現在お使いのブラウザ(Internet Explorer)は、サポート対象外です。 ページが表示されないなど不具合が発生する場合は、 Microsoft Edgeで開くまたは推奨環境のブラウザでアクセスしてください。    
お気に入りに追加
生駒 真菜弁護士

( いこま まな ) 生駒 真菜

法律事務所たいとう

不動産・建築

分野を変更する
【台東区も歓迎】不動産は生活の場であり、重要な資産です。トラブルをきっかけに人生がよりよいものになるように,適切な解決策を見つけます。まずはご相談ください。
法律事務所たいとう
法律事務所たいとう
法律事務所たいとう

不動産・建築の詳細分野

賃貸トラブル

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権

売買トラブル

  • 欠陥住宅
  • 任意売却

対応体制

  • 全国出張対応
  • 24時間予約受付
  • 女性スタッフ在籍
  • 当日相談可
  • 休日相談可
  • 夜間相談可

お支払い方法

  • 法テラス利用可
  • 分割払いあり

---------------------------------
弁護士生駒真菜からのメッセージ
---------------------------------
** 不動産・建築に関するご相談はお任せください **

【豊富な実績・経験があります】
借地や借家の多い下町の法律事務所出身ですので、これまで,貸主側・借主側の双方から、土地や建物の賃貸借についてたくさんの相談を受け、解決を図ってきました。
解決のための道筋には、任意の話し合いのほか、事案に応じて、調停手続きや借地非訟手続き、訴訟手続きなどの裁判手続きを活用することも考えられます。
また、訴訟手続きにおける和解を含め、話し合いで解決をする場合にも、それぞれの人生計画を踏まえた解決を図ることが必要です。
さらに、建物の明渡しを求める事件の場合には、事前の通知が必要であったり、保全や執行といった裁判手続きを活用すべきケースもあります。
当事務所では、一人ひとりの人生に寄り添い、今後のご計画等も踏まえて、計画的に、それぞれのケースにベストな解決を図るために尽力しています。

【ワン・ストップで事件を解決します】
不動産をめぐる紛争は、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、建築士、税理士、不動産販売業者等、多くの専門家・事業者の力を借りる場合があります。
当事務所は、豊富な他士業とのネットワークで、ワン・ストップサービスを提供しています。

■法律相談の際にお持ちいただきたいもの
契約書(売買契約書、賃貸借契約書)、不動産登記簿謄本、固定資産評価証明書、 公図、地積測量図、境界確認書、建築確認申請書、検査済証、賃料の支払いを示す資料(賃料台帳、通帳など)、現場写真など

法律相談をなるべく有効に活用していただくために、上記を参考にして、可能な限り、資料のご用意をお願いします。
相談内容の概要をまとめたメモや時系列表をご持参いただくと、なお、スムーズにお話しが進められます。ご不明なことは、予約の際のお電話でお問い合わせ下さい。

■重点取扱い案件について
売買契約、賃貸借契約(明け渡し、賃料滞納、賃料増減額)、借地をめぐる紛争、共有物分割、境界画定など

■このような場合は弁護士にご相談ください
【借地・借家問題:貸主側】
・地代や賃料の滞納分を請求したい。
・地代や賃料の滞納が続いているので、出て行ってもらいたい。
・長年、土地や建物を貸してきたが、事情により出て行ってもらいたい。

【借地・借家問題:借主側】
・突然、借りている土地や家を出て行ってほしいと言われたが、どうしたらよいか。

【土地所有に関する問題】
・隣の土地との境界線が分からず、トラブルになっているが、どうしたらよいか。
・何人かで共有している不動産があり、売却をしたいが、共有者どうしの足並みがそろわず困っている。

■便利なアクセス
JR・地下鉄日比谷線 秋葉原駅から徒歩5分

≪相談体制≫
(1)24時間体制のご面談予約
ご予約は24時間受付のため、営業時間外はメールフォームよりお問い合わせください。
(2)ご相談者に配慮した対応体制
お客様のご都合にあわせて、当日・休日・夜間(22時まで)をお受けしております。 ※要予約
(3)経済力に合わせた柔軟なお支払い体制
費用がご心配な方のために、当事務所では分割払いも承ります。
また、経済的な余裕のない方は、法テラスの利用も可能です。

不動産・建築

解決事例をみる

不動産・建築の料金表

分野を変更する
項目 費用・内容説明
相談料 60分5,000円(税別)
以降30分ごとに3000円(税別)
着手金/報酬金 経済的利益の額
300 万円以下の部分 8%相当額 16%相当額
300 万円を超え3000 万円以下の部分 5%相当額 10%相当額
3000 万円を超え3 億円以下の部分 3%相当額 6%相当額
3 億円を超える部分 2%相当額 4%相当額
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

不動産・建築の解決事例(6件)

分野を変更する

不動産・建築の解決事例 1

悪徳業者から土地を取り戻せ!!

