不動産しかない相続、どうやって分ければいい？

不動産(家・土地)の遺産相続の相談となります。

まず状況のご説明となります。

私は現在50才、二人兄弟でバツイチの長男がいます。
東京で生まれ育ち、次男の私は結婚して茨城に在住し、兄が東京の実家に住んでいます。

兄が生まれ育った古くなった東京の一軒家に住み、3年前に両親が亡くなった際に兄が家を立て直し一人で住んでいました。私も職場が東京のため週3日は立て直した実家に帰宅して住ませてもらってました。この度、兄が再婚することになり、家を出るように言われました。

前述のように、私が実家に週の半分住んでいたのと、光熱費や税金等も兄が負担していたのと、兄が再婚し、私が実家から離れることを想定していなかったこともあり、家のことは兄が取り仕切っていました。

両親が亡くなった後に土地・家の遺産相続についてが曖昧となっており、しっかりと話せていませんでした。私が家を出ていくこととなったため、土地・家の遺産相続についていまさらながら気になりました。
ただ、兄は、兄が土地・家を相続したと認識しており、私にも話したとのことでした。

土地・家は兄弟二人が半々で相続する認識であり、兄が相続するという両親の遺書もありません。
土地・家以外の資産は二人で半々に相続しています。

全て兄が土地・家の相続することに納得がいかないため、何か良い解決策がないか相談させていただきました。

よろしくおねがいします。

【相談の背景】
遺産分割協議中ですが、相続人は兄弟２人、双方ともに協議内容に争いがない状態です。
遺産の価額はそれぞれ概算で、不動産計400万円、預貯金計50万円です。
うち、不動産は私の自宅で、登記上では被相続人が持ち分1/2の300万円を持っていました。

内容は私が全部相続し、代償金として法定相続分1/2をもう１人に払うというものです。
諸事情につき控えますが、支払能力については現在ありません。もっとも、追々備える手筈が整ってますので、心配はしていません。

ただ、遺産のなかでひとつ遠方の不動産がありますが、それについて悩みがあります。
該当の不動産は宗教法人の隣地で、約50平米、宅地(現況は雑種地)。
登記上の所有者、納税義務者は被相続人です。
宗教法人は４８箇所巡りのバスが年に何度もくるところらしいので、当該不動産を駐車場にしてもらう前提で譲ることを考えています。
私とその宗教法人とは関わりを絶って久しく、この機に離檀することも考えています。

すみませんが下記質問について教えて頂けたら助かります。
よろしくお願いいたします。

【質問1】
宗教法人へ譲った後で、収益が発生したら、遺産分割協議をやり直さないといけないでしょうか？
遺産の価額の大部分を不動産が占めており、その3/4は私の自宅の件で、その代償金もやむを得ず私が負担するですが。

【質問2】
宗教法人に寄附することも検討しましたが、時間と労力、移動費などのお金をかけたくありません。
来訪者向けの駐車場として利用して貰う前提で、1㎡あたり千円で売却することを希望してますが、妥当でしょうか？

【相談の背景】
いつもお世話になりっぱなしで申し訳ありません。（説明も上手ではなく申し訳ありません）相続人3人で、母と兄には、遺産分割協議の弁護士が付いております。遺産を独り占めしたい兄が、故人名義の不動産を独り占めしようとしていました。
以前持ち分売却の相談をこちらでしましたが、皆様全員に反対されました。
借金まみれの兄は、相続税を支払えないことを深く認識したようで、なんとか売却になりそうです。
相続人の一人今年90の母が、故人から生前贈与された千葉の不動産を、金に汚い兄が、買い取りたいと言っているらしいのですが、まだまだ相続でもめている（不明金等）ので、
一旦相続税の仮申告だけする予定です。
兄は、母所有の不動産の買い取りを、最終的に分割協議後に支払うと、勝手な言い分を持っているようですが、（それまで支払いは、まって欲しい。その代わり住みながら母の持ち家の管理をすると言っているらしいのですが、その管理経費がもったいないから売るんですけど・・・還暦越えの独身）その前に故人名義の都内の不動産の売却代金が入るので、それを使えばいいと思うのですが。
母と兄には、遺産分割協議の弁護士が付いております。
私もこちらの見積もりサイトで募集してきた方と契約したのですが、私が行っていないことを相手方との交渉内容に出して交渉しており、数回質問しても適切な回答がないので、解任しました。良縁に恵まれないです・・・・。

【質問1】
故人の不動産売却代金を、全体の遺産分割協議前に法定相続で分けることは可能でしょうか？そのお金で、母所有の不動産を買うなら不動産売却代金を払えとは、弁護士には伝えてあります。

【質問2】
兄は遺産分割協議しか弁護士とは委任契約をしていないと思います。不動産売買について今の弁護士は兄と契約しなければ代理になれないと思うのですが、出来るのでしょうか？

【相談の背景】
父が亡くなり、相続できる財産は預貯金がほぼなく、父名義の不動産のみです。

家には現在母と弟が住んでいます。
相続人は兄弟4人で、母は離婚してるため相続人ではありません。
母は家を残したいと言っており、尊重したいと思っています。
この場合の不動産の相続方法について質問です。

兄弟のうち1人が不動産を相続し、母が家に住めなくなった際(施設に入った時や死亡時)に売却したいと思っています。

【質問1】
この場合、協議書には他3人に代償金を支払うという条項を入れ、不動産売却時に支払いする、という風に支払い期限を伸ばすことは可能でしょうか。

【質問2】
このようにした場合のデメリットはありますか。

【質問3】
また、家の価値が下がる可能性があるので代償金の金額を決めるのが難しいと思います。
なので、売れた金額を兄弟4人で分配する、という契約を結ぶことは可能ですか。

【質問4】
他に良い不動産の分配方法があれば教えてください。

【相談の背景】
不動産の相続で、

相続人の私と兄が、同じ家を相続したいと希望した場合、

どのようにわけることになるのでしょうか？

他にあと２つ不動産を所有していて、

でも、相続人が同じ家を欲しいと言った場合です。

話し合いで決まらない場合は、家を売って現金にして分けると聞いたことがありますが、
その家は、売りたくない場合です。

【質問1】
どうぞ、よろしくお願い致します。

【相談の背景】
遺産相続手続きについて、そのうち、土地（固定資産評価額400万）を相続人で共同売却して諸経費等差し引いて分割する、と相手方の弁護士から提案がありました。
亡くなったのは父です。
法定相続人は　妻（後妻）、後妻との間の娘、先妻との間の娘と息子（私と弟）
後妻以外の子供達3名は相続で揉める気は全く無く、後妻が納得しないため後妻娘が弁護士に依頼しました。
国土交通省や色々調べると実勢価格は630万〜900万の土地です。
私の弟はどのような相続になっても構わないので私に一任すると言っています。
がめつく細かい所まできっちり貰う気もありません。

【質問1】
土地の売却等面倒なのとスピーディーに解決したいので、現金等資産にいくらか上乗せしてもらって土地は放棄（譲渡？）する事は可能でしょうか？

【質問2】
上乗せ可能だとして、何を基準に計算して貰えば妥当でしょうか？若干低めでも構いません。
固定資産評価額÷0.7×1.1の金額でしょうか？
ほぼ同じ住所地の最低価格でしょうか？
固定資産評価額でしょうか？

【相談の背景】
相続人は母、子3人です。相続財産は夫婦で居住していた家と現金が少し、田舎の売却困難な土地が多数あります。現金、田舎の土地は一旦母に相続する予定です。田舎の土地は実質負の財産と考えており子の1人はその子に引き継がさせないよう、母の死後は相続放棄する可能性も考えているようです。そのために、当初は母に単独相続しようとしていた少しは資産価値がある母が住む家を、子3人の共有名義とし配偶者居住権を付けてはどうかという話がありました。共有名義のトラブルについてはよく聞くところですし、配偶者居住権を付けるとさらに複雑になるのではと考えています。また万一子が亡くなった場合にはさらに複雑となることを懸念しています（子の2人は配偶者子あり、1人は独身）。ちなみに今回の相続で相続税はかかりません。

【質問1】
このような相続の仕方についてどのように考えますか。ご見解をお聞かせいただければと思います。

先日、父が死亡し、父が所有していた不動産を家族で誰が相続するか話し合っています。
現在は、まだ、父の財産の調査中で、相続を承認・放棄するとかは決まっていない段階です。
（因みに遺言はありません。法定相続人は、母・私・姉です。）
そして、以下、ご質問です。

