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三浦 祐介弁護士

( みうら ゆうすけ ) 三浦 祐介

三浦総合法律事務所

東京都 千代田区鍛冶町1-6-17 合同ビル603号室

不動産・建築

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不動産再生・収益改善/都市再開発/建物明渡し/賃料増減額/賃貸ビル運営/不動産売却など、不動産問題について経験豊富な弁護士がスピーディに対応します。
三浦総合法律事務所
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不動産・建築の詳細分野

賃貸トラブル

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権

売買トラブル

  • 欠陥住宅
  • 任意売却

近隣トラブル

  • 騒音・振動
  • 土地の境界線

対応体制

  • 全国出張対応

    出張には別途料金がかかる場合がございます。

  • 24時間予約受付
  • 女性スタッフ在籍

    事務所内に女性弁護士または女性スタッフが在籍しております。

  • 当日相談可
  • 休日相談可
  • 夜間相談可

    「18時以降」を夜間としています。事務所によっては「22時まで」や「平日のみ」などの制限がある場合がございます。

お支払い方法

  • 初回相談無料

    弁護士によっては初回30分や電話相談のみなど、制限がある場合がございます。

  • 分割払いあり
  • 後払いあり

★取扱業務★
当事務所では、これまで多くの都市再開発計画に携わってきた経験を活かし、不動産に関する専門的なリーガルサービスを提供しております。
当事務所が最も得意としているのは再開発に伴うテナントの立退き問題や地権者間の権利関係の調整等です。最近では、賃貸マンションや商業・オフィスビルの収益改善・再生業務に特に力を入れております。その他に賃料の増減額請求、賃料不払いに対する対応、原状回復や敷金の返還等の不動産に関する一般的な法律問題も多数取り扱っております。

★以下のような問題でお困りの際はぜひご相談下さい★
【賃貸マンションやテナントビルを相続された方】
当事務所に寄せられる相談の中で多いのは、親から賃貸マンションやテナントビルを相続したが、実は何十年も前から賃料が改定されておらず、適正な収益を上げられていなかったとうケースです。当事務所では、豊富な経験に基づき、交渉現状の契約状況を分析したうえで最適な収益改善策をご提案させて頂きます。また、プロパティマネジメント会社や不動産鑑定士とチームを組むことにより、リーズナブルな料金で迅速な対応を可能としているところも当事務所の強みです。
日ごろから賃貸経営を行っているオーナー様や不動産投資会社の方からご相談にも積極的に対応しておりますので、是非一度お問合せ下さい。

【建物の賃借人に明渡しを請求したい/賃貸人から立退き請求を受けた方】
テナントビルを建て替えたり、再開発計画に参加する際に一番のハードルになるのがテナントの立退問題です。一般的に賃借人は借地借家法で保護されているので、適切な立退料で確実な立退きを実現するためには、裁判実務や不動産鑑定等に関する専門的な知識・経験が必要になってきます。
他方でテナント側の立場からすると、立退きは多くのケースで死活問題となり得ます。立ち退くとしても十分な金額の立退料を補償してもらう必要がありますが、その場合も同様に専門的な対応が必要になってきます。
当事務所は、いずれの立場でも、豊富な経験に基づき、戦略立案から交渉・訴訟まで一括して対応できるのが強みです。

【一体再開発計画への参加を検討されている方】
商業地域に土地建物を所有していると不動産デベロッパー等から再開発計画への参加を打診されることがありますが、一般的にこのような場面においては、都市再開発法等の法律に関する専門的な知識が必要になるだけでなく、従前・従後資産評価など不動産鑑定に関する知識も必要になる可能性があり、専門家のアドバイスなくして意思決定するには困難が伴います。当事務所では、多くの再開発計画に携わってきた経験を活かし、再開発問題でお困りの地権者様に対し適切なアドバイスを提供しております。

不動産・建築

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不動産・建築の料金表

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項目 費用・内容説明
その他 法律相談料：30分 5,000円（税別）
※初回30分は無料で承っております。
※弁護士費用はご相談に応じますので、お気軽にお問い合わせください。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例(2件)

