小規模宅地等の特例は自分の相続でも使える？

小規模宅地ね8割減特の適用条件についてお尋ねしたいのですが、80代になる父が被相続人で母が先に亡くなり姉2人、長男の私で相続人は一様3人です。父は若い時に大阪に働きに出て月に一度まとめて帰って来ます。次女の姉は父の住んでいる家とは別に父が買った別の家に住まわせてもらっています。長女の姉と私は故郷の近県に住んでいます。長女の姉は嫁いでいます。私は祖父から父が相続した形の家に今まで住み続けています。建坪は60坪程で2階です、土地の実勢価格は一坪70万円以上で建物の価値は無いに等しいです。名義は土地、建物とも父です。父は平成30年の地震で家か住めなくなり平成31年になった頃に次女が父に借りている家に一緒に住んでいます。父の住んでいた家は最低限の修理はしたのですが今のままでは住み続けるのは難しく大規模修繕する資金は今のところありません。それでもし自分か次女の姉が父の住んでいた家を相続した場合2人共持ち家がなく、血族なので小規模宅地の相続税の特例(8割減特)か適用されるためにはどういう処置があるでしょうか。もしあるようでしたら教えほしのですが。

【相談の背景】
今年の春、92歳の母と同居していた兄が亡くなりました。
兄には息子が一人いますが、家を遠方に持っているのでいらないと言っております。
その場合92歳の母が土地家屋を相続しても小規模宅地等の特例は受けられますか？
高齢なので近いうちに同居も考えています。

【質問1】
小規模宅地等の特例をうけられますか。

【質問2】
相続税は兄の息子と別に払うのですか

養母: 配偶者から相続した自己所有の家で一人暮らし、私以外の相続人無し

私(養子): 実父所有の家で両親と三人暮らし、マンションを賃貸しているが自己所有の家無し、未婚

このような状態です。上記の養母所有の家について、私は家なき子特例で、小規模宅地の特例を受けられるでしょうか。

相続で、相談です。
都内一戸建てで、母が、一人で、住んでいるのですが、相続税が、心配です。
私は別に、家族で、賃貸マンションに、住んでいるので、小規模住宅の特例を受けれると、思うのですが、小規模住宅の特例は、相続後に、その住宅に、すぐに、住むことが、条件に、なるのでしょうか？
家族もおり、すぐに、住むのは、難しく、相続させて頂く次第です。よろしく、お願いします。

【相談の背景】
相続税節税のご相談です。
父が生家を手放したくない、ということで、６千万円ほどの資産価値のある家を実家の他に保有したままになっており、実家部分で小規模宅地の特例を使い切ってしまうので家族で頭を悩ませております。
（分けられる現金が少ないのに土地だけがある、というのも課題ではあります）

いまさらこの土地に収益物件を建設する、というのもよりリスクを増やしてしまいますし、売却するのは父の意思に反するだけでなく、資産が結果的にうまく圧縮されている状態なのでそれはしたくありません。

その家屋には十年ほど前に同居していたこともあり、妻の家財なども大量に残っていることから、本来は妻の友人などとの賃貸借契約が望ましいのですが、比較的身内の間ですませておきたいこと、以前賃貸借契約での家賃滞納、夜逃げ、残材処理などで非常に苦労したことから、一般人にはあまり貸したくない、という背景もあります。

なお、妻としては生活の拠点ではなく、セカンドハウス的な使用、友人との共同しよう、アトリエなどを考えております

政務的な相談なので税理士の方がてきせつなのかもしれませんが、法律的解釈の方が優先されるかと思い、質問いたしました。よろしくお願いしますいたします

【質問1】
両親と同居している弟の嫁との賃貸借契約を結び、月額、妥当性のある金額を振り込んでいく、ということで相続税資産価値の軽減は可能でしょうか？　

【質問2】
相続の際には父の土地を次男が小規模宅地の特例を使って受け継ぐ形になるわけですが、妻の嫁は養子になっているわけではないので、この論法は成り立ちますでしょうか？

【相談の背景】
先日、父が亡くなりました。父と母は不仲で、父は何年も前に家を出て、叔母（父の妹）の家に身を寄せて生活していたようです。父には金銭的な余裕はあったため、生活費などを叔母に入れていたそうです。

現在、母が独りで住んでいる家は、父が購入した戸建てです。父の住民票はそのまま残されており、父宛ての郵便物も一部かも知れませんが届いています。このような場合、母が家を相続する際に「小規模宅地等の特例」を適用することは可能でしょうか。



またそもそもの話になりますが、父は母に財産を渡したくなかったようで、「全ての遺産を私と叔母が相続する」と記した遺言書を残していました。遺言執行者は私が指名されています。しかし、叔母は相続を希望しておらず、小規模宅地等の特例が適用できない場合、全てを相続するのは私にとって負担となります。

そこで、母・叔母・私という全ての相続人と、遺言執行者としての私の合意のもと、遺言書の内容を破棄し、母が家や証券などを、私が現金を相続する形に変更することを考えています（評価額的には母の分が多くなります）。このような変更は可能でしょうか。また、遺言書の内容を破棄した場合でも、小規模宅地等の特例は適用できるのでしょうか。

【質問1】
母・叔母・私という全ての相続人と、遺言執行者としての私の合意のもと、遺言書の内容を破棄して母中心に相続させることは可能ですか。

【質問2】
また、配偶者である母に相続させることで、小規模宅地等の特例を使うことが出来るようになりますか。

父が亡くなり、母と子2人が相続人です。

1.母と子1人(独身)は、実家でずっと父と同居していました。世帯も同じです。
この場合、同居していた子が実家を相続する場合、小規模宅地の特例が使えると理解していますが、そうなりますでしょうか？

2.上記1で、小規模宅地の特例が同居の子に使えるとなる場合について、父が亡くなる2ヶ月前に介護4認定を受けたことにより、介護の場所を実家ではなく、徒歩圏内の空き家になっていた父の実家に介護ベッド等を入れて1ヶ月生活し、その後また入院、最後は緩和ケアの為に住宅型ホスピス(契約としては部屋を借りる形の24時間体制の介護施設)へ入居して1週間で亡くなった場合でも、介護前まで同居していた子は小規模宅地の特例を受けられるのでしょうか？

【相談の背景】
夫婦で介護認定を受けており夫婦２人のみで住んでいた自宅から施設に入居しました。夫が亡くなり配偶者と子供２人が法定相続人です。土地・家屋はすべて配偶者が相続し土地は小規模宅地等のを特例を適用させ、預貯金は配偶者と子で相続し配偶者の税額減税を適用した相続税の申告を希望です。

