店舗の賃貸トラブル、弁護士に頼めば解決できる？

【相談の背景】
　賃貸店舗の更新料についてです。
　今回届いた書類を見ると、更新料が家賃の1ヶ月分から突然１.５ヶ月に値上げされていました。
　今まで数回更新を「3年契約　更新料は家賃の1か月分」の契約で行ってきました。
　この物件は1階と2階が店舗で、1階は自分が入居し、2階は別の業者（英語教室）が入っています。

　管理者に値上げについて事情を問い合わせたところ以下の回答が届きました。

「お尋ねの更新料につきまして、ご説明いたします。
従来は2年契約であったものを、2階の教室との契約が3年契約（更新料１.５ヶ月）変更した際に、****様に説明したと思い込んでいました。
決して値上げではなく、契約期間の変更に伴う按分計算により、算出した１.５ヶ月分の更新料でございます。
どうしても従来通り1か月分の更新料する場合は２年契約の契約書を作り直さなければなりません。
勝手なお願いですが、何卒ご賢察くださいますようお願い申し上げます。」

　「****様」は自分名が入っていました、それ以外の文面はそのままです。

【質問1】
他の賃借人が契約を変えた場合、別の賃借人も同じ条件に合わせなければならないのでしょうか。

【質問2】
「契約期間の変更に伴う按分計算」とありますが、更新料の按分計算について教えて下さい。

【質問3】
説明責任を果たさないままの契約の変更と請求だと思うのですが、この事は「値上げをせず現状維持」を主張する根拠となりますか。更新料を支払う意思はあります。

先日、友人より相談が有りました。
現在、妻の義理母の実家に嫁・子供の家族3人にて住居しています。
2年前に空き家だった家に2年間は家賃は支払えない事を承諾して頂き改装費を掛け入居。
今年で2年が経ち家賃を支払う段階にて金額でトラブが発生。
友人の言い分は、入居時点では風呂故障、水漏れ及び雨漏りが有り修繕に400万円程掛かる為、売却を検討したが金額の折り合いが付かず、已む無く空き家で放置していた物をリホームし入居した。
固定資産税も全額支払っています。
不動産屋に確認し、現時点での家賃相場が7万円程度と確認しましたが、改装前の状態なら借り手もつかない状態で如いて言えば3～4万円程度と確認しましたが、2年間は助かった事も踏まえ5万円を提示しましたが納得頂けない状態。
義理母の言い分は、改装費は其方の勝手なので現在の相場の7万円程度と考えている。
相談されたのですが、他所の親族なので一概にも言えず売却を検討し改装前の相場と現在の相場が発生すれば、差額を返却してもらい引越しを提案しましたが、此のままでは、遺恨が残り奥さんとの関係も心配になり法的な見解が有ればアドバイスをお願いします。

田舎の店舗の賃料変更の件について

私は片田舎で１０数年間にわたり店舗を借りている者です。
先代の大家さんがお亡くなりなり、ご兄弟が大家さんになりました。
この度、契約更新の時期が近くなり大家さんから電話があったのですが、賃料の変更をしたいとの事です。

今までは安い賃料で貸してもらっていたので、多少の値上げは仕方ないと思い希望金額を聞いたところ、今までの家賃の５０パーセント以上の値上げをしたいと言われたので困っています。

築年数も３０年になり、建物外部や店舗内部も雨漏りや下水の溢れなどもありますが、今までに大家さんが修繕してくれておりません。

大家さん曰く、５０パーセント以上の値上げをしても周辺の店舗と比べても安いはず・・・と一方的に値上げを了承して欲しいみたいです。

地価や固定資産税自体はさがっております。

貸主と借主の合意がなければ賃料の変更が出来ないのは承知しております。

この様な場合

①　継続している契約更新で賃料が５０パーセント以上の値上げは認められる事でしょうか？

②　賃料の交渉がまとまらなかった時に調停になると言われましたが、こちらに掛かるデメリットはどのような事でしょうか？

③　調停で新しい賃料が決まったら、こちらも調停に掛かった費用の負担を言われますか？

どうか良い解決方法を教えてください。　よろしくお願い致します。

お世話になります。
以前もこちらでご相談させて頂きました。

駅前のファッションビルの最上階にテナントとして入店しています。
入店して、１０年が経過しました。
３年前に大型テナントが入店し、リニューアルしました。
しかし、当社が入居している最上階は、全く変わらず、空きテナントが半数ある以前のままです。

先日ビル側より、リニューアルしたので家賃を上げる旨が通達されました。
確かに、当店は近辺の家賃と比べるとかなり安く入居しています。相場より、安いから１０年前に契約したのです。
リニューアルをしたのは分かりますが、当社の入居の階は手つかずで、空いています。また、リニューアルしたテナントの恩恵は、全く受けていません。
ビル側は、ビル全体のリニューアルに伴い、家賃を上げるのであって、空き店舗があるなし、お客様の増減は関係ないといっています。

入居している当店をのぞく全店舗は、定借契約で、当社のみ、普通契約です。そういった事情があり、家賃を上げる提示によって、追い出すつもりなのかとうがった見方もしてしまいます。

近隣とくらべて格安な場合、調停に行くと、家賃が相場並みに上がる判決になるのでは・・という心配もあり、かといって、ビル側の希望家賃は、とても支払えません。

どうしたらいいのでしょうか。

アドバイスをお願いいたします。

美容室を経営しておりましたが、一昨年から具合が悪く入退院を繰り返していたため20年契約していた店舗を解除しました。まだ続けるつもりでいましたが、他の病気も見つかった為です。昨年の10月の初めに解除を申し入れ12月末日で出ました。先週、大家より契約解除は6ケ月前に告知と契約書に記載されているのだから、後3ケ月分払えと言う事と、一昨年の11月にまだ続けると言ったから家賃の値下げをしてあげた。そこから1年しかたっていない、約束が違うとの事で、13ケ月分の差額家賃も請求されております。更新料については初めの1回目だけは払いましたが、不動産屋が間に入っている訳ではないので、要らないのではと交渉した所、了承され18年間1度も払っておりませんでした。大家が経営している会社と直接契約し借りておりましたが、その更新料も払われていないと請求されております。家賃の値下げや更新料免除について書面はありません。全て口約束になりますが、更新料など一度も請求された事はありません。請求書が配達証明で届き、どうしていいか分かりません。大家は払えの一点張りです。そこで先生方に質問です。以上3点ですが、払わなければならないでしょうか？現在は歩くのも困難なため、仕事がしたくても出来ない状況にあります。宜しくお願い致します。

【相談の背景】
築48年鉄骨の賃貸物件を借りて美容室を経営しています。
５年自動更新で７年目になります。
現在家賃¥140,800
（¥125,000 共益費¥3,000消費税¥12,800）

7月中旬に管理会社から家賃の10%の賃上げの書面が渡されました。

理由については、物価高と周辺物件に比べて賃料が安いため、とのことでした。

資料等頂きたい旨を伝えると、後日、類似物件2ヶ所の資料をいただきました。

ですが、２つとも、築20年で坪単価8000円前後と比較になりませんでした。

自身でネットを使い、近隣店舗を調べると同等もしくは少し今のテナントの方が賃料が高いところもありました。

固定資産税の増額があったのかと思い、そちらを確認してもはぐらかされてしまい、話になりません。

後日管理会社に賃上げについては、コロナの影響もあり、厳しく、現状の金額でお願いをしました。

その際、管理会社から通常は３年おきに賃料の値上げを行なっていて、拒否されてことはないから驚いている。
大家は裁判の手続きをしていくと思う。と強い口調で言われてしましました。

数日経ち、自宅の住所の確認の電話がありました。

【質問1】
賃上げについて、物価高の影響もあると思いますが根拠なく10%の値上げに応じる必要があるのでしょうか？

【質問2】
調停、裁判になった場合、どんな流れになるのか、又こちらの負担する費用はいくらくらいになるのでしょうか？

【質問3】
この件を理由に退去する場合、退去費用について減額を要求することが可能ですが？

【相談の背景】
先日、私が契約しているテナントビルのオーナー兼管理会社が変更になりました。
管理会社の変更後、ビル全体のリフォーム工事が行われ、フロント部分や外観などは確かに綺麗になりました。

そのバリューアップや周辺相場との比較を理由に、家賃を引き上げたいとの申し出がありました。
現在、私のテナントは坪単価 7,000〜7,500円程度で契約していますが、周辺相場は坪単価約 11,200円とのことで、「坪単価1万円程度まで上げたい」との提案がされています。

管理会社からは

2026年から家賃15%増額

2027年からさらに15%増額
という2段階の値上げ案が提示されています。


また、当方としては電気代が非常に高額である点を以前から相談していましたが、当初は「ビル全体の契約になるため下げられない」と説明されていました。
しかし、今回「家賃増額に応じるのであれば、電気代を1kWhあたり51円 → 35円へ減額する」旨の提案がありました。

この点について

「当初は契約上下げられないと言っていたにもかかわらず、家賃の増額を条件に下げられるというのは、そもそも電気代の請求が適正だったのか」
と疑問を感じています。


現在の契約は 2年契約で、更新時期はおよそ2年後です。

相手方の管理会社の方々も真摯に対応いただいてはおります。

【質問1】
家賃の増額要求に応じず、現行家賃のまま契約満了まで営業することは可能か。

【質問2】
今回のようにリフォーム等を理由にした大幅な家賃増額（15%＋15%）が法的に認められるケースはどの程度か。

【質問3】
電気代の請求について、適正性を確認する方法や、調査・開示請求が可能か。

【質問4】
家賃増額に応じず、契約満了時に退去するという選択は現実的か。また、増額に応じないことで不利益は発生するか。

【相談の背景】
小さな美容室を個人で経営しております。
築３０年の田舎の２階建ての戸建て店舗です。

発端は一年前です。雨漏りが酷く大家さんに改修の依頼をしました。
良い返事がなく、今年の１月に業者に見積もりをしてもらったら、『構造体が腐っていて危ない。大きな地震で倒壊する。』とのことでしたので、大家さん了承を得て2月（美容業界の閑散期）に修理しました。建築会社からの見積もりを不動産屋を通して大家さんに金額の負担をお願いしました。構造体の修繕費はたぶん、出してはくれないだろう。でも危ないから、それでもいいと。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
※ここまでは、今回のトラブルの「主訴」とは違います。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
約７００万円を自腹で払い、綺麗に改装し不動産価値が上がったら、大家と不動産屋が結託して、11月10日に「契約変更の書面」を持ってきて家賃２万円の値上げと更新期間5年から２年に変更させられそうです。

不動産屋：『修繕や改装の話は一切聞いていない。この書類を書いてくれ！』しかも遡って11月１日からの「契約変更書」

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【質問1】
【質問】
こんな、話がまかり通る筈がありません。妻は臨月で、どうしたらよいか途方に暮れています。先生方よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
現在小さな菓子を経営しています。
２号店を始めるため物件を探していたところ、Ａさんが借りた物件の一角を貸してくれる事になりました。
半年後より借りる約束でしたが、その約束の１か月前にＡさんが体調を壊し、契約が白紙に。
その際予約していた内装工事の方に、キャンセル料を払いました。

しかしその後Ａさんと大家さんが知人だった為、大家さんから同条件で貸してくれるというお話でした。
その際に覚書を取り交わしています。

いよいよあと１か月というところで、やはり今の家賃は安すぎて、不動産に査定してもらったところ家賃をあと３万強も上げるという事でした。
毎月＋３万強は払っていけません。

新店舗のopenをSNSなどで公表してしまっており、そこに協力してくれる人を集めたり、働いてくれる方も探しました。
働いてくれる方も、他のパート先に事情を説明して勤務時間を調整してもらったり、自分のお店の仕事を調整して来てくれると言ってくれた方が３人。
いまやめたら多大な迷惑をかける上に、信頼を失います。
open準備に向けて費やした時間や、２号店openの為に断ったお仕事を考えると悔しくてなりません。

だからといって大家さんに家賃交渉して、仮に借りられたとしても、この先いい関係が築けるとは思えません。

実際の金銭的損失には微々たるものですが、このまま何もなかった事には到底できず憤りを感じています

【質問1】
このまま泣き寝入りするしかないのでしょうか？

【相談の背景】
2020年夏にテナントを借りてお店をオープンさせました。
オープンした後からコロナが激化し、2021年秋頃私もコロナにかかり持病が悪化してしまいお店の経営どころではなくなり、今年8月の契約更新をせず退去する事にしました。
昨年12月に営業して2022年に入ってからは入院していた事もあり、収入がゼロです。
管理会社の方には分割でも払って欲しいと言われ、少しずつ費用を捻出して払ってましたが8月までの賃料請求の額に追い付かず、8月までに完済して欲しいと言われている中現在40万の支払いが残ってます。
8月までとなると70万程になる為到底払えそうにないです。
昨日、管理会社に払えないなら保証人に一括請求すると言われましたが、保証人は私の夫の為夫に請求がきても払えるわけがありません。

