相続した不動産は売却できる？手続きの流れと対処法

虚言癖があり、貧しい姉夫婦がおります。

数年前に祖父が亡くなり、遺言書にはすべて母にと記載があり
兄妹全員、納得しました。
※預金・住宅が２件（物件Ａは両親、物件Ｂ件には妹が賃料を払い住んでいる）

姉が「家の名義変更に必要だから」と、兄弟全員に遺産分割協議書で遺産の放棄に
サインをさせ、全員分の印鑑証明と共に持って行きました。
しかし、数年経った今も名義変更はされていなかった為、問い詰めたところ
「知らない。誰か持って行ったのでは？」と言われました。

姉夫婦は貧しいうえに、母に金銭面で依存しております。
母の家の修理などで１回あたり数万円を受け取ったり、仕事用のトラックや
乗用車を買ってもらったりしていました。

父亡き後は、さらに好き放題を始めました。

母と同居するという名目で、新たに姉名義の家（物件Ｃ）を購入。
姉は「相続時精算制度を利用した。残り２件の不動産は、他の３人のもの。母から家賃はもらわないし、私がきちんと面倒見ます」と主張。
姉夫からは「相続時精算のことだから、あなた達兄妹に口出しする権利はない、ただの報告です」
と言われ、母の預金のほぼ全額を利用されました。

その後、姉夫が脳梗塞で倒れ、無職となりました。
物件Ｃを売却し、現金を姉夫婦が手に入れて母を追い出そうとしていました。
しかし、母が引っ越しを拒否した為、母の年金で姉夫婦の生活をすべて養っている状況です。
もう母には預金もほぼ残っていません。

そこで質問です。

①物件Ｃは相続時精算制度を利用しているが、母が存命のうちでも売却できますか？
少しでも母に返してあげたいですのですが、物件Ｃの名義は姉です。
母にお金を返すのであれば、贈与税などはかかりますか？

****************

ここからは、別件の質問です。

②今回、空家になっている物件Ａを、不動産会社を通さず個人間で契約書を作り、
姉の友人に貸し出して家賃をもらうそうです。
（契約書は、姉夫が作成するとのこと）
私と妹は反対していますが、もうすぐ入居予定と勝手に話がすすんでいます。

この場合、以前記入した相続放棄の書類があれば
（紛失したという話が嘘で、どこかに提出をされていたら）
物件Ａは故人の父名義であるため、反対する権利はないのでしょうか？

③そもそも、母を金銭的に守ってあげるにはどうすればよいですか？

3年程前に父が亡くなりました。その際実家やアパートなどの不動産や財産の分割を行う為に遺産分割調停を行い実家を妹が、アパートを私が相続すると言う形で決定がでました。

妹は相続する事になっている実家の名義をまだ変更しておらず父の名義のままとなっています。
もしこのまま妹が亡くなった場合、その相続の手続きは妹からの相続になるのでしょうか？それとも父からの相続になるのでしょうか？

・父が亡くなり、母も既に他界しており、妹は独身の為法定相続人は私と妹のみとなります。
・相続に関して妹との話し合いでは決着がつかなかった為遺産分割調停にて審判で決定しており決定書が発行されている状態でそこには妹が実家とその他財産を、私がアパートと父の債務の全てを負担すると記載があります。

また、現在妹は入院をしており病状が芳しくない為いつ亡くなってもおかしくないと病院の先生から宣告を受けている状態なのですがその妹が病院の入院費や通院費を支払っておらず、その費用を支払うと請求書を持って役場へ行き、高額医療費も事前に受け取っているそうなのですがそのお金も病院には支払っておらず、本人は費用を支払えないと言っていた、そちらで何とかできないかと病院から連絡がありました。
現状ではこちらに支払いの義務はないと思うのですが妹が亡くなった場合その入院費や先払いで頂いた高額医療費（約40万円）の支払いの義務はこちらに発生するのでしょうか？
現在も入院している為入院費は日に日に膨れ上がり現在100万円を超えてしまっている状態です。
妹が健在の現在と妹の死後に何かしら病院や役場から法的な手続きや請求をされる可能性というのがあるのかどうかが分からずとても不安な日々を過ごしております。

・妹は今現在も入院、通院費を未払いの状態でその病院に入院しています。
・病院の話だと一時は支払うから待ってほしいと言っていたが生活が苦しいしそちらは信用出来ないから支払いませんと言われてしまったそうです。その為困り果ててこちらに支払いを要求してきたようです。
・当方も亡くなった父の残した債務を一手に引き受けて返済している為妹の入院費まで面倒を見ることは困難で現状は支払いのお話を保留してもらっている状態です。

長文、乱文となりましたがご回答頂けますと幸いです。

母が亡くなり相続手続きをしています。
相続人は姉妹2人です。

2年前に父が亡くなった時に両親が住んでいる父名義の実家を妹が相続しましたが、不動産の名義変更の期限がないとのことで、手続きをしないまま母が亡くなり現在も父名義のままです。
実家の評価額から考えて、今回の母の財産(預貯金のみ)は全額姉が相続することで話がまとまっています。

銀行には相続人が2人いるのに、姉1人が全額相続するために何か手続きが必要でしょうか。

この機会に妹も実家の名義変更をしようとしていますがどのような手続きが必要でしょうか。
必要な書類は何でしょうか。

尚、父の時も今回も相続税納付の必要がない額です。

以上、よろしくお願いいたします。

父親名義の不動産を母親(配偶者）が、売却してしまい
買い取った業者から移転登記出来ないことを伝えられ、固定資産税が母親に納付書が届くのですが
父親名義の不動産が複数あり、その一部を売却して、代金を授受しています。
不動産買い取った業者に移転登記するため
質問したいと思います。
まず家系ですが
父親は平成３年に死亡しています。
父親には妹が生存しており、妹に子が1人
配偶者(母親）には子が３人(長女、二女、長男）相談者は、長男です。
母親は、全ての不動産を長男(相談者）に相談させたいと言っています。
この事は、全ての家族が同意しています。
質問①
売却した不動産と、売却していない不動産を分離して相続登記した方が良いのでしょうか？
質問②
それぞれに必要な書類は何がありますか？

出来れば、司法書士を利用しないで
長男の相談者が1人で相続登記したいと考えています。

【相談の背景】
私の父（故人 2017年8月に死亡）が所有していたマンション（父名義）を、遺言により、弟が相続しました。
遺産分割協議書もあります。
しかし、弟はマンションの名義を変更していませんでした。
そして先日、弟は2024年12月に、死亡しました。
弟はそのマンションに一人で住んでおりました。独身で子供配偶者無しです。
弟はマンションの名義変更をしないまま亡くなりました。
弟の資産は銀行等に１０万円程しかなく、借金額はその何倍かありそうです。カードローン等です。詳細な調査をまだ行っておりません。

この場合の相続人は、母（健在）となるようで、その次が長男である私となるようです。
ネットで調べたところ、私たち２人以外に相続人はいません。

【質問1】
この状態で、母と私が「相続放棄」の手続きを行った場合、上記したマンションは、被相続人の資産という扱いになりますか？
それとも、マンションは、母の資産という扱いになりますか？

【質問2】
借金返済にマンションの資産を当てなくてはならないのかどうかを知りたいです。
つまり、借金取りの人に、「そのマンションは実質的に弟の物だから、それを売って借金を返せ」と言われた時に対抗できるのかどうか。

【質問3】
相続放棄をした場合、そのマンションの部屋の中にある物は、弟の資産となると思うのですが、それは、いつ、片づける事が可能になるのでしょうか？
よろしくお願い致します。

【相談の背景】
相続した不動産の売却を進めていますが相続人が4人いて、それぞれ全員集うことが困難(面倒)であり、私1人に任されることになりました。
不動産は被相続人の住んでいた土地建物で今は空き家です。
遺言書はなく、法定相続通りの分割で進めようと考えてます。
　相続人は以下の子供4人のみです
　子1が、私です。
子1(長男):横浜在住
子2(次男):埼玉在住
子3(三男):北海道在住
子4(長女):福岡在住

本来不動産を売却するには、全員で、登記登録する必要があるが、相続人代表者指定という制度があると、身内からアドバイスがあり今回に至りました。

とにかく売却までは任せるから、売れたら等分で分けよう。となりました。

実際に、不動産屋さんにも見積もり依頼し売り出しを開始してもらいました。
そこで、確認されたのが、不動産を共同名義にしたら、売買契約の時に全員揃う必要があると言われました(もちろん委任してもいいが基本全員揃う必要があるとのこと)
不動産屋さんには、相続人代表者指定で、私が代表して対応する旨お伝えして、納得していました。
ここで疑問なのですが、
　私だけの届けで、他の3人には、
登記識別情報通知とかいうものが発行されず。売買契約を，行うときに結局また本人確認などをしなければならないとネットなどに記載があったのですが不動産屋さんは、あなた1人でも大丈夫です。と言ってました。

【質問1】
相続人が複数いる不動産を相続人代表者指定届を私で出して、相続名義変更から不動産売買まで私1人で完結することは可能でしょうか？

【質問2】
相続人代表者指定は
相続人全員の許可が必要ですか？
1人が『どっちでもいい』という回答で曖昧です。。結局は法定相続通り分けるので揉めないと思いますが文書の取り交わしなど必要な事ですか？

不動産取引ついてご指導いただきたく投稿します。
質問：登記はされていないが、相続された不動産の持分を売却することは可能でしょうか？
説明：相続登記が未了の土地建物があります。
この土地建物は接道の要件も満たしておらず、建物は老朽化しております。負の財産になっており、いわゆる負動産となっております。
相続人は5人いて、それぞれがとても不仲です。よって、遺産分割協議もできなく、現在も非相続人の名義で登記されております。
建物の老朽化に伴い、相続人の1人（Aと呼びます）は所有者責任を恐れており、すぐにでも持分を手放したと考えておりますが、そもそも登記ができていないため、持分の売却もできない状態です。そこで、登記こそされていないが、相続のため、法定相続分はわかっています。
備考：万が一Aが他の第三者に持分を売却し、登記された場合は、その第三者に対抗できないのは理解しております。

