相続登記の義務化はいつまで？期限・罰則を解説

【相談の背景】
　祖父名義の土地があり、役場から相続人の一人として固定税の請求を受けています。
　祖父は、30年前に死亡しており、その土地は価値も無いようです。
　役場にたずねると、相続人も数十人いるそうです。
　相続登記には、かなりの費用がかかると聞いています。

【質問1】
相続登記の義務化の話を聞きましたが、価値のない土地を多額の費用をかけてまで登記をしなければ、いけないのでしょうか。

【相談の背景】
先日父が亡くなり相続が発生しました．資産は家屋の建っている土地２つ，更地が１つがあります．家屋付の土地１つに母が一人で暮らしています．父名義の借金が数百万円あり，色々な状況を鑑みて私を含む息子４人全員が相続放棄をします．父の兄弟も相続放棄をする見込みで相続人は母一人となります．母と息子４人は疎遠です．母はもともと怠慢なところがあり，相続をしても登記の名義変更をせず父の名義のままで放置するのではないかと懸念しています．

【質問1】
登記の名義が父から母に変更されない限りは相続は完了しないでしょうか？私は相続放棄したのですが，単純承認におびえなくても良くなるのは母が全ての相続登記を完了してからでしょうか？

【質問2】
母が父の相続登記を未了のまま他界した場合，父の遺産は母に相続されますか？母がかなり厄介な人なので，父の相続は放棄しておいて，母が相続したものを母の他界後に兄弟で分割することを考えています．

【相談の背景】
現在遺産分割協議中です。
相続登記の義務化についてお尋ねします。

【質問1】
遺産分割協議が3年を越えた場合、
相続登記は遺産分割協議が終わるまでしなくても良いのでしょうか？

【相談の背景】
先月85歳で父が他界しました。
財産は父名義の築30年のマンション（固定資産税の評価800万）
預貯金800万のみです。（5年有料老人ホームで使い果たし）

相続人は母80歳、息子3人（長男 配偶者あり 子なし 親と別居、
次男 離婚 子なし 親と同居、三男(私)独身 親と同居）合計4人です。

基礎控除は4人で4,800万円なので、相続税は不要と認識しています。

問題は、実は父がホーム入居のあと4年程前に、母の指示で、
父口座から500万円を私の口座に移しました。

ホームの毎月の引き落とし以外に色々とお金がかかるので、その費用に
との事で、無知に移してしまい贈与の申告も何もしていません。

これは今からでも、申告をした方がいいのでしょうか？
後から税務調査など心配です。


また、預貯金800万は全て母が相続しますが、マンションの名義を
父から相続人に登記は変更しないといけませんか？

必要なら、今回は母にすると思いますが、登記の手間や費用がかかるから、
次男と三男(私)の名義にしてしまった方がいいのではと思っています。
(長男の事はちょっと置いておいて)

母に言うのは何となく気が引けてしまうのですが、説明するのに
いい言葉はありますでしょうか？

【質問1】
4年前に父口座から私へ移した500万円、申告はいかがしたらいいでしょうか。

【質問2】
マンションの登記、アドバイスお願いします。

　相続での名義変更に関してです。
　 昨年、親が亡くなって家や土地の相続をするという話になりました。今はまだ名義変更出来てないのですが、相続人の一人が「2月中に名義変更の手続きを終えないと新年度分の固定資産税評価額が変わってきて、書類が再提出になる」と言ってきました。
　 自分で調べたところ不動産などは名義変更に期日が無いみたいで、評価額もその年の1月1日時点で確定されると思うので急ぐ理由が考えられません。 他に私が知らない理由でもあるのでしょうか？
　弁護士の方々、お教えいただければと思います。よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
実家の土地相続についての質問です。
昭和40年代に建物土地権利者の父が亡くなり、平成18年に母も逝去。同居していた兄夫婦が遺産相続協議書に捺印を求めたので印鑑証明とともに提出。その後「弟が捺印を拒否したので進められない」とぼやかれました。
昨年独身の妹が亡くなった際に兄が金銭面で不誠実な行いをしたのでその後交流してません。
ずっと土地は母名義で相続が宙ぶらりんなのだと思っていましたが、先日登記簿を取り寄せたところ既に昭和57年に父から兄に名義変更されていました。その頃兄は家を建て直しました。父から兄へ直接権利者移動。日付は父が亡くなった年でした。私は相続放棄するつもりで言われるまま書類提出したので当時のことは覚えていません。兄と弟は当時からずっと仲が悪く交流がないようです。

【質問1】
昭和後期は本人確認が緩かったのでしょうか？弟が心配です。昭和57年に兄がローンを組んだのかも知りたいのですが、どの項目の登記簿が必要ですか？

【相談の背景】
質問させていただきます。

今住んでいるマンションの不動産の名義が両親の名義で2分の1ずつになっているのですが

昨年の12月に父が亡くなり、私の妹が相続放棄（手続き中）するのですが、一昨年にも母が亡くなり私の妹は、相続放棄をしています。

問題は一昨年に亡くなった母の相続登記を父が法務局に届出をしていなかったのですが

一昨年に亡くなった母の「相続放棄申述受理証明書」と「相続放棄申述受理通知書」の2通が自宅にあるのですが相続登記の手続きで使用する事は可能でしょうか。

私の妹は、新たに弁護士等で何か作成依頼をしなければならないのでしょうか。

ご返信お待ちしております

【質問1】
「相続放棄申述受理証明書、相続放棄申述受理証明書」の2通が自宅にあるのですが相続登記で手続きすることはできますか。

【相談の背景】
2021年12月に父を、2022年1月に母を相次いで亡くしました。そのために両親と同居していて両親の介護をして供養もしている僕が、実家の土地・建物を相続することになりました。別居親族として、兄と弟がいます。
この兄、と弟の特別受益額は6000万円と1億円で、僕の特別受益額は0円とあまりに違っているために遺産相続調停では、相手の弁護士は嘘を付き続けるしかなく、僕が付けていた弁護士は親の資産の中に祖父名義の株式があり、そのため新たに祖父名義での遺産分割調停を申立てられました。しかし、その祖父名義の株は、母が口座開設して母が取引をしていたものです。証拠も残っています。その不正のためにまともに両親の遺産分割調停で弁護活動をされままに、2023年12月に途中で契約解除されました。
結局、2024年4月に審判となりましたが、その審判を担当した裁判官が相手の御用聞きのような男で、まだ判決は出ていませんが、即時抗告を行うのが決まっているような状況です。

【質問1】
今年から変更された法律で、遺産相続を知ってから3年以内に不動産の相続手続きをしないと罰則が下されるとしりました。3年といえばは来年の1月になりますが、僕の場合も罰則を受けるのですか。

父が他界した際に相続の分割を行い、母と兄が土地を相続し、
私と妹が現金を相続しました。
しかし、その際に土地分の相続の所有権移転登記をしておりませんでした。

先日、母が亡くなり、母の相続を行うことになった際、
上記所有権移転登記がされていなかったたため、
新たに登記用の分割協議書を作成することが必要と兄より連絡がありました。

本来であれば、父が亡くなった際の分割協議書を利用して
登記をすれば問題ないのですが、
Aという土地（100㎡）を2つ（α（50㎡），β（50㎡））に分け、
そのβのうちの50%（25㎡）を兄がもらい、
Aの残りの土地（75㎡）を母が貰うという協議になっておりました。

上記の内容ですと、登記で分筆が必要になるとのことで、
その場合、測量からやり直す必要があるため、
登記用の分割協議書を作る必要があるとのことでした。

登記用の分割協議書を作ることについては問題ないと考えております。
しかし、今回の相続の分割が決定してから、
父→母への登記
母→子供への登記
とまとめて行えばよいと思っておりますが、
先に父→母への登記をしなければいけないのでしょうか。

恐れ入りますが、お教えください。

【相談の背景】
ひいおばあちゃんの土地がわずかですが残っています。相続登記の義務化がされて登記しないと罰金を払わなければならないそうですが。相続人が多岐にわたり相続登記ができません。しかも駐車場にもならないくらい狭い土地です。１）過料はだれが払わなければならないのでしょうか？２）過料は一回払うだけで済みますか？どうか教えてください。

【質問1】
１）過料はだれが払わなければならないのでしょうか？２）過料は一回払うだけで済みますか？どうか教えてください。

【相談の背景】
相続登記に関する質問です。弁護士様にお答え頂けると幸いです。

【質問1】
法務省のHPに正当な理由がないのに相続登記をしない場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。と書いてありますが正当な理由とはなんでしょうか？仕事とかで忙しく時間がなかったなどでしょうか？

【相談の背景】
父から家庭内暴力を受け続け、避難のために別居している者(長男)です。
別居期間は30年以上になります。今後も一切関わりを持ちたくないと考えております。

今まで一軒家で母と生活をしていましたが、数年前母が他界しました。
一軒家の土地には母、自分（長男）、姉（長女）の名義が入っています。
母が亡くなったことにより、父が相続人となったため土地の名義変更ができていない状況です。

