世の中にはたくさんあります。借地借家法で借家人の権利は保護されていますので,安易に妥協することなく,弁護士にきちんと相談することをお勧め致します。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 2

賃料滞納を繰り返す借家人に裁判を起こし,立ち退きを実現。

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 40代 男性

相談前

ご依頼者は,親族から一戸建ての土地建物を取得しましたが,同建物には賃借人が入居していました。この賃借人がなかなか厄介な方で,賃料を滞納することがしばしばある一方で,建物修繕の要求は厳しくしてくるような方でした。

相談後

受任後,まずは滞納賃料を督促し,いったんは滞納していた賃料を回収することができました。その後,比較的長期間にわたって賃料の回収にあたりましたが,賃借人が再度賃料を滞納するようになり,滞納額が賃料3か月分を超えたところで賃貸借契約の解除通知を送り,建物明け渡しの訴訟を起こしました。賃借人は,建物の修繕の件を持ち出すなどして抵抗しましたが,判決で明渡しが命じられ,強制執行手続を申し立てました。執行官が明渡しの催告を行った段階で,ようやく賃借人を立ち退かせることができました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

厄介な賃借人への対応は,大家さんにとって,大きな精神的負担となります。経験のある弁護士に依頼し,厳正に対応することで,解決につながります。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 3

土地・建物売買の買主による債務不履行に対し,仮差押を行って違約金を回収

相談前

依頼者(法人)は,個人(夫婦)との間で,都内の土地・建物を約5000万円で売買する契約を結びました。しかし,決済当日になって突然買主から連絡があり,決済資金を横領されて決済を行うことができなくなったとのことでした。

相談後

決済資金を横領された買主も気の毒ではありましたが,売主である依頼者には何の落ち度もありません。契約に定められていた約1000万円の違約金を回収するため,買主の預金や給料の仮差押手続を速やかに行いました。仮差押が一定の成果を上げ,続いて起こした違約金請求の裁判で,買主から手付金分に加え,一定の違約金を支払ってもらうことで解決しました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

不動産売買は多額の資金が動くため,トラブルになった場合にはダメージも大きくなります。経験のある弁護士に依頼することで,スムーズな解決が可能になります。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 4

親族への建物使用貸借を解除し,土地を更地で売却

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 80代以上 女性

相談前

ご相談者は,アパートを所有していましたが,老朽化していました。借家人には順次退去してもらい,新規には募集しないでいましたが,1室を親族に無償で貸しており(使用貸借),その親族との間は円満にいっておらず,直接退去の交渉をするのも難しい状況でした。退去してもらえないと,アパートを取り壊して土地を更地で売却することができずに困っている状況でした。

相談後

受任して,使用貸借について解除の通知をしたところ,親族側にも弁護士が付き,弁護士同士の交渉となりました。使用貸借の期間も目的の合意もなかった事案でしたので,一定の猶予期間を置き,引越費用を家主側が負担することで,訴訟を要さず,親族に退去してもらうことができました。その結果,アパートの敷地を更地として高値で売却することができました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

親族に無償で貸している場合,色々と従前の経緯があって退去を求めてもすんなりいかないこともあります。そのような場合には,やはり弁護士に依頼して,法的な主張をベースとした交渉を行い,交渉が無理であれば訴訟を起こすことで,一定の引越費用等の負担はするにしても,退去につなげることができることが多いと思います。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 5

賃料を長年滞納していた借家人の退去をスムーズに実現

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 50代 男性

相談前

依頼者は,所有する一戸建てを第三者に賃貸していましたが,賃料の一部滞納が10年間にわたり続いていました。管理会社も回収の熱意に欠け,借家人が居座っている状態でした。

相談後

受任後,内容証明を出して賃料の支払を催告したところ,250万円以上の滞納賃料を一括で支払ってきました。その後,賃借人側から退去を申し出てきて,退去も実現しました。連帯保証人には遅延損害金を請求し,一定の支払を受けることができました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

