土地の瑕疵(欠陥)は売主に損害賠償請求できる?

購入した土地から地中埋設物や湧水などが見つかり、売主への責任追及を考えている方もいるのではないでしょうか。請求できる費用の範囲や期限の考え方、契約書の免責条項が有効かどうかなど、確認すべきポイントは多岐にわたります。この記事では、実際の相談事例をもとに対応の流れや注意点を整理しています。

土地から地中埋設物が見つかったら?

解体工事や地盤調査を進めたところ、地中から旧建物の基礎・杭・浄化槽などが突然発見された……そんな経験はありませんか?撤去費用が数百万円に膨らんだり、工期が大幅に遅れたりするケースも少なくありません。売主に連絡しても「知らなかった」と言われてしまったとき、費用を負担してもらえるのか。17件の実例から確認してみましょう。

「土地売買後の、瑕疵担保責任に、ついて。」

相談者
342847さんの相談
投稿日:

先日、土地を、仲介業者を介して、不動産業者に、売買したあとに、瑕疵担保責任を、理由に(3か月の特約で、売買契約成立後、1か月後に)地中埋設物(浄化槽)の、指摘を、受け、立ち合いの、連絡が、あったのですが、都合が、悪いことを、伝えたら、午後に、仲介業者が、自宅に来て、見積書もなく、撤去費用80万円の、支払を、求められ、いきなりだったので、そのばでは、いったん、断ると、売り主側の、了解する前に、(相手側からの、話し合いの、要請なく)撤去作業(午後の、費用請求に、来た時には、撤去作業を、すでに、始めていた)を、行い、撤去作業終了後に、数枚の、写真だけで、浄化槽の、寸法を、スケールを当てて、図ってる、写真もなく、浄化槽コンクリートを、斫ったと言うが、斫ってる、写真もなく、指摘すると、浄化槽斫り25万、浄化槽がら、3トン8だい24万、やえいたがら3トン1台6万、あやがわら3トン1台6万、重機10万、がら積み込み4人7万2千などの表記で、見積書と書いてある、事実上の、請求書を、持って来ました。納得がいかず、見積もりの、詳細の、提示を、求めました。この時、作業工程の写真(斫ってる写真、スケールを当て、サイズが、判る写真)などが、なくても、書面だけで、相手業者の、言い値で、撤去費用を、払わなければ、成らないのでしょうか?売り主側としては、瑕疵担保責任が、あるので、払わなければ、成らない事は、理解しているのですが、買主、仲介業者側の、請求方法が納得が、行きません。ご意見を、お願いします。

土地の瑕疵担保責任(埋蔵物の撤去費用)について

相談者
779192さんの相談
投稿日:

昨年、土地を購入しました。
民家を解体し、我が家を新築中です。
敷地内に前の住人が使用していた下水マスがあり
撤去に約10万円かかります。
売主曰く、良かれと思って解体時に撤去せず残したそうですが、実際は使用できず撤去が必要でした。

お互い既知の埋蔵物ですが、
あとになって撤去が必要とわかった場合、
撤去費用を売主に請求できますでしょうか?

土地の瑕疵担保責任について

相談者
502407さんの相談
投稿日:

私が売主の立場で土地の売買をしました。買主は不動産業者です。引渡し後、瑕疵担保責任3ヶ月がついているのですが、買主が造成工事中に地中から大きな岩が出てきたと言われ、撤去費用を請求されています。岩の大きさは、直径30センチから50センチほどの自然の岩が、合計30個程です。瑕疵担保責任の期間中ですが、撤去費用を支払いしないといけないのでしょうか?ご教授お願い致します。

湧水や土壌汚染が判明したとき

土地を購入して工事を始めたら、大量の湧水が止まらない、土壌汚染が発覚した……こうした地質的な問題は外観だけでは判断できません。売主から「自然現象だから責任はない」と言い切られたとき、本当に泣き寝入りするしかないのでしょうか。排水・浄化工事の費用を誰が負担すべきか、7件の実例で確認できます。

土地購入に伴う湧水の瑕疵責任について

相談者
1028945さんの相談
投稿日:

【相談の背景】
先日、土地を購入し、契約後、古家を解体したら大きな水たまり(直径2m、深さ50cm以上)があり、湧水による水が水たまりに流れ込んでいることがわかりました。

すぐに土地を売った不動産に申し入れをしたものの、調査もせずに「自然現象なので対応しません」と言われました。

専門家に湧水の調査と対応の依頼をしたものの、調査には近隣の土地を含めて莫大な金額がかかることと、調査でなんらかの原因がわかったとしても有効な対策を講じられるかは不明のため、水たまりの排水に注力すべきではないかとアドバイスをいただきました。