【質問1】
弁護士に依頼して支払いについて減額や分割支払いの交渉する事は可能でしょうか？

【質問2】
滞納していた私が悪いですが、電話での高圧的な態度や脅しのように保証人をチラつかせてくる対応に恐怖を感じてます。
電話を受けるのが怖いです。
弁護士に依頼したら全てお願い出来るのでしょうか？

私はビルテナントの一階を借りて医院を開業しております。

そのビルテナントはオーナーから管理会社が一棟借りをしており、管理会社から私が借りているといった状態です。

3年ごとに更新で、来年が開業して3年になるのですが、来年から賃料を坪8000円から坪10000円にするとのことです。

50坪借りているので家賃にすると10万円強増えてしまい、納得できません。

いきなり2割もの家賃の増額は認められるものなのでしょうか？元々は数年空いていたテナントです。不当な増額と思うのですがいかがでしょうか？

宜しくお願い致します。知人が本年１月から店舗で飲食をはじめました。
（自分はその出資者の一人です）
場所は新しく建てられた小さな商業ビルのB1フロアです。

経営は少しずつ前向きになっておりますが、当初の計画通りには伸びておらず、
資金繰りが厳しくなってまいりました。

今月分の店舗家賃から払えない状態となりましたので、
その知人は、ビル管理会社に現在の経営状況と今後の計画を説明したうえで、
数ヶ月の延滞を申し込もうとしましたところ、交渉そのものを拒否されて、
出て行ってほしいと言われました。

ただその時に、先方から以下の話がありました。
・たとえ出て行くことに決まっても、契約で６ヶ月分は家賃を入れてもらう事になる。
・ただし１０ヶ月分の保証金があるので、その６ヶ月間は保証金を償却する形で、
　居てもらって営業するのはかまわない。

出資者で店長と話し合ったところ、出来ればやめたくない。
飲食としては今はやはり夏枯れの時期ですし、ここを抜ければ
秋、年末、年始で返済も含めて収入が見込める、という営業計画を確認しました。

そこで、どちらにせよ６ヶ月間は保証金を消費する形になるのだから
・やめる事を前提としてではなく、営業は継続し、
　その６ヶ月間を経営を立直すための家賃延滞という形にできないか。
・もちろんその保証金はその後に分割で返却をする。

以上を、経営計画を説明しながら交渉したいと連絡させました。

しかし先方は交渉その物を断ってきたそうです。
（店長との関係もよくないようです。
　そのビルは建築後にスプリンクラーの件などでトラブルがありました。
　１階には現在も店が入っておらず、認知度の点でも困っております）

この場合、弁護士の方に間に入っていただく事で、
１、交渉の機会を得て、
２、話を進めることは可能でしょうか。

アドバイスをどうぞよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
借店舗を借りて学習塾を運営しています。家賃は約4年前に契約して18万円です。この度、大家より地代の上昇（ビルは借地上物件）、近隣相場上昇でビルが赤字（築47年）、同一ビル内の他の住人や賃借人もある程度値上げに合意している、という理由で次回更新時に18万➡33万の値上提示を受けました。この辺の相場では現在は当物件は40-50万だとも言われました。（約80平米、地区は伏せます）
そもそも、4年前の契約時もこの周囲の相場は80平米だと25万程度が妥当で当初から安い設定であったのでこの物件を選びました。
当職は過去に複数の賃借物件に絡んで更新に伴う家賃値上げも経験してますが、大抵3-5％程度です。今回、異常な額の提示で事業自体をやめようかとも検討しています。契約上、周辺相場を考慮する事や地代を考慮するという条文はありますが、それならば最初から30万くらいで貸出していればこの物件は選んでいません。

【質問1】
1.この大家側からの提示に応じないと出て行かなければならないでしょうか？2.他人に40万で貸せる（そういうオファーがあるらしい）のであれば、出て行けば引っ越し代や原状回復工事費を持ってもらえますか？

【質問2】
3.こういう交渉は苦手なのですが、プロの方に交渉を代行して頂く事は可能でしょうか？その場合、弁護士先生、司法書士・行政書士、不動産専門家のいずれがやっていただけるのでしょうか？

お世話になります。
今年で、本契約して入店している駅ビルとの契約が、１０年になります。
先日、デペロッパーより、賃貸料の値上げの要請を受けました。
契約書に
「甲は諸物価の高騰、その他経済事情の変動に基づき、契約期間中といえども賃料を、甲、乙協議の上変更することが出来る」
とあり、これによって、
「法律により、一方的に値上げできる」
といわれました。
確かに、賃料は大変お安いです。
でも、この１０数年のあいだ、歯抜けだらけのビルに入り、自社でテレビや地元冊子などに掲載し、宣伝して営業してきました。
最近、リニューアルして、歯抜けだった場所も埋まりつつありますが、相変わらず歯抜けであり、入ってもすぐに出て行くお店も多いです。
　デペロッパーは、リニューアルして営業努力し、集客に勤めてきたといってますが、納得いきません。
本当に、一方的に値上げが認められるのでしょうか。

看板設置費についての相談です。
この度整骨院を開業する為、テナントの契約をする事となりました。管理会社とのやりとりは以前からお世話になっていた不動産屋の担当の方にお願いしていて、内装工事の内容、入口上部に看板の設置をしたい等こちらの要望を伝えて了承を得たので、担当の方に詳しく契約書の内容を説明してもらった上で契約しました。
ところが、後日管理会社の方から看板設置するには月々5000円支払ってくれと言われました。契約書にも書いてない事で、どうやら管理会社とオーナーの間で連絡ミスがあったようです。
すでに契約した賃貸保証の金額にも入っていなくて次回更新時に看板設置費を入れた金額を支払ってほしいと言われました。
契約する時点でこちらが看板を設置する事は伝えており、その上での契約なのでこちらとしては契約後に言われた看板設置費は払いたくないのですが、隣の事業所は払ってるので無理ですと言われてしまいました。この場合は払うしかないのでしょうか？

【相談の背景】
借主です。5月27日に店舗オーナー様より近隣賃貸相場に合わせるので家賃の値上げのお話をいただきました。
そのときは用事があり、10分～15分ほどのお話でしたが
ただいまの情勢、などお話をし、値上げは困りますといいました。
一回目はこういう物件ありますけど、ご検討をというメールがおくられてきたことあります。（保存済み）その後メールにて一方的に主張するだけで、会話にならないの調停とメールがきました。
近隣より安いかどうかわかりませんが、安いとは思ってました。メール後にお電話しても着信拒否なのかつながらず。2年ごとの家賃改定でこの8年で2回家賃あがっています。契約書に書かれてるのでとオーナーの主張です。
ただ前回はコロナで猶予してくださいました。
調停前に話あいをと思いますが。手詰まりです。
半年前なので、よその物件を見られてはと。。
医療関係なのでホイホイと移転もできず。。
よその物件をみてみては？というのは2回目です。
一回目はメールでこういう物件がありまけど、ご検討くださいというメールです。

【質問1】
調停前にどうすればいいのか。
10分感情的になってたのかもしれませんが自分の言い分をいうのはダメですか？
オーナーはいい人なので、できればこのまま入居したいです。

宜しくお願い致します

自営業を営んでおります。経営状況は厳しく、店舗家賃も満額を支払えず、保証金を取り崩し、

現状では保証金もなくなり、家賃支払い遅延分は４００万円になります。但し遅延分の金額の根拠書類の開示を大家さんに求めておりますが、

応じて頂けない現状があります。

現在の店舗家賃の契約は約３０年前に借主が私の父で契約したものであり、

大家さんから来週月曜日（7/9）に私が借主、父が保証人で新たな契約をするように言われました。

質問なのですが、①現状の家賃滞納分は新しい契約書に記載しないと大家さんが言われるのですが、良いのでしょうか？

私になにか不利益なことがあるのでしょうか？

②私が借主となる新しい契約書を交わすことで、病気で精神的に衰弱している妻にこれからまた店舗家賃支払いの遅延が発生した場合、

自宅でない、店舗家賃に関しても民法761条「日常家事債務」に該当して、支払いを請求されることがあるのでしょうか？

③現状の家賃滞納に関して、不動産業者の方が私と大家さんの話し合いに同席されているのですが、こちらの質問コーナーに

家賃滞納の回収に不動産業者が介入することは法律違反との回答を見たのですが、現在でも違反なのでしょうか？
切羽詰まっております。どうぞご助言の程、宜しくお願い申し上げます。

お世話になります。
現在、賃貸にて飲食店を運営しております。

貸主の経営者が変わるような事を聞きました。

また、現在の賃料が3倍程度に値上げを要求されるような事も聞きました。

確かに、現在の相場からすれば安い物件ではありますが、契約当時は、双方が納得して決めた賃料です。

まだ、正式な話は無いのですが、経営者が変わればこれまでの契約が破棄され新しい契約を結ばなくてはならないのでしょうか？
納得がいきません。

数年前に自宅を賃貸に出しました
賃料UPと近未来の契約解除に難航してます

A不動産からの紹介で、その後管理業務もしました
条件として当方希望の居宅利用ではく、賃借人希望の商業利用で普通賃借契約
半年前の通知で契約解除出来る条件としました
契約前に商用と居宅用での賃料差異を指摘をしましたが、商用でもこの程度ですと諭されて止む無く契約
契約更新直前にAは管理から突然降り、
B管理会社に変更、数ヶ月後Bに、近未来に再度の自宅利用をしたいがと相談したところ、
商用利用で賃借契約を解除するのは保証金等を要求される可能性がある
と同時に賃料は居宅用より商用の方が高額が普通と聞く
Bの調べでは賃借人の事業は当時順風満帆
Bから賃借人に、次回契約更新時に賃料UP要求するも、全く応じて貰えなかった
B社からC社に管理業務が移行、
Cも賃料相場の乖離を認識し、再度賃料アップ交渉を周辺商用相場を基に交渉するも、
違う業種の相場は参考にならないと一蹴され、
上げたいなら弁護士でも何でも立てれば良い！とかなり強い口調で反論されたそう
止む無く同額同条件で２回目の更新契約をする事になったのが現況

賃借人が有利な戦前からの法制度ではどうしようもないのでしょうか、定期借家契約にすべきだったと周囲から言われてますが、当初のA不動産から騙されたに等しいのではと思うばかりです
現行賃料と商用相場の差異は＋5〜10万円程度ですので訴訟沙汰にしても費用面を考えると割りが合わない？、寧ろ賃借人もそこを知ってかの発言かも知れません

せめて賃料UPだけでも出来る手法はあるのでしょうか？
家は将来戻せるのでしょうか？

【相談の背景】
繁華街から少しズレた立地にある飲食店（二階）なんですが、大家さんから賃上げの要求がありました。
自分なりに調べた結果、現状の家賃は周辺相場より少し安そうです。

現在坪単価1万円、周辺1万五千円ほど

35坪


こちらの心情としましては、さまざまな経費が上がっている中売上は伸びていません。

賃料を上げて欲しくないのですが、難しいでしょうか？


そちらでお店をして３年半経ちます。
大家さんとはトラブルを起こしたことはありませんが、家賃の支払いはいつも1週間ほど遅れて支払っています。

【質問1】
このような状況下でどのように対応すればいいでしょうか？

初めまして、お店を経営して、三年が経ちます。 今回、更新の年になりますが、経営が下がっています。 固定費を下げたく、こちらに相談させて頂きます。
今現在、家賃11万円で、並びの店舗の話を聞くと、だいたい6万円位です。
同じ金額に下げてとは、求めていません。
1万円、2万円位下がれば、多少楽になればと、考えております。
家賃交渉は、可能でしょうか?
よろしくお願いします。

恐れ入ります、賃貸契約についてのご相談です。

パソコンでいい物件を見つけ、来店し、まだ入居中と言う事で一旦部屋を抑える前金を支払い、
入居されていた方の退居に合わせて来店し、部屋確認までして、契約書類に記入した翌々日、
保険組合の加入の有無についての電話連絡をもらえるはずが、連絡がない為店舗に掛けてみると、

店「オーナーから｛賃貸料金が安すぎるからもっと上げてもらわんと｝と言われました。
　　月額+￥5000、最低でも+￥3000は上げてもらわないと入居できません。
　　真に申し訳ありませんが他の部屋を紹介させて頂けませんでしょうか？」

等と言われました。

引っ越しを今月中に考えていた旨も伝えておりましたし、今月中であれば急ぎになる為
今契約している所や、水道、ガス、電気会社にも退去の連絡をし、引っ越し会社にも
見積依頼を数件入れております。

オーナーと店の賃貸料金の未確認により起こった賃貸料金の誤表記と思われます。
そもそも確認していなかったので、ネットに載せていたのは誤表記ではない、
となるかと思うのですが・・・。。。