マンション共有名義　父3分の1　兄3分の21　父は20年前死亡、相続処理はなせれないままです。　半年前母が死亡し、この際父の持分の相続名義変更をしたい。相続者は兄・姉・弟（私）。　私は私分は兄に買い取ってもらいたい。母の介護拒否した姉は相続金は辞退すると。　この形で兄と交渉できますか？　マンション評価額は2000万位です。

【相談の背景】
遺産分割協議書の作成と相続登記についての相談です。

①今年5/29に母が死去。古家付の土地（以下、本件物件）の母の持ち分を兄と私とで相続することになりました。
②父は二年前に死去しており、その時点で母、兄、私の法定相続分を登記済みです。
③本件物件について近隣の不動産屋を介して売却手続き中です。好条件の買い手がみつかり、本件物件の仲介契約に向けて不動産屋に内諾の意思表示をしてあります。
④不動産屋からは、土地売却額の確定前ではあるが、スムーズに取引を進めるために、先に相続登記を済ませておいて欲しいと要請を受けています。
※この不動産屋の信頼度は高く、問題はありません。
⑤兄とは、本件物件の相続につき、私が亡母介護を行ってきたことで、土地売却金額から私が100万円を先取りして、残額を私6、兄4の割合で受け取ることを遺産分割協議とすることで円満に合意しています。
⑥本件物件について売却を進めることが確実であるため、相続登記は私が全部持ち分で登記します。遺産分割を本件物件の換価後に行うことについて、税務上問題無いことは、税務署へ確認済みです。

【質問1】
a.この状態で遺産分割協議書を作成して相続登記を進めることは可能でしょうか？
b.可能な場合、遺産分割協議書への書き方など、ご教示をお願いします。

母が住んでいたマンションの相続について質問です。子供は私一人です。

母は子供のいない母の姉（92才）とマンションに住んでいましたが、先日亡くなりました。このマンションの名義は姉になっていますが、今は介護施設で意識もなく寝たきりです。

母によると姉が亡くなった後はマンションは母の名義にし、私に相続させると言っていましたが、母の方が先に亡くなってしまいました、

母と姉は6人兄弟で亡くなった人もいます。今マンションは空室のままです。母の姉が亡くなった後遺言書も
ないためとても相続は難しいのでは、と考えられます。この場合どのような事態が起こりうるのでしょうか。また、相続する手立てはないでしょうか。　　　　　　　　　　　

【相談の背景】
3年以上前に亡くなった父の遺産相続の手続きがされず、姉ともめています。私は他県に住んでおり、1年前に東京に戻りました。相続の手続きは父母と二世帯住宅の姉がどんどん進め、新幹線で法事に行った際に書類にハンコを押せとみんなの前で押させられ、中身をちゃんと読むことも許されませんでした。父の会社の跡を姉が継いでいるため、会社の借金は自分が背負うのだからと東京の父の土地は母でもなくすべて姉のものにするといった内容のようでしたが後から母から聞かされて、書類の写しのようなものもありません。その際にも急いで用意しろ！と連絡がきて印鑑証明やら住民票やらを仕事を早退してとりにいきました。ですが、まだ手続きをすすめていなかったようで、私が引っ越したせいで手続きが遅れている！すぐに印鑑証明を取り直して住民票を用意しろと連絡がきました。言う通りにしないと恐ろしいので再度すぐに用意しましたが、銀行から捺印した際と印鑑証明が変わると手続きできないて免許証を持ってこいなど連絡がきています。これ以上振り回されたくありません。

【質問1】
最終からすべてやり直すことは可能なのでしょうか？税理士の叔母から姉がすべて持って行くと心配されています。

【質問2】
はやく関わりを絶ちたいので免許証を提出したらすっきり終わるのでしょうか？

【相談の背景】
母は数年前に他界、今年1月に父を亡くし地方にある空家の売却を進めています。家は更地にして売却予定です。
遺産相続人は長男の私と長女の妹です。
まずは登記を移す事をしており、2/18に一度司法書士2人立ち会い遺産分割協議書の作成を実施し私に登記を移すことに決め手続きをしました。
その後司法書士に印鑑証明、不動産登記業務依頼書、遺産分割協議書をお互いに提出することにしました。
私は3/13に提出しましたが、妹はまだ未提出です。
というのも3／19から色々と遺産の分割について言って来ており、半々にしてくれないと書類を出さないとの一点張りで私への登記移転手続きが進まず困っています。
私は登記を移転した後の売却費用は全て貰うつもりはなく、ただ遠方に住んでいるため今後位牌仏壇移転、墓の管理、移転などで今後費用がかかるのでその分を加算してもらうつもりでおりました。
妹は実家の近くに住んでおり、父の貯蓄の管理をしており、時々残高状況を聞いていました。私に相談なく勝手に亡くなった後の保険金などの受取人が妹ですでに貰っていると思います。金額はまだ教えてもらっていません。
父は施設に5年、精神病院に8ヶ月入院後亡くなり月々の出費は父の年金のみで生活していたため貯金は僅かだと思います。
葬儀は家族葬で身内でしており、喪主が私でしたが、妹側が貰った香典の額はいくらかも知りません。

【質問1】
移転手続きを早くしたいのですが、今後どのように対応していけばいいか教えて下さい。向こうの言っている半々にしなければいけないのでしょうか？今後の位牌、墓、法事にかかる費用を鑑みるのは無理でしょうか？

【質問2】
私は遠方で仕事もあり手続きが困難で、帰省の度に交通費や宿泊代がかかり金銭的にも負担がかかるため早く決めないと困ります。従い妹に登記移転をし位牌、墓など見てもらい、妹の主張する半々にする事は可能ですか？

不動産の相続についてお願い致します。

母が亡くなり、土地・家・林があります。
父が亡くなった際に、長男が半分相続し固定資産税を母と半分支払いしておりました。

今回、母が亡くなり相続が発生致します。

以前、こちらで相談させていただきましたが
不動産の他に、母が次男にかけた養老保険・孫にかけた学資保険
現金とあります。

兄弟は３人です。

不動産の件ですが、長男が住んでますが全てを三等分します。

１：三等分するには、不動産の価値が知りたいのですが
　　固定資産税のハガキに記載されている、評価格で問題はありませんか？

２：三等分するにあたり、売ることになるのですが
　　その場合はまず、母の名義変更をしないと売却は出来ませんか？

３：売却が完了するまで、他のも分配は出来ませんか？

４：きちんとした評価格は、街の不動産に査定してもらう。


私が思っていたのは、現金などは先に三等分して、不動産名義変更する（長男に）→売却する→
売却額が入ったら、それをまた三等分にする。

こんな流れだと思っております。


よろしくお願い致します。

【相談の背景】
最近、マンションで長男が死亡した。次男に連絡があったので次男が後処理動いていた。
マンション売却の件で、次男名義で売るために、相続放棄をしてくれと言われた。
母親は、相続放棄をさせられた。

話の流れが矛盾しているので不審に思っている。

相続放棄が必要なのか知りたい。

相続人は、母親　長女　男２人

【質問1】
マンション売却のために相続放棄が必要なのか知りたい

【質問2】
相続放棄の書類と印鑑証明書を渡したが、取り消しはできるのか。

【相談の背景】
母が一昨年他界、父が昨年他界しました。
預貯金はなし、相続対象は母が住んでいた地方のマンションのみになります。
相続人は私と兄ですが、兄が相続処理において協力をしなくて困っています。
兄とは20年以上前に家庭内のトラブルで離縁。
父母の面倒は私が見てきました。
父の他界後、父母共に遺言書を残さなかったため、兄の本籍地から附票を取り寄せ、兄の居場所が判明。
相続の協力の可否を求める手紙を出しました。兄はこの間犯罪を犯したことは噂で聞いていましたが、更生施設に入っており居場所を転々としており、初回の手紙は居場所不明で戻ってきました。
3か月後、再度附表を取得し居場所をつきとめ、手紙を再度郵送。今度は、「自分は相続を立場にない。一切必要ないが、相続に協力はできない」と手紙で返答がありました。
ただ、連絡先を記載してきたためTELしましたが、出ることはなく、何度か連絡しているうちに着信拒否。ショートメールで1度だけやり取りしましたが、「もう自分のことは忘れてもらいたい」とのこと。遺産分割協議書に実印で捺印だけしてくれるよう依頼するも、この件については一切返信がありません。ショートメールも受信拒否になっているものと思います。現在はまたどこに住んでいるか不明になっています。
マンションは管理費が月5万ほどかかり、管理会社から私宛度々督促が来ます。固定資産税は私が納付しています。

【質問1】
このような状態で、早期に決着するにはどのようにすればよいでしょうか。
マンションは使用するには遠いため、売却したい考えです。
よろしくご教授願います。

【相談の背景】
父親が亡くなったら相続放棄を考えています。父には借金はなく、預金もありますが、父所有の不動産は建物も土地も大きいです。（約八五〇〇㎡の宅地）不動産が重荷になる為、売却を進めていますが、売れなくて困っています。相続までに不動産処分が出来なければ、母親と私達子供は相続放棄して家裁に申し立て相続財産管理人を選任したいと考えています。母と子供が相続放棄をすると、父親の両親はすでに亡くなっているため父親の兄弟に相続の権利が移ります。父親には兄弟がいますが、一人とは仲が悪く、もう一人はどこに住んでいるのかすらわかりません。（生死すら不明）そこで質問したいことがあります。

【質問1】
母と私達子供が相続放棄した事は父親兄弟に私達から伝える必要はありますか？（一人は生死すら不明で生きていたとしても住所もわかりません）

【質問2】
母と子供達が相続放棄した事は父親兄弟には伝えた方が後から問題が起こりにくいと考えますが、ただ交流がほとんどないためできれば書面などで済ませたいと思いますが、内容証明郵便など利用したほうがいいですか？

【質問3】
不動産の管理責任から逃れるために相続財産管理人を選任して安心したいと考えますが、相続財産管理人を選任するのは、父親兄弟も相続放棄してからになりますか？