①相続を承認することとなり、遺産分割協議前に不動産を売却する場合は、
　共同相続人の共有物として母・私・姉の３人の名で契約締結するのでしょうか？

②遺産分割協議後に不動産を売却する場合は、遺産分割協議で決まった相続人の名で
　契約締結するのでしょうか？

③あと、「相続登記」というものを聞いたことがあるのですが、「相続登記」をした後でないと
　不動産を売却できないのでしょうか？

稚拙な質問で恐縮ですが、宜しくご教示の程お願い申し上げます。

【相談の背景】
先日父が亡くなり、遺産協議に入ります。
母が実家に住んでいますが、不動産名義は子供たちで良いとのこと、
姉は結婚して持ち家があるので、実家の不動産は私の相続で良いとのことです。
私は今賃貸に住んでおり、ゆくゆく結婚するのか、単身でマンションを買うのかまだまだ悩んでる最中でしたが、不動産を持つことが初めてなので戸惑っています。
ちなみにローンは完済してます。
将来的に最悪自分が働けなくなった場合の住まいの確保にはなるかなと思っていますが、田舎のマンションで駅からもバスですし不動産価格は1000万ほどになると思います。
何点かお伺いしたく、どうぞよろしくお願いします。

【質問1】
あまり資産価値のない不動産ですが、住まい確保として相続することにメリットはありますでしょうか。相続してからの手間などがあれば教えてください。

【質問2】
一度専門家の先生に聞いてみましたが、相続してもし誰も住まなくなっても、中身はそのままで売却にかけて売れれば手元に200,300万は残るとのことです。売却にかければ必ず売れるのでしょうか。

【相談の背景】
１ヶ月前に父親が亡くなりました。
母親もすでに亡くなっております。
兄弟は私と弟の2人です。
父名義の家を相続のため名義変更したいと思っていますが弟に多額借金がある事が発覚しました。
現在弟は父親名義の家で暮らしており兄の私は別に家を購入して住居があります。
弟に借金があるため弟は相続放棄を考えています。

【質問1】
私が100%相続した家に弟１人を住ませる事は可能でしょうか?
また税金について私は現在住んでいる家の固定資産税を払っているですが、相続した家に関してはどうなるのでしょうか?

今年夫が死亡しました。
現在夫名義のマンションが1室あります。
子どもは未成年が5人です。
手続きは何もしてないのですが、
このマンションを売却したい場合は、
子それぞれに特別代理人を立て、
私（配偶者）の名義に変更しない限り
売却不可能でしょうか？
またその場合の手続き期間、総費用等は
どれくらいでしょうか？
よろしくご指導お願いいたします。

【相談の背景】
遺産相続で不動産の相続金について予想売却価格をもとに取引を相手に薦められています。
父親が死亡し、遺産相続協議中です。
父親には別の家族がおり、その妻より父親名義の不動産について予想売却価格にて支払いたいという旨を相手の弁護士から連絡が来ています。

実際に不動産が売れてからのお金を皆んなで分割するものと思っていましたが予想売却価格での提案ですぐに払いたいという旨、そういったことは可能なのでしょうか？
相手の弁護士に法的にそのようなことは大丈夫かと尋ねたところ一般的に行われていることですと回答が来ました。

【質問1】
この場合不動産の予想売却価格での取引は相手の弁護士が仰っている通り一般的に行われていることなのか、法的に問題ないのかお伺いしたいです。

【質問2】
予想売却価格での取引についてメリットとデメリットがあればご教授願います。

【相談の背景】
10年前に亡くなった義父名義の土地や、建物があります。相続人は私の主人と主人の弟の二人です。

複数ある不動産のうち、一部を
主人も義弟も相続したくない場合は、売却すると思います。

【質問1】
売却する場合、方法としては
主人か義弟のどちからに名義を変更して、売却後、登記等にかかった費用を差し引いてから
利益を半分に分けるということになりますか？

【質問2】
もし売却した利益の二分の一か110万円を超える場合
贈与税がかかるのですか？

【質問3】
贈与税がかかるとしたら
その対策はありますか？

この度父が亡くなりました。法定相続人は子である私と、
既に亡くなっている兄の子（被相続人からみて孫）3人です。
相続税は発生しないので申告は不要と思われます。
父の遺産は不動産資産が多く、おおよそですが預貯金3割
不動産7割といったところです。
不動産は自宅ですが、孫1人のみ居住しています。
話し合いをしましたが、皆が預貯金の相続を希望して話がまとまりません。
この場合
①不動産を父名義で残して、預貯金のみ相続する事は法律上出来ますか？
②不動産を相続した者が多い資産の相続になるので、他の相続人に現金を渡すのがいいですか？
　不動産は現状孫が居住しているので売却は難しいと思います。
　

【相談の背景】
私の家が2世帯住宅で
1階ガレージ
2階祖父母-叔父の家
3階両親の家
となっております。

この2世帯は父と祖父が共同で半額だして建てた家(登記名義も確か共同)なのですが、
祖父母が死んだ場合、祖父母の持分は
父と父の弟(叔父)で折半することになるかと思われます。
土地は祖父の登記となっております。

【質問1】
祖父母が逝去した場合、
父と叔父で不動産の分割協議が始まると思うのですが、
一般的にはどのような分け方のパターンがあるでしょうか
私が今後相続することも踏まえて参考に致したく存じます。

【相談の背景】
不動産を相続することになりました。
相続人は故人の配偶者と子3名の合計3名です。

その不動産には配偶者と子ABが住んでいます。もう1人の子C別のところに住んでいます。配偶者とA Bはこのまま住みたいと思っています。Cは相続放棄を拒みました。

そこでCに相応の金銭を払うのが妥当となったのですが、金額をどう決めれば良いかが分かりません。

地元の不動産屋2箇所に問い合わせたところ、田舎で広すぎて売れないし近隣に売買の事例がないから目安がない。300万で売れれば良いほうだと言われました。
固定資産評価（？）だと数千万の価値があるそうです。

ご教示頂けると幸いです。

【質問1】
実際に売れるであろう金額からCに払う金額を決めて良いでしょうか。固定資産評価（？）も考慮すべきでしょうか？

【質問2】
もし提示した金額で折り合えずCと裁判ということになった場合、裁判では何を目安に金額を決めるでしょうか？

【質問3】
裁判所で判決（？）が出た場合はそれは強制力はありますか？例えば金額にわたしかCのどちらかがどうしても納得出来ない時でも従わなくてはなりませんか？

【質問4】
不動産の一部をCが相続し、Cに対して賃料を支払う形になる可能性はあるでしょうか？

先日、父方の叔父が亡くなり先祖の不動産の相続について、父や叔父・叔母(みな80代後半の年齢です)がもめています。

父には5人の兄弟がいまして、長女(すでに他界)、次女、長男、次男(父)、三男の5人です。
先日亡くなったのは長男です。
長男、次男(父)、三男ともそれぞれ結婚して持家が有り、先祖の土地には長女、次女が二人で住んでいます(いずれも未婚で子供もいません)
昨年長女が亡くなり、住んでいる次女に名義変更しようとしたらしいのですが、次女も高齢の上、独り者なので、不動産の名義を長男に変えたばかりでした。しかし長男も亡くなり、先祖の不動産を誰が相続するのか、父や叔父・叔母がもめています。
(長男には娘しかおらず(妻は他界)、すでに嫁いでいて不動産は放棄すると言っています。)
次男(父)は売却して兄弟（次女、長男の娘、次男(父)、三男）で均等に配分すればいいと言いますし、次女は売られたら住むところが無くなるし、この歳で引越しはしたくないと言います。
(現在次女は足が不自由でヘルパーさんに来ていただいて、家事などを頼んでいます。いずれは老人ホームかサービス付高齢者住宅に入所させようと説得しています）
三男は相続税や手続きなどかなり大変だから、なるべくお金もかからず一番簡単な方法がいいと言っています。
やはり、次男(父)の言う売却して均等に配分した方がいいのでしょうか？ご教授お願いします。

【相談の背景】
母が死んで父はすでに死んでいるので、子供は兄と私です。
母所有のマンションに賃貸料を払い私は住んでいます。
兄は母と同居していました。その家の母が住んでいた部屋の土地と建物だけ母名義でした。