この場合泣き寝入りして、退居予定、引っ越し見積もりのキャンセルや、
新たな部屋探しに勤しむしかないのでしょうか？

出来れば元々表記されていた金額で入居したく思っております。

どうかご回答宜しくお願い致します。

【相談の背景】
現在、テナント賃貸にてクリニックを経営していますが、今回１０年後の契約更新で、賃料か管理費の値上げを要求されました。物価上昇にともないある程度の値上げは許容できますが、それ以外に懸念材料があります。現在のビルのオーナーがテナントの値上げして契約更新した後に、ビルをそのまま売却するとのことです。オーナーは少しでも高く売りたいので、値上げした後に売却したい意図があるようですが、テナント賃貸している私としては、またオーナーが変わった後に契約が白紙に戻されて、高額な家賃になる可能性は否定できず、最悪の場合は追い出される可能性もあります。

【質問1】
オーナーが変わる際に、前オーナーで締結した賃貸契約書を有効にする方法がありますか、例えば、１０年間契約で家賃の値上げをしないなどの覚書やその他の方法で　なにかあればご教授お願い致します。

【相談の背景】
貸しテナントの大家をしています。
10年以上飲食店の方に入ってもらっていますが、一度も家賃を上げておらず、近隣と比べても安いので値上げをしたいです。

【質問1】
15～20万程度なら借りたい、あのテナント空きませんか？と聞かれることもあります。現状12万円ですが値上げして15万円というのは横暴でしょうか？相場的には妥当に思えます。

【質問2】
不動産屋の管理はなく、直接契約です。以前の契約書（不動産屋に作成依頼をした）の、改定として、覚書を追加すれば、別途作成を依頼する必要はありませんか？

【相談の背景】
現在弁護士相談の回答内容についてご意見をお願いいたします。
賃料の増額の件です。
弁護士回答は添付のデータは「新規賃料」の参考資料になりますが、
今回の賃料増額請求は「継続賃料」を求める請求で、異なります。
継続賃料だと実務上３割増額すればかなり良い方です。
ご検討のほどよろしくお願いいたします。
との内容でした。
現状、添付データは隣家の契約中の賃料でありこれと
一致させることはできないのでしょうか？
例
賃料10万
弁護士意見　賃料13万までは可能
私の意見　　賃料14万6千円までは可能（隣の同条件の賃料）

【質問1】
弁護士は判例で言っているようでどうも納得できません。
実際私の意見での価格まで引き上げることは難しいのでしょうか？
ご意見・解決方法等お願いいたします。

古いテナント物件を所有しています。
今回、入居者の家賃未納という事から、たくさんの疑問が生じましたのでご相談させてください。
入居者とは、家賃を改定する事に、建物賃貸借契約公正証書により、家賃の部分のみを変更して
作成しています。

現状わかっている部分についてですが、
平成１１年４月に１カ月滞納されていて、翌月からは入金が再開しています。
平成２６年４～７月分の家賃滞納がされています。
管理会社T社が、家賃回収業務を行って、手数料は取られています。
手数料をとっているのに、家主と管理会社の契約書がないと言われます。

そこで、疑問が。

①　現在５か月分未納され、実質の負担は家主にきております。
　　一般的な家賃回収業務を依頼して行っている場合、
　　T社が負担するべきではないでしょうか？

②　不動産の管理契約は口頭で行うものなのでしょうか？

③　万が一T社と管理契約が結ばれていなかった場合、
　　今までの管理料約２０年分については宅建業法上問題はないでしょうか？

④　管理契約を結んでいなくても、実質２０年間、管理料を払っているわけですから、
　　その事実に基づき、請求はできないでしょうか？

⑤　賃貸人と賃借人の間の建物賃貸借契約公正証書には
　　第３条４項・賃料の支払いを怠ったときは、賃料に対し期日の翌日から支払済みに至るまで、
　　年１４．６％の割合による遅延損害金を支払う。と記載されています。
　　平成１１年度の未払い分に関しては、年利14.6％の１５年分が未払いという請求で良いので
　　しょうか？
　　また、支払われていない事、待っている期間が１５年にもなると無効ですか？
　　この、遅延損害金はT社がもらうものだと、主張されましたが、そもそも未払い家賃も家主が
　　負担している現状でそんないい分は通るのでしょうか？

⑥　この管理会社を相手に裁判をするものなのか、入居者に裁判を起こすものなのか、
　　どちらなのでしょうか？

⑦　管理会社の担当に裁判費用が６０万円近くかかるからやめた方がいいと言われましたが、
　　そんなにかかるものでしょうか？

⑧　裁判費用が６０万円かかったとして、被害者はこちらなのに、裁判費用は被害者が払うものな
　　のでしょうか？

この文面でわかる範囲で構いませんので、よろしくお願いします。

【相談の背景】
5年前に自宅の敷地内に建物を建て、薬局に賃貸しています。賃料は契約書によれば5年ごとに「諸般の経済状況の変化、公租公課を考慮して協議」とあります。5年前と比べて前面道路の路線価が1.25倍になっているので現在の月25万円を月31万円に増額するよう交渉しようと思っています。

【質問1】
家賃を線価の増加率と同じ1.25倍の金額にするよう交渉するのは妥当でしょうか、その他家賃の増額交渉にあたって注意すべき点を教えてください

はじめまして。こういう場で相談をするのが初めてなので緊張しつつ投稿します。

身内が住んでいる家はかなり古く老朽化が進んでいますが、引っ越しする余裕もなく、なんとかやりくりして借地料を払いながら長年(50年以上)住んできました。(家屋は資産価値はなく、世帯主に課税もされてない状態。土地は『土地使用損害金』という形で、先代から地主さんにお支払してきています)
このたび、次の月から借地料を値上げするという文書が届き、急なことで困り果てています。(事前の打診や話し合いはありません。今までこういうこともありませんでした)

坪数から計算して、1ヶ月だと20000円近くも上がってしまう計算になります。(消費税等値上がりがあったこととも関係しそうですが、その根拠となるものの記述はありません)

高齢者世帯で世帯主が病気であるため対応が難しく、かつ低所得世帯には限界なので、もしこれが妥当な値上げだとしたら、お手上げです。(居られなくなって引っ越すにも、建物の処理問題が残り、厳しいですが)
が、何もわからない状態で、ただ賃上げに応じるには高すぎる気がして納得いきません。
対応として、土地を借りている立場としては、何を調べ、どう対応すべきなのでしょうか?早急に専門家に相談すべきである気がして悩んでます。
教えてください。よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
宜しくお願い致します。
　2年前に父が他界し、父が自営で営んでいた店を引継ぎ、現在私が店を経営しております。
　引継いだ店は貸しテナントの賃貸で築48年経過しております。
　耐震の不安などから、そのテナントを解約しようと思うのですが、
　

【質問1】
この場合、もし耐震基準を満たしてない状態で不安でテナントを離れるとなった場合は、家主から経営権みたいなものはもらえるのでしょうか？

今回居抜きのテナントを借りる予定ですが、大家さんから昭和52年建造で昭和54年の建築基準法に対応していないため、10年後には建て替えをする一文を入れて契約をしたいとのことでした（3年更新）。実質9年しか借りられない物件に内装工事などをしなければならないのは腑に落ちません。家賃は前の方が25万円なのが22.5万円とのことですが、立退き料は通常5年～7年の家賃分　などがかかると言うのも調べて出てきたので、立退き料は払わないのであれば、家賃は半額が妥当かと思いますが、相場的にどれくらいなのでしょうか？個別の物件毎に違うかと思いますが、急に10年期限と言われて困っています。　

店舗を普通契約で借りています。大家から立ち退きを要求されそれには同意し、立退料の交渉をしていました。しかしその後大家よりなかったことにして更新したいと言われ困っています。

店舗を借り2年目です。大家から更地にして売りたいから立ち退いてくれと要求されました。こちらとしてはまだ年数が少ないため継続する気でいましたが、大家の対応があまりにもひどく（「鍵を壊してやる」「俺の土地なんだから黙って出て行け」など...。）、精神的に参ってしまいここで長く続ける気持ちはなくなってしまいました。話し合いの場で立ち退く事には同意し、時期と金額を交渉していきました。当初は3ヶ月以内に退去と言われましたが急なため1年以内としてもらい立退料は家賃3ヶ月分となりました。（会話を録音し、交渉内容を紙に記録して双方でコピーを所持しています。）

しかしその後、大家から1年間契約の更新料や保証料その他の金額を要求されこちらの言い分にも耳を貸さないため、やむをえず弁護士さんに依頼しました。（仲介の不動産屋は立退料の交渉には関与しないとのこと。）相談の上立退料として家賃6ヶ月分と更新料その他は不要にという希望内容を大家へ通知しました。大家は怒って更新していないからそんな権利はないと言ってきましたが、最近になりやはり立ち退きの話はなかったことにして更新をしたい、と言ってきました。こちらは立ち退く事が決まったため次の物件を探し半年後には退去予定でいます。（大家には伝えていません。）弁護士さんは次の物件が決まってしまったら立退料はもらえないとおっしゃいます。

1年以内という期限だったので急ぎましたし、いつまたどうなるかも分からない物件にこれ以上お金はかけられません。大家は雨漏りを放置などこれまでトラブルも多々ありました。そもそも、大家は高齢で土地を処分する事は2年前に予想できたと思います。短い期間と最初に分かっていれば内装費・初期費用に大金をかけてまで借りませんでした。それを貸して最終的に全く負担せず立ち退かせるのかと思うと納得いきませんし、今後も再び同様の犠牲者が出そうで...。

この場合立退料はあきらめるべきなのでしょうか？ご意見をお願いいたします。
（＊ちなみに契約書に「敷金の20%は減価償却」と記されているのですが立ち退きの場合も必要でしょうか？）

長文失礼いたしました。

【相談の背景】
勤めている会社（以下、会社）の店舗が閉店することになり、テナント賃貸料の取扱いについて、お伺いしたく投稿します。

該当店舗には次の2つの契約があります。
①会社と土地所有者（事業用定期借地権）との契約
②会社とテナント（建物賃貸借）との契約
①②とも、同じ日に期間満了、原状回復して明渡すことになります。

①の契約にて原状回復（建物解体・更地に戻す）ための期間は、約3ヵ月間掛かる見込みです。
これに伴い、テナントも期間満了日よりも3ヵ月前には営業を終了しなければなりません。

上記の場合、テナント賃貸料の取り扱いに関する契約条項がありません。

①賃借料・②賃貸料は契約上、期間満了日分まで発生すると思います。
しかしながら、会社から契約終了を申出したこと、テナントの営業終了日が早まることもあり、期間満了日分まで賃貸料を請求してよいものかが分かりません。

【質問1】
なるべく円満に契約終了手続きをしたく存じますが、常識的（一般的）にはいつまでのテナント賃貸料を請求すればよろしいでしょうか。

某組合スーパーの２階部分をかりて、理美容室を家族３人で営んでおりますが、このご時世で御客様も減り収入等も減少し、家賃の支払いも遅れています。
　家賃の遅れ分は、月数万円でお支払いをしていくことにはなりましたが、建物の老朽化もあり、この先１年くらいで契約解除したい・・・といわれました。
　建物も築４０年ほど。某組合のスーパーが理容室と美容室を始め、理容室は私の両親がスーパーからの話を受け営業を始め、営業始め当初の契約では光熱費・水道・電話代、店舗内のリフォームは組合側で行っていただけるはずでしたが、リフォームや理容や美容の椅子購入も全てがこちらで購入したりしております。
　数年前に、１階部分の店舗は閉店。その際に地元新聞に大きく記載されたため、理美容室の営業を続けることの記載がなかったため御客様が減少・・・。
　店舗閉店の際には、理美容室の電話回線を組合側が一方的に解除し、営業にも支障がでました。
　小さな、補修等も全てこちらでみてもきました。家賃の値下げ交渉もしてきましたが、なかなか値下げもしていただけないまま、契約解除の話がでてきました・
　もし、退去する場合には、退去するための費用・新しい場所探し等の保証などの請求はできるのでしょうか。