ただし水たまりから排水管まで配管するには、勾配が足りず有効な配管が困難なこと、公共の下水道に排水するには3百万円程度かかると言われました。

仕方なく、応急的な対応としてハウスメーカーが暗渠配管で対応したものの、天候が悪くなると水たまりから水が大きく溢れ出し、水たまり周辺のコンクリートが水浸しになり、側溝もヘドロになる状態です。

また専門家からは「このまま土地に水たまりがあると、将来、コンクリートの劣化やシロアリ、地盤への影響が懸念される」との回答をいただきましたが、そのことを不動産屋さんに伝えても「瑕疵に該当しないので対応しない」との一点張りです。

ちなみに将来私が土地を売る際には、湧水は報告義務が発生するとのことです。

【質問1】
この場合、土地の売主に瑕疵責任はあるのでしょうか?

ポイントは
・不動産屋さんは「自然現象」として対応しない
・調査や工事には多額の費用がかかる
・現状でも生活に支障を来している

土地の瑕疵担保責任について(損害賠償)

相談者
135918さんの相談
投稿日:

開発団地の宅地において、盛り土により造成されたため、擁壁が3メートル程あります。土地引き渡しより、9年経過後、角地部分に陥没が発生しています。陥没部分が少しずつ拡大しています。また、擁壁が外側へ傾斜することが認められ、土地との隙間が5センチ程度目視できます。売主である開発業者に賠償請求できるでしょうか?
陥没状態を調査してもらうのは、どのようにすればよいでしょうか?

瑕疵担保責任の請求について

相談者
537281さんの相談
投稿日:

土地付き中古住宅を購入しました。建物は許容範囲のものでしたが、購入後土地に問題が見つかりました。
盛土を抑えている土留めが傾き一部欠損している状態です。現状で柵渠板を確認したところ当方の土地の2割、市の土地の8割の部分に設置されています。不動産屋や市や土木事務所等に確認しましたが、土留め(柵渠板)は元々の住宅を建てた方が設置した物のようです。長い年月をかけて少しずつ傾き、ズレが生じ土が流れ現在に至っているとのことでした。
知り合いの建築業者に見てもらったところ、このまま放置しているといつ崩れるかわからない。崩れると家の基礎や浄化槽に被害が及ぶので早急に修理しないとダメだと言われました。土圧に耐えられる土留め工事には400万円~500万円必要だとも言われました。
不動産購入に際して口頭及び重要事項説明書に上記の説明は一切ありませんでした。

当方としては土留めの改修をして安心して住める状態にしたいと考えていますが、改修費用が400万~500万と高額なため困っております。
この場合売主に改修費用の請求は出来るのでしょうか。
売主は不動産業者で瑕疵担保2年付の物件です。

重要事項説明と実態が違う場合

「地中埋設物なし」「法令制限なし」と説明を受けて購入したのに、実際はまったく違っていた——そんな経験をお持ちではないですか?業者から「調査範囲内での記載だった」などと言い逃れされても、説明書と実態の食い違いは見過ごせません。仲介業者や売主業者に責任を問えるのか、12件の実例から確かめてみましょう。

土地 瑕疵担保責任範囲について

相談者
438948さんの相談
投稿日:

市が管理する用水路に隣接した土地を購入し、地盤調査をしたところ、用水路が原因とみられる穴が空いていることがわかりました。家が建てられる状態ではないので、市に立ち会ってもらい現場確認したところ、市が対策をすることとなりました。不動産屋は瑕疵責任ははないと主張。穴発見後の詳細調査はハウスメーカー費用にて実施(市は立会いのみ)。瑕疵担保責任期間内です。
以下質問となります。
1.不動産屋に瑕疵責任はないのでしょうか?
2.上記がない場合、市に損害賠償(土地契約解除に伴う費用、または工期遅延による損害、
  現場調査費等)を求めることうは可能でしょうか?市が対策をすると言ってはいるが、100%非を認めているかは未だ不明です。

回答の程よろしくお願いいたします。

土地瑕疵担保責任の追及について

相談者
1135601さんの相談
投稿日:

【相談の背景】
●事実関係

北側隣地の新築工事で排水管を壊して発覚した。
当方の土地の排水桝から越境して排水管が通っているようです。
当方の施工会社は新築工事時に西側ルートに本管がないため、
既設管の排水桝を通したとの事でいわゆる「地役権」主張で工事していたそうです。
この事実は冒頭に話した通りで分かった。
また、この既設管の排水桝は当方の土地にあり、
私設管の扱いとの事も今回の騒動で分かった。

施工会社と北側隣地との協議はお互いの主張が平行線のため、
施工会社は争いが長期間にわたることから、先方の主張を譲歩し、
西側ルートに本管と排水桝の下水への排水管の復旧工事(無償)をしてくれた。

