佐藤 生 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 不動産・建築

  

  引き渡しの延長による損害

  【相談の背景】
  新築住宅を検討し
  ホームメーカを選定、設計、もう時期着工といったところです。
  
  引き渡し日がどんどん伸びており家賃が闇雲に消えていっている状況です。
  
  土地はありますが農地であり転用、水道の引き込みも調べると色々問題があった土地でした
  状況は伝えた上で一昨年2月に請負契約を行い水道の引き込みの方法検討などを行いながら進めてきましたが予定として出してきた引き渡し予定は12月末
  
  外注の水道設備会社などが全く動いてなかった等で遅延別会社に変更した等進みにくい状況で各種申請業務の遅延なども合わさり引き渡しが2月に延期
  さらに各種申請業務が滞り設計担当の個人事情で他社に変更引き継ぎもあまりなされていなかった状況で
  
  更に遅延5月予定となったが
  
  現在結局8月予定に再度変更がきました
  
  この場合の家賃等の損害遅延などは請求可能なのでしょうか？
  
  全額とは言わず何かの設備等割引などでも構わないと思いますが専門の方がいましたらお教えお願いします
  
  【質問1】
  損害遅延等の請求事案に当たるか？聞きたい

  

  回答

  ベストアンサー

  　当初の引き渡し予定は12月末とのことですが、これは請負契約書に記載がありますか？
  　記載があるか、記載がなくとも他の方法で立証できれば、履行期限は令和４年１２月であり、これを徒過すれば、施工業者に徒過したことに正当事由がない限り、履行遅滞として損害賠償責任を追及出来ます。
  
  　そして、履行遅滞となればその損害として、まずは令和５年１月以降の賃料は請求できるものと考えます。

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• 建築

  

  請負契約について 困っています。

  【相談の背景】
  当方請負契約の依頼者です。請負契約で、工事を依頼していたのですが、工事で使った材料の一部が契約書に添付された仕様書基準を満たしておりませんでした(仕様書に規定しているより低いレベルの材料を意図的に使っていたようです)。
  今ですと契約不適合責任を追求できるようですが、今回は時期的に、改正前民法が適用されるようです。
  
  【質問1】
  この場合何を請求できるかと時効の関係を聞きたいです。

  

  回答

  ベストアンサー

  　改正前民法の６３８条１項本文では「建物その他土地の工作物の請負人は～引渡しの後五年間その担保の責任を負う。」と規定し、「建物その他土地の工作物」については６３７条１項の「一年」を「五年」に延長していました。
  　したがって、請負契約の目的が、「建物その他土地の工作物」の建築等である場合には、旧法下では５年間担保責任を追及できるのではないでしょうか？
  
  そして、旧法時代の請求権の消滅時効期間は１０年間でしたので、旧法時代であれば、「建物その他土地の工作物」に瑕疵があった場合、その瑕疵の存在を引渡しから５年以内に請負人に告げれば、引渡しから１０年間は、同瑕疵の修補等を請求できることになると考えます。
  

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• 建築

  

  新築建設中に予定外の柱が発見され、減額交渉をしたい

  【相談の背景】
  新築建設中の者です。
  
  上棟式もおわり、数日後見学に行った時のことです。
  こちらが説明を受けていない柱が２本ありました。（かなり邪魔な中央に一本、リビング階段のところに一本　計二本）
  設計上柱を無くすことは出来ないとのことです。そもそも動かせない柱がある事を聞いてない状態でしたので、（打ち合わせで一度も聞いていない）現場でビックリしてしまい、どうにかして欲しいと対応を求めました。
  受けた提案は柱を増やして飾り棚にする案を出されました。
  こちらの要望はリビング広くとる、無駄な物は置かないという要望で、話を進めてたので、その案はなしで、減額をお願いしました。
  
  会社の返事として、提案した飾り棚が10万かかるので、減額は十万で考えてますと連絡がきました。一生に一回の買い物で認知してない柱が２本もある事で、予定していた机を置く位置、物も変わってきてしまいます。
  この金額が妥当とは思えないのです。
  いくらぐらい請求が妥当なのでしょうか？
  
  【質問1】
  減額はいくらでしたら請求できますか？

  