依頼主 60代

相談前

高齢者向けの,生活費確保のための融資方法として「リバース・モーゲージ」というものがあります。高齢になると,自宅などの不動産を持っていても,収入が大幅に減ることが多いです。そこで,自宅等を担保にして,そこに住み続けながら,融資枠の範囲内で年金のように融資を受け続け,死亡時に返済がされない場合に自宅等を処分して清算するという制度です。
  Aさんは,この制度を悪用され,業者からリバース・モーゲージ契約に必要な書類だと説明を受けながら,自宅土地の売買契約書等に署名・捺印をさせられてしまいました。そして,土地の所有権移転登記をされてしまった挙句,登記を元の状態に戻すことを困難にするために,この土地に根抵当権まで設定されてしまいました。

相談後

弁護士は,残された証拠を分析し,土地の返還と損害賠償を求めて裁判を起こしました。裁判では,Aさんに土地を売却する意思はなかったこと,業者の説明は一貫して土地の単純な売買契約ではなくリバース・モーゲージ契約であったこと等を提示し,証人尋問で業者の供述の矛盾点を指摘しました。
判決は,業者に対し,土地の登記をすべて元の状態に戻すこと,Aさんに損害賠償金を支払うことを,命じました。

生駒 真菜弁護士からのコメント

生駒 真菜弁護士

この事件では,悪徳業者を野放しにしないため,刑事告訴もしました。
民事責任だけでなく,刑事責任等の社会的責任もしっかりと取らせることが必要です。

不動産・建築の解決事例 2

突然の立退要求にもあわてないで

  • 建物明け渡し・立ち退き

相談前

下町の閑静な住宅街に,その借家は,並んで建っていました。住人達は,お互いに気遣い合い,支え合いながら,穏やかな生活を送っていました。年齢を重ねても,ご近所さんがいるから安心して生きていける。住人達は,そう信じていました。
ところが,突然,住人達のもとに,「A社」という聞いたことも無い会社から,「賃貸人変更通知書」が送られてきました。今までの大家さんが,借家の建物と敷地をA社に売って,A社が新しい大家になったというのです。さらに,その直後,A社の社員が住人達の家を個別に訪問しては,早期の立ち退きを求めるようになりました。
住人達はパニックになり,弁護士に相談しました。

相談後

賃貸物件の売買により賃貸人が変わっても,新賃貸人は,旧賃貸人の契約上の地位をそのまま引き継ぐので,賃貸人が変わったからといって,立ち退かなければいけないということにはなりません。また,「借地借家法」で,賃貸人が,賃貸借契約を解約したり更新を拒絶したりできるのは,『正当な事由』がある場合に限られています。さらに,正当事由をもって解約を申し入れても,申し入れから六カ月が経過するまで契約は終了しません。更新拒絶の場合も,正当事由をもった更新拒絶の通知を,契約期間満了の一年前から六カ月前までの間にしなければなりません。
弁護士は,急ぎA社に対し,正当事由がない明渡しは認められないこと,今後は弁護士が交渉窓口になることを通告しました。弁護士の介入により,住人たちは落ち着きを取り戻し,将来を考える時間ができました。
弁護士は,建物と敷地の買取を希望する住人のために,買取条件をなるべくよいものにするよう時間をかけて交渉しました。また,高齢のため買取は希望しないがずっと住み続けることを望む住人の為に,一代限りで終身の建物使用を認める和解を成立させました。さらに,移転を選択した住人のためには,適正な金銭的補償と猶予期間を取り付けました。