【質問1】
兄から私が住んでいるマンションの一部屋だけ自分が引き継ぎたいと言われたのですが、兄にどんなメリットがあるのでしょうか？

【質問2】
母も兄においだされない為に一部屋だけ土地と建物を自分名義にしていると言っていたのですが、意味があるのでしょうか？

【質問3】
もし全部私がかいとる場合その金額はどのように設定したらいいのでしょうか？（マンションと土地建物）

【相談の背景】
こんにちは。
遺産分割協議中の者です。
相続財産に小さな土地１つと、その上の小さな古い家屋１つがあり、その土地は私が居住している土地に隣接しています。
元々居住している土地（２号地とする）・家屋は二次相続の財産なので名義変更をしなければなりませんが、隣の一次相続の土地（１号地とする）・家屋の分割協議がまとまった後に一緒に登記依頼をした方がいいのかも、と故人名義のままの状態です。
１号地上の古家屋は経年劣化等から、資産価値はないと思われますが、取り壊して整地しただけの状態で所有すれば固定資産税が現在より６倍ほど高くなってしまうようです。
１号地と２号地を一体の形にするよう、業者にすぐに依頼できない場合、古家屋と土地をそのままの形で残して、所有者は同じだけれども別物の土地、１筆ずつの固定資産税対策の登記はできるのか、２つの土地を一つにまとめる登記をするのが通常なのでしょうか？
また、１筆ずつの登記ができ、その後２つを一体の形にした場合には１つの土地として登記し直す必要があり、費用は多くかかりますか？
登記をよくわかっていないので、おかしな質問をしているかもしれませんが、上記２つの質問について、ご回答をよろしくお願いいたします。


　

【質問1】
１号地と２号地を一つにまとめない登記はできますか？所有者が同じであり、隣接していればそれぞれの土地上に家屋があり、税の軽減を受けたい場合でも１つにまとめて登記するのが通常なのでしょうか？

【質問2】
１筆ずつの登記ができ、その後２つを一体の形にした場合には１つの土地として登記し直す必要があり、費用は多くかかりますか？

【相談の背景】
私の母の実家の話です。
登記上母は土地の2/4の所有、
土地の残り2/4と建物は、実際に住んでいた弟のものでしたが、平成27年に弟は死亡し、母は弟の借金を理由に弟の相続放棄をしております。結果、弟の相続人は不存在です。

この状況を解決する為に相続財産清算人の選任を裁判所に依頼し、清算人と母で共同で売却できればと考えております。
買い手が見つかったとして、一般的に売却額はどういう割合で精算人と母で分け合うことになるのでしょうか？

仮に母と清算人の話し合いとすると、清算人は法律家、母は法律にも不動産にも詳しくない一般人ですし・・・。

お教え願います。よろしくお願いいたします。

【質問1】
相続財産清算人と共同で土地建物を売却する場合の取り分について

私は兄との２人兄弟です。
母名義の不動産があり（父は他界して全て母名義になっています）２世帯住宅で現在は１階に母親、２階に兄夫婦が住んでいます。
母が他界した場合、不動産は兄弟で現物分割して分けようと思っています。
この場合１階に私夫婦が住み、兄夫婦と２世帯で暮らしたいと思っています。
兄弟の仲は良くて、同居には問題は無いと思っています。
不動産（特に土地）を共有ではなく、現物分割したいと思いますが如何でしょうか？
他には何か良い相続方法はありますでしょうか？
アドバイスを宜しくお願い致します。

不動産が二つあり、相続人は２人です。

１．不動産Aには相続人Aが住居し、代償相続したいとの事
です。

①分割の支払を希望しているのですが、相続人Aが途中で
亡くなったり、支払が滞った場合はどうなりますか？

②支払が完了するまで共同名義にしておくべきですか？


２・不動産Bは相続人Bが住居し、売却希望です。

①家屋が築８０年以上になり、震災の影響で土地が
暴落、売れるの可能性はかなり低いです。
この場合、家屋の解体費及び売却に係る費用などを
相続人Aに半分負担させることは可能でしょうか？
（売却で得た利益は１/２づつ）

②不動産A→時価２０００万
　不動産B→時価１０００万となった場合

不動産Bを相続したら相続人Aが相続人Bに支払うのは
５００万となるのでしょうか？

上記にも書きましたが不動産Bは色々とリスクがあり
不動産Bを１０００万の価値として相続したく
ありませんがどうなるのでしょうか？

複雑で簡潔に書けなく申し訳ありません。

お答えお願いいたします

相続が発生しました。不動産を4人で相続することになりました。
業者に3千万で売却し現金を4等分することになりましたが、
急に　Aさんが名義を自分にして　3千万の4分の１を代償で
各々に支払う　と言い出しました。
この場合、　私たちのメリットは　どの選択をした方が
良いのでしょうか？
　例えば　業者に売却した場合　税金が高い、相続とは別に
確定申告をしないといけない。
　代償で現金を貰った場合　業者に売却するより　相続税が
高く取られる。　等　私には全然わかりませんので
どうすればよいのか迷っています。　アドバイスお願いします。

因みに　現金もあり、相続税は必ずかかります。

【相談の背景】
父が急逝しました。相続人は母、長女、次女です。亡父、母、次女は同居していました。今後も母と次女は現在の住まいにすみ続ける予定。
長女は既婚で別居家族です、結婚するさいに住宅購入の援助を父母よりうけています。
相続資産は実家の土地·建物(共に父名義)、預貯金が5千万前後あり。

【質問1】
この場合、土地建物はどのように承継するのが一番よいのでしょうか。母一人に不動産を承継させる、母と次女共有名義にしその分預貯金を長女に渡すのがよいか。また配偶者居住権についても知りたいです。

運営できるアパートやマンションなどの不動産と実家などの一軒家の不動産と親が残した場合、アパートなどは運営して毎年収益が出るのでその分を財産分与の時に話し合いで解決する場合は通常入れて考えるのでしょうか？入れる場合は何年の運営を見越すのでしょうか？法廷で定められた通りに配偶者２分の１、子が二人の場合はその２分の１、２分の１と分ける場合、将来の収益分は考えに入れるのでしょうか？それとも不動産鑑定の時の収益を見込んだ査定額の中に入るのでしょうか？

【相談の背景】
半年前に叔父が亡くなりました。山奥にある叔父名義の不動産（土地建物）をどうするべきかについて、悩んでおります。

相続の範囲と順位は、1配偶者、2親、3子供、4兄弟になるかと思います。

1、叔母は、別宅に住んでおり、山奥で管理が大変だから、管理してくれる人がいなければ売却するしかないと考えています。

2、祖父母はすでに亡くなられています。

3、子供（娘）は残したい気持ちはあるが、維持するには力仕事も多々ある為、誰か管理してくれる人がいればという考え。

4、兄弟である私の父も高齢の為、また同じ問題が数年後発生する可能性があります。

以上のことから、甥にあたる私に話が来ました。ただ、現時点では代襲相続人の範囲にも入らないと思います。

そこで、ご質問があります。

【質問1】
叔父名義から甥にあたる私に、相続財産となる不動産を名義変更することはできるのでしょうか？可能な場合どのように進めるべきでしょうか？

【相談の背景】
親の遺産相続について教えて下さい。親の死去に伴い、実家の不動産所有権登記の申請を 相続人である兄弟ふたりで法定相続分として申請しました。 項目が土地や家屋だけもありスムーズにできましたが、その後予定している相続税の申請は、資産の相続が一部兄弟別々になるので、遺産分割協議書に基づく事になると思います。こうした場合不動産は法定相続 相続税は遺産分割協議書としても宜しいのでしょうか？

【質問1】
親の遺産相続について教えて下さい。親の死去に伴い、実家の不動産所有権登記の申請を 相続人である兄弟ふたりで法定相続分として申請しました。 項目が土地や家屋だけもありスムーズにできましたが、その後予定し

【相談の背景】
父が亡くなり兄妹3人で遺産協議をしてます。叔父と父が所有していた不動産と現金があり父所有部分としての不動産が土地建物が固定資産税評価額、路線価で7000万円くらいの価値です。長男と次男に相続権があり父の生前から長男が欲しいと主張してました。この不動産は賃貸経営しているものです。次男はこの不動産に興味はないので長男に譲るのはよいのですが、時価での評価に代償金が払えないとして応じようとせず一番低価格で分割をしようと主張します。相続後叔父からも買い取るつもりで経費や手数料、売買にかかる税金などがあるのだからと主張してきます。
相続後にかかるものを考慮するのが一般的なのでしょうか？低価格に合わせた現金を貰うことで平等と言うのですが納得がいかず。せめて路線価などにプラスαをつけることを望みます。

【質問1】
叔父との売買の経費も相続に換算することは普通なのか。

【質問2】
路線価、評価額を基準とすることを平等と主張する兄に何を主張したらプラスαを検討するきっかけを作れるか

【質問3】
代償金が払えないということは1人で相続することを諦めるしかないということですか？他に方法はあるのでしょうか？

【相談の背景】
父が亡くなり、後妻と前妻の子3人の計4人が相続人となります。
遺言書があり、現在は銀行が執行人となり、遺言書通りに手続きが進んでいます。
相続財産は以下です。
不動産A（投資用）　後妻が相続
不動産B（投資用）　子3人で共有相続
不動産C（父と後妻が住んでいたマンションおよび土地）　子3人で共有相続
現預金　後妻に17/20　子1人あたり1/20

