相続登記の放置はNG？義務化と手続きの注意点

【相談の背景】
数次遺産相続の件で質問があります。

父は何十年も前に亡くなり、父名義の不動産は、相続手続きをせずに母と、その子供である私と兄が住んでいました。（その他、父の負債、金銭等の遺産はありません。）数年前に母が亡くなり、その時に弁護士の先生に相談に行ったところ、相続税は発生しないと言われました。相続対象は、父名義の不動産と、母名義の銀行預金、証券などです。現在、兄と相続の話し合いを進めていますが、難航しています。私は結婚して米国に住んでおり、米国籍です。（戸籍はまだあります。）兄は日本在住で、結婚して娘が一人います。兄の娘は、数年前に結婚して、子供が最近生まれたところです。兄との話し合いが難しいため、3次相続人（兄の妻と娘、あるいは私の夫）が相続人となる時まで手続きを見送ろうかと考えています。（私はそれが何年、何十年先になっても構いません。）ちなみに、遺産分割については、当初大枠について口頭での合意はしましたが、遺産分割協議書の作成中に意見の違いが浮上したため、途中で止まっており、調印等は何もしていません。

【質問1】
3次相続をすることになった場合に、法的、金銭的に問題になりえることは何でしょうか。教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
9年前に父が他界。相続人は母、長男、長女の3人。遺産分割を行わない状態で、今年母が他界。不動産は父名義、預貯金は母名義。不動産は長男が相続、預貯金は長男、長女が相続することで合意を得られています。(不動産2,200万、預貯金2,200万と仮定します)

【質問1】
1次相続(遺産分割:父から母へ不動産相続)、2次相続(遺産分割:母から長男へ不動産相続)で遺産分割協議書を分けた場合と1通にまとめた場合とでは、相続税、登記費用に違いは生じますか？

【質問2】
父を被相続人、母を被相続人兼相続人として1通の遺産分割協議書を作成した場合、父が亡くなったのは2013年なので基礎控除額は7,000万円となり相続税はかからないですか？

【相談の背景】
３年前に祖母が亡くなり、祖母単独名義の家屋、土地（田畑など）がいくつかあります。
遺言により祖母の全財産を相続した親戚が登記に積極的ではなく、このまま相続登記がされないまま、祖母の名義のまま次の相続が発生する可能性があります。

祖母の相続人は母と母の兄２人の計３人で、長兄が相続しています。
長兄以外の２人は、祖母の相続放棄はしていません。
母は祖母の遺産は不要で、放棄しなかったことを悔やんでいます。

【質問1】
遺言があり、実際に長兄がその土地を使用するなどしていても、祖母の名義が残っていたら母には固定資産税の支払い責任や、不動産の管理義務が発生しますか？

【質問2】
もし、祖母の相続人のうち母以外が亡くなり、その家族が全員相続放棄するなどして相続人がいなくなった場合、祖母名義の不動産の持ち分はどうなりますか？全て母の持ち分となるのでしょうか。

相続の相談です。
父が亡くなり(5年以上経っています)、
相続の協議書などは作成しませんでした。
現在の相続人は、母と私と弟の3人です。

今現在、戸建住宅が1つ残っております。
その登記はまだ父のままになっていますが、
その不動産を私と弟との2人の共有名義にしたく考えています。
が、母は少し認知気味です。母については不動産に関して、名義を外したき次第です。

問題は、1. 父が亡くなってから、5年以上経っているので、今から、母が不動産は要らないが、うやむやになっている現金については考えずに、兄弟だけの名義にすることは可能でしょうか？ということ。

2. より問題なのは、母が認知になっていて、無茶苦茶ひどいという訳ではないですが、このまま認知が進んでしまった場合、どういう方法がとれますか？成年後見制度をつかう方法もあるかと思いますが、今のところ、不動産だけ放棄してとは出来ないと聞きましたが、他の良き手段はないでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

【相談の背景】
後妻＝旦那の父＝旦那の母
　　　　　　　｜
　　　　　　旦那＝私
　　　　　　　　｜
　　　　　　ーーーーー
　　　　　　｜　｜　｜
　　　　　　子　子　子


上記のような家系ですが、
旦那の母→旦那の父→旦那
の順に亡くなりました。

旦那の父は、旦那の母が亡くなった後に再婚しています。

今住んでいる土地と建物が旦那の父名義だったので、名義を私に変えたいです。

【質問1】
すでに旦那も、旦那の父も亡くなっていますが、相続を2段階「旦那の父→旦那」「旦那→私」にすることは可能ですか？

【質問2】
相続を2段階にするとなった場合、既に旦那も、旦那の父も亡くなっていますが、遺産分割協議書にはどなたの押印がいるのでしょうか？

【質問3】
現状、後妻が押印に同意せず長引いています。
後妻には兄弟がいますが、その人たちに相続が行ったりすることがありますか？

【相談の背景】
遺産分割協議、あるいは相続による登記が未完了の土地を購入したいと考えております。

私が父から相続した土地の隣に、既に他界している父方の大叔母名義（登記上）の土地と、再従兄弟（Cとします）名義の建物があります。
大叔母から２人の従兄弟叔父（A、Bとします）への相続の際に、トラブルがあったと聞いておりますが、具体的な内容については存じ上げません。

建物については、大叔母から従兄弟叔父（A）、再従兄弟（C）への相続による登記がされていることから、①土地についての遺産分割のみ成立していない、あるいは②土地についての遺産分割は成立しているが相続による登記がなされていない、のいずれかだと推測しております。

現在、この建物には居住者がおらず、再建築不可の物件になっているとのことなので、購入して利活用を図りたいと考えております。

そこで、建物の所有者となっている再従兄弟（C）にこの土地・建物の購入を持ち掛けたいと考えておりますが、購入や登記をするのに必要な手続きをご教示いただきたく存じます。

【質問1】
①のケースについて：従兄弟叔父の代（A、Bとその配偶者）は他界しておりますが、再従兄弟（C他２名）の方同士で遺産分割をしてもらうことで、購入と私への登記変更が可能になるという理解でよろしいでしょうか。

【質問2】
②のケースについて：遺産分割協議書が存在する場合は、分割書の通りに登記することで、購入と私への登記変更が可能になるという理解でよろしいでしょうか。

【質問3】
②のケースについて：遺産分割協議書が存在しない場合は、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

【質問4】
上記で推測した①、②以外にも、考え得るパターンはございますか。

【相談の背景】
先日父が亡くなり相続が発生しました．資産は家屋の建っている土地２つ，更地が１つがあります．家屋付の土地１つに母が一人で暮らしています．父名義の借金が数百万円あり，色々な状況を鑑みて私を含む息子４人全員が相続放棄をします．父の兄弟も相続放棄をする見込みで相続人は母一人となります．母と息子４人は疎遠です．母はもともと怠慢なところがあり，相続をしても登記の名義変更をせず父の名義のままで放置するのではないかと懸念しています．

【質問1】
登記の名義が父から母に変更されない限りは相続は完了しないでしょうか？私は相続放棄したのですが，単純承認におびえなくても良くなるのは母が全ての相続登記を完了してからでしょうか？

【質問2】
母が父の相続登記を未了のまま他界した場合，父の遺産は母に相続されますか？母がかなり厄介な人なので，父の相続は放棄しておいて，母が相続したものを母の他界後に兄弟で分割することを考えています．

【相談の背景】
質問させていただきます。

今住んでいるマンションの不動産の名義が両親の名義で2分の1ずつになっているのですが

昨年の12月に父が亡くなり、私の妹が相続放棄（手続き中）するのですが、一昨年にも母が亡くなり私の妹は、相続放棄をしています。

問題は一昨年に亡くなった母の相続登記を父が法務局に届出をしていなかったのですが

一昨年に亡くなった母の「相続放棄申述受理証明書」と「相続放棄申述受理通知書」の2通が自宅にあるのですが相続登記の手続きで使用する事は可能でしょうか。

私の妹は、新たに弁護士等で何か作成依頼をしなければならないのでしょうか。

ご返信お待ちしております

【質問1】
「相続放棄申述受理証明書、相続放棄申述受理証明書」の2通が自宅にあるのですが相続登記で手続きすることはできますか。

23年程前に他界した母を相続登記して、不動産の分筆する手続きを予定しております。
現在の不動産共有名義人は3名で、父と亡き母の実母です。

その土地に現在は私と祖母、娘夫婦と孫で同居をしております。(家屋は父名義)

分筆後は、父から私の娘(成人)に、土地を使用貸借(または借地権付)によって、新築を建設する計画をしており、銀行からの借入相談の際に、これらの手続きが必要な事がわかりました。

しかしながら私の妹から猛反対を受け、母の相続分を主張してきました。
そもそも持分が分筆されていないので、いったんは父と祖母で分筆をして、将来的に父が被相続人になった時の話になると理解していたのですが、ここで質問でございます。

①妹の主張の通り、相続登記の段階で、母の相続を受けることができるのでしょうか？
②妹が相続登記のための同意をしなければ、現状では私の娘は家を建てられないのでしょうか？
③相続登記、分筆によって生じる妹へのデメリットとは何なのでしょうか？

まとまりのない文章で申し訳ありません。
宜しくお願い致します。

相続登記についてお伺いします。主人の実家の行く末について将来どうしたら良いものかなと時々夫婦で話しあっています。
現在は、66歳になる義母が田舎で一人で暮らしていますが、結婚する前に、実家の事を色々と頼まれたのですが・・・。
主人の他の兄弟は2人いますが、どちらも都会へ出てしまい、1年に1～2回しか帰省しません。

実家の名義は、現在は10年以上前に他界した主人の祖母（義母の同居していた実母）の名義のままになっています。
主人の父は、義母の実家へ主人が産まれた後に養子に入って飲食店を同じ敷地の実家の横に建てて暮らしていましたが10年で急死したそうです。
現在は、その飲食店の店舗は、かなり大きいのですが内装や瀬戸物はそのまま残っており、
畳を上げて納屋として使っています。固定資産税も掛るそうでして
私たちに余裕があれば店舗を潰して欲しいと言う声が、義母から聞こえて来たりして驚きましたが、

