河野 浩士 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 管理組合

  

  大規模修繕での形、漏水歴が異なる棟別の工事決定方法

  【相談の背景】
  旧住宅公団分譲マンションで複数棟（エレベーター付高層棟、エレベーター無し中層棟により構成）を1管理組合で管理しています。管理規約は国交省標準規約をベースに適宜改正し「棟総会」が規定されています。大規模修繕の修繕積立金は全体共有修繕積立金、棟別修繕積立金、駐車場修繕積立金に区分けして積立しています。現在、組合は2回目の大規模修繕実施に当たって、工事仕様書を設計会社に作成依頼しています。棟毎に漏水歴や自動ドアの追加設置有無等バリアフリー対応が異なります。設計会社は価格が異なる屋根防水工事仕様3例（既存撤去、カバー、下地補修金物周りシーリング）を提示、エレベーター設置の有無等、棟毎の選択を求められています。棟毎に修繕積立金を積立していること、屋根、自動ドア設置の有無等、棟毎に改修方法の選択肢があり、棟組合員で決定することは必須と考えています。決定後、施工会社募集は「棟毎の決定内容を反映した工事仕様書」で管理組合が行い選択。通常総会に「工事項目、工事仕様、価格、施工会社」を上程して決議を得て、着工に進むことを想定しています。
  
  【質問1】
  質問1.棟総会での決議は必須でしょうか。必須でなければどのような代案がありますでしょうか。
  
  【質問2】
  質問2.管理組合が棟毎決議した工事仕様に沿って施工会社を決め、総会で「工事項目、工事価格、施工会社」を上程決議することで差し支えありませんでしょうか。
  
  【質問3】
  3本件大規模修繕建物検査で棟別に経年劣化が違うことが判明。修繕費増加棟が発生。既往長期修繕計画では修繕積立金不足棟が発生。総会で修繕積立金不足棟のみ修繕積立金増加議案上程決議での対応は可能でしょうか。

  

  回答

  ベストアンサー

  棟総会以外の代案という問い合わせについてお答えしていなかったので、追加でお答えします。
  棟修繕委員やアンケートの実施、意見交換会などいくつか考えられる方法はあります。しかし、いただいた情報限りの話ではありますが、状況から察するに棟総会が必須でないとしても、可能であれば念のため、最終的には棟総会決議を経てから団地総会に上程するのが最も安全で確実のようには思われます。
  ただし、仮に標準管理規約のとおりの規約だとすれば、招集方法や決議要件（原則特別決議として逆転）が団地総会とは異なるなど、注意点が複数あります。
  いずれにしても、すべては管理規約の棟総会に関する条項内容（招集方法、決議できる事項、決議要件その他）を確認したうえでの判断となります。
  あるいは、規約が合わないようなら、先に規約変更を検討することもあり得るでしょう。

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• 管理組合

  

  大規模修繕での形、漏水歴が異なる棟別の工事決定方法

  【相談の背景】
  旧住宅公団分譲マンションで複数棟（エレベーター付高層棟、エレベーター無し中層棟により構成）を1管理組合で管理しています。管理規約は国交省標準規約をベースに適宜改正し「棟総会」が規定されています。大規模修繕の修繕積立金は全体共有修繕積立金、棟別修繕積立金、駐車場修繕積立金に区分けして積立しています。現在、組合は2回目の大規模修繕実施に当たって、工事仕様書を設計会社に作成依頼しています。棟毎に漏水歴や自動ドアの追加設置有無等バリアフリー対応が異なります。設計会社は価格が異なる屋根防水工事仕様3例（既存撤去、カバー、下地補修金物周りシーリング）を提示、エレベーター設置の有無等、棟毎の選択を求められています。棟毎に修繕積立金を積立していること、屋根、自動ドア設置の有無等、棟毎に改修方法の選択肢があり、棟組合員で決定することは必須と考えています。決定後、施工会社募集は「棟毎の決定内容を反映した工事仕様書」で管理組合が行い選択。通常総会に「工事項目、工事仕様、価格、施工会社」を上程して決議を得て、着工に進むことを想定しています。
  
  【質問1】
  質問1.棟総会での決議は必須でしょうか。必須でなければどのような代案がありますでしょうか。
  
  【質問2】
  質問2.管理組合が棟毎決議した工事仕様に沿って施工会社を決め、総会で「工事項目、工事価格、施工会社」を上程決議することで差し支えありませんでしょうか。
  
  【質問3】
  3本件大規模修繕建物検査で棟別に経年劣化が違うことが判明。修繕費増加棟が発生。既往長期修繕計画では修繕積立金不足棟が発生。総会で修繕積立金不足棟のみ修繕積立金増加議案上程決議での対応は可能でしょうか。

  

  回答

  団地の管理は判断の難しいところもありますし、管理規約でどのように定めているかで話がまったく変わってきますので、お伝えいただいた情報だけでは回答しかねるところが多々あります。その点ご了承ください。
  
  質問１
  一括管理（団地全体で各棟管理をも行っている）団地で、国交省の標準管理規約（団地版）をそのまま使っている場合には、大規模修繕にあたり棟総会は必ず必要というわけではありません。しかし、管理規約の内容や行う工事の内容によって状況はかなり異なるので、実際に規約や工事内容を確認しないと回答できないのが現実です。いずれにしても大規模修繕をスムーズに行うためには、団地総会上程までの意思決定の「過程」が重要です。修繕委員会の設置なども場合によっては検討が必要でしょう。その点は、まず管理会社やコンサルとよく相談して進めてください。
  
  質問２
  棟総会の必要性の有無は質問１の回答のとおりです。決議する内容については、施工会社との契約について承認を受けることになるので、実際にはもっと詳細になるはずです。修繕積立金の取り崩しなども合わせて決議の必要があります。また。議案上程までには多くのケースでは修繕委員会などを組織して複数業者から見積もりをとるなど、いくつかの意思決定の段階を経ることになるでしょう。
  
  質問３
  修繕積立金の不足に対する対応は、いくつか方法があります。不足棟のみの積立金の増額も可能ではありますが、額の設定や根拠に合理性がなければなりませんし、規約がどのように定めているかでも話は変わってきます。規約変更が必要なケースもありえます。

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