関野 修平 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 契約の解除

  

  土地契約の白紙解除は可能でしょうか？

  【相談の背景】
  不動産会社から土地を購入しました。前面道路が都市計画道路の為、幅員が現在の8mから10mに広げられることが計画決定している旨を伝えられ、それに納得の上で契約しました。我々もはじめての土地購入ということで実際にその都市計画道路についてどこまで話を煮詰めるべきかわからずに契約しました。その後にハウスメーカーとも契約をして間取りの打ち合わせも順調に進み間取り決定も終盤に差し掛かったタイミングでハウスメーカー側が「では実際に都市計画道路がどのような計画（図面）で決まっているか土地家屋調査士に依頼します。」ということで図面が出て確認したところ実際には幅員12m、尚且つ我々側に最大のところで2.95mかぶっていました。これだと今まで打ち合わせした間取り、建て方だと完全に干渉してしまい建築不可となりました。不動産会社の重要事項説明書には「本物件前面道路に都市計画道路（幅員約10m）の整備が計画決定しています。」と言う内容のみでそれ以外に図面等はありませんでした。我々素人が実際に幅員12mになる計画道路を予測できるとは思えません。そうなることが分かっていたらこちらの土地を契約しません。もともと建てようと思った間取りや建て方がダメとなるとまた１から間取りなどを決めなければならず今までの時間が無駄になってしまいます。現時点で土地の登記や抵当権、ローンも始まっており既に我々名義の土地になっています。
  
  【質問1】
  今回の土地契約を白紙（解除）にしたいのですが可能でしょうか？
  
  【質問2】
  土地契約を白紙（解除）にできない場合に損害賠償を請求することは可能ですか？
  
  【質問3】
  損害賠償を請求できる場合にはどれほどの金額が現実的ですか？

  

  回答

  ベストアンサー

  以下ご回答いたします。
  
  質問１について
  いただいている情報からは直ちに可能か否かはいえませんが、まず、本件の土地を購入した動機（どういう建物を建てたい、幅員が１０ｍであることが重要など）を土地の売主に示していたか、説明していたかが重要になります。
  そのような説明等をしていたにもかかわらず、誤った説明をされているのであれば、錯誤による契約の取消や、解除もあり得ます。
  
  質問２について
  前提として、幅員につき誤った説明がなされたということであれば、誤った説明により、建築可能な物件が想定と異なっていることから、慰謝料や実損が生じた場合には損害賠償請求も可能かと思います。
  
  質問３について
  慰謝料の金額としては、あまり大きな金額になるものとは言えず、また、想定していた建物でと比較して、今回建築可能な建物を建てるとなると、実際にどのような損害が生じたと言えなければ、実損による損害賠償請求は難しいと思われます。

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• 重要事項説明書

  

  業者売主から購入も階下の罵声トラブル告知なし。契約不適合責任で解除や賠償請求したい

  【相談の背景】
  業者売主の中古マンション購入直後、階下住人の奇声・罵声トラブルが発覚。
  契約不適合責任による解除や損害賠償は可能でしょうか？
  
  ▼概要
  2025年11月、宅建業者を売主として中古分譲マンションを購入し、入居しました。 入居直後より、真下の階の住人が、窓を開け放して「馬鹿！！」などの罵声を上げる、意味不明な奇声を叫ぶといった行動を繰り返しています。 恐らく統合失調症などの精神疾患を患われている様子で、いつ自分たちに危害が及ぶか分からず、家族ともに精神的に追い詰められ、途方に暮れています。
  
  ▼契約時の状況
  売主： 宅建業者（不動産会社）
  
  物件状況確認書（告知書）および重要事項説明書： 「近隣の騒音・振動・臭気等」「近隣住民との申し合わせ事項」「嫌悪すべき心理的瑕疵」などの項目はすべて「無」となっており、担当者からもそのような説明は一切ありませんでした。
  
  ▼現在の状況
  連日のように怒鳴り声が聞こえ、窓を開けることもできない状態です。
  管理会社へのヒアリングはこれから行う予定ですが、症状や行動の常習性を見る限り、私が購入する以前（11月以前）から続いていたトラブルである可能性が極めて高いと考えています。管理人曰く、週に一度訪問看護を受けているようです。
  
  ▼相談したい点
  売主である不動産会社に対し、契約不適合責任（環境的瑕疵・心理的瑕疵）または説明義務違反を問いたいと考えています。
  
  【質問1】
  もし管理会社等の証言により「以前からのトラブルであった（売主が調査すれば容易に知り得た）」ことが判明した場合、「契約の解除（白紙撤回・買戻し）」は現実的に可能でしょうか？
  
  【質問2】
  契約解除が難しい場合、「防音工事費用の請求」や「慰謝料」「減額請求」は認められる傾向にありますか？
  
  【質問3】
  これから管理会社に事実確認を行いますが、弁護士の先生に正式に依頼する前に、証拠として集めておくべきものがあればご教示ください。

  

