マンションの共有名義を単独名義に変更する方法は？

３名の共有名義の不動産の名義変更について二つ相談したい事項がございます。
１．３０年前に購入した住居は当時の借入金を含めた資金額に応じて３名（母、姉と私）で按分登記
　　されています。
　　住宅ローンの契約者は母ですが、途中で母が返済できなくなり、私（長男）が母に代わって返済
　　を行ってきた。
　　親子間の事だったので私が母に渡していたお金について領収書等の記録が残っていませんが、
　　私が繰上返済した時の振込依頼書（振込者欄には母の名が記載）の控えのみ手元に残って
　　おります。
　　私が返済した借入金分（繰上返済分だけでも）に応じた名義変更要求ができるのでしょうか？

２．近年、次の世代（私の長男）に実家の維持管理を引き継いでもらうには、現状の共同名義の
　　解消が必要と考え、姉に持分の譲渡の相談を致しました。
　　その際、譲渡額については、私が姉に支援している事項を考慮してもらいたいと相談したが、
　　納得してもらえず、話し合いの場を設けてもらうよう打診するも応じてもらえない状況となり
　　ました。
　　納得が得られない要因として、私の相談の進め方の悪さと数年前より私と母が不仲となり、
　　姉と同居するようになっていることが大きく影響していると思っております。
　　今後の進め方について助言をお願いできないでしょうか。

急がし所恐れ入りますが、宜しくお願い申し上げます。

現在、土地建物が母（１/２）、弟（１/４）、私（１/４）の共有名義を私個人名義に変更したいと思うのですが、以下の場合、弟に固定資産税評価額の１/２を支払えば良いのでしょうか？
１）現在、アパート経営としての収入がありますが（ローン完済）私個人名義で継続運用を行いたいと思います。（築平成６年のアパート収入としての分配方法が解りません。）
２）母は不動産放棄ということで息子２人での分配することで了承しています。

父が亡くなり、相続について悩んでいます。
相続人は3人です。私、母、妹の3人です。
土地付建物の相続です。
土地の上に建物があります。まず、妹は今回は相続税の問題でいらないと言ってきています。2人で好きにしてと言ってきています。ただ相続した後に、売らないでくださいとのこと。売るなら売った料金、半分よこせとのこと。
この建物、私や母親は殆ど過去使用していません。妹家族が殆ど使用しています。今後もそれは変わらないと思います。ですので私が相続したら、使用料金を小額ですが取りたいと考えています。
相続税対策で とりあえず、土地を私1人で相続して建物を私が6割、母親が、4割と共有で所有したいと考えています。母親が亡くなった後に、母親の分を妹が万が一、持って行っても、地代を妹に請求できるし、良いと思っていますが。。ただ共同だと売るのが難しかったりするのですよね?相続税が高くなりますが、私が、建物も土地もすべて相続した方が良いですかね? メリットとデメリットを教えてください。

娘が被相続人です
私と妻、娘一人と息子一人です。
娘、息子とも未婚、子供も居ません。

先日娘が亡くなりました。

マイナス遺産が多く、相続放棄を考えております。
ただ、私の母（娘の祖母）と娘との共同名義のマンションが有りました。
この分も私共は相続する意思は有りません。

相続放棄の申立ては未だです。
1.この状態で母の単独名義（相続登記）にした場合、単純承認した事になるのでしょうか？
2.相続放棄の申し立て後に、マンションを母の単独名義にする事は可能でしょうか？
（申し立て後に単独名義にすべきでしょうか）

宜しくお願いします。

35年前に10万ドルで母が購入した母名義の海外マンションを
20年前に母は、私と母の共同名義にしてくれました。
さらに８年前、母と私の共同名義であったそのマンション（当時44万＄）を私一人の名義に変えました。この時、私は贈与税を支払わなければならなかったのでしょうか？払うとしたらいくら位でしょうか？
脱税になってしまうのでしょうか？
マンションの場所はハワイです。
よろしくお願いします。

父（３５％）と私（６５％）の出資で購入したマンションに私が住んでおります。
父の会社の根抵当が設定されており、数年前に父が亡くなった後、姉が相続をすべて引き受け
会社の運営や資産（負債を含む）一切を相続し、登記簿なども名義変更しました。

先日姉より「父から使用貸借で住んでるけど、ローンが完済する５年後には何らかの形で
共有名義を解消したいので、姉が買い取りするか私が買い取るか（もしくは明け渡すか）考えて
おいてほしいと言われました。

３千万ほどの新築購入のマンションでしたが、現在の価値は１千万あるかないかで
不動産に聞いたところ「ローン完済させるのが前提だけど、（姉の）会社の根抵当が付いてると
評価もっと下がります」とのことでした。

父が他界し姉が相続する際、「使用貸借権」の話をしてそのまま無償で借りてましたが
姉は会社の税理士から「共有名義は出来るときに解除した方がいい」と言われたそうで
ローン完済時をひと区切りと思ったそうです。

私は完済後もマンションの留まりたいと考えているので、姉が私の割合分を出すと言われても
逆に姉の割合分を私が買い取ればいいのかと考えたのですが
「根抵当を解除する気はないから、買い取っても登記簿には記録が残る。私（姉）が預かってる会社の
根抵当物件だから、経営者が買い取った方がのちのち面倒がない。変な話、貴方（弟）に何かあったら
使用貸借は妻や子供は相続できないから、今後は使用割合分の家賃払うか、または分割協議に入ったら根抵当のついた物件の割合分を支払ってまで奥さんは相続したいのか？」と言われてしまいました。

とりあえずまだ５年あるので留まる場合と売る場合を考えているのですが、

１、裁判所に分割協議を出された場合、少しでもマンションの価値を上げたいため
　　姉の会社の根抵当を解除してもらうことは可能でしょうか？

２、出来ない場合、分割協議に言われてる「時価の価値」でどちらかが買い取りするしかない
　　のでしょうか？（仮に私が安く買い取り出来ても根抵当は外してもらえないのでしょうか？）

３、安くなればこちらも買いやすいが、向こうからも言われてしまうと結局は諸刃なのですが、
　　協議は住んでる方が優先にしてもらえるのか？それとも割合分より多く支払う方が有利なるのか？


宜しくお願い致します。

親からの相続で土地を子供2人共有名義で持つ予定です。本来であれば、土地を私の名義、現金を姉で相続したいのですが、
交渉が決裂したため、一度共有名義になるしかない状態です。

しかし、姉は固定資産税を払うつもりもなく、
国に没収されても良いという考えですが、
私はその土地に家を建てたいと考えております。

そこで、相続とは別に姉に共有名義の条件を付け、
書面を交わすつもりなのですが、
１：土地の登記の代表者は私にする
２：固定資産税の支払いが一回でも遅れた場合は、
無条件で土地は私に譲る
としようと思っています。

上記の条件により、
１：固定資産税の未納を防ぐ
２：姉が固定資産税を支払わなかった場合、
何年も泣き寝入りをする必要がなくなる
と考えております。

もし本当に姉が固定資産税を支払わなかった場合、
姉から譲渡という形になると思いますが、
その際にかかってくる費用は
・贈与税
・不動産取得税
・登記費用
になると思いますが、これ以外に注意しなければいけないことはありますでしょうか。

なお、ある程度の年数は姉が固定資産税を払ってきた場合、
そのまま共有名義になっても問題ないと考えております。

また、条件として他に付けた方が良いもの等ありましたら、
ご教示ください。

会社経営しているものです。
現在は何とか経営継続しているのですが、将来については心配です。そこで、最悪の場合に備えて、妻と共有名義のマンションを妻名義にしたいです。現在妻30% 市場価格1600万円。
ローンは、残が銀行に300万円 支払いは私名義。
出来るだけ費用をかけない方法は有りますか？
会社は、最低一年は継続可能です。

