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妻鹿 直人弁護士

( めが なおと ) 妻鹿 直人

不動産・建築

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【初回相談無料】住居のほか、商業施設その他の非住居物件も取り扱っています。
【普通借地・借家】【定期系借地・借家】【借地借家法の適用のない契約】
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不動産・建築の詳細分野

賃貸トラブル

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権

売買トラブル

  • 欠陥住宅
  • 任意売却

近隣トラブル

  • 騒音・振動
  • 土地の境界線

対応体制

  • 全国出張対応
  • 休日相談可
  • 夜間相談可
  • 電話相談可

お支払い方法

  • 初回相談無料
  • 分割払いあり

♦♦対応姿勢♦♦
不動産は、典型的には住居の売買・賃貸借であり、その締結・存続・更新・終了といったあらゆる局面で解決実績があります。また、住居向け不動産だけでなく、商業施設、倉庫、工場用地、駐車場といった非住居不動産の実務にも精通しています。契約類型からは、普通借地・借家のほか、定期系借地・借家、借地借家法の適用のない(または適用があるかどうか判断がつきにくい)契約も取り扱っています。

♦♦費用について♦♦
初回相談料は無料としています。弁護士費用は協議により合意した上で申し受け致します。
着手金・報酬金については、見積もりの上ご説明致します。


【重点取扱案件】
土地・建物明渡、賃料増減額請求、不動産管理運営・開発、サブリース、区分建物における管理費滞納問題その他の管理・建替

【よくあるご相談】
・賃料の滞納を回収し、また、この際契約を解除して出ていってもらいたい。
・区分建物管理費滞納者がいて、これを解消したい。
・賃料の増減額請求をしたい、又は、これを受けたがどうしたらよいか。
・管理を任せている不動産業者との関係がうまくいかない。
・これからしようとしている契約にどのようなリスクがあるのか判断できない。
など、上記以外でもお気軽にご相談ください。


〜〜事務所のサポート体制〜〜
不動産は住人・テナントの立場では生活・営業の拠点であり、オーナーの立場からは事業そのものですので、早期の決着を図って法的に安定した状態を回復することができるように努めています。

http://poplar-law.jp/
https://www.facebook.com/poplar.law.office/
--------------------
■アクセス
地下鉄谷町線 南森町駅   徒歩6分
地下鉄堺筋線 南森町駅   徒歩6分
JR東西線   大阪天満宮駅 徒歩10分

不動産・建築

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この分野の法律相談

父が亡くなり相続遺産に、企業への貸地もあり私が相続予定です。 土地は50年弱の前から起業されたご近所の方に貸しており、今も毎月40万円の賃料で貸しています。商業地ではなく住宅地にあります。因みに広さ1,284㎡で、これまで借地権の有無がハッキリ決められてませんでした。賃借人双方とも素人だった為。土地...

借地の場合、賃貸借の期間は10年を下回ることはないので、期間3年ではできないです。もとの契約自体、存続期間がいつまでなのかを、まず整理しておく必要があると思います。 また、借地契約では、借地上の建物の増改築禁止特約が入っていることが多いです。地主として、増改築を自由に許すのかどうかも考えないといけないと思います。 地代の増額については、相場などと比べ...

妻鹿 直人弁護士

不動産のことで質問です。賃貸借契約に関わる、貸主から仲介会社に対する報酬で業務委託料という名目で支払う際、業務委託契約は書面にて交わさなくても大丈夫なのでしょうか。調べてると業務委託契約には法的な縛りがないように書いてあります。ということは、報酬の支払い方等も、例えば部屋を一部屋仲介をした都...

民法の世界だけで考えるなら、おっしゃるようにどのような取り決めや支払方でも問題はありません。 ですが、お書きの不動産の賃貸借契約の仲介については、宅建業者が受け取ることができる仲介手数料(報酬)の上限は、国土交通省の告示によって上限が定められています。 このため、業務委託料の実態が仲介手数料であるなら、告示による上限を超えて支払う必要はないように...