【質問1】
2024年相続登記が義務化するとお聞きしました。
上記理由で相続登記ができない場合、法的に問題はあるのでしょうか。
登記ができない期間は長期間に及ぶ可能性があると考えています

【質問2】
法的に問題がある場合、どの様な対処方法があるか教えていただければ幸いです。

【相談の背景】
2年前に祖母が亡くなり、父親が先に死亡しているので私が相続人になっています。父親は3人兄弟で仲が悪く、兄弟で揉めて相続の話が進みません。
私は相続を望んでいないので兄弟2人で決めて欲しいと伝えています。

【質問1】
3年以内に相続登記をしない場合は10万円の過料が科せられますか？

【質問2】
相続人申告登記の申請は私だけでもやった方が良いですか？

【相談の背景】
土地と家の相続登記（名義変更）を自分でしようと思っています。
家族構成は「父・母・兄（長男）・私（長女）（既婚）」です。
まず、父が亡くなり、父の名義から兄へと変更されました。
（今は兄の名義になっています。兄に配偶者はいません。）
母も亡くなり、兄も亡くなりました。

【質問1】
1. 私の配偶者は「相続人」となるのでしょうか？
2. 「相続関係説明図」に私の配偶者の記載は必要でしょうか？
3. 遺産分割協議書も必要になりますでしょうか？
ご返答の程、宜しくお願いします。

【相談の背景】
５年前に父が亡くなりました。その時、母、兄、私がいて、全員法定相続人として、相続をしました。相続対象は預金と不動産で、不動産は母のみが相続しました。遺産分割協議書も作成しました。

ただ父から母へ贈与された不動産登記をしておりませんでした。

今年、母がなくなり、相続が発生したのですが、母の実子は私だけなので、法定相続人は私のみで、預金については相続が終わりましたが、不動産については、法務局に確認したところ、（父から母への）前の登記を完了する必要があるが、遺産分割協議書と（亡くなった母以外の）最新の印鑑証明書を用意してくれれば、母が亡くなった事情もあるので、登記をしますとの回答がありました。

ただ兄が協力（印鑑証明書の用意）をしてくれるかどうかはわかりません。
法律上やむを得ないとは言え、相続できなかったことに、納得していないためです。

【質問1】
万一兄が協力してくれなかった場合、法律的に何か対応する方法はあるでしょうか？

【相談の背景】
家屋名義が祖父（1999年死亡）のまま
祖母死亡
借地寺地
父、母婚姻後　当該家屋に居住
父　昨年死亡　（子２人）
母　に名義変更登記したいが、父の姉妹４人が嫁は関係ないと難癖をつけてきた。
祖父死亡、父母が地代、税金、修繕費27年間負担。
現在、祖父→父　の登記変更に対して姉妹４人遺産分割書の合意が得られないので、家庭裁判所で調停を進めたい。

相続人　７人
父の姉妹４人
母、私、姉

家屋は、築55年で税評価約200万
母が居住してるので、速やかに終わりたい。

【質問1】
今更、権利を主張しているので解決金もなるべく払いたくない

【相談の背景】
相続人が３人いて、調停に代わる審判で遺産分割が確定しました。
私は遺産を取得せず、相続人AとBが、別々の土地を1筆ずつ取得することになりました。
相続人Bは以前から連絡が取れず、調停にも１度も出席していません。
なので、相続人Bが取得した土地を、本人が登記するか心配しています。
登記をしなかった場合、相続人Bの取得した土地が被相続人のままで、その固定資産税の請求が私にも来てしまいます。

【質問1】
相続人Bが取得した土地の登記は、取得した本人しか出来ないのでしょうか？

【質問2】
私か相続人Aのどちらかが、相続人Bの代理で登記をすることは可能でしょうか？

【質問3】
調停に代わる審判で確定していることを市役所で証明すれば、登記していなくても固定資産税の請求は相続人Bのみになりますか？

【相談の背景】
父親が亡くなり、父名義の家、土地なし家屋のみを母、姉、私、弟の3人が相続することになりました。家の名義変更をしておかないとゆくゆく問題がおきるという事を聞き、家を母親の名義に変更している最中なんですが、ってます。母親はそれに応じません。行政書士の方から、このままだと名義変更ができないと言われているので、着手金を払ったんですが、行政書士の方には名義変更をお断りしようか迷っています。家の名義はこのまま父親においといても問題あるんでしょうか⁉️
現在、母親が暮らしています。
母親も、姉が要求してきた父親の残した預金と土下座をする気持ちもありません。
行政書士の方に弁護士をたてるしかないと進められましたが、私達在日韓国人で、母親は帰還していないので名義変更するだけの書類を揃えるだけでも相当なお金がかかりました。父の残した預金も、400万程度で、弁護士さんにかけるお金もないので、名義はそのままにして住み続けようかと思っています。
ですが、何か姉から印を貰える手立ては他にないでしょうか⁉️宜しくお願い致します。

【質問1】
姉の同意がなくても、名義変更をできる手立てがあれば教えて頂きたいです。

【相談の背景】
私の妻には、母親と二人の弟がいます。
8年前に義父が亡くなった際に、義父の単独所有であった実家を相続することになりました。
実家は、下の弟が親と住んでおり、妻と上の弟は相続するつもりはありませんでしたが、当時誰も相続放棄の手続きを行いませんでした。また、遺言書などは無かったようです。
そのためか、不動産の変更登記も行っていないまま現在に到っています。
最近、義母も高齢になり、今からでも相続登記の問題を解決しておいた方が良いのではと、妻が悩んでいるようです。
ちなみに、妻の実家は、実勢価格が1,200万円程度の土地に、築40年の木造住宅が建っています。

【質問1】
このような場合、現在、妻の実家の所有権はどのように判断されるのでしょうか?

【質問2】
これから相続登記をするにあたり、妻と上の弟を所有者から外して登記した場合、税制上不利と考えられることはありますか?
よろしくお願い致します。

【相談の背景】
後妻＝旦那の父＝旦那の母
　　　　　　　｜
　　　　　　旦那＝私
　　　　　　　　｜
　　　　　　ーーーーー
　　　　　　｜　｜　｜
　　　　　　子　子　子


上記のような家系ですが、
旦那の母→旦那の父→旦那
の順に亡くなりました。

旦那の父は、旦那の母が亡くなった後に再婚しています。

今住んでいる土地と建物が旦那の父名義だったので、名義を私に変えたいです。

【質問1】
すでに旦那も、旦那の父も亡くなっていますが、相続を2段階「旦那の父→旦那」「旦那→私」にすることは可能ですか？

【質問2】
相続を2段階にするとなった場合、既に旦那も、旦那の父も亡くなっていますが、遺産分割協議書にはどなたの押印がいるのでしょうか？

【質問3】
現状、後妻が押印に同意せず長引いています。
後妻には兄弟がいますが、その人たちに相続が行ったりすることがありますか？

【相談の背景】
父親が死去し不動産を相続しました。
父親の死亡時、法定相続人は私（姉）と妹の二人だけでした。
　・母親は既に他界
　・妹は独身で子供はいません。

相続調停中に妹が亡くなり、妹の相続分は遺言により承継者５名に遺贈する事になりました。
この度、調停が成立し不動産（土地、建物）は全部、私の単独取得する事になり、不動産の名義変更（相続登記）を行う予定です。

【質問1】
必要な書類として「法定相続人全員の戸籍謄本」「法定相続人全員の印鑑証明書」があるかと思いますが、この場合の『法定相続人』とは誰でしょうか。
１．妹のみ
２．承継人５名全員
３．上記１．２．全員

【相談の背景】
親が他界し相続人が二人（仮にAB）います。
遺産には不動産（仮に甲）があり、甲はBが相続します。甲は親とAの共有登記です。
調停書には甲の登記に係る手続きと費用はBが負担すると書かれています。

登記手続に際して、Aの引越等の理由からAの登記上の住所氏名変更手続きが必要でした。Aに手続きで必要な資料の送付を依頼したところ、A自身で住所氏名の変更手続きするから、書類は送らないと言われ、実際手続きをしたようです。
しかしBは実際に登記移転した証拠の資料をもらえませんでした。

【質問1】
BはAに変更をした登記事項証明書を送付するよう言いましたが、Bで取得するよう言われました。
非常に理不尽であるように感じます。Aが取得送付するのを受け入れさせる方法はありますか

【質問2】
Bは、Aが勝手に登記（の一部）を進めるなら費用を含めた手続きいっさいをAがするよう言いたいですが、Aは拒否すると思います。Aに受け入れさせる方法（裁判所へ訴えるなど）はありますか