ご相談したいのでよろしくお願いします。私はとあるショッピングセンターのテナントとして先月まで店舗運営しておりました。営業利益がかんばしくなく閉店しました。そこでSC側との解約手続きでもめております。解約の際に契約上の取り決めを一部お伝えしますと、
?解約の際は6か月前にて書面にて予告する。
?新規出店者が開業するまでの期間を考慮し、6か月分の賃料と公益費に相当する損害金をSC側に支払う。
というようなところがポイントとなっています。特に?の部分についてもめています。私は今年の6月に退転予告を書面にて提出しました。その書面はSC側作成の書面ですが違約金等の記述はされていません。単なる契約届のお考えください。当時は口頭確認ですがまだ新規出店者の有無も確認できていませんでしたので基本的には?の契約事項には納得していました。最終的には11月までの店舗運営契約となったわけですが、運営上の都合で9月末で閉店しました。そこでSC側は残りの2か月分の賃貸料と公益費計50万の違約金をかしてきています。ここまでは私も仕方ないと考えていた部分があるのですが、10月下旬に新規出店者をSC側がきめました。この状況下で私は残りの2か月分を請求通り支払う必要があるのでしょうか?9月で店舗は撤去しているので新規出店者がオープンするまでの賃料負担は100歩譲っても10月下旬から新規出店者が決まっており素人考えでは11月分の賃料を支払う必要があるのかと考えています。あと賃料、公益費の違約金とは別に、契約上にも記されていますが、3年契約中の途中解約の場合別途違約金が発生する契約になっており、私の場合1年間で退転しますので敷金から30%別途差し引かれる契約になっています。こちらは仕方ないと思っていますが賃料、公益費に関しては納得できません。プロの先生方、何かアドバイスをお願いできれば思いますのでよろしくお願いします。

　賃貸のテナントに入居して３年になります。大家は県外の企業で、会社名義で契約しています。１階を店舗として使用し、２階には役員が住んでいます。
最近、聞いた話では、近々この辺が市の開発指定地域になり、住民は立ち退きを求められるそうです。
代替地を用意してもらい、立ち退き費用として、まとまった金額が支払われるという話です。
　そこで質問なのですが、立ち退きが決まった場合、賃貸で借りている者は、どういう扱いになるのでしょうか？ここで事業をするため、約400万円の費用が掛かりました。宣伝費等も掛かっていますし、既に固定客もついていて、移転したらお客が減る事も考えられます。また、2階に住んでいる役員の住居がなくなってしまい、新しい住まいを探すには手間や費用が掛かります。
その辺がどこまで保証してもらえるのか、教えてください。

賃貸の店舗（事務所）について相談お願い致します。
３年契約で店舗を借りている店子です。
この度２回目の更新ですが、
いきなり家賃の値上げと契約期間を２年にしたいとの申し入れがありました。
値上げについては消費税が８％に増税の際、端数が出てしまったものだけの切り上げなので、すんなりお受けしようと思いましたが、
契約期間の変更は腑に落ちない旨をお伝えしました。

大家さんのお考えは
お隣のビルのオーナーが建て替えを検討中で、建て替えの際にはご自分のビルも建て替えたい。
お隣の賃貸条件が２年で、新しく入居された方には２年の定期借家契約をしていると聞いた。
（これは他の方に聞くと、建て替えの為に定期借家契約をしたのではなく、入居者がいないので相場よりも安く契約をした為、又相場で借り手が付いた場合に出て行ってもらいやすいようにとの事です）
なので、建て替えが決まってから当方ともめたくないので、今のうちに契約を２年に変更して隣と条件を合わせたいとの事です。

物件は４階建て　１，２階が店舗（事務所）店子は１階使用のうちだけ。３階、４階は大家さんの住居です。
元々大家さんがご商売と住居の為に建てたビルです。
お隣のビルとは隙間がない一体型の建て方です。

なので、お隣が建替えるとなったら、当然大家さんのビルも一緒に壊し建て直さなければいけない構造です。


そこで先生方に質問がございます。

大家さんは契約期間中に建て替えが決まった際の、立ち退き料などを心配しています。
こちらとしても大家さん都合の立ち退きとなれば、相応頂きたいと思いますが金額の目安というのはありますでしょうか？
又、大家さんは２年契約にして、その契約満期なら立退料は発生しないとお考えのようですが
そのような事はあるのでしょうか？

当方としては、立ち退き予定があるならば、値上げではなく反対に値下げをお願いしたいくらいだと思いますが、予定とだけ言っている状態ではどうなのでしょうか？

大家さんと当方との関係は良好ですのでもめたくはありません。
どのような契約、お話が良いかアドバイスを頂けますようお願い致します。

【相談の背景】
よろしくお願いします。
自分は賃貸で飲食店を営んでいますが、大家さんが賃貸物件を取り壊すことになりました!それは良いのですが、
借りてまだ1回の更新もしていません（3年自動更新と言われました）今は2年半位です!ただし退去は2年後位迄で良いとの事
大家さん曰くは①建物を修復するには時間とお金がかかること
②大家さん自体　もう高年齢な為、直してもその後管理が出来なくなるからと言われました
管理会社さんも入っているので書面で正式に来ましたが、その時にでていくのは良いが、まだ入って間もない事、出ていくというのは破産を意味する事（開店に資金を借りた為）の旨を伝えましたが、保証の話はでてきませんでした!
正直に話すと！！弁護士さんに相談させて頂きましたが、聞いたら皆さんとも意見が違いました

1人の方には契約書には確かに3年更新は書いてましたが、その後自動更新とは書いてません（定期契約の話は聞いてません）
更新前に書面で通知すれば良いとも書いてます!また移転費用は出さない旨も記載ありました!その契約書に記載があるから大家さんに相談位してみたらとなりました!

1人の方には契約書を見たあと年数的（40年ちょい）老朽にもあたいしないし、交渉したら結構な費用が頂けるかも、また次の移転先を決めてから交渉する事を話しました!

【質問1】
そこで相談何ですが
①意見がこんなにも違う物なのでしょうか?　②確かに契約書はありますが、あまりに理不尽を通せるものでしょうか?
③今後どのように進めたら良いでしょうか?

私の弟が、賃貸契約(2年契約）で理容室を営業しておりました。期間は7年位です。

この度売り上げ不振により閉店をすることに成りました。

其れで不動産会社にその旨を伝えると、契約期間が後1年残っているので、その間の家賃を

払って下さいとの事、当然お店を閉店するのに払える筈がないと訴えたのですが聞き入れて貰えません。

こんな事が（家賃の2年縛り）有る事自体初めて聞きました、因みに私は保証人です。

宜しくお願い致します。

父親が高齢となり、近々経営していた（＝継続して、同一住所で55年）理容店を廃業する予定です。そこは、店舗のみの一軒家（平屋・トイレなし、約30㎡）の賃店舗で、従業員はなく、父が一人で経営していました。
父の自宅（＝私の実家）は、その店舗から3分の所にあり、私は、父の自宅から10分程度の場所で、違う職種（＝商店街などの地域広告の制作業）の会社を経営しています。

12年前に先代の貸し主が死去し、その方の甥に建物が相続され、その時に改めて賃貸借契約を交わし、家賃も値上がりしました。そして、その改定時に業種は「理容業」に限る旨の項目が新たに追加され、父も承諾し継続契約をしました。以後、5回家賃の改定があり、家賃はその都度値上がりしました。
新しい貸し主と父の関係性は悪く、新しい貸し主は以前から父の廃業に伴い店舗の賃貸借契約を解消し、その場所で小規模なアパート経営をしたい考えがあるようです。

私の＜基本的な考え＞は、父に貸し主から立ち退き料的な費用を頂戴し、父の老後の費用や長年の慰労をしたいと考えています。

そこで、この度父の廃業（予定）に伴い、その賃貸借契約をどうするか、下記の４点の選択について、悩んでいます。
① 父の廃業に合わせて、賃貸借契約を終了し、店舗を返却する。
② 長年、同一住所で営業していた父の地域での信用は高く、私も父の子として周知されているため、その賃貸借契約を業種変更で継続し、私が父に代わり新たな借り主となり、会社の第２事務所として利用する。
③ ②が認められない場合は、（立ち退き料を目的に？）私が新たに理容師を雇用し、理容業を継続する。
④ その他の施策を検討する

スムーズな流れでは、①です。
②は、店舗の住所が私の会社から、徒歩10分程度あり、特に場所を広げる必要にも迫られていません。
③は、私は理容師ではなく、新業態としての挑戦となるため、少し消極的です。
④は、まだ何も検討されていません。

私の希望は、＜基本的な考え＞に立ち、②や③の選択肢を示しつつ、貸し主からは、私を新たな借り主としないために、父の賃貸借契約を継続させない（＝父はまだ存命ですが、ある意味、相続させない）費用、または（実質は廃業なのですが・・・）立ち退き料的な費用を父に渡せれば、いいと考えています。

弁護士の先生方は、どのような見解でしょうか？

【相談の背景】
店舗用不動産の契約トラブルについての相談です。
サロンを運営しており、追加出店のため不動産の契約を進めていました。
ハンコこそ押してないものの契約書は手元にあり、重説も受けている状態、各種料金の支払いも済ませており、かつ賃料発生日を1週間前に控えていた段階で、内装業者を交えての打ち合わせを行いました。
内装業者を交えての打ち合わせはすでに大家も含めて何度か行っており、施工前の最終確認です。すでに内装業者との契約は済ませています。
そこで内装業者から天井が軽量鉄骨造になっておらず、天井中央にたわみが生じているのを発見し、「本格的に鉄骨を入れるのであれば工期が伸びる、とりあえずは補強工事でこれ以上悪化しないようにするべきでは」という進言があったところ、先方大家より「一度チャラにしよう。無しにしよう」と主張が複数回ありました。
仲介業者や内装業者含めて説明をし、一度は納得してもらったものの、改めてそのあと「やはり契約を白紙にしたい」旨の連絡がありました。
重説や支払いも済ませている状態でこのようなことを言ってくる大家との信頼関係構築が困難であると判断し、話を受けることにしました。
一方で内装業者とはすでに契約が済んでおり、支払いだけが残っている状況です。

【質問1】
内装業者への支払い分を、大家へ請求することは可能でしょうか。

【質問2】
弊社側で新店舗のために準備した労働時間などを請求することは可能でしょうか。

　４０年程度、賃貸の住宅兼店舗（駐車場１台付）で夫婦２人でクリーニング店を経営しています。建築物は戦前からのもので、契約はしっかりしたものは結んだことはなく、家賃は直接大家さんに支払いに行っています。家賃は１度値下げがあり、近隣の賃貸価格から比べるとかなり低いです。（近隣に店舗兼の住宅が無いが、同じ広さの住宅とでも１万円以上安い）
　先日、新しい大家さんから土地と建築物を今までの大家さんから購入したと聞かされました。
その際に、金額は言われなかったものの、「私の娘夫婦がこの土地と建築物を購入する気があるか」と問われました。
　それと同時に「クリーニング店を続ける気があるか」と聞かれました。
　もし続ける気がなければ
　　①立ち退き料（金額は示さず）
　　②引っ越し費用全額（転居地は大家さんが、妻が身体障者のため１階の部屋及び駐車場付で同等の家賃の物件を探してくれる）
　　③古くなったクリーニングの機械（１００万弱）及び自宅の必要なくなったものの処分費用を支払う条件で立ち退きを検討して欲しいと言われました。

　娘夫婦に確認すると、土地と建築物の購入は支払能力が無いため検討できないとの回答でした。
　そのため、立ち退きも視野に入れなければと考えてはいますが、その際には転居地でのクリーニング店の営業は難しいと考えています。私たち夫婦も高齢で、年金生活の他に生計の足しとなっている職を失い、更には新たな環境での生活と不安がつきません。ちなみに妻は、半身に麻痺があり、私以上に新しい環境での生活に不安を持っているため今の家に住み続けたいと思っており、新しい大家さんにはその旨を伝えたと言っていました。

　私は、立ち退き料の金額によっては積極的に立ち退きを検討しようと考えています。
　
　そこで先生方に相談です。
　②、③は絶対条件ですが、①立ち退き料はいくらくらい貰えると思いますか？

　立ち退き料に相場は無いと言われているのをネットで見たことがありますが、私の条件でどの位の金額から交渉していくか悩んでいます。ちなみに、大家さんは揉めたくないと言われ、①②③の条件を提案してきました。