【質問1】
この場合宅地の特例も配偶者控除の特例は併用できますでしょうか。
また子供２人の相続税の計算は土地の財産額を除いて計算して良いのでしょうか

【相談の背景】
同居している親の不動産と金融資産の相続と贈与について、来年度からの税制変更があり進め方を考えています。

【質問1】
相続については、土地を小規模宅地の軽減税率を適用させて、金融資産については、新しい制度となる相続時精算制度を利用することはできますか？つまり土地は、相続時精算に含めずという案です。

【相談の背景】
相続における小規模宅地の特例における同居の定義をめぐるトラブル。

【質問1】
相続における小規模宅地の特例における同居の定義ですが、被相続人が病院に入院後に、当該不動産に転居してきた相続人は適用されるのですか。実質的な同居ではないように思えますが。

【相談の背景】
相続時精算課税制度（現金110万円基礎控除）の利用を予定しておりますが、不動産（自宅）については生前の贈与を予定していません。
ただ、相続時精算課税制度を利用すると、小規模宅地等の特例をつかえなくなるということを聞きました。

【質問1】
現金のみ相続時精算課税制度を利用予定ですが、その制度を利用しない不動産は小規模宅地等の特例の対象外とはならない、で正しいですか？　小規模宅地等の特例は、そもそも諸条件がいろいろあるのは承知済です。

祖母と母が同居していましたが、母が植物状態となり入院、おそらく死ぬまで退院はできません。
1.母が入院して生きていれば祖母が亡くなった後、小規模宅地が適用になりますか？
2.母が祖母より先に亡くなった場合、小規模宅地を使うには、孫が同居すれば使えますか？

【相談の背景】
借地の上に母の家と私の家、２つの家が建っています。
登記は「建物表題登記」のみ、それぞれの名前（母と私）でしてあります。
「所有権保存登記」はしていません。
借地権は母が持っています。
仮に母が亡くなった後は、借地権は母と同居する私の妹（母の娘）が相続しますが、「小規模宅地等の特例」が適用できないと、高額の相続税が発生するのではないかと悩んでいます。
借地の地積は220平米で、特例の要件の範囲内です。

【質問1】
この場合「小規模宅地等の特例」は適用できますでしょうか？

土地の相続について小規模宅地等の特例が適用されるのか知りたいです。
高齢な母名義の土地に自分名義の家を建てて住んでいます。母は賃貸に一人で住んでおり離婚しています。特例が適用されない場合は、同居以外に何か適用される手段があるかも教えていただけるとありがたいです。

小規模宅地等の特例について教えて頂きたいです。
夫の母(以下義母とする。義父は他界。）の遺産を夫と姉（義姉）が相続します。
相続するうちの宅地等についてです。

現在、義母名義の土地に義母名義の家（義母は一人暮らし）と夫名義の家が建っています。
(同じ敷地内ですが、住所は一つ数字が違います。）
この土地を子供二人（夫と義姉）が相続する予定です。
義姉は、その夫名義の家に家族と住んでいます。
今の状態ですと、小規模宅地等の特例は適用されません。

しかし、将来義母が介護が必要になったり、老人ホームに入らないまでも一人で生活しにくくなったりした場合、
義母の家に同居する可能性があります。
そして、同居している状態の時に義母が亡くなった場合、条件的には小規模宅地等の特例が適用されてもいいのではないかと思うのです。
でも、その場合同居していたという証明はどうしたらよいのでしょうか？
もともと隣同士に家があるわけですから、郵便物など住所変更しなくても支障はありません。
住民票を移すのも、同居の証明にはならないと聞いたのですが・・・？

教えて頂けましたら幸いです。
よろしくお願い致します。

【相談の背景】
妹夫婦が結婚と同時に両親の家の2階をリフォームしてもらい、同居をしています。家の中は階段でつながっていますが、キッチン、バス、トイレはすべて別になっています。2階には別の玄関と外階段も設置してあります。

妹は入籍後も父の世帯に入ったままで、電気、水道、ガス、携帯電話料金まで父が支払っています。また、父が後期高齢者となり国民健康保険の支払いが不要となっても、世帯主だから、ということで妹の国民健康保険料が父の口座から約7年間引き落とし続けられていたことがわかりました。父から自分で支払うように言われると『相続時に『小規模宅地の特例』を受けるためには同世帯でないといけない。電気、水道、ガス、国民健康保険料は父が支払わないと特例が一切認められなくなる。』と言って支払いを拒否、自分たちの老後資金も圧迫し、とても困っているとのことです。合計して請求されるガス代などは支払ってもよいが、国民健康保険料については、自分ではらってほしいが、特例が受けられなくなるから、の一点張りだそうです。

妹の夫は公務員なので、父が養わないといけない状態ではなく、妹も個人事業主として夫の扶養に入れないだけの給与を得ています。

【質問1】
妹が小規模宅地の特例を受けるために、妹は夫の世帯があっても父の世帯のままで、電気、水道、ガス、携帯電話代金、妹の国民健康保険を父が支払わないといけないのでしょうか？

【質問2】
税務署等に確認した方がよいのでしょうか？

【質問3】
父が気づかずに支払っていた国民健康保険料分については、妹に返金してもらうことは可能でしょうか？

私の家族と母は現在同じ敷地内の二世帯住宅に住んでいます。外の門扉は一つですが、建物の玄関は別々の横に並んだ二世帯で、建物内では往き来できません。このような自宅の場合でも、将来の母からの相続時に特例適用が可能か相談をさせていただきます。

○敷地、建物とも母名義です。
○昨年の10月に父が亡くなったばかりで、住民票、光熱費、食費等の生計も現在は別にしていますが、母が一人になりましたので、近々住民票も一緒にして、生計も同じにするつもりです。

1.この建物の形式でも、同一生計にすれば、相続時の小規模宅地特例(自宅80％評価)は適用できますでしょうか。
2.もし、難しいようであれば、どのようにすれば適用可能になりますでしょうか。

自分なりに調べてみると『小規模宅地特例適用要件は建物の構造はあまり関係なく、同一生計かどうかが重要』と書いてありましたので、大丈夫かと考えていますが、ご相談をさせていただきます。

よろしくお願いいたします。

被相続人は父です。
相続で遺産分割協議書作成でもめています。

現況、父名義の土地に三世帯住宅を建て、兄、弟、親世帯で住んでいます。
フロア毎にの各世帯の建物の区分所有権あります。

兄が父の土地を小規模宅地の特例を使って自分が相続したいと言っています。

弟は世帯の建物の区分所有権があり、母も存命なのに、そういったことは可能なのでしょうか?