弁護士が入って,賃貸借契約解除→明渡し強制執行を行うという強い姿勢を示して交渉することで,依頼者の長年の懸案がスムーズに解決しました。受任時は,実際に法的手段を取らなければ解決困難だろうと予測していましたが,早期に交渉で解決することができました。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 6

不動産売買契約の白紙解除

依頼主 50代 男性

相談前

ご依頼者様は,大手不動産会社の仲介で,土地売買契約を締結しましたが,買主の求めていた境界確認を期限までに行うことが困難な状態となってしまいました。

相談後

代理人として受任し,白紙解約の特約条項に該当することを主張しました。仲介の不動産会社は,白紙解約に抵抗しましたが,最終的に白紙解約として処理することができました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

弁護士が代理人として入ることで,売買契約の白紙解約・債務不履行解除等の問題で,不動産業者の言うなりにならず,法的な主張を通すことが可能になる場合があります。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 7

宅建業者の重要事項説明義務違反による損害賠償請求

依頼主 50代 女性

相談前

ご依頼者様は,宅建業者の仲介で中古の土地建物を購入しましたが,購入後かなり時間が経ってから,当該物件が,建物の建替等の際に都道府県知事の許可等が必要な規制区域内にあることが判明しました。宅建業者は,重要事項説明の際にそのことを説明していませんでした。

相談後

代理人として受任し,重要事項説明義務違反を指摘して,仲介手数料相当額や慰謝料を請求しました。宅建業者も重要事項説明義務違反の事実は当初から認め,賠償額について協議の結果,約70万円の賠償を得ることができました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

重要事項説明義務は宅建業者の最も重要な義務であり,この義務に違反していたことは,宅建業者としても言い訳できなかったものと考えられます。交渉で比較的スムーズに解決しました。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 8

アパート建築請負契約を白紙解除

  • 借地権
依頼主 70代 男性

相談前

依頼者は,借地権のある土地の有効活用(借地権解消の上,アパート新築)を建築業者から持ちかけられ,建築請負契約書まで締結していましたが,借地権解消について業者が介入して交渉したところ,借地権者の相続関係を調査せずに,現に住んでいる相続人のみを相手に交渉するというずさんなもので,不信感を強めていました。依頼者は,当該建築業者との建築請負契約の解除を希望されていました。

相談後

相談後,借地権者及び建築業者との交渉を受任しました。建築業者に対しては,委任契約上の善管注意義務違反による解除を主張し,白紙解除を実現できました。借地権者との間では,相続関係を調査の上で,全相続人がきちんと遺産分割協議をして特定の相続人に借地権を帰属させてもらった上,当該相続人との合意に基づき,借地権の合意解除を進めました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

建築業者との関係を無事に解消でき,借地権についても一定の金員支払により円満に合意解除することができ,ご依頼者の希望をかなえることができました。
高齢の地主の方に,建築業者がアパート建築等を持ちかけることは良く見られます。そのような際のトラブルは,早い段階でご相談頂ければ,より対応しやすいと思いますので,ご遠慮なくご相談ください。

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不動産・建築の解決事例 9

契約前に支払った「保証金」の返還請求

依頼主 60代 男性

相談前

相談者(法人)は,ある物件の売買交渉を業者と行い,業者から交渉にあたってまず「保証金」として約300万円を預けるように言われ,業者に預けました。しかしその後売買交渉は流れ,依頼者が業者に保証金の返還を請求しましたが,業者は言を左右にして,返還に応じませんでした。

相談後

ご相談を受け,約300万円の返還請求権を保全するため,業者が所有している当該物件について仮差押を申立て,裁判所の仮差押決定を得ました。
その上で不当利得返還請求の裁判を起こしました。業者は,「口頭で売買契約は成立しており,約300万円は手付金だから,手付金は売買契約の解除の際に放棄された」とか,「保証金預り証には返金に応じる場合について条件が記載しており,その条件を満たさない」といって争いました。
しかし,審理の結果,当方の主張に理があると裁判所に認められ,裁判所が間に入っての和解交渉の結果,約8割を一括で返還してもらうことで和解が成立しました。実際に支払を受けることもできました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

