賃貸契約書の用語や特約の意味がわからないときは？

もうサインしてしまっているのですが

賃貸契約書の中に、同じ内容の事を3つの表現で書かれてあります。

｢乙の過失に基づく本物件の損害｣
｢乙による過失に基づく本物件の損害｣
｢乙の過失による本物件の損害｣

です。

この3つの文章、同じ解釈として捉えられますでしょうか？

後でいちゃもんつけられないか心配です。

安心できる回答をいただきたいです。

賃貸契約書についてです。

｢乙による過失に基づく本物件の損害｣

の｢乙による過失｣がピンときません。

国語的にどうなのでしょうか？

もうサインしてしまったのですが、

｢乙が乙の負担により、襖の引き手の取替えを行うが、原状の引き手と異なる引き手と取替える事を甲は許可し、この襖の引き手の取替えについて、乙は原状回復義務を負わないものとし、甲は原状回復費用を乙に請求しない｣

の文章のうち、

｢原状の引き手と異なる引き手と取替える事｣

の文章についてですが、この文章で大丈夫でしょうか？

｢Aと異なるBと取替える事｣

という意味合いで書いています。

賃貸借契約書についてです。

｢天井のクロスを張替えるが、張替える天井のクロスが原状の天井クロスとは異なる事を甲は許可する。｣の文章の、｢原状の天井クロス｣という風に、
天井とクロスの間に｢の｣がぬけています。

まだボールペンで直すことができますが、このままでも大丈夫でしょうか？

賃貸借契約書についてです。

｢天井のクロスを張替えるが、張替える天井のクロスが原状の天井クロスとは異なる事を甲は許可する。｣の文章の、｢原状の天井クロス｣という風に、
天井とクロスの間に｢の｣がぬけています。

｢の｣が抜けていても大丈夫でしょうか？

賃貸契約書において、

｢乙による過失｣は｢乙が原因の過失｣

という意味でしょうか？

賃貸アパートに居住して１５年以上経ちます。
先月末に大家の委託を受けた不動産業者が訪問してきて「建物の老朽化と耐震基準を満たしていないので取り壊す事になった。そこで引越しをして欲しい」と言われました。
この話が出てから現在の賃貸アパートの契約書を読んだところ、以下の記載があり、とても心配になったので質問させて頂きました。

賃貸契約期間　平成１３年２月２３日～平成１４年２月２２日
契約書を確認すると以下の条文が記載されていました。

第３条（契約の期間）に「この契約の期間は当初に標示する期間とし、但し契約満了時において甲乙またはそのいずれか一方により何等の申し出が無い場合、同一契約条件で契約が更新されるものとする。」

第１１条（賃貸人の承諾を必要とする場合）２項に「入居申込書の居住者氏名の項に記載されてない者を同居させようとする時。但し出生による増員を除く」

第１８条（建物の明け渡し）４項に「乙は建物の明け渡しに際し、移転料、立ち退き料等の請求ならびに乙の追加した像作物その他について、買取等の請求をしてはならない」

以上の３条で心配になるのは、
１、この契約は普通借家契約なのでしょうか？
２、１１条ですが、大家さんには言わず結婚して妻が同居しているのですが、これは重大な契約違反で、即立ち退きを求められるのでしょうか？
３、１８条ですが、大家さんの都合で立ち退きになるのに、引越し代、新居の敷金礼金や保険料などの全費用は受け取る事はできないのでしょうか？

どうか教えて下さい、宜しくお願いします。

もうサインしてしまっているのですが

｢乙もしくは第三者による過失または重過失に基づく本物件の損害について～｣

の文章のなかの



｢乙もしくは第三者"による"過失または重過失｣

は、"による"という表現でいいのでしょうか？


"よる"という意味を調べてみました。

起因するという意味でした。


｢乙もしくは第三者に"起因する"過失または重過失｣

という意味合いになると思うのですが、


｢私による過失｣
｢私に起因する過失｣

って何かおかしく感じてしまうのですが"による"という表現で大丈夫でしょうか？


不安に思っています。

もうサインしてしまっているのですが


｢乙もしくは第三者による過失または重過失に基づく本物件の損害について～｣

の文章のなかの


｢乙もしくは第三者"による"過失または重過失｣

は、"による"という表現でいいのでしょうか？


"よる"という意味を調べてみました。

起因するという意味でした。


｢乙もしくは第三者に"起因する"過失または重過失｣

という意味合いになると思うのですが、


｢私による過失｣
｢私に起因する過失｣

って何かおかしく感じてしまうのですが"による"という表現で大丈夫でしょうか？

当方地主です。借主が増改築するに当たり近い内に新に契約予定です。その際、市販の土地賃貸契約書で契約予定ですがこの契約書の文面に普通建物所有を目的とすると記載されておりますが、その普通建物の所有と言う意味の中には、現在店舗営業している建物も普通建物に含まれますか?

