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亀山 聡弁護士

( かめやま そう ) 亀山 聡

一人で悩まずに、まずはお気軽にご相談ください

弁護士法人ACLOGOS

遺産相続

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【オンライン面談可】【那覇・浦添・沖縄・豊見城】【宮古島・石垣エリア対応】依頼者様の立場を尊重しつつ、問題が長期化することのないようにサポートいたします。

遺産相続の詳細分野

請求内容

  • 遺言
  • 相続放棄
  • 相続人調査
  • 遺産分割
  • 遺留分侵害額請求(遺留分減殺請求)
  • 相続登記・名義変更
  • 成年後見
  • 財産目録・調査

対応体制

  • 女性スタッフ在籍
  • 当日相談可
  • 電話相談可

お支払い方法

  • 法テラス利用可
  • 初回相談無料
  • 分割払いあり
  • 後払いあり
  • 着手金無料あり
  • 完全成功報酬あり

知力と行動力をもって「相続」問題を解決します

これまで、相続を始めとした民事事件に力を入れてきましたので、不動産、会社株式、事業用不動産などが絡む複雑案件に関する解決実績が豊富にあります。特に、遺産規模が1億円を超える様な事案では、専門的なアドバイスと経験に基づく大局的な視点が欠かせません。今目の前にある事実をしっかりと把握し、知力・行動力をもって、最善の解決となるように尽力いたします。

また、独自に開発した遺産分割計算シートにて、分割シミュレーションを即時に提供することも可能です。

これまでの実績

  • 公正証書遺言の無効を裁判で勝ち取る(遺産規模3億円以上)
  • 海外相続人/刑務所の在監者との遺産分割経験あり
  • 総勢「15名」での遺産分割を完遂した経験あり

その他、親族からの嫌がらせ対応、祭祀承継者の指定、後見人選任申立など、事件の規模の大小を問わず、様々な事案に対応してまいりました。

「遺産の分け方が分からない」
「生前贈与(特別受益)はどうしたらいいか」
「民事信託に興味がある」
「事業を安定的に承継させたい」等々…
▶︎相続のお悩みは、当事務所にお任せください。

相続問題を解決する上で大事にしていること

①依頼者様のお話をよく聞くこと 

どのような事件でも、まずは依頼者様のお話をよく聞き、問題点や求める結果を探ることが一番重要です。
受任後も、事案の進捗状況については、期日ごとに報告書を提出し、やるべき作業の優先順位、打ち合わせ日程の調整、必要書類の連絡など、きめ細やかに対応いたします。

②早期の遺産総額・相続分の把握と処理方針の策定

遺産分割では、「遺産が何か」と「その取り分がいくらか」を整理しなければ相手方とかみ合った話は出来ません。
遺産の評価、特別受益、寄与分の考慮、こうした問題を早い段階で整理して、大きな方向性を確定できるかどうかが弁護士の手腕が問われると考えています。

③大局的な視点

遺産分割では感情的対立が大きいケースが多くあります。この様な場合でも、依頼者様の立場を尊重しつつ、出来る限り正面から感情が衝突して泥沼化することを避け、専門家の視点から、労力・費用を最小化できるよう、大局的なアドバイスをすることを心がけています。

ご相談にあたって

✔︎オンライン面談可
✔︎電話相談可
✔︎専用駐車場完備
✔︎初回相談無料(1時間程度)
✔︎柔軟な支払い方法をご提案

当日、夜間、休日相談は対応でき兼ねる場合がございます。
事前にお問い合わせください。

お寄せいただいた感謝の声

「亀山先生には親父の財産相続から祭祀承継に至るまで、長年にわたりお世話になりました。
父が作成したとされる公正証書遺言をめぐって裁判はもめにもめ、どう転ぶかわからない状況で、まさに解決不可能な難題でしたが、竹下先生、亀山先生の誠心誠意あふれるご努力で逆転勝訴を勝ちとることができました。
亀山先生の主張書面から、無効な遺言書により財産を独占しようとする者は適性を欠くこととして結果、祭祀についても長男である私が継ぐことになりました。
(中略)、竹下先生、亀山先生のバイタリティあふれる行動力、何といってもこの上ない最高の英知で多くの方々の問題解決にご尽力いただきますよう、これからのご活躍を心より祈念申し上げます。」

当事務所について

▼HP
https://aclogos-law.jp/

▼アクセス
県庁南口バス停徒歩1分、ゆいレール県庁前駅徒歩8分

遺産相続の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 初回相談は無料(1時間程度)、30分ごと5,500円(税込)
遺言書(定型) 10万円~20万円(公正証書作成加算:5万円)
遺産分割 【着手金】
・遺産分割協議書作成(定型):10万円~20万円

