阿部 造一 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 支払督促

  

  工事代金の回収方法について教えていただけますか？

  【相談の背景】
  建設業です。
  親事業者より緊急との事で工事をする事になり、後日、工事発注書を発行し、着手金も支払うとの約束で緊急で手配し無事、工事に着手したのですが、数回にわたり、発注書と着手金をと催促したのですが、「もう少しだけ待ってほしい。」と繰り返すばかりで、一向に支払われず、当方の下請け業者へ自費で工事代金を立て替えて資金難に陥ってしまい、他の下請け業者に支払いが出来ず、大変困窮しています。
  
  【質問1】
  早急に回収する為に、ベストな方法をご教授願います。
  
  【質問2】
  下請法に基づき、公正取引委員会へ相談するべきでしょうか？

  

  回答

  ベストアンサー

  資材や人工の高騰など大変な状況であるのに、親事業者からの支払がないこと、お察しいたします。
  
  >【質問1】
  >早急に回収する為に、ベストな方法をご教授願います。
  
  早期回収のためには、まず布石として、親事業者に対し、内容証明郵便（配達証明付き）によって請求することが必要です。その後に裁判になった場合でも、請求したことの証拠になります。
  支払の対応がない場合は、裁判所を介する手続きをすることになります。
  支払督促など簡便な手続きもあり得るかと思われます。
  
  >【質問2】
  >下請法に基づき、公正取引委員会へ相談するべきでしょうか？
  
  「下請代金の支払遅延の禁止」として、下請法に抵触する可能性があります。
  公取委の「下請法相談窓口」はもちろん、最寄りの商工会議所や商工会に相談できます。
  公取委の窓口では、下請事業者の情報が親事業者に特定されないよう配慮して相談を受け付けていますので、安心して利用できます。

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• 私道・私有地

  

  住宅前の私道について

  【相談の背景】
  2年ほど前に一軒家を購入しました。
  
  住宅前が私道（10軒ほどの他住宅、6世帯が入るアパートもある）なのですが、企業が持っているもので「通行・掘削承諾書」ももらいました。
  
  その承諾書に「1.通行を許可する」「2.道路に工事が必要な場合、貴殿が負担する」と書いてありました。
  
  私は勝手に、周辺住民と一緒に分割で工事費を負担するものだと思っていたんですが、今になって、もしかして私のみが負担するという意味なのかと不安に思うようになりました。
  
  購入した不動産屋に問い合わせしていますが、休みのようで明後日にしか返事が来ません。
  
  我が家は20坪程度の小さい一軒家です。そんな家の主が大きな道路工事費を1人で負担するということはあり得ますか？
  
  まだ道路に不備はありませんが、いずれトラブルや多額の借金を背負うのではと心配です。
  
  【質問1】
  こういった事例は現実的ですか？教えてください。

  

  回答

  ベストアンサー

  > もし大規模な道路メンテナンスが必要な場合（我が家だけでなく、全体に必要な工事）は誰がどう負担するか不明の状態です。
  
  私道の日常的な使用についても所有者たる企業がいちいち承諾するのも面倒なので、包括的に承諾したというのが本書面の目的といえます。
  そのため、日常的使用の範囲を超えるものは、別途協議が必要かと思われます。
  大規模な道路メンテナンスをする場合は、「掘削承諾書」が想定する工事を超える工事といえ、その際は改めて所有者たる企業との協議が必要になると思われます。
  費用についても、その際の協議の対象になると考えます。
  
  
  

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• 相続

  

  相続前の借金の確認方法

  【相談の背景】
  先日、母の元に叔父さんの持ち家の固定資産税の支払い書が届きました。母が相続人の1番最後のようで、みんな放棄していたり亡くなっていたりで回ってきたようです。母的には、田舎の家なので置いておきたい気持ちはあるようですが、自分以外の他の方達が放棄をしているという事は、叔父さんに借金か何かあったのか知りたいみたいなのです。田舎の家と、東京の持ち家は抵当権はありませんでした。
  
  【質問1】
  相続前の借金の調べ方でご質問です。信用機関には、叔父さんの相続をする前に請求する事は可能でしょうか？現在手元には、叔父さんと親戚関係がわかる戸籍謄本はあります。その他には何が必要でしょうか？
  
  【質問2】
  また、信用機関の他に何か調べておいた方がいい事はありますか？

  