ローンは完済しないといけないのか？
妻から、現金（売却額）の支払い照明が必要か？
現金以外の方法はないのか？
第3者または、娘に一旦売却した方が良いのか？

結婚して30年.贈与だと贈与税はかからないと聞いてますが、仮に会社経営破産時は、贈与は無効になるとか？この期間はどのくらいなのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
マンション購入を進めています。
購入資金は妻と義理の両親（妻の両親）が、ほぼ全額を出す予定で、購入名義は、妻と義理の母の両名とする予定で話が進んでいます。

義理の両親からマンション購入費用の一部を貸してもらえることで、住宅ローンを組んだ場合の利子が節約できるのでありがたいと思っていました。

ただ、マンションの所有権について、少し疑問に思うことがあります。
マンション購入額合計の内、妻と義両親で半分ずつ出して購入し、その後、当方（＋妻）から義両親に借りた分の金額を返済していくことになっています。借用書も作成予定です。

ただ、借りた金額分を義両親に返し終えた後の所有権はどうなるのか？と妻に聞いたところ「私（妻）と義理母の名義なのだから永久にそのまま」とのことでした。

当方としては、借りている金額分の返済を義両親に完了した時点で、当方（＋妻）へ義両親保有分の所有権が移転するのが自然ではと思っています。
【購入時点】
妻50％＋義両親50％
↓
【返済後】
妻50％＋（当方＋妻で50％）

あるいは妻の言う通り、返済後もマンションは妻と義理母の所有、ということが普通なのでしょうか？

また、義両親との借用書作成に際して、注意事項などあれば併せて教えていただけますとありがたいです。

【質問1】
こうしたケースのおけるマンション共有名義の移転は起こりえるのか、借用書作成の注意点について、ご教示ください。

【相談の背景】
現在、私が住んでいる家の土地は、「私・母・姉」の共有名義となっています。家は私のみの名義です。
対象の土地・家で生活しているのは私と私の配偶者です。
姉は嫁いでおり、別の家（土地）で生活しています。
母が亡くなり、この土地の名義が「私・姉」になり、父が母分の相続権を持つ状態でしたが、
父との関係性が悪く土地の相続について話し合いができない状況でした。

今月父が亡くなり、共有名義の整理を行う運びとなりました。
名義を「私」に一本化する予定です。方法としては、姉の持分を私が買い取る形です。

そのためにはどのように手続きを進めれば良いでしょうか。
◇土地価格の計算
◇売買に関する手続きや書類の作成・準備
◇売買に際し、かかる税金（買い手側、売り手側双方）の計算
◇買取後の登記手続き
それぞれ、どこに相談すれば良いのか分からない状況です。

土地購入の際にお世話になった不動産会社、父の遺言開示等でお世話になった弁護士さん、
司法書士さん等なのかな...と漠然と考えています。

【質問1】
まず、手続きを進めるにあたり、一番初めに相談する相談先を教えていただきたいです。
（◇について一連の流れを把握している方）

【質問2】
売り手側・買い手側にどのような費用（税金含め）が発生するかを教えて欲しいです。

【質問3】
また、兄弟間の売買では、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特例控除」は利用することができるのでしょうか。

【相談の背景】
共有名義の家屋の贈与について。
状況：家屋は築６０年程度。購入した単身の親族は亡くなったが、その際、兄弟間で家屋に関しての相続手続きを為さなかったため、「固定資産評価証明書」では「343条2項によるみなし課税」のよる共有名義となっています。証明書記載の価格は５０万円弱です。
共有名義記載者は親族５名で、うち１名が亡くなり、その妻子３名が相続人です。　よって現在、計７名で家屋部分を共有しています。記載者との関係は、私から見て１親等１名、３親等４名です。

【質問1】
相談者である私が、この家屋を入手したいと考えています。
共有名義人から同意を得られることを前提として、
評価額から贈与で所有権を移転しても贈与税はかからず、申告も不要でしょうか？

父親名義のローン付き不動産を、一部息子である私に所有権移転登記することはできますか？
またその時は贈与という形になり、贈与税が発生しますか？
よろしくお願いします。

よろしくお願いします。
母の私と２人の息子＝３人で家屋の共有名義になっております。
実質は２人の息子の資金で購入したのですが３人の共有に登記してあります。今回、私の再婚が決まり家を離れることになりました。この機会に息子２人の名義に変更したいのですが、やはり贈与になるのでしょうか？子供たちは新生活の資金の足しにと売買でもいいよ、と言ってくれています。費用が少なく正当な方法を教えていただけませんでしょうか。

夫の実家は、家屋が夫の父親と夫の共有名義になっています。
夫の両親は金銭面が特にルーズで、私たちとも何度かトラブルになりました。固定資産税もまともに払わないので、滞納を重ねると、こちらに請求が来る恐れもありますし、この先住むつもりもないので、夫の持ち分をなくしたいと思っています。このような場合は、息子から父親への贈与になるのでしょうか。その場合は、どのような手続きをすれば良いのでしょうか。また、夫の父に贈与税がかかれば、拒否される可能性もあります。名義変更という形は取れないのでしょうか。

【相談の背景】
生前贈与で父が祖父から土地を譲り受けました。その時に、父、母、私の3人家族の全員の名義で贈与を受けるという形にしました。
その土地に家を建てて、生活すること数十年が経ったのですが、その土地と家を売ることになりました。

土地は1500万円で売れるということです。
父は土地の売却代金の私の持ち分にあたる、3分の1を私にくれるということなので、売却したら貰おうと思っています。
ただ、何かしらの税金がかかるのか心配しています。

【質問1】
この場合、私の持ち分は500万円となりますが、貰ったら私は贈与税を支払う必要がありますか？

【質問2】
父に土地の所有権移転をした場合と、全員の名義でそのまま売却した場合で何か変わるでしょうか？

相談の背景
父が亡くなり相続の事で悩んでおります。父は預貯金はないのですが、弟と共有名義の土地と建物があり、固定資産税の納付書に書いてある評価額を見たところ土地建物合わせて700万程でした。現在この家には自分と母が住んでおります。弟は結婚し、配偶者と子供3人で暮らしております。家を建てたのは27年前で自分は当時収入が少なく、銀行が融資してくれなかったので父と弟名義になりました。銀行と住宅金融公庫に借りたのですが、支払いは弟は結婚で家を離れたのでなし、父は後に公庫分を支払うという約束で別居しました。自分が銀行分を払い続けていたのですが、父がいつの間にか支払いを滞納し、結局銀行が公庫分を払い、支払いを1本化するということで自分が支払いの名義人になりました。支払いは借り換えの為、まだ300万程あります。そこで名義変更なのですが一番良い方法が分かりません。長男の自分一人の名義にしたいのですが、贈与税が100万もくると払えません。自分が父の名義を相続し、弟と共有名義にすると、万が一弟が先に死亡した場合、弟の配偶者、子とまた相続の件で揉める可能性があるのではと心配です。いっそこのまま父と弟のまま名義を放置してしまおうかとも考えてしまいます。

質問1
長男の自分の父が他界し、父と弟の共有名義の土地建物の名義変更をどうしたら一番良いのかが分かりません。弟は家には住んでおらず、母と自分二人だけで住んでおり、まだ住宅ローンが残っていて、支払いの名義は自分です。