・遺産分割協議交渉
A 財産規模3千万円まで 20万円
B 財産規模3千万円以上 30万円
C 財産規模1億円以上 50万円

・遺産分割協議調停・審判
A 財産規模3千万円まで 30万円
B 財産規模3千万円以上 50万円
C 財産規模1億円以上 80万円

【報酬金】
・遺産分割協議交渉
A 財産規模3千万円まで 経済的利益の10%
B 財産規模3千万円以上 経済的利益の5%+150万円

・遺産分割協議調停・審判 着手金 報酬金
A 財産規模3千万円まで 経済的利益の10%
B 財産規模3千万円以上 経済的利益の5%+150万円
遺言執行 【着手金】
A 財産規模3千万円まで 30万円
B 財産規模3千万円以上 1%+54万円
C 財産規模3億円以上 0.5%+204万円
相続財産/不在者財産管理人選任 【着手金・報酬金】
20万円~
相続放棄 【着手金】
A 3カ月以内の放棄 :1人目 5万円 2人目以降 3万円
B 3カ月以降の放棄:10万円

【報酬金】
相続放棄(3カ月以降の放棄):10~20万円
限定承認 【着手金】
30万円

【報酬金】
30万円〜
祭祀承継者指定調停・審判 【着手金】
20万円~

【報酬金】
20~40万円
祭祀承継者指定調停・審判 【着手金】
20万円~
後見申立・任意後見契約書作成 【着手金】
10万円~30万円
財産管理(保佐・補助・後見、信託監督人など) 【着手金】
A 事前調査:10~20万円
B 日常事務:1万円/月~
C 収益不動産管理等:3万円/月~
民事信託 【着手金】
30万円〜
備考欄 その他、相続人・財産調査も対応いたします。
一覧に記載がない場合は、お問合せください。

また、依頼者様の経済状況および事案の内容を考慮して、後払い、分割払い、完全成功報酬など柔軟な対応をいたします。

実費・日当は別途ご負担いただきます。
日当は、離島・県外出張の場合のみ発生いたします。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

遺産相続の解決事例(2件)

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遺産相続の解決事例 1

認知症の父が作った「公正証書遺言」を判決で無効とした事例(認知能力を示す診断書がない事例)

  • 遺言
  • 遺産分割
依頼主 60代 男性

相談前

資産家であった依頼者様の父(会社株式、軍用地、事業用ビル等所有)が亡くなり、その遺産分割も終わっていたのに、妹から「最近になって、父の遺言が見つかったから、遺産分割は無効」として裁判を起こされました。

相談後

依頼者様のお父様は、脳梗塞を患い晩年は認知症になっていたため、依頼者様は、遺言は意思能力がない中で作られたものとのご主張でした。
ただし、認知能力の程度(軽度・中度・重度)を直接示す診断書はありませんでした。

亀山 聡弁護士からのコメント

亀山 聡弁護士

本件は、認知症を患っていたこと、生活能力や見当識(時間、場所などを認識する能力)の低下が著しいことは、依頼者様からのお話から把握できましたが、肝心の遺言作成当時の診断書はありませんでした。

遺言の作成には、法律上、遺言能力(意思能力)と言って、遺言の内容を理解して分配する能力が必要であり、遺言能力の有無を判断する最も重要な証拠は診断書です。
しかしながら、診断書がない以上、他の証拠や被相続人(父)の性格、相続への考え方等を詳細に主張して、遺言の内容が不合理であることを立証する必要があります。

具体的には、デイサービスや入院をした際の看護記録、自宅でのヘルパーさんの証言、公正証書作成に関与した司法書士の証言、依頼者本人の陳述など様々な証拠を用意して詳細に主張を展開しました。
証拠の数、関係者の数、資産の数・金額も非常に多かったことから、裁判の終盤に提出した総まとめの書面は、実に70ページ以上に及ぶものでした。

こうした具体的・詳細な主張の結果、判決では遺言無効の主張が受け入れられ、遺産分割協議書に従った遺産の分割を行うことが出来ました。
公正証書遺言は、公証人の面前で作成するため、一般に信用性が高いと言われており、無効とすることは簡単ではありません。
それでも、直接、認知能力を示す診断書がない中での無効判決を得ることが出来たのは、依頼者様との信頼関係のもと、最後まで全力を尽くしたことにあると考えております。