妻鹿 直人弁護士

どなたか知恵をおかしください。 借地に関する質問なんですが・・・ 他界した義父が土地を借りており、その土地を返還してほしいと貸主の息子さんから要求がありました。もちろん借りていた土地なので返還するのは当然 なのですが、 義父が無茶苦茶な人だったようで、今になって知らない事実が次々と出...

使う予定のない土地であれば、 1.土地上に設置した建物その他の工作物を撤去して、土地を明け渡します。建物の収去費用がこちら負担になるのは当然なので、仕方がありません。 2.無断使用と言われている部分の地代については、相当な額かどうか(高すぎないか)、お手元でも調べる必要があるでしょう。 3.無断使用と言われている部分については、無償使用の合意がある(明...

妻鹿 直人弁護士

不動産・建築の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 30分ごとに5,000円(税別 初回相談無料)
着手金 10万円~(税別)
報酬金 20万円~(税別)
備考欄 料金は取り扱う法律事務の内容により協議によって決めます。継続的な業務を要するときは月次固定/従量制など、こちらからご提案させて頂く場もあります。気軽にご相談ください。

料金表の消費税に関しまして、新税率(10%)と旧税率(8%ないし5%)が混在している可能性があります。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

不動産・建築の解決事例(3件)

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不動産・建築の解決事例 1

複数の入居者の一挙明け渡し請求

  • 建物明け渡し・立ち退き

相談前

一人の入居者が賃料を滞納し始めたところ、横のつながりのある他の入居者も賃料の支払いを停止してしまい、修繕しなければ賃料を支払わないなどと言い出しました。家主さんとしては、修繕義務はないと判断しておられましたが、対応に苦慮しておられました。

相談後

賃料の支払わらなくなった入居者に一斉に賃料の支払いを請求する内容証明を発信し、それでも支払わない入居者に対して、賃貸借契約の終了に基づく明け渡し請求訴訟を提起しました。これにより、賃料の滞納を生じさせていた入居者全員を、退去させることができました。

妻鹿 直人弁護士からのコメント

妻鹿 直人弁護士

この解決事例では、家主さんの立場からのご相談でしたが、家主さんの立場でも入居者の立場でも、法律問題は、適切な時期に適切な行動を起こさないと、いつまでも問題の解決に至りません。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 2

テナントの超過払い電気料金の精算

相談前

賃貸借契約書では、店舗の電気料金について実費精算とされ、かつ、電気設備の維持管理費用については別途テナントの負担とする旨の定めがあるにもかかわらず、デベロッパーが電気料金の計算方法について明らかにせず、通常の感覚では高額に過ぎる電気料金の請求を受けていた。

相談後

交渉は代理人を立てずに会社担当者において担当することとし、法令、裁判例に照らして相応の自社の主張を書面のやりとりと面談を併用して交渉し、弁護士は背後でそのコントロールを行った。この結果、実費である電気料金と、電気設備の維持管理費用について区分して精算が行われるようになり、契約に即した運用が実現した。

妻鹿 直人弁護士からのコメント

妻鹿 直人弁護士

水道光熱費の精算は、実費で行うことが通常ですが、ライフラインは基本料金が設けられていたり特殊な契約されていることがあり、また、テナントへの割り振りも、通常はブラックボックスです。このため、例えば床面積に割り振った計算額より、多くの料金の請求をオーナーから受けることがあります。時勢としては、不明な加算は許容されなくなる方向感ですから、テナントの立場でもオーナーの立場でも、適正な金額による精算を指向することが望まれます。

不動産・建築

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不動産・建築の解決事例 3

賃料及び共益費の増減額請求

  • 賃料・家賃交渉

相談前

賃料の額が、期間の経過により不相当に高額なものになっていたため、オーナーに対してこれを減額することを求める請求を行った。

相談後

まずは、賃料減額の始期を確定するために内容証明郵便により賃料減額の通知を行い、交渉の機会を持ったが解決に至らなかった。このため、調停を申し立てたが調停でも解決がつかず、最終的には訴訟に至った。提訴後、オーナー側から増額反訴請求が起こされたが、裁判所における継続賃料の鑑定の結果、増額請求を棄却させて、相応の賃料減額の成果を得た。