土地売買の売主への土地瑕疵担保責任に対して、
損害賠償請求できるかどうか、ご質問させていただきます。

尚、重説には隠れた瑕疵は責任負うこと、2年以内に事実が判明してから請求できることで、2年内で発覚のためセーフで売主に責任追及したい。

【質問1】
1. この排水桝が私設管の存在の告知義務ない場合は「瑕疵」にあたるか。

【質問2】
2. この私設管の排水桝は第3者の利用も可能性が高い疑いで、
 その事実が本当ならば、「瑕疵」にあたるとした場合、売主から損害賠償責任があるか。

【質問3】
3. 土地売買の売主は、施工会社が勝手に私設管の排水桝に繋いだのが悪いと主張し、
 私設管の事実は認識していたようで、売主に責任追及できるのか。

【質問4】
重説で汚水と雑排水では、「公共下水」前面道路配管有、「私設管の有無」は無、実際には当方の土地前面道路に配管無、敷地内私設管有の結果で責任追及できるのか
 売主はこの点について回答してくれないことに、

土地の瑕疵について、売買契約書に3か月の期限があるが契約不適合責任を追求できるかどうか

相談者
1039750さんの相談
投稿日:

【相談の背景】
昨年12月に戸建て用の土地を購入した者です。今月より建物建築に取り掛かる為、一次外構を開始したところ当該土地より地中埋設物(ソイルセメント抗)が多数ある事が発覚しました。重要事項説明書には地中埋設物はないとされていますが、今の状況は撤去や掘削する追加工事が必要で費用は数十万〜数百万すると見込まれています。更に地中埋設物がある為に売却の評価価値が下がるとの事です。仲介業者にその事を伝えると「私も売主も地中埋設物の存在は知らなかった。売買契約書に補償は3か月と記載してあるので売主及び仲介業者は責任は負わない」と返答されました。
振り返ると、隣地が同等の敷地面積で販売されていたにも関わらず当該土地はレインズに載っておらず更に100万円安く販売されていました。その理由を当時「売主は素人で値段交渉をしたくない為安くしている」と仲介業者は説明していました。更に私の転勤時期が1年以上先(実際には事情により購入から半年で着工)なので暫くの間は家を建てない旨を伝えると仲介業者は「人気の土地なのですぐ売れる、買う買わない早く決めて貰わないと他にも買いたいという人がいる」と半ば焦らされて購入したことや何度か1年以上家を建てないか確認された事か背景からも(地中埋設物の存在を認知していたが法律で購入後1年以内に瑕疵を発見できなければ買主の責任になるということを逆手に取った)のではないかと推測しております。

【質問1】
売主や仲介業者に損害賠償を請求することは可能でしょうか。

売主に「責任なし」と言われたら?

土地の不具合を発見して売主に連絡したところ、「契約書に免責条項があるから責任はない」「請求できる期間はすでに過ぎている」と突っぱねられてしまった——そのひと言で諦める必要はないかもしれません。免責の取り決めが無効になるケースや、売主側の責任が認められた事例も存在します。25件の実例からご自身の状況に近いケースを探してみてください。

不動産売買の瑕疵担保責任について

相談者
1202264さんの相談
投稿日:

【相談の背景】
解体更地渡しの土地を購入しました。
契約した当時はまだ古家が残っており、
重要事項説明では埋蔵物なしとなっております。

古家の解体が終わった際に、
基礎の杭が除去できないと先方から連絡がありました。
除去できない理由は、前面道路幅の関係及び当時の資料がなく、杭の深さが不明なためのようです。

【質問1】
この場合、契約を破棄できますか?
また、すでに支払った土地の手付金や、
ハウスメーカーへの手付金、
ハウスメーカーへ発生する可能性のある
キャンセル料など、請求することは可能でしょうか?

不動産売買 瑕疵担保・損害賠償請求

相談者
293712さんの相談
投稿日:

中古住宅(土地および建物)を購入しました。現状有姿でということで購入し、こちらで解体し建替えの工事がはじまったところ、今回の土地の一部に他人所有の土地が含まれているが判明し、地権者から工事の差し止めがありました。土地は北側と南側に面している二方にあり、北側のが道路との間に他人地があるとのことです。
購入した際、建物が道路までの敷地ぎりぎりまで建っていましたので、ここまでです。とのことで購入したはずが、違いました。
この場合、売主について、代金減額・損害賠償など、主張することはできますか?