遺産相続の解決事例 2

相続人16名の遺産分割(相続登記/所有権移転登記・遺産の売却・賃借人への対応ほか)

  • 遺産分割
  • 相続登記・名義変更
  • 財産目録・調査
依頼主 30代 女性

相談前

相談者は、亡くなられた方の姪でした。
那覇市牧志の複数の不動産・預貯金があるものの、相続人が県内・県外多数おり、連絡がつきにくい人もいるため困っているとのことでした。

相談後

相談者のお話を伺うと、相続人が多数に及ぶので不動産を売却して金銭で分割したいという希望でした。
相続人の人数から、かなりの時間を要することが想定され、他方、遺産の不動産の中にはテナントが入っている建物も含まれていました。
この建物には管理会社がついていなかったこともあり、遺産分割が終わるまでの間、管理を委託していただくことで、遺産の散逸を防ぎつつ分割を進めることを助言しました。

亀山 聡弁護士からのコメント

亀山 聡弁護士

受任後まず行ったのは、相続人から管理を任してもらう同意書の作成です。
各相続人とのやり取りについては、代表的な方4名ほどを中心に行っていただき、連絡が付きにくい相続人については、アクロゴスから直接連絡をしました。

こうして、全相続人から同意のもと不動産の管理を行いつつ、売却先となる不動産業者を探しました。途中、依頼者の関係者にて購入するという話が出ることもありましたが、最終的には、弊所にてお付き合いのある不動産業者に売却する方向でまとまりました。

しかしながら、本件では2つ大きな問題がありました。それは、
①土地の越境の問題
②建物に居住している賃借人の存在
です。

①は、売買に先立って測量を行ったところ、隣地所有者から越境を指摘され、対応が必要となったものです。実際の現地は、確かに、隣地所有者しか使えない通路になっており、その様な状態になってから数十年は経っている様子であり、法的には取得時効が成立する可能性が高い状況にありました。しかも、面積も1~2坪と僅少なものであったことから、争うよりも認めたうえで売却を優先した方が得策と考えました。
そこで、隣地所有者への譲渡契約書、隣地所有者にも相続が発生していたためその遺産分割協議書などをアクロゴスにて用意して手続きを進めました。

次に、賃借人については、弁護士が介入する以前から定期借家契約を締結しておりましたが、その期間は既に過ぎていたものの、退去を求めずそのまま住み続けていたというものです。なお、定期借家契約は、普通の賃貸借とは違って、更新がないため、契約期間が切れれば本来退去しなければなりません。

法的には退去しなければならないとしても、これまで何も言われることなく住み続けていた方でしたので、あまり強硬な態度では反発を招きます。実際の裁判例でも定期借家期間満了後に放置していたケースで、黙示的に普通借家契約が成立したと判断された事例もあります。
そこで、売却にはある程度時間の余裕があったことから、借地借家法に基づく終了通知は送りつつも、賃借人に対しては明渡猶予期間を認めるとともに、買主に対してもその点の説明を行い、円滑に明渡を完了させることが出来ました。

本件では、相続登記・所有権移転登記についても、アクロゴスにて行いました。
よく、「登記は司法書士」と考えていらっしゃる方もおりますが、相続登記・所有権移転登記等については、弁護士でも全く問題なく行えます。
むしろ、本件のように遺産相続の局面では、土地の越境や賃借人の処遇など、法的な問題点が潜んでいるケースが非常に多くあります。

本件でも、隣地所有者、賃借人いずれに対しても、条文そのままに強硬な態度を示した場合には、紛争化して多大な費用・時間・労力の負担を強いられた可能性が高いと考えています。
この様に、相続、特に、多数の遺産があったり、意見の食い違いがあったり、相続人が多数に及ぶ場合には、法解釈を専門とする弁護士が介入することは非常に重要だと考えます。

借金・債務整理

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【初回相談無料|個人・法人対応】状況を素早く見極め、それぞれの手続きのメリット・デメリットをお伝えした上で、一日も早い再スタートに向けて尽力いたします。

借金・債務整理の詳細分野

依頼内容

  • 自己破産
  • 過払い金請求
  • ヤミ金対応
  • 任意整理
  • 個人再生

対応体制

  • 女性スタッフ在籍
  • 当日相談可
  • 電話相談可

お支払い方法

  • 法テラス利用可
  • 初回相談無料
  • 分割払いあり
  • 後払いあり

素早い行動で一日も早い再スタートを

借金を抱えてしまう背景は、人それぞれです。
どのようなご事情であれ、借金問題は生活に直結する問題でもありますので、迅速な解決が求められます。
少しでも不安に思っていることがあれば、ご遠慮なくご相談ください。