妻鹿 直人弁護士からのコメント

妻鹿 直人弁護士

賃料の増減額については、相手から返す刀で反対の請求を受けることがありますから、賃料の額に関する事前の調査が望ましく、これは事案によりますが不動産鑑定士の協力を得ることが多いです。この事例では、賃料増額の結論にはならないだろうという相応の予測のもとに、賃料減額請求に踏み切りました。また、賃料は、地価の変動に大きく影響を受けます。現在の賃料が決まった時点と、現時点とを比較して、地価がどれぐらい変動しているかが一つのキーポイントとなります。地価は、ごくおおざっぱにいうと、バブル期をピークとして下降し、いったん底を打った後、リーマンショックまで緩やかに上昇し、リーマンショックで再度下落しています。その後は、緩やかな上昇基調がありますが、地域によって方向感は分かれる認識です。今般のコロナ禍では、インバウンドで潤っていた地域や主要な観光地を中心に、大きく地価が下がることが容易に予測されます。既に私のところにも、貸し手借り手を問わず賃料の減額や猶予の相当性に関する相談が寄せられています。賃料の水準は営業の存続や出店に際しての立地選択にもかかわりますので、今後の動向が注目されます。

不動産・建築

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企業法務・顧問弁護士

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WEBを通じて事業者様からお問い合わせを頂く機会も増えて参りました。些細と思われることでも、早めにご相談を頂くことをお勧めしています。
【不動産関連法律実務(開発、管理、運営)】【労務管理】【事業承継】
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企業法務・顧問弁護士の詳細分野

依頼内容

  • M&A・事業承継
  • 人事・労務
  • 知的財産・特許
  • 倒産・事業再生
  • 渉外法務

業種別

  • エンタテインメント
  • 医療・ヘルスケア
  • IT・通信
  • 金融
  • 人材・教育
  • 環境・エネルギー
  • 運送・貿易
  • 飲食・FC関連
  • 製造・販売
  • 不動産・建設

対応体制

  • 全国出張対応
  • 休日相談可
  • 夜間相談可
  • 電話相談可

きめ細やかなサービスを提供しています
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《オーダーメイドのサポート》
会社の事業実態、代表者様、法務部門の有無を問わずご担当者様の法的なリテラシーの水準を踏まえ、高度な法務部門を備える方にはそれに見合った提案・実施を行い、そうでない場合には、基本的な問題から理解を頂き、納得の上で事業を進めて頂けるよう配慮しております。

▶よく分からないまま話が進んでゆく、知らない間に話が進んでいたということのないよう丁寧にサポートを進めてまいります。

《多様な企業様からのご相談実績》
上場会社から中小企業、個人事業主まで多様な依頼者様から下記のようなご相談を承っております。

①不動産関連取引における標準的な契約外の特約条項の建て付け。
②契約締結交渉・事務において発生する取引相手に対する対応方法・方針。
③法律問題を含む事業・企画の進捗管理。
④既存の取引・紛争の取組方針についての確認・再点検(セカンドオピニオンを含む。)。
⑤集団的・個別的労働紛争に対する対応・予防方法。

▶上記のご相談以外でも、企業法務・顧問についてのご相談はお任せください。


《弁護士費用について》
個別の訴訟事件については、着手金・報酬金方式、平素の相談事務、法律問題を含む企画の実施・管理等については顧問契約、法律事務委託契約、タイムチャージなど、通常想定される方式で、依頼者様のオーダーも踏まえて柔軟に対応しています。


《重点取扱い案件》
・不動産関連法律実務(開発、管理、運営)
・労務管理
・事業承継

ーーーーーーーーーーーーーーー
■事務所ホームページ等
http://poplar-law.jp/
https://www.facebook.com/poplar.law.office/

■アクセス
・地下鉄谷町線:南森町駅から徒歩6分
・地下鉄堺筋線:南森町駅から徒歩6分
・JR東西線:大阪天満宮駅から徒歩10分

企業法務・顧問弁護士

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この分野の法律相談

システム開発会社を経営しています。 開発請負の契約書に、報酬について、下記のように書かれています。 (要約しています) 乙は、50万円を甲に支払うものとする。 ただし、納期が平成◯年△月□日より遅れた場合、 乙が支払う金額から、遅延10日につき3万円を減ずるものとする。 つまり、納期遅れのペナル...