今、現在　義母が住んでいる主人の実家の建物は、義母の実の妹の主人が大工をしており、主人の父親が他界後に建ててくれたそうです。何でもノーローンと聞きまして建築費用は義母が全く負担していない模様です。
家以外に、田畑を所有していますが、現在は同じ町内に住む人に無償で貸しています。

私たちは、結婚を際に新居を購入して、主人の実家から車で1時間位の所に住んでいます。
自分たちの家があるので良いのですが、最近になり主人が趣味で実家の畑に色んな果樹を植えているのですが、

畑の様子を見に行くと果樹が何本か無くなっており、どうやら義母の妹の主人が畑に植えた果樹の苗木を勝手に抜いてしまい、
そこへ違う果樹を植えた事が分かりまして、主人がその伯父さんの行動についても、どうしてそうしたのか不安に思っています。

私は、やはり祖母の他界した後の相続登記を先延ばしにしてる事で、これからもこんな事が起きて
ぎくしゃくするのではないかと心配です。
義母と妹の間できちんとして話し合いを持てばどうかと主人に言いましたが、過去に上手くいかなかったそうです。
登記にお金が掛る事を主人の母は嫌うようでして、このままの状態が続けば今後に度の様な問題が起こるか伺えると助かります

【相談の背景】
緊急の相談です。
4月に母が亡くなり相続手続き中ですが、相続人を特定したいです。
家族・親族の構成は以下になります。
父：約30年前に病没。
姉：約10年前に病没し、姉の配偶者と姉の子供（姪1人、甥２人、全員成人）。ただし甥1人は母が亡くなる1週間前に自死し遺体見つからない状態（死亡届の提出は不明）。

不動産登記にあたり相続人を調べたところ、私と姉の子供（代襲相続）とわかりました。

ですが、司法書士事務所の無料相談で相談員（司法書士の資格なし）から、不動産の名義が父名義のまま（父の亡くなった後に相続手続きなし）であったため、父が亡くなった時点で一度、母・私・姉が相続した事になっているらしく、その後姉が亡くなった時（10年前）に、姉の配偶者も相続人になったと説明されました。

私たちの見解では姉の配偶者が相続人になれない（代襲相続は甥・姪のみ）と思うのですが、弁護士の方のご意見をお願いいたします。

【質問1】
私たちの見解では姉の配偶者が相続人になれない（代襲相続は甥・姪のみ）と思うのですが、弁護士の方のご意見をお願いいたします。

母が亡くなり相続手続きをしています。
相続人は姉妹2人です。

2年前に父が亡くなった時に両親が住んでいる父名義の実家を妹が相続しましたが、不動産の名義変更の期限がないとのことで、手続きをしないまま母が亡くなり現在も父名義のままです。
実家の評価額から考えて、今回の母の財産(預貯金のみ)は全額姉が相続することで話がまとまっています。

銀行には相続人が2人いるのに、姉1人が全額相続するために何か手続きが必要でしょうか。

この機会に妹も実家の名義変更をしようとしていますがどのような手続きが必要でしょうか。
必要な書類は何でしょうか。

尚、父の時も今回も相続税納付の必要がない額です。

以上、よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
遺産相続権についてです。
両親は離婚し母に育てられました。
そして去年、実の父が亡くなったことを知りました。
父は父方の祖父の財産を継いでおり、亡くなったことで血縁者である私と姉が継ぐことになりました。
そして去年の9月に遺産分割協議証明書が送られてきて（私と姉、実の父の兄弟、祖母が同意することで祖母へ土地、家の財産を相続するという）私は聞かされないまま母が署名してしまいました。
前回の質問で、私の署名じゃない限り無効に出来ることは理解できました。
今後相手方と話し合う予定なのですが
署名をするに当たり、相手方は土地、家が売れたら私たちにもお金を一部あげると言ってましたが、口約束に過ぎません。
土地を売買するに当たり相続者は1人に絞らなければならないものなのでしょうか？
1人に絞らなくても良いのであれば、売れた金額をそれぞれの分割分貰えれば良いのではないでしょうか？
祖母が全て相続することに合意するメリットが感じられません。
1人に絞らなければならないのであれば、書面で売れた額の何割私たちに当たるのかハッキリさせた方が後々トラブルも防げるのではないかと思ってます。
何が最善なのか、お互いの利益を守るにはどのように話し合いを進めれば良いのか
ご助言お願い致します。
また、去年の9月に母が代筆してしまった遺産分割協議証明書について
売れる前に無効にするにはどのような手続きが必要ですか？

【質問1】
相続した土地、家を売買するに当たり1人に絞る必要はあるのでしょうか。
また、今後互いの利益を守るためにどのように話し合いを進めたら良いのでしょうか。

【相談の背景】
父が亡くなり遺産相続について、相続人間で見解が分かれています。
相続人は兄と私の二人です。
父と私は二世帯住宅に住んでいました。
まず土地を先行購入し、父親の持ち家が売却したあと、その売却代金で建物を建築しました。
土地は、私が購入代金の8割を負担し、父親が2割を負担して購入しました。登記は、私が10分の4、父親が10分の6になっており、購入資金割合で登記されていません。
今般、相続にあたり、兄は登記持分での遺産分割を主張し、私
は購入資金割合での遺産分割を主張しています。
父親の生前に、登記義務者である父親の同意を得て、所有権更正登記を行おうとしましたが、兄が反対し出来ませんでした。
父親の同意は得ていました。
父親と私は、「所有権確認書」を取り交わし、登記持分と実際の持分が違うことや、そのことは、父親と私が被相続人になったときにそれらの相続人に継承する旨の内容です。

【質問1】
このような場合、登記と実際の持分、どちらが相続財産になるのでしょうか？
遺産分割協議ではなく、審判になった場合はどうなるのでしょうか？
遺産分割協議は、無理なので調停を経て審判になると思います。

【質問2】
兄は、父親の相続人なので、登記がないことについて対抗出来る第三者（父親10分の2の持分）には該当しないと思うのですが、いかがでしょうか？

【相談の背景】
母は89歳、認知症になり要介護5で施設に入居しています。子どもは兄（私・58歳）と弟（53歳）のふたりです。弟から「母が亡くなったときは法定相続をする」という覚書を交わしたいと言われています。私は、そのときは遺産相続協議をすればいいので、亡くなってもいないうちに財産分与の話をする（覚書を交わす）ことはしたくないと断っています。
というのは、母から遺言書を預かっているからです（正確に言うと、遺言書の条件を満たしていないため、死因贈与契約書です）。私が預かったので、弟はその存在を知りません。
さて、母が施設に入ったあと実家が空き家になり、できるだけ週1回行き雨戸を開け居るようにしています。その空き家管理も負担になり、また築46年の木造建築なので、建替えをしたいと弟に同意を求めました。実家の権利は、母1/2、私（兄）1/4、弟1/4です（登記済み）。施設に入る以前に母からは、弟もいる前で、建替えの同意は口頭ですが得ています。ところが、弟が「法定相続の覚書を交わさないと同意しない」と譲りません。私から、権利分は時価で買取るし、法定相続になればその分も追加で買取る言っているのですが、同意しません。
建替えを進めたいので、弟が求める覚書を交わそうと思うのですが、遺産相続協議では私から遺言書（死因贈与契約書）を提出しますので、その遺言書が無効になるような覚書にならないようにしたいと考えています。

【質問1】
「同意書
　母、（本名）の遺産相続は、法定相続を行うことに同意します。
　但し、遺言又は契約がある場合は、この限りではないものとします。」
（文字数が足りず質問2へ続けます）

【質問2】
続けて、
「長男　（本名）（自署）（印）（日付）
　二男　（本名）（自署）（印）（日付）
同意書は2通作成し、それぞれで保管する。」
上記の内容を考えたのですが、不足あればご教示お願いいたします。

【相談の背景】
父親が死去し不動産を相続しました。
父親の死亡時、法定相続人は私（姉）と妹の二人だけでした。
　・母親は既に他界
　・妹は独身で子供はいません。

相続調停中に妹が亡くなり、妹の相続分は遺言により承継者５名に遺贈する事になりました。
この度、調停が成立し不動産（土地、建物）は全部、私の単独取得する事になり、不動産の名義変更（相続登記）を行う予定です。

【質問1】
必要な書類として「法定相続人全員の戸籍謄本」「法定相続人全員の印鑑証明書」があるかと思いますが、この場合の『法定相続人』とは誰でしょうか。
１．妹のみ
２．承継人５名全員
３．上記１．２．全員

2020年10月父が亡くなり、
相続するものとして、
1.土地（根抵当設定有り、一部共有名義）、
2.建物（根抵当設定有り）、
3.自営業をしていたこともあり、得意先との売買契約、
4.僅かながらの預貯金
があります。
車などもありません。
1.2での資産証明の評価額は850万程度、4も150万にも届かない金額です。

遺言なし、相続人である母は軽度の認知症です。

質問①
根抵当は父と叔父が行なっている自営業の都合でついているもので、自営業を辞めるタイミングで根抵当を外し登記をしたいと考えています。
土地、建物に登記の期限はあるのでしょうか？

質問②
土地、建物ともにこの土地だけ登記したい、という事は可能なものでしょうか？
共有名義の土地は、固定資産税もかからない評価額の土地でもあり、もし可能ならば登記したくない考えです。

質問③
母の認知症の進み具合によっては、遺産分割協議が面倒になることはなんとなくわかっています。
そもそも法定の相続割合で相続するのであれば、遺産分割協議は必要なく、母の認知症の件は気にしなくても良いのか気になっています。
ただ土地、建物を共有するのは後々面倒とも聞いてはいます。