父との共有名義のマンションを、父から買い取って私の単独名義にしたいと思っています。持分は自分が１、父が１９くらいと圧倒的に父親の持分率が高く、これまで２６年間のマンション管理費・固定資産税はすべて私が支払い、父には持分率を縮めるべく年間３６万円を２６年間支払い続けてきました。この際、自分の名義にしたく、２６年前当初購入した際に支払った２０分の１（４００万円ほど）と、これまでに支払い続けた持分差を埋める年間３６万×２６と、管理費・固定資産税２６年間分すべて合わせたおよそ２７００万円を根拠に、出来るだけ少ない額で父から購入したいのですが、法的に、上記の２６年間の支払いを考慮して買い取りできる根拠があれば教えてください。また、認められない場合、どんな法的理由でこれまでの支払いが認められないのか、その理由等を教えていただけますでしょうか。

共有名義の住居を親に売却した場合に譲渡所得税や相続税、贈与税の支払は発生しますか？
約10年前に親と私の共有名義の二世帯住居を建てました。（土地は親100％名義、建物は親と私の50％ずつの共有名義で、土地は元々あり、建物については建築費（4800万円）の半分（2400万円）を親が一括で支払い、残り半分（2400万円）は私が住宅ローンを組み、現在も遅滞なく返済（残債1500万円）しております。）
この度、親から残りの残債1500万円を支払うとの提案がありました。内容としては、残債1500万円のうち住居の評価額約1000万円の半分（500万円）を売買契約書を締結したうえで親が買い取り、残債1000万円については、合意書を締結して親が支払うといった内容となっております。
この場合に、譲渡所得税や相続税、贈与税は発生しますでしょうか。また、単純に残債1500万円を親から銀行に一括返済した場合は、譲渡所得税や相続税、贈与税は発生しますでしょうか。
ご教示のほどよろしくお願い申し上げます。

【相談の背景】
80歳代の両親は養子、養女縁組しており、祖父の死亡による相続で両親共有の特有財産の土地があります。この所有権共有登記されてますが、双方の合意が前提ですが、どちらかの所有権100%に登記修正したいと思います。

【質問1】
共有名義がどちらかになるのであれば贈与になるのでしょうか？贈与税はどのように考えれば良いでしょうか？
法務局の名義変更手数料、司法書士や弁護士依頼時の相場はどのくらいでしょうか？

先生方、アドバイスよろしくお願い申し上げます。

平成９年５月に東京２３区の店舗併用戸建住宅を購入し登記名義人を母とその妹との１/2ずつの共有にしました。
代金の約４５％を頭金として祖母が現金で出し、母名義で残り５５％をローンで購入しております。
それから平成２６年現在まで、母と父とその息子（私含む）で継続して住み、使用を続けそれまで固定資産税やローンの支払いは全て母が支払っている状況です。（ローンについては平成２０年に完済済み）
当時の契約書、領収書、これまでの固定資産税の領収書等は母が保管しております。
（ここが馬鹿なのですが権利書を紛失しております。）

祖母も４５％もの頭金を出しましたが、特別妹に全部譲渡をした理由ではなく、長女である母を思って出したのが強いようです。
当時祖母が何を思ったのか共有名義にするのが好きだったようで
あとあと別の不動産でそれが問題になった事もあり、今では後悔しております。

母としてはせっかく完済し、資産の運用や場合によっては息子に全部を相続させたいと考えておりどのような手段があるのか悩んでおります。

話し合いで何とかなれば良いのですが、この妹が話を聞いてくれる人ではなく１円も払っていないのに権利だけは主張してしまう始末で、もう半分の権利を欲しければ購入当時の値段の半分をよこせという程です。（不動産なので経過年数で目減りする部分もありますし、超高級一等地で値下がりしない地域でもありません。）

何とか良い方法があればと思い、投稿しました。
駄文で申し訳ないですが、よろしくお願いします。

現在一戸建ての持ち家に住んでいます。10年前に母親と共同購入しました。割合として私1800万円、母親600万円です。2人の名義ですが、ゆくゆく母親の名義を外してもらう事を考えいます。その場合、贈与税はかかりますか？ご教示の程、よろしくお願いします。

父と父の姉の共同名義の土地、建物（一階父の姉、二階父）があります。この度、この土地、建物の共同名義から父の姉の名義を外す事になりました。元々父が祖父より相続した土地、建物に父の姉家族が空いてる一階に住む事になり、姉の名義を追加したという事です。そのような過去もあり今回名義を外すにあたり土地の半分の金銭を要求されている訳ではありません。このような場合でも土地、建物の贈与になり贈与税を払わなければならないのでしょうか？私が忙しく、手続きを父の姉家族に任せていましたら、登記の変更と贈与税とで130万円程になると言われました。父の姉の共同名義の放棄という事でも贈与税は掛かってしまうのでしょうか。土地、建物価格は約1800万程度だと思われます。

中古のマンションでローンも完済しており、私９５％、母５％で登記しています。
この物件を、全て母か妹に譲りたいと考えています。ローン返済をほとんど母に手伝ってもらっていたこともあり、お金は一切受け取るつもりはありません。
さらに、母も将来的には全て妹に譲りたいと考えており、これが相続になった際も私は全て受け取らないつもりでいます。
そこで、先生方に相談したいことなのですが、

１、どのような形で譲っていくのが全員の負担が少なくて済むでしょうか？
２、実際に費用が発生する場合はどの程度の資金を用意しなければならないでしょうか？

今相続が発生しています。父が被相続人、母は存命です。

遺産の土地の中に区画整理中の土地があり、従前地A、従前地Bの他、従前地ｃの面積の一部分（換地面積現時点で不確定）が換地されます。その換地後の土地を私の単独名義になるように相続することに、相続人全員合意しています。

その換地を私が単独名義で相続するには、私が従前地A.Bだけでなく、ｃをも相続する必要になります。

ところが、Cは母が相続することになっています。

という事は、このまま母がｃを相続した状態で換地すると、換地後の土地は母名義のｃの一部の筆と、私が相続したAとBの分の筆が混在することになります。

この土地を私の単独名義にするには、換地後の土地の内、母名義の分の筆を私名義に変更して合筆すればいいのですが、母名義で相続した土地を私名義に変更するわけですので、母名義の筆を私名義に変更する際、贈与登記になるようです。

しかし、例えば相続税の申告の際はc地を母が相続した事にしておいて、登記だけは被相続人名義のままにし、換地の際区画整理組合に面積を確定して分筆してもらい、分筆以降に登記すれば一回の登記で私単独名義にできるそうです。組合側からも、この方法が最善ではないかとアドバイスしてもらいました。

ここで質問ですが、
この上記のような、組合が最善だと助言してもらった方法で登記した場合、父親から贈与を受けたことになるのか、相続を受けたことになるのか、それとも最初から相続も贈与もなかったことになるのか、どれに当たるのでしょうか？

もう一点質問ですが、
母がｃを相続して換地するのと、父が相続して換地するのと、どちらが私にとって有利になるのでしょうか？何が変わってくるのでしょうか？贈与登記と相続登記では登記税が大幅に違うので、相続登記になるようにしたいのですが、どう処理したら相続登記になるのでしょうか？

家族構成：　母（死去）、私、弟

母が他界して、不動産（家）が財産として残りました。
母が生前、菓子店を営んておりましたので、その消費税など債務100万程度を貯金があった弟が立て替えて支払ったようです。

実際の家は、弟夫婦が居住しており、今後もその予定です。
ただ、母の死後、私が新規事業を立ち上げる際に、家を担保に事業資金を1年前に借入れました。銀行の担当者に、家を担保に入れる際に私名義にする必要があるということで、実態は弟が所有管理しますが、名義のみ私へと名義変更を行いました。