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不動産・建築の解決事例 1

自社テナントビルの建替えと立退き問題

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 40代 男性

相談前

都内の某ターミナル駅近くで代々テナントビルの賃貸業を営んでおります。
先般、大手不動産会社より、駅前で計画中の一体再開発計画に参加しないかとの打診がありました。当社のテナントビルはかなり老朽化が進んでおり、空室も増えてきましたので、これを機会に一体再開発計画に参加し、新しく建て替えようと思うのですが、まだ3軒ほどテナントが入居しており、明渡しに協力してくれるか不安です。まずは更新拒絶通知というものをテナントに送付すると聞いたのですが、具体的にどのように話合いを進めたらよいのでしょうか。

相談後

2軒のテナントは、よく事情を説明し、弁護士さんが算定してくれた立退料を提示したら明渡し応じてくれました。
残りの1軒のテナントについては、法外な立退料を要求してきましたので交渉がまとまらず、建物明渡請求訴訟を提起することになりましたが、最後は裁判所が算定してくれた立退料で和解が成立しました。何とか予算の範囲内で収まりほっとしております。

三浦 祐介弁護士からのコメント

三浦 祐介弁護士

建物の賃借人は原則として借地借家法により手厚く保護されておりますので、更新拒絶通知を送っただけでは賃貸借契約を終了させることはできません。明渡しを求めるための正当な理由と、通常は一定額の立退料の支払いが必要になります。
これに対し、テナントから法外な立退料を要求される場合がありますが、必ずしもテナントの言い値を支払わなければならないわけではありません。立退料の額について折り合いがつかない場合には、建物明渡請求訴訟を提起し、裁判手続きを利用して話合いを進め、最終的に裁判所に適正な立退料の額を判断してもらうという方法もあります。

不動産・建築の解決事例 2

テナントに対する賃料増額請求

  • 賃料・家賃交渉
依頼主 40代

相談前

都内でテナントビルの賃貸業を営んでおりますが、ずっと賃料額を変えていなかったので最近の賃料相場とずいぶん開きが出てしまいました。これからビルの維持管理にすごくお金がかかってきますし、税金も上がっているので正直今の賃料額だとビル経営が苦しいです。そこでテナントに賃料の増額をお願いしたいのですが、話が拗れて裁判になるケースもあると聞き、どのように話を進めたらよいのか全くわからなくて困っています。適正賃料額の計算も難しくて自分では手に負えません。

相談後

不動産鑑定士に適正賃料額を査定してもらい、それをベースに弁護士さんがテナントと交渉しました。非常に専門的な内容でしたが、弁護士さんから賃料増額の理由をわかりやすく説明してもらい、テナントに納得してもらうことができました。
また、テナントとはこれからも長いお付き合いになりますので、関係が悪化しないよう円満に話を進めてもらえて大変助かりました。

三浦 祐介弁護士からのコメント

三浦 祐介弁護士

賃料交渉は初動対応が非常に重要です。安易に増額請求をしてしまうと、協議が難航して調停や訴訟になった場合に不利な立場に置かれる可能性があります。多少コストはかかりますが、適正賃料額について不動産鑑定士に査定してもらう等、確実な見通しと戦略に基づき交渉を進めて行くことがポイントです。
また、賃料交渉はオーナー・テナント双方の業績変動や事業計画による影響を受けやすい分野で、双方の希望額に大きな開きがあっても、契約期間や保証金、将来賃料等のその他の条件を調整することで早期解決に至るケースは珍しくありません。上記の解決事例も当初は交渉の難航が予想されましたが、テナント側の事情を汲み取り柔軟に対応したことで早期の合意成立に至ることができました。

不動産・建築

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企業法務・顧問弁護士

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【当日・休日・夜間対応可】【最寄りは三越前・神田・新日本橋】依頼者様にとって最良の結果を実現できるよう、丁寧で確実な対応を心がけております。
三浦総合法律事務所
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企業法務・顧問弁護士の詳細分野

依頼内容

  • M&A・事業承継
  • 人事・労務
  • 知的財産・特許
  • 倒産・事業再生
  • 渉外法務

業種別

  • エンタテインメント
  • 医療・ヘルスケア
  • IT・通信
  • 金融
  • 人材・教育
  • 環境・エネルギー
  • 運送・貿易
  • 飲食・FC関連
  • 製造・販売
  • 不動産・建設