不動産売買時の瑕疵担保責任について

相談者
1352363さんの相談
投稿日:

【相談の背景】
最近購入した中古の戸建についての相談です。売り主が不動産賃貸を行っている法人、買い主である私は収益物件を2件所有している個人事業主です。
今回収益物件として中古戸建の売買契約を行いました。
特約条件として契約不適合による修補請求等について適用しない旨の特約がついています。
契約から2ヶ月半後に賃借人が出て行った為、そのタイミングで初めて建物の詳細を確認しに行ったところ、排水設備の不具合(水漏れ、浄化槽のモーター不稼動)が見つかりました。
もちろん仲介した不動産屋からは、その様な不具合が有るといった説明は受けていません。

【質問1】
この場合、売り主と買い主は、
双方に事業者という扱いになりますか?
買い主は消費者とはならないですか?

【質問2】
仲介した不動産屋は、瑕疵を訴えるのであれば、最初から故障していたことを証明する必要があると言ってますが、それは正しいですか?

売主が不動産業者の場合は?

売主が個人ではなく不動産業者(宅建業者)だった場合、契約書の免責特約が法律上、無効となる可能性があることをご存じですか?「知らなかった」と業者が主張していても、適用される法律が個人売主のケースとは大きく異なります。自分の契約に当てはまるかどうか、10件の実例でポイントを確認してみましょう。

不動産が売主の場合の瑕疵担保責任の期間について

相談者
1183675さんの相談
投稿日:

【相談の背景】
4月末に雑種地の土地を購入し、現在新築を建てています。地中よりガラが出てきて、ガラ処分費用がかかるとのことでした。
土地の売主は、小さな不動産会社で仲介の不動産も入り、売主、仲介、買主の3者で契約を交わしました。契約書で瑕疵担保責任は3ヶ月となっており、現時点で期限は過ぎております。

【質問1】
売主が不動産会社の場合、瑕疵担保責任は2年との記載がありましたが、該当するのでしょうか。それとも契約書内容が優先されるのでしょうか。

土地の瑕疵担保責任について教えてください。

相談者
812491さんの相談
投稿日:

土地の瑕疵担保責任について教えてください。

新築のために更地の土地を購入しました。売主はA住宅産業(仮名)の代表取締役で仲介業者はA住宅センター(仮名)という売主が代表取締役となっているグループ会社です。買主の私は個人です。当時の私の勉強不足でしたが、重要事項説明書に「瑕疵担保責任は売主は負わない」と記載があります。

基礎工事前の外構工事の際に、古家の建っていた場所と違う場所(古家では庭だった場所)で地表から10cmくらい掘ったところに、前の前の家の物と思われる総延長30m程度で深さ不明の基礎と思われるブロックが見つかりました。全容はまだ不明ですが、新築基礎を予定していた場所にかかってきそうです。おそらく売主も知らないと思うので隠れた瑕疵になると思います。

多大な費用を覚悟しなければならなそうですが、これを掘り返して撤去する場合は、
1. やはり私の負担で行わなければならないでしょうか?
2. 売主は宅建業者ではありませんが、仲介は売主が代表の宅建業者です。自社グループでこのような形態をとることは往々にしてあると思いますが、この場合、売主の瑕疵担保責任無効の記載は宅建業法40条には抵触しないという理解になるのでしょうか?

売主欄の記載は「A住宅産業代表取締役〇〇〇〇」と判子が押してあるので上記のように、もしくは事業者として消費者契約法の観点から指摘できないかなと淡い期待を抱いています。
拙い文章で申し訳ありませんが、ご助言いただけますと幸甚です。よろしくお願いします。

土地の売買の瑕疵担保責任について

相談者
473107さんの相談
投稿日:

教えてください。
ハウスメーカーにて新築しようと土地を探し、契約しました。
決済の直前に、決済を延期して土壌汚染調査をすることになりました。
調査の結果、フッ素が検出されました。
売り主の宅建業者は土の交換には数千万かかるので土は変えずに少しだけ(3%ほど)値引きでどうかと言ってきました。
当方としては、次にこちらが売り主になったときに困るのでお断りしようと思っています。
ただ、こちらとしては瑕疵による契約解除だと思うのですが、仲介さんが以前より契約書を瑕疵が出ても売り主は責任を負わないで良いにしているといっています(指摘はしていませんが、当方は契約書に何か書いていても瑕疵担保責任はあると考えています)。
お聞きしたいことが2つあります。
1つは土壌汚染を浄化せずに家を建てて良いかどうかです。
2つ目は今回の土壌汚染は瑕疵に当たるかどうかと弁護士さんにお任せするタイミングです。

よろしくお願いします。

損害賠償で請求できる費用は?