これまでの実績

◆個人の方

  • 年間20件以上の豊富な「受任」実績があります(相談実績とは別)
  • 同時廃止が見込こまれる事件では、法テラスのご利用が可能です
  • 未分割遺産が残っている、浪費がある場合など複雑なケースでの同時廃止実績あり
  • 電話番号のみ、LINEのみの闇金対応実績あり

◆法人の方

  • 個人事業(小売店舗、バー、焼肉店、建設業)など比較的小規模事業の整理実績から県内企業の会社合併、第二会社方式の会社分割、特別清算、金融機関の管財人、債務規模100億円以上の大型倒産処理まで、様々な倒産処理に携わっております。

借金問題を解決する上で大事にしていること

①スピード感ある初期対応

債務整理には、任意整理、民事再生、破産などの法的な手続き選択や、それぞれの手続きを行う前の準備や事前の処理等が必要です。また、こうした対処は、支払いや収入のタイミングを見ながら、即時に対応しなければなりません。そのため、受任後に行うべきことを速やかに整理し、明確かつスピード感を持って初期対応をすることを心がけています。

②メリット・デメリットの丁寧な説明

債務整理では、まずは「再建型」の処理か、「清算型」の処理かに応じて、初期対応を行うことが重要です。例えば、再建型であれば、金融機関や仕入先への支払猶予や関係維持に努める必要がありますし、清算型であれば資産の把握、預金相殺への対策、申立資金の確保などです。
こうした初期対応を行ったうえで、具体的な手続き選択をする段階ではそれぞれのメリット・デメリットを分かりやすく丁寧に説明しております。

③弁護士による主導

債務整理の局面では、破産法、民事再生法、民法等の観点から「やってはいけないこと」が多数あります。したがって、基本的には弁護士の方で主導権を持って手続きを進めなければならない局面が多くあります。そのため、必要な説明を尽くしたうえで、「弁護士の意見として、こうした方がいい」とできる限り伝えるよう心掛けております。

ご相談にあたって

✔︎オンライン面談可
✔︎電話相談可
✔︎専用駐車場完備
✔︎初回相談無料(1時間程度)
✔︎柔軟な支払い方法(後払い・分割払い等)をご提案

お寄せいただいた感謝の声

「自己資金がないまま事業資金を借り入れ自営業を行っていたため、利益のほとんどが返済へと流れてしまい、何のために仕事をしているのかわからない日々が続いていました。借金も日々膨らんでいき、毎日資金繰りばかり気にしていました。そんな中、主人にすすめられ、無料相談を受けることに!長年苦しみ続けていたことが、たった30分の先生への相談で、解決の糸口を掴むことができました。自己破産を選択して良かったと思っています。ありがとうございました。
また、弁護士に依頼した事により金融機関や業者とのやりとり、裁判所への申立など、一連の手続きを自分で背負うこともなく、ストレスからも解放され、気が楽になりました。お任せして本当に良かったと、今では笑顔で過ごすことができています。」

当事務所について

▼HP
https://aclogos-law.jp/

▼アクセス
県庁南口バス停徒歩1分、ゆいレール県庁前駅徒歩8分

借金・債務整理の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 初回相談は無料(1時間程度), 30分ごと5,500円(税込)
着手金 【非事業者破産(一般的な個人破産)】
同時廃止見込み 20万円
管財・異時廃止見込み 30万円
管財・配当見込 50万円

【非事業者任意整理】
対象債権者数×1万5000円

【個人再生】
小規模個人再生・給与所得者再生 25万円
住宅ローン特別条項加算 5万円

【事業者・法人破産】
負債3千万円以下 50万円
負債3千万円超~1億円まで 50万円~100万円
負債1億円超~3億円まで   100万円~
負債3億円超         200万円~

【事業者・法人再生】
・定額
負債3千万円以下       50万円~100万円
負債3千万円超~1億円まで 100万円~
負債1億円超~3億円まで   150万円~
負債3億円超         250万円~

・月額制 (再生手続認可まで)
初月20万円 以降5万円/月
初月50万円 以降10万円/月
初月70万円 以降15万円/月
初月100万円 以降20万円/月
報酬金 【非事業者任意整理】
対象債権者数×1万5000円 減額金額×15%