【相談の背景】
母は数年前に他界、今年1月に父を亡くし地方にある空家の売却を進めています。家は更地にして売却予定です。
遺産相続人は長男の私と長女の妹です。
まずは登記を移す事をしており、2/18に一度司法書士2人立ち会い遺産分割協議書の作成を実施し私に登記を移すことに決め手続きをしました。
その後司法書士に印鑑証明、不動産登記業務依頼書、遺産分割協議書をお互いに提出することにしました。
私は3/13に提出しましたが、妹はまだ未提出です。
というのも3／19から色々と遺産の分割について言って来ており、半々にしてくれないと書類を出さないとの一点張りで私への登記移転手続きが進まず困っています。
私は登記を移転した後の売却費用は全て貰うつもりはなく、ただ遠方に住んでいるため今後位牌仏壇移転、墓の管理、移転などで今後費用がかかるのでその分を加算してもらうつもりでおりました。
妹は実家の近くに住んでおり、父の貯蓄の管理をしており、時々残高状況を聞いていました。私に相談なく勝手に亡くなった後の保険金などの受取人が妹ですでに貰っていると思います。金額はまだ教えてもらっていません。
父は施設に5年、精神病院に8ヶ月入院後亡くなり月々の出費は父の年金のみで生活していたため貯金は僅かだと思います。
葬儀は家族葬で身内でしており、喪主が私でしたが、妹側が貰った香典の額はいくらかも知りません。

【質問1】
移転手続きを早くしたいのですが、今後どのように対応していけばいいか教えて下さい。向こうの言っている半々にしなければいけないのでしょうか？今後の位牌、墓、法事にかかる費用を鑑みるのは無理でしょうか？

【質問2】
私は遠方で仕事もあり手続きが困難で、帰省の度に交通費や宿泊代がかかり金銭的にも負担がかかるため早く決めないと困ります。従い妹に登記移転をし位牌、墓など見てもらい、妹の主張する半々にする事は可能ですか？

【相談の背景】
遺産相続の話し合いをしています。

家族構成は、母、兄家族、私(既婚)。
現在兄は亡くなっています。

かなり前に父が亡くなったのですが、兄が亡くなりました。兄が亡くなる前に父の名義のままだった不動産の名義変更の話が兄からあり、遺産分割の話をしている最中 兄が亡くなりました。

その話し合いの時に、「名義変更とは遺産分割の話だよね?」と兄に聞いたところ、「遺産の話ではなく、名義変更だけする。すぐにハンコだけ押して」と言ってきたのですが、私は「名義変更と遺産相続の話は一緒なのでは?」と伝え判子は押しませんでした。
ようやく兄は不動産の代償金は払うと金額を提示してきました。

法律や相続に疎い私は「調べるから待ってほしい」と、有料で弁護士さんに聞いたところ「名義変更は遺産の話なので判子を押さなくて良かったのですよ」と言われました。

何も知らずに私が判子を押していたら、代償金の提示はなかったと思うのですが、名義変更と登記をした後に不動産の相続の話し合いは可能なのですか?
兄は不動産を全部自分の名義にして登記をしてから、相続の話し合いをするつもりだったのでしょうか?

この名義変更と登記の話は、母には内緒で進めていたようで、私が母と話していて母が何も知らない事に気がつき担当の司法書士に言って止めてもらいました。

私は騙されそうになったのでは?と疑問に思っています。

【質問1】
亡き父の不動産を、兄1人の名義に変更し登記をした後に、不動産の相続の話し合いは可能なのですか?

【質問2】
私は兄に騙されそうになったのですか?

【相談の背景】
相談の対象者は私の妻についてです。
妻の父(義父)が、他界し
義父名義の土地建物の相続で難航しています。
また、妻と義母の中は険悪で本件、私が中に入り伝言している状態です。
遺言書は無く、法定相続人として
義母(配偶者).義姉(子1)、妻(子2)の3人が相続人とのことです。
義母は老人ホームに入りたいので早く土地を処分したいとのこと。入所にはまとまったお金が必要なので、遺産分割協議を義姉と妻に申し出ましたが二人とも反対しています。反対の理由は義母が土地の8割を欲しいと言ったから。と義姉から聞きました。
とにかく早く売りに出したい義母は、取り急ぎ、法定相続の割合で相続登記をするから、売れた後にまた協議すると言ってきました。
相続登記は3人による申請で、義母が代表で提出するそうです。
これについて、今週末、三者で会うそうです。
申請書に押印と自署が必要とのこと。また、印鑑証明も持参するようにとのことです。
私が調べた限りでは相続登記は、法定相続人による法定割合であれば印鑑証明も自署サインも不要とあったので、そのことを義母に問うた所，法務局にそう言われたから。とのこと。そもそも自分でやらずに司法書士に依頼しない理由を聞きましたが、登記変更ぐらい自分でできるから。と言う理由です。
妻としては不安が募り、今週一緒に行って立ち会う事になりました(義母は私も同席することに難色を示しています)

【質問1】
法務局のウェブサイトで必要な書類を見ると、法定相続割合の場合は、印鑑登録は不要のようです。
義母が子供二人の印鑑証明を手に入れた場合、義姉と妻が不利益になることはありますでしょうか？

【質問2】
自署して欲しい。と言う書類がどんなものか不明ですが、
私も立ち会うので、書類内容で気をつけるべきポイント(義姉と妻にとって不利益なこと)あればご教授下さい。
取り越し苦労であれば良いのですが。

【相談の背景】
自分の親の相続の件で相談です。先日、祖母が亡くなりました。子（親と叔父叔母）は６人います。引き継ぐ財産は複数の不動産（宅地、建物、田、山林）とそれらの固定資産税くらいです。不動産については、平成２４年に二男が引き継ぐとの遺産分割協議証明書が作成されています。一部の不動産の登記記録を見たところ、権利の登記すらされてないか、祖母名義の登記となっています。この場合、二男が不動産の登記申請をしなければならないと思いますが、、（なお、二男は平成２４年と異なり、現在は身体を壊し、不動産の所在地とは遠くかけ離れたところで生活しています）。

【質問1】
１．仮に、二男が登記申請をしない場合、それを強制する手段はあるのでしょうか？
２．二男が任意に登記申請するための有効な手段は何かありますでしょうか？

【相談の背景】
20年前に亡くなり放置してた父名義のままの居住中の実家なんですが、某ホテルで49日をやった時に親族親戚一同母単独相続で口約束で決まり、相続登記してませんでした。この度1人暮らししてる弟が7月迄に自己破産を申し込みたいといきなり言いやがりましたの、実家名義変更してないんだけどあんた馬鹿なの？巻き添え食らうんだけどと言ったんだけど理解できず、相談です。配偶者母、子供３人なので6分1が弟の共有財産になってると思います、法テラスに頼もうとしてますが、はっきり言って頼りなさそうなので、私が代わりに弁護士探ししようと思います、なんか弟かなりおかしくなってるんで、①弟の分を家族で買い取りか②赤の他人に弟分売られるか③全部売って弟分は寄越せになると思うのですが、①は無理②は最悪なパターンなので無理③は裁判所に指図されて結局安くなるわで腹立つ、なので④口約束は難しいですが上申書で理由説明して管財に取らないでとお願いする⑤破産申請する前に何社かに査定して住宅ローンは無いので売却して弟には査定書やら売却関連の資料と弟分の売却金渡して縁を切る、資産隠し疑われない様家族皆の通帳やら差し出す覚悟有り、④か⑤って弁護士次第でやれますかね？

【質問1】
かなり苛立ちが激しく乱雑な文章ですいません。④または⑤が出来る可能性はありますか？
弟の借金額は980万、コロナで無職になり生活費とからしいです、酒タバコギャンブルやらない子なので

昨年12月に父が亡くなりました。家(評価2100万)預貯金がわずかだと思います。母、弟、亡妹の子21才そして私の4人が相続人です。母と弟が勝手に司法書士さんにお願いして私と甥が納得してるからと嘘をつき、手続きを進めて印鑑証明をはやく送って欲しいと司法書士さんから連絡があり初めて知りました。その先生の話では、相続税はかからないという事でした。母と弟は、実家を母の名義にする事にやっきになっていますが、名義変更に期日がないことを伝えても、はやく印鑑証明を送れの一点張りでした。私は、期日がないのなら、せめて一周忌を終えてからにしたいのです。母と弟は、亡くなった以降全くお参りする事もなく、父っ子だった私は、その事がつらく私と私の子どもたち、甥で今までお参りしてきました。そんな中いくら印鑑証明を送れと言っても送らない事に戦術を変え、郵貯に少しある貯金を分けるから、印鑑証明を送れと言ってきました。9月中に手続きしないと無効になるというのです。自分で調べてみましたが、期限があるのは、相続税の支払いがある場合のみと解釈しましたが、違いますか？もし印鑑証明を送ったら、(送るつもりはないですが)名義変更に流用することは出来てしまうのでしょうか？
アドバイス頂けると有り難いです。宜しくお願いします。

【相談の背景】
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遺産：現金・土地・建物
家族構成：父（他界）　母・兄弟2人
問題点：
弟が素行が悪く相続に協力的でない
産分割協議書を送っても無視・暴言を吐き会話にならない
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父が他界し、近日家の建て替えを行いたいのですが
土地・建物が共有財産となっている為、まずは登記の相続のみをと考えてます。

【質問1】
登記（土地・建物）のみでの遺産分割調停・遺産分割審判は可能でしょうか？
尚、現金の遺産総額については弟には公表しません。
（まだ遺産の整理中などと理由を付けて分からない事にします。）

