鈴木 智也 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 退去

  

  土地の賃貸契約と退去について。①

  現在、地主様（8年程前まで社員だった方の奥様が貸主）に土地をお借りし建設関係の事業所を構えております。
  
  契約書には雑種地で、目的は露天資材置き場と記載ありました。
  
  お借りして２０年以上になります。
  今に至るまでは、 ５年毎に契約書を交わしてきました。
  今までに賃料など滞らせた事や、ご迷惑をお掛けしたした事はありません。
  
  ところが今から3年程前に、アパートを建てたいので立ち退きしてもらいたいと そのアパート会社を代理人として申し立てて来られました。
  
  こちらとしては、今更 事業所を立ち退くのは大損失となり正直、存続の危機に陥る事態ですのではっきりと断り続けました。
  
  何とか話し合いを乗り越えた頃、地主様から契約の更新時に、今までと違う新しい名前の契約書を渡されました。
  
  今までは、土地賃貸借契約書で５年の契約期間でした。しかしその時に手渡されたものは 一般定期借地権設定契約書というものでした。契約書の頭書には ３年の契約期間とあります。
  
  期間が短くなったのと契約名称が変わったのが不安要素でした。簡易プレハブの 事業所ですが 、立ち退きを要求された場合、本当に経営存続に関わります。
  
  当方としては３年間の契約でも構いませんが、期間間満了したのでと、立ち退き要求されるのではと、気が気でなりませんでしたが信頼して署名しました。
  
  それから3年の月日が経とうとしている最近になって、地主様から この10月で立ち退きして欲しいと言われ、とても苦しんでおります。
  
  (契約の目的)には
  法第２２条に規定する借地権を設定する。
  定期借地権は賃借権とする。
  本件借地権については更新の請求及び 土地使用の継続による
  契約の更新ならびに建物の築造による存続期間の延長がなく
  また 乙は法第１３条の規定による本件建物の買取を請求する事が出来ない。
  
  とありました。
  
  この契約書は公正証書ではありません。
  
  当方としましては ここで経営を続けていきたいです。というより、出て行くとなると、営業保障や引越し費用を出していただかないと、本当に会社は倒れてしまいます。もちろん、土地が見つかれば良いのですが、不安で仕方ありません。
  
  20年以上居た敷地には、資材もかなり有りますし、簡易プレハブ等も幾つもあり、建設業の為、廃材などもストックしているので、引越しで全てを持ち出すなど気の遠くなる作業です。しかも仕事をしながらの退去は倒産に追い込まれる程の危機となります。
  
  この立ち退き要求の通り、出て行かなければならないのでしょうか？
  仮に立ち退く場合、費用は請求できるのでしょうか？
  
  続く②へ

  

  回答

  ベストアンサー

  公正証書ではないこと，貸主から借主に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明していないことから，借地借家法所定の定期借家になってしまったとまではいえないと思われます。
  そうすると，更新拒絶の正当事由の有無により，立ち退きを拒否できる可能性があります。
  早急に近くの弁護士に相談すべき事例です。

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• 立ち退き・明け渡し

  

  借地権が切れる時期での立ち退き相談

  私は今賃貸に暮らしておりますが、実家の家屋の事で相談させて頂きます。
  
  現在 借地権の更新が7月に切れる木造建築60年の家屋に80の父と兄が住んでおります。数日前に、地代の管理会社から、地主が土地を売却したいので話に来ると連絡がありました。家自体はもう古く、売却価値はありません。
  母が亡くなった時、土地を返すとしたらどうなるかと、解体費用等確認した時には200万かかると言われました。介護の父を今交代でみていて、生活するのがやっとの為今回の交渉で、解体費用や立ち退き料を請求する事は可能なのでしょうか？全く知識が無いため、どう話して良いかわかりません。アドバイスいただけると助かります。地主さんとは仲良くお付き合いさせて頂いておりますのであまりもめたくないと思っております。

  

  回答

  ベストアンサー

  地主さんとの良好な関係は崩さずにいたいところですが、地主さんにどのような話をされるかは別としても、ひとまず、一度法律事務所に相談に行かれるなどして、借地権の価値を把握されておいた方がよいのではないかと思われます。
  うまく解決するとよいですね。

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• フレックスタイム制

  