※色々ネットで調べましたが、難解でよくわかりませんでした。

【相談の背景】
被相続人：父
相続人：子A、子B
土地及び戸建賃貸家屋：父名義

｟前提条件｠
約700平米の土地に、戸建賃貸100平米×2件と賃貸用駐車場500平米として利用
※アパートやマンション建築は父の希望により不可

戸建賃貸Aには父が居住し、戸建賃貸Bには子Bが居住します。

父の生活費や建築費のローン支払い等は子Bが実質支払いしております。

戸建賃貸A及びBは個人用の住宅ローンではなく、賃貸用として融資を受けて建築します。

①戸建賃貸A及びBに居住用宅地の特例を適用
②戸建賃貸Aのみ居住用宅地の特例が適用され、戸建賃貸Bは貸付事業用宅地の特例を適用
③どちらも貸付事業用宅地の特例を適用

【質問1】
上記①〜③のどのパターンで適用となりますか？

【質問2】
賃貸用として建築した後に被相続人や相続人が住んでも問題ありませんか？

【質問3】
相続税対策の面からみてより良い活用の仕方や、この対策の問題点や改善点などありますか？

被相続人が所有していた土地が小規模宅地等の特例に該当するか教えて下さい。
法定相続人は私一人で、被相続人と同居しており、今後もその土地に住み続ける予定です。
しかし、住んでいる建物の所有権が、離婚した夫になっています。
これは、慰謝料として家のローンを支払ってもらっており、返済中の名義変更ができなかったためです。
ただ、実際に居住しているのは私であり、ローン完済後の所有権移転も調停で約束されています。
この場合でも、特例の適用にはなるのでしょうか？

相続税の小規模宅地の特例について教えてください。

父が9年前に他界しその後は母と独身の兄が同居していました。今年に入って兄がなくなり兄の相続税の申告をすることになりました。
自宅土地は兄の名義なのですが、自宅の建物が父の名義？となっています。確認すると登記はされておらず固定資産税評価明細は父の死後兄が払っていたようです。父の相続税申告は相続税がかからなかったため何もしていません。
建物について今から母と私と兄(母が相続人として)で遺産分割協議書を作り自宅建物は全て母が相続するようにしたいと思います。

⑴父の遺産分割協議書作成
⑵兄相続税申告(相続人が母1人のため協議書は作りません)※小規模宅地の特例を使う

今後この流れでしたいと考えています。


1.小規模宅地の特例を使うのに兄の相続税申告期限内に建物を母の名義にしなければなりませんか？
今の時点が未登記のため遺産分割協議を作ればそれで問題はないとはなりませんか？

2.小規模宅地の特例を使うために兄の相続税の申告期限までに土地を母の名義に変更しなければなりませんか？申告期限後に名義変更すればいいのでしょうか？

【相談の背景】
二世帯住宅（妻の親）を始めたが、夫が妻と子を連れて今の二世帯を出て独立したいと言い出した。

【質問1】
二世帯住宅を辞め引っ越した場合、以下の問題点は？
小規模宅地の特例をのちのち適用するために妻だけ住民票を新しい家に移さない(実質は新しい家に住む)というのは節税面・法律面で問題生じるか？

相続について教えてください。
現在、私は実父の家の隣に住み、私の娘夫婦が祖父の家同居して、私と二人で食事等の身の周りの世話をしています。
父の子は私と弟の二人です。
父の財産は、家が約4,000万円。他に現預金が約3,000万円あります。
少しでも課税対象額を下げたいと思っていますが、小規模宅地の特例は適用されるでしょうか？
同居しているものと同様と見なされ私に適用されないでしょうか？
また、実際に同居している娘には適用されないのでしょうか？
父亡き後も娘夫婦がその家に住み続ける予定です。
適用されれば家の評価額は800万円となり、預貯金と合わせて3,800円になり、非課税になると思うのですが間違えているでしょうか？
よろしくお願いいたします。

お世話になります。
現在、
土地　　名義は、被相続人一人
家屋　　外階段の二世帯住宅
　　　　1階　被相続人と同居の相続人A次女世帯
　　　　　　　名義は、被相続人一人
　　　　2階　相続人B長女世帯
　　　　　　　名義は、長女の夫

相続登記は、
　　　　土地　相続人A　　1/2
　　　　　　　相続人B　　1/2
　　　　家屋　1階は、相続人A　1/2
　　　　　　　　　　　相続人B　1/2
　　　　　　　2階は、そのまま相続人Bの夫
　　　　予定です。
この場合
質問1　　小規模住宅特例は、相続人A、相続人B
　　　　　双方適用されるでしょうか。
　　　　　相続人Bは、介護のサポートは、して
　　　　　いましたが、同居は、していません。
質問2　　相続税申請は、
　　　　　相続人A、相続人B　別々にしても
　　　　　大丈夫でしょうか。
よろしくお願い致します。

遺産相続で小規模住宅に該当する範囲についての質問です。
自宅は３階建ての店舗兼住宅です。１Ｆは半分が自家使用で小売をしており、もう半分は店舗として賃貸しております。３Ｆ部分は居住用として使用しています。２Ｆの半分は店舗として不動産会社に募集を掛けております８現在空き部屋です）。
問題は残りの半分の部屋の取り扱いです。その部屋（２０１号室）は平成２２年までは店舗として貸し出しておりました。その後空き部屋として２年ほど経過しました。借り手がいないため自分たちの家財度尾具や自転車置き場として使用することにして募集を止めてしまいました。それから現在まで使用しております。日常的に自転車の出し入れや自転車修理及び家財の保管にしております。通常の住宅で言えばガレージや物置のような使い方です。
税務署にも相談しましたが、２０１号室が小規模住宅の特例に該当する自宅使用になるのか、それとも単なる自家使用の部屋なのか判断できないと面談の中で言われました。

そこで質問です。相続税を申告するにあたり、小規模住宅の特例として認められる可能性はどの位有ると思われますか？可能性が５０％以上あると思われるのであれば、小規模住宅の特例として申告したいと思います。どうか良きアドバイスをよろしくお願い致します。

相続について教えてください。

現在、2年前から私の父母と妹親子とで2世帯住宅に居住しています。
父は寝たきり状態で、主に妹が面倒を見ています。
土地の名義は父親、建物の名義は妹の子（甥）になっています。
土地面積は194㎡、路線価は205,000/㎡ですので土地の評価額は39,770,000円です。
父はこの他に銀行口座に現金が約30,000,000円あります。
父が死亡した際、相続人は母と妹と私の3人になります。
このため、相続税の基礎控除額は48,000,000円となり、21,770,000円に対して相続税が課税されることになると思われます。

この場合、土地については特定居住用宅地等として80%土地の評価額が下がり7,954,00円となるのでしょうか？
そのために何か手続きが必要になるのでしょうか？
そうすれば現金と合わせても37,954,000円となり、基礎控除額以内ということで非課税になると思うのですがいかがでしょうか？
また、相続に関しては、現金を母に、土地は妹に相続し、私は何も相続をしないことで話がついています。
基礎控除額以内であれば、各相続人への分配額については何も手続きをしなくても良いのでしょうか？