問題は不動産の評価方法です。子3人は誰も不動産を所有する気はなく、できるだけ早く売却したいと思っています。そこで不動産会社に査定をお願いしたところ、査定額は以下のようになりました。
※後妻は不動産Aを売却しませんが、査定はしてもらいました。
不動産A：固定資産税評価額の約1.5倍
不動産B：固定資産税評価額とほぼ同額
不動産C：固定資産税評価額の約1/3
遺言書には不動産の評価方法についての記載はありません。
不動産を査定額で計算すると、子は遺留分侵害されていることになります。
執行人に相談したところ、まずは遺言書通りに相続し、遺留分侵害についてはその後各人でご対応ください、と言われました。

【質問1】
遺留分侵害請求をする場合、不動産の評価方法として不動産会社の査定は有効でしょうか。後妻は固定資産税評価額を主張してくると思います。

【相談の背景】
令和３年に亡くなった亡父の相続財産はすべて不動産です。相続人は私と亡兄の娘２名です。
証人尋問も終わり、和解に向けて亡兄の娘たちに遺留分の提案を行う予定です。
不動産を売却した代金を遺留分の支払いにあてることになると思います。
不動産は、築４０年のアパートです。老朽化が著しいので、令和４年～５年にかけて７部屋の住人に退去してもらいました。
退去料は私の自費で捻出しています。
令和４年に確定測量も済ませていますが、これも私の自費で行いました。

【質問1】
アパートの遺留分の算定とは、不動産事業者の査定金額から控除する費用は何がありますか？
測量費用・解体費用・住人退去費用・売買手数料を控除出来ますか？

【相談の背景】
両親が亡くなり、現在私、私の姉（共に未婚）、後妻だけが戸籍に残っています。
私は父から土地と不動産を引き継いだのですが、もし私が亡くなった場合、不動産は誰に相続権があるのですか？

【質問1】
ちなみに、現在の関係性から後妻、姉に相続する事も望んでいません。
国（県や市）や慈善団体に寄付するなど考えていますが、その場合は遺言も必要でしょうか？

【相談の背景】
独身の長男が完治しない病気になりました。私は長男所有の家に二人で住んでいます。
万が一、私より先に長男が亡くなった場合、相続人は私と離婚した元夫になると思います。元夫は遠方に住んでいます。
長男の所有資産が家と土地4000万円、貯金200万円とした場合、
家と土地の相続を、元夫になるべくいかないようにする方法はないでしょうか？遺留分を侵さない範囲で。

長男の病気は元夫（父親）の遺伝的要因も大きいものであるのに、元夫は治療に協力的でないばかりか、悪化させるような事ばかりしました。私に対してはモラハラ気質で話が通じないので、
先日、長男と私に対して「接見禁止要求通知」を行政書士から送ってもらいました。
そういう事情があって、万が一の場合、長男の不動産の権利を元夫に半分渡すのは心情的にも許しがたいです。
元夫は多額の借金を負っている事も不安です。不動産を借金のかたにしてしまうのではないかとか・・・そんなことも考えてしまいます。

長男に遺言的な事を頼むのはとてもできません。
元夫に長男の不動産を相続放棄を約束させるとか
なんらかの方法はないでしょうか？

【質問1】
預金の方は元夫に全部あげてもいいと思っています。

先走っていろいろ考えてしまって、、、
万が一の場合のご相談です。申しわけありません。

【相談の背景】
不動産の名義変更の手続きの仕方について質問です。

私の叔母(以後A）が現在高齢につき自宅での生活が難しく介護施設にて生活しています。
今後自宅に戻ることは難しく、将来的に不動産の売却や名義変更なども視野に入れています。
以下当該不動産に関する権利状況です。

Aには死別した夫(以後B)がおり、Bには前妻とその間の息子(以後C)がおり、再婚後はA、B、Cで暮らしておりました。
現在の自宅はBの名義となっておりましたが、数十年前に死亡しており、その後はAとCで暮らしておりました。
その後、数年前にCは亡くなっています。
※Cの実の母親はB以前に亡くなっており、Cには兄弟もおらず、生涯独身だったため配偶者や子供もおりません。

現在当該不動産に関わっており存命中の人はAのみとなりますが、100歳近くの高齢で諸々手続を行えないため、甥である私が代わって手続きを行っていければと考えています。
また、現状Aの親族は私のみとなります。

【質問1】
この状況の場合で当該不動産を売却または改築などを行いたい場合はどの様な手続きを踏むことが出来ますでしょうか。

【質問2】
以前にある司法書士からはCの権利が死後に実母側の親戚の方に移転していっているので、権利状況を辿らなければならないと言われましたが、そのような対応は必要でしょうか。

【相談の背景】
私の夫は、×１です。
親権は元奥様の方にあり子供がいます。

マイホームを検討していますが、
元子に、財産相続されないようにするには、どうしたらよいでしょうか？

【質問1】
財産相続や、遺留分など
私より先に、夫が亡くなった場合のことなどを考えると不安です。

相続、遺留分が、元子にいかないようにするには、旦那の名義で購入するにはどう購入したらそれから逃れますか？

【質問2】
旦那名義で買った後に、
登記を私名義に変えることは可能ですか？

【相談の背景】
家族構成　父、義母（父の再婚相手）、私（長男、父の連れ子、義母と養子縁組無し）、妹（父と義母の子）

父、義母の財産　土地、建物（不動産屋見積り価格1000万円　所有権は父50%、義母50%）
預金不明（妹が管理していると思われるが、妹は預金は無いと主張し、預金口座も一切見せない。）

3年前に義母が他界。その時既に父が認知症。遺産分割協議、相続していない。
遺言書無し。

1ヶ月前に父が他界。
遺言書無し
妹は、私に不動産を全て相続させて、妹は遺産相続放棄すると言っている。）
口約束で、遺産分割協議書無し。

相続にあたり不動産の登記を私名義にしなければならないが、義母の持ち分については、私に相続権がない。
妹は、義母の持ち分を一旦妹名義にしてから相続放棄（贈与になるのでは？贈与税がかかるのでは？）すると言っている。妹は自分が登記の手続きをすると言っていたが、体調不良を理由に申請をしていない。そこで、私が必要書類を集めて妹の手間を減らしたいと思います。

【質問1】
遺産の不動産の所有者を私にするよう登記申請する場合、どうしたら良いでしょうか？
不動産の母の持ち分を、父（1ヶ月前に他界）が相続して、その後私に相続する形にできますか？

【質問2】
両親の遺産の不動産を私名義に変える登記申請に必要なものを教えてくたまさい。

【相談の背景】
母は早くに亡くなり父が癌の手術をする事になったので、
そろそろ相続を考える必要があります。

60代の私は長男で妻と既に嫁いだ一人娘がいますが、
50代の妹は結婚していますが子供はいません。

父は私には自宅の家屋敷を妹には隣にある離れの家屋敷を
相続させるつもりでいるのですが相続したとして

夫より先に妹が亡くなった場合は、離れの家屋敷を妹の夫が相続して
その後に夫が亡くなった場合は子供がいないので、夫の兄弟や甥姪が
相続する事になるのでしょうか？

また先に夫が亡くなった場合は妹が相続した離れの家屋敷は、
その後に妹が亡くなれば、妹の夫の兄弟や甥姪が相続する事になるのでしょうか？

それとも妹夫婦には子供がいないので、
私の妻が先に亡くなるとすれば私の娘が相続する事になるのでしょうか？

教えて頂けると助かります。

【質問1】
妹が相続した不動産が将来誰に相続されるのか知りたいです。

遺言の記載内容について

妻と息子のために、公正証書遺言を作成したいです。
所有している不動産が多く、その不動産は全て妻に相続させたいです。

息子にはある程度納得できる金額を現金で相続させたいのですが、そうすると死亡時に口座に入っている現金だけでは足りない可能性があり、悩んでいます。

①財産は基本全て妻に相続させる。
②息子には現金を〇〇万円相続させる。
③死亡時に②の現金が不足している場合は、妻が不動産を売却して現金化する。
④どの不動産を売却するかは、妻に任せる。

こういった内容を実現するための遺言を作るには、どうしたらいいのでしょうか？

出来れば、妻から子へ贈与となる形は避けたいです。※贈与税がまたかかるため。

公証人役場でも相談しているのですが、なかなか良い方法が見つからず困っています。

【相談の背景】
独身長男が不治の病です。自分が先に死んだら、長男所有の家で同居している私（母親）に家をあげると言っていますが、この遺言書を作成してもらう場合についてお聞きします。ローンは完済しています。
元夫（父親）は26年前から遠方で暮らしており、長い別居の末離婚しています。
元夫とは、長男の病気発症で３年前に再会しましたが、長男の病気対応に重大な過失があったことや、婚姻時から変わらぬ私に対するモラハラ行為があって、昨年末に民事調停申し立てをし、「私と長男に対して一切の接触禁止とすること」と調停成立しました。