【個人再生】
小規模個人再生・給与所得者再生 25万円 10万円
住宅ローン特別条項加算 5万円 5万円

【事業者・法人再生】
①定額制の着手金と同額
②債務カット額の10%
備考欄 依頼者様の経済状況および事案の内容を考慮して、後払い、分割払い、完全成功報酬など柔軟な対応をいたします。

実費・日当は別途ご負担いただきます。
日当は、離島・県外出張の場合のみ発生いたします。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

借金・債務整理の解決事例(2件)

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借金・債務整理の解決事例 1

「浪費」が原因の借金でも同時廃止・免責が認められた事例

  • 自己破産
依頼主 30代 男性

相談前

相談者の債務総額は500万円以上
うつ病を患っており、仕事に就くことが出来ない状況
気分の浮き沈みが激しく突発的に不要なのに大量の商品を購入してしまうことなどがあり、それが原因で債務が膨らんでしまったとのことでした。

相談後

破産法では、「浪費または賭博」による借金は、免責不許可事由(破産法252条1項)として、「原則」破産をしても借金を免れないとされています。
ただし、免責不許可事由に該当しても、裁量免責と言って裁判所の判断で免責することは可能です。

また、破産手続きには「管財事件」と「同時廃止事件」という区分があります。
破産者の資産が多かったり、借金の理由が不適切な場合、裁判所から破産管財人が選任されて、調査などを行うことになりますが、この場合、時間・費用ともに大きくなってしまいます。

本件では、浪費による借金であることから管財・非免責となるリスクもあると考えましたが、本人の病状を考えると破産以外の選択は難しい状況でした。

亀山 聡弁護士からのコメント

亀山 聡弁護士

本件は、浪費による借金であり管財事件・非免責となるリスクがある事案でした。

しかしながら、借金の理由については本人のご病気が大きくかかわっており、また、衝動的な行動は特定の薬との相性の問題が大きく、薬を変更してからは、比較的落ち着いた状況が続いていました。

そのため、破産申立に際しては、具体的な病状の推移や、現在の生活状況、管財費用を用立てることが難しく、管財・非免責とされた場合本人の再生が閉ざされてしまうことを裁判所に報告しました。

結果、管財事件にならず免責決定も無事受けることが出来ました。

「破産」は聞こえは良くないかもしれませんが、債務が残ってしまう任意整理では、結局、負の連鎖から逃れられないことも考えられ、可能であるならば、破産が債務者の生活の立て直しをしやすいと考えます。

「浪費」が原因だとしても、一概に免責を受けられないというわけではありませんので、免責を受けられそうか、受けられない可能性は高いか低いか、弁護士に相談のうえで手続きを選択することが重要です。

借金・債務整理の解決事例 2

住宅ローンがある個人再生申立事件(住宅ローン特別条項)

  • 個人再生
依頼主 40代 男性

相談前

◆年間収入(手取り)300万円程度
◆債務総額3100万円(うち2600万円が住宅ローン)
パートナーと同居しているが、パートナーは収入なく、勤め先での残業が削られてしまったことで収入が減少し、住宅ローンと生活費の支払いで家計は苦しい状況でした。

相談後

依頼者本人の希望として、自宅(マンション)は手放したくないとのことでした。
破産の場合、自己所有の不動産は原則として売却されることになります。
これに対して、民事再生手続きの場合には、住宅ローン債務を残したまま、それ以外の債務を1/5まで圧縮して民事再生手続きをすることで、自宅を持ったまま債務整理をすることが出来ます(「住宅ローン特別条項」付の個人再生)。

亀山 聡弁護士からのコメント

亀山 聡弁護士

本件では、住宅ローン以外の債務は遅滞が発生していましたが、住宅ローンだけは支払いに遅れつつも滞納はありませんでした。

そのため、巻き戻し(支払いが遅延し保証会社が代位弁済をした場合、住宅ローン特別条項は使えないのが原則ですが、この代位弁済を、一定の条件を満たす場合になかったことにする制度)は不要でした。

もっとも、ローン債務以外の債務が1/5に圧縮されるとはいえ、住宅ローンと併せて返済をしていくには、収入に不安がありました。

そこで、受任後、最大の債権者である住宅ローン債権者である銀行に行き、手続きの説明と再生期間中における元金の猶予措置を取り付けることができ、個人再生の返済期間(5年間)の間、無理なく返済を続けることが出来る内容になった点は、非常に上手くいった点だと思います。

民事再生手続きは、免責不許可事由があったり、破産後7年以内の2回目の破産の場合、住宅ローンが残っている場合などでは、非常に有効な債務整理の方法ですので、こうした事情により破産以外の選択を考えている方は、ご相談下さい。