しかしながら、最近になって家の名義を私にしているのだから、債務も私に全額負担にして欲しいと申し出がありました。
債務の半分は、支払う意思はありますが、この際、不動産は弟に名義変更しようと思います。（私は、家の相続は完全に放棄してもかまわないと思っています）
また、担保についても事業資金返済の目処がついたので、解除できる状態です。

この際に、私から弟へ名義変更した際に、贈与税がかかるのでしょうか？家の価値としては、固定資産税などをもとにすると５００万程度です。

書類上、私名義になっているので、債務も私が全額負担しなくてなならないでしょうか？

【相談の背景】
不動産を親子で共有名義(1/2ずつ)にしています。
母は他界しており、私は一人っ子なので兄弟はおりません。
父も高齢になりましたので、ゆくゆくは認知症の心配をしないといけない時期が来ると思っています。
父の1/2の持ち分は、亡くなってから相続するものと思っていましたが、相続を待たずに生前贈与をして父の共有不動産の
権利を子供に移しておくという方法があることを知りました。

素人ながら、いろいろ調べてみましたが、2,500万円まで贈与税が発生しないという相続時精算課税制度というものがあることを知りました。
相続時精算課税制度を利用すると小規模宅地等の特例が適用不可となるようですが、土地も家も建ててから20年ほど経過していますので、固定資産税(土地・家屋)課税明細書の評価額を見ただけでも、評価額は低い金額になっています。
この評価額を元に計算をするのかどうかはわかりませんが、
土地・家屋合わせても約1000万円ほどの金額しかありません。

小規模宅地等の特例が適用不可でも、父が亡くなるころには父の預貯金も微々たるものになっていると思います。
宅地以外の財産も含めた相続財産の課税価格の合計額が基礎控除額3600万円を下回ると思うので相続税が0円になるかもしれないという理解でよろしいでしょうか?

【質問1】
認知症になる前に相続時精算課税制度を利用して生前贈与するのと、亡くなってからの相続とどちらが損をしないでしょうか?

【相談の背景】
4年くらい前、埼玉に母親と共同名義で購入した一軒家について。
母親が少々高齢なこともあり、亡くなった後の家の名義について懸念がございます。

【質問1】
なるべく金銭的な負担なく済ませたいです。まだ母親が元気なうちに自分だけの名義に変更したほうがよいのか、亡くなってから相続手続きの時に自分だけの名義にして相続税としていくらか支払うほうがいいんでしょうか

住宅を購入する際に、私(未成年、続柄子供、婚外子ではない、一人っ子)、父、母(夫婦、法律婚関係にある)で「共同名義にしないか」という案が持ち上がりました。

ここでの質問としては、
現在未成年、今年11月には成年となる私が共同名義人になったとして、メリットは何かあるか。

特に、相続の際に共同名義人としての地位が有利に働く事はあるか。

共同名義人になるには条件が何があるか。(住宅購入の際に出資することなど)

共同名義人になった際のデメリットはあるか。

共同名義人になるべきか、ならないべきか。

引き渡しは10月半ばです。

どなたかお答えいただければ幸いです。

【相談の背景】
私の名義で2500万円の住宅ローンを組み、購入したマンションには両親が住んでいます。家賃は両親が支払っています。ローンが残り1000万円程です。

【質問1】
マンションの名義を私から両親に変更する場合、負担付贈与になるのでしょうか？この場合に発生する贈与税はどれくらいでしょうか？

【質問2】
私から両親に名義を引き継いだら、それまで支払っていた分はリセットされ また1から2500万円を支払わなければなりませんか？

【質問3】
ローン残り1000万円の状態で私から両親にマンション名義を変更する方法はありませんか？

【質問4】
名義を私から両親に変更した後なら、2重ローンにならず私が新たに住宅ローンを組むことはできますか？

10年ほど前に弟名義で親が中古マンション購入しました。
今回、父親が事故に遭い、保険金を母が代理で受け取りました。
父は事故の後遺症で認知症になってしまい、そのまま施設でお世話になってます。
母がそのお金で残債1,300万を一括返済したいと言います。
この場合、弟名義のままだと相続税が発生しますか？
母に名義変更しても相続税が発生しますか？
現在マンションに住んでるのは母だけです。

【相談の背景】
共同名義の家、義父は頭金、主人はローンを組み残り１０年です。
先日義父より他の親族と揉めないために
主人だけの名義にしようと話しがありました。義父の部分は3兄弟でこのままでは分ける事になるのが嫌だと。
相続税を払った上生前贈与になるのと
義父の部分だけ３人でわけるのと
違いがあまりわかりません。
義父は遺言書は書きたくないと言うています。

【質問1】
共同名義の家の相続は
生前と亡くなった後では
主人、または相続人の取り分どうかわりますか？

【相談の背景】
父が5年前に他界し、87歳の母が父名義のまま実家に住んでいます。相続登記が義務化されるまでに名義変更を済ませたいと考えます。
私は3人兄弟の長男で、弟、妹がいます。妹は他家へ嫁いでいます。

【質問1】
⑴　母へ名義変更する場合、
・相続税の減税、又は免除など対策はありますか？
・母には私を含め3人の子がいますが、3人の承諾書は必要ですか？

【質問2】
⑵　子供に相続する場合、
・贈与税の減税、又は免除など対策はありますか？
・3人の子に均等に贈与する事は可能ですか？
・1人に贈与する場合、母と残り2人の承諾書は必要ですか？

【相談の背景】
以前ご相談させていただいた内容を少し変更しご相談させていただきます。
夫（５分の3）と義両親（５分の1）ずつとの共有名義の不動産がある場合の相続はどうなりますか？

【質問1】
義父がすべての財産を義母に相続させるとの公正証書遺言を作成しています。
この場合義父の持ち分も義母に相続され
ますか？

【質問2】
義父が存命の間に持ち分を息子に贈与すると最近になって話がありました。
義母の持ち分もありますので後々複雑になるのではないかと思っていますがこの場合どうなりますか？

【質問3】
相続税はその不動産の土地や建物の資産価値5000万円以上で支払いが生じると聞いたことがありますがどうなのでしょうか？

【質問4】
義父の全ての財産を義母が相続するには
なんの異論もないですが共有名義不動産で揉めるようなことのないようにしたいです。宜しくお願いいたします。

【相談の背景】
夫の親名義のマンションに夫婦で住んでいます。固定資産、管理費は親名義の通帳で自分たちで支払い、賃貸料を親へ支払っています。
銀行での本人確認の手続きが未完了のままだっため、今度手続きを行うことになりましたが、親は遠方に在住しており
窓口での手続きが難しいため銀行と相談し私が代理で手続きをすることになりました。
銀行からは
この様な個別対応を毎回行なうのは負担になるのでできれば名義変更をお願い　と言われています。

【質問1】
管理費の支払い口座を親名義から子名義へ変更した場合、贈与したと見なされ税は発生するでしょうか？※マンションの規約には所有者名義で支払うべし　という項目はなく変更自体は可能です。

夫婦間で共有名義のマンションを購入したのですが、登記上は2人の財産として50%ずつで登記しました。

住宅ローンは旦那名義でローンを組んでおります。残債は600万円程度です。

住宅ローンには銀行からの抵当権が設置されています。

この度この住宅の権利を妻100%にしたいのですが現時点で可能でしょうか?
又、この様な場合は贈与に当たり贈与税が発生するのかや、
はたまた住宅ローンを完済しないと登記し直せないのかと疑問です。

建物に抵当権や差し押さえとかが付くと完済が条件なんでしょうか?