【質問1】
・長男が亡くなったら遺言書なしだと元夫と私との共同名義になりますね。
すぐに売却とかは考えていませんが、元夫とは一切連絡取らないことになったので、共同名義になるのはトラブルになると思います。

【質問2】
・また、元夫には借金があるので（どこからいくら借りているのかはわからない）不動産の相続でプラスの資産を持たれると面倒なことになります。次男がいますが、父親が死んだ場合、相続放棄すると常々言っているので

【質問3】
・長男が私より先に死んだ場合安心して長男の家に住み続けられるように、また、将来次男に元夫の相続が発生すること、将来売却する場合なども考えて、一番いい方法をご教授願います。

【相談の背景】
私（63歳男）、父母（101歳、92歳）の三者で共有登記になっている不動産（土地と家屋で固定資産税による評価額は約1200万円）に現在父母だけで住んでいますが、認知症が進んだ時に備え相続時精算課税制度を使い贈与を受けたいと考えています。
父母は年金暮らしで預金を切り崩して生活しています。預金は今のペースでは６年程度あります。近々どちらかが死去した場合、片方は施設に入ることで私とは同意しています。

【質問1】
贈与後、父母が預金を使い果たし更に生き続けた場合、不動産を売却し生活資金にする予定です。その場合、相続時精算課税制度は無効になると思います。税金やその他必要な経費・手続についてはどのようになりますか。

【相談の背景】
不動産贈与、相続について知りたいです。現在、実家に私の弟と母と叔父(母の弟/末っ子)が住んでます。実家は祖父が建てた家で祖父が亡くなった時に叔父(母の弟/年が上)が名義になりました。３年前に叔父(母の弟/年が上)も亡くなったのですが名義はそのままで叔父(母の弟/末っ子)が固定資産税を払っています。その場合、叔父(母の弟/末っ子)が亡くなると住んでいる不動産はどうなりますか？市の物になってしまうのでしょうか？また、最終的に私の弟の名義にする事はできますか？その場合、先に母に名義をうつした方が良いのでしょうか？母の兄弟は現在、母の弟(末っ子)と姉の３人です。母の子は私の弟と私の２人で、叔父(母の弟/年が上)叔父(母の弟/末っ子)は独身子供なし、母の姉には３人子供がいます。不動産の価値は住宅は価値がなく、土地は１３００万円位だと思います。贈与税や相続税がなるべくかからないやり方とかあったら教えていただきたいです。よろしくお願いします。

【質問1】
不動産贈与、相続について

【相談の背景】
相続が近い将来ありそうです。
その為、親の不動産について対策を、考えています。

【質問1】
建て替えできない土地に、アパートと駐車場があり、アパートは空き家、駐車場は月極めで3台のみで、新規契約は望んでいないようてす。

相続の対策で、駐車場の廃業、住人専用等有効な対策を教えてください

母名義の不動産売却について教えてください。

以前より介護必要な状態の母が入院しました。
退院できても家での介護は難しいので、
ホームに入居する可能性が大きいです。

ホームに入居するとなると、それなりの初期費用も
かかるでしょうし、数ヶ月前に父が亡くなり
お墓を買う必要もあり、父の預貯金の遺産は
それほど額が大きくないので、
いろいろ賄えるか分かりません。

もし厳しいようであれば、不動産を売却し
そのお金を母の今後の生活やお墓などに
使いたいと思ってます。

ただ、その家に母と一緒に暮らしていた精神障害者の兄がいます。
ケースワーカーさんたちの支援のもと
家を出てもらい自立した生活をしてもらいたいのが
希望です。
もともと家を出る気のない兄の説得材料として
売却したお金を母が元気なうちに相続する事は
可能なのでしょうか？
可能な場合はどのような手続きの流れになるのでしょうか？

はじめまして。
数年前に父親が死亡し1億円の不動産が遺産として残りました。
相続したのは母と姉、私の合計3人で現在はその家に母親のみが住んでいます。
急に現金が必要になり、母親に対して自分の相続分を渡してほしいと言うと家を売却し、1億円を母5000万円、姉・私2500万円という形で分けることになったのですが、今のところ買い手が付かない状態です。
そこでご相談なのですが、今すぐにでも現金が必要なため、私はその不動産に買い手がつく前でも自分の権利分を売買や担保で現金化することは可能なのでしょうか?
不動産に対しては共有ではなく、建物が母、姉と私で土地を半分という形で、きっちりと分けられています。
また9500万円ならOKという買い手がいるのですが、首を立てに振らず、内見などにも非協力的な母親に対して、何か強制的な方法を取ることは可能なのでしょうか?
どうぞご教授ください。

【相談の背景】
母と父の連子2人母の娘私と妹2人で共有する不動産地代のみ建物は無しがあり10日前に母が亡くなり母の取り分を妹に譲ると母が遺言しておりその事を妹に伝えるとそれでいいとの事でしたので私の暇なときに司法書士の所に行くはずだったのですが妹が1200万で売る等と行ってきました。まだ相続登記手続きしていませんそれに共有者の確認も無しです建物の所有者の確認もしていず私の携帯に知らない不動産屋から売買契約の日にちについてと連絡が、共有財産なので売らないとはっきり言いましたが納得されない様子でした。妹は私とは別居、統合失調症患者らしく仕事をしたくないとのことで生活保護を受けております。私は気管支炎があり妹はギャンブル、タバコ等をする為同居は無理妹の分の相続税は、自分で払うようにと言ったら売ると言ってきました。

【質問1】
共有者、建物所有者に迷惑がかかることになると危惧していますどう対処すれば?

【相談の背景】
父の相続の時に実家の土地は先妻の長男と母の共有、建物は本宅は先妻の長男、離れや物置は母の単独相続となりました
離れはコンクリート二階建てで１階は先妻の長男家族がガレージとして使用しています
他にも不動産がありましたが、遺産分割は審判までいきました
先日母が亡くなり、姉と私が実家を共有で相続しました

【質問1】
格安で先妻の長男に売却したいのですが、合意しなかったらどうしたらいいですか

親戚夫婦が固定資産税の支払いのみで私名義の家に住んでいます。
これは普通でしょうか？

この家の権利は本当のところどこにあるのでしょうか？
住んでいる人間のほうが権利が強いというのは本当ですか？
この家の処分はどのようにするのがベストなのでしょうか？
=====================

父が亡くなり、田舎の家の名義が私になりました。
非常に複雑な経緯をたどって私のところにきたので、
疑問点、不安点が数多くあります。

父は若くしてなくなったため、私は成人しているものの未だ学生で、経験も知識もないですし、
一定の収入もありません。自分の将来のためにも、この問題を解決したく思っておりますので、
ご教示のほどよろしくお願い致します。

【私名義の家に関して】
家は私の行くことのない田舎にある。
築40年以上たつ２階建の戸建て、それに付随する畑などがある。
60過ぎの親戚夫婦が住んでいる。
夫婦に年間９万たらずの固定資産税のみ請求している。

【家が私名義になった経緯】
私の祖父が家を建てた
→父の姉は嫁にでたためほとんど住んでいない
→祖父がなくなる
→姉は継母である父の母(私の祖母)と折り合いが悪く、未亡人である祖母が安心して暮らせるよう、
　親戚が仲介にたって父の姉に『家屋は一切引き継がない』と証書を書かせる
→名義が祖母(父の母)名義になる
→祖母がなくなる(５０年近く住んだことになる)
→祖母に血の繋がりのある子は父のみである
→父に土地家屋が引き継がれる
→父の姉が祖母が亡くなったのをいいことに、祖母の家財道具をすべて捨てほぼ勝手にリフォームをする。
→父は姉に固定資産税を払うという約束で姉夫婦を住まわせる。
→父の姉夫婦が1年半ほど住む。
→父がなくなる
→名義は私に
→私は父とは違って収入がないため、家賃月３万を払ってもらうようお願いするが断られる。
(家賃を請求した理由は、夫婦が亡くなった時に家財を処分するお金にあてるため)
(売るとなっても売れないのでは？)

私としては勝手に父の子供のころの部屋などを荒らされ、大変悔しいです。
親戚夫婦は長い間無職で、お金がないからと家を買い取ってくれることもありません。
父が死んですぐに『自分たちはここに住み続ける』と電話をよこしました。父の見舞いにもきたことがないのに...
ご回答よろしくお願いいたします