お手数をおかけしますが、よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
実家に母親と私、姉、三人で同居しています。近くに母親名義の賃貸住宅があります。同居の私が結婚などで近くの賃貸住宅に引っ越しをした場合において、小規模宅地の軽減税率は適用されますか？

【質問1】
賃貸物件に引越しをした場合でも、年収や資産に関係なく小規模宅地の軽減税率は適用されますか？

【相談の背景】
小規模住宅の特例範囲について教えて下さい。100坪の母の土地があります。
50坪に兄名義の家が、50坪に母名義の家があります。
私は母の家に住んでいて小規模住宅の特例が適用されます。兄にも適用されますか？

【質問1】
小規模住宅の特例範囲について

相続税について質問があります。
私は今、祖父の養子になっており祖父と同居しております。祖父が亡くなった後、元の戸籍に戻る事も考えております。

最近、相続の際に小規模宅地等の特例があるというのを知り、祖父が亡くなった際に小規模宅地等の評価の減額の特例を受けようと考えております。

もし、それを受け財産を相続した後、しばらくたってから、元の戸籍に戻る場合、相続税の基礎控除や小規模宅地等の適用された額を返還しなければならない等、何か問題など起こるようになるのでしょうか？

インターネットで調べても同じような事例がなかなか出て来ず困っております。

　お世話になります。
　父所有の借地上に、父所有の２階建ての建物が立っています。この建物の左半分は２階建て住居で私の家族が住んでいます。同建物の右半分は１階と２階がそれぞれ賃貸アパートになっています。登記上の建物の種類は、共同住宅となっています。現在、父は別の家に住んでいます。
質問１：父が、前記建物の右半分の１階（アパート）に引っ越した場合、相続の際の土地の評価額が80％減額になる特例を受けることができますか？
質問２：現状では無理な場合、リフォームや登記の変更で可能になりますか？　どのようにすればよいですか？

追加の質問になります。前回、こちらで使用貸借の場合の相続についての質問をさせていただきました。その後、相続した当事者（長男から）詳しく聞いたところ、
①相続税納税の際、税理士が使用貸借ということで処理をした。（どうしてそうしたのかは不明）
②以前、信託銀行の担当者や、法律無料相談等では、「次男は、固定資産税以上の金額を支払っているので、（多少とはいえ上回っているから）使用貸借には該当しない。れっきとした借地権が成立している」と言われてしまった。
③そのため、長男が受け取っている金額は非常に少ないとはいえ、その長男が死亡した際には、その子供たちは、現況のまま（次男がアパート経営をし、住んでいる人には居住権あり）相続をすることになるという説明を受けました。
信託銀行や弁護士と、税理士のこの見解の違いは、長男が受け取っている金額に対する受け止め方だと思うのですが、具体的に、『借地権が生じている金額』というのは、どのように判断するのでしょうか？
変な質問で申し訳ありません。例えば何割増しぐらい…とかで結構ですので、お願いできますでしょうか？

70坪の実母名義の土地の上に兄名義で40坪の2世帯住宅が建っています。しかし、兄夫婦は仕事の関係で他地方でマンションを買って住んでいます。
実母が高齢で病気もあるので比較的近くに住んでいる娘が世話をしにその家に住んだとします。
そしてもし相続が起きた場合、小規模住宅の特例は適応されますか？
娘は結婚していて、夫名義の家があります。

父名義の一戸建て（土地、建物）に息子である私が
私の家族（妻、子ども1人）と住んでいます。両親は一緒に住んでいません。固定資産税と火災保険は父が払っています。私から父に対して家賃も払っていません。父亡き後も引き続き、私が家族と住み続ける予定です。法定相続人は母と姉と私の3人です。この土地と家を私が相続することは姉は合意しています。母親は認知症で、本人の意思で合意の判断を確認することは難しい状況です。認知症以前からの暗黙の合意はあったと思います。又、父が亡くなった場合、証券と預金もあわせると基礎控除以上の資産はあり、この土地と建物の相続税評価額は、法定相続での私の相続分25%を上回る見込みです。このような状況の中
①この土地を相続するにあたって、小規模宅地特例を使って、相続税減額になる可能性はありますか？
②相続時に母親には後見人を立てる前提で、私と姉の間にこの建物と不動産を相続する同意があれば、
問題なく相続出来ますでしょうか？あるいは父に遺言書を書いてもらい、法定相続分を上回る価値のある土地と建物は息子が相続するとしてもらうことが必須になりますでしょうか？

父が持っていた土地に、次男がアパートを建て、家賃収入を得ていました。父と次男の間には、使用貸借の契約が交わされていました。父の死後、そのままの状況で長男がその土地を相続しました。現在、次男は家賃収入を得ており、長男に対しては、固定資産税より多少多い金額を使用料（？）として支払っています。
長男も高齢になっため、相続税の試算をしたところ、更地（底地？）の扱いになってしまい、多額の相続税を用意しなければいけない事が判明しました。長男の子供たちには、とても支払えそうにありませんし、物納するのも、無理です。（アパートに人が住んでいる、建物がある）
可能であれば、売却するか、相続税のために収入を作りたいと思っています。居住者の権利もあるので、オーナーチェンジまたは、次男に土地を買い取ってをほしいと言いましたが、「父と使用貸借契約がある、固定資産税よりは支払っているし、買う気はない」の一点張りで、借地権を認めず、このままでは、更地の扱いになってしまいますし、長男の死後、子供達と次との間で、そのまま使用貸借のままずっと固定資産税より少し多い金額のまま、相続になってしまいます。
この土地からの収入がないため、長男側が、居住者を入れたまま次男から買い取るということは、不可能です。
不本意な相続のために、相続税がのしかかってくるわけですが、
①何とか、借地権を認めさせる方法はないでしょうか？
②こういった場合、どうやって相続税を支払えばいいのでしょうか？

【相談の背景】
相続の話です。父、母、兄、私の四名家族で父が他界。財産の一部である土地Aを私が相続しました。土地Aの上物として母の会社名義の建物B がありテナント収入を母が受け取っている。
　土地Aは名義変更をおえておらず現在は父名義であるが遺産分割協議書で私が相続する事が明記されている。
　私には土地代などの収益は一切なし。固定資産税の通知も母の所に届くので私は支払いはしていない。
　入居しているテナントと母がどのような契約をしているかは不明で契約は相続前からされているものである。
私は今後、土地の売却を検討しています。母は受け継いだ財産の売却は心情的に反対しますが私は売却します。
　その前に現在の状況を変えたいと思っています。

