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谷井 秀夫弁護士

( たにい ひでお ) 谷井 秀夫

弁護士法人トラスト&サービス東京事務所

不動産・建築

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【不動産関連会社|管理会社|建設会社|不動産オーナー|個人】
不動産売買、賃貸、建築、近隣紛争、太陽光発電について、豊富な取扱い実績(英語対応可)
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企業法務を中心に手掛ける法律事務所です。新富町駅からも築地駅からも便利です。

不動産・建築の詳細分野

賃貸トラブル

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権

売買トラブル

  • 欠陥住宅
  • 任意売却

近隣トラブル

  • 騒音・振動
  • 土地の境界線

対応体制

  • 女性スタッフ在籍
  • 当日相談可
  • 休日相談可
  • 夜間相談可

お支払い方法

  • 初回相談無料
  • 分割払いあり

#不動産・建築のお悩みはお任せください!

  • 立ち退き・明渡し請求をお考えのオーナー様に向けて適切なアドバイスを行っています。
  • 英語対応が可能ですので、外国の方・外国の企業様も安心してご相談ください。

◆◆重要取り扱い案件◆◆
①不動産関連訴訟
不動産売買における説明義務違反や契約不適合責任等に基づく損害賠償請求、解除に伴う違約金請求等に関する交渉及び訴訟・調停手続等
不動産賃貸における未払賃料請求、明渡し、原状回復等に関する交渉及び訴訟・調停手続等
境界確定訴訟、筆界特定制度の利用等
②近隣紛争
マンション建築工事の妨害、道路通行権の妨害等に対する交渉及び訴訟・調停手続等
③太陽光発電
太陽光発電所の用地及び権利の一括譲渡、近隣住民との交渉(住民説明会)、通行権、境界の問題への対処、敷地への不法投棄の対処
④建築関連訴訟
未払請負代金の請求、建築瑕疵等による損害賠償請求に関する交渉及び訴訟・調停手続等

◆◆ご相談事例◆◆
【不動産売買・賃貸借】
・不動産を購入したが、敷地内に産業廃棄物の不法投棄がなされていたので、売買契約を解除、損害賠償請求をしたい。
・不動産を購入したが、土壌汚染されていることが分かったので、売買契約を解除、損害賠償請求をしたい。
・賃貸借契約で定める用法に違反しているので、賃貸借契約を解除し、賃借人を退去させたい。
・賃貸物件の賃借人が死亡したが、相続人・連帯保証人に対し、未払賃料、原状回復費用等を請求したい。
・再開発を考えているがそのために賃借人には円満に退去してもらいたい。
・問題のある入居者を退去させたい。
・ 不動産業者だが、仲介物件の仲介料が支払われず困っている。
・ 賃料を大幅に下げてほしいと交渉されている。
・ 用途違反により、近隣トラブルが起きている。
・隣地所有者との間で境界紛争があり、境界を確定させたい。
【近隣紛争】
・収益マンションの建築を予定しているが、近隣住民の反対運動を受け、計画を進められない。
・アパートの改築工事を予定しているが、隣地所有者からの隣地使用の承諾が得られないので、工事を進められない。
・ 日照や騒音に関するトラブルでご近所ともめている。
・ 土地の境界線が不明瞭でトラブルになっている。
【建築】
・追加工事を行ったが、契約書が存在しないなどとして、発注者が工事代金を支払わない。
・建物の内装工事を行ったが、工事に瑕疵があるなどとして、工事代金を支払わない。
・建物の外壁工事を行ったが、施工不良があり、雨漏れが発生したとして、損害賠償請求を受けている。
【太陽光発電所】
・太陽光発電所の用地及び権利の一括譲渡
・近隣住民との交渉(住民説明会)
・通行権、境界の問題への対処

顧問契約のすすめ

不動産オーナー様向けの顧問契約で継続的なサポートを検討してみませんか。
不動産経営/賃貸経営に関しても、弁護士としての視点から的確なアドバイスが可能です。
比較的リーズナブルな価格で良質な法律顧問サービスをご提供いたします。

不動産・建築の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 初回相談30分無料
着手金 (1) 訴訟事件
請求する経済的利益の額を基準として,300万円以下の場合8%,300万円~3000万円以下の場合5%+9万円,3000万円~3億円以下の場合3%+69万円(税抜)
(2) 示談交渉
訴訟事件の着手金額の3分の2
報酬金 (1) 訴訟事件
獲得した経済的利益の額を基準として,300万円以下の場合16%,300万円~3000万円以下の場合10%+18万円,3000万円~3億円以下の場合6%+138万円(税抜)
(2) 示談交渉で解決した場合
訴訟事件の報酬金額の3分の2
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

不動産・建築の解決事例(3件)