【質問4】
（質問３の続き）父親兄弟も放棄した場合、最後に放棄した父親兄弟でなく、母と私達子供が家裁に相続財産管理人の申し立てするんですか？

お尋ねします。一昨年母が亡くなり,母の住んでいた家(土地は数十年前に亡くなった父名義)を売却するため,兄弟全員の承諾を得ようとしましたが,一人だけ承諾を得られないので売却できません。現在家は空き家のままで,母の亡くなった後固定資産税は長男の私が納めていますが,兄弟は売却の催促だけで非協力的で,兄弟全員の承諾の目途がつかない状態です。相続権の放棄はもうできず,このままにしておくと相続の権利は世襲相続で子供に引き継がれると聞きましたので,私が亡くなった後,子供にも相続問題が降りかかってきそうです。子供に迷惑をかけたくないので,私が遺言書で「相続権を放棄して他の兄弟に権利を譲る」と記載すれば,私が亡くなった時点でこの相続問題から逃れられるのでしょうか。それでも放棄できないときはどのような手続きをすればよいのでしょうか。

先日、母が亡くなりました（私は既婚。家は出ており、父と姉がいます）。母の亡くなる1年ほど前に
母方の叔父（離婚し祖母と同居）が亡くなり、その１ヶ月後に祖母もたてつづけに亡くなっております。
祖母の遺産は祖母の住んでいた建物・土地があり、その土地建物の名義は祖母名義となっており、
叔父と祖母が亡くなった後も名義変更（登記変更）は下記の複雑な理由もありできておらず、
相続確定処理も行っていなく、空き家となっています（固定資産税は父が支払いをしています）。

・叔母（母の妹）がいるが、海外で結婚し祖母や母とも不仲であったため
　20年以上所在不明（役所で戸籍を追い調べたがそれも不明）。
・叔父には離婚した妻との間に子が２人おり、連絡を全くとっていなかった。

母も亡くなってしまい、その祖母名義の土地・建物を売却などするために名義変更をしたいのですが、
戸籍を追いなんとか見つけた叔父の離婚した子達の一人に説明をしたのですが、
叔父との関係が悪かったせいか連絡を返さず、他の兄弟の住所等も教えず、
遺産分割の交渉にも応じないため途方にくれています。
この祖母名義の土地・建物をなんとか相続確定させ売却等する方法はありますでしょうか。

祖母名義の土地・建物はあまり資産としてはあまり価値がなく、空き家の管理、固定資産税の支払い、
今後相続関係人が増えてしまうとややこしいのでこ私は早く確定をさせたいと思っております。
（海外で結婚をし、追うこともできない所在不明の叔母については相続財産管理人を選任しようと
思っております。）
以上、よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
父が亡くなった際の相続手続についてです。
父名義の不動産（母が居住、評価約1500万円）があり、法定相続人は「母・私・兄」の3名です。

父には 「不動産その他の財産は母へ相続させる」旨の自筆証書遺言 があり、私は遺留分を請求する意向はございません。

問題となっているのは 兄が音信不通であること です。
住民票上の住所は把握しておりますが、郵便物の受取拒否・電話不通など、連絡が一切取れない状態です。

父が亡くなれば、遺言書の検認を家庭裁判所に申し立てる予定ですが、おそらく兄は検認期日にも現れず、以降の連絡も取れないものと思われます。

（なお、兄は過去に財産相続する意思は全くないと言っていた為、遺留分請求もしないものだと考えております）

【質問1】
遺言書の検認後、兄が終始音信不通のままであっても、最終的に父の不動産を母名義へ相続登記するまでに必要となる手続きの流れをご教示ください。
（遺産分割協議の方法など）

【質問2】
兄が沈黙を続けた場合、母への単独相続が確定するまでにどの程度の期間を要しますでしょうか。
（検認終了～相続登記完了まで）

【相談の背景】
余命宣告を受けた高齢父。
共有名義のマンションに住む両親。
音信不通の兄
離れて暮らす娘の私。

父が死んだらマンションを売り母は、老人ホームに入ることを希望。

兄と連絡が取れない、取りたくない絶縁関係のため、
父の生前にマンションの名義を母にしたほうが良いか。その場合、贈与税はかかるか。
いずれ、母も他界することも想定し、兄と連絡を取らずに、相続手続きを終えることはできるか。
　遺言書を用意し、検認してもらえばよいか？その場合、兄の戸籍や住民票は離れている私が手続き可能か。

【質問1】
共有名義の不動産の名義変更に伴う贈与税の発生の有無。
恩人不通の相続人がいる場合、
連絡をとらずに、相続手続きを終わらせる方法はないか。
教えてください。

私の姉が逝去し、姉が所有しているマンション売却のため、相続手続きを進めています。
姉は生涯独身のため、相続人は妹である私、弟と、すでに亡くなっている兄の実子と、
今回、姉の逝去に伴い初めて存在が確認された、父の婚外子のその子（Ａさん）です。
私、弟、兄の実子については皆考えが一致したのですが、Ａさんだけが連絡が取れず、大変に困っています。

Ａさんは未だかつて会ったことも、話たこともありません。存在自体も今回、初めて知りました。

遺産相続について、いきなり正式書類を送るのも無礼かと思い、手紙で私たちの関係性について記し、手製の書面で「相続あるいは放棄する」の回答書を添付したところ、すぐに「放棄」との回答が返ってきました。

しかしその後、正式書類作成のため、司法書士の先生に作成していただいた協議書を送っても、一向に返信がありません。

２，３回手紙を送り、返信がほしいと伝えてもやはり無反応です。

今回のマンションを売却する予定の不動産会社の担当者にお願いをし、手紙を送ったり、実際にご自宅を訪問していただきましたが、返信なく、訪問時は居留守を使われたそうです。（中では犬が吠えていたのを誰かが名前を呼んでいたそう）

書士の先生にも何回か手紙を送ってもらいましたが同じく無反応です。

一度「相続放棄」の意思をもらっているうえ、その後何の反応もないというのに大変に困惑しています。

生存自体もわからなくなってきたため、もう一度戸籍謄本を取得するつもりです。
また全部証明で、Ａさんの２人のお子様の連絡先も取得し、このままではその２人にもコンタクトを取る必要が出るかも知れません。


このような場合、やはり家庭裁判所からの呼び出しというパターンしか取れないのでしょうか？

教えていただけますと幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

父親が亡くなり遺産相続することになりました。
相続人は私と姉です。
姉とは異母姉妹のため面識はなく、父の死後から相続のために電話連絡し始めました。その姉とこの２ヶ月ほど連絡が取れなくなったため、簡易書留を送り、今日の午後にちゃんと受け取られたことを確認したので夕方に電話しても出ませんでした。
姉は生活保護を受けていてヘルパーさんに来てもらっているようなので、夕方から出かけることは考えてづらいです。居留守かもしれませんが。
このまま連絡が取れなくなったら、相続手続きはどのように進めたら良いのでしょうか？

【相談の背景】
一人暮らしをしていた父が死亡し（母とは一年前に死別）、相続を行わなくてはならない。相続手続きを行うにあたり、姉は社会的通念が通じず、相続の手続きが進まない場合の対応。
相続人の構成は、
学校卒業後、家事手伝いで両親と同居後に生活保護を受けて一人暮らしをの姉(社会人経験無し)、社会人で一人暮らしの妹。
母の相続が行われず2次相続が発生している状態。

【質問1】
マンションの名義変更と相続について、しなくてもいいじゃんと発言します。管理費や固定資産税の話をすると考えると答えて黙ってしまい、相続が進みません。このような人物にはどのように対処すればよいのでしょうか

【質問2】
預貯金、株券の調査のため金融機関に口座有無を確認しますが、その過程で口座が凍結されます。姉に伝えても回答と許可は得られないと思いますが連絡と許可の両方が必要でしょうか。凍結時の懸念を質問3に記します。

【質問3】
遺産にマンションがあります。姉が勝手に寝泊まりし家の物を消費しています。管理費と光熱費は毎月、亡くなった父の口座から引き落しです。口座を凍結してよいか、相続完了までの管理費等の費用はだれが払うのか？

【質問4】
今後も話が通じない姉を相手に相続を進める自身は無いため、どのようにするのが良いのか困っています。弁護士を立てるにしても、自身の代理人としてなのか、調停役としてが良いのか。弁護士でよいのか？

母が所有していた不動産を母の兄に不動産売買契約を締結して売却したのですが、不動産登記を変更せずにいました。

固定資産税は兄が支払ってたのですが、それから数年後に兄が亡くなり、その後は兄の嫁が固定資産税を支払っていました。
しかし支払いが途切れて嫁と連絡が取れないようになっていました。
その兄には息子がいますが息子とも連絡が取れず誰とも連絡が取れません。
不動産も放置されてしまってる状況です。

そこで質問ですが、今年になって母が亡くなりました。
上記不動産は売却済だったため相続の対象ではありませんでしたが、その不動産の登記が母のままになっているため今後の固定資産税は私を含む相続人が納付しないといけないのでしょうか。

後、兄の相続人である嫁と息子と連絡が取れない状況ですが、登記の名義変更をする方法はありますでしょうか。

上記2点をご教示頂ければ有難いです。

宜しくお願い致します。

【相談の背景】
父名義の不動産（分譲マンション）に関する相続登記についてです。
被相続人：父（故人）
相続人：母（故人）、私、弟の計4名です。
父が亡くなった後、母が一人で10年間住んでいました。不動産は父単独名義で、相続登記を行わないまま、母も他界しました。
母は公正証書遺言を残しており、「母の分の財産の一切を私（長女）に相続させる」と明記しています。
弟は相続協議に一切応じず、印鑑や署名も拒否しています。
不動産の処分もできず、私が管理費・税金等を負担し続けている状況です。

【質問1】
①上記の公正証書遺言に基づき、私単独で相続登記を完了することは可能でしょうか。
②協議に応じない場合、弟に対して、維持管理費や固定資産税の負担を請求できますか。