【質問1】
土地Aの所有者である私と母でこれから土地の借地料や期限などについて契約をする事は可能でしょうか。

【質問2】
母は自由にテナントを募集したりしていますが土地所有者の私の許可なく行う事は違法ではないでしょうか。

【質問3】
このような場合、私が相談する専門家は税理士、司法書士、弁護士のどちらなんでしょうか。

土地・建物を購入予定です。母親も同居予定の為、土地か建物どちらかを母親名義にしようと考えています。土地・建物共に2千万前後の物件です。母親は70歳を過ぎており、将来の相続税対策としては土地と建物どちらを母親名義にしたら良いと思われますか?小規模宅地等評価の特例があり、土地の方が良いのかなと思いますが、将来法律が変わり特例がなくなるということはあり得るのでしょうか?教えて下さい。

土地のことでご相談します。

同じ敷地内に二件の家が建ってるのですが、その1件は土地を貸しておりまして、建物はお隣が建てました。
土地を貸してるお金として2万円です。

現在、相続問題が出ています。
自分の親が亡くなった家は価格査定が800~1000万でした。
相続人が3人なので、私には多くても300万らしいのです。
持ってる土地を(隣の片の土地を含め)全て売ると5000万になります。

祖父母も親も亡くなり相続人が誰も家に住まない為、今後、土地を貸すことを考えていません。

売れる部分の土地を売っても800万だけとなると、隣の土地も. . .と考えているのですが、このようなケースの場合、どのようにするのでしょうか？

土地を借りてる片に土地を買い取ってもらうように話せるのですか？
その時の金額は不動産鑑定価格と同等の金額で売って問題ないのでしょうか？

万が一、お隣の片が土地を買わないと言ったら、どうしたらいいですか？
裁判をすれば同じ程度の金額で売れますか？

宜しくお願いします。

父が亡くなり自宅の土地を相続することになりました。
妻も養子縁組をしております。土地は500㎡程ありますが、例えば、私と妻で二分の一ずつの共有所有にしますと、500㎡全体に小規模宅地等の特例を適用させることは可能でしょうか。

また、上記のほかに弟がアパートを相続しますが、私たち夫婦と弟それぞれが小規模宅地等の特例を使うことは可能でしょうか。

小規模宅地の特例について質問がございます。

(状況)
100坪の土地があり、母名義の土地30坪、母と私の共有名義(2分の1づつ)の土地70坪に分筆されています。
両方の土地にまたがって自宅が建てられており、そこに母と私が同居しております。
さらに、母と私の共有の土地の方に賃貸アパートが建てられています。
父はすでに他界しております。

(質問)
そこで、先生方に質問がございます。
母が亡くなったとき、土地、自宅、賃貸アパート全てを私が相続したとすると、小規模宅地の特例について、
①母名義の部分全てについて居住用の80%減額が適用できますでしょうか？
②居住用として適用できるのは30坪、共有名義70坪の半分については貸付用の50%減額の適用になるのでしょうか？
③居住用として適用できるのは30坪、さらに、共有名義部分については、70坪を、共有部分に占める自宅の面積と賃貸アパートの面積で按分して、自宅に対応する部分については居住用80%減額、賃貸アパートに対応する部分については50%減額の適用。
のように複雑になるのでしょうか？

宜しくお願い致します。

父(被相続人)の死去に伴い、現在相続手続きを行っています。
世帯は父(被相続人)、母(配偶者)、私(相続人)と私の妻と娘の計5人で同居し、生計を一にしているため特例適用要件は充足されているかと思います。保有不動産は以下の通りです。
1)父・母共有名義(持分各1/2)の320㎡の宅地【1100万】
2)父名義での宅地106㎡【720万】
3)父名義の家屋【490万】　
今回の相続(1次相続)で1)の父名義分の宅地は私が、2)の宅地及び3)の家屋は母が相続し、2次相続時に母名義とした2)の宅地及び3)の家屋並びに1)の母持分の相続を考えておりますが、そこで先生方にa), b)2つの質問がございます。
a)2次相続時であっても小規模宅地等の特例は適用することはできますでしょうか。
b)もしくは今回の1次相続で父名義分の宅地、家屋を私が相続することが得策でしょうか。

【相談の背景】
叔父が４月に亡くなり、土地建物を私が相続することになりました。
１７０平米の土地に２階建ての家で、叔父は１階で生活し私の経営する会社の仕事を手伝ってくれていました。
私の住まいは別で、叔父宅の2階で仕事をしておりました。
会社の登記住所は叔父宅の2階となっております。
叔父に給与は出ておりません。（１年前にこの会社の役員を引退し退職金を支給しているため）
会社から叔父に家賃も払っておりません。（新しい期の５月から払う予定になっておりました）

【質問1】
特定事業用宅地の特例など、何か節税できる特例はありますでしょうか。
また使える割合も教えて頂きたいです。

【相談の背景】
先日、在命の父親から、
「息子であるお前に、所有している土地建物を相続させる」という旨の公正証書遺言書を作成したと伝えられました。

父親は自営業をしていて、
私も仕事を引き継いでいます。
また、父親と同居もしています。

土地の形なのですが、
固定資産税の明細をみると、
ABCという区分されており、
Aは、事業用の土地、
Cは、住宅用の土地、
Bは、AとBを行き来したり、
駐車スペースとして使用しています。
(全て、父親の名義です)

また、
Bのみが一般道路に面しており、
A、C、それぞれは、Bと面しているところ以外は塀に囲われています。

【質問1】
相続税対策として、
A、C、それぞれ、小規模宅地の特例(住居、事業)を適用出来そうなのですが、私が父の生前にBを買い取り、A、C、それぞれの土地の評価額を下げておくという対策は出来ますか？

【相談の背景】
雑種地の計算として近傍宅地の1平方メートル当たりの価額を基に計算するとありました。
市街化調整区域に土地と建物を亡くなった祖母が所有していました。それまで周辺には畑が多かったのですが、ここ1~2年で市街化調整区域の畑だったものを住宅メーカーが宅地に地目変更して販売し今では全ての住宅が売れました。

その影響か、税理士の方に相続税の計算をお願いしたところ、亡くなった祖母が所有していた土地の相続税の評価が従来予想していた価格の1.8倍近くに跳ね上がっています。
近傍宅地の評価としてこうした新しくできた住宅の価格を計算の基にするのは妥当なのでしょうか。
正直こちらには住宅が建ったことによる恩恵は何もないのに税金だけが、しかも数千万も多く評価されていることに憤りを感じています。