業者が「保証金」の返還に応じなかった理由は,資金繰りに充ててしまったことによるものであることも疑われましたが,物件の仮差押をしたことが効いたと思われ,何とか8割の返還を実現できました。
いったん支払ったお金を取り戻すというのはなかなか大変な作業ですが,弁護士に依頼して法的手続を取ることで,実現できる場合がありますので,ご相談ください。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 10

賃料増額請求訴訟で勝訴判決

  • 賃料・家賃交渉
依頼主 60代 女性

相談前

依頼者は貸借物件のテナントで,賃貸人から賃貸借契約上の賃料自動改訂条項に基づいて賃料増額を求められ,裁判を起こされていました。1審簡裁では,条項の解釈をめぐって判断がなされ勝訴していましたが,賃貸人から控訴され,控訴審から受任しました。

賃貸人に対して,入居時に支出した必要費の償還を別途求めたいというご希望で,必要費償還請求訴訟も別途受任しました。

相談後

賃料増額請求訴訟については,賃貸借契約書に自動改訂条項がある場合には通常は当該条項に基づいて自動的に改訂されるということになるのですが,このケースでは特殊事情があり,前回更新時に,漏水によって迷惑をかけたという趣旨で賃料を据え置く旨の合意がなされていたので,当該合意によって,自動改訂条項の適用が制限される旨を主張立証したところ,控訴審判決で当方の主張が認められ,請求棄却(賃料増額を認めず当方勝訴)の判決が出て,確定しました。

別途起こした必要費償還請求訴訟については,これも通常は賃貸借契約書の特約で必要費・有益費の償還請求権が排除されていることが多いのですが,たまたまそのような特約がなかったので,建築士調停委員の関与する調停手続に移行してもらい,一定額の支払を受けることで和解しました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

賃貸借契約上のトラブルについても,個別事案によって,通常は認められる請求が認められなかったり,その逆もあります。ネット上の情報などで早合点せず,弁護士に相談されることをお勧め致します。

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不動産・建築の解決事例 11

建物の老朽化による建替えを原因とする明渡請求に対し,多額の立退料で合意(居住用マンション)

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 女性

相談前

ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結して賃貸マンションに住んでいましたが,賃貸人側から,建物の老朽化により建物を取り壊すので,早急に退去するようにという一方的な通知を受けて相談に見えました。

相談後

弁護士が受任して,正当事由ない限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したたところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。双方で交渉した結果,最終的に,ご依頼者様の希望に添った金額での立退料を受領して退去することで解決しました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

立退料は,当初賃貸人側が提示していた金額の約5倍で最終的に合意しました。
賃貸人側から建物老朽化等を理由に一方的な退去通知があった場合には,弁護士に委任して交渉することを強くお勧め致します。

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不動産・建築の解決事例 12

建物の建替えを理由とする賃貸人からの明渡請求に対し,相当の立退料支払で解決(営業物件)

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 女性

相談前

ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結し,営業用物件を賃借していましたが,賃貸人より,建物の建替えを理由に,一定の立退料を支払った上での退去を求められました。しかし,提示された立退料の金額は,ご依頼者様が代替物件を見付けて転居し,当該物件で営業を行うには不十分なものでした。

相談後

ご依頼を受け,弁護士が賃貸人側に対し,正当事由の無い限り賃貸借契約の更新拒絶はできない等を通知したところ,賃貸人側にも代理人弁護士が付きました。
代理人同士で協議した結果,最終的に,ご依頼者様も応じられる金額での立退料を支払ってもらい退去・移転することで解決しました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