お世話になります。
6年前に分譲マンションを夫の住宅ローンで購入しました。マンションの所有者も夫のみになっています。共働きのため、私（妻）も住宅ローンを実質一緒に支払っています。夫、妻の収入は同等です。

マンションの名義を夫1/2、妻1/2に変更したいと思っています。この場合、贈与税などかかるのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

約20年前に新築で二世帯住宅(1階は母、2階は私の家族)を建て、その当時の出資比率(土地建物)で母6私4の共有名義にしております。母も年をとったので、生前に共有名義比率を変更(私の持ち分を100％)したいと言っております。私の兄弟(1名、別所帯)もそれに同意しているようです。約20年間、光熱費や固定資産税をはじめ、母の生活費(小遣い)も私が負担しております。(私の兄弟は母への援助無し)今回の場合、何らかの書面による手続きをする事で、贈与税が軽減できれば免除となる可能性はありますか？可能性がある場合、実際の相談はどのような方にすればよいですか？

中古マンション購入で母と私の共有名義です
諸費用込みで1900万を母が1100万.私が800万出します。
私の800万のうち、夫のお金と私の保険満期お祝い金など一緒にしてある私名義の口座から70万出しました。夫のお金も50万くらい使ってしまった場合
夫は共有名義に入ってませんが大丈夫でしょうか？
夫からの贈与になりますか？
宜しくお願いいたします。

先日父が死去し、相続に関する手続きが必要となりました。
母と子（私のみ）が生存しています。
今後の財産などの手続きは母も好きにやって良いというので、遺産分割などで揉めることはありません。
遺された預金等の財産はすべて母にあげようと進めています。
マンションの所有権などが難しいのですが、今後のためにもまずは私一人で学びながら出来るところまでやってみようと思います。
そこで、質問なのですがまずマンションの名義変更をすることは義務なのでしょうか。
今は母が一人で住んでいるだけですが、今後母が死去すればこのマンションは売り払う予定です。
そこで、物事の最も費用と手間のかからない流れとして…

1）父が死去→母に名義を移転する→母が死去→私に名義を移転する→マンションを売却する。

2）父が死去→名義は父のまま→母が死去→私に名義を移転する→マンションを売却する。

3）父が死去→私に名義を移転する→母が死去→マンションを売却する。

この3通りになると思うのですが、名義変更が義務でないのなら2番、3番で良いのかと思いますがいかがでしょうか？

また、名義変更には税金などの諸費用が発生すると思いますが、算出方法がわかれば教えて下さい。

【相談の背景】
現在居住している家、土地の名義は私と母の共有名義です。
母は近所に住んでおり、そこの家と土地は母名義です。（実家）
父と私の兄弟の兄も最近他界しました。
兄には未成年も含め子供が３人います。
生前の兄とは実家は２人で相続し、現在私が居住している家は私が
相続との話しができていましたが、兄が亡くなったのでどうしようかと悩んでいます。
実家は私、甥、姪と分割すればよいのですが、現在私が住んでいる家、土地でもめることにならないか心配になっています。
母は私の住んでいる家と土地の権利は私に譲る旨記載した署名だけの文書（数年前作成）はあるのですが、現在は認知症となってしまいました。

【質問1】
今からしておけばよいことがあればご教示をお願いします。

家(ローン返済済み) 祖母 父 母の3人の共同名義になっており 祖母は数年前に亡くなっており 父と母は数年前に離婚しており 父が1人で暮らしてましたが この度 その父が倒れた為 売りたいのですが どう手続きしたら よろしいでしょうか？父も母も同意済み！１回 父の名義にして売りに出した方が よろしいのでしょうか？相続税とか かかってしまいますか？売ってもお金に ならない家なので あまりお金かからない方法がいいのですが。

義父名義のマンションに夫と20年間住んでいます。義父は認知症が徐々に進み、今のうちに夫に名義変更をしようという話になっています。そこで先生方に2つ質問がございます。

1.その場合の費用
2.私は、私（妻）との共有名義にしてもらいたいと思っていますが、その場合のメリット・デメリットを教えていただきたい

以上、よろしくお願いいたします。

相続の関係及び親族への債権の相談です。

昨年末、父が亡くなり実家の土地建物の一部を母が相続、登記を母名義に移しました。
この家は祖父が２０年ほど前に父と共同で購入し、祖父と父の共有名義になっていますが、実際は高齢で収入の無かった祖父が父を言いくるめて購入しており、家の返済は父と母が全て行ってきました。
ちなみに家の債務は父が亡くなった直後に完済しています。
母としては家の返済を全て母と父で行ってきたことから、祖父との共有名義の家を引き払って、その代金（祖父の持分を含む）を新生活の足しにしたいそうです。

①本相談における関係者
・亡くなった父には弟と妹がおり、健在。
・父の弟は数年前事業に失敗し自己破産。母に数百万円の債務があるが、現在やっている事業も上手くいっておらず、月賦で母に返済しているのがやっとの状況。
母の他にも借金があり、祖父所有の他の不動産もその借金の抵当に充てられている。
・現在祖父は施設に入所中。要介護認定を受けており、字を書くことができない。
・父には自分のほかに２人の子供がおり、健在。

②本相談における問題点
・実家の祖父の持分を売却するため、相続時精算課税制度を使って孫に祖父の持分の登記を移して売却しようとしたが、祖父の介護認定の関係もあり司法書士の判断で不可。
後見人制度も費用が発生するし、売却までできるか厳しいとのこと。
・祖父の施設で発生する費用は、父と弟、妹の３人で平等に出し合う取り決めだったが、実際に弟と妹は出しておらず父と母だけで払っていた。
・祖父が亡くなった際、実家の祖父の持分の相続が発生するが、父の弟が相続すれば実家を売却した代金を母にすんなりと渡すとは思えない。
・祖父は金にだらしなかったため、資産の他に債務があるかもしれず、代襲相続時に自分を含む孫は相続放棄する予定。

③本相談における質問
・上記以外で、祖父の生前に実家の祖父の持分を売却することができる方法。
・仮に祖父が亡くなって弟が実家の祖父の持分を相続した場合、実家の支払いを父と母がやってきたことを理由に、相続した弟に対し実家の売却及び売却代金の請求を出来るか。
・祖父の施設にかかった費用のうち、未払いの分を母は父の弟と妹に請求できるのか。



よろしくお願いします。

【相談の背景】
先月叔母が亡くなったのですが、祖母（認知症）と叔母との共有名義の分譲マンションがありまして…
その際に、叔母の被相続人は配偶者含め4人おります。
また、祖母の子は2人＋今回亡くなった叔母の夫が養子縁組しているので、3人の状態です。尚、叔母はマンション資金・その他固定資産税諸々の支払いはしておりません。

【質問1】
叔母の被相続人たちが持ち分が欲しいがためにマンションを売りたいと言った場合、どのように対処できるでしょうか？

実母三割、私が七割名義のマンションを全て私の名義に書き換えようと思いますが、母親が認知症のため名義変更が有効なものに出来るのかどうなのか教えてください、毎月のローンは全額私が払っています。また絶縁状態にある実姉が将来、母名義の三割分について相続を主張してくる恐れがあります、その際名義が私になった場合は姉に相続権はなくなるのでしょうか。

先日父が亡くなりました。通常ですと、母に家の名義変更をするところですが、高齢のため、判断能力に疑問があり、また、先も長くないと思われるので、子である私たち姉弟が相続してしまうのが善策かと思っています。
①母が亡くなった後は、家を処分し現金を二人で半々にする。
②片方が家をとり、片方が家と同等の現金を得る。
のどちらかにしようと考えていますが、
①の場合、共有名義にした方がよいですか？
②の場合、具体的には、どのような段取りや、手続きが必要ですか？
　
ちなみに、家は築４０年余り、１０坪程度の古屋で、現金は、２０００万以下ですので、贈与税はかからない見込みです。