  フレックスタイム制・リモートワークの導入について

  フレックスタイム制・リモートワークの導入を検討しています。これから就業規則を作ろうと考えています。どのように作っていけば宜しいでしょうか？また、導入事例などについて知見をお持ちでしたらお教え頂けましたら幸いです。
  
  私は小さなウェブ系開発会社を経営しているものです。現状は雇用契約書で一般的なフルタイム勤務の時間で働いてもらっています。これらの制度の導入対象職種は主にプログラマ・エンジニアの方です。
  
  オフィスは東京都内にありますが、東京外に住んでいる方や、育児などのため在宅や時間に融通が効く仕事をしたい方などが働ける環境を作ることで、優秀な方の雇用に繋げられればと考えております。現在は数名規模の会社ですが、数十名規模までを想定しています。今のところ時差などは想定していません。(日本国内の方を採用させて頂いていく予定です)

  

  回答

  ベストアンサー

  【フレックスタイム制について】
  ・コアタイムを明示する
  ・自主的労働の時間帯を明示する
  ・標準労働時間を明示する
  ・清算期間、清算期間の起算日、清算期間内の総労働時間を明示する
  ・総労働時間を超えた場合の手当を定める
  ・コアタイムに勤務しなかった場合の定めを置く
  ・フレックスタイムの適用者を限定する場合、その旨を定める
  　たとえば、管理職や入社１年目には適用しないなど。
  ・タイムカードでしっかりと勤怠を管理する
  
  【リモートワーク制について】
  ・成果主義的な報酬体系
  ・業態によってはそもそも雇用ではなく業務委託を検討（業態によっては不可）
  ・PCを貸与のものにするなど、何らかの監督手段を設ける
  
  【その他】
  ・正社員・アルバイトの区別は明確にしているか
  ・正社員と別に、アルバイトの就業規則はきちんと置いているか
  ・試用期間の定めはあるか
  
  発展中の企業であればこそ、労務管理を怠ったばかりに多大な費用的・時間的コストが生じてしまった例も少なくありません。
  お忙しいことと存じますが、しっかりとした規則をおつくりください。

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• リフォーム

  

  テナントの管理会社変更による営業不可能なほどの是正について

  ６年同じテナントで物販店をしており、契約書に記載されていない共用部まで延長して什器を設置しております。
  今年建物の管理会社が変更になったことに伴い、通常営業できないほどにその什器の撤去を求められています。
  
  以下の場合什器の撤去を断れたり、その間の損失金やリフォーム代の請求はできますか。
  
  
  ６年同じ形態で営業をしています。
  
  契約書には記載はありませんが、私の前に入ってた物販店も同じく共用部を使われており、そちらが継続可能ということで賃貸契約を致しました。入居の際の工事施工書には共用部込みで什器を展開した図を提出し、許可が下りております。
  
  管理会社変更の際、説明会や占有している場所について特に言われませんでした。
  
  ほぼ全ての商品見本の展示を共用部を使用しているため、今後は営業が困難。続けるためには大幅なリフォームが必要になります。さらに売り場面積現象に伴い売り上げの大幅な減少が予想されます。
  
  代替案や代替テナント等フォローは一切なく実質の退去要請ですが、そのことには一切触れません。
  
  

  

  回答

  貸主との間で，共用部に什器を設置することができるとの合意をしていたのであれば，什器をどかす必要はありません。
  
  そのような合意があったことを基礎づける事情・証拠としては，
  ①工事施工書の図面
  ②貸主側とのやり取りのメールやメモ
  ③６年間什器を置き続けて文句を言われていないこと
  ④前の借主もずっと什器を置いていたこと
  などがあり得ます。
  
  いずれにせよ，ただちにあきらめるのではなく，お近くの弁護士にご相談されるべき事案と思います。
  お店の継続を祈念いたします。

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• 立ち退き・明け渡し

  

  店舗の立ち退きについて。あまりに突然すぎませんか?