【質問1】
なにか講じられる手段はないのでしょうか。

【相談の背景】
自宅で個人事業を行うにあたって、家屋を５０％を超える事業按分率にしました。
そのときに「3,000万円の控除（相続や贈与の際）がなくなる」「一度、５０％以上の事業按分にした家屋は、事業を縮小または廃業したとしても、その控除は永久に受けられない」という説明を受けました。
しかし後日、「たとえば年を取って事業を継続できなくなったなどで、按分率を５０％以下にした場合は、又、その控除を受けることが出来る」ということを別の税理士から聞きました。
「贈与を受ける人がそこに居住しているか否かによっても異なる」と言われました。

【質問1】
一度事業用にした家屋（５０％を超える家屋）の相続・贈与に関しては、３０００万円の控除は適用されないのでしょうか？

【相談の背景】
叔母が他界し、東京都内にあるその土地建物を甥と姪の3名で相続することになりました。
相続する土地は1つ、建物はその土地をほぼ占める形で立っています。建物はまだ誰が相続するか決めていませんが、土地は3名で均等に相続し分筆登記しようと考えています。

【質問1】
質問は、現在建っている建物の相続者とは別に土地のみを相続し、分筆登記することができるか？ということです。相続部の土地の上には該当の建物が全てまたは一部かかっているということです。お願いします。

【質問2】
もし、土地のみを分筆登記できるということであれば、固定資産税・都市計画税の課税を軽減する措置は受けられますでしょうか？

【相談の背景】
相続する土地の分割協議中です。対象となる土地は3か所あり、３か所とも不動産業者に相見積にをしています。その内１か所は砂利敷きの月極駐車場で、隣接して当方の名義の土地も月極駐車場としていますが、不動産業者の査定では、相続対象のその駐車場のみでは狭いことから売却困難とのことを踏まえ実勢価格を示すことはできない為、相続税路線価を提案されています。（相続対象単独では20坪で容積率が80％の為買い手が困難。）他の相続人からは当方所有の土地と合算すると45坪の為市場価値が上がるので、当方が売却意向を示しているわけでも無い中、当方が相続した場合のみ相続評価を高く提案されている。

【質問1】
分割協議時にて他相続人から単独では売却困難な土地を隣接する当方が相続する場合は、相続路線価では無く当方の土地と合算した時の実勢価値で相続と言われていますが、相続税路線価での引取り主張は矛盾でしょうか？

【質問2】
相続対象を全て売却前提で、その売却益を法定相続割合で分割すれば良いと思っていますが、質問１の駐車場を当方所有の土地と併せて売却したことにより市場価値が上がった寄与分は請求することは不合理でしょうか？

【相談の背景】
父親が亡くなり、相続でもめています。父親は農業を長年続けて、敷地・子供（相続人）の居宅用の宅地・農地を含めて、約2ヘクタールを所有しています。私は二男ですが、妻と共に父親・母親（平成28年1月に他界）と同居して、父親と母親の二人を介護・看取りました。相続人は長男（私の兄）・二男（私自身、質問者）・長女（私の妹）・私の妻（故人である父親と養子縁組をして）の4名です。長女（私の妹）の居宅用宅地は、父親所有（五条申請で畑を宅地に変更）です。長女（私の妹）には相続で揉めている事に巻き込みたくありません。

【質問1】
長女（私の妹）の居宅用宅地だけは相続用語で「一部分割」という形式により、他の土地と切り離して相続手続を進める事ができますか。

これから遺産分割の話し合いをします。相続人は3人の子供で遺産は、自宅土地を含む不動産と預金です。
遺産分割の際、遺産の総額を算定するのに、小規模宅地特例の土地の評価額は、減額される前の評価額と考えてよろしいでしょうか。法定相続の分配を決める時の分母は、本来の土地の評価額を使って計算することでよろしいでしょうか。

仮に適用された後の数字を使うとしたら、その土地を相続する人だけがあまりに有利になり、相続人の間で不公平が生じると思うのですが。ご解答よろしくお願いいたします。

遺産相続について質問です。
父が他界しました。すでにははもたかいしており、相続は私と妹の２名です。
遺言はありません。
遺産は不動産と金融財産が２２百万。
不動産は親の土地に二世帯住宅を私と親で6対４で建て、二世帯住宅で同居しておりました。
そのため、小規模住宅控除対象なので、金融資産は妹に、不動産は私。と話しあっておりますが、妹は評価額でないと納得できず、差額の支払い要求をしております。
不動産評価額は30百万程度です。
私家族は要介護5の父を自宅で介護しており、余分な資産はありません。
そもそも、金融資産などの流動資産と不動産の固定資産で同格評価するのも経済観念からもおかしいと思います。
小規模宅地控除額は、相続の評価額として認められた事例は無いのでしょうか？

【相談の背景】
相続財産が土地しかなく、弟より二世帯住宅への建て替えの申し入れがありました。

弟は土地を継承したいという思いが強いのですが、私は遺産相続は公平に行われることを望んでいます。

【質問1】
建て替えが決まった際に、遺産相続時に代償金を支払うことを条件とする、という内容の公正証書を残すことは可能でしょうか？

【質問2】
生前贈与等で事前に遺産を均等に分割することは可能でしょうか？

子供（長男、長女）二人が相続人で遺言書があり長男に遺言書があり、土地建物を相続させるとあります。
預金もありますが、長女は遺留分として１/４の相続分があるとおもいますが、
①遺留分減殺請求は、長男が相続税の申告を行った後に行うものですか。相続が始まり遺言書の内容が判明した時点ですばやく遺留分減殺請求を起こすものでしょうか。
②長男の側から考えた場合、遺留分減殺請求が成された場合、例えば、不必要な土地を長女に分けるとか現金を分けるなど長男が好きなように決めて遺留分を渡せばよいというルールがあるものでしょうか。
③遺言書で全ての土地を長男に相続させると言う場合、小規模宅地の特例を長男が税務署に申請して利用する際に、もう一人の相続人である長女の同意は必要ないのでしょうか。
④遺留分が一部でも預金額よりも土地建物の権利分に及ぶ場合（１/１０分の権利）などの場合は、長女の同意が無ければ小規模宅地の特例は受けられないものでしょうか。
宜しくお願いいたします。

今回相続が発生し、相続人は2人ですが一人が自筆証書遺言に従わない、といってます。自筆・日付・署名・捺印はあるのですが、追記があり、また日付の違う追記が1枚ありました。
来週、弁護士さんに有効性を確認しに行く予定です。
遺言書に従わない相続人は、全財産の折半を要求していますが、不動産が二つあり、一つは事業をしていて私が継承しています。小規模宅地の特例が適応になるのですが、全財産とは、減額の特例適応後の額なのか、適応前の額のどちらをさすのが一般的でしょうか?
事業用の不動産は私が相続するので、納税時には減額になるものです。
よろしくご教示お願いします。