記載の条件であれば、減ずる対象がなくなったらそれで終わりと考えるのが相当かなと思いますから、私は、①だろうとと考えます。 50万円から10日ごとに3万円を引いて行くとするなら、170日かかるわけですから、通常は、そこまで行く前に、解除損害賠償や条件変更などの話になってくることが多いのであろうと推察します。

妻鹿 直人弁護士

企業様からのご依頼で交流会、懇親会をキャンプ場で開催したいと考えております。会場の設営や食事の手配などで報酬を頂きます。 ※旅行業の登録をしておりません。 内容は以下の通りです。 場所:キャンプ場 人数:40名ほど 内容:BBQなどによる交流会 時間帯:日帰り そこで、先生方に3つ質問がございます。 ...

1.「日帰り、現地集合・現地解散」であれば、旅行業法にいう運送等サービスと関係がありませんから、旅行業にあたらないと考えます。 2.現地集合・現地解散で、宿泊もなければ、会場の設営等だけを行っても旅行業にあたらないと考えます。 3.企業様のために運送のサービスを受けることについて代理、媒介、取り次ぎすることは旅行業にあたり得ます。知人のために運送のサービ...

妻鹿 直人弁護士

前受金を受領して商品を製造し、製品を引き渡す前に注文主が倒産した場合について質問です。 ①注文主が倒産んした場合、前受金は返還しなければなりませんでしょうか。 ②受注後の契約解除は不可とし、解除する場合は、代金相当額=損害賠償額と 契約書に定めておけば、倒産時に相殺を主張することで前受金の...

前受金ですと、まだ売上計上されていない(売上に振り替えられていない)ので、製品の納品未了であれば、双方未履行の双務契約という取扱いになろうかと思います。 この場合、破産管財人は、契約を解除するか履行するかを選択することができます。履行が選択された場合は、製品を納品し、代金は前受金から売上に振り替えて決済することになるでしょう。 これに対して、解除が選択さ...

妻鹿 直人弁護士

企業法務・顧問弁護士の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 1時間までごとに10,000円(税別)
着手金 事案による
報酬金 事案による

料金表の消費税に関しまして、新税率(10%)と旧税率(8%ないし5%)が混在している可能性があります。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

企業法務・顧問弁護士

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企業法務・顧問弁護士の解決事例(2件)

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企業法務・顧問弁護士の解決事例 1

同族会社の相続関連事件

相談前

会社の前代表者が死亡しましたが、会社の株式・不動産と前代表者の個人資産の双方について、利用関係を整理し、相続上の処理が必要な状況でした。

相談後

前代表者に、特定の相続人に多くの資産を相続させる遺言があったことから、個人資産については遺留分減殺請求を行って権利の帰属関係を整理し、また、個人資産と会社資産にまたがって構成されている土地・建物の利用関係を整理しました。

妻鹿 直人弁護士からのコメント

妻鹿 直人弁護士

同族会社の相続では、会社の所有する建物が個人資産上に建築されていたり、また、相続開始前から共有関係があるといった状況は珍しくありません。会社の株式をどう評価するかといった問題も起こります。これらの問題を解決するためには、株式や不動産の価値の見きわめと、その評価に基づき、全体としての解決策、及び、その実現に向けた方法選択、行程の設計など、多くの課題に対する適切な判断と行動が必要となります。