質問④
遺産分割協議を行う場合、遺産分割協議に期限はあるのでしょうか？

根抵当や、母の認知症の話をしたためか、
司法書士、行政書士さんそれぞれ1箇所ずつに依頼を断られており、何か依頼を受けたくない理由があるのか分からず困っています。
報酬支払いも現実的に可能な金額です。
ですので、なるべくこちらで先生方から回答頂いて解決出来ることを解決したい考えです。
少し整理されたら、司法書士さんなども受けてくれるのかと勝手ながらに考えています。

【相談の背景】
父が亡くなりました。
相続人は高齢母、長男、次男です。

母には相続税の控除を超える財産があるので、
父の相続登記を先に済ませたいです。

【質問1】
住んでいるのは母1人で要介護です。その場合はどのように登記を進めるのがいいでしょうか？長男は、一部ローンを負担したので持分があります。節税などの観点でもどのような登記の手順がいいでしょうか？

遺産相続について　父が亡くなりました。父は生前兄と共同で家を購入しました。
母は生きていてこの家に住んでいます。父が高齢で家を購入したため父の収入だけでは
銀行からお金借りれないので兄が連帯債務になりました。家の名義は兄になっています。
母が生きているため私の父は母が亡くなったら家の財産は必ず３人で分けるんだぞと父は
私に遺言しました。お金はいくら持ってても困らないからお母さんが亡くなったらかならず
家は３人で分配するよう兄にも言ってあると言いました。口で言っただけなので証明するものは
ありませんでした。家のローンは亡くなった父親が払っていました。父親が早く亡くなった場合
ローンがなくなるという契約がありました。なので家のローンはなくなるんだと思います。
家の名義の件は兄の名義になっています
死亡した父と共同購入した家でも兄には贈与税がかかりますか？マンションです。兄が贈与税払った場合
家の財産はすべて兄の財産になってしまいますよね。。。。私は父親の遺言通り将来は３人で財産を
平等に分けたいです。父親が家のローンを払っていた通帳もあるんですが
将来母親が亡くなった後３人で家を分配することはできなくなるんでしょうか？？？
遺産分割協議書には家の相続に関することは書きません。

お世話になります。よろしくおねがいします。
一昨年、父が亡くなりました。

父の残した財産は、生前父が口頭で母へと申していたため（子供しか聞いていません）、子供２人は相続放棄の手続（今後、抜け駆けで勝手に財産の処分などしないように）をしました。

今年、母が体が弱く一人暮らしが難しいため、他県の母の姉妹の家の近くに住む事になり、現在住んでいる父名義の土地・建物を売ることになりました。子供２人は相続放棄をすでにしているのですが、父には存命中の姉がいます。

そこで、相続による登記をする場合、母と父の姉との遺産分割協議書が必要になってくると思います。父の姉も、実印の捺印と印鑑証明を取ってくれるといっているのですが、その際の遺産分割協議書の書き方について、
１.相続人甲母は、次の土地・建物を相続する
　土地：○○㎡
　建物：○○㎡
　以上のとおり、相続人全員による遺産分割協議が成立したので、本協議書を２通作成し、署名押印のうえ、各自1通ずつ所持する。
｛相続人甲：母」
｛相続人乙：父の姉｝

と、いうような書き方でもよかったでしょうか？
また、私たち子供２人の分は相続放棄申述受理通知書を添付すればよかったでしょうか？

よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
数年前に実家の父がなくなり、母は持ち家に一人で住んでいます。土地・建物の登記は一部母ですが、ほとんどの割合は父名義です。子どもは、私と兄の2人でそれぞれ結婚し、別の場所に暮らしています。手続きが面倒だったため、名義変更せずそのままになっています。

兄は結婚してから一度も両親と同居はしていませんが、母と兄のお嫁さんの関係がずっと悪く、先日兄から今後母と私に会わないという内容のメールがありました。

母は自分の葬式には兄および兄家族を参加させない、死亡後の財産は全て私に相続させると言っています。不動産の価値は全くたいしたことはありません。ただ、母も私も兄と義姉の態度を許すことができません。
兄に遺留分があることはわかっていますが、母が遺言状を作ると言っています。父の遺言状はなく、生前普段面倒を見ている私にほとんど相続させると口頭で言っていました。

【質問1】
不動産の名義変更をしていないと、遺産相続の際にどのような問題があるでしょうか？母の遺言状のみでは効力はないのでしょうか？

【質問2】
不動産を全て母名義にすべきでしょうか？

【相談の背景】
土地と家の相続登記（名義変更）を自分でしようと思っています。
家族構成は「父・母・兄（長男）・私（長女）（既婚）」です。
まず、父が亡くなり、父の名義から兄へと変更されました。
（今は兄の名義になっています。兄に配偶者はいません。）
母も亡くなり、兄も亡くなりました。

【質問1】
1. 私の配偶者は「相続人」となるのでしょうか？
2. 「相続関係説明図」に私の配偶者の記載は必要でしょうか？
3. 遺産分割協議書も必要になりますでしょうか？
ご返答の程、宜しくお願いします。

それは、遺産分割協議が整ったということですが、

そうでなく暫定的に、とりあえず、母に父の土地を単独相続させて、
他の現金等は
後に決めるという中途半端な遺産分割協議書でも

相続登記が可能なのでしょうか？

父が死亡。
母と子が相続人

相続登記のための、遺産分割協議について相談です。
父が亡くなり、その後母が亡くなり、相続人は私と姉です。
実家の不動産以外の預貯金等は、姉と半々で相続。
不動産については、貸し家にして、リフォーム後にようやく借主がついたという状況です。
貸し家にするにあたり、維持費やリフォーム代は私負担。不動産屋さんとの交渉も一手に引き受けました。（面倒そうな内容は全て私に任せるよと）
姉とは、とりあえず家賃は私の収入にさせてもらうとの話で合意しています。

ただし登記は亡き父の名義のままのため、例えば、「不動産の登記は〇〇（私）が相続する。但し、当不動産を処分し、収益を得た場合は、それまでの維持管理に要した費用をその収益から除したうえで、◇◇（姉）と改めて分割する。」といった、停止条件付きの遺産分割協議でも登記の申請が可能でしょうか？
もちろん登記名義が、私に一手にくるデメリットもあるでしょうが。
このような遺産分割にしたいなと思ったのは、姉に収益を払う際に、贈与税にならないようにしたいなと思ったためです。

2年前に祖母がなくなりました。母が亡くなっていたため、叔父と私と弟が相続人となりました。自宅と、貸家、預金があり、預貯金については叔父名義としました。不動産に関しては、叔父が皆で管理していくことにしたいと言われましたが、名義変更などはしていませんでした。

先日、貸家を売りたいと相談されました。名義は祖父・祖母・叔父のものとなっている。売るために名義人を一人にしたいので相続放棄をしてほしい。叔父名義にして売ったあと、遺留分に従ってお金を分けたいと言われました。

売ることに関しては賛成なのですが、相続放棄というのがひっかかります。すでに3カ月以上経過している状態で相続放棄できるのでしょうか。すでに銀行への書類にサインしており、相続した状態ではないかと思っていました。

また預貯金を叔父名義にする旨の銀行の書類にサインしたときも、預貯金の金額は書いていなくて、白紙委任の状態でした。
一体、いくらあったのかも教えてもらえていません。もし、今回相続放棄ができたとすると、今後自宅の権利なども全て手放すということになるのでしょうか。それとも不動産登記は別なのでしょうか。


貸家の名義を叔父にしながら、自宅の分の権利を手放さないでいる方法はありますでしょうか。
よろしくお願いします。

【相談の背景】
先月父が亡くなり、母が相続手続きを進めています。法定相続人は母と子３人です。分割協議は済んでいて、不動産・預貯金・車を母が相続し、株を母と子ども3人で分けることになっています。相続税の申告が必要なので、税理士に頼んでいます。母がせっかちで、まだ税理士の財産目録も未完なのに、不動産や預貯金の名義変更を進めており、財産単位（銀行だけ、車だけ、等）で遺産分割協議書を作っています。私たちきょうだいは、税理士が作る遺産全体の分割協議書を待てばいいのにと思いながらも、母が気のすむように、母のやりやすいように進めてもらっています。母は、不動産の名義変更を司法書士に頼んでいるようで、不動産の遺産分割協議書への実印押印依頼が来ました。その遺産分割協議書には、「第1条　不動産は母が単独で取得する。」「第2条　今後判明した遺産については全て母が相続する。」と書いてあります。株はみんなで分けるのに。母に、「これだと後で税理士が作る遺産全体の遺産分割協議書と内容がズレてしまう」と言っても、良く分からないようで、困っています。母に司法書士と話をさせて修正させて再送させるなんて無理だと思うので、シンプルな方法で対処したいと思っています。

【質問1】
きょうだい3人全員で、この不動産の遺産分割協議書の「第2条　今後判明した遺産については全て母が相続する」に二重取り消し線を引き、その上に実印を押して返送しようと思いますがそれで大丈夫でしょうか？

【相談の背景】
10年ほど前遺産分割協議書（相続人：母・私・姉）を元に父の土地を私が相続しました。その後父名義の建物が残っていることがわかり再び相続登記したい。遺産分割協議書には相続人（私）は「前記に掲げた以外のその余の遺産を取得する」と書かれています。

【質問1】
当時使った遺産分割協議書、戸籍謄本などを今回も使って登記することは可能でしょうか？

【質問2】
可能であった場合当時相続人の一人であった母はすでに亡くなっておりますがなにか影響はありますか？

【相談の背景】
3年前に父が他界し相続の権利が
母、長男(未婚)、次男(既婚)
私、三男(既婚)、長女(既婚)となります。
私、三男のみ他県に在住。
現在、母と長男が同居していますが、家の老朽化がかなり進んでいるので建て替えをすることとなりました。
土地家屋共に名義がまだ亡くなった父のままなので登記名義を長男にしたい。その手続きの為、長男から印鑑証明書と戸籍抄本を(協議書を見てもいないのに)送るように言われた。不信感を抱き行政書士に問い合わせしました。後に遺産分割協議書と行政書士の委任状と行政書士の文面が届きました。内容は
協議書内容:不動産(土地、家屋)の相続人は長男が相続する。
行政書士からの文面:
"母も権利人になっているので、もしもの時はまた相続手続きになる。兄弟全員が権利者ですから今回の相続で兄弟の権利が以後無くなることにはならない。まだ、皆様の土地と建物の権利は存在する。"
まだ、長男以外誰も捺印しておりません。