  私の両親は飲食店を経営して40年になります。
  店舗は賃貸です。両親は建物のみの大家さんに
  賃貸料を毎月遅延することなく40年お支払いもしております。
  建物のみの大家さんは地主に借地料をお支払いしているというかたちです。
  
  突如、立ち退きの話を建物の大家さんに言われました。
  地主が不動産屋に土地を売却して不動産屋と建設会社で
  マンションを建てたいらしいと自分も突然告げられたと言われました。
  しかも2,3ヶ月のうちに立ち退いてほしいらしいと。
  
  あまりに突然すぎませんか？
  立ち退くなんて死活問題です。生活できなくなります。
  しかも、自慢ではございませんが有名人にもご贔屓いただいております。
  テレビや雑誌にも美味しい繁盛店と何度も紹介されてるお店です。
  両親は喜んで頂いてるお客様がいる限りいつまでも現役で
  お店を経営していきたいという心づもりでした。
  
  両親は立ち退かないといけないのでしょうか。
  こちらの権利として何があるでしょうか。
  立ち退きしないといけないとして
  こちらは立ち退き請求としてどのようなことが請求できますでしょうか。
  両親はあまりに突然の話で、怒りとショックで心身ともに憔悴して、
  やっとお店を開いてる状態です。
  こちらのつたない説明文で申し訳ございませんが、
  どうかお教え下さい。宜しくお願い致します。
  
  

  

  回答

  大家さんの意向はどのようなものでしょうか？
  
  １　大家さんは借地契約をやめたいと考えている場合
  （１）大家さんと地主さんが合意して借地契約をやめようとする場合
  　　　建物の大家さんと土地の地主さんが，借地契約（大家さんが地主さんから土地を借りている契約）を合意して解除してしまったとしても，建物の賃借人は，原則として，建物の使用を続けることができることとされています（最判昭３８．２．２１）。
  （２）大家さんが地代の支払いをやめてしまう場合
  　　　放置すると、借地契約が債務不履行で解除され、結果として、建物の賃借人も立ち退かなければならなくなります。
  　　　大家さんが地代の支払いをしなくなってしまった場合、建物の賃借人が、大家さんの代わりに地代を支払い、後で大家さんにその分を請求することが認められていますので、そのような対応をとる必要があります。
  （３）借地契約の期間が満了し、大家さんが更新しようとしない場合
  　　　借地契約の期間が満了してしまう場合，立ち退きを拒絶することが難しいかもしれません。
  
  ２　大家さんが借地契約を続けたいと考えている場合
  　　借地契約は正当な事由がなければ終わらせることができません。
  　　地主さんがマンションを建てたいというだけでは、通常、正当な事由があることにはならないことが多いと思います。そうすると、そもそも借地契約が存続することとなりますから、立ち退きの必要もありません。
  
  
  いずれにせよ，早めにお近くの弁護士にご相談されることをお勧めします。

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• 退去

  

  土地の賃貸契約と退去について。①

  現在、地主様（8年程前まで社員だった方の奥様が貸主）に土地をお借りし建設関係の事業所を構えております。
  
  契約書には雑種地で、目的は露天資材置き場と記載ありました。
  
  お借りして２０年以上になります。
  今に至るまでは、 ５年毎に契約書を交わしてきました。
  今までに賃料など滞らせた事や、ご迷惑をお掛けしたした事はありません。
  
  ところが今から3年程前に、アパートを建てたいので立ち退きしてもらいたいと そのアパート会社を代理人として申し立てて来られました。
  
  こちらとしては、今更 事業所を立ち退くのは大損失となり正直、存続の危機に陥る事態ですのではっきりと断り続けました。
  
  何とか話し合いを乗り越えた頃、地主様から契約の更新時に、今までと違う新しい名前の契約書を渡されました。
  
  今までは、土地賃貸借契約書で５年の契約期間でした。しかしその時に手渡されたものは 一般定期借地権設定契約書というものでした。契約書の頭書には ３年の契約期間とあります。
  
  期間が短くなったのと契約名称が変わったのが不安要素でした。簡易プレハブの 事業所ですが 、立ち退きを要求された場合、本当に経営存続に関わります。
  
  当方としては３年間の契約でも構いませんが、期間間満了したのでと、立ち退き要求されるのではと、気が気でなりませんでしたが信頼して署名しました。
  
  それから3年の月日が経とうとしている最近になって、地主様から この10月で立ち退きして欲しいと言われ、とても苦しんでおります。
  
  (契約の目的)には
  法第２２条に規定する借地権を設定する。
  定期借地権は賃借権とする。
  本件借地権については更新の請求及び 土地使用の継続による
  契約の更新ならびに建物の築造による存続期間の延長がなく
  また 乙は法第１３条の規定による本件建物の買取を請求する事が出来ない。
  