　回答しにくい質問と思いますが、ご教授ください。よろしくお願いします。

飲食店を1０年以上経営してます　3年前に大家が変わり2年ちょっと前の更新時に家賃11万円で管理費無しの物件を家賃8万7千円にして管理費を2万5千円と言う形にして欲しいと言われ2千円くらいなら総額が上がってもいいかと思いそれで契約しました。今回更新に当たって近隣の家賃より相場が安いと言い始め家賃を１、5倍にしてくれと言われ、それだと高過ぎて無理と言ったら断るなら更新をしないと言われ、一方的に解約通知が送りつけられ仕方なく供託を始めました。その後東京地裁に物件明け渡し訴訟を起こされたんですが、正当事由が認められず、和解も判決も待つことなく訴えを取り下げてきました。その後簡易裁判所に家賃増額調停を起こされ家賃を15万円にしてくれとの調停内容です。理由は近隣と明らかに家賃が安すぎてが理由です。家賃だけだと確かに少し安いんですが管理費含めた総額だと決して相場より安いとは思えません。自分の意見を曲げないオーナーなんで自分の意見が通らなければ改めて家賃増額訴訟を起こすと調停で主張してます。ネットで見たんですが家賃を決めて増額を主張する場合、税金の問題や諸事情があった場合に主張できると書いてあったんですが、家賃を決めて平均３～5年経たないと増額が主張できないと書いてあったんですが本当でしょうか？また物件明け渡し訴訟が無理なんでなら家賃増額ってのは普通にある事なんでしょうか？あまりにも一方的すぎて信頼関係はすでにとっくに破たんしてて、このまま家賃がまとまってもこのオーナーと上手くやれる自信がないです。立ち退き料は一切出さないと言われてるんで、経済的にも自分で新店舗をやる余裕がなく、店を続ける場合、このオーナーと契約するしか道がないんでしょうか？近隣に移る費用と営業補償は請求できないんでしょうか？正直裁判、調停と続き精神的に参ってます。家賃は調停でいずれ決まると思いますが、このオーナーと契約するしか方法はないでしょうか？一方的になんでも言われっぱなしで悔しくてしょうがなく、我慢するしかないんでしょうか？こんな無茶苦茶なオーナーを逆に訴える方法があれば教えてください。よろしくお願いします。

飲食店を営んでおります。
3ヶ月後に賃貸契約期間が満了となり、新賃貸条件が変わる事になりました。
条件をみると
①普通賃貸契約から定期賃貸契約に変更
(建物の老朽化によりいずれ取り壊す可能性があるといわれました。)
②賃料が3,000円ほど下がりますが、今まで無かった管理費17,000円の支払いが加わりますので結果14,000円ほど上がります。
③今まで更新料がない事が魅力で借りたのですが、新賃貸条件では再契約料が1ヶ月になります。

以上3点の変更があるのですが、定期契約になるのに、賃料は下がっても新たに管理費が含まれ、結果高くなり、尚且つ更新料も支払い条件になるのは納得がいきません。
私にとって良いアドバイスを頂けたら幸いです。


もしこの新契約で結んだ場合、期間が満了になり、退去するように求められたらなんの保証もなく退去しなければならないのでしょうか？
その部分も合わせて、お力をお貸し下さい。

貸店舗を借りて飲食店を開く予定で店舗物件も決まりこれから賃貸の契約という状況です。
不動産屋さんから違約金の設定についてお話がありいくつか質問があります。
今言われている内容は
『〇年契約にして期間内の解約の場合は違約金として○○万円、
〇年以降は６か月前に解約の申し込みを行えば解約できる。』（定期借家ではありません）
期間と金額に関しては当方の初期投資を回収できる年数を設定して、
もし大家さんから解約されてもいいように投資に見合う金額を違約金とするよう不動産屋さんに言われています。
初期投資を考慮して例えば１０年契約でその期間内の解約は１０００万円としてしまうと
こちらは商売のため１０年できる保証もなくこの設定ではリスクが高すぎます。

大家さん側から出ていくよう言われてしまうのが一番困ります。
先生方に質問です。
１、大家さんから一方的に退去を申し込まれた場合、期間内で違約金を払う、もしくは〇年以降の６か月前に解約の申し込みをすれば退去となってしまうのでしょうか？
２、もし退去させられた場合、契約書に書いていない内容で金額を請求することはできませんか？
　　営業補償や移転費用等です。
３、一般的に貸店舗を借りる際に上記の部分はどのような内容が多いのでしょうか？

不動産屋さんにも質問していたのですが回答があいまいでしっかりと理解できておりません。
ご回答宜しくお願い致します。

【相談の背景】
賃貸延滞の件について
コロナ禍が進み自転車創業な経営継続ではありますが、何とか少しづつ払いながら乗り越えている状況です。まず、名義人は母です。実際店舗に経っているのは、私なのですが、母に対する大家さんからの取り立てによる取り立てが酷く、一度22時過ぎに酔っぱらいながら怒鳴りに店舗に来られた事もあり、お客様も居られた為不動産の方へ連絡し、注意をして頂きました。毎月1回は必ず連絡を取り話をしているのに、連日に渡り連絡をしてきたり、更に話をしていない電話に出ないとまで言われています。通話記録の開示を今申し込んでいますが、15日までに滞納分全額払わなければ月末に出ていってくれという書類を出したと本日言われました。(5日本日による電話にて)
滞納しているこちらの立場もわかりますが、あまりにめちゃくちゃ過ぎてどう対象すべきかと思う所です
◯大家さんと不動産は同じです
◯店舗による管理はされておられますが、故障等の問題が生じた際には一切関与せず、こちらでの対応となります。本当に箱を借りているといった状態です。
◯ごみを捨てる場所もありません(持ち帰り家庭ゴミにての対応)
トイレはこちらで改装し、和式から様式へ変えています。
他店舗は空き家になり、改装なしトイレ和式、コロナ前の賃料より減額されています。それにも関わらずこちらの賃料が下げてもらえる事もありません。

【質問1】
この場合どう対応すれば良いのか、支払いを一週間前にも１ヶ月分振り込ませて頂いています。支払いをしたら解決するのは分かりますが、それが出来るなら、この様な形にもなっていません。どうか知識を頂けたらと

現在、とある店舗をお借りして飲食店を経営しています。
２点お聞きしたいです。

・大家さんから一晩ソファで寝ただけでソファ代を全額弁償しろと言われました。払う必要はありますか？
・９月中旬に10月末で出てってと言われました。立ち退き料の請求はできますか？


あらましを説明すると、元々知人だったため、契約書は作成していなくて口約束で借りている状態でした。
ただ月々の家賃の領収書はあります。
お店を辞める時は半年前に言えと言われていたのに、大家さんは一ヶ月半前の告知でした。４ヶ月半も短いのはどうも納得できません。

ソファですが、仕事が遅くなりソファで仮眠をとったのですが、一晩寝ただけでソファを買い換えるから新しく買うソファ代全額出せと言われました。
その時は寝てしまった申し訳ない気持ちと威圧的な態度に恐縮してしまって、払いますと言ってしまったんですが、昨日請求金額をメモ書きで渡されたら、そこに17万5千円と書かれていました。

そのソファの買い換えは過去にも一度行っていて、その時は８万払いました。
据え置きされていた過去のソファがいくらだったのかも知らず、何を買うか相談もなく、新しく買った物の全額を払うというのはちょっと道理としておかしいなと思ってます。
それにそのソファは今もクレームなく普通に使っています。
今日全額払えと言われているんですが、どうしたらいいでしょうか？

僕としては、立ち退き料の方が圧倒的に多いと思いますが、お金がほしいわけじゃないんで、ソファ代と相殺してどちらも取り立てなしという形で納めたいです。

賃貸借契約の地主が応じない契約の継続するをするにはどうしたらよいか？
（経緯）
建物賃貸借契約を結びコインランドリーを経営しているものです。
賃貸借契約は平成20年7月にしました。2年ごとの自動更新という条件です。
しかし、お店を開店して1年後、すぐ横の橋梁の架け替え工事が始まりました。
契約時には工事の説明もありませんでした。当店への出入りも大変不便を伴うものでしたが、
橋の架け替えが終わればより多くのお客様が見えることになると考え我慢をいたしました。
橋の架け替え工事自体は4年の月日を要しました。終わってみると、以前の橋より3ｍも高くなり、
それに伴い接続道路も大きく勾配が取られました。また、当店は駐車場出入り口が2ヶ所ありましたが、
橋寄りの出入り口が勾配による接道設置の為、使用できなくなりました。（擁壁となった為）
それから間もなく、3ｍの幅で当店出入り口の土地が市に売却されていることを知りました。
当店が知ったのは、売却後3カ月たってからでした。理由は道路拡幅と歩道設置の為です。
確認したところ平成15年頃より関係者には説明があり、今述べた様に変わることは地主は承知していた。当店は、地主に不信感を抱き、建物についても独自に調査したところ、建築確認申請も出してないどころか、市街化調整区域に建てられていることが判明しました。市の担当部署に確認したところ「所有者以外にはお答えできない。」とのことでした。入口付近の土地を売却したことにより、当店の駐車場は3台分減るとともに、大変出入りしづらい店となりました。地主は年内に多いきゃしていただきたいの一点張りで話になりません。当店は移転するのに2000万円位の費用を要します（出店時は6000万円）。今までの経緯を鑑みると、せめて移転費用を捻出できるくらいの期間を営業継続したいと考えております。如何すべきかご教授下さい。

初めて質問させていただきます。

飲食店用に本年3月末まで契約していた物件を期限内に解約申し込みを行い、12月末に実際に引き渡しました。
ところが管理会社が契約当時から2社変わっており、契約内容について管理会社側と認識について齟齬を来す可能性があります。

契約書を見返してはみるものの、知識不足な故、今後の交渉が不安でたまりません。
つきましては、以下契約事項について具体的な内容をお教えいただきたく投稿いたしました。

(1)賃料:月額160千円
保証金:1,332千円 償却:契約終了時賃料の〆ヶ月分
→「〆ヶ月分」とはどういった意味かお教え下さい。

(2)保証金条項
「本契約終了時甲は償却費として賃料の-(横棒)ヶ月相当額を保証金より差し引く」とあります。
→賃料の何ヶ月分なのか明記されていないので保証金から償却費は引かれないという認識でよろしいでしょうか?
(礼金についても「-(横棒)円」表記となっています)

(3)原状回復
「通常損耗を除き、店舗内の造作、設備の破損、故障を乙の費用をもって修復し、店舗を現状に服するまで店舗の明け渡しはされていないものと見なされる」とあります。
→「通常損耗を除き、」ということはクロス・カーペットなどの状態が客観的に良い場合は、そういった交換費用が保証金からは引かれないという可能性はありますでしょうか?

(4)「鍵の貸与」条項があり、
「甲は乙に鍵を貸与する」「契約終了時には全ての鍵を甲に返還しなければならない」とあります。
→つまり鍵は管理会社の資産であり勿論全て返還しているので、交換費用は負担しなくてもよいのでしょうか?

もちろん管理会社側とも話し合いますが、事前に認識したく質問させていただきました。
大変お手数ですが、ご意見程頂戴できれば幸いです。

飲食店を開業するため、店舗を借りていました
契約内容は家賃250,000円、消費税12,500円、敷引き60%、敷金・保証金2,600,000円,更新料2年家賃の1ヶ月分という契約内容です。
物販用に近いスケルトン状態だったため360万かけて工事しました。これは知り合いに頼みました。
契約書には貸主指定と記載されていましたが承諾を得て工事しました。
約2年後に家賃減額交渉に行き、消費税分の12,500円を減額してもらう口頭での契約を交わしました。
そして2010年の10月中旬の退去までその賃料を払い続けてきました。
度々家賃が滞り何度か催促されましてなんとか払い続けてきましたが閉店を決断し2010年10月中旬で退去しました。その間更新料は3回支払っています。
開業当初の仲介業者は私の知り合いの不動産に仲介を頼みました。
それからの更新は家主の自動更新になっています。
2010年の9月に家主に店舗移転するからと退去の意思を伝え契約書に記載されている3ヶ月前に伝えたから12月に退去しますと伝えると、家主はあなたの退去したい時期でかまわないと言われ2010年10月15日に退去しました。
ここからが問題なのですが家主は原状回復費用として貸主指定の業者から約1,900,000円の見積もりを提示してきました。
なんと家主は敷引き額は礼金扱いで40%が費用だと言ってくるのです。
それから家主は長い期間借りてくれたから原状回復費は40%で良いと言ってきて9月分と10月の日割り分を足して400,000円の支払いで契約終了と伝えてきました。
敷引き契約で予め原状回復費として受け取ってるのになぜ別で請求されるのでしょうか。
私は敷引き契約の説明をし、残りの40%から賃料を差し引いた約60万を請求しました。
これは弁護士、司法書士など相談しに行き間違ってはいないと確認済みです。
家主に手紙を出すと逆上して今までの減額した賃料、3か月分の賃料、遅延損害金など請求をしてきました。
話にならないと判断し司法書士にその家主の手紙を見せた後、家主に敷金と遅延損害金の請求の内容証明を送りました。
未だ返金がないので少額訴訟しかないと思います。
何か間違っているのでしょうか?しかも今飲食店居抜きで募集しています。
私は相手方に敷金返金の請求だけでいいのでしょうか?