【相談の背景】
私の母は20年弱一緒に暮らしている内縁関係の夫がいます。夫には離婚していない妻がいて、夫が言うには正妻が離婚に応じないので離婚できなかったと言っています。
2人共高齢になり、私の母が認知症の症状が出てきたため、母と夫が住んでいるマンションの共有の名義を夫に替える手続きを司法書士さんに頼んですすめていましたが、確認したところ半年経っても終わっていない事が最近わかりました。夫はマンションに住み続けたいらしく、母は認知症が進んでいるので、すでに名義変更は難しいと思われ、先に亡くなる可能性が高い状況です。夫の正妻は健在で、2人の息子さんがいます(どちらも遠方)

【質問1】
マンションを売却する場合どのような手続きが必要ですか？
(夫の生前の場合、夫が亡くなった場合)

【相談の背景】
父が他界し、
父名義のマンションがあり
法定相続人は、
母、長男（私）、長女の3人で、
相続税の課税遺産総額はありません。
今後、母が亡くなった時のために父名義のマンションを兄弟で共同名義にしようと考えています。

【質問1】
兄弟で共同名義にすると何かしらの税金を支払うことになるのでしょうか？
（兄弟名義なった後の固定資産税を払う事は理解してます）

親から、相続された兄弟5人の共同名義の土地(150平米)を一人の名義にするのに、1番お金のかからない方法を教えて下さい。土地を放棄する四人は、特にお金はいらないとのことです。贈与は、贈与税があまりにも高いので、悩んでいます。

昨年母が亡くなりました。介護施設にいる叔母Ａ（母の姉）と2人でマンションに住んでいました。今回叔母Ａの施設費用にするため、権利証に母3割叔母Ａ7割となっていたので名義変更後マンションを売却し、私が3割の金額を受け取りました。

ところが別の叔母Ｂから、母は実際はお金を払っていないのだから私にはお金をもらう権利はない、自分の口座に入金するようにと言ってきました。確かに離婚後母は叔母たちからかなりの援助を受けていたのですが、今になってそんなことを言われ困惑しています。

ただ実際は叔母Ａ，Ｂの世話をしている姪に渡すつもりです。以前相談したのですが、彼女は私が受け取った遺産の一部を叔母Ｂを利用して自分のものにしようと何度も要求してきました。母が金銭的に助けてもらったため、私が叔母に対して強く言えないのをわかっているためです。もちろん拒否してきたのですが、今度はマンションの売却金に目をつけてきました。

法的に問題ないと思うのですが、実際にお金を払っていない場合どうなるのでしょうか？

受け取ったお金は、叔母Ａの施設の費用が足りなくなった場合に備えとっておくつもりです。

7年前に父から亡くなり、姉と私(弟)の共有名義で、
マンションを遺産相続いたしました。

持分は半分ずつに分けております。

私は、父が亡くなるまでの18年間同居を続け、
姉は18年前に家を出て以来、住居をしておりませんでした。

現在は、姉も私も荷物を残したまま住居しておりません。

但し、本年の半年間、姉と同棲中の男性との不仲が原因で、一時的に姉が住み、現在は荷物を残したまま、退去しております。

これまでは「住む方が固定資産税と管理費を払う」、
「両方が住んでいなければ、固定資産税と管理費の支払いは折半」というルールで、維持をしておりました。

空家であれば、一時的に妻と住ませて欲しいと相談しましたところ、姉から「近隣家賃相場の半分を納める」ように言われました。

生前の父は家賃などを徴収するということは一切しておりません。

私自身も姉に対して、家賃相当の費用を請求したことは一度もありません。
尚、姉の本懐としては、お金が無いときや、同棲相手と不仲になった際に、住めるところを残しておきたい様です。

私自身は当マンションを所持し続けたいという考えは無く、
空家にしておくよりは住んだ方が良いと考えて、此度の提案を姉にいたしました。

つきまして、家賃の支払いが法的に義務化されるのであれば、当マンションには住まず、両者合意による売却をしたいと考えております。

または、姉に持分を買い取ってもらいたいと考えております。

但し、以前にも売却による分割を提案いたしましたが、
相続後に、私が単独で住居していた期間の家賃を遡って支払うように請求され、その予算が無く、断念いたしました。

また、姉は私の持分を第三者に売却した場合、第三者は居住権がないから住めないと申しております。

平等に姉と遺産を分け合うには、どの様にしたら良いでしょうか。

何卒ご相談の程、宜しくお願い申し上げます。

【相談の背景】
不動産（現実家）の共同名義の数次相続についてです。

今から35年前に両親と祖母が現実家（土地建物）を購入しました。権利証で確認したところ持ち分は以下になります。
父4分の2
母4分の1
祖母4分の1（明治40年生まれ、戸籍謄本のさかのぼり入手が困難？この点がネックになるのでは？と心配です。）

20年前に祖母が亡くなりましたが、その時は遺産分割協議はされず、先日母が亡くなりました。（おそらく祖母が共同名義になっていることは親戚は知りません）

母は3兄弟です。祖母名義の持ち分（4分の1）の相続人は以下になります。
①叔母
➁先日亡くなった母（子供は私と兄）
③叔父

土地の評価から推測すると叔母と叔父の取り分は80万ずつぐらいです。叔母と叔父が譲ってくれることを前提として以下が質問になります。
↓↓↓

【質問1】
①叔父と叔母に持ち分を兄か私に名義を変更するには、どのような手続きになりますか？

➁このような手続に適した（円満な解決になりそうな場合）専門家の士業を教えてぐださい。

【相談の背景】
土地、建物は、故母方祖母の名義で毎年固定資産税を払っています。
その生家は継続して居住しておらず、たまに、三女叔母とその娘が
宿泊しております。
定期的な建物掃除や管理等はやっているようです。
賃貸等は行っておりません。

その土地、建物の名義は故母方祖母から変わっておらず、
以下のように権利が相続されています。


故母方祖父
↓
故母方祖母
↓
三姉妹（長女叔母、次女自分母、三女叔母）
↓長女叔母他界→従姉妹へ
三姉妹（従姉妹、次女自分母、三女叔母）
↓任意後見制度を使って、三女叔母の娘へ
↓次女私の母他界→（姉、弟/私）へ


5名の共同権利者（2022.1月時点）
長女叔母従姉妹（姉、妹）
次女自分母　（姉、弟/私）
三女叔母の娘

ここ数年、共同権利者となった三女叔母の娘が生家の処分について、
横暴な要求を突き付けてきます。
・基本的に相続登記、移転登記をする必要はないと考えています。

・もしも、三女叔母へ名義変更するならば、以下のことを残りの権利者で
　支払うこと。（三女叔母死亡後はその娘の単独名義へ）
・登記をする前に解体費用、供託費用、登記費用他一切の費用を残りの権利者で支払う。
　（三女叔母、その娘は含まない）
・他の不動産も含む向こう30年の固定資産税の前払い

2024年の相続名義変更の義務化のため早急に対応したい。

【質問1】
こういう無茶な要求を出す親戚が居る場合も、
遺産分割協議を行うべきなのでしょうか？

【質問2】
その前に、長女叔母従姉妹や私姉弟で不動産の処分に関しての要求書等を、
提示してそれでも成立しない場合は調停か裁判にするべきですしょうか？

【相談の背景】
春に父が亡くなりました。相続人は母と息子2人です。
父の名義だったマンションは、実質的には母が一人で相続することで同意しております。
ただ知人より「名義を母一人にしてしまうより、1/100ずつでもよいので息子の名義を含んでおいた方が、
詐欺などの被害を防ぎやすい」とアドバイスをもらいました。
たしかに母の名義は98/100、息子2人がそれぞれ1/100、合計で2/100ずつ所有しておけば、
詐欺の被害には遭いにくいでしょう。
一方で、それによって面倒になることもあると思います。
近いところでは相続登記が複雑になる、固定資産税の支払いが面倒になるでしょう。
また将来的には次の相続のとき、すんなり進まない原因になるかもしれません。
現時点で息子の名義を含んでおくことは、効果的でしょうか？
相続や不動産に強い先生方からアドバイスをいただきたいです。