【相談の背景】
母の土地が100坪あり、50坪に母名義の家。50坪に兄名義の家があります。
都内一等地で8億は土地はします。
兄弟は3人です。預金株は1億以上あります。
公正証書遺言を書いて貰い兄は土地のみ。
私と姉は土地は25坪ずつ。預金は半分にしました。
姉は相続放棄すると言います。
預金と土地は兄と話し合いになると思いますが、私が相続する土地50坪は小規模住宅の特例の値段で、評価され、兄は納得しますか？
それとも実勢価格か路線価で評価され、
兄にほとんどお金を持っていかれるでしょうか？

【質問1】
小規模住宅の特例で土地は評価されますか？

【相談の背景】
父が重病で近いうちに姉と私の二人への相続があります。
最近、父の介護を巡り私の姉は不仲になってしまい、恥ずかしい話ですが、姉が要介護4で認知力が落ちた父を誘導して、自分に有利なように手書き遺言を書かせていないかと心配している次第です。
父の財産は、不動産300百万円＋（小規模宅地の評価減▲50百万円）＋現預金40百万円を併せ、290百万円。銀行への借入金が150百万円で、課税価格の合計は140百万円です。
税理士の試算では、ここから二人分の基礎控除額の▲42百万円を差し引いた課税遺産総額は98百万円（一人当たり49百万円）適用税率の20%（一人当たり控除額▲2百万円）を乗じると算出相続税額は、15.6百万円となるとの事です。
借入金は、12年前に相続税対策で私が連帯保証人となり、父が個人事業主とアパート経営により35年ローンで返済しているものです。

【質問1】
仮に遺言があっても、課税価格合計140百万円の25%＝35百万円（不動産175百万円（小規模宅地評価減▲50百万円）＋借入金▲150百万円と現預金40百万円＋アルファ20百万円を主張できるでしょうか？

【相談の背景】
土地建物の相続について質問します。母と子供3人います。みな独立し、長男、次男、長女の順です。母はひとりで住んでいて名義は母のものです。妹がその土地に新しい家屋を建て替え、母と妹夫婦で一緒に住みたいと思っています。なお、土地建物は妹に相続するとの遺言がすでに作成されておりますが（次男はそのことを知りません）、実際には母の死後は3人で均等に金銭で分けるつもりと妹は考えています。

【質問1】
妹は母の了解さえ取れば家を建て替えて母と一緒に住むことができますか？長男、次男の了解は取らなくても法的に問題は無いでしょうか？あとから、母の死後、妹が長男と次男に3分の1づつ金銭で支払えばよいですか？

【質問2】
母の死後の場合、遺言書で相続済みになるので、妹が建て替え変て住むのは自由だと思いますが、次男が遺留分を請求してきたら、上記と同じく6分の1（あるいは3分の1）を金銭で支払えばよいですよね？

【相談の背景】
父の死後、私・母・姉・弟の4名で遺産相続を行うべく話し合いを呼びかけてきましたが、姉と弟が全く話し合いに応じてくれず、やむを得ず調停を行うことになりました。最終的に審判になるかもしれません。
分割協議ができないまま相続税納付期限が来てしまったので、すでに母と私はすでに相続税を一旦納付しています。
遺産には不動産が3件ほど含まれています。

【質問1】
審判がくだされた後、1件の不動産に関して小規模宅地等の特例を適用したいと考えています。その場合、相続人全員の遺産分割協議書の同意書・サイン・押印など得られなくても特例を適用できるものなのでしょうか？

神奈川県に自宅マンションを私名義で持つ者ですが、平日は東京の実家にて一人住まいの母の介護をしており、週末のみ神奈川のマンションに戻り雑用対応しております。
東京の実家は母名義であり、来年平成27年からの遺産相続基礎控除の引き下げも有ることから、東京の実家を小規模宅地の特例措置を受け相続出来ないか考えていますが、措置を受ける為の条件を教えて下さい。
母も高齢である事から、東京の実家の公共費(電気、ガス、水道)は、私の口座から引き落としていますが、神奈川のマンションを売却して、住民票を東京の実家に移さなければ認められませんか?
自宅を持ちつつも、住民票を実家に移せば認められますか?
その他、特例を受ける為の法的な条件は有るのでしょうか?
宜しく御指導の程、お願いします。

【相談の背景】
土地の相続税の申告後、小規模宅地特例という制度を知りました。その制度の対象だったので、払い過ぎた税金を払い戻ししてもらいたいと考えています。

【質問1】
父と同居の娘で小規模宅地特例を使えると言う事を税金支払い不動産登記後知ったのですが、税金を戻してもらう方法はありますか？手続きは税理士さんにしてもらったんですが相続には詳しくなかったようです。

母の遺産を未成年者を含む複数の相続人で相続します。相続税申告期限まで後4か月を切っています。私が相続する土地は小規模宅地特例が適用されるのですが、他の複数の土地・建物を相続する相続人が、未だに相続税評価額を出していません。もし申告期限に間に合わないと私の小規模宅地特例が適用できなくなります。土地の相続内容は公正証書になっており、相手が相続する土地や建物の詳細はわかります。そこで以下の点をお伺いします。
・家裁に調停をお願いして係争中ということで申告期限は延びないのでしょうか？
・家裁での調停で未成年者（私の子供で母の養子）が相続人にいる場合、特別代理人等何か必要な手続きが増えるのでしょうか？
・期限内に申告できず特例が利用できなかったために生じた相続税支払い分を、相手に請求することは可能でしょうか？また、そのためにはあらかじめ文章で上記の内容を相手に知らせる必要はありますか？
以上、よろしくお願いします。

父が他界し、相続人は、子供3名です。

遺産分割でもめていましたが、遺産分割調停を申し立て、成立しました。
それで、調停調書謄本で、相続税を申告しようと書類を準備中です。

小規模宅地特例の適用を受けたいのですが、
相続人の印鑑証明書は必要でしょうか？

調停調書には、遺産分割協議書のように、相続人は、実印を押していません。
税務署にも質問しましたが、明確な回答を得れませんでした。

よろしくお願い致します。

【相談の背景】
先日、姉が亡くなりました。姉には、夫と子供1人がいます。
姉は、親から受け継いだ実家の土地、建物を所有していますが、
固定資産税の課税証明書評価額では、その土地、建物合わせて2,000万円以下の金額になっています。

その場合、
「配偶者の税額軽減の特例」（配偶者控除）や「小規模宅地等の特例」の適用を受けずに
名義変更が出来るのかなと思っています。
(受ける場合のみ、申告が必要との理解です。)