  回答

  ベストアンサー

  上記につきご回答いたします。
  
  質問１について
  契約不適合による解除や、錯誤取消を検討することになりますが、
  この種の案件では、その騒音の音量、時間帯、頻度等から、生活困難といえる水準といえる必要があり、その対象者がどの程度近隣に居住しているかも要素となりますので、一概にそのような事象があったからといって、説明義務違反であるとか、解除や取消しができるということはできないと思われます。
  そのハードルは少々高いですが、その水準を超えたといえる場合には、解除や取消しも可能性もあります。
  
  質問２について
  これについても、上記と同様、どの程度の騒音レベルかによって認められるかどうかが問題となります。説明義務違反と認定されれば、騒音に対する費用や慰謝料が認められる可能性はあります。
  なお、減額請求については、いわゆるマンションの価値の低減がどの程度であるということを立証しなければならないので、この点は、価値算定が難しいようには思います。
  
  質問３について
  上記の観点から、騒音を起こしている住民と、近隣住民とのトラブルや苦情履歴を詳細に管理組合に聴取すべきと存じます。また、騒音を起こしている際は全て録音し、その頻度や騒音の大きさ、時間帯を記録すべきと思います。録音の他にも日記を作成することが有効かと思います。

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• 原状回復義務

  

  借主の原状回復費用未決定時の明け渡し義務について

  【相談の背景】
  事業用物件の管理会社のものです。事業で利用していたテナントが退去する予定です。契約書では解約日までに原状回復工事を終わらせて明け渡すことになっていますが、借主の原状回復義務となる範囲について折り合いが合わない状態のまま、解約日を過ぎてしまいそうです。鍵は解約日より前にテナントから返却されています。
  
  【質問1】
  借主の原状回復費用の負担が決まらず、原状回復工事ができないまま解約日を迎えた場合、借主は明け渡しを完了していないことになるのでしょうか。

  

  回答

  ベストアンサー

  上記ご回答いたします。
  
  裁判例等においては、法律の明文上目的物返還義務（民法601条）と原状回復義務（同法621条、622条、599条1項）は別々に規定されていること等に鑑み、賃貸借契約において、目的物の返還に先立って原状回復すること等の特段の合意がない限り、原状回復義務が目的物返還義務に必然的に先行する関係にあるとはいえないとされています。
  
  そのため、契約書の文言が重要になってきますが、原状回復工事を行う主体が借主であり、かつ原状回復工事を行うことが明渡しの要件であることが契約書上明らかになっている場合には、借主が原状回復工事を行わなければ、明渡しを完了していることにはなりません。
  
  他方で、借主が原状回復工事の費用を負担するだけで原状回復工事の主体が貴社である場合で明渡しの前提として借主において原状回復工事をする義務がない場合や、原状回復義務と明渡しが別の条項に記載されるなどして明渡しの条件として原状回復工事が前提にあることが明らかとは言えない場合などは、鍵を引き渡していることで明渡しが完了していると思われます。
  
  よろしくお願いいたします。

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• 取締役

  

  「監査等委員」設置会社の取締役会に必要な役員の最少人数とその内訳

  【相談の背景】
  上場企業に勤める社外取締役です。
  現在、当社は「監査役会」設置会社ですが、これを「監査等委員」設置会社にすべきか？という議論をしようと思っています。その際に、役員の最少人数について知りたいと思っています。
  因みに、「監査役会」設置会社については、ハードロー（会社法等）およびソフトロー（CGコード）によると、
  １）監査役については、会社法で最低３名（うち２名が社外）とされ、
  ２）取締役については、会社法で最低３名（うち１名が社外）とされ、
  　　監査役と取締役の兼務は禁止と理解しています。
  　　また、CGコードでは、社外取締役は取締役の3分の1以上とされていると理解しています。もしこの理解に間違いがあれば、それもご指摘下さい。
  
  【質問1】
  「監査等委員」設置会社では、①監査等委員の取締役は３名（うち２名が社外）とされ、②監査等委員以外の取締役は、A）業務執行取締役とB）社外取締役から構成される。業務執行取締役は社内取締役のことですか。
  
  【質問2】
  「監査等委員」設置会社の取締役会には、監査等委員の取締役３名（うち２名が社外）と業務執行取締役１名の合計４名がいれば、良いのでしょうか？もしこれで足りない場合、どういう役員が必要ですか。

  

  回答

  ベストアンサー

  こちら回答させていただきます。
  
  ・「監査役会」設置会社について
  監査役につき3名であれば社外監査役2名で合っておりますが、正確には「半数以上」（会社法335条第3項）となりますので、念のため申し上げます。
  また、CGコードでは、プライム市場では独立社外取締役を3分の1以上としていますが、その他の市場の上場会社においては2名以上選任すべきとしています。
  
  ・質問1について
  監査等委員の取締役にて社外取締役が2名いることになりますので、監査等委員以外の取締役ににつき、社外取締役を追加で入れる必要はありません。
  また、業務執行取締役とは、「代表取締役」又は「代表取締役以外の取締役であって、取締役会の決議によって取締役会設置会社の業務を執行する取締役として選定されたもの」を指します（会社法363条1項）
  