企業法務・顧問弁護士

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企業法務・顧問弁護士の解決事例 2

商業施設の賃料減額訴訟

相談前

商業施設の核テナントとして入居している事業会社の賃料減額請求。長期間にわたり高水準となっていた賃料・共益費について、これを減額することが必要でありました。

相談後

交渉は尽きている状況からのスタートであったため、調停・訴訟を経て賃料・共益費の減額を実現しました。

妻鹿 直人弁護士からのコメント

妻鹿 直人弁護士

賃料増減額は、不動産鑑定士との協働を要することが多く、指摘するべきポイントを適切に把握することが必要となります。近年では、エリアによっては地価が上昇しているために賃料水準も上昇に転じる流れがあります。ただ、いまある賃貸借契約の適切な賃料(継続賃料)は、現在の賃料がいつ決まったのか、という点が結論に与える影響が大きいので、地価が上がれば賃料が上がると単純に言い切れるものでもありません。商業施設は移転可能性が低い(ほかに立地を求めにくい)こともありますから、オーナー、テナントいずれの立場でも、適切な賃料水準の実現に関心を寄せられることが多いです。

企業法務・顧問弁護士

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遺産相続

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【初回相談無料】遺産分割協議・遺言書作成など遺産相続に関するあらゆる問題について、依頼者の利益となる解決を目指して尽力しています。
【遺産分割協議】【遺言書作成】【遺留分減殺請求】【相続対策】
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遺産相続の詳細分野

請求内容

  • 遺言
  • 相続放棄
  • 相続人調査
  • 遺産分割
  • 遺留分侵害額請求(遺留分減殺請求)
  • 相続登記・名義変更
  • 成年後見
  • 財産目録・調査

対応体制

  • 全国出張対応
  • 休日相談可
  • 夜間相談可
  • 電話相談可

お支払い方法

  • 初回相談無料
  • 分割払いあり

♦♦対応姿勢♦♦
相続は、大きく、遺産分割の問題(死亡後の問題)と遺言書作成・事業承継・相続対策(死亡前の問題)に分かれます。私どもでは、いずれの局面においても、豊富な実績に基づいて、最も依頼者の利益となる解決を目指します。

♦♦費用について♦♦
初回相談料は無料としています。弁護士費用は協議により合意した上で申し受け致します。
着手金・報酬金については、見積もりの上ご説明致します。


【重点取扱案件】
・遺産分割協議
・遺言書作成
・遺留分減殺請求
・相続対策


【よくあるご相談】
・そもそも相続人が誰なのか、相続分の割合はどうなっているのか、分からない。
・兄弟姉妹が相続人だが、交流がないか、又は、希薄でどうしたらよいか分からない。
・あらかじめ、決まった者に自分の遺産を譲ることができるように準備をしたい。
・父が死んだ後、自分が引き継ぎたい不動産があるが、遺産はどうなるのか、相談してみたい。
・親の生前に多額の援助をうけた相続人との間で公平にして欲しい。
など、上記以外でもお気軽にご相談ください。


〜〜事務所のサポート体制〜〜
相続に関する問題は、相談を受けて方針を定め、業務に取りかかった後でも、依頼者のお気持ちが変化する場合がありますが、私どもではこのような場合でも柔軟な対応を取れるよう配慮しながら業務に取り組んでいます。
また、相続については、相手方となる他の相続人などとの関係では、些細な態度やものの言い方、書面の書き方で、思いがけず他の当事者の心情を害し、解決を困難にしてしまうことがあります。
私どもでは、依頼者の権利を実現することを当然の目標としていますが、他の関係者の人柄や状況も推察しながら、最善の方法により、依頼者に有利な解決に結びつけることができるように努めています。

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https://www.facebook.com/poplar.law.office/
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■アクセス
地下鉄谷町線 南森町駅   徒歩6分
地下鉄堺筋線 南森町駅   徒歩6分
JR東西線   大阪天満宮駅 徒歩10分

この分野の法律相談

連帯保証人だった父の遺産相続で、ご相談させ下さい。 相続人は、父の妻(後妻)、私の2人です。 父は会社を経営していましたが、母と離婚後(後妻が原因)、父とは懇意にしておらず 父の財産状況は全知りませんでした。 父が亡くなり、後妻の代理人弁護士から遺産目録等大量の書類が届き 「放棄出来る期間...