高齢の父（８１歳）の財産に父の実家である田舎の不動産（今となっては負の財産）があるため、相続放棄しかないのでしょうか？

財産としては、田舎の不動産（家屋、山林、田畑）＋自宅（戸建て）＋預貯金です。
田舎と自宅は同じ県内ですが、高速を使って行き来しています。田舎の敷地内にお墓もあります。

子供は遠方に嫁いだ私（子供なし）と、姉がいましたが姉は一昨年急死しました。姉には子供が２人（未成年）いますがうちの田舎を継ぐことはできません。

父はこの年になるまで、他人でもいいから養子をとって跡継ぎを残したいと考え、かなりのお金と時間をかけてずっと田舎の管理をしてきましたが、最近やっと処分するしかないかと思い始めたようです。

しかし、昨今なかなか引き取り手がないのが現状です。市に寄付も受け付けてもらえませんでした。
どこか相談窓口はないでしょうか？
今まで、父が一生懸命守ってきたものですから、それを考えるとつらいのですが、わたしも継ぐことはできません。
固定資産税だけ払えばすむならいいのですが遠方に住んでますし、田んぼの草刈等、諸々の管理が発生するのがとても負担です。

こんなケースで相続放棄することはあるのでしょうか？
相続放棄をして、父が築いてきたものまで失うのも父に申し訳ないですし、父が元気なうちに本人にも何かできることはないでしょうか。

また、たとえば、父が遺言書で、私には田舎の不動産、孫には預貯金を相続させるとした場合、
私は相続放棄すればいいだけということは可能なのでしょうか？
そんな虫のいい話はないと思いますが・・・。

元々親戚も少ない上、次々亡くなり、うちのことを考えるのがわたし一人になってしまい、どうしていいものか混乱しています。
両親の体のことを一番に考え、早めに問題解決したいのですが。

まとまりのない文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
16年前に父の相続で母と姉と私の３人で相続をしました。その当時、姉が農業をしていたため、少しでも固定資産税を安くするため、免税点未満の不動産を私が相続をしました。その結果、実家の土地は私の所有、建物は姉の所有。農業用倉庫の土地は、姉の所有、倉庫は私の所有となる等、複雑な権利関係となっています。私はサラリーマンをしており、農業をする予定もありませんので、仮に姉が先に亡くなった場合は、相続放棄としようと思っておりますが、姉より先に私が他界した場合に、既に相続をしている農業用不動産を子供が相続することになるため、それを避けるために、私の所有している不動産を姉に引き取ってもらおうと検討しています。
　現在、姉は生活保護を受けており、私の不動産を取得することにより、生活保護の継続に影響を与えるのではないかと考え、相談を躊躇しています。田舎の土地で、再建築不可物件のため、資産価値はほぼないとは思っているのですが、生活保護を受給できなくなる可能性はあるのでしょうか。

【質問1】
私の不動産を取得することで生活保護を受けられなくなること等は、あるのでしょうか。

【質問2】
現在、私と姉とで１/２ずつ共有している農地があります。姉が亡くなった場合に、私が相続放棄をするとその不動産の所有権はどうなるのでしょうか。

先日、疎遠だった親族が亡くなり、相続人が私と兄弟の二人だと判明しました。
生活保護を受給していたようで、預貯金もありません。
持ち家でしたが、資産価値がほとんどない田舎に住んでいて、住居も倒壊しかけています。
売って処分するには整地しないといけないのですが、費用が土地の見積り額を越えそうです。
元々相続放棄しようと思っていたのですが、このまま土地を荒らし放題は困るとご近所からクレームが来ています。

困っていたところ、近所の方が無料なら譲り受けるとの申し出がありました。

1 近所の方は親族ではない全くの他人ですが、「贈与」等の形でお金の発生をさせず、名義変更出来ますか?

2 本来の相続人である私達兄弟に課税されたり、費用等支出発生する可能性がありますか?

3 私達兄弟が相続放棄すると、上記の方が土地取得するのは難しくなりますか?

私達兄弟も預貯金がほとんどなく、予定外の支出は負担出来ません。
何か良い方法があれば、よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
借地上に死んだ父の名義のままになっている建物があります。
父は借金があったため法定相続人は全員相続放棄をしています。
今後建物を欲しいという人が現れた場合や地主さんが引き取ってくれるとなった場合無償で譲渡したいと思っています。

【質問1】
そこで登記が死亡した父名義から相続登記をしてない状態で全くの他人へ登記登録をする事は可能なのでしょうか？

【質問2】
全員相続放棄をしてしまったため相続登記をできる人間がいないのですがこういう場合どうすれば建物を譲渡する事ができるのでしょうか？

【相談の背景】
６月頃に父が急死しました。
不動産に自宅（ローン完済ですが、古い家で生前父が三畳勝手に増築。申請無し。土地柄売れても300万くらい）工場（借地の上に２階建40坪くらい立地条件駅近。建物取り壊しで600万以上。祖父が建てたので登記簿が祖父のままで申請時は小さな平屋。祖父が一度立て替えて二階建て。父が引き継いだ後も現在まで登記簿の変更無し。祖父の名前のまま）
貯金50万

子供は全員相続放棄。父の両親と兄は亡くなってます。兄弟二人も相続放棄予定。
一族みんなお金が無いので相続財産管理人の申請をしない確率が高い。
わからない事だらけで申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。

【質問1】
親族全員相続放棄した場合、相続財産管理人が決まるまで誰が建物の管理するのでしょうか？親族全員ですか？

【質問2】
現在父の不動産の書類を私（子）が持っています。これを管理していると相続財産管理人に選任されてしまいますか？来年改正があるみたいなので心配です。

【質問3】
最後に放棄した方が管理になる事が多いと聞きましたがその場合書類は全て渡した方が良いですか？後、最後の方が放棄した場合通知や連絡は親戚が通知してこない限りわからないままになるのでしょうか？

【相談の背景】
82歳の祖母が家を手放す事を検討しています。
現在他界した祖父の名義です。

長男は祖母に相続する事を承知しましたが…

次男は遺恨があり遺産放棄に応じず…かと言って自分が相続するとも言わず…電話に出ないので本当はどうしたいのかも分かりません。

何も一切しないという状態です。


次男は生活保護を受けており、収入財産共にほぼ皆無な状態です。

【質問1】
強制的に遺産放棄はさせられないでしょうか？

【相談の背景】
父親が亡くなりました。
遺産相続するにあたって、財産を調べました。
不動産（実家）が１８００万と固定資産税の延滞金が約３００万、
消費者金融の借り入れが約２００万。
あと私（次男）と三男が貸したお金４００万と１５０万があります。
相続人は母親と子３人です。
現在、実家には母親と兄が住んでいて今後も住み続けるそうです。
兄の意見は、実家を相続したいが、代償分割して支払うお金は無く、さらにマイナスの遺産を４人で分割したいとのことです。
私と三男はマイナスの遺産の支払いは拒否したいですし、プラスの遺産も相続したいです。相続放棄すると、自分たちが貸したお金も放棄しなければならなくなるのでそれだけは避けたいです。
兄が銀行で不動産担保ローンを利用してくれるといいのですが、あまり期待できません。

【質問1】
この場合、私と三男がマイナスの遺産の支払いを回避し、また、貸していたお金を回収するにはどのような方法がありますか？

不動産相続についてご質問です。なくなった父に住宅ローンが残っています。私は次男で、長男、母親はすでに亡くなっており、長男には5人の子供がいます。相続権は私、長男の5人の子供になると思いますが、現在残った住宅ローンを私が継続して支払っています。他の相続人から相続放棄等の回答が得られていません。（何度も相続についてどうするかを書類を送っています。）
①私がこの先の住宅ローン（支払い能力はあります）の支払いをしなかった場合、銀行が差し押さえると思いますが銀行には不動産評価価格で売却する義務はあるのでしょうか？それとも残金分で処分することも可能なのでしょうか？（＊残金＜不動産価値（残金の約5倍）の状態です。）
②回答がない状態で支払い続けることに疑問がありますが、①の関係上私がこの先の支払いを停止することは得策でしょうか？
③回答がない状況で不動産売却は可能でしょうか？
ご教授ください。

【相談の背景】
父が昨年5末に逝去しました。
相続人は、母と独身の兄と別世帯を構える私の3人です。相続税が、払えないので最初は故人名義の不動産を売却する話になっていました。不動産評価額が低いと思い、数社業者に見積もり依頼したところ、倍の価格提示されました。そのころから、兄が不動産を独り占めしようと、売りたくないと、ゴネはじめました。物件はスカイツリー徒歩圏内、駐車場2台分あり、需要は多いようです。
ちなみに、兄がキーパーソンしていた、父は逝去し、母も容体が悪くなり母は、神奈川の私の方で引き取り、回復しました。
売却予定の不動産には、兄一人住んでいます。