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不動産・建築の解決事例 1

信頼関係破壊を理由として賃貸借契約を解除し、賃借人を退去させた事例

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 40代 男性

相談前

収益マンションの賃貸業を営んでいる依頼者より、ある部屋の入居者が、頻繁にマンション居住者との間でトラブルを起こしているので、契約解除し、退去させたいとの依頼がありました。賃料の支払はきちんと行っており、これまで一度も遅滞したことがないとのことでした。

相談後

賃貸借契約は当事者間の信頼関係に基礎を置く継続的契約ですので、貸主と借主との間の信頼関係の破壊の程度が著しい場合には、無催告で賃貸借契約を解除することができますが、家賃の滞納がない中で、「信頼関係の破壊」を立証することは難易度が高いです。
しかし、管理ノートに記載された数々のトラブル、マンション住人の証言、防犯カメラの映像等により、賃借人が共同生活の秩序を乱しており、賃貸人との間の「信頼関係の破壊」を立証することができ、賃貸借契約の解除、明渡を実現することができました。

谷井 秀夫弁護士からのコメント

谷井 秀夫弁護士

賃料の不払いがない場合に、信頼関係の破壊を理由とする契約解除はそう簡単ではありませんが、賃借人とのトラブルの状況を事細かに記録した「管理ノート」を作成してもらうことにより、立証に成功することができました。

不動産・建築の解決事例 2

共同住宅の建設計画に対する近隣住民の反対運動を解決した事案

依頼主 男性

相談前

依頼者は,6階建ての共同住宅(マンション)の建築計画を進めていたところ,近隣住民は,日照権や通風が阻害される,プライバシーが侵害される,騒音・振動等により住環境が悪化するなどとして反対運動を展開しました。
共同住宅の建設(足場の設置,外壁工事)に際しては,隣接住民の土地の一部(境界から約2mの範囲)の使用を承諾してもらう必要がありましたが,使用承諾が得られず,工事が進められない状況でした。

相談後

住民説明会・個別説明を複数回にわたって行い,建設予定の共同住宅が法令に適合しており,近隣の住環境にも配慮していることを丁寧に説明し,理解を得ました。
隣接住民からは隣接土地の使用承諾が得られなかったので,民法209条1項に基づく使用承諾を求める裁判を提起し,勝訴判決を得て,土地を使用させてもらいました。

谷井 秀夫弁護士からのコメント

谷井 秀夫弁護士

本件では,建築工事を円滑に進めるため,住民説明会のほか,住民に対する個別の説明を重ねて行いました。
隣接地の使用については承諾が得られなかったので,やむを得ず,民法209条1項の承諾を求めて裁判を提起することになりました。
建築工事に対して不当な妨害がある場合には,工事妨害禁止仮処分の申立てが有効な手段です。

不動産・建築の解決事例 3

共同住宅(マンション)の前面道路である私道上の水道管敷設工事の妨害に対し、水道工事妨害禁止仮処分を申し立てた事案

依頼主 男性

相談前

依頼者が建築計画を進める共同住宅(3階建てマンション)の前面道路は、近隣住民が共同で所有する私道であり、建築基準法42条1項5号に規定される道路(位置指定道路)です。
共同住宅に水道を引き込むには、私道に埋設されている水道管本管に接続する必要があり、そのためには、私道を掘削して水道管敷設工事を行う必要がありますが、近隣住民は一体となって共同住宅建設工事に反対していたこともあり、水道管敷設工事のための私道使用を承諾せず、同工事を妨害しました。

相談後

隣接土地相互間の利用の調整を目的とする民法の相隣関係規定(民法209条、210条、220条等)に照らすと、共同住宅建設用地の所有者は、所有権に基づき私道に水道管を設置する権利が認められます。
本件では、共同住宅の完成、入居開始時期が迫っていたため、上記権利を被保全権利として、裁判所に水道管工事妨害禁止仮処分を申し立て、私道における水道管工事を妨害してはならないとの裁判所の決定を得て、無事、水道管敷設工事を実施することができました。

谷井 秀夫弁護士からのコメント

谷井 秀夫弁護士

裁判所には、水道管敷設工事を実施する緊急性があること、工事は復旧工事も含めて1日あれば終了するので、近隣住民に与える損害は極めて軽微であることを主張し、速やかに決定を出してもらうことができました。

所属事務所情報

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所属事務所
弁護士法人トラスト&サービス東京事務所
所在地
〒104-0045
東京都 中央区築地1-3-4 築地ニイクラビル4階
最寄り駅
新富町駅
受付時間
  • 平日09:00 - 19:00
定休日
土,日,祝
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土日祝 は事前にご相談いただけましたら、対応させていただきます。
対応地域

関東

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電話で問い合わせ
050-5572-4928

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