【質問2】
素行の悪い弟には渡したくないというのが家族全員の見解です。尚、遺書などはありません。
弟は面倒がり提訴も行わないと考えますが、弟を曖昧な形で除外する事は可能でしょうか？

【質問3】
遺産分割調停・遺産分割審判は法定相続分での配分になってしまうのでしょうか？
まずは土地・建物についてのみでも法定相続分でも良いので分配したいと考えています。

【質問4】
弟が相続について無視し続けた場合、最終的にどうなりますか？
遺産分割調停・審判を続けて欠席するなど非協力的な態度を
録音し提出した場合、相続人からの排除やコチラの良い様に相続を進める事は可能ですか？

【相談の背景】
祖父が15年前に亡くなり、祖母が3年前に亡くなりました。祖父と祖母と叔父が住んでいた家は現在崩壊寸前で、市からも指導を受けていますが、叔父は対応しておらずそのまま住んでいます。家と土地の名義は祖父のままなので、家と土地の売却も難しいかと思い、何から手をつけたらいいかもわかりません。叔父とは話しましたが、お金もなく何も対応する気がなさそうで近所の方にも迷惑や怪我をさせるかもと心配です。こちらで登記手続きや売却、解体などを進めることはできるのでしょうか。

【質問1】
登記を叔父に変更する為にはどこに相談してどんな手続きが必要でしょうか。また、何か罰則等あるのでしょうか。叔父の同意がなくても話を進めることはできるのでしょうか。

【相談の背景】
10年前に義母が亡くなり夫が土地と古くて使えない倉庫のような建物を相続しました。夫は6人兄弟の三男でしたが、母の介護をしたことから相続することになりました。その土地と建物の件だけに対しての遺産分割協議書を作成し相続登記しました。その際に、建物の家屋番号がわからず未登記なのかと思い建物としか記しませんでした。
5年前に夫が亡くなり妻である私が相続したのですが、使うこともなく固定資産税を払い管理していくのも大変なので売却することとしました。売却の手続きをしているなかで、建物の登記が義父のままであることが発覚しました。土地の分筆で地番が変更になった時に建物の地番を変更していなかったようで、現在の土地上には存在しないため相続時にはわかりませんでした。
売却のために建物の相続登記をと夫の兄弟に事情を話し建物のみの遺産分割協議書等を作成しサインを依頼したのですが、１人だけ納得せず手続きができません。
建物の登記が変更出来なければ土地も売れないんだから、土地の売却金を払うようにと言われます。

【質問1】
土地は正式に相続しているので、建物の撤去命令みたいなものを出せないものでしょうか？
土地の所有者は私で建物の所有者は義父の相続人である夫の兄弟と私も含まれるのですが。

【質問2】
土地の売却費を分割しなければいけない場合、相続後かかった税金や管理にかかった代金はどうなりますか？

【相談の背景】
父が亡くなりました。
相続人は高齢母、長男、次男です。

母には相続税の控除を超える財産があるので、
父の相続登記を先に済ませたいです。

【質問1】
住んでいるのは母1人で要介護です。その場合はどのように登記を進めるのがいいでしょうか？長男は、一部ローンを負担したので持分があります。節税などの観点でもどのような登記の手順がいいでしょうか？

間もなく父の三回忌になります。
相続人は母と兄と私の3人です。
父が亡くなった時に、兄と私が相続を放棄して母一人で相続するよう言ったのですが、母が相続の手続きをいやがったのでそのまま兄と私も相続が成立してしまいました。
三回忌を前に、母が一人で相続をするから戸籍抄本と戸籍の付票、印鑑証明書を送って来るようにと言って来ました。
実家の土地は母名義、建物が父名義となっており、建物の名義を母に変えたいのだと思います。
三回忌に集まった時に「遺産協議の証明書」に実印を押してと言うので「その協議の証明書のコピーか草稿を見せて欲しい」と言ったところ「戸籍抄本と戸籍の付票と印鑑証明書が無いと書面を作れないから今は無い」と言われ、親を信用出来ない非常識な娘だと言われました。兄は必要書類も印鑑も全て母の言うとおりに揃えるそうです。
下書きでも良いので印鑑を押す前に書面を見せて欲しいと言うのはおかしい事なのでしょうか？
単に建物の名義を変えるための書面が「遺産協議の証明書」という名前なのでしょうか？
今から相続放棄は出来ないと思いますが、建物の名義を変えた場合、相続税や贈与税等が発生するでしょうか？
どうかよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
相続登記が未だ完了していない山林が見つかりました。
役所に聞いたところ名義は 曾祖父 祖母の名義でした。
祖母には 二人の子供がいますが 現在二人共
他界しています。

私は祖母の孫です。

この場合 名義を変更して相続登記は 出来るのでしょうか？

相続登記のやり方などのアドバイスお願いします。

【質問1】
相続登記が未だ完了していない山林が見つかりました。
役所に聞いたところ名義は 曾祖父 祖母の名義でした。
祖母には 二人の子供がいますが 現在二人共
他界しています。

私は祖母の孫です。

この場

20年前に私の母の両親が他界。その遺産について母の兄妹3人で協議。元々、他界した両親と母の兄と母と母の妹で話合いで解決済だったのだが両親が他界後に、相続に関係ない兄嫁が独り占めを画策。それで母は激怒して兄に言うと兄は何も言えず嫁の言いなり。母の兄は気が弱く何も言えない人であった。それも何とか6～7年かかって遺産分割協議を交わして兄が実家の土地と家（当時2億円）、母と母の妹2人名義で他の不動産（当時3000万円）を取得（当初の話合い通り）することで落ち着いた。そして母と母の妹は不動産を売却して折半した。しかし実家の登記はそのまま他界した母の父名義のままであった。その後、2年前母が他界。そして急に私の父の元に、母の兄の代理人司法書士から実家の相続登記で他界した母の相続人である父と私と妹に印鑑証明などの書類を期日までに出すよう言ってきました。何故今頃になって登記に協力すべきなのでしょうか？遺産分割協議を交わしているから出す必要性がありますとのことでした。交わしてるなら勝手に母の兄が登記できないものなのでしょうか？
母は母の兄や兄嫁を憎んでいました。できれば私は他界した母を思うと協力したくないです。法的に協力しないと駄目なんでしょうか？司法書士も上から目線で非常に嫌な気持になります。
どなたかご教授願います。

【相談の背景】
家族構成　父、義母（父の再婚相手）、私（長男、父の連れ子、義母と養子縁組無し）、妹（父と義母の子）

父、義母の財産　土地、建物（不動産屋見積り価格1000万円　所有権は父50%、義母50%）
預金不明（妹が管理していると思われるが、妹は預金は無いと主張し、預金口座も一切見せない。）

3年前に義母が他界。その時既に父が認知症。遺産分割協議、相続していない。
遺言書無し。

1ヶ月前に父が他界。
遺言書無し
妹は、私に不動産を全て相続させて、妹は遺産相続放棄すると言っている。）
口約束で、遺産分割協議書無し。

相続にあたり不動産の登記を私名義にしなければならないが、義母の持ち分については、私に相続権がない。
妹は、義母の持ち分を一旦妹名義にしてから相続放棄（贈与になるのでは？贈与税がかかるのでは？）すると言っている。妹は自分が登記の手続きをすると言っていたが、体調不良を理由に申請をしていない。そこで、私が必要書類を集めて妹の手間を減らしたいと思います。

【質問1】
遺産の不動産の所有者を私にするよう登記申請する場合、どうしたら良いでしょうか？
不動産の母の持ち分を、父（1ヶ月前に他界）が相続して、その後私に相続する形にできますか？

【質問2】
両親の遺産の不動産を私名義に変える登記申請に必要なものを教えてくたまさい。

【相談の背景】
亡くなった祖父の持分の相続登記について教えてください。

付き合いのない親戚の住まいの建物部分が僅かな割合ですが一部祖父の持分で登記されており、その祖父の部分について自分が相続人の一人です。

そこに住んでいる親戚にその旨を話し、
自分の持分は不要なので登記を進めて欲しいとお伝えしました。
先方が手続きするとのことで2年近く経ちましたが遺産分割協議すらされません。

もう一度働きかけるつもりですが
それでもなにか事情があるのかないのかわかりませんが、何も動いてもらえないなら
法定相続分の持分で相続登記してその持分を親戚に名義変更する方向で提案し、
協力してもらいたいのですが…

【質問1】
他によい方法はありませんか?
遺産分割協議がベストなのはわかってはいますが…

どうぞよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
1、40年前に死亡したA(亡父Bの母，父は3年前に死亡)所有の土地の相続で親族が遺産分割協議書を作成。
内容は相続人5名で土地を共有し相続登記予定。
私(Bの息子)は遺産分割協議書の内容に納得出来ない為署名していない。
2、遺産分割協議書にはBが相続する内容となっている。
本来Bは死亡しているため相続分は私が相続する内容が記載されるべきですが、私が遺産分割協議書の内容に納得出来ない為(土地の共有でなく現金での相続を希望)Bが相続する内容でとどめられている。