【質問1】
母と私の持ち分だけ、売却したいのですが、(腹黒い兄とは関わりたくない)経験がある弁護士さんのお話しを聴いてみたいです。

【相談の背景】
父親の相続に関する質問です。
父が亡くなり、法定相続人は母と私（子）の2人です。
相続財産のうち、不動産を孫（私の子）に相続させることはできますか。
遺言はなく、生前贈与もせず、養子縁組もしていません。
遺産分割協議ですべての法定相続人が合意すればできる（ただし、相続税は2割加算）、という記事を見ました。少数意見のようです。

【質問1】
遺産分割協議にて法定相続人の全員が合意すれば、孫に相続させることができるか、及びその根拠をご教授願います。

【相談の背景】
先月亡くなった父がマンションを所有しており、不動産経由で人に貸しています。母から、遺言に書かれていたのか名義は自動的に私の名前になる。と聞きました。但し、銀行口座を母の物に変更して家賃収入を得るには私達子供の印が必要だと。

【質問1】
名義は母に変わってしまうのになぜ私達の印が必要になるのでしょうか？

【質問2】
印を押さずに無視するとどうなるのでしょうか？

15年前に他界した母の土地・家屋の相続についてご相談いたします。
母は1人暮らしでした。私には兄と姉がいます。土地家屋とも父親の母（祖母）と兄の2人の名義になっていました。祖母も父親も他界しています。資産価値を調べたところ、土地・家屋にも価値はありませんでした。老朽化が激しく倒壊しては困ると思い、まずは家屋を取り壊すことを考えましたがかなりの金額となるため、売却できないか探したところ、ほぼ無料のような形で近所の方に売却できることとなりました。
まずは兄の名義に変更してから売却となりましたが、父親の兄弟の子供が遺産分割協議書に署名捺印をしてくれないまま2年経っています。その間にも家の壁が崩れ補修工事を行っています。遺産として渡せるものが全くなく逆に手数料、工事費等が持ち出しとなる状態ですがそれでも捺印してくれません。その土地家屋が必要なのかもしれないのでそちらに名義変更できるか検討中です。
そこでご質問です。
・その父親の兄弟の子供に名義を変更することは可能ですか？
・またその際に何か費用は必要でしょうか？


よくある質問かとは思いますが、実家が遠くなかなか行くことができません。近日中に話し合いに行く予定ですので何かアドバイスをいただけましたら参考にさせていただきたいと思っています。
どうぞよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
母親が亡くなりました。
弟と私の二人が相続人です。
遺産としては母名義の土地のみで現金はほとんど無いと思います。
現在母名義の土地に弟家族の家と母の家2軒建っています。
築10年程だと思います。

【質問1】
もし2軒共に弟名義でローンを組んで家を建てていて、まだローンが払い終わってない場合は売ることは不可能でしょうか？

【質問2】
母名義の土地の半分は私がもらう権利があると思うので主張したいです。現金で土地の価格の半分程度をもらえたらいいのですが現金は無いと思うので母の建物と土地を売ってもらいたいと考えてます。

【質問3】
弟の家と母の家を建てる時に母も少しお金を出している場合は、相続の遺留分に影響しますか？

私と弟との2人兄弟での相続です
母親が亡くなった後に
団地が相続であります。
相続分割協議にて、私は固定資産税、管理費を支払えないので
固定資産税と管理費を支払えないので売りにだすか欲しいなら弟の物にしてほしいと伝えたら
(売れるかどうかも解らない物件)

売りに出すのも嫌だ
自分の物だけにするのも嫌だと
言います

そこで。。。

①決着がつかなかったら審判で
共有財産になりますか？


②固定資産税、管理費の支払は
私宛に来ます
(母が支払出来なかったので管理は私がおこなっていたために)

共有財産になっても、半分の支払いは
絶対に頂けないと思います

税金も支払わない
売りに出す
書面でのサインや必要な書類等
一切協力はしてくれない場合
それでも、共有財産として維持していかないと行けないのでしょうか？






③相続放棄のできる期間は過ぎてる場合

私だけが、管理するような状況を
回避できる
方法はありますか？

今春に亡くなった実父が経営していた2つの不動産会社の相続についてご相談です。
父は2つの会社のうち、1つの会社（A社とします）を知人女性に取締役として経営に携わらせておりました。そして、父が亡くなった後、その女性が代表取締役となり、実際の経営権を握っております。また、その女性は、決算書類上で株の全部を保有していることになっておりますが、実際は金銭の取引などはなく、株式保有についてはA社の決算書類上だけの表記だと思われます。

私は現在、もう1つの会社（B社とします）の代表取締役となり、経営に携わっております。
しかし、私は長男のため、もう1つの会社の相続人でもあるのではないかと思いますが、
私自身は、A社については、管理の大変さからその知人女性に譲ってもよいと思っております。
しかし、下記のような懸念事項があります。

・税務署より、株主ではないにも関わらず相続人であるというだけで、A社の相続申告が必要だとの連絡が来る可能性はあるのか？
・今後、知人女性が経営権を放棄したり、あるいは失踪などした場合、会社の経営や不動産の管理などについて、相続人である私に責任がかかってきてしまうのかどうか。もしくは時効などがあるのかどうか？

ご回答のほど、よろしくお願い致します。

【相談の背景】
不動産（土地とその土地に建っている建物）の相続についてです。この不動産の被相続人が40年前に死去しており、被相続人名義のまま法定相続人で分割していない現状です。この不動産には、被相続人の次男（成人、法定相続人）が住んでおり、次男が固定資産税を支払ってます。法定相続人には少なくとも4人（代襲相続もあるため正確に把握できていない）はいて、そのうち一人は認知症で、成年後見人もついておらず、今後もどの親族も成年後見人をつけるつもりはありません。

【質問1】
次男が死亡した場合でも、認知症の親族がおり後見人もつけないので、不動産は未分割で固定資産税は法定相続人で分割して支払うことになりますが、実際には代表の請求は誰に対してくるのでしょうか？

【質問2】
また、代表で請求された者が支払わなければ、その者が税金滞納者となりますか？

【質問3】
不動産の管理について、法定相続人のうちの一人が、草刈りや建物の老朽化により他の家に迷惑をかけない程度のメンテナンスを行った場合は、他の法定相続人に均等に請求をできるのか？

【質問4】
質問2で、他の法定相続人に均等に請求をして、支払わない場合は、給与差し押さえや少額訴訟などの法的措置をとることができるのか？

【相談の背景】
３年前に祖母が亡くなり、祖母単独名義の家屋、土地（田畑など）がいくつかあります。
遺言により祖母の全財産を相続した親戚が登記に積極的ではなく、このまま相続登記がされないまま、祖母の名義のまま次の相続が発生する可能性があります。

祖母の相続人は母と母の兄２人の計３人で、長兄が相続しています。
長兄以外の２人は、祖母の相続放棄はしていません。
母は祖母の遺産は不要で、放棄しなかったことを悔やんでいます。

【質問1】
遺言があり、実際に長兄がその土地を使用するなどしていても、祖母の名義が残っていたら母には固定資産税の支払い責任や、不動産の管理義務が発生しますか？

【質問2】
もし、祖母の相続人のうち母以外が亡くなり、その家族が全員相続放棄するなどして相続人がいなくなった場合、祖母名義の不動産の持ち分はどうなりますか？全て母の持ち分となるのでしょうか。

【相談の背景】
86歳の認知症の母は４筆の不動産を所有していました。母には私を含めて4人の子供がいます。私以外の3人が共謀して、母を騙して、３筆の不動産を夫々１筆ずつ不動産登記移転をして、不動産を奪っています。弁護士に相談すると、「もし母が死亡した場合、残った１筆を4人で分割することになる。後見人を立てて、後見人に登記を無効にしてもらうべきだ」と言われ、先日後見人が選ばれました。しかし、この後見人は、「既に、3人の子供は遺産相続を受けているので、残りの1筆の不動産の所有を3人の子供は主張できないから安心して良い」と言われました。