  回答

  「こちらが説明を受けていない柱」とのことですが、着工前の図面には書かれていましたか？
  着工前の図面に記載がなければそもそも契約不適合の瑕疵があるとして、修補請求及び損害賠償請求ができると考えます。

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• 建築

  

  新築 沈下 アプローチ

  【相談の背景】
  7年前に更地からの新築です。ハウスメーカーではなく工務店です。
  門扉から玄関へのアプローチタイル割れが数年前から発生してます。
  発見時は地震等で割れたものと考え、工務店に相談した所、割れたタイルを切って対応されました。
  他にも割れが出てきてどうやら沈下している様で、割れていない所も傾斜が出て、相談した所直す気が無い不誠実な対応をされています。
  
  別件で雨漏りがすると相談した際、ホースで水を撒きにきて漏れてない、湿気がによるものだとして、換気扇を取り付け、晴れたら回して、雨の日は止めてくれという、今思えばかなりとんちんかんな対応でした。あまりに雨漏りが酷い為、自腹覚悟で専門外部業者に診断してもらい、雨漏り確定するまで、全く対応しなかったです。その決着も5年ほどかかり、かなり精神的にも苦痛でした。当該工務店には不信感しかないです。
  
  アプローチはだんだん沈下が進行してきている様に思えて、家屋まで心配になっております。
  家屋は重量鉄骨造なので、大丈夫かとは思っていますが。
  
  【質問1】
  土留を施工したのも、土入れしたもの、転圧したもの工務店です。
  そんな不誠実な対応で良いのでしょうか？
  当方負担で対応する以外無いのでしょうか
  アドバイスお願いします。

  

  回答

  心配ですね。
  まずは、専門家に沈下しているのかどうかをきちんと調べてもらうことかと考えます。
  

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• 建築

  

  工事の追加請求。総額に含んでいるとの約束で進めたが後日請求された

  【相談の背景】
  事前に工事見積もりのやり取りを重ね、予算を伝えた上で総額を決め工事に入りました。
  その際に見積書に解体工事の項目が入っていないので指摘し、良いのかを確認したところそれは総額に含まれているという言質があったので進めました。
  解体する物の下見は業者とともに行っています。
  
  工事完了後に解体工事の請求があり、
  「人件費以外ね」とのことで、機械代や運搬、廃棄など人件費以外のものの請求が記載されています。
  詳細をみると実際の人数より少ないですが0ではありません。
  
  【質問1】
  支払い義務がありますか？
  
  【質問2】
  その部分の書類が無いのでもめた場合どうなりますか？

  

  回答

  　「見積書に解体工事の項目が入っていないので指摘し、良いのかを確認したところそれは総額に含まれているという言質があった」とのことですが、これは録音等客観的な資料で立証できますか？
  　もし、かかる資料がなく、”言った言わない”の争いになると、裁判ではあなたに支払い義務があると認定されてしまことになろうかと考えます。
  
  

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• 建築

  

  違法ではない施工不良

  【相談の背景】
  あるマンションのオーナーですが、施工不良があります。
  
  【質問1】
  その施工不良が違法とならない限り、施工会社と裁判しても勝てないのでしょうか。

  

  回答

  　民法635条にいう「契約不適合」とは、目的物である建物に法令（主に建築基準法でしょうか？）違反がある場合以外も含みます。
  
  　例えば、かつての判例で、使用する鉄骨の太さが請負契約で定められた太さと違う場合、使用された太さの鉄骨でも建物の安全性に問題がなかったとしても工事には瑕疵（現行法での契約不適合のこと。）がある、とされたものもあります。
  
  　したがって、施工不良が違法（建築基準法等の法令違反）とはならなくとも、契約不適合となれば、裁判で勝てる場合もあります。
  

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• 建築

  