会社はどういった事業で、いまも健全に運営されているのでしょうか。おそらく相続財産に含まれる会社の株式の価値はどう評価されるでしょう。会社の借金は、現に1億3000万円あるのでしょうか。先方が放棄に誘導するところからは、先方にとっては、あなたが放棄してくれたほうが得になるという判断があるのでしょうね。 連帯保証を相続しないためには、相続放棄が最も効果的で...

妻鹿 直人弁護士

現在、鉄筋3階建ての家に住んでおり、1階が工場(会社:機械修理業)、 2-3階が居住スペースとなっております。 あと空きスペースに事務所を作って使用しております。家は、母と私の2人で住んでおります。 以下、箇条書きで。 ・亡き父が会社の社長であった当時、3階建ての家(1階は工場スペース)の家+...

①入居している会社と合意して契約を終了させようとする場合には、立退料を求められれば、その金額交渉に応じるか、又は、契約終了をあきらめるしかないと考えます。 ②賃貸借契約を終了するときは、特別な合意がなければ、入居者は、持ち込んだ物を撤去して、建物を元に戻さないといけません。このため、特に合意がないのであれば、撤去費用や元に戻す費用を家主が負担することは...

妻鹿 直人弁護士

両親が亡くなり兄弟計4人で土地と建物を相続しました。 その後私以外は結婚のため家を出ましたが、私だけ独身だったため、独身の間は住み続けて良いと兄弟に言ってもらえたので住み続けていました。その後、今後おそらく一生独身で住み続けるであろうということで、 兄弟の同意を得て家を建て直しました。家の新...

お書きの内容だけからすると、建物の名義はあなたのままのはずですから、現在住んでいる人(これが誰であるかは特定することを要しますが)に対して、退去せよという請求と、住み始めてから退去するまでの期間の賃料相当額の支払いを請求することができます(1.3.)。 家の中の立入りについては、現に誰かが住んでいるということであれば、無権限であるとしてもその人が家を占...

妻鹿 直人弁護士

遺産相続の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 30分ごとに5,000円(税別 初回無料)
着手金 10万円~(税別)
報酬金 20万円~(税別)
備考欄 料金は取り扱う法律事務の内容により協議によって決めます。気軽にご相談ください。

料金表の消費税に関しまして、新税率(10%)と旧税率(8%ないし5%)が混在している可能性があります。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

遺産相続の解決事例(1件)

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遺産相続の解決事例 1

遺産分割とともに遺留分減殺請求、損害賠償請求を受けた例

  • 遺産分割
  • 遺留分侵害額請求(遺留分減殺請求)

相談前

親子で商売をされていた方の例で、相続人(子)の一人が、生前に被相続人(親)から贈与を受けていた、又は、勝手に被相続人の資産を取得したとして、兄弟姉妹である他の相続人から、遺産分割とともに遺留分減殺請求、予備的に、損害賠償請求を受けて、心情的な問題も含めて、激しく争われている例がありました。

相談後

調停、訴訟を経て、被相続人の遺産であると主張されていたものについては、そのほとんどが、初めから相続人の財産であったことを明らかにすることができ、勝訴的な和解に導くことができました。

妻鹿 直人弁護士からのコメント

妻鹿 直人弁護士

遺産分割については、調停による解決のほか、そもそも遺産かどうかが争われる例では、別に訴訟が提起されることがあります。このため、状況をよく見極めて、適切な対処をする必要があります。

遺産相続

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所属事務所情報

所属事務所
ポプラ法律事務所
所在地
〒530-0047
大阪府 大阪市北区西天満4-3-25 梅田プラザビル5階
最寄り駅
南森町/大阪天満宮駅から徒歩5分
交通アクセス
  • 駐車場近く
設備
  • 完全個室で相談
事務所URL

電話で問い合わせ
050-5284-5961

メールで問い合わせ

※お問い合わせの際は「弁護士ドットコムを見た」とお伝えいただければ幸いです。

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受付時間

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定休日
土,日,祝
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国際離婚取扱経験
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