地中埋設物や湧水が発覚したとき、撤去費用・調査費用・地盤改良費・工事の遅延による追加費用など、どこまで相手に請求できるのか気になる方もいるでしょう。慰謝料は認められるのか、土地の価値が下がった分も含められるのか——費用の範囲は事案によって異なります。7件の実例から請求できる費用の考え方を確認してみましょう。

購入した土地の瑕疵担保責任について

相談者
95418さんの相談
投稿日:

先日土地を購入しました。マイホーム建設の為に購入した土地の地盤調査を行ったところ、以前に建っていた建築物の基礎が地下2.5mの位置に幅4m・厚さ50cmの大きさで隣の家の敷地にまで埋まっている事が分かりました。
ハウスメーカーに撤去の依頼をしたところ、「隣の家が傾く恐れがあるので、境界から1.5〜2mは残さないと工事出来ない」との回答でした。
その部分に基礎が残ったとしても、私の家を建てる範囲には基礎が残らない為、建設は可能との事です。
しかし、今後の事も考えると基礎が残った部分には建築物を建てる事が出来ない事、購入時の説明で売主から瑕疵の説明がなかった事から、売主に損害賠償請求を行おうと考えております。
その請求内容として以下を考えておりますが、何せ素人なので妥当な金額がいかほどなのかが分かりません。
この請求自体が正当なものなのか、金額はどの程度請求出来るのかアドバイス頂きたく、宜しくお願い致します。

【請求内容】
?当初引き渡し予定日からの延期分に対する賃貸マンションの家賃 ⇒ 30万程度
?将来、残った基礎を撤去する事が可能になった場合の工事費用 ⇒ 100万程度
?精神的被害
⇒ 470万程度(この金額の根拠は、今回の土地を選ぶに当たって、もう一つの土地と悩んでいた事があり、結果的にその土地は日当りの面から選ばなかったのですが、そこの土地金額[価値]と同じであると考えたら多少の瑕疵が残っていても我慢出来ると考えたからです。言わば土地金額の差額です。)
合計:600万円

※先日の話合いで売主もその前の売主からその瑕疵に対する説明が無かった事がわかりました。その前の売主は競売にかける時点で今回の瑕疵の存在を認識しており、当時、説明していなかった(隠していた)事を認めています。

※土地代金は既に支払い済みです。契約書も取り交わし済みです。

宜しくお願い致します。

土地から地中埋設物どこまで瑕疵担保責任

相談者
471289さんの相談
投稿日:

昨年、2階建て一般木造住宅を建設のする為に土地を購入しました。
今年に入り地盤調査を行い、その結果一部転圧しなさいとの回答があり部分転圧の工事にとりかかりました。
部分転圧の際、2m近く掘削したところ地中から1~0.5mクラスのコンクリートガラ、古い自転車、自動車のタイヤ等大量の産業廃棄物がでてきました。
掘削した側面を見てみると地上から深さ1mくらいの所にコンクリートガラ等が層になっていました。
瑕疵担保責任(2年)がありますので、すぐに仲介業者を通し売主(宅建業者)に連絡いたしました。
1m付近に地中埋設物が入っているのは目視確認(写真あり)していたので1m以上また出てくればそれ以上もっと深くまで掘り起こして地中埋設物を除去してほしいことと埋め戻しは良質土できちんと転圧をするか地盤改良等を行い地耐圧を確保してほしいということを伝えました。
売主は1m程度掘り起こして地中埋設物を除去してもいいがそれ以上(良質土での転圧埋め戻し、改良工事)はやらないし費用負担もしないとのことです。
地盤調査では地中埋設物が確認されてなくて一部転圧すれば住宅建設の為の地耐圧は取れるとの判定で、地中埋設物があることにより土を掘り起こしたらほぼ地盤改良工事が必要になってくるとのことです。
再度地盤調査をかけ地盤改良等があった場合は売主側の瑕疵によって発生したものだと思いますのでその費用を売主に負担していただきたいです。
現在工事はストップしています。

そこで先生方へ質問です。

1)下記のかくれた瑕疵による損害の賠償請求は妥当ですか?
 ・再度行う地盤調査費
 ・上記の調査によっておこりえる地盤改良費
 ・すでに施工した工事費(地中埋設物があったことによる部分転圧費・基礎工事費等)
 
2)売主に賠償請求する場合何かいい方法はありますか?裁判は費用も時間もかかりあまりやりたくありません。

不動産土地の瑕疵担保責任にまつわるお金の話

相談者
431790さんの相談
投稿日:

昨年、土地の売買契約をおこないました。(当方買主)
建築をおこなう為、建築業者が掘り返していると昔の建物の基礎が出てきました。
土地を仲介した不動産業者に確認したところ契約書・重要事項説明書に記載されている瑕疵担保責任に該当するとのことで売主にすぐに連絡を取って頂きました。
当方の業者に、「すぐに撤去してもらわないと建築の工期を延長することになり遅延損害金が発生する」と言われその旨を売主に伝えたところ、「すぐに自分が手配する業者が撤去見積または撤去作業することが出来ない。」と言われ、当方の業者が撤去見積及び撤去作業することになりました。
後日、ひと通り地中埋設物(建物の基礎)を撤去が完了し、見積書を売主へ伝えて頂いたところ、売主から「高いので価格をもっと引けば支払う。」との回答がきました。
売主の主調としては、
・大手建築業者が見積したので高い。
・瑕疵担保責任により売主が処分費を負担しなければならないことは理解出来るが、処分費は買主側から言われた言値を支払わなければならないのか?
・売主側で調べられた限り、処分を安く受け持つ業者は他にいくらでもいる。
・見積費用の価格は、基礎などの撤去工事代相場の約20~30%は高い。
そのように言われて、実際に発生したと価格から減額を要求してきています。

しかし当方の依頼している建築業者は大手企業なので安心して基礎の撤去見積、作業を任したつもりだったのですが、業者より価格がピンキリであることは理解できるのですが、実際に発生した価格であっても、世間の相場(適正価格)のみの費用請求しか出来ないのでしょうか。

追伸
当方の建築業者の担当者いわく、今回の基礎撤去にかかる工事については、本来の仕事ではありませんので、一切利益を乗せてませんとのことです。

お忙しいところ申し訳ございませんが、ご回答宜しくお願い致します。

請求の期限はいつまで?

問題が発覚してから時間が経ってしまった、あるいは購入から数年後に初めて不具合が明らかになった——そんな状況では「もう請求できないのでは」と不安になりますよね。「知ってから1年」「引渡しから10年」など複数の期間制限が存在しており、自分の権利がまだ有効かどうかを早めに確認することが重要です。4件の実例で期限の考え方を確かめてみましょう。

土地購入時全く説明を受けていない埋没水路について、瑕疵担保責任は生じますか。

相談者
617583さんの相談
投稿日:

昨日、自宅の庭整備のため造園業者が土を掘り起こしたところ、庭を通過する形で水路(幅30センチほど)があり、その水路が決壊して泥沼化している状態が発見されました。その水路は隣地の水源より、隣地の田んぼへ水を供給することが目的の様です。家と土地は15年前に住宅会社から購入しましたがその時、このような水路については全く説明を受けておらず今後、購入した住宅会社とどのような交渉をしていけば良いか困惑しています。そこで弁護士の先生方に二つご相談がございます。
1.瑕疵担保責任は認められるのでしょうか。
2.土地を元通りにしてもらいたいのですが、可能でしょうか。またその場合、どのような交渉をするべきでしょうか。
以上につき、ご教示の程、宜しくお願い申し上げます。

不動産購入における瑕疵担保責任について

相談者
937008さんの相談
投稿日:

不動産購入時における瑕疵担保責任について

不動産購入時における瑕疵担保責任については、受け渡し時より10年で消滅時効を迎えると伺ったのですが、下記のようなケースは損害賠償を請求することはできないでしょうか?

食洗器の下の排水管に配水ホースがつながっていなく、水漏れが発生。
フローリングや壁にカビが多く発生してしまった。
業者に調査してもらったところ、元からはまっていなかった可能性が非常に高いとのこと。
食洗器については住んでいる期間には全く使用していなかったため、発覚しなかった。
また排水管自体にも問題があるとのこと。(業者いわく)


1)現在購入して13~14年
2)購入してから10年くらいで転勤になってしまい引っ越しをして、現在賃貸している
3)火災保険には入っているので、修繕費は保険から出せると思われる
4)ただし賃貸しているので、引っ越し費用や、調査費用等は自らが負担する必要性がある

せめて4)の部分だけでも損害賠償請求したいという気持ちでいっぱいなのですが、難しいでしょうか? 可能であれば、これから一緒に請求してくださる弁護士さんを見つけたいです。難しい場合はあきらめるしかないでしょうか。

ご回答よろしくお願いいたします。

瑕疵担保責任について…

相談者
970712さんの相談
投稿日:

売買契約から1年内で、庭が陥没しました。
その時には瑕疵担保責任については無知で、修復してもらうことしか考えていませんでした。不動産からは相手にしてもらえず。
毎年のように陥没、その度に自分達で業者手配していました。が、やはりどこかに土が流れています。
瑕疵担保責任に問えるのは、陥没してから1年でしょうか?
それとも陥没の原因を見つけてから1年でしょうか?原因を見つけられるのかも、調査してみないと分からない状態です。
相手が絶対に折れない不動産らしく
全面戦争状態で戦う必要があると言われました。。お金があるわけでもなく
勝てるかもわからない裁判となると気が重いです。

交渉から裁判までの進め方

売主との話し合いが進まないとき、内容証明郵便を送るべきか、調停を申し立てるべきか、それとも訴訟しかないのか——選択肢が複数あり、何から始めればよいか迷ってしまいますよね。証拠をどう集めるか、専門家にはいつ相談するかなど、具体的な手順が気になる方もいるのではないでしょうか。5件の実例から流れを確認してみましょう。