【質問1】
①仮に遺産分割協議書が成立した場合,死亡したBの名義で相続登記は可能ですか？(不可能だと思いますが)

【質問2】
②仮に登記が可能な場合、他の相続人は共有登記となり、Bの相続分は登記上どのようになりますか。
おそらくBでの相続登記は出ず、他の相続人のみの名義で共有登記しBの名前は登記に記載され無いと思いますが。

【質問3】
③上記②となった場合,今後Bの相続分を私名義に相続登記する場合,再度相続人全員の署名が有る遺産分割協議書の作成が必要ですか？

【質問4】
④争いに巻き込まれたくない為相続持分を０(時間がたっている為放棄は出来ませんが、結果的には放棄と同様)とした場合、税法上を含め問題はありますか。争いに巻き込まれ無い様にするには良い方法はありますか。

父の他界後、法廷相続人の母、兄、私で遺産分割協議書を作成し、私が不動産のすべてを相続する事になりました。これを元に自分で相続税の手続きを終え、期間を置いて登記はこれから変更という状況です。（建て替えのプランを考えている為、緒手続きと一緒にと思い。）この不動産は以前に兄が融資を得る為に抵当権の設定をしており、兄曰く返済は済んでいるが根抵当が残っているとの事です。最近になりこの事に賛成していた兄が豹変し、不動産の約半分を自分の物にすると言い出し、登記に必要な書類を渡さない、根抵当の抹消もしないと言っています。早く登記を済ませておけばと後悔してますが、印鑑証明書だけは他の手続きに提出していた物を依頼先から返却してもらい確保しました。その他の戸籍謄本は司法書士または弁護士に依頼すれば入手できそうです。心配なのは登記前に①兄が勝手に土地の一部を売却する事、登記が父名義のままで売却可能か？②根抵当を抹消したいが、本当に返済が済んでいるか？③返済が済んでいない状態で私名義にすると返済をかぶらなければいけなくなるのではないか？④抵当に関する情報も兄が隠している状態です。手掛かりを得る方法はあるのか？　宜しくお願い致します。

【相談の背景】
最初、父が死亡して、土地、家は、相続登記しなかったのですが、その後、母が死亡して、姉2人、私の3人なのですが、 母は遺言で私に全財産相続させる、との事でした。 今度、相続登記が義務化されたので、相続登記しようと思っています、
不動産名義は父名義です

【質問1】
他の相続人の特別受益証明書、譲渡証明書があれば相続登記できますか
遺産分割協議書をさくせいしなくても。

【質問2】
、家裁に遺産分割調停を申請しようと思うのですが、他の相続人の住所が広島、名古屋と遠いので自分の住所地の家裁で調停するようにできますか

【質問3】
合意管轄書を作成すればいいのでしょうか？
どこの裁判所に提出すればいいのですか？自分の住んでいるさいばんしょ？

【相談の背景】
相続登記についての相談です。
私と息子は生活保護を受けながら、犬猫文鳥と亡くなったひいおばあちゃん名義の家で地主さんに地代を支払う形で住んでいます。今年４月の相続登記のことで以前から地主さんに家の名義を私の父に変えてほしいと話があり、父に地主さんと話をしてほしいと何度か伝えてるのですが、「そんなお金はないし父の名義にするつもりはない」と私にだけ伝え地主さんと話し合うことをしてくれなかったため、地主さんからふたつの提案があり、「１、亡くなった人名義の家のままでは契約しつづけられないので、家を解体する費用は地主側で持つし、市営住宅に入れるように手助けもするので、家をでてほしい、そのためには私の父と私の母から印鑑をもらってほしい。　　2、私が死んだときに家を解体して出て行くことを約束してほしい、そのために保証人も用意して弁護士か司法書士に間に入ってほしい」と言われました。市営住宅には動物達を連れていけないので出来れば2の案でこのまま暮らしていきたいとお願いしたのですが、地主さん的には犬猫文鳥を手放して家を出て行く選択をしてほしいようで、2の提案で何百万も本当に払えるのかと言われ双方譲れない状況です。知人が保証人になってもいいと言ってくれたのでそのことも伝えましたが、身内でないと意味がないと言われてしまいました。ゆくゆくは私の住んでいる家の並びごと(長屋の形で３つの世帯で繋がってます)

【質問1】
更地にする予定だから、その時あなたの家だけポツンと残る形になりますよと言われました。それでも私はこの家に住み続けたいのですが、法律的にはやはり難しいのでしょうか。なにか方法はないでしょうか

【相談の背景】
母親は認知症。自分の意思を判断し話すことはできますが、短期記憶が失われているので、自分の言ったことが後翌日とかに聞くと変わります。父が7年位前に亡くなり、弟夫婦と一緒に似せたで住んでおりました。名義は父だったので亡くなった後遺産相続会議をするのかと思っていましたが、全くないまま知らない間に母親の文を弟が譲渡と言う形でもらい、75%弟の名義になって私が25%知らない間に登記されておりました。司法書士がやったみたいなので、私の印鑑登録とかいろいろもう勝手に取られていました。こういう事はまかり通ってしまうことなのでしょうか現在母親に聞くと何度聞いても私はこの家に住んでいる以上名義は買いたくないと今でも言っているんです。そして最近急に態度がお嫁さんの態度が変わり、お母さんを施設に入れたいって言うふうになってきていて、まだコンビニにも買い物に行けるしお金もおろせるしそんな状態の母を施設に入れるとは本人ももちろん行きたいとは言ってません。

【質問1】
この登記は不正では無いのでしょうか？

今年2月父親が亡くなり、現在遺産分割の協議中です。父親の遺書はありません。問題となる父親の遺産は土地が560坪です。現金は母親が相続することで合意しています。土地は3箇所にあり兄弟3人で分割することで合意しています。その土地の内訳ですが、A1が90坪、Bが70坪、Cが400坪です。なお、A1に隣接して母親名義の土地A2があり80坪です。A1とA2は1箇所の敷地が分筆されていると思ってください。父親と母親の土地の合計は640坪となります。
父親名義のA1には、私の自宅が建っています。母親名義のA2には父親名義の自宅があります。母親は、将来自分が亡くなった時の相続で揉めることがないよう、A2の土地を私に生前贈与してよいと考えています。Bには父親名義の借家が建っています。Cには、弟名義の自宅と弟名義の賃貸マンションが建っています。

数年前、父親は一切遺言をしないと宣言したので、兄弟3人で話し合い、大体は下記の結論で決着しました。
１．A1とA2は私が相続する。
２．Bは妹が相続する。
３．Cは、弟が私と妹に土地代金を支払って相続する。

（相談1）
私は、既に相続時精算課税制度を用い、弟が母親に贈与したA1の自宅を母親から贈与されています。また、A2の土地については、自宅を解体し賃貸アパートを建設したいので、母親に生前贈与してもらう予定です。今のところ私は、今回の相続でBとCを一度に妹と弟に相続させると、母親が亡くなった時、私だけが母親の持っていた不動産であるA1の自宅とA2の土地を母親から相続したことになるので、不公平だと思っています。なぜなら、母親の死亡時にそれと同等の現金が残っていても、母親が適切な遺言を残さない限り、隣に住んで、或いは将来的に同居して母親の面倒を見たにも関わらず、1円も要求できないことになるからです。
したがって、それに相当するCの一部とBは一旦、母親に相続させ、その後速やかに相続時精算課税制度を用いて、弟と妹が生前贈与を受けるよう希望しています。これについての質問です。

母親がCの一部とBを一旦相続した場合、弟と妹が名義変更する行為について、法律上期間制限があるでしょうか？（例えば1年間は名義変更できないとか）極端な言い方をすれば、母親の名義にした翌日から弟や妹の名義に変更する手続きを開始することは可能でしょうか？

以上です。

【相談の背景】
先日、祖母が亡くなりました
もうすぐ49日です
祖母は土地を所有してました
相続人は叔母2人、母親、養子縁組の父親が亡くなってるので、その子供の私と姉になります
分割協議をして、土地の相続登記をする際に質問があります

【質問1】
分割協議が長引いた場合に、先に合意して
著名捺印と戸籍、印鑑証明書を出していた一部の相続人ものが、日数がかなり経過した場合は、再度出してもらうことになりますか？
どのくらいの期間までなら大丈夫ですか？

【質問2】
戸籍や印鑑証明書以外で、土地相続者は住民票なども必要になると思いますが、有効期限はありますか？

【質問3】
被相続人の出生なら亡くなるまでの戸籍や住民票、既に亡くなっている父親の出生から亡くなるまでの戸籍、各相続人の現在のの戸籍、土地相続者の住民票の他に必要なものは他に何かありますか?