対応体制

  • 全国出張対応

    出張には別途料金がかかる場合がございます。

  • 24時間予約受付
  • 当日相談可
  • 休日相談可
  • 夜間相談可

    「18時以降」を夜間としています。事務所によっては「22時まで」や「平日のみ」などの制限がある場合がございます。

お支払い方法

  • 初回相談無料

    弁護士によっては初回30分や電話相談のみなど、制限がある場合がございます。

  • 分割払いあり
  • 後払いあり

【多様な業種の法律問題に対応】
　不動産、公共インフラ、商社、運輸、メーカー、証券、ＩＴ等、上場企業・中小企業問わず様々な業種の企業の法律問題を取り扱ってきた経験があります。特に、建物明渡し、賃料増減額、原状回復等の不動産に関する問題については数多くの交渉・訴訟実績がありますので、事案の見通しや対応方針などについてスピーディで的確な判断が可能です。
　また、当事務所では、事前に必ず事件の見通しと事件処理の方針、事件処理に要する費用を説明し、お客様に十分にご納得頂いたうえで受任させて頂いております。事件の見通しや方針に対するご質問には、丁寧かつ速やかに回答するよう心がけておりますので、ご安心してご相談ください。

【このようなケースは是非ご相談を！】
　・新規の顧客と取引を始めることになったので、取引基本契約書に問題がないか専門家にチェックしてもらいたい。
　・新しいビジネスモデルを検討しているが法的に問題がないか不安だ
　・顧問弁護士が不動産については専門外なので、不動産に精通した弁護士から意見を聞きたい。
　・社員のパワハラ、セクハラについて会社としてどう対応すべきか弁護士の意見が聞きたい。
　・先代から会社を引き継いだ際に顧問弁護士との縁が切れてしまったため、新たに顧問弁護士をお探しの中小企業経営者の方
　・現場担当者に業務に関する基礎的な法的知識を身につけてもらいたいが、指導できる人間がいない。

【重点取扱案件】
　不動産に関する問題全般、契約トラブル、株式・経営権問題、労働問題、債権回収、研修指導

【２４時間３６５日対応】
　メールでのお問い合わせは２４時間３６５日受け付けております（返信に若干のお時間を頂くことがございます。）。
　お電話でのお問い合わせも留守番電話にメッセージを残して頂ければ可能な限り営業時間外でも対応致します。

【要望に合わせた顧問契約。初回法律相談無料】
　初回相談は３０分まで無料で承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
　当事務所では、お客様のご要望にあわせて①一般型顧問契約（月額30,000円～）、②高度・専門型顧問契約（月額50,000円～）、③プロジェクト対応型顧問契約（月額50,000円～）の３通りの顧問契約をご案内しております。まずは短期でお試しでといったご要望にも対応しております。詳しくは当事務所ウェブページをご覧ください。
　その他に、契約書、意見書、交渉レター等の文書作成業務、契約書等のリーガルチェック、急な交渉対応等の単発のご依頼も承っております。費用につきましては、ご依頼の内容に応じてお見積もりを出させていただいております。

【アクセス】
　ＪＲ山手線・京浜東北線・中央線 「神田駅」南口徒歩２分
　ＪＲ総武線快速 「新日本橋駅」 ２番出口徒歩４分
　東京メトロ銀座線 「神田駅」 １番出口徒歩４分
　東京メトロ銀座線 「三越前駅」 Ａ８出口徒歩６分
　東京メトロ半蔵門線 「三越前駅」 Ａ２出口徒歩９分
　※2021年11月29日(月)より事務所を移転しておりますのでご注意下さい。

　※アクセスマップ
　http://miura-law-office.com/#contact

企業法務・顧問弁護士

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企業法務・顧問弁護士の料金表

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項目 費用・内容説明
法律相談料 30分 5,000円（税別）
※初回30分は無料で承っております。
※弁護士費用はご相談に応じますので、お気軽にお問い合わせください。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

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企業法務・顧問弁護士の解決事例(1件)