【質問1】
遺産相続分割協議において、3人の子供は、残りの1筆の相続を主張できるのでしょうか？

【相談の背景】
数次遺産相続の件で質問があります。

父は何十年も前に亡くなり、父名義の不動産は、相続手続きをせずに母と、その子供である私と兄が住んでいました。（その他、父の負債、金銭等の遺産はありません。）数年前に母が亡くなり、その時に弁護士の先生に相談に行ったところ、相続税は発生しないと言われました。相続対象は、父名義の不動産と、母名義の銀行預金、証券などです。現在、兄と相続の話し合いを進めていますが、難航しています。私は結婚して米国に住んでおり、米国籍です。（戸籍はまだあります。）兄は日本在住で、結婚して娘が一人います。兄の娘は、数年前に結婚して、子供が最近生まれたところです。兄との話し合いが難しいため、3次相続人（兄の妻と娘、あるいは私の夫）が相続人となる時まで手続きを見送ろうかと考えています。（私はそれが何年、何十年先になっても構いません。）ちなみに、遺産分割については、当初大枠について口頭での合意はしましたが、遺産分割協議書の作成中に意見の違いが浮上したため、途中で止まっており、調印等は何もしていません。

【質問1】
3次相続をすることになった場合に、法的、金銭的に問題になりえることは何でしょうか。教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

初めまして。不動産の相続について質問いたします。
父名義の土地に、父と兄が半分ずつ名義の家があり兄家族が住んでいます。長年、父も住んでいましたが、8年前に同居し始めた兄嫁から受ける対応に嫌気がさして、末娘である私と同居を始めました。兄家族は父が出ていったあとも家賃を払うことなくタダで住み続け、光熱費も支払わず、父が全て負担していました。父が身体を壊し、支払いが困難になり、ようやく兄は家賃と光熱費を払うようになりました。
父には負債があり、自宅の宅地を売却して返済しようとしましたが、現在住んでいる兄が猛反対してなかなか話が進みません。
兄は父の負債を負担するかわりに、宅地の売却をせずに住み続けたいという意思のようですが、相続の際は妹の私には放棄しろと言われてます。父の面倒をみて、今までも負債の一部を負担しているのに全く納得出来ません。
兄には子供がおらず、嫁の連れ子を養子縁組しています。血縁が切れることを兄自身も懸念していましたが、今では嫁の言いなりで、養子に遺したい一心です。
父は一番面倒を見ている私にどうにか財産を遺したいと遺言状を書くつもりでいるのですが、兄名義の家がある土地を相続してもトラブルになるだけと不安です。

宅地を相続した場合、地代を貰って所有し続けられるのか。
宅地には兄はどのくらい権利が発生するのか、私は売却出来るのか

ご教示お願い致します。

　私は金銭面において管理能力がない父を持ち、他に母と弟がおり４人家族でした。しかし、先日母が交通事故で亡くなったため、遺産相続問題が父との間で発生しました。
　母は母名義の預貯金の他に、不動産も遺産として残していました。不動産というのは、私達兄弟が就職し独立してからも、父と母が２人ですんでいた郊外の一戸建てで、いわゆる実家です。登記簿上はどのような経緯か分りませんが、母名義は５分の１、残りの５分の４は父名義となっていました。
　地裁に遺産分割申立をした場合、この不動産について、この不動産の住宅ローンは、父が在職時の給料から支払いをし、それでも残った額を退職金から支払いましたが、母は専業主婦（パート程度はしている）として、父をサポートしその結果得た給料、退職金から住宅ローンは支払われたとして、登記簿上名義は５分の１に過ぎないが、母の遺産として２分の１を主張し、認められる可能性はどの程度でしょうか？
　また実家の土地の価値を評価するに当たり、客観的な数値は何を参考にすれば良いですか？調停後の審判を見据えて、裁判官に対しての納得度が高いもの、及び、私としては放蕩的な父親の持分を少なくするため、不動産の評価は高い方が結果的に父の相続額を少なくできるので、高く評価されるものの方が良いです。

【相談の背景】
平成31年に祖母が他界。相続人は祖母の息子であるA（私の父）とB（私の親戚）です。A、Bどちらも相続対象である不動産の登記をしておらず、Aが占有して不動産収入を得ています。Aが他界したとき、私が不動産の相続をしたいです。
※A、Bどちらも当該不動産に建てられた会社に在籍しており、Aが代表取締役、Bが副社長です。私は当該会社に勤める一般社員です。

【質問1】
Aが他界したとき、私は不動産の相続をすることが可能なのでしょうか？

【相談の背景】
父親が死去してしばらく経ち、この度、土地(田)を売却いたしました。相続人は母親ですが高齢の為、手続きは私が立ち合い進めてきました。

3つの田を売却し、1つは父親(故)名義、残る2つは祖母(故)名義でした。書士に依頼し、相続人合意のもと、売却時は母親に名義は変更しました。

1つあたり約1000万、3つ計約3000万、母親に振り込まれました。

祖母名義の田には父親の兄妹が2人いるため、2つの田についてはそれぞれ3分の1ずつ分けようと思います。

来年、母親が確定申告します。

※現在、全くトラブルはなく、父親の兄妹もいくらかでもいただけたらありがたいと言っています

この場合について、ご質問させていただきます。

【質問1】
母親が確定申告後に税金引かれた分のお金をきちんと計算して父親の兄妹に分ければいいのでしょうか？

【質問2】
確定申告後に財産分与したら、母親だけ課税され父親の兄妹は課税されず得になるのではないのか、それとも二重課税のような形で父親の兄妹も確定申告が必要なのでしょうか？

【質問3】
その他、平等に財産分与できる方法があればご教授願います。

【相談の背景】
父が2022年に亡くなり、私が物置や木工細工に使っていた古い建物（約230平米、固定資産税評価額:約130万）とそれが建つ土地（約300平米、固定資産税評価額:約100万）の不動産を相続しました。
この不動産を隣地の法人（株式会社）へ無償譲渡したいのですが、その金額の決め方がわかりません。双方への税金ができるだけ発生しないようにしたいです。私がこの不動産を活用する予定がありませんし、地方の田舎なので、事業用に価値を見出せるとも思えないです。なので、引き取ってもらえるなら、無償譲渡を予定しています。念のため2、3の不動産業者に査定くらいはしてもらおうと思っていますが、どうせほとんど価値が無いだろうからと、不動産価格を明確にするために不動産鑑定士に依頼するほどの支出は避けたいなと考えています。
ちなみに、隣地の法人も、2021年に私の父から事業承継（無償の株式譲渡）した経営者で、知らない仲では無いです。また、かなり密接に隣地と接しているため、この法人以外には活用しづらいように思っています。

【質問1】
双方に税金ができるだけかからないようにするためにはどのような譲渡方法が考えられるでしょうか？

【質問2】
法人の経営者個人に譲るなども候補の一つでしょうか？

【質問3】
譲渡はどのような流れになるでしょうか？

8年前に亡くなった義父名義の
土地家屋があり
子供は、私の主人と主人の弟の二人です。

質問

１、不動産を相続するとは
具体的には、名義変更するということ
でしょうか？

2.義父名義から、名義変更していないと
いうことは、
まだ、誰も相続していないと
いうことでしょうか？

3.また、主人か、主人の弟に
名義変更した場合
その時に、相続税が
かかるのでしょうか？

遺産相続について知りたいです。不動産に関する事ですが
被相続人の遺産の中で不動産物件について質問が２点ございます。
　
夫婦のうち妻が亡くなりました。
私は被相続人の長女です。被相続人には私と妹の相続対象の子どもが２人います。
夫・子・子が相続人で相続人は合計３名です。

夫婦が結婚したのがかれこれ約５０年前で、
持ち家をもって住み始めたのが３３年前
夫名義の住宅家屋と土地です。
ローンは残っていません。
被相続人が亡くなったのは今年の２カ月ほど前です。
　
質問.1
その物件と土地は、経過年数から計算して
夫婦の共同名義と解釈して、
遺産相続の対象にしても良いでしょうか？
　
質問.２
それが可能であるとすれば
物件や土地の価格を算定する際はどこで調べればよいでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。
　

【相談の背景】
わたしの友人の件になりますが
母子家庭で母子手当をうけとって
おりますが、両親は既に他界、
祖母が亡くなり不動産相続することに
なったそうです。

相続人は友人からみて
おば
も含まれ売却して分割することで
検討しているようですが
母子手当がなくなるのでは？
と心配しております。

ちなみに、不動産は実家、
祖母と同居していた家となります。
築30年ほど経過しております。

【質問1】
相続した不動産を売却した場合、
所得としてあつかわれますか？
※既に30年近くとなる物件のため
　故人が取得したときから大きく
　価値は下がっております

【質問2】
上記のケースの場合
母子手当はうけられなくなりますか？

父が4年前に亡くなり実家のローンが残り負債が多かったので兄弟3人と異母姉妹2人は相続放棄し、家裁にも提出すみです。
母が相続人となり名義も母に変更し現在まで、ローンほかを払ってました。
しかし、もう実家には母は住まないとのことで、売却をしたいとのことで、売却金でローン残金を精算できそうなことがわかりました。

売却にあたって、相続税やほかに注意することが何かあるのか教えてください。