  ・質問2について
  監査等委員設置会社の取締役のミニマムの人数については「3名（うち2名が社外）（うち2名が社外）と業務執行取締役1名の合計4名」で間違いありません。
  
  よろしくお願いいたします。

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• パート・アルバイト

  

  従業員の業務拒否の対応について

  【相談の背景】
  職場のパート従業員が、自分の管轄の業務スケジュールを組む作業(全体の業務に影響あり)を、自分は社員じゃなくパートだからという理由で拒否しています。そのことが原因で社内業務が円滑に遂行できない場合があります。そのパート従業員はどうしても社員にスケジュール管理をしてほしいとのことです。ちなみに、そのパート従業員の代わりは今のところいません。
  
  【質問1】
  この業務を、パートだからという理由で拒否できるのでしょうか。この従業員の態度に問題はないのでしょうか。ご教授お願いします。

  

  回答

  上記ご回答いたします。
  上記業務につき、その対象のパートの方しか業務をする人がいないということは、そのパートの方を雇用する際に、その業務をすることを前提として雇用しているということでしょうか。
  「自分の管轄の業務スケジュールを組む作業」が、雇用した際の業務内容として想定されるのであれば、パートだから業務をしないというのは理由になりません。
  この点を説明して、なお、従わないのであれば、業務命令をしたうえ、それでも従わないのであれば処分等を検討することになるかと思います。

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• 企業法務

  

  個人事業主の事業譲渡について

  【相談の背景】
  ネイルサロンを経営している個人事業主です。
  体調が悪なってしまい事業継続が困難な為、知り合いに事業譲渡を検討しています。
  事業譲渡について質問をさせて頂ければと思います。
  
  ＊3人の小規模サロン
  ＊従業員を含めての事業譲渡
  
  【質問1】
  事業譲渡をする場合、事業譲渡契約書以外に準備するものはありますでしょうか？
  
  【質問2】
  M&Aの仲介業者を通さずとも、個人間でも契約は可能でしょうか？
  又、どのようなトラブルに気をつけたらよいでしょうか？
  
  【質問3】
  弁護士の先生に事業譲渡契約書を作っていただく場合の費用はどのくらいかかりますでしょうか？
  
  【質問4】
  契約金が支払われた際に、領収書のようなものを相手方にお渡しする場合、どのような形のものを準備すればよいでしょうか？

  

  回答

  上記ご回答いたします。
  
  【質問1】について
  事業譲渡自体は契約書によって行うことができますが、その他譲渡対象資産に何があるか（不動産等があるか）によって、用意すべき資料等は変わってきます。
  
  【質問2】について
  仲介業者を入れなくとも可能です。
  他方で、取引先との契約や不動産等について譲渡にあたり対応すべき事項があると思いますので、これらを契約に盛り込むことや、譲渡価格をどのように決めるかなどは問題になるかと思います。
  
  【質問3】について
  譲渡価格によるとは思いますが、タイムチャージ（1時間いくら）などもあるかと思います。
  事案によりますので、明確な相場は難しいと思いますので、直接ご相談いただくことになるかと思います。
  
  【質問4】について
  領収書は特に形式はありません。
  
  よろしくお願いいたします。

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• 取締役

  

  役員報酬未払いでの対応方法について相談

  【相談の背景】
  役員報酬を払えない。
  
  社内でのわたしの働きとしては、仕入れや製造メインで管理の働きをしております。
  オーナーからは経営的なことは『口を出さないでほしい』ということで、何となく売上が悪そうだとわかっていても関与しない感じでした。（それでも、もう少し改善した方がいい旨を伝えましたが、その都度聞く耳持たず）
  
  今日、会社オーナーから会社が赤字の為に役員報酬を3月からは払えないと伝えられました。
  とりあえずそうなんですね？明日詳しい話を聞かせてくださいと伝え別れました。
  
  【質問1】
  ①オーナーの一存で役員を解任できるのでしょうか？
  ②役員報酬の変更もこちらの返答もなく払わない事も可能なのでしょうか？
  ③対抗処置等、何かこちらが有利に交渉できる方法はあるのでしょうか？

  

  回答

  上記ご回答いたします。
  
  ①について
  「オーナー」は、支配権を有する株主であり、代表取締役である方でしょうか。
  そうであれば、株主総会にて、「オーナー」のみで、質問者様の解任を議案とし、かつ可決させることが可能なので、一方的な解任は可能になります。
  
  ②について
  会社と質問者様の間では、役員に関する委任契約が存在しているかと存じます。
  そのため、任期中においては、事前に合意した報酬を勝手に支払わないということはできません。支払ってもらえない場合には、委任契約に基づき報酬支払請求をしていくことになるかと存じます。
  
  ③について
  解任は、①のとおり、「オーナー」の一存で可能ですが、任期中の解任は、解任について正当な理由がある場合を除き、会社は解任した役員の損害を賠償しなければなりません（会社法339条2項）。そのため、残存任期の月額報酬を損害賠償として請求できる可能性があり、また、役員賞与・退職慰労金などについても、支給の蓋然性（確実性）を考慮した上で、一部または全部の損害賠償が認められる可能性があります。
  
  よろしくお願いいたします。

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