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企業法務・顧問弁護士の解決事例 1

解任取締役から会社に対する株式の買取請求交渉

依頼主 40代 男性

相談前

私はもともとAという会社を経営しておりましたが、2年前にB社に社長として招聘され、2年間代表取締役として経営にあたってきました。しかし、その後B社の筆頭株主である前社長と経営方針をめぐって対立してしまい、代表取締役を解任されてしまいました。私としては解任自体を争うつもりはないのですが、前社長と解任に伴う株式の精算方法を巡って争いになっており困っています。

私は、B社の代表取締役に就任する際に、A社の株式を現物出資(株式交換)してB社の株式を取得しております(なお、B社株式には譲渡制限がついています。)。
B社は私が社長をしていた2年間でかなり業績が向上し、企業価値も大幅に上がりましたので、B社に私が持っているB社株式を現在の価値で評価しなおして買い取ってもらうのが私の希望です。
しかし、前社長は、B社が持っているA社株式と私が持っているB社株式の交換にしか応じられないと言って譲りません。
このままだと、私の手元にA社の株式が返ってくるだけで、私の2年間の努力が経済的に全く評価されない結果となってしまうので到底納得できません。どうしたらよいのでしょうか。

相談後

B社が買い取ってくれないので第三者にB社株式の譲渡することにし、B社に株式譲渡を承認するよう請求しました。
すると前社長がグループ外に株式が出ることに難色を示し、急に買取に応じると言ってきました。
買取価格については、公認会計士に依頼していくつかの方法で株式の適正価格を算定してもらいましたので、その価格をもとに交渉を有利に進めることができました。
結果的に希望額に近い金額で株式を買い取ってもらうことができたのでとても満足しています。

三浦 祐介弁護士からのコメント

三浦 祐介弁護士

本件のように共同経営や企業合併を解消する際に、一番トラブルになることが多いのが株式の精算に関する問題です。
特に会社の業績が向上している場合には、株式の買取価格を通じて、その利益(キャピタルゲイン)をどちらが取るかという問題が顕在化することがあります。
今回は結果的に話合いで解決しておりますが、有利に話合いを進めるためには「法的にどういった武器があるか?裁判になったら何ができるか?」ということがキーポイントになります。
上記のケースでは株式の譲渡承認請求権を上手に使うことにより、前社長側にプレッシャーをかけることができました。

また、株式の価格については、公認会計士などの専門家に算定を依頼して、しっかりと根拠に基づいた数字を提示していくことが重要です。
こうすることによって万が一裁判になった場合の敗訴リスクを軽減することができます。

株式については、最初の資本政策を間違ってしまったために、数年後～数十年後に大きな問題に発展することがよくあります。
かかるリスクを軽減するためには、予め株主間契約で共同経営関係を解消する際のルールを取り決めておくという方法も有効です。
現実の紛争に発展する前に弁護士に相談されることをおすすめします。

企業法務・顧問弁護士

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所属事務所情報

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所属事務所
三浦総合法律事務所
所在地
〒101-0044
東京都 千代田区鍛冶町1-6-17 合同ビル603号室
最寄り駅
神田、三越前、新日本橋
受付時間
  • 平日09:00 - 17:30
定休日
土,日,祝
備考
※事務所の営業時間は原則として平日の9:00～17:30となっておりますが、事前にご連絡頂ければ時間外も対応致します。
※お電話がつながらない場合には、留守電にメッセージを残して頂くか、メール（info@miura-law-office.com）でご連絡下さい。
※メールでのお問い合わせは365日24時間受け付けております。
対応地域

全国

設備
  • 完全個室で相談
事務所URL

所属事務所の取扱分野

注力分野
  • 不動産賃貸
  • 不動産契約
  • インターネット
  • 不動産・建築
  • 企業法務
取扱分野
  • 借金
  • 交通事故
  • 離婚・男女問題
  • 相続
  • 労働
  • 債権回収
  • 消費者被害
  • 不動産賃貸
  • 不動産契約
  • 再編・倒産
  • 知的財産
  • 逮捕・刑事弁護
  • 犯罪被害
  • インターネット
  • 犯罪・刑事事件
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  • 企業法務
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