  回答

  突然のことでお母様もびっくりされているかと思います。
  
  > 【質問1】
  > 相続前の借金の調べ方でご質問です。信用機関には、叔父さんの相続をする前に請求する事は可能でしょうか？現在手元には、叔父さんと親戚関係がわかる戸籍謄本はあります。その他には何が必要でしょうか？
  
  信用情報機関（CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの３つあります。）には、相続人であれば被相続人である叔父さんの信用情報の開示請求ができます。
  申請書は各機関のＨＰからダウンロードできます。
  お母様の身分証のコピーなど必要書類や手数料の記載もありますので、各ＨＰにてご確認ください。
  
  > 【質問2】
  > > また、信用機関の他に何か調べておいた方がいい事はありますか？
  
  信用情報機関で分かるのは、主に金融機関・クレジットカード会社・消費者金融などからの借入です。
  そのため、知人からの個人的な借入や税金、公共料金の滞納分など、信用情報には載らない負債がある場合があります。
  調査方法として、叔父さん宛ての郵便物（督促状や返済明細など）や預金通帳の入出金履歴で確認する方法があります。
  ただ、このような調査をするにしても叔父さんの居宅を家捜しすることになり、実際はなかなか難しいと思われます。
  
  資産である不動産については、固定資産税評価額の７０％を割り戻した金額がおおよその実勢価格に近い金額になるといわれています。不動産業者へ簡易査定を頼むのも一案です。
  
  いずれにしても、ご親戚から相続放棄をした事情等をお聞きした上で、相続手続きをとられるか、相続放棄するかをご判断された方がよさそうです。

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• 瑕疵・説明義務

  

  土地からコンクリートガラなど産業廃棄物が見つかった件

  【相談の背景】
  戸建て住宅用の土地を購入しました。売主は不動産会社（宅建業者）で私は一般個人です。住宅建築中に地中からコンクリートガラなどの産業廃棄物が見つかり、その廃棄費用として通常の残土処理に比べて数十万円ほど多くの出費がありました。
  売主に契約不適合として、その数十万円の損害賠償請求をしたいです。
  また、土地購入時には気づきませんでしたが、今思えば土地の表面にも岩やコンクリートブガラが散見され、他にも通常はないような廃棄物が写真に写っていました。
  こういった状況であったので、仲介を行った不動産業者にも債務不履行（調査・説明義務違反）があったのではと考えてます。
  
  【質問1】
  売主である宅建業者に、契約不適合による損害賠償請求は可能でしょうか？
  売主に通知したのは既に産廃が運搬された後でしたが、写真や記録は残っており、契約不適合責任の追求期間もまだ契約書の期間内です。
  
  【質問2】
  仲介業者が土地を見ていれば、地中のガラが問題になる可能性に十分気づけたと思います。調査・説明義務違反として、債務不履行に基づく損害賠償請求は可能でしょうか？
  
  【質問3】
  質問２が可能だとしたら、売主と仲介業者の双方を被告として民事訴訟を起こすことは可能でしょうか？その場合、どういった論理構成になり、勝訴したら数十万円の損害はどちらが賠償するのでしょうか。

  

  回答

  大きな買い物をした後に新たなトラブルが出てきて、何ともやるせないお気持ちになられていらっしゃるかと想われます。
  
  >【質問1】
  >売主である宅建業者に、契約不適合による損害賠償請求は可能でしょうか？
  >売主に通知したのは既に産廃が運搬された後でしたが、写真や記録は残っており、契約不適合責任の追求期間もまだ契約書の期間内です。
  
  民法上では、契約不適合責任に基づく損害賠償請求が可能と考えます。
  地中廃棄物の存在は「品質不適合」にあたり、民法第562条に基づき追完（廃棄物除去）費用の賠償請求が可能と考えます。
  契約書上に同様の条項があれば、その条項が根拠となります。
  
  ＞【質問2】
  ＞仲介業者が土地を見ていれば、地中のガラが問題になる可能性に十分気づけたと思います。調査・説明義務違反として、債務不履行に基づく損害賠償請求は可能でしょうか？
  
  説明義務違反の立証が可能な場合、債務不履行責任が可能と考えます。
  この場合、媒介契約書で、調査範囲規定を確認する必要があります。
  地表のコンクリート破片が写真に写っていたことから、 通常であれば調査で発見可能だったと主張することになるでしょう。
  一方で、仲介業者からは「通常の注意義務」を尽くしたと反論される可能性があり得ます。
  