【相談の背景】
30年前に亡くなった祖父名義の土地の相続登記手続きを行なっています。相続登記の対象となる不動産は僻地の山林等で資産価値がほぼ無いので、費用をあまり掛けたくないところです。数次相続が何回も発生していましたが、戸籍謄本等を収集し法定相続人を全て確定したので、遺産分割協議を祖父名義の遺産の全てを私の母が相続する内容で進めており、1名（私の従姉の子、M）を除く他の相続人からは署名・実印押印および印鑑証明を頂きましたが、残るMから全く連絡が無く滞っています。相続手続きをお願いする書面を書留で2度送ったところ受領はしているようですが、連絡は全くありません。
一方で私の母が病んでしまい、母が存命中に相続登記を完了したいところです。
私はMとは全く面識がなく、従妹の戸籍から存在を知った程度です。
なお、Mの祖父母は平成9年、平成19年に他界、Mの母親（私の従姉）は平成20年に、Mの父親は平成26年に他界し、Mの兄弟はありません。

【質問1】
Mを除外して相続登記する方法はありませんか。

【質問2】
遺産分割調停の申し立てには、M以外の既に遺産分割協議に合意している相続人全員の住民票等が必要ですか。

【質問3】
祖父の遺産をすべて私の母が相続する内容の遺産分割協議が完了する前に、私の母が亡くなってしまった場合、私の祖父の相続人全員を交えた遺産分割協議を再度行う必要がありますか。

【相談の背景】
父が亡くなりました。両親の面倒や資産の管理等は、両親と同居していた長男が行っています。相続人は母と、子は自分（長女）を含め３人いますが、そのうちの１人（次男）が行方不明で連絡が取れないため、遺産分割協議ができません。
父は負債はなく、預貯金等もわずかしかありません。気がかりといえば、父名義の不動産があることです。
今後も今までと同じように、長男である兄が資産の管理をしていく方向で話が進んでいます。

【質問1】
不動産について、できれば法定相続分通りに共有で相続登記はしたくなく、できれば長男の持ち分1/1で登記したいです。何か良い方法はありますか。

【質問2】
仮に自分が父に対して相続放棄し、土地の名義が父のまま母が亡くなったとします。不動産を相続したくない場合は、母に対してもう一度相続放棄をする必要はありますか。

祖母が被相続人です
公正証書で、実子の母と養子の父に土地を共有持ち分として各1/2の割合で均等相続させる、それ以外の財産は母に相続させるとなってました
遺言執行人は父ですが、他界してます
他の相続人は、叔母と私と私の姉になります

(母は遺言放棄してから、分割協議または私に相続分の譲渡をする予定です
叔母は私に相続分の譲渡をする予定です)

姉とは連絡が取れない(取り合ってくれない)状態です)

質問は
①母親単独で、遺言放棄できますか？
または、分割協議を後に予定してるなら、裁判所への遺言放棄の申請は必要ないですか？

②裁判所への遺言放棄の申請が必要ないなら、相続発生3ヶ月経過しても、母親が自動で相続にはならないですか？

③姉なしに分割協議や土地の相続登記を進められませんか？

【相談の背景】
両親が亡くなり、（父24年前、母2年前）私と姉が両親の不動産を相続しました。相続分割が決まらず、現在も母名義の不動産の固定資産税を私が払っています。姉は両親の不動産の固定資産税は一切払う気がなく、2年前からわたしが代表人として支払ってきております。一部ビジネス物件だったこともあり、年の総額の固定資産税が４０万円ぐらいになります。自分が体調を崩し仕事の時間を減らす必要ができて、今後この支払いが困難になると予想されます。相続分担の話が姉と拗れてしまい、姉との連絡が取れなくなってしまっています。この様な状態で、わたしが固定資産税を払う事ができなくなると想定すると、亡くなった母親名義の不動産に大して、差し押さえの様な事が起きるのでしょうか？亡くなった人名義のままの不動産にも差し押さえの処置は起きるのでしょうか？

【質問1】
相続分担の話が姉と拗れてしまい、姉との連絡が取れなくなってしまっています。わたしが固定資産税を払っていますが、もし払えなくなった場合、亡くなった母親名義の不動産に対して、差し押さえの様な事が起きますか

＜内容＞父の死亡に伴う遺産相続において兄弟の一人が異議を言い、その後はまったく話ができない状態となっていて相続ができていません。また、母の病気が深刻で、近いうちに二次相続が発生する可能性があります。このような状況の中、遺産相続手続きはどのように進めたらいいでしょうか？
内容証明郵便の郵送、調停、審判などよく分かりませんので教えていただきたいと思います。
＜経緯＞父が１０年前に亡くなりましたが、相続ができていません。法定相続人は母と私を含めて子供３人です。子供たちは長男の私を含めて全員独立、約４０年間父と母の二人暮らしでした。
財産は土地と預貯金程度です。父の死亡直後の法要時に、私が「我々子供たちは財産を作り残すことに一切貢献していないばかりか、両親は我々を育てるに当たり教育費を含め多くのお金をかけてくれた。父が亡くなった今、相続財産は当然すべて母のものにすべきだ。」と言いました。もう一人の兄弟も私の考えに賛同しました。
しかし、兄弟の一人（以後Ａという）は「自分には６分の１の相続権がある。それは自分のものだ。」と言って怒って法要の途中に出て行ったきり、遠方（他県）の自宅へ帰ってしまいました。その後Ａに電話しても一切出ない。留守電に入れても連絡なし。一切連絡が取れません。
母も、父の財産は子供たちが育った後は、ずっと父と二人暮らしで働いていたので、当然自分が相続できると思っていたのですが、Ａが絶対に譲らないので、私に相談があり、私が「母６分の５、（Ａがほしがっていた土地の部分を含めて）Ａ６分の１」として専門書を参考に遺産分割協議書を作成して、母からＡに郵送してもらいました。その際、土地の所有権移転には、分筆が必要で、測量時の立会に来ることや分筆・移転登記申請手続きはＡの方でやることなど、手紙を添えました。しかし、何の連絡もなく、郵送したままの状態ですげなく返送されました。
今回、母が病気で長くて１年という状態になっても、連絡（留守電）しても見舞いにも来ない。仕方がないので、母が亡くなってから、遺産相続するしかないと考えていますが、それもできないと家は空家状態になりますが、土地・建物の定資産税等の支払等、多額の負担だけが発生することなど不安で、どうしたらいいかもう一人の兄弟と悩んで困っています。

6月に父が亡くなって、父親名義のマンションは現在は相続人4人（母・長男(自分）長女・次女）の持ち分になっていると思われます。しかし、すでに母と長女が3月に勝手に改装しており、2人の代理弁護士経由、分割協議書も決まらない中、年内に売却したいと依頼が来ております。すでに売却先候補不動産会社からも見積もり等もとっておりますが、長男である自分と次女の許可なく、相続財産であるマンションを分割協議書が決まらない中、勝手に売却するということは可能なものでしょうか？可能でありもし売った場合、犯罪とはならないものでしょうか？勝手に売却することが可能な場合、それを阻止する方法があれば教えてくださいませ。

【相談の背景】
父が昨年5末に逝去しました。
相続人は、母と独身の兄と別世帯を構える私の3人です。相続税が、払えないので最初は故人名義の不動産を売却する話になっていました。不動産評価額が低いと思い、数社業者に見積もり依頼したところ、倍の価格提示されました。そのころから、兄が不動産を独り占めしようと、売りたくないと、ゴネはじめました。物件はスカイツリー徒歩圏内、駐車場2台分あり、需要は多いようです。
ちなみに、兄がキーパーソンしていた、父は逝去し、母も容体が悪くなり母は、神奈川の私の方で引き取り、回復しました。
売却予定の不動産には、兄一人住んでいます。

【質問1】
母と私の持ち分だけ、売却したいのですが、(腹黒い兄とは関わりたくない)経験がある弁護士さんのお話しを聴いてみたいです。

【相談の背景】
母が無くなり実家の相続質問です。
実家　土地→母名義　家→父名義　ローン完済
二世帯住居のため兄夫婦は二階に暮らしてきました。
母が亡くなった後も父と同居すると話していたのですが、兄夫婦はほったらかしのため半年もせず娘の私が父を引き取りました。
当初、父も兄と今まで通り同居する話でしたので、名義変更を求める兄に紙切れ1枚の協議分割所に父私とサインをして兄が相続しました。
しかし家の名義が父のままです。
その後家も名義を変えろと兄が言ってきたので、父が亡くなるまで名義は触らないと話をしました。
すると一切父と連絡を絶ち家を出ていき荷物だけを置いた状態になっています。
今後、空き家になったままほっておくのも、また、不義理な兄に名義を変更することも考えていませんが、兄が暮らさないのであれば父の今後の老後資産になるので住宅を売却したいと考えています。
土地の名義が変更されているのでもう打つ手はないのでしょうか？

【質問1】
売却する方法があれば教えていただきたいです

【相談の背景】
亡き父と弟の共有名義マンションがあります。持ち分は１/2ずつです。相続人である母と私の法定相続分（持ち分）のみを売却した場合、売却先と弟が共有名義でこのマンションを所有することになるかと考えます。弟には自分の持ち分を所有する権利もあるのでしょうが、売却先に弟が自分の持ち分を売らなければ共有状態を維持することになるのでしょうか？

【質問1】
実際、第三者とどのようにマンションを共有していくのでしょうか？

遺産相続についての相談です。
父が昨年亡くなり、3人(私、弟、継母)が法定相続人です。
弟は父親のおこした会社を継いでいます。会社の資産は全て弟が相続します。
今回私が遺産相続するのは父と継母が住んでいたマンションですが、弟がマンションを担保にしてお金を借りていることがわかりました。借金の金額を弟はハッキリと言わないのですがおおよそ2000万〜3000万位と思われます。会社は順調なので借金の返済は滞りなくなされているそうです。
マンションは3500万円で購入してくれる人がいます。私と継母はマンションを売却して現金にして法定相続分で遺産を分割したいのですが、弟が売却について回答を先延ばしにしています。
私と継母はマンションの売却を弟に法的に強制することはできますでしょか？

【相談の背景】
相続で揉めたまま10年以上放置されている叔母（独身・子なし）の区分マンションがあります。

相続人が15人ほどおり、一度は父が相続人全員から委任状を取り共有名義にて相続登記し売却し、法定相続分で売却金を分けるよう司法書士に頼んで動いてもらっていたのですが、反対した一家があり頓挫しそこから話は進まず、先に父が亡くなり、私も相続人になりました。