不動産・建築

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【取り扱い件数多数】【初回相談無料】日常的に不動産トラブルを扱っている当事務所だからできる「緻密・的確」なアドバイスで、問題解決をご支援いたします。

不動産・建築の詳細分野

賃貸トラブル

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権

売買トラブル

  • 欠陥住宅
  • 任意売却

近隣トラブル

  • 騒音・振動
  • 土地の境界線

対応体制

  • 女性スタッフ在籍
  • 当日相談可
  • 電話相談可

お支払い方法

  • 法テラス利用可
  • 初回相談無料
  • 分割払いあり
  • 後払いあり
  • 着手金無料あり
  • 完全成功報酬あり

不動産トラブルはお任せください!

不動産トラブルは、一般民事事件を中心に取り扱う弊所において、もっとも取り扱い件数の多い分野です。不動産仲介・管理会社、建築会社(元請け・下請け両方)を顧問先に持ち、日常的に不動産トラブルに関する相談、事件に対応しています。

また、大型の借地の整理なども行っております。近年、地価の上昇とともに、借地トラブルが増えております。現行の賃料や借地条件にご不満があったり、立ち退き交渉を考えていらっしゃる地主様、逆に、そうした請求を地主から受けた借主様からのご相談もお受けしております。

これまでの実績

  • 農地法上の仮登記が付されたまま長年放置されていた10筆以上の不動産について裁判による移転登記を完了した事案
  • 借主10名以上の団地(借地)について、借地の返還、借地料の増額を裁判を行うことなくまとめた事案
  • 建築請負契約に関する5,000万円以上の請求に対して、裁判の結0円で和解を成立させた事案

不動産問題を解決する上で大事にしていること

①建築事案

建築事案は、基本的に、非常に緻密な作業が必要になります。下記のような問題点の複数を明らかにしなければ、事案の方向性を立てることが難しいケースがほとんどだからです。

【建築事案の典型的な争点例】

  • そもそもの当初の契約内容は何だったのか
  • 工事の途中で追加・変更された箇所はどこか
  • 追加・変更時に代金の合意があったのか
  • 建物に瑕疵(契約不適合)はないか

こうした事案では早期の方向性決定はリスクもあり、まずは契約内容、契約図面の確認・整理の確認作業が非常に重要です。また、瑕疵(契約不適合)の有無・程度については、専門的な知識が必要なことも多く、関連法令や裁判例、他の専門家の意見等のリサーチも行う必要があります。そのため、建築紛争では、事実関係の整理、契約関係の整理に注力することを心がけています。

②退去明渡事案

退去明渡の事案では、その原因次第での対応になります。シンプルな賃料の滞納事案等であれば、受任後即相手方と連絡を取り、賃借人に法的な状況を説明し、場合によっては、滞納金の猶予や引越し費用の提示などを織り交ぜながら、早期の明け渡しを求めていくことになります。
「不動産」と言っても、幅広い問題がありますので、事案に応じた最適な手段を提案いたします。

③借地・借家トラブル

借地・借家の問題については、借地借家法、旧借地法、旧借家法など規制も複数あり、賃貸人も賃借人も「分かるようで分かっていない」ことが大変多くあります。依頼者様、相手方双方に対して、法律上どのようなことを求めることが出来、どのようなことを求めることが出来ないのか、出来る限り平易にご説明させていただき、その上で、交渉条件を決めていくことを心がけています。

ご相談にあたって

✔︎オンライン面談可
✔︎電話相談可
✔︎専用駐車場完備
✔︎初回相談無料(1時間程度)
✔︎柔軟な支払い方法をご提案

お寄せいただいた感謝の声

「弁護士にご相談すること自体が初めてということもあり、かなり緊張していましたが、亀山先生がゆっくり丁寧に聞いてくださり、次第に緊張も解けていきました。また的確な質問と、回答だけでなく、どこか安心させてもらる感じがあり、相談して良かったと心から思っています。本当にありがとうございました!」

当事務所について

▼HP
https://aclogos-law.jp/

▼アクセス
県庁南口バス停徒歩1分、ゆいレール県庁前駅徒歩8分

不動産・建築の料金表

分野を変更する
項目 費用・内容説明
相談料 初回相談は無料(1時間程度)、30分ごと5,500円(税込)
着手金 【訴訟・仲裁】
3百万円以下の部分    20万円
3百万円超~3千万円の部分 目的物の価格の5%
3千万円超~3億円の部分  目的物の価格の3%
3億円超える部分      目的物の価格の2%