【相談の背景】
テナント店舗の賃貸契約をしております。
この度のコロナの影響で20年間営業をして来ましたが先行きが見えないので閉店する事になりました。
契約書通り3ケ月前の解約告知をしました。
昨年11月15日に告知を行い
今年2月15日に解約日となり
保証金の返却を求めたところ家主と連絡が取れず
4ケ月経った現在も連絡が取れない状態です
家主の息子(次男)さんがテナントビルの3階に住んでいて息子さんに聞いたところ息子さんも連絡が取れない状態との事 高齢の為 若干認知症の症状があるとの事でした。
家主は長男家族と同居しているようですが教えてくれません。仲介の不動産業者も家主とまったく連絡が取れず困っています。
契約時の保証金は350万円
(償却無し)です。
仲介不動産業者と私と話しあった結果
建物の差し押さえ等弁護士さんに依頼して解決しようとなりました。

【質問1】
弁護士さんに依頼した場合
この様な案件の場合 費用はどのくらいかかるのでしょうか？
又、弁護士費用は全額 依頼者が支払うものなのでしょうか？
宜しくお願い致します。

【相談の背景】
賃貸マンション経営している自営業者です。建物内の排水管工事のため、上階に住む入居者に1日だけ水使用の禁止とホテル住まいをお願いします。ご本人様はとても協力的です。

取りあえず、ホテル代＋日当＋若干の迷惑料は大家が負担するつもりですが、家賃はどのようにしたらいいでしょうか？

質問2のご参考情報として、賃貸住宅管理協会の賃料減額ガイドラインに、雨漏りで部屋が使えないときの減額割合5～50％、風呂が使えない10％、トイレが使えない20％という数字がありました（注：今回の拙宅ケースではトイレは使用制限なしで、トイレ以外の排水に規制をかけます）。

雨漏りが酷くて部屋面積の大半が使えない場合でも最大50％とされている理由は、契約継続中かつ荷物が置いてあるからではないか、と私は読みました。

以下の質問2つにつき、ご教示いただけましたら幸いです。

【質問1】
以下3つのうち、どれが適切でしょうか？
「ホテル代を負担するならば、家賃は満額受け取って当然」
「家賃を1日分お返しする代わり、ホテル代は負担しない」
「ホテル代を負担し、家賃も1日分お返しする」

【質問2】
仮に家賃を一部返還するならば、その金額については、以下のどちらか適切でしょうか？
日割り計算（月額÷31）
日割りの例えば30％。（荷物は置いてあるので）

賃貸テナントでお店を出しておりしたが、

4ヶ月前に強盗に入られ、設備や設置物をを壊されました。
保険もおりず、設備や店舗を使用できなくなったので閉店せざる負えなくなりました。

電線を切断されていたので、火災の危険性がある為、ブレーカーをOFFにしてください、との不動産会社からの指示があり電気が使用できないこと、
設備の復旧、修繕ができない事に時間と費用がかかることが大きな閉店理由です。

事件後はすぐに警察、不動産会社に報告しました。

家賃の支払いの件で家賃保証会社にも連絡しました。
保証会社の電話相手からは「担当者から連絡させます。」
との事で連絡を待ちました。

しかしまったく連絡が来ません。
再度連絡しても「担当者からの連絡を待ってください」

だけです。

2ヶ月後担当から連絡があり
「もしすぐ退去できるなら出てください。家賃も日割りで計算します。」

と急に言われました。

いきなり言われても困りますし、なぜ連絡が遅かったのか問うと
報告が上がってこなかったとのことです。

先に言ってもらえれば家賃も安くはないので
すぐに退去していたと伝えました。

不動産会社とのルールで3ヶ月たたないと退去できない旨を家賃保証会社の担当から連絡を受ける前に指示されたことも伝えました。


3ヶ月後、退去の日を迎え立ち会いの際に連絡もなく
家賃保証会社が立ち会いの日にやってきました。
不動産会社から聞いたようです。
私は聞いていませんでした。

現場の写真を撮影し
私に請求書を見せ、未納分を支払ってくださいと言われましたが、
本当に支払わなくてはいけないか判断ができない為保留にしました。

また不動産会社に敷金の余剰分はこちらにくださいとも私を通さず言っていました。

家賃保証会社の担当は「占有していたから」
という言葉を頻繁に言っていました。

【質問】

家賃保証会社から連絡が遅れた事と、店舗を使用出来なくなった以降から退去までの期間の家賃をは法的に支払わないといけないでしょうか？店舗としても、他の用途にしろ全く使用しておりません。正しい判断をしたいです。よろしくお願いします。

宜しくお願い致します。約37年前、今の店舗で商売をはじめました。
6年ほど前から、経営が苦しくなり、家賃の滞納がはじまりました。
最初は、保証金を取り崩してもらい、経営の再建に奮闘しておりましたが、計画通りに経営再建が 進まず現状では300万円程の家賃滞納があります。今後は店舗を閉めて、抜本的な経営方針の展開を熟慮しているのですが、一点質問があります。今後、店舗をたたむ際、現状回復はどうなるのでしょう?いまの店舗を借りる際には、店舗の内装、外装もすべて私が全額支払い現状の店舗の形にしました。閉店の際には店舗のすべてを借りる前のテナントの骨組みだけの状態にする必要があるのは重々承知しておりますが、現在、資金的に困難な状態です。何か方法はありますでしょうか?滞納家賃と相殺するのでしょうか?

【相談の背景】
不動産屋と菓子店舗の話をしまして
実際に契約する運びになったのですが。
フリーラントの特約の関係で、契約書は、来月あたりにという不動産屋からの話で結ぶ運びとなりました。
その間も、業者の手配や施工があるため、だいやさんの許可を得て、都度、都度、毎日鍵をお借りし、施工をしておりました。
材料を揃え、厨房設備を揃え、総額100万円ほどです。不動産屋には念のため火災保険の加入だけは先にお願いと言われましたので、加入もしました。
壊すような大掛かりな工事はしておりませんが、既に色々な会社と打ち合わせを済ませており、施工日にちまで決まっております。
その状態で、急遽、賃貸借契約を結ぶ賃貸契約を結ぶのは、やめたいと気が変わって、賃貸契約を結びたくないと言われました。

この施設の専用の設備や、保険費用、その他、諸々、かかってくる費用がございますが、賃貸契約前のトラブルですので法律的にも請求することが厳しいのかなあと思います。

たくさん話はしましたが、最後は法律だから。との大家さんの一言もあり、専門家の方々の意見もお聞きしたく、投稿したまでです。

大家さん、不動産との会話の記録はボイスレコーダーがあります。

【質問1】
賃貸契約前のトラブルでは請求は全て難しいでしょうか？

【質問2】
口約束は法的証拠にはなりませんか？

【質問3】
少しでも被害額を回収するために動ける事はありますか。

【相談の背景】
整体院を運営していますが、体調不良で店を閉めることになりました。閉めるのは半年前の告知ということなので、2月末に閉めると言ったので8月末までは家賃が発生します。その間に居抜きで借りてくれるところを探してましたが、見つからずに6月を迎えました。すると、不動産屋さんが借主を見つけてくれたのですが、出て行く条件としてスケルトンにしなければなりません。ただお金がないので困っているところ、本日6月14日にそのままの状態で借りたいと言う方が見つかりました。しかも、中にある機材を50万円で引き取ってくれるので、こちらとしては、最初に収めていた150万円と合わせて200万円が帰ってくることになります。
ほんとにお金に困っていたので、それはすごくありがたいのですが、不動産屋さんは次の借主と話し合っているから、それは無理ですと言われました。しかし、決まったといっても、契約しているわけではなく、先方が借りる意思を示しているだけの状態です。居抜きで借りると言っている方は、明日にでも契約できる意思を示しています。私はなるべく負担を最小限に抑えたいと思っているのですが、不動産屋さんはそれはできないと言ってきました。このような状況で弁護士先生に相談があります。

【質問1】
このような状態の時、借主を決める決定権は家主側にあるのでしょうか？

【質問2】
次の借主を決める決定権が家主側にあるとしたら、それによって生じる損益は負担しなければならないのでしょうか？

賃貸店舗解約でのご相談です。

13年前に喫茶店を美容室に改装し借りました。で今回移転の為に解約致しますが、大家さんとトラブルになりそうです。
喫茶店は大家が作り、その後を美容室に改装し経営して居ました。契約書では退去時はスケルトン戻しではないです。退去の時系列で書きますと…

◉契約書では退去通知が三カ月前でしたので、不動産屋に三カ月前に通知し退去日が決まりました。
◉スケルトン戻しではないので、不動産屋は「残す物・移転する備品をリストにして下さい」との事を言われ、大家さんに見て頂いて確認して貰うとの事。
◉リストを作くって待ってましたが一向に大家側からの連絡が無くて、退去日20日前に来て…私が美容室に造作した所を元に戻してくれと言われた。

いきなりの言葉に、私も不動産屋さんもビックリしてます。
先ず元に戻すのは必要が有るのか？又20日前に言われて現実的に退去までは無理が有り、無理な場合は日割りとかで家賃を払う必要があるのか？ って事をお聞きしたいです。よろしくお願いします。

一応契約書の明け渡し項目をコピーぺしてみます。

第16条（明渡）
1. 借主は、賃貸借終了時に本物件を貸主に明け渡さなければならず、明渡しが遅延する場合、賃貸借終了日の翌日より明渡しにいたるまで、1日につき直近の1日あたり賃料および1日あたり共益費の合計額の2倍に相当する金額を損害金として貸主に支払わなければならない。
2. 借主は、賃貸借の終了に際し移転料・立退料・変更した箇所及び造作物の買取り、その他の諸経費についての請求をすることはできない。
3. 借主は明渡しの場合、次の各号に定める事項を実行しなければならない。Q)(昔主が搬入したすべての物品等の搬出。⑳妻物内外の清掃及びゴミ汚物等の撤去処理。⑱庭にともなう電気・ガス・水道等の代金精算手続。④本物件の原状を変更した場合における原状回復の完了。但し、貸主が回復を希望しない場合はこの限りでない。譴い居時に受け取ったもの）、本契約書の退去時における返還。

親戚から別荘を購入する方向で話をしていました。
しかし、思ったより金額が高く双方の折り合いがつかなかったので
とりあえず賃貸契約として家賃を支払い
希望額に達した場合、無料で譲渡するという形で契約書はありませんが
通常の賃貸契約書は交わしております。
契約書の中身も分割後譲渡や分割支払しているというような内容の文言はありません。
しかし、メールなどでのやりとりで、家賃を分割支払に充てるというような内容はあります。

去年の話なのですが、台風の影響で屋根の一部が破損し
雨漏りが発生しました。
すぐに親戚に連絡をし、契約書は賃貸で交わしているし
物件の所有権はそちらなのだから直してくれという話をしましたが
将来的にそちらの物になるのだし、まだ名義は変えてないけど
売ったつもりでいるからそちらで直してくれと言われました。
結局250万ほどで屋根の修理をしたのですが
他に良い物件があったので、そちらを購入したい旨伝えました。
しかし契約解除に合意してもらえず、さらには出ていくのであれば
内装その他を全て元通りにしていくよう言われています。
元々使っていない物件だったので、絨毯などカビだらけの状態でしたし
カビだらけの状態には直せないという話をしたんですが
相手側は納得しません。
内容証明にて3か月後に解約する旨相手に送付しました。
しかし、内装の修理などをするのであれば
屋根の修理費250万を私が支払ったので返してほしいと思っています。
また、それ以外にも凍結などで水道管の破裂や家の電気など
設備に不具合があり100万円ほど修理で使っています。
これは相手に請求し全額でなくても取り返せるものなのでしょうか？

①契約書はあくまで通常賃貸契約
②分割購入のような形で合意はしていたが買わない場合の話は一切していない
③壊れてすぐに相談したが、上記理由から私が物件を直した
④契約自体は2年間の5回更新、10年で売却予定の金額に達する
⑤4年目の更新前に解除通知し3か月の猶予期間後退去の旨伝える
⑥設備の不具合などに関する事は契約書に一切記載無し
⑦退去の際元通りにするという文言はある

賃貸物件における物件自体や設備などに関しては
貸主の責任で修理・修繕をするというような感じだったと思うのですが
だとすると、私が支払った金額は返金してもらえる事になりませんか？

実家の貸店舗の契約についてお知恵を貸していただきたく投稿させていただきます。
元々実家の店舗を飲食店向けに貸していたのですが、借主が又貸しをする等があり、ここ数年人に貸すことをしていませんでした。
ですが、店を借りたいと言う方が現れ、断っても何度も貸して欲しいといわれ、前の店子が出て行ってから居抜きであり、その後手入れをしていない事を話し、店舗を見せました。
その後、こちらは数点の家具の処分と勝手口の扉の修繕のみを行う事とし、それ以外は現況引き渡しをするという条件で相場より3割〜5割安い家賃で３年の定期建物賃貸借契約を結びました。 その際、契約書に貸主は店舗内にある設備等を現況のまま借主に渡す事、引き渡す設備は経年劣化及び使用に伴う性能の低下、キズ、汚れがある事をご了承ください。と明記しました。 ですが、契約後グリストラップから異臭がすると言ってきたので、退去する時に同じ清掃内容ををすることを条件にこちらでグリストラップの洗浄を行うことにしました。
その際に不動産会社の方に現況引き渡しの旨念押しをしました。
その後私には連絡は来ないのですが、母に直接分電盤を替えてくれ、厨房の床の段差をきれいにしてくれとこちらに修繕を要求してきます。 母が高齢のため、何かある場合私にまず話をする旨不動産会社と合意済みなのですが、実家のポストに分電盤の写真をいれたり、私を通さず母に直接厨房の床を直せと言ったりで、高齢で、国民年金の収入しかない母はだんだんと参ってしまっています。