生駒 真菜弁護士からのコメント

生駒 真菜弁護士

住居の問題は,生活や人生を左右する,大きな問題です。住人を守る法律を活用し,落ち着いて将来を考えられるといいですね。

不動産・建築の解決事例 3

悪質な賃借人を店舗から立ち退かせた事例

  • 建物明け渡し・立ち退き

相談前

賑やかな商店街の店舗建物を所有するAさんは,この店舗で飲食店をやりたいというBさんに,店舗を貸しました。Bさんが店舗で使用する水道光熱費は,いったんAさんが立替えて払い,後からBさんに請求するという契約でした。ところが,Bさんは,賃貸期間の途中から,賃料も水道光熱費も全く払わなくなってしまいました。
  Aさんは,管理会社を通じて,Bさんに賃料と水道光熱費を支払うよう催促しましたが、Bさんはまったく払ってくれません。それなのに,Bさんは,Aさんの店舗建物での飲食店営業を続けていました。Aさんは,賃料収入が入らないうえに,Bさんが店舗で使う大量の水道光熱費を負担しなければならず,損害が増え続けることに困り果てて,弁護士に相談しました。

相談後

弁護士はBさんと交渉を始めましたが,Bさんの対応は不誠実で,なかなか交渉は進みません。どうやらBさんは,Aさんの店舗にタダで居座って営業を続けてお金を稼ごうと,時間稼ぎを狙っているようでした。
  そこで,弁護士は,Bさんの時間稼ぎを許さない為に,Bさんに対して店舗賃貸借契約の解除を通告したうえで,Bさんに対して店舗建物の明渡しと滞納賃料・水道光熱費の支払いを求める裁判を起こしました。そして,短期間でAさん完全勝訴の判決を得ました。
 さらに,弁護士は,この勝訴判決に基づき,Bさんに店舗建物を明け渡させるため「建物明渡しの強制執行」を,Bさんが滞納している賃料等を回収するため「動産差押えの強制執行」と「債権差押えの強制執行」を,同時に申し立てました。
  強制執行3本立てを受けて観念したのか,Bさんは,自主的にAさんの店舗建物を原状回復して店舗を明け渡しました。

生駒 真菜弁護士からのコメント

生駒 真菜弁護士

このような「居座り」のケースでは,損害の拡大を防ぐために,早期に法的手段に移行することが必要です。
  早期着手により,預かっていた敷金の範囲内で解決できたケースもあります。
  早めのご相談をお勧めします。

不動産・建築の解決事例 4

請負業者とクレーマーの悪弊を断つ

相談前

路上を囲って施工するガス・電気・水道などの公共工事はいたるところで見かけますが,その陰には,「市民」を名乗るクレーマーをめぐる請負業者さんの見えない葛藤があります。警備員の配置や道路専用の許可条件などについてクレームを付け,その対応が悪いと言って謝罪文を要求し,発注した局や警察への苦情申入れを執拗におこなう。現場を円滑に進めたい業者は,これを収めるためにクレーマーからの金銭等の利便要求に応じてしまいます。この業界の悪弊を断ちたいと,業者さんたちが立ち上がりました。
他の事案では,警備員がいない現場で,高齢の女性が転倒したとして損害賠償を要求してきました。女性は会社の社長を呼び出し,深夜まで粘ります。根負けした社長は診断書と引換えに慰謝料を払いましたが,女性は未請求分があると仄めかします。診断書の住所は虚偽でした。一方的な電話攻勢に参った社長は,弁護士に相談しました。

相談後

クレーマーは,現場トラブルが業者の受注条件に影響を及ぼす公共事業の仕組みを熟知しています。業者はトラブルを隠したがり,そこに付け込まれるのです。
弁護士は,発注者の関係部局が下部へ責任転嫁する負の連鎖を断つため,局の担当者にも,事実関係の正確な把握と毅然とした苦情処理を要請しました。クレーマーに対しては,業務妨害を警告し,弁護士がすべての窓口になることを通告しました。
 弁護士が正面に立つことで,事態は収まりました。

生駒 真菜弁護士からのコメント

生駒 真菜弁護士

クレーマー問題の根は深く,業者の勇気ある対応だけでは解決しません。
この案件をきっかけに,自治体の関係部局と業者組合において,局―業者間の信頼と協同で業界の悪弊と決別するための対策協議を進めることになりました。

不動産・建築の解決事例 5

契約書がなくてもあきらめないで

依頼主 男性

相談前

 相談者は、建物の解体業を営んでいるAさんは、Bさんから、火災に遭った建物の解体工事を依頼されました。
 しかし、Bさんは、解体工事が終わった後になって、「事前にAさんからもらったものは見積書で、正式な契約はしていない」「基礎部分は残してほしかったのに、全部壊されたので、むしろ損害を弁償して欲しい」などと言い出し、代金の支払いを拒みました。
 困ったAさんは、いろんな人に相談をしましたが、Bさんは様々な理由を述べては支払いを拒み続けました。そこで、Aさんは弁護士に相談しました。