【質問1】
お恥ずかしながら、行政書士の文面が理解できないのです。
全ての不動産を長男が相続するのに、母が亡くなった時にまた相続の手続きをしなければならないのでしょうか。

【質問2】
今回の相続でまだ、皆様の土地と建物の権利は存在する。
とはどう言うことなのでしょう。
わかりやすく教えて頂きたくご相談しました。どうぞ宜しくお願い致します。

【質問3】
遺産分割協議書以外の委任状への捺印は実印でなければいけないのか、その際
印鑑証明と戸籍抄本を添付するが、両書類に一言書き加えたいと考えています。可能でしょうか？またなんと記載するのが得策でしょうか。

【相談の背景】
遺産相続の話し合いをしています。

家族構成は、母、兄家族、私(既婚)。
現在兄は亡くなっています。

かなり前に父が亡くなったのですが、兄が亡くなりました。兄が亡くなる前に父の名義のままだった不動産の名義変更の話が兄からあり、遺産分割の話をしている最中 兄が亡くなりました。

その話し合いの時に、「名義変更とは遺産分割の話だよね?」と兄に聞いたところ、「遺産の話ではなく、名義変更だけする。すぐにハンコだけ押して」と言ってきたのですが、私は「名義変更と遺産相続の話は一緒なのでは?」と伝え判子は押しませんでした。
ようやく兄は不動産の代償金は払うと金額を提示してきました。

法律や相続に疎い私は「調べるから待ってほしい」と、有料で弁護士さんに聞いたところ「名義変更は遺産の話なので判子を押さなくて良かったのですよ」と言われました。

何も知らずに私が判子を押していたら、代償金の提示はなかったと思うのですが、名義変更と登記をした後に不動産の相続の話し合いは可能なのですか?
兄は不動産を全部自分の名義にして登記をしてから、相続の話し合いをするつもりだったのでしょうか?

この名義変更と登記の話は、母には内緒で進めていたようで、私が母と話していて母が何も知らない事に気がつき担当の司法書士に言って止めてもらいました。

私は騙されそうになったのでは?と疑問に思っています。

【質問1】
亡き父の不動産を、兄1人の名義に変更し登記をした後に、不動産の相続の話し合いは可能なのですか?

【質問2】
私は兄に騙されそうになったのですか?

【相談の背景】
来年実施される相続登記義務化に伴う親から子は？

【質問1】
相続登記義務化について、自分（子１人）の父が他界し、母健在の場合で自分の名義にしたい場合は可能でしょうか？遺産分割協議は必要でしょうか？

不動産の相続登記についてです。
遺産分割協議書で父の遺産は全て母が相続し、その他の相続人は相続放棄をする旨の記載があります。
署名、捺印(実印)がしてあります。印鑑証明はありません。
相続放棄した相続人は裁判所で相続放棄の手続きはしていません。(相続放棄申述書)
登記申請の際、必要な書類は何になりますか？
また、遺産分割協議書に相続人全員の印鑑証明が必要とおっしゃる司法書士さんもいれば、いらないとおっしゃる司法書士さんもいます。どちらが、ただしいですか？
もし、印鑑証明が必要な場合、印鑑証明を再度取得するのが困難な相続人がいます。どうしたらよろしいでしょうか？

【相談の背景】
母がなくなりどう分割するか兄弟でもめています（土地建物ほかあり）

【質問1】
相続登記をしたらいいと言われましたが、遺産分割がきまってない場合どうしたらいいのでしょうか？

【質問2】
遺産分割がきまってもう一度登記したら処理料金は2回かかりますでしょうか？

【質問3】
一部遺産相続をする場合登記をかえるだけでなく一部の遺産分割協議書をやりとりした方がいいでしょうか？

先日父が亡くなりました。通常ですと、母に家の名義変更をするところですが、高齢のため、判断能力に疑問があり、また、先も長くないと思われるので、子である私たち姉弟が相続してしまうのが善策かと思っています。
①母が亡くなった後は、家を処分し現金を二人で半々にする。
②片方が家をとり、片方が家と同等の現金を得る。
のどちらかにしようと考えていますが、
①の場合、共有名義にした方がよいですか？
②の場合、具体的には、どのような段取りや、手続きが必要ですか？
　
ちなみに、家は築４０年余り、１０坪程度の古屋で、現金は、２０００万以下ですので、贈与税はかからない見込みです。

【相談の背景】
現在、おばの遺産相続手続き中です。
独身のおばが10年以上前に亡くなっており、その相続を数年前から従姉妹がはじめてます。
当初は、従姉妹が司法書士にお願いしてやっておりましたが、複雑化しており、昨年、弁護士に頼んで、進みはじめたところです。
昨年末にその弁護士へ回答書を返送したところまでが終わっています。
その回答書を書く際に弁護士に、『回答書も最終的な遺産分割協議書も本人の意思確認が出来ていれば、代筆で良い』と確認しております。

それで、質問したいのは、その時と状況が少し変わったからです。
相続者の一人に80歳を超えた私の母もおり、先月から食事意欲が無くなり、現在入院中しております。
その食事意欲がないのも妄想からくるもので、その治療と食事をしない為の点滴で補助管理です。
ただ、入院前の会話でも妄想はありましたが、通常会話は分かっており、きちんと意思表示もでき、相続に関する事も以前を変わっておりません。
現在治療中なので、また手続きする際は問題なくなっているかもしれませんが、万が一の事を考え、ご教授いただければ幸いです。
宜しくお願い致します。

【質問1】
この様な状態でも代筆で手続きをするので大丈夫でしょうか？

【質問2】
無理な場合、どの様にすれば、宜しいのでしょうか？

【相談の背景】
今年父が亡くなり不動産を母が全て相続しました。
不動産がアパートが2棟あります。
2人兄弟で兄弟あまり仲良くなく。
ここ10年ぐらい口も聞いておりません。

兄はお金にルーズでよく母にお金の相談をされる為、母はこの二つの不動産のうち1つを
兄に伝えてません。

母に何度も生前のうちに不動産の事を話し、どっちが、どこの不動産を相続するか話してほしいと言ったのに、兄に話したと言っていますが、おそらく話してません。

母が亡くなった時に、他に不動産がある事が兄にわかれば相続で、この不動産の件で揉める事は確実なので事前に、書面等で取り決めをしたいと思いますが効力としては有効でしょうか？


一つ考えた事は

合意書を作成し二つの不動産の内容を明確にして母が亡くなった後二つの不動産については、どっちが、どこの不動産を相続するといった内容を明記して

3人連盟で著名捺印したものを
3人それぞれ保管するというような感じです。


合意書では少し弱い場合は公正証書などにした方がいいのでしょうか？


最終的に母が亡くなった時に揉めないようにするにはどうしたらいいでしょうか？

【質問1】
母が亡くなった後に相続問題で揉めない為の方法を教えて下さい

父が亡くなり、遺産分割協議書に後妻、実子（長女、次女）で署名捺印しましたが、長女が不動産相続を放棄したため、長女から次女に生前贈与することを検討しています。その場合、長女の相続分の不動産は長女に名義変更した後でなければ贈与できないのでしょうか。あるいは、相続分の贈与とし、遺産分割協議書と贈与契約をもって次女が相続登記を行うことができるのでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
両親の共有持分の遺産を数次相続する場合、遺産分割協議書について質問させてください。

父が6年前に他界し、母が1年前に他界しましたが、両親の共有名義の不動産（マンションの一室）が遺産分割を未了のまま残っています。
名義は、父、母それぞれ2分の1ずつの持ち分です。
相続人は子である私（女）と兄の2人です。
※なお、この不動産以外の財産の遺産分割はすべて完了しています。

この度、この不動産を兄名義（100％兄）に名義変更するにあたり、この不動産に限った遺産分割協議書を作成する必要がありますが、経済的な理由から、自分たちで作成しようと考えています。
色々と調べた結果、

はじめに、父の相続について、父の持ち分（全体の2分の１）を、母（すでに死亡）・私・兄の３者間で分割する遺産分割協議書を作成する・・①

つづいて、母の相続について、私・兄の２者間で分割する遺産分割協議書を作成する・・②

の流れでそれぞれの２回の遺産分割協議を行うよう理解しました。
（１回でもできなくはないとのことですが、素人には難しいと伺いました）

そこで気になるのが上記①の遺産分割の分割の割合についてです。
すでに母は死亡しているので、母は分割協議はできません。そのため、分割の割合は法定割合にしなければならないのかどうかわかりません。
希望として、①の時点で、母（法定割合）、残りをすべて兄とする割合にしたいです

【質問1】
上記①の分割協議において、母は分割協議時に死亡しているため、分割の割合は法定割合にしなければならないのでしょうか？

【質問2】
①の分割協議で、父の遺産を、母と兄で２分する内容（私は相続しないとういう内容）で作成することは可能でしょうか？

実家の土地建物の相続登記申請に関する手続きについてです。

亡父の所有権になっている実家の土地建物を
父の妻(私にとっては継母)の名義に相続登記します。

法定相続人は3人です。

父の妻(私と妹の継母)、
父の子(長男の私)、
私の妹(父の長女)の三人です。

私達二人兄妹の実母はかなり昔に亡くなりました。
今の継母は父が再婚した人で、大変お世話になりました。

今回相続する土地建物は、
相続人3人での相談の結果、母に相続登記をします。

私自身は、
不動産会社に勤める宅地建物取引士なので、、
不動産の登記関係はいつも司法書士の先生とやり取りして
不動産売買をしているため多少は知識があるため、
今回、法定相続人の一人でもあることなので、
勉強の意味も兼ねて、私が自分で申請します。