●現況引き渡し、設備の経年劣化がある旨きちんと記載していてそれを了承してた上で借主は契約しているのに貸主に修繕を要求してくるのは契約違反ではないでしょうか。？
●それとも、貸主が直さなければいけないのでしょうか？

契約した途端色々言ってきており、不動産ととりあえず契約を済ませて、あとは契約不適合責任として、直させる等示し合わせていたのではないかと、
勘ぐってしまい、詐欺にあってる気持ちです。

お知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

2年前、知人に260万でお店(居抜きテナント)を譲っていただきました。当初店の代金は、いつでもいい、契約書は信用しているからいらない、と言われ口約束で始めました。今現在名義変更もしてないので、家賃は前オーナーに支払い、前オーナーから大家に支払うといった流れです。店のローンは今年の夏には震災後できた支払いも落ち着くので、夏から払うつもりです。
頭金30万払ったあとは、震災も重なり経営が苦しく経費の支払いで精一杯で店のローンまで払えてません。
前オーナーに店のローンはいつでもいいとは言ったけど常識がありだろう2年も払わないとは常識では考えられない。と言われました。確かに2年も払ってないのは申し訳ないのですが常識云々の話しはまた別物だと思います。家賃も2ヶ月滞納で前オーナーには今月中に払うから待ってくれと言ったら、わかったと言われました。前に1度月々10万払えと強制的に言われたことがありますが、震災で売り上げが激減してた状況だったので厳しいと伝えました。ここ最近前オーナーから、店のお金払わないなら、現オーナーの親を呼んで家族で話し合わないと話しにならないと言ってきました。今までろくに支払いの相談すらなく突然家の住所教えろと言われても困ります。恐らく直接出向き話しでもしようという考えでしょう。ただ当事者同士じゃないと話しにならないので住所は教えてません。すると警察や弁護士に相談すると言ってきました。
ここでお伺いしたいのですが、前オーナーが警察や弁護士に相談して何らかの対処してくれるんですか?また、口約束で店のローンはいつでもいいといっておきながら警察や弁護士に相談してこちらに返済能力も問わず強制的に月々の返済額が決定されたり、強制退去なんて事もありえますか?

長々失礼いたしました。言葉足らずで解らない部分もあるかと思いますが、ご教授の方宜しくお願いします。

A氏が契約を結んでいる飲食店で、夜だけやらないかという話があり、その話を受けて一年前から飲食店をはじめました。当初はぼくが経営者としてA氏を雇い給料を支払うという形で合意し、一年間給料を支払ってきました。ただし書類はつくりませんでした。
物件の契約も口約束ですが3カ月様子を見て明け渡し再契約するという話でしたが、移してもらえませんでした。
それが今は給料をもらっているにも関わらず、A氏が自分が経営者だといっていいはりよくわからない状況になったので、A氏がやってるお昼の収益と経費を考えると赤字だったことと、A氏が別でやるといったので経営を分けるはなしになりました。
そこで家賃の話や水道光熱費の分割の話になったのですが、家賃を日貸しのリースにするといい、毎日6000円、月18万円近くを請求されました。これを飲むか立ち退くかしかないんでしょうか？

物件の家賃は月73500円です。
使用時間はA氏が6時間、ぼくが12時間です。
店の営業許可や物件以外のすべてのものの名義は僕の物になっています。

よろしくお願いします。

賃貸契約の解約について伺います。実家を古民家レストランに改装して使用したいと申し出があり、費用は借主が負担し、居抜き譲渡できるという事で契約しました。解約については、契約書に借主においては、退去月の3か月前までに書面により猶予を行うこと。書面をもって通知し、その他の方法では受理できないものとする。尚、退去月の賃料は月割りとする。借主は、本契約が終了したときは、直ちに本物件を明け渡さなければならない。原状回復しなければならない。借主は明け渡しをするときには、明け渡し日を14日前までに大家に通知の上、大家の退去立会いを行い、点検の上本物件を明け渡し、原状回復の内容について協議するものとする。本契約における本物件の明け渡しとは、次に掲げるすべての事項を完了したときをいう。借主の退去。また、搬入したすべての家財、品物などの搬出。鍵の返還。借主が退去予定日を経過しても前項の行為を完了しない場合は、次の各号に掲げる損害金を支払わなければならない。⓵、退去予定日より本物件明渡し完了に至るまでの間、家賃の合計額の２倍に相当する損害金　。特約追加事項として大家は本物件を現状のまま借主に賃貸し、借主は大家と協議した内容にて改装を行うものとする。大家は借主に対して、契約締結時の状況に戻すことを主張できないものとする。借主は、本物件および敷地にて新しく追加した造作物および有益費を第三者に譲渡できるものとする。と謳ってある。質問です。解約の申し出を書面で送ってきた時に居抜き譲渡先がまだ決定せず、店舗がそのままの状態で立ち退いていないときは、居抜き譲渡先が決定するまでの期間は賃料相当損害金を請求しようと思いますが、法的にはいかがでしょうか。

以前美容室を、賃貸テナントにて、経営していました。
移転の為、そのテナントに解約を申し出て、

居抜き物件として、募集をかけていました。
当方が入った際の条件は、そのままに
敷金100万
礼金105万
家賃・共益費30万
創作譲渡金として250万から300万の条件で募集をかけていました。
運よく、当方が抜けたあとに入居して頂ける方も見つかり。
管理会社に問い合わせたところ、
ビルのオーナー様から、敷金を上げるかもしれない、との話を聞き、上がった分はこちらが創作譲渡金から引くという話で進めていたところ、

オーナ様からの回答は、敷金390万礼金100万
との回答が来ました

敷金の上がった内訳にはスケルトンにする費用・事務所使用に戻す費用、急に潰れたときの半年分の家賃だそうです。

9月あたりに、管理不動産会社には連絡を入れて、了承を得てから、話を進め11月ごろに次の借り手が見つかり、話を進めたら、このような状況になりました。

時間も無かったせいで、結局創作譲渡費用をなくす形で新しい借主様が契約されました。

ビルのオーナ様の明らかな嫌がらせにあい、
入ってくる予定だった創作譲渡費をビルのオーナー様に請求する事により、裁判を起こした場合の勝ち目はありますか？？

【相談の背景】
店舗の賃貸物件の賃上げについてご相談いたします。定期借家3年で物件を借りています。ビルオーナー→不動産会社→当店、という転貸で借りています。この度3年が終了し、継続（再契約）となるにあたり、貸主の不動産屋が35％近くの値上げをしてきました。現在不動産会社に料金交渉をしており、多少の値上げは仕方ないという気持ちもありますが、交渉に乗ってくれても折半ぐらいに落ち着くとみており、それでもかなりの値上げです。ビルオーナーは値上げしておらず、不動産会社の都合による値上げです。また不動産会社は遠方におり、ビルオーナーが同ビル内にお住まいで私とよく会うため、事情をお話し、思い切って直接契約ができないかとお話してみたところ、基本はOKいただき、まず不動産会社と交渉してからという話になりました。ビルオーナーとは良好な関係を築けており、ビルオーナーは当方に引き続き借りてほしいと思っているようです。

【質問1】
不動産会社の一方的な値上げに対抗する処置はありますか。交渉はどのように進めたらいいでしょうか。定期借家契約ではやはりこちらが弱い立場でしょうか。

【質問2】
不動産会社と決裂した場合、居座っていれば、向こうから裁判（調停）の連絡が来るのでしょうか。その場合もやはりこちらが弱い立場でしょうか。

【質問3】
もしビルオーナーさんと直接契約する場合、どのようなことに注意するべきですか。順番としては、ビルオーナーさんとの契約締結後、不動産会社に退去を通知でしょうか。原状復帰をしないですむ方法はありますか。

店舗また貸しトラブルについて教えてください。
2年半前に友人が9年経営したリラクゼーションの店舗を90万で譲渡してもらいました。名義変更しょうとしたが大家さんが承諾してくれなくて、友人の名義のまま使うことにしました。
経営が上手くいかず解約しようと思って3か月前に解約するから大家さんに伝えてと言ったけど、友人が自分がまた経営したいと言って来たが、私は譲りたくはなかったので、解約すると伝えました。この件で揉める間にまた一ヶ月が経過して友人が大家さんに解約を申し込んだら、そこから3ヶ月後のかいやくとなり、私が言った時よりまた1ヶ月の家賃を払わなければならなくなりました。友人はその分の家賃に、3年更新の期限途中解約だから、保証金が返ってこないから、その保証金も私に払って、お店の原状回復なども全部私にしてと言ってます。
　保証金のことなど私には今まで一度も教えたこともなく、解約が1ヶ月延びたのも友人が割り込んでもめたせいなので、私はその分は友人が払わないといけないと思いますが、

先生方に教えてほしいです。
1ヶ月延びた家賃と原状回復と、保証金は私が払わなくてはいけないですか？
教えてください。

【相談の背景】
法人成りで個人事業をしております。事務所兼作業場を賃貸契約致しました。
その際に、自分の仕事を補助してくれるアシスタントも出入りするため、契約前に鍵の追加交付ができる旨を確認し、契約いたしました。
契約後、交付依頼書より鍵の申し込みをしましたが、管理会社から追加交付は認められないという連絡があり、困惑しております。
その理由とは、私に従業員がいない為、鍵の追加交付は転貸に当たるから、という回答でした。鍵はスペアの発行すらできず、一本しか使用できないと言われました。
転貸の定義を確認すると、契約者以外が鍵を使用することが転貸にあたるのが当たり前で、顧問弁護士の裏付けもある、という説明でした。
鍵が一本だけでは当初の事務所の使用目的が制限されてしまう為、再度検討をお願いしたところ、転貸はしないが同居なら認める旨の覚書にサインをし、家賃2ヶ月分の手数料を払えば鍵の交付ができると連絡がありました。

【質問1】
アシスタントの使用は月に数日しかなく私の仕事をしてもらうだけですが、それが転貸に当たるのかどうか。

【質問2】
契約者以外が鍵の使用することが転貸と定義していた管理会社が、覚書にサインし2ヶ月分の賃料を収めると転貸に当たらないという説明をしており、この説明に妥当性があるのかどうか。

【質問3】
事業に関して契約前に求められた説明、情報は提示しており、契約書に記載まである鍵の交付が不履行になることは全く想定できず、この状況を回避する手段はあり得たのかどうか。

【相談の背景】
同一オーナーの2社の同居における賃料について。

福祉サービス事業を行うA社と、飲食業を行うB社を起業・設立します。
私が100％株主になります。

現在私が個人名義で借りているテナント①（事務所）と②（店舗）があります。
まずA社は①を法人登記住所にし、福祉事業を行い、②は一部を自社倉庫として活用しようと思います。
B社も同じく①を登記住所（同居）にする予定です。しかしB社は基本的に②で飲食営業を中心的に行います。

A社でテナント①②を使用するが、B社にも使用させる形になります。

【質問1】
貸主が許可していれば、このように同居を行うこと自体に問題はないでしょうか？

【質問2】
①②のテナント賃料を、全額A社で払っても問題はないでしょうか？賃料をA社B社で按分する義務は発生しますでしょうか？

【質問3】
B社の登記住所を①でなく②にする場合も、賃料を全額A社で払っても問題はないでしょうか？

【相談の背景】
飲食店を経営しており、賃貸の物件を借りています。
①会社の売却を検討しております。
弊社は合同会社です。株式会社のオーナー様と物件が引き継ぎできることが確定次第、取引き完了となる予定です。

②物件の更新があり、更新するかどうか26年1月末までに回答がほしいと管理会社より12月に言われておりました。（管理会社の対応が遅くまだ回答できておりません。）
┗今回の更新は新しいオーナー様の審査が通るか通らないかで、回答が変わると管理会社へお伝え。

③賃貸借契約書には下記の下記の記載があります。
■第12 条(禁止事項)
下記の各号に定める行為をしてはならない。ただし、あらかじめ文書による甲の承諾を得た場合にはこの限りでない。
(1)賃借権の全部もしくは一部を第三者に譲渡(担保の提供、経営の委任、営業譲渡、又は合併による場合も含む)すること。

■第13条（通知義務）
乙は、次の各号の 一に該当するときは、変更日から起算して7日以内に文書で甲に通知するものとする。
は代表者に変更があったとき。
(1) 入居者、使用者またはレンライ保証人の氏名、商号、住所、本店所在地、電話番号、賃室管理責任者あるいは代表者に変更があった時。
(2)乙の資本構成に重大な変更があった時。