【質問1】
相続時の不動産の名義を母一人のものにせず、子息の名義も含めておくことは効果的でしょうか？

【相談の背景】
遺言書での相続登記について教えてください。

相続人は3人です。私と弟と代襲者（兄の子）になります。
代襲者とは疎遠のため弁護士さんが入っています。

相続財産の中に現在まだローンの残った建物（貸店舗）があります。
その建物については私と弟とで共同名義で相続させるという内容の検認済みの遺言書があります。

しかし借入等の問題から、弟と相談して私の単独名義にしようということになりましたが、可能でしょうか？可能な場合、どういった流れになるのか教えてください。

代襲者とはまだ話がまとまっていませんが、確定申告や銀行の借り入れの関係で建物の名義変更が必要です。

よろしくお願いいたします。

【質問1】
建物を共同名義で相続させるという内容の検認済みの遺言書があるが、単独での相続登記はできますか？また、そうするためにはどうすればよいでしょうか。

祖父が全額支払い、相続税対策として祖父２／３、母が１／３の割合で不動産登記したマンションがあります。
購入から12年後、母が先に他界し、マンション１／３の名義は娘である私たち姉妹で相続することになったのですが、祖父から、自分へ移転登記手続きをするよう訴えられてしまいました。

お金を出した事を理由に名義を取り返されることはあるのでしょうか？母のものを相続するのは正当だと思っているのですが、私達に勝算はありますか？

【相談の背景】
母が叔父のマンションを相続した際に、従兄弟と2人の共同名義で、登記変更しました。

従兄弟は、叔父さんが亡くなって数年して亡くなった後に、今回の登記変更となりました。
亡くなっているけど、相続の権利が発生すると司法書士に言われ、共同名義になりました。

従兄弟には相続人がいない為、財産管理人を選任してもらいました。

財産管理人から、亡くなる前に相続放棄していると連絡があり、母の単独所有であることが分かりました。

【質問1】
この場合、登記変更は最初からではなく変更の手続きで出来るでしょうか？

期間はおよそどれくらいかかりますか？

このまま同じ司法書士に依頼するのか、新しい司法書士に依頼するべきか悩んでいます。

【相談の背景】
２年前に父が亡くなりました。遺産分割協議が整わない状況です。父が兄との共有名義でローンを組んで購入したマンションがあるのですが（ずっと父がローン返済してきた）、父の死後、管理費・修繕費等を兄が滞納していたようで相続人である母と私にも管理会社から督促状が届きました。弁護士に相談の上、全額支払いましたが、今後ローン返済も滞って兄の肩代わりさせられる可能性があります。ローンはおよそ５００万程度残っていると思います。マンションの登記は父の名が入ったままです。

【質問1】
母と私の法定相続分の持ち分を売ることは可能でしょうか？移転登記手続きが必要だとしても、犬猿の関係にある兄が登記変更に応じなければどうすることもできないのでしょうか？よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
父と兄の共同名義の家(ローン有り)に母と私の家族で住んでいます。
兄は結婚を機に家を出て、賃貸を借りて住んでます。
先月父が亡くなり、ローンは銀行に相談し、兄の名前で払い続ける事になりました。

【質問1】
この場合、共有名義の父の分は母に変更した方がいいんでしょうか？
母も高齢のため、できたらこのままにしてゆくゆくは一緒に住んでる私のみに変更したいと考えています。

【質問2】
これまで兄はローン、固定資産税を払った事がなく、名前だけが残ってる状態なので。
この場合、どういった手続きと費用が必要になってきますか？

この度、妻の側の問題で離婚する方向で話し合いを進めているのですが、
現在、妻と二人で住んでいるマンションが妻の母親と私の共有名義になっている事で、離婚後このマンションを どうするべきかで悩んでおります。
元々は2400万円のマンションの購入時に妻の祖母が1000万円を支払い、残りの1400万円分を私名義で35年の住宅ローンを組んで支払っていくようにしたのですが、妻の祖母が亡くなった際にマンションの共有者を妻の父に変更し、その後、妻の父親も亡くなり、現在は妻の母親がマンションの共有名義人になっている状態です。
このような状況で離婚するにあたって、引き続き私はこのマンションで暮らして、残りのローンは支払っていくものとして、離婚の原因が全面的に妻にある場合、共有名義の分を私の名義にする事は可能でしょうか?・・・というのは慰謝料替わりに私が貰い受けるという意味ですが、仮に可能だとした場合でも贈与という事で税金が掛かったりするものなでしょうか?

母は再婚相手と再婚相手のマンションに二人で暮らしてます。
その再婚相手も母とは再婚です。
今二人で暮らしてるマンションですが、名義がその再婚相手と再婚相手の元嫁との共有名義という事が最近分かりました。
ですが、再婚相手の元嫁はどこにいるのか所在不明だし、連絡先も分かりません。

そこで質問です。
①再婚相手が母より先に亡くなった場合、元嫁との共有名義であるマンションに母は住み続ける事はできますか？

②万が一、再婚相手が亡くなった事を元嫁や元嫁の親族がどこかからかぎつけてきた場合、元嫁との共有名義である以上、母はマンションを早々に出なければいけなくなるのでしょうか？
また元嫁に母に出ていってという権利はあるのでしょうか？

③母がもしそのマンションを売りたいと考えた場合、元嫁との共有名義である以上売ったりはできないんでしょうか？
でも、どこに住んでいるか所在不明ですし、連絡先も当然分かりません。
元嫁の許可なく売ったりはやはりできないのでしょうか？

④元嫁との共有名義から再婚相手と母の名義に変えたい場合、元嫁の所在連絡先不明の時は名義変更はできないんでしょうか？
また変更するにはどうしたらいいんでしょうか？

以上教えてください。

現在離婚を検討しておりますが、マンションの処理について困っており質問いたします。
4080万のマンションを購入、頭金として夫が200万、義母から580万の支払いがあり、残り3300万をペアローンで1/2ずつ35年組みました。残債は妻の私が1280万、夫が1330万、現在の月々の返済は約5万ずつです。
売却額は今のところ分かりません。
年収は夫が500万(ただし大使館勤務のため税金が天引きではなく、おそらく自営業扱いとなると思われます)、私は会社員で約470万です。

私の希望としては、住宅名義を私につけかえ、相手分のローンも付け替えるまたは完済して今の住まいに残りたい考えです。
その場合にかかる費用(登記簿の変更や贈与税など)がどのくらいなのか、
養育費を娘が20になる約18年間で受け取るとしたらいくらが妥当なのか、
を知りたいと思っています。

周辺の家賃相場は、娘と2人暮らしとなると月14万程度になるため、長い目で考えたときに
今の家を取得したほうが得なのではと考えていますが、
相手は親権はもちろん、とにかく私からはすべてを奪い取ろうという姿勢のため
うまく相手を説得するためには代理人を立てて調停へと持ち込まざるを得なそうな状況です…。

不足な情報がありましたら申し訳ありません。
アドバイスいただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
数年後に離婚予定です。
夫がギャンブル依存で多額の借金をしている為、現在居住のマンションが夫と共有名義になっている事が不安でなりません(2000万円で購入し、頭金の150万円分だけが私の名義です)
ローンは来月で完済します。