【質問4】
相続放棄や相続譲渡をしている相続人は
分割協議書には戸籍や印鑑証明書、相続放棄証明書や相続譲渡証明書は必要ですか？

【相談の背景】
祖父が亡くなり、遺産分割調停において調停調書が作成されました。
相続人は祖父の子供３人になります。その３人の子供の1人が調停証書作成後亡くなり、私が代襲相続しました。よって、相続人は祖父の子２人と私になります。祖父の遺産分割調停証書において、不動産を売却し、相続登記費用、仲介手数料、その他売却に係る一切の費用を控除した残額を３等分するとあります。不動産登記に関しては、祖父から父への相続登記がなされてから、父が亡くなりました。まだ不動産の売却は終わっていません。

【質問1】
この場合、調停調書に書かれている相続登記費用とは、亡祖父から父への移転登記費用だけでなく、亡父から私への相続登記も含むのでしょうか？
よろしくお願いいたします。なにか判例等があれば、それもお願いします

友人からの相談です。
お力貸してもらえたら幸いです。

友人の父親が亡くなり、相続が発生しました。

相続人は
①母親
②友人
③友人の弟
④友人の妹
です。

そして、遺産分割協議や相続登記をする前に、母も亡くなってしまいました。

母には連れ子が一人おり、父と養子縁組はしておりませんでしたが、母が亡くなったので、その連れ子も相続権を持つことになりました。

母は財産を保有しておらず、父親名義の不動産がいくつかあり、それを相続人で分けることになりました。

その結果

①友人
②友人の弟
③連れ子

の3人がそれぞれ不動産をいくつか相続することに決まりました。

そこで質問なのですが

この場合、【父→連れ子】への相続登記は一括でできるのでしょうか？

それとも、【父→母→連れ子】と、二回登記が必要なのでしょうか？

登録免許税も結構かかるので、出来れば一回で登記したいと考えております。

すみませんが、お知恵を貸して頂けたら嬉しいです。

どうか宜しくお願い致します。

【相談の背景】
こんにちは。
遺産分割協議終了後に土地・家屋の相続登記を専門家の方にお願いする時、手元にある法定相続情報一覧図が使用可能なのか、新しく作ってもらう必要があるのかについてお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。
2020年10月に被相続人である伯母が亡くなりました（一次相続）。
この時の相続人の一人に私の父がおり、同年の12月に父がこの相続の法定相続情報一覧図を作成し、私が所持しています。
その一年後2021年11月に父が亡くなり（遺産分割協議中）、二次相続である私たち親子の法定相続情報一覧図を2022年3月に作成し、これも所持しています。
その後2023年4月に一次相続の代襲相続人の一人が亡くなり、父とその方以外の相続人は生存しています。
この状態で、以下のことをお尋ねしたいです。よろしくお願いいたします。

【質問1】
上記の一次相続と二次相続（私と父の分）の法定相続情報一覧図は、一次相続の相続登記に使用可能でしょうか？使用期限はないでしょうか？

【質問2】
一次相続の協議によって、私が土地・家屋を相続して登記する場合、上記二つの一覧図以外に、亡くなった代襲相続人の方の法定相続情報一覧図が必要になりますか？合計3枚そろえる必要があるでしょうか？

【質問3】
亡くなった代襲相続人についての法定相続情報一覧図の作成にそのご家族の協力が仰げない場合、この方についての必要書類収拾等を司法書士さんに一任することはできますか？

曾祖母名義の宅地と家の相続登記に関して
曾祖母が平成元年に亡くなっています。このとき私はまだ生まれていないのですが・・・
そのときの曾祖母名義の家とその土地が残っています。
（ある意味ありがたいことに現金等は使い果たして旅立ってくれているので遺産はこれだけのようです。）
そして27年程度放置状態（手続きせずに住みつづけている）経過しました。
理由は相続人で協議していたら弟の妻が協議に介入してきて協議事態が消滅して現在に至ると聞いています。
そこで無料法律相談を活用しながらどのような書類を準備して・・・という説明をうけて30分と言う時間がおわりました。

曾祖母（平成元年死亡）の全ての戸籍を遡って相続人を確定しようとしているところです。
１、夫（しかし昭和36年死亡）
２、長男（しかし昭和33年に12歳で死亡、婚姻や子どもなどなし）
３、次男（昭和30年で0歳で死亡、当然結婚や子どもなどなし）
４、長女（健在、私の祖母）
５、三男（しかし平成25年死亡、それにより以下の配偶者と子どもが代襲相続）
5-1、三男の配偶者（健在）
5-2、三男の長女（健在）
5-3、三男の長男（健在）
5-4、三男の次女（健在)
６、2番目の夫（昭和63年結婚⇒その後すぐに双方の子どもで協議離婚昭和63年、養子等なし、平成7年死亡）

この結果
相続人は長女と三男の配偶者と子ども（４、5-1～4）の計5名ということになります。

となると必要な書類は
１、被相続人の出生～死亡までの戸籍（準備済）
２、被相続人の住民票（除票）または戸籍の附票（準備済）
３、相続人の現在の戸籍（5名分）
４、相続人の住民票（本籍入）
５、三男の出生～死亡までの戸籍（１と重複するものを除く）
６、三男の住民票除票もしくは戸籍の附票
７、相続人の印鑑登録証明書
８、遺産分割協議書
９、登記簿謄本
１０、固定資産評価証明書

が考えられますし、そう説明を受けました。
ふと思ったのは、
すでに死亡している
元々の夫（つまり私の曽祖父）、2番目の夫（私から見れば他人）、長男と次男に関係する書類は別にいらないということでしょうか。

【相談の背景】
亡くなった祖父名義の不動産の相続登記をしようとしています。

関係者は祖母(死亡)、長男(祖母の前夫の子・死亡)、長男の子、長女(祖母の前夫の子・死亡)、長女の子(私です。祖父母の養女になっています)
戸籍謄本は全員分遡って集めましたので他に相続人がいないことは把握しています。

祖父が亡くなり、その後祖母が亡くなりました。
祖母の長女は祖父母より先に亡くなり、長男は祖父母よりあとに亡くなりました。

現在存命なのは長男の子(と、その子がいますが相続権はないと思いますので以下割愛します)と長女の子(私、祖父母の養女)です。相続権は長男の子と私にあると思います。

祖父が亡くなったあと、誰も祖父名義の不動産の相続登記をしていませんでした。
不動産は私がすべて相続することで話はまとまっています。(私と長男の子で遺産分割協議書作成済み)

この場合、数次相続になるとネットで知りました。
数次相続の場合の登記申請書の注意書きに下記のような文言がありました。
「最終の相続以外の相続について、共同相続人数名が権利を取得している場合には、一件の申請では登記することができません。」

【質問1】
法務局への所有権移転の登記申請書は被相続人：祖父　相続人：私　として1通提出すればいいのでしょうか？

【質問2】
登記申請書の注意書きの意味が理解できませんでした。私の例で言うとどのようなことに注意すべきでしょうか？

私の祖母が平成２年に他界しました。相続人は母、及びＡ、Ｂ、私の４人です。祖母は高額な土地を所有していました。私は遠方に住んでおり、祖母が高額な土地を所有している事は知りませんでした。これはおかしいと思われますが、相続人Ａは相続が完了後に行方不明となっていたためです。しかし、相続人Ａは私の実印を騙し取り土地１００坪をすべて自分の者にしてしまいました。私は、母の成年後見人となり、私と母の持分の所有権回復請求事件の訴訟を起し、母の所有分1/2　私の所有分1/6　「真正な所有権移転登記をせよ。」との判決をいただきました。判決日は平成２４年２月です。次の本人訴訟で相続人Ｂと私、及び母を原告とし、訴訟を起こした所、相続人Ａは弁護士Ｄを代理人とし、民法８８４条、民法８８２条を援用してきております。この様な状況の中でご質問致します。
質問①
母の分1/2　私の分1/6の真正な所有権移転登記せよと判決が出ているのに対し、代理人弁護士Ｄの言ってきている事に対し、どの様に反論すればよろしいのでしょうか。
質問②
裁判において判決が出て所有権の回復は出来ましたがその土地には抵当権が設定されています。債権者に関係なく判決通り、登記をしてもよろしいのでしょうか。
質問③
私は他に抵当権設定者（金融機関）相手に抵当権抹消請求訴訟を起こしています。相続人Ａは当時金融機関の職員でしたが金融とは畑違いの職場に配属となっており、相続人Ａはその土地を利用し、事業を始めるために、高額な借金をしました。相続人Ａは自ら連帯保証意志確認書を持参し、母の名前を書き、実印も勝手に捺印し、母はこ高額な連帯保証人となってしまいました。母は生活能力が無く自分の名前も正確に書けない人物です。当然連帯保証人の意味などわかりません。また金融機関は面接確認書等金融に関係した人物は母と全く会っていません。長くなってしまいましたが、金融機関に圧力をかけるために②で質問した通り、判決通り所有権件移転登記を進めたいのですが負債覚悟で所有権移転登記をしても大丈夫でしょうか。
全くひどい相続人Ａ、金融機関で私の方ではあきれています。
どなたか本質問についてご教示お願い致します。