父が代表相続人として固定資産税を払っていたため、年末までに該当の役所に連絡を入れたにもかかわらず実家に請求がきます。
これまでの分は仕方ないとしても、今後は払いたくありません。
なお、管理費や光熱費はまだ凍結されていない叔母の口座から自動引き落としになっています。

最善の策と思われる共有名義での相続登記・売却が困難な以上、
幼少より遠方にいて、ほとんど縁のない親戚ともこれ以上関わりたくなく、お金もいらないので共有持分を専門の買取業者に売却しようかと考えています。
（なるべく揉めないよう他の親戚には事前に理由を話した上で）

その場合気になるのが相続未了であることです。
生前に親戚の間で現金は奪い合ったようで、誰がいくら手にしたか明確ではありませんが、父も一部受け取っているようです。なお反対した一家は一番多くもらっています。
よって遺産分割といっても、マンション以外は口座に残るわずかな現金しかありません。

【質問1】
相続前の不動産の共有持分を業者に売却した場合、対象は不動産のみならず、すべての遺産の法定相続分になるようですが、追って業者から法定相続分の金銭を別途要求されるようなことがあるのでしょうか。

【質問2】
できれば共有名義で相続登記して売却するという王道でやりたいですが、何かいい方法はないでしょうか。

弟名義でマンションを購入しました。そこに両親が住んでいました。ローンの返済として弟の口座に返済金を振り込んでいました。完済したとたん弟はマンションを売りに出したい。と言ってきました。
弟にローンの返済の滞納など１度もありませんでした。
その代わりに弟が結婚して自分達のマンションが買えなく期間が延びたことが許せなく。お母さん一人になったとたん(お父さんは最近亡くなりました)売りたい。といってきているそうです。
やはり弟名義なので、弟の言うとおりにしないといけないのでしょうか？
売れたお金の半分は返す。とは言っております。

はじめまして。
数年前に父親が死亡し1億円の不動産が遺産として残りました。
相続したのは母と姉、私の合計3人で現在はその家に母親のみが住んでいます。
急に現金が必要になり、母親に対して自分の相続分を渡してほしいと言うと家を売却し、1億円を母5000万円、姉・私2500万円という形で分けることになったのですが、今のところ買い手が付かない状態です。
そこでご相談なのですが、今すぐにでも現金が必要なため、私はその不動産に買い手がつく前でも自分の権利分を売買や担保で現金化することは可能なのでしょうか?
不動産に対しては共有ではなく、建物が母、姉と私で土地を半分という形で、きっちりと分けられています。
また9500万円ならOKという買い手がいるのですが、首を立てに振らず、内見などにも非協力的な母親に対して、何か強制的な方法を取ることは可能なのでしょうか?
どうぞご教授ください。

相続の件での相談です。
2017年12月に母が亡くなりました。遺産相続人は兄と妹の私の二人です。遺言はありません。相続対象となるのは、預金、有価証券と不動産です。（土地、建物共に母の名義で、住宅ローン等は全て払い終わっています。）この家を兄と私で相続するのですが、兄は定年後（5-6年後）自分がこの家に住むかもしれないと言っています。ちなみに兄は結婚後に購入したマンションを持っています。私は結婚してアメリカ在住でアメリカ国籍です。（ただし、日本に本籍はおいてあります。）母の家は築30年以上経過している一戸建てで、資産価値はかなり落ちている、と兄は言います。確かに、かなり修理を必要とするのは事実です。彼の考えでは、相続するまでの維持費は私と彼の折半で、相続法の不動産価格を私と折半で相続し、その後この家に住みたいとのことです。兄の説明からすると、この相続法による不動産価格は、預金と有価証券の倍くらいの価値なので、私が預金と有価証券を相続して、兄が家を相続する、と考えているようです。私は、相続法による不動産価格と、実際に売りに出した場合の実勢価格は違うと思うので、一度不動産会社に実勢価格を見てもらって、そのうえで兄が住むというのであれば、相続法による不動産価格ではなく、市場実勢価格の半分を兄が私に支払うべきと考えています。ただ、兄は不動産屋に見積を出すと、その後の問い合わせの対応が嫌だと言い、また、母の遺品以外にも彼の私物や私の私物等の荷物が多く整理が面倒なので、売りにだしたり、賃貸ししたりする考えはあまりないようです。3か月前に、とりあえず不動産屋に見積だけでももらうようにと電話でお願いしたのですが、その後一向に連絡がありません。相続手続きは10か月以内に行うものと聞いていますが、何も進展のないまま6か月が経過しています。私は家の鍵を持っていないうえ、アメリカ在住なので機動的に動けない状態です。
そこで、私としてはいつまでに何をしたらよいのか、教えていただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。

祖母が亡くなり父親も亡くなっている為
相続が孫の姉と私になりましたが、祖母の貯金わ2人で相続しました。ですが祖母が住んでいた家と土地があり姉と私の名義に変更したのですが築100年くらいの平屋なので早い内に壊さないと近所の家にカワラなど飛んで行ってわ弁証もできないと伝えてあり姉わ自分のマイホームにすんでいるので姉も私も祖母の家にわ住むこともなく手入れもしていない状態で放置しています。
2人で売ると決めていたのですが中々売りに出すこともしてくれず祖母の土地と祖母の兄弟の土地が同じ敷地内のため区切るために測量もしなくてわいけないのですがそれすらする気配がなく何度聞いても無視で自分の都合よく考えているようで、私がなにを言ってきても姉の許可がないと売れやんで許可ださないと自分の都合で言ってきます。共有名義なのに姉だけがいばってゆう事なのでしょうか？共有名義なら半分わ私の物ですよね？
どうすればいいですか？姉わ言うだけで家を管理する事も手入れする事もしていません。私わアレルギーで病院に通っているため、ホコリまみれの家に入ることも手入れすることもできないからと姉に言ってあります。その内苦情がきそうなくらい雑草が生えているので姉に早く判断してもらわないと困ります。自分の都合よくする姉にわどうすべきですか？

【相談の背景】
マンションを手放す相談です。名義は姉。ローンの支払いは母（大部分）相談者の私は別の街に住んでいます。今回、マンションを売るに関して得たお金を姉は名義を口実に独占し、母には渡さないそうです。これに関して母は半分は受け取る権利があると申しています（姉の居住は母と同じです。姉は無職で経済は母に依存しています

【質問1】
母が姉から売却して得たお金を受け取る権利があるのでしょうか？（ローンの支払いの大半が母です

【質問2】
権利がある場合、その分配はどれほどのモノになるのでしょうか？　
また、その際に必要な手続きは？

【相談の背景】
母と共有で区分マンションを所有しています。この度、売却活動をして買い手が見つかり契約直前です。マンションには私の家族が住んでいます。母は住んでいません。母は高齢で失語があり今は施設で暮らしています。話しははっきりと出来ない、意志ははっきりわかる。右手で字が書けない。
母の実印などは兄が管理しています。
母は売却には賛成です。母の持ち分は私に贈与すると言っています。
不動産売却についての委任状はもらっています。
母の意思確認と登記関係書類に署名、押印(代筆)が必要です。兄に実印を貸してほしいと話したのですが、渡すのはできないから立ち会いで押印をする。
兄の言う事は毎回変わり。条件を出してきて任されているからハンコは押さないなどと言ってきました。
契約も進まず困っています。

【質問1】
この場合の兄に対して法的な手段はないか？

【質問2】
母が話せない、書けない状態で贈与契約書、遺言書は作成可能か？

【質問3】
今後契約が伸びる、契約ができない場合に売却に必要な賃貸の家賃、出張費など損害として兄に請求できるか？

【質問4】
書類に実印を押してもらえるにはどのような方法があるのでしょうか？

実家の父がなくなり３６年たち、相続人は姉２人、兄嫁、兄の子２名、私となりす。名義変更もせず放置しており、この家の維持のため、別の賃貸住宅を転貸借し、その差額で費用をねん出しています。しかし相続人が高齢になったことや、空き家問題、転貸借の違法性を憂い、長姉以外は売却を希望しています。
（ただ、これまで、この姉が転貸借の件などすべてにかかわっており、私たちも話を聞くのみで、具体的に意見を伝えたことや、転貸借の契約書の有無も知りません。）

以上のことを理由に、売却案を申し出ましたが、非常識な売値を言い、それなら売ってもいい・独身で最後までこの実家にいたことをあげ、自分に一番の権利があると言い張ります。また　急いで処分したいのは、何かお金に困っているのか・とにかく相続を放棄しろ・嫁に出た者が、実家の処理について出しゃばるんじゃない。と感情的になり、本人が何を一番望んでいるのか計りかねています。この姉を説得する材料として、違法性のあることをまとめたいと思いご相談する次第です。

①貸借・転貸借とも名義・家賃の振り込みは１３年前に亡くなった母の名義のまま。
　転貸借による利益を税務署に申告したことがなく、この差益は、実家の固定資税、火災保険などにあてて、さらにその残金は過去３回　兄妹で５０万円づつ受け取っている。以上の件は違法でしょうか？

②この姉は後期高齢者で生涯独身です。
　今回、他の全員が遺産相続を放棄し姉の名義にする。または姉に買い取ってもら　　い、現金を他の相続人で法に準じて分配したとします。
　この先、姉が死亡した場合、遺産を相続するのは今回と同じメンバーとなります。　
　つまり同一物件に一度相続放棄した・あるいはその売却金をもらった者に、
再度相続権が発生しますか？

実家は今の不動産状況では、６人で分配すると、裁判をしてまでも争うような額では
売れません。どうにか姉を説得し、いろいろな違法性のある問題から解放され、次世代（兄の子、私の子）に難問を残したくなく、私自身も高齢なので、元気なうちに解決したいと切に願っています。よろしきアドバイスをお願いいたします。