立退料の金額は,受任前に賃貸人側から提示のあった金額の2倍以上で最終的に合意しました。営業用物件では,移転に要する費用等が多額に上ることも多いといえます。建物の建替え等を理由に賃貸人から退去を求められたような場合には,弁護士に交渉を依頼することを強くお勧め致します。

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不動産・建築の解決事例 13

リフォーム代を拠出してすぐ別居・離婚に至った事案で,リフォーム代相当の返還請求

依頼主 40代 男性

相談前

依頼者は,義母名義の一戸建てのリフォーム代を約1300万円拠出しましたが,直後に奥さん・お子さんと別居状態となり,リフォームした一戸建てには一度も住むことがありませんでした。リフォーム後も一戸建ての名義は義母の単独名義のままで,リフォーム代の返還を求めたいというご依頼でした。

相談後

不当利得返還請求の裁判となり,相手も色々と主張して争ってきましたが,最終的に,裁判所での和解により,相当額の返還を受けることができました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

親族間での不動産をめぐるトラブルも多くあります。当事者同士ですとやはり感情的になってしまいますので,弁護士に依頼して,法律によって解決することが,紛争の泥沼化を防ぐことにつながります。

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不動産・建築の解決事例 14

汚水の漏水事故による損害賠償請求

  • 欠陥住宅
依頼主 40代 男性

相談前

ご相談者様は賃貸アパートに居住されていましたが,複数回にわたり,上階から天井・壁に激しい漏水(汚水漏れ)があり,高額な家財を含む家財道具等が汚水に濡れる被害を受けました。
賃貸人側から,用法違反等を主張して建物明渡請求の裁判を起こしてきたということで,ご相談を受けました。

相談後

賃貸人側から起こしてきた裁判については,用法違反の事実はないことを主張し,裁判所もそのような心証で,立退料約150万円を支払ってもらって退去するという形で和解により解決しました。
一方で,汚水漏れ事故については損害賠償請求の反訴を行い,漏水原因をめぐって対立するなどして,2年近くを要しましたが,合計約400万円の賠償を得る形で和解により解決しました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

漏水事故は,漏水原因をめぐって対立すると,審理に長期間を要します。漏水事故が起きたら,早い段階で写真,ビデオを含めて漏水状況や被害状況の証拠を確保することが重要です。本件では,ご依頼者様がこの点しっかりされていましたので,助かりました。

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不動産・建築の解決事例 15

意思能力無効で贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求認容

依頼主 80代以上 女性

相談前

依頼者は,弁護士秋山直人が成年後見人をつとめている高齢の女性です。認知症で施設に入所されています。6年前に,親族が,本人の所有だった不動産を「贈与」を登記原因として,自己名義に所有権移転登記をしており,当時から意思能力が無いことが疑われましたので,介護保険の認定記録・病院のカルテ等を調査の上で,処分禁止仮処分を得て,提訴しました。

また,本人の預貯金から多額の現金引き出しがあり,これも親族が引き出したものと思われましたので,返還を求めました。

相談後

審理に約1年10か月ほどの時間を要しましたが,判決では,本人の意思無能力が認められ,贈与契約による所有権移転登記の抹消登記請求が認容されました。また,本人の預貯金からの引き出しについて,本人のために使われたことが明らかにならなかった部分について,親族に返還を求める請求も認容されました。判決は,控訴なく確定しました。

秋山 直人弁護士からのコメント

秋山 直人弁護士

判断能力が衰えた方から,親族が預貯金を預かって,本人のため以外にも使ってしまうことは良くあるトラブルです。あわせて,不動産の名義を親族名義に移してしまうこともままあります。そのようなトラブルでは,名義移転当時,本人がどのような状態だったかを,病院のカルテ,介護保険の要介護認定の際の資料等から主張立証していく必要があります。使途不明金については,親族が払い戻したという事実をまずおさえた上で,本人のために使ったものか,使途を明らかにするように求めていくことになります。

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不動産鑑定士・宅建
不動産鑑定士または宅地建物取引主任者のどちらかの資格を保有している弁護士です。
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