【相談の背景】
相続登記の義務化が施行
○以前に相続した不動産においても、相続登記を完了させていない場合、改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
そこで、下記のような被相続人、相続人がおり、わからないことがあります。
○被相続人A 70年前に死亡
◯Aの子　相続人B 30年前に死亡
◯相続人Bの子C,D,E(代襲相続人)
◯Cは15年前に死亡
○Cの子供F

【質問1】
FがCの相続放棄(負債が多くて)の手続きをCの死亡時にしていた場合、Fは被相続人Aの代襲相続人になれますか。

【相談の背景】
10年前に父が亡くなり、その際、父所有の不動産の相続登記が澄んでいません。

被相続人は義理母、姉、兄、私です。
義理母とは音信不通で連絡が取れません。
兄、姉はそれぞれ相続放棄の手続きを自分で済ませています。

【質問1】
質問１、義理母と連絡取れない場合どのように進めたらいいのか。

【質問2】
質問2、兄と姉にも各書類署名捺印を貰う必要があるのか。

初めて質問させていただきます、宜しくお願いいたします。

母親が亡くなり、去年相続を行いました。
父親はいません。

その際、不動産全部を自分が相続するという文面での遺産分割協議書を作成し法務局に提出し、土地と母屋の登記の名義変更を行いました。

同じ土地の上に母屋が１件と新しく建てた家が１件の合計２件の建物がありまして、新しく建てた家はローンを組まなかったため未登記のままでした。

去年、母屋と土地のほうは所有権移転登記を行い、自分の名義に変更できました。
その際、法務局から自治体に連絡がいき所有者が母親から自分へと変更されています。

今年にはいって、自分が所有者となった土地家屋評価証明書や、その他の必要書類を添付して未登記の建物を登記しようとしたのですが、前回の遺産分割協議書がなければ法務局としては受理できないと言われて、受け付けてもらえませんでした。

前回、遺産分割協議書のコピーを提出し、原本を手元に持っていればそれで受け付けてもらえたのですが、法務局に原本を提出してしまって、手元に遺産分割協議書の原本がありません。

現在、手元に前回の遺産分割協議書がないのであれば、新たに遺産分割協議書を作成し添付しない限り、法務局としては受理できませんとのことです。

前回作成した遺産分割協議書は、法務局に提出してしまい、現在手元に残っておりません。

また、前回と同じ内容のものを新たに作成するにしても、自分以外の法定相続人がなくなった母親の前の夫の子供であり、ほとんど交流がなかったのと、その相続人が現在仕事で海外に行っているため連絡がつかない状態です。前回使用した海外の会社用かなにかのメールアドレスにて連絡をとってみたのですが、返信が来ない状態で困り果てております。


現在の所有者は自分であり、納税は全て収めておりますが、もう、このまま登記ができないのでしょうか？
何かいい解決法があればと思い書き込みさせていただきました。

宜しくお願いいたします。

初めまして、父親の遺産相続についてご相談させてください。

父方の母親(私にとっては祖母)が昨年8月に亡くなり、父親(私にとっては祖父)も亡くなっているため、私の父を含む兄弟6人による遺産相続手続きを進める必要があります。相続の際に複雑になりそうなのが、土地相続です。

山林、農地等の多少の土地があるのですが、何代かに渡って相続登記がされてこなかったために、相続関係が大変複雑になっています。伯父が以前に家系図を作成しましたが、既に亡くなっている方または所在不明の方が多数いるようで、それ以降、この問題が手付かずのままになっています。父母共に長期療養中のため、複雑な手続きを進めるよりも、放棄をしてしまおうかと考えているようです。孫としては、せっかく祖父・祖母が残してくれた土地ですので、放棄をするよりは前向きな活用方法を考えたいというのが本心なのですが、先ずはこの複雑な登記手続きを解決しないことには、土地活用に関する話も進められず、どのようにするべきか考えあぐねいています。また、父が放棄をしなかった場合には、将来的に、兄か私が同様の問題について対応する必要が出てきますので、良い解決方法がありましたら是非知りたいと考えています。

1.上記の複雑な相続登記についてですが、やはり一人ひとりに連絡を取り登記変更をする手続きを踏まなければならないのでしょうか。

2.また、伯父が作成をした家系図が入手出来ない場合には、相続人をさかのぼって確認するには、新たに家系図を作成し直す必要がありますでしょうか。

アドバイスいただければ幸いです。何卒よろしくお願い致します。

【相談の背景】
姉、弟の3人兄妹です。父は3年前に亡くなり先月母が亡くなりました。相続財産は預金と不動産。確認の為不動産の登記事項証明書を取りました。不動産Ａは父が亡くなった日、Ｂは母が亡くなった日に
姉が相続登記をしていました。

【質問1】
兄も私も、相続登記のことは何も聞いていません。他の相続人の承認無しに、相続登記ができるのでしょうか。また、遺産分割協議で、持ち戻しによる計算
を主張できるでしょうか？

【相談の背景】
相続について教えてください。
【背景】
現在、私の父(以下、Aとする。65歳。)と父の姉(以下、Bとする。70歳。)が、AとBの親の死後相続した土地・建物があります。
①AとBは仲が悪く、遺産分割協議や相続登記を行うことなく、30年程親名義の土地・建物が残っている状態です。
②親の死後、固定資産税はずっとBが払っている状態です。(詳細な金額は不明。)
③AとBは不仲で親の死後、現在に至るまで疎遠状態で連絡を取り合ったことはありません。
④Aには妻と息子(当方)、Bには夫と娘がおります。
【質問】
現在、当方は26歳で上記事情を最近Aに聞いて知りました。正直、焦りを覚えております。Aの妻に聞くと、Aは上記について、腰が重く、長年解決改善しようとしないとのことです。当方的には、Aの代でこの問題を解決させたいのですが、いずれ、Aが他界し、問題が当方に降りかかってくることだけは避けたく。現時点で発生しうる法的リスク及びアドバイスを頂けませんでしょうか。

【質問1】
ネットの情報で共有持分の相続放棄を見ました。名義変更を行っていない場合かつ親の死後何十年も経った場合に一方的にAが自己の持ち分を相続放棄することは可能なのでしょうか。

【質問2】
2024年4月1日から相続登記の義務化が予定されているかと思います。上記についても例外ではなく、相続登記が必須となるかと思います。相続登記を行う時点で、結局AとBはやり取りは必要ですよね？

【質問3】
固定資産税はBが負担し続けているのですが、BがAに請求してきた場合、AはBの固定資産支払総額の半分を負担する義務は発生しますでしょうか。

【質問4】
質問3について、Bの死後、B家族が固定資産税を請求してきた場合、A及び当方には負担する義務は発生しますでしょうか

【相談の背景】
約20年前に父が他界し、その時点で認識していた遺産（土地、建物、現金）を兄弟で分割協議し、全て母に相続させました。
その後、別の土地・建物（祖母・叔母が居住）の一部が父名義である事が判りました。
トラブルにならない様、その別の土地・建物を母名義に相続登記をかけようとしたのですが、祖母の反対に会い、現在も父名義のままです。

【質問1】
その別の土地・建物の固定資産税は祖母・叔母が支払っている為、父名義のままでも実害が無いように思うのですが、このまま放置すると、母や私達兄弟に何か影響が発生しますでしょうか？

【相談の背景】
1人暮らしをしていた母が亡くなり、遺産相続協議の結果、私が土地と建物を相続することになりました。 登記事項証明書を調べた結果、土地は母の名義になっていましたが、建物の一部（離れ座敷：母屋と繋がっている）が他人名義（昭和7年登記）になっていることが分かりました。昭和27年に母が購入し登記したが、建物の一部が残ってしまったのだと思われます。生活は全ての建物を昭和27年からずっと使用していましたし、固定資産税も支払っていました。他人名義の方及び親族の方がどこに住まわれているのかは、今のところ分かりません。この土地及び建物全部を私名義で相続登記し、将来的には売却したいと考えています。

【質問1】
建物全部を私名義で相続登記する方法をお教えください。

取得時効を援用（お互いが納得している）したら登記は相続登記をせずに名義が変更できますか？

私の土地（仮に１番とします）と隣地の土地（仮に２番とします）の事です。
この度、私の家の建て替えに伴い、測量を入れて境界確定をした所、もともと私の家の庭として使っていたところに隣地の２番の敷地が入っていた事が判明しました。
その隣地とは非常に仲が良く、その旨を話に行ったところ、２番の土地は３坪くらいで袋地だし、私に買っていただけないかと相談されました。私としてもいつまでも他人様の土地を勝手に使っているのは申し訳ないので、買っても良いと話をさせて頂きました。金額も双方で納得済みです。
ところが、その２番の土地謄本を調べてみると、大正時代の名義人が３人共有で持っていると事が判明しました。
まともに買うと、２番の方の相続登記が非常に高くなるか、もしくは相続人が分からず売れないと思うと判断して、私に相談がありました。
何か良い方法はないかと言われたので、私は１０年以上この土地を所有の意思を持って使っていた事や、元々この２番には固定資産税はかかっていない事（寺の土地であるため）から、取得時効を援用して土地を私の物にする事が出来ないものかと思いました。（２番の土地所有者は納得済み）
仮に取得時効で取得しても土地代金は支払いますと言ってあります。
このような内容ですが、取得時効を援用した場合は、相続登記なしで他人名義に変更はできるのでしょうか。