相談後

 弁護士は、速やかにBさんを相手に請負代金を請求する訴訟を提起しました。その訴訟でも、Bさんは正式な契約は交わしていない、無断で建物を壊されたなどと訴えていました。しかし、請負契約は契約書がなくても「当事者間の合意」があれば成立します。
 そこで、弁護士は、解体工事の前後の、当事者の具体的な行動(例えば、Bさんは解体工事をしている様子を見ていたのに何も文句を言わなかったことや、解体が終わった後、Bさん自ら建物の滅失登記をしていたことなど)を明らかにすることによって、当事者の合意があったことを証明しました。
 その結果、ほぼ満額の解体工事代金を支払ってもらう内容で、和解が成立しました。

生駒 真菜弁護士からのコメント

生駒 真菜弁護士

 現在では、後々の紛争に備えて契約書を作っておくべき、という考え方が広がってきましたが、まだまだ、相手の善意を信じて、口約束で重大な契約をする例が見られます。
 しかし、せっかく約束を守ったのに、書面がないからと言って泣き寝入りするのは待ってください。契約書がない場合でも、前後の当事者の言動などを明らかにすることで、契約が成立していたことを証明できる場合もあります。
 諦める前に、まずはご相談ください。

不動産・建築の解決事例 6

任意入札の有効活用例:税金滞納で差し押さえられた相続物件

  • 任意売却

相談前

AさんBさん兄弟は、母親が亡くなった後、それぞれ遠方に暮らしていたこともあり、亡母名義の土地を長年放置していました。
ところが、ある日突然、AさんとBさんは、自治体から、その土地の固定資産税が長期間未納となっているとして約100万円の未納固定資産税と延滞税の請求を受け、その土地は差し押さえられてしまいました。
AさんとBさんは、誰も利用していない亡母名義の土地を手放したいけれど、自治体から差押えを受けているうえに、権利証や測量図も無く、どうしたらよいかわからず困って相談に来ました。

相談後

弁護士は、その土地について、できるかぎり高額で、かつ早期に、売却を実現するため、最低売却価格・契約条件・入札期間などを予め決めて購入希望者を募る任意入札方式での売却を提案し、その準備を整えました。
自治体との間では、差し押さえられた土地が競売とならないよう交渉し、土地の売却代金の中から未納税金を支払うことを合意しました。
また、並行して、土地の名義をA・Bの共有名義とする所有権移転登記手続きと、測量も、手配しました。
結果として、任意入札方式での売却により、最低売却価格2000万円を大きく上回る2400万円での売却を実現しました。
売却代金の中から、未納税金を支払い、任意入札の準備に要した諸経費を差し引いても、1000万円近いお金を、AさんとBさんそれぞれに分配することができました。

生駒 真菜弁護士からのコメント

生駒 真菜弁護士

任意入札とは、最低売却価格や一定の契約条件を定めて入札希望者を募り、開札期日に開札し、入札をした者の中から最高価額入札者を優先買主として選定する方法です。
任意入札の場合には、本件のように固定資産税等滞納などのデメリットをかかえる不動産でも、早期にかつ高額で売却できる可能性があります。
お困りの際は、ぜひご相談ください。

不動産・建築

特徴をみる

所属事務所情報

地図を印刷する
所属事務所
法律事務所たいとう
所在地
〒101-0026
東京都 千代田区神田佐久間河岸78 第二阿部ビル2階
最寄り駅
地下鉄日比谷線「秋葉原駅」4番出口より徒歩5分
交通アクセス
駐車場近く
対応地域

全国

設備
  • 完全個室で相談
  • バリアフリー
事務所URL

電話で問い合わせ
050-5346-2724

メールで問い合わせ

※お問い合わせの際は「弁護士ドットコムを見た」とお伝えいただければ幸いです。

法律事務所たいとうへ問い合わせ

電話番号 050-5346-2724

※法律事務所たいとうでは、ご相談内容に応じて、最適な弁護士が担当します。

メールで問い合わせ

受付時間

受付時間
  • 平日09:30 - 18:30
定休日
土,日,祝
備考
相談者の方のご都合によっては、21時まで対応が可能です。(要予約)
交通アクセス
駐車場近く
設備
完全個室で相談
バリアフリー
「事務所建物入口から相談スペースまで車椅子で移動でき、トイレも車椅子のまま利用できる」を定義としています。