【示談交渉・民事調停】
3百万円以下        10万円~20万円
3百万円超~3千万円の部分 目的物の価格の3.5%
3千万円超~3億円の部分  目的物の価格の2%
3億円超える部分    目的物の価格の1.5%

【保全事件(仮処分)】
断行の仮処分以外 訴訟事件の1/4~1/2
断行の仮処分 訴訟事件と同額

【民事執行事件】
訴訟事件の1/4

【借地非訟事件】
訴訟事件の1/2(但し、着手金の最低額20万円)
報酬金 【訴訟・仲裁】
3百万円以下の部分    経済的利益の16%
3百万円超~ 3千万円の部分 経済的利益の10%
3千万円超~ 3億円の部分  経済的利益の6%
3億円超える部分      経済的利益の4%

【示談交渉・民事調停】
3百万円以下        経済的利益の12%
3百万円超~ 3千万円の部分 経済的利益の7%
3千万円超~ 3億円の部分  経済的利益の4%
3億円超える部分      経済的利益の3%

【保全事件(仮処分)】
断行の仮処分以外 訴訟事件の1/4~1/2
断行の仮処分 訴訟事件と同額

【民事執行事件】
訴訟事件の1/4

【借地非訟事件】
訴訟事件の1/2
※賃料増減額事件の経済的利益は増減額の7年分とします
備考欄 依頼者様の経済状況および事案の内容を考慮して、後払い、分割払い、完全成功報酬など柔軟な対応をいたします。

実費・日当は別途ご負担いただきます。
日当は、離島・県外出張の場合のみ発生いたします。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

不動産・建築の解決事例(2件)

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不動産・建築の解決事例 1

宜野湾市20戸超の団地について借地終了・賃料増額交渉をした事案

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権
依頼主 60代 男性

相談前

本件は、沖縄県宜野湾市に団地を所有する地主様からのご依頼でした。

本人の希望は、「管理負担が大きく、契約期間途中だが、借地を終了させたい」
また、借地が終了できない場合には、「賃料を増額したい」とのご希望でした。
背景事情としては、地主様が高齢になってきて管理負担が大きくなっていることや、将来の相続を考えたときに、借地を少しでも整理しておきたいとのことでした。

相談後

借地契約も「契約」なので、契約自由の原則によって、自由に借地契約の内容を決めることが出来るはずです。しかし、「建物所有目的」での土地の利用は、借主の生活の本拠になったり、投資をして事業をしたり、その利用者に密接にかかわることから、建物保護法、借地法を経て、現在(平成4年8月1日以降)は借地借家法が、契約自由を大きく制限しています。

したがって、借地契約の期間を定めなかったり、借地契約の最低年数(30年)を下回る契約の場合は、旧借地法(堅固建物)であれば60年、借地借家法であれば30年の契約とみなされますし、契約で30年以上の年数を定めても、無条件・一方的に期間満了と同時に契約を終了させるということは出来ず、借地を終了させる(更新しない)「正当事由」が必要になります。

本件は、契約期間中でのご依頼でしたので、そもそも法律的には契約解除ができる局面ではなく、解除はあくまで借地人との合意が必要な事案でした。

亀山 聡弁護士からのコメント

亀山 聡弁護士

借地の権利関係は、法律上借地人が有利な立場にありますから、まずは借地人への意見照会を行ったうえで、借地の解消(合意解除)に応じる余地のある借地人との個別交渉を行い、応じない賃借人に対しては賃料増額が基本的な方針となります。

本件では、多数の借地人がいる関係上、まず一斉に、契約を解除したい旨を告知する文書を送付いたしました。併せて、期限を定めて、指定した期限までに合意解除に応じる方については、優遇した補償をお支払いすることも告知いたしました。

これに対しては、住み続けたいという方、応じる方向で検討する方、積極的な値段交渉を仕掛けてくる方など様々でしたので、まずは交渉の便宜のため「賃料が増額されても住み続けたい」方については、グループ化を促し、それ以外の方については、個別に、借地人の要望と地主サイドの考え方のすり合わせを行いました。

以上の方針に則った交渉の結果。
◆ 借地料30%増額
◆ 1/5の借地人について合意解除
となりました。

そもそも、契約期間中ですので、一方的解除は出来ないため、場合によっては、賃料増額のみとなる可能性も考えておりました。
しかしながら、結果的には、一定数の借地人から解除の同意を頂くことができました。中には、当初、極めて高額の補償を求める方もおりましたが、借地権の価格の計算根拠、建物の老朽化、解体取壊し費用などの説明の結果、当方の提示案に同意いただいた方もおりました。