【相談の背景】
20年前に亡くなった母の土地の登記を変更していないことがわかりました。
母が亡くなった当時、長男、次男、三男といましたが、三男が相続放棄して土地を長男と次男の共有名義にすると決めていました。しかし、三男の相続放棄を裁判所に認めてもらうことも遺産分割協議もちゃんとしたものを作成していないことがわかりました。
相続税の申告もしていなかったと思います。
なお、相続した土地には長男が居住していて固定資産税も長男が支払っているようです。

【質問1】
つらつら書いてしまいましたが、今後、当初の予定どおり長男と次男の共有に登記変更した場合、何か法律面、税金面で不都合が生じますでしょうか？
登記変更によって雑所得になってしまうとかはないでしょうか。

【相談の背景】
不動産登記について再度ご相談させて戴きます。65歳女。家族は90歳父、70歳夫(養子)、30歳次男(独身アルバイト)です。築25年持ち家で名義は両親(母は先日死去)と私の3人(税金対策の為、父が3人に設定)、夫は訳あって名義から外れています。

以前、不動産は両親が全て管理し、私は一切タッチ出来ませんでしたが、母の死去に伴い、今回は敢えて高齢の父に頼み込んで私が対応する事にしました。何も知識がないので、具体的にどのように進めたら良いかご助言をお願い致します。

因みに母の死去に伴い、父と夫・母の子(私と妹(既婚))の4人に相続権が発生するのは承知しております。夫と妹は相続放棄をするので、その手続きも生じると思います。

母の出生から父と結婚するまでの戸籍謄本も必要になろうかと思いますが、何分にも初めての経験なので、諸々手続き等の不備が生じるのではと心配です。

何を揃えたら良いのか、どんな手順で進めたら良いのか、皆目検討が付きません。司法書士に相談すれば良いのでしょうが、父は法務局で出来るはずだと譲りません。
どうか忌憚ないご助言宜しくお願いします。

【質問1】
不動産登記について(再質問です)

【相談の背景】
遺産分割協議書の作成と相続登記についての相談です。

①今年5/29に母が死去。古家付の土地（以下、本件物件）の母の持ち分を兄と私とで相続することになりました。
②父は二年前に死去しており、その時点で母、兄、私の法定相続分を登記済みです。
③本件物件について近隣の不動産屋を介して売却手続き中です。好条件の買い手がみつかり、本件物件の仲介契約に向けて不動産屋に内諾の意思表示をしてあります。
④不動産屋からは、土地売却額の確定前ではあるが、スムーズに取引を進めるために、先に相続登記を済ませておいて欲しいと要請を受けています。
※この不動産屋の信頼度は高く、問題はありません。
⑤兄とは、本件物件の相続につき、私が亡母介護を行ってきたことで、土地売却金額から私が100万円を先取りして、残額を私6、兄4の割合で受け取ることを遺産分割協議とすることで円満に合意しています。
⑥本件物件について売却を進めることが確実であるため、相続登記は私が全部持ち分で登記します。遺産分割を本件物件の換価後に行うことについて、税務上問題無いことは、税務署へ確認済みです。

【質問1】
a.この状態で遺産分割協議書を作成して相続登記を進めることは可能でしょうか？
b.可能な場合、遺産分割協議書への書き方など、ご教示をお願いします。

【相談の背景】
彼女の父の名義の土地(畑)を彼女の父の妹夫婦(以下叔母夫婦)に貸しました。
叔母夫婦はその貸した土地は農業を始めるそうです。

その後、進展がありました。
畑の土地ですが、所有者が亡き彼女の祖父になっています。
納税者が彼女の父になっています。
で、彼女の父が彼女の叔母（彼女の父の妹）に畑をあげることになりました。

因みに彼女の祖父が亡くなったのが約20年前です。

彼女宅の土地と、畑の土地の登記が亡き祖父のままになってるそうです。
話を聞いてみると、相続登記はする。
しかし、司法書士へ依頼するのは金銭的に厳しいと言われました。

【質問1】
この状況で、自力で相続登記することは可能でしょうか？

【質問2】
とりあえずネットで調べたところ、必要書類を揃えて法務局に提出できれば自力でできるとありましたが、本当でしょうか？

【質問3】
上申書は、一般人が作成しても問題無いものなのでしょうか？

【質問4】
例えば、上申書等、自力で用意できない物のみを弁護士先生や司法書士の方へ作成をお願いすることは可能でしょうか？

【相談の背景】
「相続登記」の登記事務について教えてください。祖父名義のままになっている田畑を、叔父に相続してもらいたいと思っております（すでに私の両親がなくなっており、私の兄弟が田畑の相続人になりますが、田畑は必要ではないので叔父に譲るというもの）。遺産分割協議が首尾よくまとまったとして、本来であれば叔父に相続登記をしてもらいたいのですが高齢でルーズな人であるため、私が叔父から委任状をもらって法務局に行って、登記を済ませたいと思っています。田畑を承継するわけでもない私が法務局で登記（むろん必要書類を準備した上で）をすることはできるのでしょうか。

【質問1】
先日、有料の弁護士相談をしたのですが要領をえなかった（その弁護士からは「登記事務には詳しくない」と言われた）。田畑を相続しない私が「相続登記」を窓口で手続きできるのか教えてください。。

【相談の背景】
不動産登記について再度ご相談させて戴きます。65歳女。家族は90歳父、70歳夫(養子)、30歳次男(独身アルバイト)です。築25年持ち家で名義は両親(母は先日死去)と私、夫は訳あって名義から外れています。

以前、不動産は両親が全て管理し、私は一切タッチ出来ませんでしたが、母の死去に伴い、今回は敢えて高齢の父に頼み込んで私が対応する事にしました。何も知識がないので、具体的にどのように進めたら良いかご助言をお願い致します。

また、土地は私が生まれる前に父が購入し(父名義)、一部借地で毎年地主に土地代12万円を支払っています。借用書はありますが、賃貸期限は大幅に超えていて、契約書は更新されないままです。父は、貸主は何も言ってこないし、地上権があるのでそのままで良いと言っています。既に貸主は亡くなり息子の代になっても同様に継続しています。父は頭はしっかりしていますが少々判断力が鈍くなり、何より高齢なので、私としては今のうちにしっかりと対応して安心して生活したいと思っています。

どうか上記の2件について、忌憚ないご助言をお願い致します。

【質問1】
不動産登記と今後の相続等について具体的に手順等を教えて下さい。

実家の土地建物の相続登記申請に関する手続きについてです。

亡父の所有権になっている実家の土地建物を
父の妻(私にとっては継母)の名義に相続登記します。

法定相続人は3人です。

父の妻(私と妹の継母)、
父の子(長男の私)、
私の妹(父の長女)の三人です。

私達二人兄妹の実母はかなり昔に亡くなりました。
今の継母は父が再婚した人で、大変お世話になりました。

今回相続する土地建物は、
相続人3人での相談の結果、母に相続登記をします。

私自身は、
不動産会社に勤める宅地建物取引士なので、、
不動産の登記関係はいつも司法書士の先生とやり取りして
不動産売買をしているため多少は知識があるため、
今回、法定相続人の一人でもあることなので、
勉強の意味も兼ねて、私が自分で申請します。

必要な書類は、いろいろと調べて理解していますが、
一つだけ必要書類として確認したいのは、

今回、相続するのは母ですが、
相続者以外の、法定相続人の、
私と、妹の実印、印鑑証明書、住民票も必要でしょうか？

父が亡くなり、相続が発生しました。
財産は、すべて母が相続します。

登記されていない家屋（課税あり）があり、相続登記ができない状態です。
さらに、事業をしていたため、土地は、住居地用と非住居地用に登記が分かれています。

非住居地用の土地には、工場がありますが、それは課税されていません。
現在、工場は駐車場として使用しており、工場としての機能はありません。

聞きたいことは下記のとおりです。
1.工場を駐車場として登記して、非住居地を住居地に変更する方法
2.登記されていない家屋を登記して、父から母に変更する方法

どのようにしたら、一番スムーズに手続きが進むのでしょうか？
母が亡くなれば、土地家屋は売って現金にする予定のため、登記関係をきちんとしておきたいです。

よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
両親が亡くなり、兄の名義の土地・家屋の相続登記を自分でやろうと思っています。

「固定資産評価証明書」を入手した所、家屋は「未登記」になっているようでした。
（土地は、兄の名前で「登記済み」です）

家屋の証明書では所在・床面積・種類・構造・所有者に記載は有りますが、床面積の欄に「未登記」の記載があります。

【質問1】
１.家屋の「表題登記」からする事になるのでしょうが、法務局のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞのどの申請書の様式を使えば良いのでしょうか？

【質問2】
２.「表題登記」が出来たら「所有権保存登記」をすれば良いのですよね？