  とありました。
  
  この契約書は公正証書ではありません。
  
  当方としましては ここで経営を続けていきたいです。というより、出て行くとなると、営業保障や引越し費用を出していただかないと、本当に会社は倒れてしまいます。もちろん、土地が見つかれば良いのですが、不安で仕方ありません。
  
  20年以上居た敷地には、資材もかなり有りますし、簡易プレハブ等も幾つもあり、建設業の為、廃材などもストックしているので、引越しで全てを持ち出すなど気の遠くなる作業です。しかも仕事をしながらの退去は倒産に追い込まれる程の危機となります。
  
  この立ち退き要求の通り、出て行かなければならないのでしょうか？
  仮に立ち退く場合、費用は請求できるのでしょうか？
  
  続く②へ

  

  回答

  また、そもそも、契約期間３年の定期借地権を設定することもできないのではないかと思われますので、正当事由が認められない限り出ていく必要はありません。

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• 通常訴訟

  

  民事裁判について

  民事裁判は弁護士に一任すれば、裁判に出なくても良いのでしょうか？また家族等に知られずに終わらせることは可能でしょうか？裁判所からのハガキ等は自宅ではなく、弁護士の事務所に届くようにすることは可能でしょうか？

  

  回答

  ・訴訟に出席する必要があるか
  　通常の期日に出席する必要はありません。
  　ただし、ご相談者自身を尋問することとなった場合、出席の必要があります。
  
  ・家族等に知られずに終わらせる、郵便物を弁護士事務所宛にする
  　ご相談者が訴えを起こす側（原告）の場合、最初から弁護士を代理人に立てて、書類の送付場所を弁護士の事務所に指定すれば、裁判所からの連絡がご自宅に届くことはないと思われます。
  　ご相談者が訴えを起こされた場合、弁護士を代理人に選任して弁護士事務所を書類の送付場所として指定するまでの間は、裁判所からの連絡がご自宅に届くこととなります。

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• 前科・不起訴

  

  ネットでの迷惑行為について。

  初めまして。
  トラブルに巻き込まれてしまい、ご教示お願いします。
  
  先日、他意はなかったといえ、ネットに書き込んだ事によって特定の方が「自分の事について書かれている」と騒ぎました。
  その際、警察より注意を受けたのですが、犯罪者として扱われているのでしょうか。
  犯罪歴や前科が付くのでしょうか。

  

  回答

  起訴されて有罪になったわけではないため、前科はつきません。
  また、前科とは異なる記録として、いわゆる前歴というものがあることをお聞きになったことがあるかもしれません。
  前歴とは、捜査機関の捜査・検挙の記録ですが、通常、逮捕、書類送検、微罪処分といった処分があった場合に記録がなされているようです。
  今回、特にこのような処分がなされていないのであれば、前歴としても記録は残らないのではないかと思います。

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• クーリングオフ

  

  サロン側からの質問⇒お客様の回数券のクーリングOFFについて

  サロン側からの質問です。
  
  お客様が、有効期限１か月分使い切りの回数券を購入5月頭に購入されています。
  
  ※各コース、一ヶ月・２か月の使いきりの回数券が用意されています。
  　一回分ごとの単価より一ヶ月分は１回分・二か月は２回分お得になっている為有効期限を設けている
  
  
  ●有効期限後は、使用不可であること・未使用回数分が余っていても返金はしない
  
  ●仮にコンスタントに通うことが何等かの事情で出来なくなった時は事前連絡を店に入れて
  　回数券の有効期限含む使用をいったん凍結して、再度コンスタントに来店可能になった連絡を
  　頂いた日から再度一ヶ月の有効期限が発生するということ
  
  ●有効期限内の回数券返金は、一回分の単価計算で、使用分を差し引いた残り未使用の回数券分割代を
  　返金することは可能とういこと
  
  ●返金の際は、領収書・回数券の返却が必須であり、返金時に間違いがないようにお客様に返金を受け取った
  　という一筆をしてもらうことが条件とする
  
  上記内容を回数券購入日に説明し了承受けたら購入して貰っています
  --------------------------------------------------------------------------------------------------------
  
  
  