必要な書類は、いろいろと調べて理解していますが、
一つだけ必要書類として確認したいのは、

今回、相続するのは母ですが、
相続者以外の、法定相続人の、
私と、妹の実印、印鑑証明書、住民票も必要でしょうか？

【相談の背景】
亡くなった祖母の名義になっている土地建物について、今般の法律改正により義務付けられた登記の名義変更のための手続きに着手しました。父が2021年に他界し、現在、当該家屋には母が居住しており、数次相続が発生しています。まず、祖母から父への一次相続①のため（二次相続は問題になりませんので相談内容からは省きます）、2022年に遺産分割協議書を作成しました。①の相続人は、父A、叔父B、叔父Cの3名でしたが、Cは2020年に他界しており、その息子D、Eがいます（Cが離婚した妻との息子で数十年音信不通）。
Bは、2022年遺産分割協議書に押印・印鑑証明を遺し、2023年に亡くなりました。2024年4月末、DEとようやく連絡が取れたところ、Cの死を知らなかったので、負債の有無を確認するまでもなく、借金がありそうで怖いので3か月以内に相続放棄をすると言っています。相続放棄によりDEは最初から相続人ではなくなり、遺産分割協議にも参加不要（印鑑証明も不要）となる、という認識です。
遺産分割協議書は、B存命中の2022年に作成したもののみです。

【質問1】
2022年作成の遺産分割協議書は、2024年相続放棄のDEに訂正線を入れて、登記申請に使えますか？2022年に協議がされた当時DEは相続人だったとされないか、本当に遡及するのかが疑問です。

実家の土地建物の相続登記申請を自分でしようと、
今、色々調べております。

相続登記の手続きに関する相談です。

亡父の所有権になっている実家の土地建物を
父の妻(私にとっては継母)の名義に相続登記します。

法定相続人は以下、3人です。

・父の妻(私と妹の実母は昔亡くなり再婚相手の継母)、
・私、父の長男、
・妹、父の長女　

今回、実家の土地建物は、
継母に全て相続登記をすることで、
法定相続人、三人で合意ができており、
遺産分割協議書も作成済です。

継母は高齢なので、
私が代理人として登記申請をします。

相続登記申請での「登記申請書」の
書式をダウンロードし、
作成するところなのですが、

「登記申請書」の書面の中に、

「登記原因証明情報」という記述がありますが、

これは、特別な書式書面は無いと
考えてよろしいでしょうか？

私は宅建業なので、不動産売買を、
業務でよくやるのですが、

売買の場合の所有権移転では、
司法書士の先生が、
「登記原因証明情報」というタイトルの書面を
作って押印をします。

「相続」の場合は、
父の除籍住民票や戸籍謄本などの、
父と家族のつながりの証明になる
証明書類が、「登記原因証明情報」に相当し、

このようなタイトルの特別な書面は
作らなくても良いと考えていいのでしょうか？

今回父が亡くなることにより義理母へ遺産分割をしませんか？とメールで送ったところ脅迫と言われ私にとっては侵害であると思います。家は2軒あり義理の弟とそれぞれ一軒づつ別けるようにはなってるんですが義理弟側は私より5倍程度の価値のある不動産登記もすでに3分の2済まされています。私が貰う側は3分の1の登記で家はかなり10年近く住んでおらずリフォーム必要であるし家の家財等処分に費用もかなり必要、それを全て義理母は丸投げで私の方はかなり義理の弟と差をつけられていると思いました。こんなこともあるのに私の言ったことは脅迫に辺りますか？　

今回の私の持ち分としてある家屋を親戚へ売る約束をしました。この時間違いなく後々問題のおこらないよう売却するにはどのような手続きが必要でしょうか？一筆書いて貰うなど公正証書を取り交わさないといけませか？登記のみ買い手にすれば良いでしょうか？

【相談の背景】
父の逝去から4ヶ月が経過し、母と兄弟3名での相続協議を進めております。 財産調査の結果、遺産は不動産（約3200万円）と現預金（約100万円）であることが判明しました。また、税理士による過去3年分の調査により、兄弟の1人に約700万円の生前贈与があったことが確認されています。

当該兄弟は現在経済的に破綻しており、自力での生活維持が困難なため、相続物件への居住を希望しています。協議の結果、彼は生前贈与の持ち戻しができないことから相続分をゼロ（放棄）とし、残る相続人で分割する方針となりました。

不動産の取り扱いについては、当初「共有分割」を検討しましたが、将来の二次相続の複雑化を避けるため、現在は「母が単独で相続し、居住する兄弟とは定期借家契約を結ぶ」という案が有力となっています。

現在は知人の税理士主導で話が進んでおりますが、弁護士や司法書士といった法務の専門家が介在していないことに不安を感じています。親族間での契約の実効性や、将来的な権利関係のトラブルを未然に防ぐための「見落とし」がないか、改めて精査が必要だと考えています。

【質問1】
兄弟の1人が多額の生前贈与を受け取った上、母がその兄弟に不動産を相続させる可能性が高く、著しく不公平な相続になることを懸念しています。母と兄弟が同居を続けながら、公平な相続を実現する方法はありますか？

【相談の背景】
亡くなった祖父名義の不動産の相続登記をしようとしています。

関係者は祖母(死亡)、長男(祖母の前夫の子・死亡)、長男の子、長女(祖母の前夫の子・死亡)、長女の子(私です。祖父母の養女になっています)
戸籍謄本は全員分遡って集めましたので他に相続人がいないことは把握しています。

祖父が亡くなり、その後祖母が亡くなりました。
祖母の長女は祖父母より先に亡くなり、長男は祖父母よりあとに亡くなりました。

現在存命なのは長男の子(と、その子がいますが相続権はないと思いますので以下割愛します)と長女の子(私、祖父母の養女)です。相続権は長男の子と私にあると思います。

祖父が亡くなったあと、誰も祖父名義の不動産の相続登記をしていませんでした。
不動産は私がすべて相続することで話はまとまっています。(私と長男の子で遺産分割協議書作成済み)

この場合、数次相続になるとネットで知りました。
数次相続の場合の登記申請書の注意書きに下記のような文言がありました。
「最終の相続以外の相続について、共同相続人数名が権利を取得している場合には、一件の申請では登記することができません。」

【質問1】
法務局への所有権移転の登記申請書は被相続人：祖父　相続人：私　として1通提出すればいいのでしょうか？

【質問2】
登記申請書の注意書きの意味が理解できませんでした。私の例で言うとどのようなことに注意すべきでしょうか？

【相談の背景】
実家の土地・建物は父母の共有名義です。父遺言書(検認済み)があり、実家の土地・建物の父持ち分を相続するのは、配偶者である母ではなく、子である私です。未登記のうちに今度は母が亡くなり（遺言書なし）、兄弟との遺産分割協議で、実家の母持ち分と母単独名義の別宅も私が相続すると決まりました。争議はありません。　

【質問1】
実家と別宅を合わせて登記申請を一括でできますか。遺言書による実家父持ち分移転登記、協議書による実家母持ち分移転登記、協議書による母名義別宅の所有権移転登記、の３回に分けて別々の申請が必要ですか。

不動産登記についてお願いいたします。

現在、私の父が住んでいるところは、祖父が亡くなる頃に木造から鉄筋コンクリート造に建て替えた家屋です。先日この土地と家屋の登記簿謄本を取得したところ、土地の権利は父にありましたが、居宅については木造のままで、所有者も祖父となっていました。
父が作成した遺言書には、この土地と建物は私が相続することとなっているのですが、祖父名義の建物を父が私に相続させることができるのでしょうか？
またそれができないのであれば、どのような手続きを行えばよいでしょうか？

数次相続の中間登記の省略についての質問です。

父Aと母Bには子Cと子Dがいます。

土地建物について父Aと母Bが持分2分の1ずつ共同所有しておりました（今の登記の現状です）。

まず，父Aが死亡し，その後，父A死亡による遺産分割協議をする前に，母Bが死亡しました。

もし，最初から父Aが土地建物を単独所有していたのであれば，母Bの死後に，子C,Dが母Bの相続人の立場で，被相続人父Aについての遺産分割協議をして，母Bが土地建物を単独相続したものとし，その後，子C,D間で被相続人母Bについての遺産分割協議をすることによって，父Aから直接子C,Dに登記を移すことができることは調べました。

しかし，父A，母Bの共同所有の場合は，一回の登記手続きで行うことは不可能でしょうか。

ご教示いただければ，幸いです。

遺産相続、遺産分割協議書等について教えてください。

祖母名義の土地建物を売却しようと思っております。
祖母が8年前に亡くなりました。
この段階で父名義にしておけばよかったのですが、諸々の事情からおざなりになっていました。
父が3年前に亡くなりました。

戸籍謄本を取り寄せ、祖母の死去段階と現在で「父」以外の相続対象はおりませんでした。
父死去段階と現在で「母、私、妹」以外の相続対象はおりませんでした。

司法書士さんに遺産分割協議書や相続関係説明図をお願いせず、申請書からお願いしようかと思っています。
（勉強のため、費用を浮かすため）



祖母の土地建物名義をまずは父名義にしなければならないのでしょうか？
（死亡しているため、印鑑証明と言われても…亡くなっている者が土地建物名義人は可能なのでしょうか？）

遺産分割協議書で「被相続人」が祖母になるかと思います。
相続人は父ですが、その父も亡くなっている。と言いますか、協議しなくとも父一人。
でも、被相続人から父へ土地建物の遺産を移動させたという形がないと、次の「母」「私」「妹」への遺産分割協議書が作成できません。
被相続人＝父、相続人＝母、私、妹とするなら当方で遺産分割協議書を作成できますが、被相続人は現段階では祖母なのです。

この場合、どのような流れでどう遺産分割協議書を作ればよいでしょうか？

【相談の背景】
家族構成　父、義母（父の再婚相手）、私（長男、父の連れ子、義母と養子縁組無し）、妹（父と義母の子）

父、義母の財産　土地、建物（不動産屋見積り価格1000万円　所有権は父50%、義母50%）
預金不明（妹が管理していると思われるが、妹は預金は無いと主張し、預金口座も一切見せない。）