母が叔父Aと叔父Bの３人で共同所有していた、三つの物件を、今回私が去年秋（母が死亡した日）をもって相続することになりました。兄弟仲が悪く、叔父Aはもはや国外におり音信不通です。叔父Bはお金にだらしなく、３人を代表して固定資産税を支払う際の管理人（？）となっていたようですが、この２年間ほど何も払っていなかったようで、差し押さえの警告のような通知（「差押事前通知書」）が去年８月に叔父B宛てに届いていたようです。平成30年１期から何も払っていないようです。そこで質問です。

（１）私は、この件（物件３件）のみ相続を放棄することはできますでしょうか？
（２）母には、滞納の通知などは一切届いていません。なぜでしょうか？
（３）相続を放棄できない場合、今後の固定資産税の支払いは叔父Bが代表者として責任を持つものなのでしょうか？
（４）相続税を払ったとして、相続後、母から私へ名義変更の登記をしない場合、ペナルティはどれだけつきますか？
（５）私は、全く自分のものにならない資産に対して相続税を払い、固定資産税まで一生、支払い続けるのでしょうか？叔父AとBが和解することは全く考えられません。
（６）何か打開策があれば教えてください。とても困っています。

どうぞよろしくお願いいたします。

父と母が他界して、兄弟４人（長男70歳、長女68歳、次男66歳、三男61歳）で相続する土地、家屋があります。その土地に兄夫婦が住んでいて、親の遺言書では「母親がなくなったら、兄弟で均等に分割すること」と書いてありました。その兄が今年６月にガンで亡くなり、兄嫁だけが住んでいます。納骨が終わって、年内に土地の処分を始めたいと話を切り出したところ、兄嫁が弁護士に依頼して「１周忌を過ぎてから問題に対処したい」という内容の文書を送ってきました。以降の連絡は弁護士さんを通すようにという内容でした。
私は次男ですが、姉がつい最近ガンで入院して本人は「なるべく早い処分を希望する」と言っています。
我々も高齢化しているので、この相続を我々の子供の代には残したくないという理由で早めの処分を希望しています。このようなやり取りをする場合、こちらも弁護士さんに依頼した方がよろしいでしょうか？
このような売却時期の交渉でも、弁護士報酬は遺産相当額の割合で報酬がきまるのでしょうか？
お聞きしにくい内容で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
３か月前に母が亡くなり、母の住んでいたマンションを私と弟が相続することになりました。協議中に弟の弁護士から、弟の相続分はある会社に売却され、その分を買い取るか私の分も売却するかという内容のEmailを受信しました。

【質問1】
実家であるマンションを即売するつもりはありませんが、すでに登記変更中のようです。売却しないためにできることはないでしょうか？

10年ほど前に母親名義の家屋を、母親死亡時に相続しました。

家屋には祖母が住んでいましたが、認知症のため現在施設に入所しており、7年ほど前から空き家となっています。
固定資産税や庭の管理などの負担と、無人のため火災などの不安もあり売却を検討していますが、父親が「祖母が生きているうちは売却を認めない。」と一点張りです。

先日、空き家のようなので借家として貸してほしいという問い合わせを父親が勝手に断っていました。

私は母親が死亡時に、家屋や土地の維持費として500万円を相続しましたが、10年以上の税金や家屋の修繕費に消え、既に維持費は底をついています。

父親の言い分は「お前は維持費を相続しているのだから、維持していく義務がある。」と言い、売却を認めてくれません。

①私の名義なので勝手に売却してしまっても問題ないでしょうか。
(父親との関係が悪化することは覚悟しています。)

②万が一訴訟などに発展した場合、勝訴の見込みはあるでしょうか。

よろしくお願い致します。

先日、父方の叔父が亡くなり先祖の不動産の相続について、父や叔父・叔母(みな80代後半の年齢です)がもめています。

父には5人の兄弟がいまして、長女(すでに他界)、次女、長男、次男(父)、三男の5人です。
先日亡くなったのは長男です。
長男、次男(父)、三男ともそれぞれ結婚して持家が有り、先祖の土地には長女、次女が二人で住んでいます(いずれも未婚で子供もいません)
昨年長女が亡くなり、住んでいる次女に名義変更しようとしたらしいのですが、次女も高齢の上、独り者なので、不動産の名義を長男に変えたばかりでした。しかし長男も亡くなり、先祖の不動産を誰が相続するのか、父や叔父・叔母がもめています。
(長男には娘しかおらず(妻は他界)、すでに嫁いでいて不動産は放棄すると言っています。)
次男(父)は売却して兄弟（次女、長男の娘、次男(父)、三男）で均等に配分すればいいと言いますし、次女は売られたら住むところが無くなるし、この歳で引越しはしたくないと言います。
(現在次女は足が不自由でヘルパーさんに来ていただいて、家事などを頼んでいます。いずれは老人ホームかサービス付高齢者住宅に入所させようと説得しています）
三男は相続税や手続きなどかなり大変だから、なるべくお金もかからず一番簡単な方法がいいと言っています。
やはり、次男(父)の言う売却して均等に配分した方がいいのでしょうか？ご教授お願いします。

兄弟３人2013年以来、で３つの物件を共同所有しています。時価総額１億円ほどです。全て売却し分割すると、経費を引いて、一人当たり２５００〜３０００千万円ぐらいの所得になるかと思います。これら全ての物件は弟が代表者として納税していましたが、2018年から３人全ての納税が滞り、３つの物件の一つが、今年３月を持って差し押さえとなりました。

兄は海外にいて連絡を拒否（最寄りの領事館に定期的に現れている様子なので、存命はしている様です）、弟は国内ですがお金にだらしなく、まともに話ができず連絡拒否、そして３番目の兄弟の妹は、すでに亡くなっています。今回、この妹の不動産を、妹の子である私が法定相続人として全て相続することになりました。

いっそのこと、相続放棄をしたいのですが、その他の遺産があるため、できません。

そこで質問です。

①これら全ての物件だけ、相続税において無申告しようと思ったのですが、いずれは税務署が知りうることなのでしょうか？知りうるとしたら、どの情報ルートで判明するのでしょうか？

②後、任意売却という方法が耳に入ったのですが、自分の持分だけうまく売却できるものなのでしょうか？そもそもこの様な複雑な持分を買い取る方がいるとは思えません。

なにか打開策があれば、ご意見など伺えればとおもいます。

母、姉、弟の3人家族なのですが、
数年前に母の遺産は死亡保険金が全額姉、現在母の住んでいるマンションは弟と話し合いで決定しました。
ここ最近になり姉夫婦が二世帯住宅を建てて母と同居するという話が出ており、
現在母が住んでいるマンションが不必要となりました。

弟夫婦でそこに住むか売却するかという話になっているのですが、
そこで先生方に2つ質問がございます。

1、住む場合は弟夫婦から母に家賃等支払う必要はございますでしょうか。
2、売却する場合は弟夫婦に売却金の内の何割かは権利があるのでしょうか。
ご教授頂けますと幸いでございます。

相続で古いアパートを所有しました。
同時検認で兄弟の遺言書と一致したものです。もう一つの土地はお互いの遺言書で不一致となっているので新しい日付の私の方が有効なはずなのですが、勝手に名義変更をされてしまいました。義兄は遺言執行者と遺言書に書いてあったにもかかわらず義兄により登記されました。

親の借金を引き継いでいるので先ずはこのアパートを売却したいのですが争っている兄弟の娘が住んでおります。管理人は義兄が娘の賃料の代わりに手伝っているという事でした。
賃貸契約書や、管理人契約も渡してもらえず困っています。
銀行の履歴を見るとヤクザのような振り込みがあります。娘の家賃分の偽装のようです。家賃は兄弟が握ってます。
私に資力が少なく弁護士の先生への相談を躊躇してます。

1 娘を出す事は出来ないでしょうか。
2 管理人にはどのように伝えたら良いのでしょうか

参考になるご意見をお待ちしております。

1年前に母が亡くなり、三女である私が全ての財産を相続しました。私と母で経営する賃貸マンションとそれを建てるために借入れた借入金も含めて。そのマンション最上階には、亡くなった母の世帯（長女とその娘）、私の世帯（夫、子2人）が住んでいました。母が経済的に面倒を見ていた長女とその娘は、母に対し裏切る行為ばかりで、また二女もほとんど母の世話もしなかった為、三女の私が全て相続しました（が、負の財産の方が多く相続財産はマイナス2千万程です）
母が大学まで行かせた可愛がっていた孫娘だし、母が亡くなった時は就職したばかりだったのでそのまま住まわせ様子を見ていましたが、あまりの乱行ぶりで困っています。どうにか光熱費は払っていますが家賃を払うこともせず、私家族の部屋より広い部屋なので、部屋を交換してほしいとの申し出にも全く知らないふり。マンションの家賃収入がガクッと減り、このままでは手放さなくてはならない危機のため家賃を払うか退去してほしいと口頭で言っていますがいっこうに応じません。給料以上に金を使い貯金もないと言います。どうしたら退去させることができるでしょうか？

【相談の背景】
父が亡くなり、住んでいたマンションが遺産相続の対象です。
相続人は姉妹で両方とも同居はしておらず、一人暮らし。
ただし姉は生活保護。マンションには姉の私物と亡くなった両親のものが大量にあり、ゴミ屋敷に近い状態。父が亡くなった後も姉は家に出入りして、たまに寝泊まりしている。相続対象のマンションのランニングコスト（管理費や光熱費）は、亡くなった父の銀行口座から支払われている状態。（凍結していない）
　姉はこのまま家に荷物を置き続けたいが、生活保護のためマンションの相続はしたくない。名義も父のままにしたい。このままうやむやに、荷物だけ置き続けてたまに家を使いたい様子。
　妹は、家がゴミ屋敷で古いので、悪臭や漏水、火災で対処費用が発生したときに、父名義のままで発生する費用支払いの責任を回避したい。
　妹としては、
　姉が相続するならば、宣言して手続きに移る。家の荷物はそのまま。
　妹が相続するならば相続手続きののちに、荷物を撤去して部屋をきれいに
　してから家を売りに出す。
　しかしながら姉が判断をせずに、何も進まないためランニングコストが毎月発生。
妹は相続するにしても、姉が私物と遺品の処分を同意しない可能性性が高いため、簡単に相続できない状態。
　マンション以外にも銀行預金もあるため、遺産分割協議からマンションを外して相続を進め、最後にマンションの対応をすることを検討。