不動産の瑕疵担保責任について

相談者
931724さんの相談
投稿日:

不動産の瑕疵担保責任について

先日中古戸建物件を購入しました。
契約書には瑕疵担保責任について、二年の保証がある旨が記載されております(売り主は不動産屋)

少しずつ荷物を運び入れており、まだ引っ越しをしていないにもかかわらずトイレ等で水道を使った所、水道管が破裂し水が溢れ出しました(これは外壁塗装屋さんが気づき、一時的に塞いでくださいました)。
本物件は水道管が外付けになっていますが、経年劣化7日、一部が破損し、弾け飛んだ結果水が溢れ出たものであり、不動産屋に電話した所、一週間後に水道屋と共に来訪、水道屋はパイプごと交換したほうが良いと言いましたが、不動産屋が”ビニールを巻いておけ”と言い、破損部分をビニー理テープにて補修しただけで終了しました。

二年の保証とはビニールテープを巻く応急措置だけで根本的に修理しないのは保証とは言わないのではないか、と採算不動産屋に連絡した所、先週末に再び下見、水道屋さんと共にパイプ全面交換を前提にサイズの計測等をしてくれましたが、本日売り主ではなく仲介側の不動産屋から電話があり、
水道点検はするけど直さないとの旨を伝えられました。

1.水道管の破損は立派な瑕疵担保責任になると思うのですが、ビニールテープの巻きつけでもこちらは良しとしなければならないのでしょうか。修理を強制できる条文、判例などあれば教えていただきたいです。

2.このまま修理を断られた場合、今後の二年保証と言うのも理由をつけて怠る可能性が高いと思うのですが、この場合は今すぐ契約を白紙撤回する事は可能でしょうか。

瑕疵担保責任について

相談者
537948さんの相談
投稿日:

(質問)
1.水漏れがは発生し、その原状回復のため、リフォーム会社か不動産業者(売主)にどちらかに瑕疵として請
 求できないでしょうか?
2.瑕疵請求に際し、立証責任はどちらにありますでしょうか(私、若しくは、業者側)?

(水漏れの内容)
今月の初旬にアパート(築34年)を売主(中間省略を用いて)購入したものです。購入の約2週間後、リフォームにて風呂釜を交換を行っており、完了と同時に水が漏れていると(原因がまだ不明確)リフォーム業者から連絡がありました。当然購入する際、水漏れの状況は知らず、契約時にも知らされておりませんで、リフォーム業者から言われて初めて知りました。水は2階から、1階へ少しだけ漏れているそうで、配管に問題があるか調査が難しい状況です。
売主かリフォーム業者どちらに瑕疵があるかは不明確な状況です。リフォーム業者は、風呂交換の設置後水で洗ったりした結果発生したと主張しております。

ご多忙の中、恐縮ですがどうぞよろしくお願いします。

用水路沿いの陥没。瑕疵担保責任は問えますか?

相談者
969153さんの相談
投稿日:

新築購入8年目になります。用水路沿いに、板作で擁壁され2〜3メートル高い土地に建っています。
1年ほどして、角地のうちの庭角が陥没。10×深さ30センチはあったと思う。造成業者にがコンクリで対応。原因追求なし。徐々に擁壁側が沈下。境界ブロックも割れ沈下。水回りの桝沈下。  業者に再度伝えるも、外構業者や、ハウスメーカーのせいと逃げる。造成の段階で角部分に隙間があり、水みちが出来ているように思う。    本日も角付近に陥没の穴2ヶ所確認し未だに土の流出があります。水回り桝の沈下後、家基礎下に空洞があったため、専門業者にコンクリを流し込んでもらいました。かなりの量が入ったそうです。それでも、陥没、沈下がおさまりません。

1.瑕疵担保責任10年未満で、造成工事をした会社、不動産になりますが請求は可能でしょうか?
2.可能ならば、今後どのような方法ですすめて
行けばよいでしょうか。造成業者は全く否を認めるつもりはない相手です。

売主側が責任を問われたとき

土地を売却した後に買主から「埋設物があった」「湧水が止まらない」として損害賠償や契約解除を求められ、どこまで責任を負わなければならないか困惑している方もいるのではないでしょうか。「知らなかった」という主張が通るのか、免責特約は有効なのか——売主側の立場から争点を整理した13件の実例でご確認いただけます。

売却した土地の契約不適合責任(地中埋設物)の見解について

相談者
1205702さんの相談
投稿日:

【相談の背景】
不動産仲介業者を介して古家付で土地を売却した。買主は宅地として購入。建物解体費用は買主負担。解体後に既存建物の杭が見つかる。買主の依頼する建築会社によると建物建築の為には地上に出ている部分の杭の撤去作業が必要ではあるが、杭を全て引き抜かなくても買主希望の建物建築は基準法上も可能(買主の契約を締結した目的を達成することはできる)とのこと。
地上に出ている部分の杭の撤去作業費用約8万円
全ての杭の引き抜き作業費用約44万円
宅地は建物の敷地に供されるものであるので、その土地上に建築可能な建物は建築基準法等によって許容される建物で、通常用いられる工法により建築することが可能な土地である限り、一般の社会的取引においては、宅地としての性能に欠けるところはないと考えており、また、品確法施行以降は建物建築に際して、地盤補強・改良工事をすることは一般的で、当該杭は既存建物を支持するために必要なものであり、土地の地中に杭を打設するのはその土地上に建築される建物の不等沈下等を防止するためで、このように有益な杭の打設されていることをもって一般的に土地の瑕疵があるということができないと考えられるので、建物解体費用は買主負担とした契約において契約不適合責任にはあたらないと考えているが、買主は杭は地中埋設物であるとして契約不適合責任による杭の引き抜き費用の全額の支払いを希望している。

【質問1】
杭は既存建物を支持するために必要なものであるので、建物の一部とは考えられないでしょうか?建物の一部であるのであれば、解体費用は買主負担とした契約であるので契約不適合責任を問えないのではないでしょうか?

【質問2】
杭が建物の一部ではないとした場合でも、買主の希望の建物建築に支障があるのは「地上に出ている部分の杭の撤去」で足りるので「全ての杭の引き抜き作業」にかかる費用まで負担する必要があるのでしょうか?

土地売買契約 瑕疵担保責任及び解約に伴う違約金について

相談者
796458さんの相談
投稿日:

私が売主として土地の売買契約を締結しました。
買主は不動産業者(宅建業者)です。
売買契約に以下の特約が入っています。
①瑕疵担保責任24ヶ月
②残金決済前に買主が現地の工事(試掘、整地、上下水道の引込、ブロック工事)をすることを承諾し売主原因の契約の解除、違約が発生した場合には違約金の他にその時点までに要した工事費用を別途遅滞なく買主に支払うものとする。
ちなみに契約違反、違約による解除は手付倍返しと損害賠償として売買代金の10%となってます。
今回、売買契約締結後及び買主の上下水道引込工事が完了した段階で買主が試掘をしたら土壌が灯油で汚染されている(瑕疵担保責任に該当?)
することが発覚しました。専門家の汚染調査も行い灯油で汚染されていることは確かです。
私も相続を受けた土地だったのでまさかそんなことがあるとは思いませんでした。
相続を受ける前は商店として灯油を販売していたことがあったので恐らくそのときに土壌に灯油が染み込んでしまったのだとおもいます。
ちなみに重要事項説明には商店で灯油を販売してた過去があることは記載しておりません。

買主に汚染の改善を求められましたが見積を取った結果、汚染の改善をするには売買代金を上回る金額が掛かってしまう為私としても難しい状況です。
その結果買主側から売主原因による契約の解除を求められ解約に伴い手付倍返、損害賠償、今までに掛かった工事費用を請求されています。

そこで質問です。
①上記の土壌が灯油で汚染されてしまっていたことは瑕疵担保責任に該当しますでしょうか?
②今回の契約解除にあたり私は手付倍返しと、損害賠償と今までに掛かった工事費用を返還しないと駄目でしょうか?
また、上記を返還しなかった場合法的に罰せられる可能性は有りますでしょうか?

弁護士さんの見解を教えて頂きたいです。
よろしくお願いします。

土地の売主の瑕疵担保責任を軽減できませんか。

相談者
482563さんの相談
投稿日:

母が土地を建設会社に売りました。空き地でしたが、買主は宅地にして分譲予定です。契約後、工事に着手したところ大量の医療器具が埋まっていたとのことで、母は賠償金を払いました。さらに今回、過去の建物の基礎部分が出てきたとのこと。契約書によると、瑕疵担保免除特約はないので負担は仕方がないと思います。
ただ、土地はかなり広く、何か出てくるたびに細々と賠償金を支払わなくてはならないのでは不安があります。全体を調査ののち、これ以上の瑕疵担保責任を負わないとの合意書を交わすことは可能でしょうか。そのことを仲介の不動産会社に頼むことは可能でしょうか。
また、売買代金決定の際に、先方の建設会社主導だった印象があり、広い公道に接していないというデメリットがあったにしても、隣接する土地を売った時よりもかなり安かった気がしたのですが、その点を考慮して瑕疵担保責任だけ見直すことはできませんか?よろしくお願いします。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)の法律相談まとめ