3年前に義母が他界。その時既に父が認知症。遺産分割協議、相続していない。
遺言書無し。

1ヶ月前に父が他界。
遺言書無し
妹は、私に不動産を全て相続させて、妹は遺産相続放棄すると言っている。）
口約束で、遺産分割協議書無し。

相続にあたり不動産の登記を私名義にしなければならないが、義母の持ち分については、私に相続権がない。
妹は、義母の持ち分を一旦妹名義にしてから相続放棄（贈与になるのでは？贈与税がかかるのでは？）すると言っている。妹は自分が登記の手続きをすると言っていたが、体調不良を理由に申請をしていない。そこで、私が必要書類を集めて妹の手間を減らしたいと思います。

【質問1】
遺産の不動産の所有者を私にするよう登記申請する場合、どうしたら良いでしょうか？
不動産の母の持ち分を、父（1ヶ月前に他界）が相続して、その後私に相続する形にできますか？

【質問2】
両親の遺産の不動産を私名義に変える登記申請に必要なものを教えてくたまさい。

【相談の背景】
曽祖父名義の土地の相続登記を考えております。
既に配偶者も亡くなっており、相続人は
存命の子供1人と、孫4人になります。

×曽祖父　昭和36年以前に死亡
×曽祖母（前妻）昭和36年以前に死亡（子供2人、既に死亡）
×曽祖母（後妻）昭和55年以降に死亡（子供2人、1名は存命）
※前妻と後妻は姉

【質問1】
預貯金不明（おそらく使用済）です。その場合、遺産分割協議書作成時には土地の分だけ記載したら良いのでしょうか。出てきたら協議すると記載したら良いのでしょうか？

【質問2】
本件の数次相続で孫1人が土地を全て相続する場合、中間省略はできますか。

【相談の背景】
祖父が亡くなり、遺産分割調停において調停調書が作成されました。
相続人は祖父の子供３人になります。その３人の子供の1人が調停証書作成後亡くなり、私が代襲相続しました。よって、相続人は祖父の子２人と私になります。祖父の遺産分割調停証書において、不動産を売却し、相続登記費用、仲介手数料、その他売却に係る一切の費用を控除した残額を３等分するとあります。不動産登記に関しては、祖父から父への相続登記がなされてから、父が亡くなりました。まだ不動産の売却は終わっていません。

【質問1】
この場合、調停調書に書かれている相続登記費用とは、亡祖父から父への移転登記費用だけでなく、亡父から私への相続登記も含むのでしょうか？
よろしくお願いいたします。なにか判例等があれば、それもお願いします

【相談の背景】
お世話になります。
遺産分割協議による登記変更についての質問です。

祖母と父が亡くなり、
叔母、私、弟の3人に法定相続登記された土地と建物を、全て自分名義にする為の資料を、今作成しております。

相続され、登記されている内容は以下の通りです。

①祖母と父の共有名義の土地２件

２件ともそれぞれ、
・祖母持分
叔母(8分の2)、私(8分の1)、弟(8分の1)

・父持分
私(4分の1)、弟(4分の1)


②父単独名義の建物１件

・私と弟で2分の1ずつ

遺産分割協議書と委任状等の作成についてお伺いします。

【質問1】
遺産分割協議書に被相続人の本籍地は記載せず、
最後の住所、生年月日、死亡年月日
のみで差し支えないでしょうか。
(事情によりすぐ協議書を作りたいので、戸籍等の取り寄せがまだ出来ていません。)

【質問2】
遺産分割協議書は祖母と父の分まとめて一通で作っても大丈夫でしょうか。
祖母の分の協議書、父の分の協議書と分けた方がいいでしょうか。

【質問3】
委任状や登記申請書は、
土地２枚、建物１枚というように、それぞれ作るか、
叔母の持ち分移転、弟の持ち分移転で分けて作るかどちらがよろしいでしょうか。
質問が多く恐縮です。
よろしくお願いします

【相談の背景】
数次相続の書類を作成しています。
祖父が45年前ほどに亡くなり、父が15年前に亡くなっています。今回は祖父の名義のままの宅地を孫の私に変更します。

【質問1】
祖父より祖母が数年長くいきていたのですが、祖母の出生からの戸籍をそろえるだけで、登記申請書は祖父→父→私で良いのでしょうか？
ちなみに祖母は他に子供はいません。

【相談の背景】
祖父の相続手続き(遺産分割)について質問させていただきます。

祖父母には子が3人います。
産まれた順に長男(私の父)、長女、次女です。

祖父が亡くなった時点で祖母も子3人も健在でしたが、遺産分割協議が済む前に祖母と長男が亡くなってしまいました。
死亡の順番は、祖父、父、祖母です。

長女と次女は今も健在で、現在、遺産分割に関する意見を交わしているところです。

長女も次女も30年以上前に結婚して外に出ています。
私は自分が家督を継ぐ立場であると考えていますので、宅地を私名義に、田畑は叔母たちが希望されるものを相続して欲しいと伝えました。
(詳しい経緯は不明ですが、家屋は祖父が亡くなる以前より長男の名義になっています)

これに対して長女と次女は、祖父が亡くなった時点で祖母は元気に暮らしていたのだから、法的権利に基づいて祖父の財産(宅地と田畑)の2分の1を祖母名義するべきだと主張しています。

【質問1】
既に亡くなっている祖母の名義にすることは可能なのでしょうか。

【質問2】
祖母名義にすることが可能な場合についての質問です。
田畑は大小複数あり、宅地も含めて2分の1に綺麗に分割することは困難だと思われます。
叔母たちの主張通りの分割は可能でしょうか。

【相談の背景】
数年前に父が他界し、数日前に母も他界しました。遺産にはいくつか不動産があり、父が他界した際の遺産分割協議書において母がすべてを相続することを決めていました。今回、母からの相続に伴い、子2人がいるので、どちらかがすべて相続しようと考えていました。
ところが、不動産の登記情報を確認してみると、父から母へ名義変更されておらず、父名義のままでした。固定資産税は母が払っていたようです。

【質問1】
遺産分割協議書に明記してはあっても、不動産の名義変更は母を介さずに父から子へ飛ばして変更することは可能でしょうか？

【質問2】
質問1の際、法律上の問題や罰金等を課せられますか？登記費用等は2回分必要ですか？

【相談の背景】
「相続登記」の登記事務について教えてください。祖父名義のままになっている田畑を、叔父に相続してもらいたいと思っております（すでに私の両親がなくなっており、私の兄弟が田畑の相続人になりますが、田畑は必要ではないので叔父に譲るというもの）。遺産分割協議が首尾よくまとまったとして、本来であれば叔父に相続登記をしてもらいたいのですが高齢でルーズな人であるため、私が叔父から委任状をもらって法務局に行って、登記を済ませたいと思っています。田畑を承継するわけでもない私が法務局で登記（むろん必要書類を準備した上で）をすることはできるのでしょうか。

【質問1】
先日、有料の弁護士相談をしたのですが要領をえなかった（その弁護士からは「登記事務には詳しくない」と言われた）。田畑を相続しない私が「相続登記」を窓口で手続きできるのか教えてください。。

【相談の背景】
父が亡くなり、お盆の帰省中に相続関係をいろいろと行なっています。家屋を母に名義変更するために、法務局に行って手続きが必要な様子なのですが、最寄りの法務局が遠く、母では出来そうにありません。子供はみんな遠方に住んでいて、平日に母の付き添いで法務局まで行くのは難しそうです。

【質問1】
法務局では全国どこの登記簿謄本も取得可能と聞きました。相続するのは母ですが、子である私が、私の最寄りの法務局で手続きすることは可能ですか？

【質問2】
郵送などの手段はありませんでしょうか？

【相談の背景】
被相続人には、子が3人います。遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成して、不動産については、子のうちのひとりである私が単独相続することになりました。

相続による不動産移転登記をするにあたり、私が自分で登記申請することにしましたが、
その際には、他の二人の法定相続人からの委任状は必要なのでしょうか？

【質問1】
相続時の遺産分割協議後の不動産移転登記時の委任状について質問です。

【相談の背景】
母は数年前に他界、今年1月に父を亡くし地方にある空家の売却を進めています。家は更地にして売却予定です。
遺産相続人は長男の私と長女の妹です。
まずは登記を移す事をしており、2/18に一度司法書士2人立ち会い遺産分割協議書の作成を実施し私に登記を移すことに決め手続きをしました。
その後司法書士に印鑑証明、不動産登記業務依頼書、遺産分割協議書をお互いに提出することにしました。
私は3/13に提出しましたが、妹はまだ未提出です。
というのも3／19から色々と遺産の分割について言って来ており、半々にしてくれないと書類を出さないとの一点張りで私への登記移転手続きが進まず困っています。
私は登記を移転した後の売却費用は全て貰うつもりはなく、ただ遠方に住んでいるため今後位牌仏壇移転、墓の管理、移転などで今後費用がかかるのでその分を加算してもらうつもりでおりました。
妹は実家の近くに住んでおり、父の貯蓄の管理をしており、時々残高状況を聞いていました。私に相談なく勝手に亡くなった後の保険金などの受取人が妹ですでに貰っていると思います。金額はまだ教えてもらっていません。
父は施設に5年、精神病院に8ヶ月入院後亡くなり月々の出費は父の年金のみで生活していたため貯金は僅かだと思います。
葬儀は家族葬で身内でしており、喪主が私でしたが、妹側が貰った香典の額はいくらかも知りません。

【質問1】
移転手続きを早くしたいのですが、今後どのように対応していけばいいか教えて下さい。向こうの言っている半々にしなければいけないのでしょうか？今後の位牌、墓、法事にかかる費用を鑑みるのは無理でしょうか？

【質問2】
私は遠方で仕事もあり手続きが困難で、帰省の度に交通費や宿泊代がかかり金銭的にも負担がかかるため早く決めないと困ります。従い妹に登記移転をし位牌、墓など見てもらい、妹の主張する半々にする事は可能ですか？