【質問1】
姉が相続の判断をしない為、話が進みません。
姉が相続すると宣言しても手続きをしないと思います。
判断促進、相続の場合の手続きを進めさせる手段はないでしょうか。

【質問2】
妹が相続する場合、家の中の両親の遺品と姉の私物を処分したいですが、姉の同意が得られない可能性が高いです。何か手段はないでしょうか？

【質問3】
私物と遺品を期限までに整理することを妹が姉に伝達。
期限後に妹が以下を行う事の見解をお願いします。
①残っているものを処分
②宅急便で姉に郵送
③倉庫を借りて期限を決めて保管。期限が来たら処分。

【質問4】
質問3以外にも何か有効手段がありましたらおねがいします。
また、背景を踏まえてアドバイスがありましたらおねがいします。

【相談の背景】
父が亡くなり、母が父の所有する不動産の土地と建物のアパートを相続しました。

アパートも築45年以上経ち老朽化もあったため不動産仲介業者に土地、建物を売却しようとしたところ、父の姉弟から父がその不動産を売るときは兄弟と協議する、と言う50年以上前の念書が出てきました。

内容としては祖父が亡くなって、その不動産を相続する際の協議で父が一括で相続する代わりに、処分する時には兄弟たちと協議する事を約束すると言うものでした。

ですが、母は念書の件は預かり知らなかった事ですし、登記上その物件は正式に母のものとなっています。

ところがそのアパートには父の弟が無家賃で住んでおり上記の念書を盾に売却と立ち退きを拒んでおります。

【質問1】
母の名義となっている土地に対し、50年以上前のしかも父が死亡している状況での念書に効力はあるのでしょうか？

【質問2】
父の兄弟たちにこの土地の相続の慰留分の権利は法律上あるのでしょうか？

親戚夫婦が固定資産税の支払いのみで私名義の家に住んでいます。
これは普通でしょうか？

この家の権利は本当のところどこにあるのでしょうか？
住んでいる人間のほうが権利が強いというのは本当ですか？
この家の処分はどのようにするのがベストなのでしょうか？
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父が亡くなり、田舎の家の名義が私になりました。
非常に複雑な経緯をたどって私のところにきたので、
疑問点、不安点が数多くあります。

父は若くしてなくなったため、私は成人しているものの未だ学生で、経験も知識もないですし、
一定の収入もありません。自分の将来のためにも、この問題を解決したく思っておりますので、
ご教示のほどよろしくお願い致します。

【私名義の家に関して】
家は私の行くことのない田舎にある。
築40年以上たつ２階建の戸建て、それに付随する畑などがある。
60過ぎの親戚夫婦が住んでいる。
夫婦に年間９万たらずの固定資産税のみ請求している。

【家が私名義になった経緯】
私の祖父が家を建てた
→父の姉は嫁にでたためほとんど住んでいない
→祖父がなくなる
→姉は継母である父の母(私の祖母)と折り合いが悪く、未亡人である祖母が安心して暮らせるよう、
　親戚が仲介にたって父の姉に『家屋は一切引き継がない』と証書を書かせる
→名義が祖母(父の母)名義になる
→祖母がなくなる(５０年近く住んだことになる)
→祖母に血の繋がりのある子は父のみである
→父に土地家屋が引き継がれる
→父の姉が祖母が亡くなったのをいいことに、祖母の家財道具をすべて捨てほぼ勝手にリフォームをする。
→父は姉に固定資産税を払うという約束で姉夫婦を住まわせる。
→父の姉夫婦が1年半ほど住む。
→父がなくなる
→名義は私に
→私は父とは違って収入がないため、家賃月３万を払ってもらうようお願いするが断られる。
(家賃を請求した理由は、夫婦が亡くなった時に家財を処分するお金にあてるため)
(売るとなっても売れないのでは？)

私としては勝手に父の子供のころの部屋などを荒らされ、大変悔しいです。
親戚夫婦は長い間無職で、お金がないからと家を買い取ってくれることもありません。
父が死んですぐに『自分たちはここに住み続ける』と電話をよこしました。父の見舞いにもきたことがないのに...
ご回答よろしくお願いいたします

姉名義の不動産に関する固定資産税についてご相談します。
１年半前に父が他界し、母は既にいなかったので、姉妹二人で父の預貯金を折半して相続しました。父名義だった自宅と土地は姉が相続し、現在は固定資産税、家のメンテナンス費用など、姉に話しても、｢住んでるあなたが責任持つべき｣という姿勢で、結局私が負担する形でそこに住んでいます。私は両親の介護でずっと同居してきたので、相続当初は自然とそういう形になりました。
姉（60代）は独身で、早くから別の市で暮らし、昨年定年退職をしました。私（50代）は両親の介護もあり、20年ほど前に仕事を辞め、両親の世話や、介護施設に関しての対応を一人でしてきました。その間、短期的にアルバイトをしたりしてきましたが、ちゃんとした仕事はしていないです。
介護が終わったこともあり、父からの相続の貯金がある間に、難しいながら何とか仕事を、と考えています。できれば住み慣れた今の家でずっと暮らしたいのですが、引っ越しも何となく考えています。今の現状で、もし姉が住宅を処分する、と言い出した場合に、その時点で引っ越しが難しい時は、居住することを主張できるでしょうか？　また、バタバタと相続話を決めてしまいましたが、不動産に関して、折半とまでいかなくても、姉に何らかの権利を主張することはできるでしょうか？

まとまらない文章ですみません。よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
１０年前に亡くなった叔父のマンションの名義が叔母と2人の従兄弟の名義になっています。高齢の叔母が老人ホームに入居することをきっかけにマンションを売却したいのですが
難題があります。叔母は７８歳で
意思確認はしっかりしていますが
従兄弟A 生まれた時からの重度の知的障害で　今回成年後見人を付ける事ができました。問題は　従兄弟B
が　意思確認はしっかりしているのですが　長年精神疾患を患っており
今回　年末年始に　数カ月入院してました。不動産は築30年以上で
昨年夏の見積もりの際は　500万円〜800万円と査定されました。
（同様の他のマンションは　リフォーム後　1500万〜2000万円で売値）
今年に入っていくつかの不動産屋に交渉していますが　今回、従兄弟Bの精神疾患が重度とみられてしまい　売買手数料が少ない割には　リスクが高いのと煩わしさから
いくつかの不動産屋に断られてしまいました。

【質問1】
このようなケースでも
★遺産分割協議書を作成し
叔母の名義に変更して売買契約を行い　代金を法定相続分で分けると決めておけば　売買はその名義人だけで行うことができるのでしょうか？　

【質問2】
もし　できるのならば
その場合　どこで　どのような
手続きをすれば良いのか
教えて下さい。

【質問3】
もし　できない場合は
従兄弟Bにも　成年後見人が必要となりますか？

父と姉が所有しているマンションを1ヶ月以内に売却したいと考えています。父は亡くなって姉は10年以上音信不通で、どこで何をしているかもわからず相続も何もしていない状態で、不動産屋さんには姉本人を見つけないと買取も売却も出来ないと言われました。こういった場合、姉抜きで話を進めることは難しいでしょうか？姉はローン等一切支払ったこともなく借金抱えて出ていき父が亡くなったことも知りません。個人的に、姉とは二度と関わりたくありませんし貰う権利があるとしても売却したお金を渡したくもありません。母も同じ気持ちです。

父が平成19年9月に亡くなりました。
続けて母が平成20年5月になくなりました。

子どもは…姉、私、妹の3人です。

財産として…土地、建物、親戚への借金(300万円)があります。


借金返済の為に土地、建物を売りたいのですが…土地、建物がまだ父の名義な為、売る事が出来ません。

名義変更の手続きを進めていた所(3人の相続にするか、1人が代表で相続するかはまだ決まっていませんでした)…姉が父と母の保険金(+の財産だけ)を持って失踪してしまいました!!
姉の書類や判子がないため、名義変更の手続きが出来ずにいます。


警察署に失踪届けを出し、裁判所にも失踪手続きを出している所です。


そこで相談なのですが…姉を探し出す方法はないのでしょうか?持っていかれた+の財産は泣き寝入りするしかないのでしょうか…?

【相談の背景】
被相続人が死亡後、遺産分割できておらず、被相続人の名義の不動産があります。法定相続人のうち一人が認知症で、誰も後見人をつけるつもりもないため、遺産分割できません。その場合、固定資産税や不動産の管理費などを法定相続人で払い続けるより他はないと思っています。代表で私が固定資産税や不動産管理費を払って法定相続人に分割して請求していますが、支払わない人が一人います。この場合、
請求から1年以上経っても他の共有者が共有物の費用を支払わない場合、あなたは、相当の償金を支払って他の共有者の持分を取得することができます（民法253条2項）
とのことですが、

【質問1】
不動産の管理費は、妥当な範囲内で具体的にかかった費用の領収を保存しておき、不動産の売却価格から差し引けば良いのでしょうか？この場合相続人の一人の印鑑がないまま不動産を売却できますか？

【質問2】
このような処理をする場合は、代表して固定資産税、不動産の管理費用等を支払っていた者が差し引きの計算をするだけで足りるのでしょうか。裁判所に認めてもらうなどの手続きは必要ですか？