姉の預貯金を合わせても、控除額4,200万円以下の資産なので
相続税がかからないと判断しました。

【質問1】
ただ、この認識で間違い無いのか？自己判断で処理して良いのか？ちょっと疑問に思いご連絡した次第です。このケースでも名義変更以外に必要な事はありますか？

【質問2】
なお、私達の実家なので、土地、建物は相続を放棄して私に譲る話も出ているのですが、その場合には、私が相続税を払う事になりますが、どの様な計算式になりますか？どのくらいの相続税がかかりますか？

【相談の背景】
小規模住宅の特例は認めて貰えますか？
100坪の母の土地に50坪ずつ2件家があり、片方は兄が兄名義で家を建ててます。兄弟は3人で、片方は姉と私が、
半分ずつ相続予定です。
私は家なき子です。
分け方は決まっているのですが、兄が、
土地の代償金は路線価だと譲りません。
都内一等地で坪400万はします。
遺産分割協議書があれば、相続面積の配分があるだけで、小規模住宅の特例は認めてくれますか？
代償金は訴訟になるでしょう。

【質問1】
小規模住宅の特例は認めてくれますか？

　相続開始は平成２０年、相続人は弟姉２人。当時手続き上、相続税は既に、被相続人の預金でほぼ均等に支払っています。
　遺産相続開始より弟（高校教師、公務員）は遺産のほぼ全ての相続を主張（弟の義母が介入、義母によればそうするよう被相続人に頼まれていたとのこと、遺書不在）当方の同意を得ず管理の必要性を理由にそれまで住んでいた狭いアパートから共同遺産の広い家に家族で引っ越し、現在に至るまでそこで家族５人と生活。被相続人の家具等も全て弟家族が利用、庭の改造をし、ソーラーパネルをつけ電気会社に売電、隣接する共同不動産の駐車場利用（家族の車の駐車）、月約２５台から３０台の駐車場収入は現在にいたるまで当方の同意なしで全て弟が現金で受け取っております。ちなみに生命保険６６０万円、香典３００万円も全て弟が受け取っています。（当方は経済的余裕がないため高額な葬式費用には同意しなかったが相続税申告書によれば葬式費用も相続人が被相続人の預金から均等に支払われている。）

　昨年１２月の審判結果、弟が家と土地を相続、当方は隣接する駐車場取得となった（土地鑑定士の評価額をもとに代償金を当方に払う条件のもと相続は均等となった）。
　
　最近、弟の代理人の弁護士より当方に郵送にて相続税の修正申告書の手続書の印鑑請求（弟の義母の勤める税理士事務所が作成）が届き、その修正申告書によれば当方は同意はしていないが小規模宅地等の課税価格の特例適用にあたって財産を取得した全ての人の同意の欄に相続人２人の名前が記載されており、特例の適用（減額金額は約３千万円）を受け取る取得者の氏名は弟の名前のみ記入してある。
弟が家を相続した場合は小規模等の課税価格の特例適用は弟にのみ適用されるのですか。

　また、弟の弁護士が相殺通知書を当方に郵送してきており、それによれば、当初申告時の相続税納付に関する立替金、概算５−６百万円の返還請求権を弟が有しているので審判による代償金は相殺するとのこと。

　日本には法律が存在し、男女平等の権利が存在するにもかかわらず、長男という慣習が未だにまかり通り、当方の同意もなく管理という名のもと、遺産分割を引き延ばし、自分のやりたいようにやっってきたあげく、さらにまだ当方に請求するとの通知のあまりのおぞましさにあいた口がふさがらない状態です。

【相談の背景】
母親が先日亡くなりました。
相続人は父、私、兄の3名です。

兄は相続しなくていいとのことで、父と私2名で分割することになります。

相続人3名ですと基礎控除額が4,800万円となり、遺産額は調べ中ですが、土地、株、50万円程の預金、合わせて5,000万円程となるので基礎控除額を超えるのは200万円程となります。（株価調べ中の為4,800万円以内に収まるかもしれません）

【質問1】
預金50万円は凍結前に引き出し、お葬式代に使用しました。（父了承済み）
こちらは遺産分割協議書に記載すべきですか？また銀行は口座が0になったので凍結していないのですが、凍結した方が良いのでしょうか？

【質問2】
全て私が相続した場合、相続税は基礎控除額を超えた200万円にかかる形でしょうか？
遺産額がギリギリ4,800万円に収まった場合相続税の申告は不要なのでしょうか？

【質問3】
父に土地を相続してもらうと小規模土地の80%適応と配偶者控除で確実に相続税がかかりませんが、将来父親が亡くなった際のことを考えると、私が全て相続するか、父親に相続させるかどちらが節税になりますか？

【質問4】
兄が相続を放棄した場合、遺産分割協議書で相続しない旨を記載してもらえば良いのでしょうか？
また相続しない場合は相続税の申告は不要で良いとのことでしょうか？
無知ですみませんがよろしくお願いします。

【相談の背景】
祖母が亡くなったため財産として不動産等を相続しました。
相続税の計算等やっているのですが、相続した中に一件２０２５年１月２０日まで所有しておくことを条件に小規模宅地の特例の適用ができる物件があります。しかし当方個人的な事情がありまして、早く売却したいです。

【質問1】
そこで質問なのですが、所有が条件であれば物件の決済日を２０２５年１月２０日以降にしてもらえれば、手付金は２０２４年内に受け取って可能なのでしょうか。

【相談の背景】
父所有の土地、建物がありました
購入した時は坪単価1万円くらいで50坪購入しました
父が他界し母親1/2 姉1/2 弟1/2になりました
建物は父が他界後に建て替えをして姉1になりました
母親も他界しました
土地は姉1/2 弟1/2
建物は姉1になりました

質問内容です現状、坪単価200万くらいです
法定相続で姉1/2、弟1/2にしたのですが相続税はかからないのですか？

【質問1】
法定相続で姉1/2、弟1/2にしたのですが相続税はかからないのですか？

【質問2】
謄本を変えただけだと相続税はかからないのですか？

【質問3】
遺産総額が3,600万円以下であれば無税を見つけたのですが子供2人ですが土地の法定相続の税金の見方が知りたいです

【相談の背景】
父の土地の相続について相談です。

○土地の価格、5000万円
○現在の所有者、父
○家族構成、母(父と同居、父の死後も上記土地に住む予定)、私(父とは別居)、弟(父とは別居)の3人
○建物、築36年(耐用年数を越えていると思います)

○相続方法
1.母に配偶者居住権を設定し、私と弟は土地の持分は半分ずつとする
2.母への土地贈与は遺産対象から外し、その他は法定相続通りに分ける。母の死後は私と弟は土地の持分は半分ずつとする
3.土地を法定相続分で持分を持つ。母の死後は母の土地の持分を私と弟で半分ずつ持つ

【質問1】
上記の3パターンで、2次相続まで考えた場合どの方法がが節税になりますか？その他考慮すべき点もあれば教えてください。