【相談の背景】
母が他界し、母がその父(私の祖父)から相続した土地と建物を、今度は私が母から相続することになりました。

建物は数十年空き家となっているため取り壊して滅失登記を考えたのですが、登記簿を調べたところ、建物の名義が祖父のままであることが判りました(土地は母の名義になっています)。

そうすると建物については、私の理解では相続であれ滅失であれ登記のためには、祖父の相続時に遡って書類を用意しなければなりませんが、祖父が亡くなったときの遺産分割協議書の原本がなく、そのコピー、しかも一部しかありません。

そのコピーには、母が土地と一緒に建物を相続する旨が明記されていますが、登記申請の書類としては有効ではなく、遺産分割協議書の原本または建物について母が相続したことの上申書のいずれかが必要と理解しています。

ところが、母は6人の兄弟・姉妹がおり、祖父の相続で相当に揉め、遺産分割協議を境にお互いに縁切りをしており、私からの連絡に対して断られてしまうため、原本を借りるのも、上申書に署名・捺印をもらうのも現実的に無理な状況です。

【質問1】
上記の状況で、何らか他に滅失登記を成立させる方法はないでしょうか。

【相談の背景】
母親は認知症。自分の意思を判断し話すことはできますが、短期記憶が失われているので、自分の言ったことが後翌日とかに聞くと変わります。父が7年位前に亡くなり、弟夫婦と一緒に似せたで住んでおりました。名義は父だったので亡くなった後遺産相続会議をするのかと思っていましたが、全くないまま知らない間に母親の文を弟が譲渡と言う形でもらい、75%弟の名義になって私が25%知らない間に登記されておりました。司法書士がやったみたいなので、私の印鑑登録とかいろいろもう勝手に取られていました。こういう事はまかり通ってしまうことなのでしょうか現在母親に聞くと何度聞いても私はこの家に住んでいる以上名義は買いたくないと今でも言っているんです。そして最近急に態度がお嫁さんの態度が変わり、お母さんを施設に入れたいって言うふうになってきていて、まだコンビニにも買い物に行けるしお金もおろせるしそんな状態の母を施設に入れるとは本人ももちろん行きたいとは言ってません。

【質問1】
この登記は不正では無いのでしょうか？

【相談の背景】
10年前に父が亡くなり、その際、父所有の不動産の相続登記が澄んでいません。

被相続人は義理母、姉、兄、私です。
義理母とは音信不通で連絡が取れません。
兄、姉はそれぞれ相続放棄の手続きを自分で済ませています。

【質問1】
質問１、義理母と連絡取れない場合どのように進めたらいいのか。

【質問2】
質問2、兄と姉にも各書類署名捺印を貰う必要があるのか。

15年前に他界した母の土地・家屋の相続についてご相談いたします。
母は1人暮らしでした。私には兄と姉がいます。土地家屋とも父親の母（祖母）と兄の2人の名義になっていました。祖母も父親も他界しています。資産価値を調べたところ、土地・家屋にも価値はありませんでした。老朽化が激しく倒壊しては困ると思い、まずは家屋を取り壊すことを考えましたがかなりの金額となるため、売却できないか探したところ、ほぼ無料のような形で近所の方に売却できることとなりました。
まずは兄の名義に変更してから売却となりましたが、父親の兄弟の子供が遺産分割協議書に署名捺印をしてくれないまま2年経っています。その間にも家の壁が崩れ補修工事を行っています。遺産として渡せるものが全くなく逆に手数料、工事費等が持ち出しとなる状態ですがそれでも捺印してくれません。その土地家屋が必要なのかもしれないのでそちらに名義変更できるか検討中です。
そこでご質問です。
・その父親の兄弟の子供に名義を変更することは可能ですか？
・またその際に何か費用は必要でしょうか？


よくある質問かとは思いますが、実家が遠くなかなか行くことができません。近日中に話し合いに行く予定ですので何かアドバイスをいただけましたら参考にさせていただきたいと思っています。
どうぞよろしくお願いいたします。

父の他界後、法廷相続人の母、兄、私で遺産分割協議書を作成し、私が不動産のすべてを相続する事になりました。これを元に自分で相続税の手続きを終え、期間を置いて登記はこれから変更という状況です。（建て替えのプランを考えている為、緒手続きと一緒にと思い。）この不動産は以前に兄が融資を得る為に抵当権の設定をしており、兄曰く返済は済んでいるが根抵当が残っているとの事です。最近になりこの事に賛成していた兄が豹変し、不動産の約半分を自分の物にすると言い出し、登記に必要な書類を渡さない、根抵当の抹消もしないと言っています。早く登記を済ませておけばと後悔してますが、印鑑証明書だけは他の手続きに提出していた物を依頼先から返却してもらい確保しました。その他の戸籍謄本は司法書士または弁護士に依頼すれば入手できそうです。心配なのは登記前に①兄が勝手に土地の一部を売却する事、登記が父名義のままで売却可能か？②根抵当を抹消したいが、本当に返済が済んでいるか？③返済が済んでいない状態で私名義にすると返済をかぶらなければいけなくなるのではないか？④抵当に関する情報も兄が隠している状態です。手掛かりを得る方法はあるのか？　宜しくお願い致します。

【相談の背景】
親が他界し相続人が二人（仮にAB）います。
遺産には不動産（仮に甲）があり、甲はBが相続します。甲は親とAの共有登記です。
調停書には甲の登記に係る手続きと費用はBが負担すると書かれています。

登記手続に際して、Aの引越等の理由からAの登記上の住所氏名変更手続きが必要でした。Aに手続きで必要な資料の送付を依頼したところ、A自身で住所氏名の変更手続きするから、書類は送らないと言われ、実際手続きをしたようです。
しかしBは実際に登記移転した証拠の資料をもらえませんでした。

【質問1】
BはAに変更をした登記事項証明書を送付するよう言いましたが、Bで取得するよう言われました。
非常に理不尽であるように感じます。Aが取得送付するのを受け入れさせる方法はありますか

【質問2】
Bは、Aが勝手に登記（の一部）を進めるなら費用を含めた手続きいっさいをAがするよう言いたいですが、Aは拒否すると思います。Aに受け入れさせる方法（裁判所へ訴えるなど）はありますか

【相談の背景】
30年前に亡くなった祖父名義の土地の相続登記手続きを行なっています。相続登記の対象となる不動産は僻地の山林等で資産価値がほぼ無いので、費用をあまり掛けたくないところです。数次相続が何回も発生していましたが、戸籍謄本等を収集し法定相続人を全て確定したので、遺産分割協議を祖父名義の遺産の全てを私の母が相続する内容で進めており、1名（私の従姉の子、M）を除く他の相続人からは署名・実印押印および印鑑証明を頂きましたが、残るMから全く連絡が無く滞っています。相続手続きをお願いする書面を書留で2度送ったところ受領はしているようですが、連絡は全くありません。
一方で私の母が病んでしまい、母が存命中に相続登記を完了したいところです。
私はMとは全く面識がなく、従妹の戸籍から存在を知った程度です。
なお、Mの祖父母は平成9年、平成19年に他界、Mの母親（私の従姉）は平成20年に、Mの父親は平成26年に他界し、Mの兄弟はありません。

【質問1】
Mを除外して相続登記する方法はありませんか。

【質問2】
遺産分割調停の申し立てには、M以外の既に遺産分割協議に合意している相続人全員の住民票等が必要ですか。

【質問3】
祖父の遺産をすべて私の母が相続する内容の遺産分割協議が完了する前に、私の母が亡くなってしまった場合、私の祖父の相続人全員を交えた遺産分割協議を再度行う必要がありますか。

【相談の背景】
自分の親の相続の件で相談です。先日、祖母が亡くなりました。子（親と叔父叔母）は６人います。引き継ぐ財産は複数の不動産（宅地、建物、田、山林）とそれらの固定資産税くらいです。不動産については、平成２４年に二男が引き継ぐとの遺産分割協議証明書が作成されています。一部の不動産の登記記録を見たところ、権利の登記すらされてないか、祖母名義の登記となっています。この場合、二男が不動産の登記申請をしなければならないと思いますが、、（なお、二男は平成２４年と異なり、現在は身体を壊し、不動産の所在地とは遠くかけ離れたところで生活しています）。

【質問1】
１．仮に、二男が登記申請をしない場合、それを強制する手段はあるのでしょうか？
２．二男が任意に登記申請するための有効な手段は何かありますでしょうか？

【相談の背景】
不動産の登記申請をこれから行います。

不動産等は全て祖父のものなので祖母に名義変更する予定ですが不動産名義を名寄帳で調べたところ、祖父以外に曽祖父、高祖父の名義のものがありました。
遺言書等は何もありません(祖母等も何も知らないと言っており曽祖父、高祖父に関する当時の書類も何もありません)

祖父についてはその配偶者・子・数次相続の子家族と数人で数次相続の子家族は生前に色々な援助を受けていたため相続分がない事の証明書を作成、祖母と子で協議し祖母名義とします。

曽祖父、高祖父については法務局で旧民法が適用＝家督相続で祖父に名義変更可能と聞いており安心したのですが、いざ戸籍を取り寄せて見てみると高祖父は昭和２５年、曽祖父は昭和３４年にそれぞれ亡くなっておりました。
おそらく旧民法の適用はなく新民法の中でも代襲に制限がない時期の民法が適用となるのではないか、と不安になりました。
ご教示頂ければ幸いです、よろしくお願いいたします。

【質問1】
曽祖父、高祖父の名義の土地等の登記申請には遺産分割協議が必要と考えます、間違いありませんか？

【質問2】
祖父が当該土地家屋の管理をしていた様です。曽祖父、高祖父名義のものは町内の共有名義や宅地の中でも一部分、あとは山林で税額もついていません。それでも家督相続とみなせず遺産分割協議でしょうか？

【質問3】
曽祖父、高祖父ともに子が１０名前後おり数十人規模となるのではないかと思います。面識もありません。速やかに祖母に全て名義変更をしたいのですが探す以外に何か良い方法はありませんか？