【質問3】
不動産の管理費用は例えば草刈りや建物の補修など、自分で行なった場合は、人件費はどのようにして費用を算出するのでしょうか？

母の姉になる伯母が１月に亡くなり、母が遺産を相続することになりました。
伯母は、青年後見制度で行政書士が伯母の世話をしていたのですが、遺言書を書く時に遺言書を書く時に立ち会った男性に持ち家を売却しないと妹（私の母）さんには相続させられないと言い、遺言書に家を売却し現金化をして母に相続をさせると記載をしたそうです。母にも確認をしたのですが、遺言書を作成する時に伯母から電話があり遺産の相続者に母の名前を書いていいか確認の電話があり、その時に立ち会っていた男性も電話に出たそうです。その時、母である事を確認して直ぐに伯母にかわっただけで別段何も言わなかったそうです。
今回、家の件で相談をしたいのですが、家を売らないと母は、家を相続できないのでしょうか？
事情があり、伯母の家に仮住まいをしたいと思っています。
しかし、別の行政書士の不動産売買を担当している、後見人が既に売却が決まり、手付も既に５０万円受取っているので、できないと突っぱね返されました。ゆくゆくは、売却をするが、今は売却をせずにそのままにして仮住まいを申し出たのですが、違約金４００～５００万円を支払ってもらうと言われています。母から、土地の売値は11,000,000円だと聞きました。
その他に、伯母の貯金が1,000万円程あるそうです。
もし、家を売らなければ、遺言書は白紙に戻り、預金の1,000万円も家も遺言書は無効になり法定相続人が相続することになるとのこです。でも、母の母親に当たる人も、100歳を超えた人で消息が不明状態で、母の弟も17歳の時に行方不明になっています。もう一人の母の弟は、５・６年前に脳梗塞で亡くなっています。一番上の母の姉も痴呆症で施設に入っています。

まず、伯母の家に仮住まいをすることはできないのでしょうか？
家を売らないと母は、小母からの遺産を全て放棄しなければいけないのでしょうか？

遺産の現金をまずは、先に受取り、家屋敷は後に売却をして相続するということはできないのでしょうか？
遺言執行人の行政書士の方たちと電話で話をしても、意味が良く分からず、家を売らないのなら遺産を放棄することになると言い張っています。
そうなんでしょうか？

よろしくお願いします。
母がなくなり2年程名義変更を放置していた借地権があり、この度地主さんの希望で売却することになりました。
その際、財産分割して名義を変えて下さいと言われました。父は80で兄と私の子がおり、兄は離婚して10年程父と同居しています。
父は5年前くらいから兄の扶養になってます要介護2でデイケアに通っております。ぼけてはおりませんが、足が悪いため、わたしが夕飯の支度に通っています。
今まで地代は父が払っておりました。ただ都合上引き落とし通帳は兄名義になっております。
この度解体費など差し引き売却金として2000万入る事になりました。
売却するための名義を父だけにする相続は子二人が財産分割で意識表明するだけで可能ですか？
名義変更後すぐ売却するのですが、相続税がどの位かかるのでしょうか？
高齢な為これから父にお金がかかると思う為1000万位は父に残したいのですが半分くらい税金を取られるのでしょうか？
父は扶養なのですが、税金的に兄に負担がかかりますか？
形式だけでも三人に分ける形をとった方が税金がすくないのでしょうか？
父は売却後生前贈与として250万づつでも、子に分けるようにしてくれと言うのですがその方が良いのでしょうか？
出来るだけ残したあげたいのでご教示いただけたら助かります。

【相談の背景】
親名義の不動産について質問です。

30年前に父名義のマンションに弟が住んでいましたが、そのマンションを売却しました。

その後、親は亡くなりました。

売却代金は、親に返還せずに弟が全て自分のものにしたようです。その説明を誤魔化しています。親の存命時に、親から弟は兄に取られて手元にないと言っていたと聞きました。兄は知らないと言っています。

【質問1】
そのマンションの売却代金を知るにはどうすればよいでしょうか。弟は、忘れた、覚えていないと言っています。

【相談の背景】
いつもお世話になりっぱなしで申し訳ありません。（説明も上手ではなく申し訳ありません）相続人3人で、母と兄には、遺産分割協議の弁護士が付いております。遺産を独り占めしたい兄が、故人名義の不動産を独り占めしようとしていました。
以前持ち分売却の相談をこちらでしましたが、皆様全員に反対されました。
借金まみれの兄は、相続税を支払えないことを深く認識したようで、なんとか売却になりそうです。
相続人の一人今年90の母が、故人から生前贈与された千葉の不動産を、金に汚い兄が、買い取りたいと言っているらしいのですが、まだまだ相続でもめている（不明金等）ので、
一旦相続税の仮申告だけする予定です。
兄は、母所有の不動産の買い取りを、最終的に分割協議後に支払うと、勝手な言い分を持っているようですが、（それまで支払いは、まって欲しい。その代わり住みながら母の持ち家の管理をすると言っているらしいのですが、その管理経費がもったいないから売るんですけど・・・還暦越えの独身）その前に故人名義の都内の不動産の売却代金が入るので、それを使えばいいと思うのですが。
母と兄には、遺産分割協議の弁護士が付いております。
私もこちらの見積もりサイトで募集してきた方と契約したのですが、私が行っていないことを相手方との交渉内容に出して交渉しており、数回質問しても適切な回答がないので、解任しました。良縁に恵まれないです・・・・。

【質問1】
故人の不動産売却代金を、全体の遺産分割協議前に法定相続で分けることは可能でしょうか？そのお金で、母所有の不動産を買うなら不動産売却代金を払えとは、弁護士には伝えてあります。

【質問2】
兄は遺産分割協議しか弁護士とは委任契約をしていないと思います。不動産売買について今の弁護士は兄と契約しなければ代理になれないと思うのですが、出来るのでしょうか？

【相談の背景】
母との共有名義で不動産を所有しています。区分マンションです。この度不動産業者と契約をして売り出し活動を開始し売却予定です。しかし母も高齢になり施設に入り生活しています。母の銀行口座や生活その他は兄夫婦が管理しています。認知症ではなく、判断能力もあり意思表示もできます。
母は売却した代金は私に贈与すると言っています。それに関して兄が色々口を出してきます。今まで税金対策をしてこなかったのでこれから住宅資金贈与などを利用しようと思っています。しかし、口座を管理されていたり口出しされると資金移動が困難になります。身内の意見も私情も入るため何が良い方法か判断が難しいです。
公正証書遺言、贈与契約書を司法書士、公証人立ち会いで作成する予定でしたが、さらに体調が悪くなり今の母の体力や精神的負担を考えるとそれはできない状況になりました。

【質問1】
銀行口座を他に作り私が管理することは可能でしょうか？

【質問2】
住宅資金贈与制度を使う予定です。他にできる税金対策の具体的な方法を知りたいです。

父が6年前に亡くなりました。
亡くなって半年後、兄弟3人で父が住んでいたマンションをリフォームして売却。遺産相続協議書に兄弟3人がサインをし、兄弟の代表、次男の口座に売却したマンションの入金をしてもらいました。

それから兄弟はそれぞれ結婚や転勤、転職や失業、母の病気や看病などで慌ただしく、ずっと手付かずになっていた遺産（マンション売却のお金）をこのタイミングで分配することにしました。

父が当時3800万で購入したマンションは、2000万で売却できました。

リフォームに数百万、売却にあたり不動産会社などを含め諸経費などを差し引くと、概ね金額は1600万円ぐらいだったと思います。

①これから換価分割協議書に兄弟3人でサインし、1600万を3人で分配しますが、このタイミングで分配しても相続税などは兄弟にかからないでしょうか？

②もし税金がかかるとしたならば、兄弟それぞれどのくらいの金額がかかるのでしょうか。

③マンション売却時に次男が法務局で相続にあたって手続きをしているはずですが、当時換価分割協議書を作成していませんでした。どこかにこれから提出しなくてはいけないのでしょうか。

ネットで調べてみましたが、難しくてよくわかりません。。ご教示いただけますと幸いです。

5年前に母が亡くなり、家と土地を私と姉の2人で相続しました。私はずっと母とは離れたところで暮らしていましたが、姉夫婦はずっと母とその家で暮らしておりました。母が亡くなってからも、名義は私と姉の2人でしたが、姉夫婦がその家に住み続けておりました。しかし、一年ぐらい前に、家が古くなって来ているので、売りに出したいと姉夫婦が言い出しました。売って入ったお金は私と半分にすると言われましたが、売却の手続きをするためには、名義を一人にした方が楽だからと言われ、遺産相続協議書というものにサインを求められ、言われるがままにサインをしました。協議書の内容は、相続財産のうち、不動産は姉が相続するという内容のものでした。しかし、最近になって、やはり家を売るのをやめて住めなくなるまで住み続けたいと言われました。私はその家に住む気はないので、それは別に構わないのですが、名義が姉だけになってしまっているので、もし、この先、姉に何かあった場合、その家の相続権は姉の息子2人にいってしまうことになるかと思います。私にも娘が一人おり、その家の権利半分は娘に残してやりたいので、名義を2人の状態に戻して欲しいと姉にお願いしました。姉からの返事は、名義を戻すことは構わないが、姉が私に財産分与した形になるので、私に多額の税金がかかるし、手続きには費用もかかるし、そのお金はこちらでは負担できないので、どうしても戻したいならそっちで全部やってくれと言われました。姉夫婦もですが、私も生活は苦しいので、あまり費用が掛かることは避けたいです。実際、どのぐらいの費用がかかる物なのでしょうか？今、名義を2人に戻しておかなくても、将来的に私や姉がいなくなった時に、その土地を売った場合、娘にもお金が入ってくるような形にさえ出来れば問題はありません。姉は独り占めしようとは思っていないと言っていますし、そのような人間ではないと思っています。ただ、私も姉もいなくなった時に、娘が姉の息子2人と揉めたりするようなことはあって欲しくないのです。名義変更せずに、何か姉に一筆書いてもらうことでも対処出来るならそれでも構いません。何か、あまりお金をかけずに、娘にも家の権利が残るような形にする良い方法を教えて下さい。

父が4年前に亡くなり実家のローンが残り負債が多かったので兄弟3人と異母姉妹2人は相続放棄し、家裁にも提出すみです。
母が相続人となり名義も母に変更し現在まで、ローンほかを払ってました。
しかし、もう実家には母は住まないとのことで、売却をしたいとのことで、売却金でローン残金を精算できそうなことがわかりました。

売却にあたって、相続税やほかに注意することが何かあるのか教えてください。

【相談の背景】
亡くなった親名義のマンションがあります。
親は日本国籍ですが私は外国籍で戸籍は別になります。
親子関係を証明する書類は有り相続は私がします。
親と親の住民票は同一の所在地で上記のマンションです。

【質問1】
このマンションを売却した場合、売却益が3000万以下であれば
特別控除の特例が使えるので所得税は掛からないと思いますが
認識は正しいでしょうか？