  新築住宅、着工後駐車場に普通車が入らないと判明

  【相談の背景】
  契約した家は住宅の前面に普通車2台分の駐車場があるはずでした。
  契約時のパース図の配置(平面)図には建物の一番手前の柱芯から接道までが5599と明記がありそこから階段タイルが1段あるので狭く計算しても駐車場の奥行きが5000がある様な絵になっています。
  ※実際に5000という寸法の明記は無いですが配置図には910×910のマス目ラインが引いてあり、その絵を見る限り明記のある5599-タイルがマスの半分くらいのラインで終わっているので450＝5000以上の寸法がある様な絵になっているという事です。
  ハウスメーカーとの打合せでは2台分の駐車場が必要という前提で打合せが進んでいますがこの事に関しては口頭でのやりとりしかなくパース図では普通車1台、軽自動車1台の絵になっていますが普通車2台の駐車も可能だと言われておりました。
  しかし契約後着工を進めている段階でレベル差がかなりあり玄関の階段を4段程度設置しなければならず、玄関前側の駐車場に関しては奥行き4350程度の寸法しか取れない事が判明しました。私の乗っている車は車長4300くらいなので工務店側は車が入るから大丈夫だと言うのですが、この寸法は現実的に前後で5cmほどの余裕しか無く駐車出来る奥行きでは無いと思っています。
  ちなみにこの土地は建築条件付きの土地でこの工務店が開発を行なっています。
  
  【質問1】
  この場合、契約解除や是正勧告、減額請求が出来るのでしょうか？

  

  回答

  　減額請求もしくは請負契約の解除ができる可能性はあると考えます。
  　まず、本件請負契約が２台分の駐車スペースを設置することが含まれていれば、１台分しかない段階で契約不適合となります。他方、１台分の駐車スペースを設置することのみを内容とする場合、その１台が現在ご所有の全長４３００ｍｍの車を前提として、同車を停めるだけのスペースがないとのことであればやはり契約不適合となりえます。
  契約不適合となれば請負人は、民法第５９９条により準用される同法第５６２条ないし５６３条の責任を負うからです。
  
  　ただ、契約の内容に駐車場を設置することが含まれていたのかどうか、また含まれていたとしてそれがどのくらいの大きさの車を前提としていたのか等は、請負契約書添付の図面などから判断せざるをえないことから、それらの図面等をご持参のうえ、弁護士にご相談されることをお勧めします。
  

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• 契約の解除

  

  【至急回答お願いします】賃貸借契約解除(退去)

  10月末で2年契約が終了になりますが、更新するつもりでいました。
  しかし、つい先日老朽化に伴い取り壊す為、更新ができないとの通知がありました。
  12月15日までに退去をしてほしいとの内容でした。
  これは、1か月と15日分は引っ越し費用の代わりとして居続けて良いと取って良いものかと思っています。
  ただ、正直1か月分の家賃より多く、立ち退き料か引っ越し費用を負担していただきたいです。
  契約書を見る限りでは、更新は何か月前まで等記載がないです。こういった場合、退去も半年前等にしなければいけない義務はないのでしょうか?
  3か月前では短いような気がします。
  法律で規定はないのでしょうか?
  知識がないことで「はいそうですか」と退去とはしたくないと思っています。
  こういった場合、どのように対処すれば良いかご意見をください。よろしくお願いします。

  

  回答

  期間の定めのある建物賃貸借契約の場合、更新拒絶もしくは条件を変更しなければ更新しない旨の通知は、期間満了の1年前から6箇月前までにしなければならず、同期間内に通知をしなければ自動的に契約は更新されます(借地借家法26条1項)。この6ヶ月前までに通知しなければならないということは、契約書に規程が無くても同様です。
  かつ、賃貸人が更新拒絶の通知をする場合には、たとえ上記の6箇月という期間前であっても、「正当の事由」が必要です(借地借家法28条)。
  そして、この「正当の事由」としては、賃貸人が建物の使用を必要とする事情や従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況のほかに、賃貸人が退去明渡の代わりとして申し出た明渡料の内容も考慮されます。
  今回のケースでは、まず、期間満了の6箇月前という条件を欠いています。
  また、更新拒絶の理由として建物老朽化が挙げられていますが、古くても直ちに倒壊してしまうなどの場合でなければ正当な理由とはならないでしょう。ちなみに、建物が今にも倒壊しそうな場合、「朽廃」となれば更新拒絶ではなく賃貸借契約終了事由です。
  したがって、今回のケースでは、ただちに「はいそうですか」と12月15日までに退去する必要はないと考えます。

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