子供の為、離婚は数年後に予定しているため、自宅マンションを、財産分与より前の婚姻期間中に、贈与税の負担のない形で毎年100万円ずつでも名義変更したいです(夫承諾済)

【質問1】
購入価格2000万円、現在の不動産屋での売出価格が1000万円であれば、10年以内に名義変更完了できるのでしょうか？
名義の変更は評価額が基準になりますか？
宜しくお願いいたします。

離婚に伴い、共有名義のマンションを売却します。
下記の場合、贈与税等の申告が必要になりますか？
購入価格 4500万、内訳は妻持分 400万(妻の親から住宅資金贈与)、夫持分 4100万(全額夫契約の住宅ローン)
売却額はローン完済分+450万位になります。
決済日以降に夫から妻へ妻持分で支払った400万を全額振り込む予定です。
もしくは、決済日の手続時に夫口座に全額入金せず、400万を妻口座へ別途入金してもらう方がいいのでしょうか？

夫婦共有名義のマンションの所有権をすべて私の方に変更したいのですが、その際にかかる贈与税は何%ぐらいなんでしょう?
(現在、私:夫=6:4)
もしくは、離婚の財産分与としてマンションを私名義にすることは可能でしょうか?
(夫に借金がある事が発覚し、離婚も考えています)

名義変更は夫もすでに了承済みです。私だけでも変更の手続きはできますか?

司法書士よりも行政書士に頼む方が費用が安い?とも聞きましたが、一般的にはどれくらいかかるものなのでしょう?

いくつも質問してすみませんが、金銭的にかなり切羽つまっているためよろしくお願いします。

父親が亡くなって妹２人は遺産放棄して、主人名義のマンションになり、そのマンションに義理の母と妹が暮らしています。私たちは別に暮らしています、家族4人上の子は専門学校1年生下の子は小学2年生、生活に余裕がなく母親の生活までは面倒みれません。義理の妹は働いておらず義理の母親の年金でくらしています。マンションの税金と維持費は義理の母親が払っていますが.生活が苦しいと言われて義理の妹が働いて生活費を入れる事になったんですが、仕事をしてもすぐ辞めてしまい、生活費を入れていない状態です。

：このままだとマンション税金滞納、維持費の滞納になったとき主人に滞納分の支払いが来るんでしょうか？

：マンションの差し押さえで済むんでしょうか？

：マンションの名義変更したほうがいいんでしょうか？処分したほうがいいんでしょうか？そのお金で別のところに引っ越してもらったほうがいいんでしょうか？

現在都内23区に217.44平方メートルの不動産とその上に築35年の木造二階建て住宅があり、そこで両親と同居しています。父親は70代半ばで、亡くなれば母親に相続され、さらにその後は自分と妹に相続される予定です。ところがこの不動産が自分の父親個人の所有ではなく、なぜか父親の兄弟姉妹合わせて6人の共同名義になっているようなのです。父親とは折り合いもあまりよくないこともあってか、この事については何も教えてくれません。また妹との兄弟仲も険悪なので、相続の際に何らかの軋轢が発生するかも知れません。たとえ仲良く半分づつ折半できたとしても、土地は父親の兄弟姉妹6人の共同名義になっているので、相続税が払えなくても売却できないのです。自分自身で出来うる限りの努力をすれば、共同名義になっている土地の上に建っている古い木造住宅をリフォームして税金を払いながら住み続けるか、自分は他にマンションかアパートを借り、他人に賃貸住宅として貸すか?くらいしか思いつかないのですが自分はいま非正規雇用者の所謂ワーキングプアで収入も少ない上に不安定で、メンタルと体にも複数の疾病を抱えており、いつ働けなくなるか分からす将来がとても不安です。土地があるので生活保護は受給できませんし、心身共にボロボロで働けない。土地は共同名義なので売却しすることも不可能。といった八方塞がりの絶望的な状況です。何か良い方法はないでしょうか?

現在、夫婦と娘二人、実母の五人で横浜市内のマンションで生活をしています。このマンションは、10年前に母が祖父の遺産を頭金1000万円を出し、私が2200万円のローンを組んで購入したもので、私が3分の2、母が3分の1の所有権を持っおり、管理費も含めて私一人で支払っています。ローンの残債は1500万くらいです。私は、ローン口座の管理を母に任せていたので、貯金を含めたお金を母に渡していたのですが、2年前に二人目出産費用を賄うため通帳を確認すると口座残高は微々たるものでした。母に確認すると使い込みを認め、更に、カードローンも発覚しました。そのため、妻と母の関係は悪化し、家庭内別居状態です。そこで、同居を解消し新たに新居の購入を考えているのですが、母がマンションの売却に反対しています。母の言い分は
1 同居の解消は構わないが、自分も住むところがないのでマンションに住みたい。
2 自分はローンが組めない。カードローンの支払いが年内で終わるので、来年以降は年金とパート代でローンを支払うから、ローンはそのままにして欲しい。
等と話したため、
1母が第三者からお金を借りてローンの残債を返済しマンションの名義を変える
2母が実家に戻って生活する
等を提案しましたが納得せず、母の収入でマンションの維持は出来ないと説明をしても理解してくれません。
私は、母が着服したお金の返済は求めていません。
また、母の親兄弟と話しあっていますが平行線のままです。
マンションを出て行きたい私と、マンションに残りたい母、利害関係は一致していますが、どのような解決策がありますか？

平成3年7月に両親と妹が共同で３LDKのマンションを都内に購入し入居しました。
それまで賃貸していた都内の一軒家を立退くことになったためです。
5180万円の物件で両親が2680万円、妹が手付金500万円と銀行から借入した2000万円の計2500万円を負担しました。
登記は父：４分の１　母：４分の１　妹：２分の１と記されました。
マンション本体とは別に音楽室の防音費用320万円も両親が負担しています。
月々25万円を妹が返す住宅ローンでしたが、両親が月々10万円手渡しており妹の実際負担額は月々15万円でした。

妹は住居購入後に出会った男性と平成6年11月に結婚し、海外へ移住しました。
ローンの残金1400万円を平成6年10月に全額繰上げ返済しています。
妹名義での完済ですが、実際は両親が940万円、妹が460万円を払っています。

妹はこの時借用書を書いたそうですが母が紛失しました。今までに返済されたことはないそうです。
父は平成19年に他界し、現在80代の母が1人でこの住居に住んでいます。

このたび妹が相続について叔父に相談すると、
「海外移住後、親が妹の持分に対して家賃を払う義務が発生したと考える」という持論で
都内の家賃相場と妹の登記持分（２分の１）から、23年間に遡って計算してきました。
母が月々６万円を妹に払う計算で、940万円を貸した側の母が既に430万円妹に借金している計算です。母の貯蓄は８００万円程だそうですが、母逝去の際は家賃を引いた残額を私と妹で半々に分配し、登記持分に従って改装費の負担や売却を行うべきとの提案です。

住居購入の7割以上と固定資産税、管理費、修繕費も全て親が負担しています。登記持分は、購入資金を実際に誰がいくら用意したかによって決まると思いますが、妹が単独返済していない以上、持分比率も変更されるべきではないでしょうか。実際の負担額は親が4340万円、妹が1560万円です。

妹が賃貸契約もなく23年も遡り母から一生家賃を取るのは法的に可能ですか？母も払いたくないと言いますし、私は940万円を両親の持分として登記変更して欲しいです。

母が所有の意思をもって占有して来た以上、妹の持分に対して時効取得を主張することはできますか？
妹は940万円の借金を今回叔父とのやり取りでも認めていますが、借金の時効はそれでも成立しますか？