④管理会社より、合同会社で一度解約。新しいオーナー名義で新規契約が必要と言われました。

【質問1】
第13条に変更日後7日以内の通知と記載がありますが、今回一度解約する必要があるのでしょうか。

【質問2】
管理会社の対応がかなり悪いです。一つ連絡すると回答までに2週間はかかり、話が進みません。管理会社が要因で今回の会社売却の話がなくなった際に、訴えなどできますでしょうか。

【質問3】
管理会社から、「若いから。」と差別的な発言もありそれに対して態度がひどいこと指摘するとそれも審査していると脅しのようなことを言われます。また担当者の変更はできないと言われます。業務改善依頼できませんか

父が亡くなり相続遺産に、企業への貸地もあり私が相続予定です。
土地は50年弱の前から起業されたご近所の方に貸しており、今も毎月40万円の賃料で貸しています。商業地ではなく住宅地にあります。因みに広さ1,284㎡で、これまで借地権の有無がハッキリ決められてませんでした。賃借人双方とも素人だった為。土地上に建物（会社）は建っています。
私の相続税申告のため税理士と相談中に「借地権」の事が話題となり、その企業と先日打合わせ実施。
その際先方企業は現在も、会社建物が立つその借地の借地権を（企業株価計算に）未設定の事が判明。
一般的に自然に「借地権は発生しているもの」との事からその点は私も納得し、改めて契約書を作成する予定（名義変更の更新。今までは借地権の記載なし。）。現契約書では賃貸借期間は3年毎の自動更新、また更新といっても「更新料」等の取り決めは過去からも無く、そこは今回は主張、係争の予定はありません。[賃料は20年前から今まで変えていません]
ただ少し疑問に思うのは今回借地権設定がされ、土地の私たち分の不動産評価価値も下がり、相続税は軽減されるものの、毎年の固定資産税の支払い額は変わらず、将来の売却時の売り金額も下がる　ということが（新契約書で）明確になりますが、そのまま今まで通りの契約内容で良いのかが判りません。
仕方ないのかもしれませんが損をしたような気持ちです。

そこで先生方に質問です。
　1.　新しい契約書に何か追記すべき事項がありますか？（例えば、「借地権」「更新料」など）
　2.　賃料は、この機会に上げるべきですか？（下がるべき？）その交渉をした方が良いでしょうか？
　　　（相場がわかりません。路線価は94Ｄ　94,000円/㎡。）

ご相談させていただきたいことがあります。

【ある店舗集合型の飲食店で立場的には初期費用不要のお約束の元、家賃のみ支払い】

ということで、店舗を一店舗借り受け、運営する予定となっておりました。

当初の予定より、他店舗の募集に難航したり、清掃、管理、といった面での遅れが出ていながらではありましたが、6月にプレオープンを迎え（それすら1週間遅れて）、そして、本オープンも実際より１０日ほどずれ込み月末の予定となっていました。

賃貸借契約を書類上交わしておらず、支払いの金額すり合わせも、支払い時期も伺っていない中で、準備がととのった店舗としてプレオープンから営業しておりました。

このような形でいた場合、
唐突に前家賃であると告げられ、支払いを請求された場合、両社間で正式な話し合いを設け、こちらの意見を組み入れて行く余地はあるのでしょうか？

信頼をもとでのことではあったかと思いますが、想定とのズレ、また、こちらとしても約束と違う、と言ったことがある中でまとめると、

集合型店舗である、という点。
正式オープン出来ていない、という点。
書類契約も、詳細取り決めも行われていない、という点。
支払い金額も詳細不明であった、という点。

以上のことから、支払い開始時期や、金額をこちらからも意見することは出来るでしょうか？

また、
過去の賃料を請求された場合や、
７月頭の家賃を請求された場合、
こちらとして、どのような対応が検討できますでしょうか？

以上、大変困っておりますので、お力をお貸しいただきたく、諸先生方、何卒よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
祖父名義(土地、建物)の時から店舗として約40年ほど物件を貸していて、私の名義に2年ほど前に変わりました。その際、借主と話をして、家賃の話をしました。私と借主との賃貸借契約書は口約束(録音あり)のみでありません。2年間の間に何度も滞納と関係のない罵声を浴びせられ、喧嘩になりながらも支払いをしてくれていました。が、今月も滞納されたので電話で催促すると今月から一切、家賃を払わない、払う必要がないと言ってきました。理由は内装は借主でしたから、賃貸借契約書がない、詐欺で訴える。更に今までの支払いしたお金(家賃)を返金しろと強めの口調で言われました。私としては、何度も揉めるぐらいなら出て行ってもらっていいとお伝えしています。どうにかして退去してほしいです。今月は内容証明を送ろうと思いますが、弁護士を通して通知した方がいいのか悩んでいます。(費用がどれくらいかかるのかも不安なので)また、退去してもらえるとして、滞納分の家賃の支払いはしてもらえるのかも心配です。ちなみに、この2年間のほとんど全ての借主との会話は録音しています。(出先で録音が出来ない等の理由がない限り)もう一つは、これ以上、揉めたくないのでいっそのこと物件を売却したいと思っています。現状では売る事が出来ないと思うので、困っています。どのようにしたらよろしいでしょうか？

【質問1】
口約束(録音あり)の状態で賃貸契約は成り立つとネットで調べてはいましたが、契約としては成り立つのでしょうか？賃貸借契約書を作ると話したが、度重なる用があり、2年間渡せていない状況です。

【質問2】
今後、可能な限り早く退去してもらうにはどのような手続きを踏めばいいのでしょうか？

【質問3】
借主が家賃支払いを承諾(録音あり)している、トラブルの度に話し合いの末(録音あり)、約2年間口座に振込してもらっている状況で詐欺で訴える、返金しろと言われましたが、私は詐欺の容疑になるのでしょうか？

【質問4】
退去してもらえない場合、今後は無料で勝手に使われる状態になるので、こちらが訴える事はできるのでしょうか？

【相談の背景】
譲渡型賃貸物件の契約について 教えて欲しいです。
毎月10万円を 10年間 お支払いいただいた後 150万円で 土地建物を売却しますということで合意しているのですが、買主の希望は、150万円はお金が出来たときに前払いするかも知れないし、賃貸契約期間を延ばして払いたい。ということです。
※150万円という金額は固定資産税が年間30万円かかるため、その埋め合わせに1年ごとに加算されるお金です。

ーーーーーーーーーーーー
問題点として、
1．売買契約にも賃貸借契約にも当てはまらない。
2．宅建業協会にもこのような雛形はない。
3．基本的に賃貸借契約の上に売買契約が乗っかっている2階建ての契約です。
4．10年の定借にして賃貸借契約満了後条件付き売買契約を行うこととする。的なものになるので、先に代金を受け取るのはNG。
（150万払いたいというなら、敷金として預かる。そうすれば何かあっても返せばよいお金になる。）

【質問1】
残金支払い・所有権移転について 譲渡型賃貸物件の契約書で 取り交わせるものでしょうか？

【質問2】
この場合 定期借家契約だけ 結び、 その特約に 「数年後に150万円で譲渡します。」という文言を付け加えれば良いでしょうか ？
それとも、何か有効な方法はあるでしょうか？

【質問3】
不動産の契約は定期借家契約と売買契約を両方とも交わした方が良いでしょうか？
よろしくお願い致します。

先日相談させていただきました。
その後、少し事情が変わったので
再度ご質問させていただきます。

親戚所有の土地に実家(建物)があります。

40年前の建てた当時は祖父母の土地でしたが
いつかのタイミングで親戚へ所有権が移行され
祖父母と親戚の間で『年間15万円の土地賃貸料を
払う』と言う約束を交わしている様ですが…
契約書などは一切ありません。

それから数年して祖父母が亡くなり
その後、私の両親へその土地賃貸料の
請求が来る様になったのですが…

両親はその辺の事情を全く知らず
聾唖者だから話しても無駄と思われたのか…
土地賃貸の事に関して両親への内容説明も
全く無く、契約書を交わす事も無く、
そのまま支払いを引き継ぎ要求され…
何故かと尋ねても、親戚と両親との間で
意思疎通が出来ぬままで…仕方なく
請求される金額を払い続けていた様です。

8年前に、他の親族からの
契約書が無いのに何故払っている？！
そんなのは払う必要はない！！と
土地所有の親戚へ抗議してくださり
そこから家族は支払うのをやめてました。

昨年、その親戚が亡くなったのですが…
先日、15万円×8年分＝130万円を
年末までに支払え。払わないと出て行け。
と、言う内容証明が土地所有の親戚から
送られてきて困っております。

ここで幾つか質問させてください。

・そもそも契約書が無く、口約束での契約で
130万円の請求は通るものなのでしょうか？

・今回しっかりとた契約を結ぶつもりでいる
のですが、年間15万円は高いと思うので
減額や妥当な金額での契約を結ぶ為に
先方が現在支払っている固定資産税の内容など
提示をお願いする事は可能でしょうか？
(個人情報と言われ提示してもらえないと困るので…)

・万が一、支払わなければならないのであれば…
今回契約決定した(減額した)金額での8年分として支払いする事は可能でしょうか？

先生方の良きご意見、よろしくお願いいたします。

宜しくお願い致します。１０年ほど前より、父が営んでおりました自営業の業績が悪化し、店舗家賃の支払いも困難な状況となり、２００万円ありました家賃保証金を取り崩しておりました。５年ほど前には保証金もすべてなくなり、現時点では毎月の家賃満額（月々１５万円）の支払いが困難場合でも必ず一部は支払いをさせて頂き、営業を続けております。しかしながら約４００万円ほどの遅延があります。
現状では大家さんと、遅延している家賃回収のために話し合いに参加してくださっている不動産業者の方からの
助言（高圧的な言動）で無理やり銀行からのマイカーローンの空融資の実行（２５０万円）や、
否決が続いておりますが各消費者金融のビジネスローンの申し込み等を行っております。
昨年末、大家さんと不動産業者との面談で、私どもが自主的に退去することは資金的に困難なことを伝えました。
昨日、来週月曜日に現時点での家賃の滞納分（約４００万円）は一旦別にして、
新しい店舗家賃の賃貸契約を長男の私が借主、父が連帯保証人となって契約をするように大家さんから連絡がありました。
そこで質問なのですが
①新しい契約では敷金も資金的に厳しいので、ビジネスローン等の融資を受けることが出来るまでは０円で、融資実行後に敷金の設定を行う契約書になることは通常は有り得るものでしょうか？
②これまでの滞納分を別にして、新たに契約することで当方に不利益はあるのでしょうか？
③これから、新たに支払い遅延が発生する可能性があるなかでの契約は何ら問題はないのでしょうか？
④経営の回復ができず、自己破産を行う事になったとき、特定の債権者（大家）の方に有利な契約等を行うことは良いのでしょうか？
⑤現時点で、大家さんが裁判所に強制退去等の裁判を起こされた場合と、新たに契約をしなおした後、支払い遅延が発生した時点での裁判とでの異なる点（当方に不利益）はあるのでしょうか？
⑥新たな賃貸契約書を交わす上での留意点等がございましたら、お教下さい。

戦前の亡祖父の口約束だけの賃貸料を、現在の周囲と同等の価格に上げ、時限のある更新可能な契約書を作成し契約し直したい。
賃料の適正な値上げと契約書を作成する公、私的に調整できる機関、方法はどのようなものがありますか。
土地は２ヶ所に別れ、敷地に工場数棟と、一戸建ての事務所、別に住宅が建てられています。
1996年に新しく原料の取引等の会社が設立・登記されていました。
経営者は頑固で戦前と同じ額しか支払わないと言い張り話し合いになりません。常識的な地代を払うと利益以上に余計に儲かっている分が無くなるからです。儲かって無くても儲かる状態なのは会社や店を経営する上で支出の3割を占めるはずの家賃が只同然だからです。
何度も交渉しましたが常識の無い者に何を言っても始まりません。経営者の代が変わってもこれだけは変わりませんでした。
裁判所はその地所で経営が出来ることを前提に調停、仲裁、和解を勧告するといわれていますが、儲けにさらに賃料分儲けようとする無理を地所の所有者に押し付けて、会社の経営者一族は70年以上儲けるだけ儲けるのを、経営ができる条件として業者側に有利な判決を出すのでしょうか。
口約束が永遠に有効なら、賃料も永遠に有効なのか。強制的に賃料を現在の価格に引き上げられないのか。現在の周囲と同価値の賃料にしない刑罰、口約束だという言い訳はとこまで有効なのですか。契約書を作成拒否する刑罰はあるのか。地代はどこまで遡って回収できるのか。

それから実質的に工場を経営する会社、もしくは一族に対して土地を只同然で貸しているという贈与について税務署は贈与された会社から課税できますか。