また、借地料の増額についても、調停・訴訟となると、地主・借地人双方にとって負担が大きいため、借地人グループと早い段階で金額合意をすることが出来た点でも、非常に円滑に進めることが出来ました。

借地借家の問題は、身近なようで、あるいは、インターネット情報でも何でもわかるようで、実は、貸主サイドでは「60年あるいは30年経てば簡単に契約が解除できる」と考えていたり、逆に、借主サイドでも「高額の立退料がもらえるはずだ」と考えているなど、不正確な認識をしているケースが非常に多くあります。

大事なことは、どこまでが契約(当事者の合意・話し合い)の領域で、どこまでが法律で定められた領域なのかを理解して交渉に臨むことです。

不動産・建築の解決事例 2

5000万円を超える請負代金請求に対して「0円」で和解した事例

  • 欠陥住宅
依頼主 50代 男性

相談前

本件は、元請業者と下請業者のトラブルで、下請け業者が資金ショートしてしまい、受注している複数の工事を投げ出してしまったため、元請業者がほかの業者を使って建物の建築を完成させました。

これに対して、下請業者が、工事を止めた時点までの出来高報酬を支払う様に元請け業者に対して訴訟を提起してきたというものです。

相談後

工事中の建物に関する紛争は、非常に煩雑です。
本件の様な建築紛争の場合、以下の項目すべて問題になるケースがほとんどです。

① そもそもの当初の契約内容は何だったのか
② 工事の途中で追加・変更された箇所はどこか
③ 追加・変更時に代金の合意があったのか
④ 工期の変更について合意があったのか
⑤ 建物に瑕疵(契約不適合)はないか
⑥ 建物の瑕疵(契約不適合)の責任は誰にあるのか

実際に工事をしている方にはよくわかると思いますが、現場は常に動いており、施主からの注文や、技術的な問題での追加・変更は日常茶飯事です。
トラブルになる事例では、契約時点における図面が契約書と合綴されておらず、そもそも当初の契約内容が何だったのかというレベルからスタートします。そこから、どの部分が変更され、変更部分に対する金額の合意があったのかどうか、そして、施工ミスがあったかどうか、その損害額はいくらかが問題になります。

更に、今回は工事途中でのトラブルであったため、以下の争点も加わりました。
⑦ 工事を中断した時点で、どこまでの工事が進んでいたのか
⑧ 工事を中断した時点の出来高の評価をどの様に行うか
⑨ 工事を中断した後引き継いだ業者の工事価格は適正か

亀山 聡弁護士からのコメント

亀山 聡弁護士

この事案は、問題となっている工事現場が5か所程度と多数あり、それぞれについて、①~⑨が問題となりましたので、事件記録も膨大でした。

ただ、こうした記録が膨大な事案こそ最初が肝心であり、比較的記憶が残っているうちにしっかり整理を済ませてしまわないと、時間の経過とともにどんどん細かい部分が曖昧になっていってしまい、結果として、泥仕合になってしまいます。

したがって、この事案では、まずもって受任当初の段階で、中心的な争点に関する主張と証拠、すなわち、
・契約時点における図面/合意内容の特定
・工事がストップした時点までの工事費用
・工事がストップした後の工事費用

これらについて、複数の工事に関する、数十枚の図面と下請け業者が提出した見積書との関係性に説明を加え、数百枚に及ぶ請求書を整理して証拠として提出するとともに、その費用の一覧表を作成して裁判所に提出しました。

本件は、多数の請負工事に関するものであり、もともと非常に複雑な内容であったものの、早期に証拠関係を整理したことが功を奏し、終始有利に裁判を進めることが出来ました。

もっとも、本件では、工事を引き継いだ後に、本来の予算を超える増加費用が発生しておりましたので、0円どころか、本来は相手方から損害賠償してもらわないといけない部分もあったのですが、この点については、相手方に資力が乏しく、仮に、判決で多少の金額が認められても、結局は回収可能性が乏しいこと等を踏まえて、依頼者様と相談のうえで、最終的には「0円」での和解(ゼロ和解)となりました。

証拠の多い事件では、それを逆手にとられて泥仕合になってしまうと、本来認められるべき主張が見えにくくなってしまったり、裁判所の判断を惑わせることになりかねません。法的整理に基づく重みづけ(優先順位の決定)と主張・証拠の整理が非常に重要です。

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