  ＞【質問3】
  ＞質問２が可能だとしたら、売主と仲介業者の双方を被告として民事訴訟を起こすことは可能でしょうか？その場合、どういった論理構成になり、勝訴したら数十万円の損害はどちらが賠償するのでしょうか。
  
  法的根拠が別でそれぞれ両立する請求です。ただ、損害は一つですので、二重取りはできません。したがって、双方をそれぞれ別の請求の被告として訴訟提起することは可能ですが、一方の請求が立つ場合は、もう一方の請求は立たないという結論になるかと思われます。
  そうすると、主張・立証がしやすい請求に注力することも考える必要がでてきます。

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• 賃料

  

  賃貸マンション更新時の賃料増額について

  【相談の背景】
  賃貸マンションの賃料についての相談です。
  マンションの更新時期を迎え、管理会社より、物価上昇、他の同一間取りの空き部屋の賃料に合わせる、などの理由から4万円近い賃料増額の連絡がありました。現在の賃料は18万円ほどです。
  10年以上住んでいるため、床の軋みや畳の擦れ、壁紙の剥がれなどもあり、全てリフォームされた状態の空き部屋と同一賃料というのも納得できません。
  
  2年前の更新時に「次回更新時には5000円増額」と連絡を受けていたためそのつもりでいたのですが、突然の大幅増額に困惑しております。
  
  【質問1】
  賃料は前回更新時の約束どおり5000円増額を主張できるでしょうか？
  やりとりの履歴は残っています。
  
  【質問2】
  通常賃料増額の場合、常識的な増額幅はどのくらいなのでしょうか？

  

  回答

  4万円ほどの増額は驚いてしまいますね。
  
  > 【質問1】
  > 賃料は前回更新時の約束どおり5000円増額を主張できるでしょうか？
  > やりとりの履歴は残っています。
  
  主張は可能かと考えます。
  管理会社からは、2年前の更新時からさらに物価や金利が上昇していることを鑑み、更新時とは状況が違うという反論が考えられます。
  この場合は、10年以上継続的に住んでいることから、新規賃料と継続賃料は異なるとして、約束通りの5000円でなら合意すると言うことも十分に考えられます。
  オーナーとしても、転居されて賃料収入が入ってこなくなるのは困りますので。
  
  > 【質問2】
  > 通常賃料増額の場合、常識的な増額幅はどのくらいなのでしょうか？
  立地や築年数などを考慮して考える必要がありますが、継続賃料では、新規賃料ほどの上げ幅は考えにくいです。
  
  新規賃料と変わらない増額であるならば、転居も一考かもしれません。

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• 私道・私有地

  

  住宅前の私道について

  【相談の背景】
  2年ほど前に一軒家を購入しました。
  
  住宅前が私道（10軒ほどの他住宅、6世帯が入るアパートもある）なのですが、企業が持っているもので「通行・掘削承諾書」ももらいました。
  
  その承諾書に「1.通行を許可する」「2.道路に工事が必要な場合、貴殿が負担する」と書いてありました。
  
  私は勝手に、周辺住民と一緒に分割で工事費を負担するものだと思っていたんですが、今になって、もしかして私のみが負担するという意味なのかと不安に思うようになりました。
  
  購入した不動産屋に問い合わせしていますが、休みのようで明後日にしか返事が来ません。
  
  我が家は20坪程度の小さい一軒家です。そんな家の主が大きな道路工事費を1人で負担するということはあり得ますか？
  
  まだ道路に不備はありませんが、いずれトラブルや多額の借金を背負うのではと心配です。
  
  【質問1】
  こういった事例は現実的ですか？教えてください。

  

  回答

  ＞その承諾書に「1.通行を許可する」「2.道路に工事が必要な場合、貴殿が負担する」と書いてありました。
  
  道路の地中に水道管やガス管など本管が埋設してあります。
  その本管からご自宅の敷地に水道などを引き込んだり、管を修理、取り替えする場合があるかと思います。
  この場合、道路まで工事する必要があれば、ご自宅に関する工事ですので、その場合の費用はご自身が負担するということかと思われます。
  
  「掘削承諾書」という表題からすると、ご自身の判断で道路を掘る際は費用はご自身が負担するという内容になるのが通常かと思われます。
  今回は当該承諾書の目的から解釈した回答とご理解ください。
  不動産屋さんからもよいお返事が聞けるとよいですね。

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