  ●一ヶ月回数券を解約希望があったのだが、領収書は捨てた・一筆は書かない
  
  ●使用分２回は、回数券の無料おまけ分１回に充当して１回分の単価を引いた残りの額を返金してくれとの要望
  
  ●今月来店するかもだから、凍結はしないが予約はいったん白紙にして
  　返金手続きに行くのが有効期限内にはいかないかも・・でも当然未使用は返金して下さい
  
  
  本来の決まった方法以外は受けれないと断ったのですが、回数券＝未使用の回の分を返金しないのは消費者法に反する
  と言われていて、それだと、有効期限の意味がなくなってしまうしどうなのでしょう？
  
  
  有効期限は、サロンの施術の効果を高める為にコンスタントに通う為のお得なプラン設定で目的もしっかりしたもの
  なのですが、有効期限はあくまで店側が決めたことなので世間的にはどう捉えられるのでしょうか？
  
  
  
  　

  

  回答

  消費者契約法では、消費者の利益を一方的に害する契約は無効とされています（消費者契約法１０条）。
  しかし、ご相談者の方が定めている回数券のルールは合理的なもので、同条に違反することはないように思われます。
  
  今後のトラブルを避けるため、２つほど方法が考えられます。
  ①回数券と一緒に、途中で解約する場合などの条件を書いた書面を必ず渡す。
  ②お客さんから連絡があれば有効期間を凍結できるというルールは、お客さんのことを思ってのルールと思いますが、このようなルール自体、揉め事を誘発しやすいので、思い切って廃止する。

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• 民事・その他

  

  直筆でない書面の有効性について

  領収書は本来金銭を受け取った側が発行し支払った側へお渡しするものだと思いますが、支払いした側が勝手にパソコンで作成し印紙を貼り受取人の印鑑を用意し押したものは有効ですか？支払人と受取人の氏名もパソコンで記入されており作成した人物が特定できません。印鑑も所有者と捺印した人物が特定できません。支払人は自作であることは認めていますが印鑑は受取人が押したものと主張し問題はないといいます。あと領収書の金額が実際に支払われた金額と異なりますが受取人と支払人共に記録がないため立証できません。

  

  回答

  支払人が勝手に受取人名義の領収書を作ったとしても、受取人の同意がなければ無効です。また、私文書偽造罪（刑法第１５９条）となる可能性もあります。
  
  問題は、その領収書を支払人が勝手に作成したことをいかに証明するかです。
  印鑑は、普段受取人が使用しているものと同一のものなのか？
  作成日に支払人と受取人は会っているのか？
  支払人の口座の履歴と領収書の記載は合致するのか？
  などが着眼点になることと思います。

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• 借地

  

  破産した法人所有の土地・建物の固定資産税について

  破産した法人所有の土地・建物の固定資産税は、破産以降誰が払うのでしょう？
  払わなくても良くなる？

  

  回答

  法人所有の不動産の固定資産税を支払う義務を負うのはその法人のみです。
  その法人が破産したからと言って、その法人の代表取締役やその不動産を競売などで新規に取得した方が、法人が負担すべき固定資産税を支払わなければならないというようなことはありません。

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• 立ち退き・明け渡し

  

  借地権が切れる時期での立ち退き相談

  私は今賃貸に暮らしておりますが、実家の家屋の事で相談させて頂きます。
  
  現在 借地権の更新が7月に切れる木造建築60年の家屋に80の父と兄が住んでおります。数日前に、地代の管理会社から、地主が土地を売却したいので話に来ると連絡がありました。家自体はもう古く、売却価値はありません。
  母が亡くなった時、土地を返すとしたらどうなるかと、解体費用等確認した時には200万かかると言われました。介護の父を今交代でみていて、生活するのがやっとの為今回の交渉で、解体費用や立ち退き料を請求する事は可能なのでしょうか？全く知識が無いため、どう話して良いかわかりません。アドバイスいただけると助かります。地主さんとは仲良くお付き合いさせて頂いておりますのであまりもめたくないと思っております。

  

  回答

  現在、建物は古いけれども朽廃（住めないような荒れ果てた状態）には至っていないという前提でお話いたします。
  
  父上は、地代を支払う代わりに土地を使用する権利を持っています。
  この権利のことを借地権といいます。
  借地権の価値はとても大きく、地域によっても異なりますが、土地全体の価値の５割～７割程度とされることが多いです。（参考：路線価図http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/index.htm）
  
  したがって、地主さんに、金額を譲歩するので父上の借地権を買い取ってもらうなどの交渉をすることが可能と思われます。

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