【質問4】
曽祖父、高祖父の法定相続人を探せないとなった場合、祖父の分のみ行い他の部分は放置となりそうです。役所等から声がかかるまで放置とした場合何か問題がありますでしょうか？

【相談の背景】
2024年4月1日から始まった相続登記義務化について。
自宅に抵当権がついており、相続人である母と子供ふたり。子供ふたりは相続放棄をしています。
保証協会が抵当権をつけていますが、電話があり、抵当権のついた土地の名義を変えるようにいわれました。
母は高齢のため、子供ふたりで法務局へ出向き、土地の名義の変更の相談をした際に「負の相続であること」「子供ふたりは相続放棄をしていること」を伝えました。
この場合、借金の相続放棄をした時と同じく、父の両親(亡くなっています)、父のきょうだい(長女は父より先に亡くなっています。その娘ふたりは私たちが相続放棄をした後に保証協会から相続放棄を勧める通知を出し、放棄をしました)
長男は生存していれば90才近いです。その妻も80代半ば、一人娘は50代後半になっていますが、長男やその妻が生存しているのか？どこに住んでいるのか不明です。
今の住まいの土地に抵当権をつけたのは、長男と亡くなった長女、父の3人で祖父から受け継いだ会社を経営しており、代表取締役社長だった長男によ？計画倒産で長男は自己破産し、自宅と自社ビルを売却しても借金が残ったため、専務であった父の持ち家に抵当権をつける必要があったと母から聞いています。
母が亡くなったら家は競売にかけられるとのこと。
負の相続なのに、名義を変更しなければならないのでしょうか？

【質問1】
生存の有無がわからない、長男一家と連絡が取れない場合、相続放棄をさせるよう法務局の方にいわれましたが、どうすれば良いのでしょうか？

私の弟が昨年の５月に亡くなり、住居が空き家になりました。弟夫婦に子供はいません。80代の弟の配偶者は介護施設に入居しており、住居に戻ることはないとのことで、空き家の放置対策、介護施設費の充当を目的として、私と弟の配偶者で相談して住居を売却することにしました。契約を進めるため、司法書士さんに依頼して、弟の配偶者名義で分割協議、所有権移転登記を昨年、12月に完了しました。同月、25日に不動産の売買契約を行う予定のところ、突然その3日前に弟の配偶者が亡くなりました。これにより、不動産の売買契約ができません。
1.弟の配偶者の血族が住居の売買契約者になるケース
住居は遠方かつ20年ぐらい疎遠にしていた弟の配偶者の血族（司法書士さんに調べてもらい、相続権利者は行方不明も含めて十数人以上になるそうです）に相続されることになると全ての相続対象者合意のもとに行なわなければ売買契約は成立しないのか？
2.私が住居の所有者となるケース
分割協議をやり直し、弟の配偶者の所有権移転登記の更正を行うためには弟の配偶者の相続権利者全員の合意が必要になりますか？
私は弟夫婦の葬儀も全て行い、あとは、空き家となっている住居が気がかりです。
私も高齢で、方法が思いつきません。上記の1と2以外にも何かあれば教えていただきたいです。

５年前に父が他界しました。母は既に亡くなっており子供は３人。自筆の遺言書があり（死後検認済み）３等分ではないけれど３つの不動産をそれぞれＡ（私），Ｂ，Ｃに相続させるとの内容でした。

公平ではない。との理由でＢ，ＣはＡの相続登記を承諾しませんでしたがＢ，Ｃはそれぞれ相続登記しました。その際遺産分割協議書が作成されたのか覚えていませんが登記できたということは協議書に署名捺印したかもしれません。

同居し看取った私へと遺してくれた実家は５年経っても父の名義のまま。私は転勤族ですので現在は空家です。

このままではいけないと思いＢ，Ｃに相続させてもらえるように条件も伺いお願いもしましたが「裁判判決になら従う」との返事でした。

そこで書類を集め遺産分割調停の申し立てをしましたが家庭裁判所に「既に遺言書どおりＢ，Ｃは相続しているから遺産分割調停に馴染まない。裁判官もそう言っているし申し立てを続行しても判断し即終了するかもしれない。調停はできてもＢ，Ｃが来るとは限らないし審判も下せないので取り下げますか」と言われてしまいました。

そこで町の法律相談に私が実家を相続する他の方法を伺いに行きましたところ「実家の分割は済んでいないから調停をしてもらえるはず。取り下げず続行しそこで判断してもらえばいい」とアドバイスを受けました。

ところがそれを裁判所に連絡しましたら「先日もお話したとおりです・・・調停に馴染まなく結果が出ないので他に弁護士さんなりに相談してください」と言われてしまいました。

Ｂ，Ｃが承諾、捺印しなくても実家の名義を私に変更（相続）する方法はありますでしょうか？

訴えられるとしても該当法務局に行き遺言書で登記可能であれば　そうしてしまった方が良いのでしょうか？訴えられることなくすんなりと相続登記可能なのでしょうか？

在住県法務局の相談に行きましたら「県外なのでわかりません」とのことでしたが
遠方の為、該当県法務局に相談に行けておらず登記できるかもわかりませんが・・・。


相続争いで心労もありますし相手にするのも馬鹿馬鹿しく放棄も考えましたが故人の遺志や想いを尊重したいのと経済的にも精神的にも介護も何も助けてくれなかったＢ，Ｃの言いなりになるのは悔しすぎるので　ご教示お願い致します。

【相談の背景】
姉、弟の3人兄妹です。父は3年前に亡くなり先月母が亡くなりました。相続財産は預金と不動産。確認の為不動産の登記事項証明書を取りました。不動産Ａは父が亡くなった日、Ｂは母が亡くなった日に
姉が相続登記をしていました。

【質問1】
兄も私も、相続登記のことは何も聞いていません。他の相続人の承認無しに、相続登記ができるのでしょうか。また、遺産分割協議で、持ち戻しによる計算
を主張できるでしょうか？

相続について

亡くなった父には前妻がいて子供も一人います。
父が亡くなった時、遺言書があり私と母が二分の一づつ相続するとの遺言書です
。
父と母には子供は私だけです。

父には不動産があり、この不動産を一回の登記で私の単独登記にしたいのですができますか？
母は了承しており、前妻の子供には父が亡くなってから 10年以上経つので遺留分はありません。
宜しくお願い致します。

不動産の相続について

祖父に名義で土地建物があります。
祖母はすでに他界しており、子は2人で長女(叔母)、長男(私の父)です。
今私たち家族(祖父、父、母、私)で住んでいる土地建物は土地が父の名義で、建物が祖父です。固定資産税の評価額は低く、課税が出ないものです。
また叔母の住んでいる土地建物は土地が祖父名義で建物が叔母名義となっています。こちらは固定資産が年額で土地が4万、建物が4万ほどそれぞれ課税されているものです。

叔母が家を建てる際、土地の名義を祖父にはしたものの、税金は叔母が払う事になっていたようですが、叔母は一度も払わず、現在は私たちが叔母の住んでいる固定資産税(土地のみ)を払っている状態です。
払いたくはありませんが、祖父の名前で課税が出ている以上、滞納すれば処分をされるのは祖父のため支払っています。

そこで相続の際には名義を変更して自身で払ってもらうようにしたい(叔母の固定資産は払いたくない)のですが、下記にようなことは可能なのでしょうか。

①祖父名義の土地を叔母へ、祖父名義の建物を父へ変更する(資産を分ける)ことができるのか。その場合どのような手続きが必要なのか。

②祖父名義の建物を父へ変更し、残りの祖父名義の資産は相続放棄することはできるのか。

※相続するときは一部のみを相続できないというようなことも見かけますし、一部のプラスの財産とそれ同等のマイナス財産を相続する限定相続？という言葉も見かけました。


③相続時ではなく、祖父が他界する前に贈与する形で父に名義変更しておき、相続放棄をする方が良いのか。

はじめまして宜しくお願いします。相続の件で相談なのが、義父が後妻を残して先日亡くなりました。義父には先妻(亡)との間に長女(私の嫁)と次女がおり、後妻との間には養子縁組していない連れ子(娘)がいます。 後妻との間に生まれた子はいません。 生前後妻と結婚する前に公正証書で長女(私の嫁)に家に関して遺産として譲るとされています。家の権利証もあずかっています。すぐに登記手続きしても良いのでしょうか? また遺産には預貯金などがありますが、公正証書には書かれていませんその場合?家をのぞいて法定どおり1/2,1/4,1/4分配するのでしょうか??それとも公正証書に残されていた家も含めての法定分配なのでしょうか? ?の場合総額で家の価格(固定資産の評価額)を含めた金額が不動産金額を超えていない場合はその分も払わなければならないのでしょうか?
例えば家800万円、預貯金500万円と仮定しすると総額1300万円で後妻750万円、長女375万円、次女375万円で後妻に家を売ってでも払わないといけないのでしょうか?それとも家だけは公正証書どおりにもらって長女以外で後妻250万円、次女250万円でいいのでしょうか? ちなみに預貯金についてはすでに後妻が亡くなる前に下ろしているようで、銀行に調査が必要な状況です。 ややこしい内容ですみません。

【相談の背景】
親が死亡して実家の土地と家を相続することになりました。
遺産を相続する相続人は子供３名です。
遺産は、「実家の土地」「時価の家」および「銀行預金」です。
家は築50年超の家になります
役所から送られてくる固定資産税の納税通知では土地の固定資産税は納めているようですが、家の固定資産税は載っていませんでした。
これは、家が登記されていない。ということではないかと思います。
遺産分割協議書で遺産相続を進める予定です。

【質問1】
家が登記されていないとすると、遺産分割協議書に記載するとき、
どのように記載すると良いでしょうか。

【質問2】
また、新築のときに一部二階増築したため、違法建築になる？
とかで登記していない。という当時の話も出てきました。
遺産を相続するときに、登記するとするとどのような手続きが必要でしょうか？