もうサインしてしまっているのですが

賃貸契約書の中に、同じ内容の事を3つの表現で書かれてあります。

｢乙の過失に基づく本物件の損害｣
｢乙による過失に基づく本物件の損害｣
｢乙の過失による本物件の損害｣

です。

この3つの文章、同じ解釈として捉えられますでしょうか？

後で揉めないでしょうか？

今日、借地人が建物を築造する場合の対処方法を教えて貰いありがとうございました。今回の相談ですが、実は、借地人の建物は、鉄筋コンクリート２階建てで、一階は１フロアーの電気店、２階は住居です。築５０年位経つので、外壁の塗装は、はげ落ちており、日差しも崩れ落ちている状況です。一階店舗の電気店は借地人が高齢の為、閉店しています。２階は借地人の息子夫婦が住んでいます。不動産会社に建物と土地を一緒にして売買する考えで交渉をしましたが、息子夫婦が１階の店舗を改造して、別の店を開店する計画があると言っていることがわかりました。店舗の正面は入口と窓がある作りなのですが、例えば、飲食店を計画しているとしたら、外側については、入口の改造とか窓の改造、内側は飲食店様に改造しないとできないと思うのですが、このような工事をした場合、改築に該当するのでしょうか？

【事案概要】
知人が、現在、建物所有の賃貸借を受けており、その契約書に以下の記載があります。

第５条　賃借人は、次の場合には、事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければならない。
１、賃借人が本件賃貸借を譲渡し、又は、本件土地の転貸をするとき、その他名目の如何を問わず事実上これらと同様の結果を生ずる行為をするとき。

【質問事項】
ネットの雛形と比べても、一般的な内容だとは思います。「その他名目の如何を問わず事実上これらと同様の結果を生ずる行為」とはどのような事例のイメージなのでしょうか？
地方勤務が予定されており、第三者への上物の建物の貸借を検討中ということですが、それもこの規定でしばられるんでしょうか？





★旧法借地権 火災等で滅失！第三者対抗は一切なし？
【事案概要】
・期間２０年で旧法借地権を売買取得し、地主の承諾を得て建替しようと考えています。
・近隣は住宅密集地だし、２３区内なので将来に大地震があったりしたときに、火災で滅失が心配です。
【質問事項】
・期間のある旧法借地権は、火災などで滅失しても、期間内は、契約の当事者たる貸し手（今の地主）との間では消滅しないと思います。
・ただ、地主さんがが変わった場合には、旧法借地権では、第三者たる新地主には対抗する方法は一切ないのでしょうか？
例えば、新法借地権のように立看板を立てるなどの第三者への対抗の方法は、条文はなくても、判例などでもないのでしょうか？

【相談の背景】
テナントの契約書で

以下の修理は借主がその費用を負担するものとし、原則貸主の定めるところにより貸主の指定又は同意する業者がこれを行なうものとする。
(1) 貸室内の建具類、ガラス、照明器具、スイッチ、コンセント類、及び付属品の修理。
(2) 貸室内の壁、天井、床等に関する小修理（塗装及び貼り替えを含む）。
(3) 借主の責に帰すべき事由により生じた毀損等の修理。
(4) 借主所有の造作、設備に対する修理。

躯体に影響が及ぶ修理及び工事については借主がその費用を負担するものとし、原則貸主の定めるところにより貸主の指定又は同意する業者がこれを行なうものとする。

と変更しようといわれました

【質問1】
変えたらどうなるのかイメージできません。誰か教えて頂けませんか？

賃貸借契約で借主が自分で行える小修繕の範囲について教えて下さい。

一般的な賃貸借契約書には、借主が自分でできる小修繕の特約があるかと思います。
例として「ヒューズやパッキンの取替え、電球・蛍光灯の交換、障子ふすまの貼替え」等が列挙されていますが、「その他前各号に準じるもの、費用が軽微な修繕」もできるとされています。

この「費用が軽微な修繕」というのは、一般的にどの位の費用までを言うのでしょうか？
だいたいの金額、またはどんな物の修繕を想定されているのか教えて下さい。

家主が作成した賃貸借契約書で契約をし戸建住宅を借りています。
修繕をするにあたり、家主と揉めており修繕の家主負担を請求したいのですが、いかがでしょうか。


１）給湯器の取り換え
給湯器が古く灯油の物から電気給湯器へと変えようかと思い承諾書の記入をお願いしたところ
・配置方法、支障がないことが解る書類の提示
・改修工事なので、工事負担・維持管理・修理・撤去等掛かる費用は借主負担であると明記
を要求されました。

２）施錠できない扉３箇所の修繕、施錠し辛い玄関の鍵の取り換え
契約前から施錠できていないので修繕を希望していましたが、他にも修繕箇所があり、その負担を借主に求めたのでそこまでの費用が捻出できず保留にしています。

当初の修繕費は2年間家賃を割り引くとしていましたが、その割引ではまだ当方（借主）のマイナスなのでそれも含めて家賃の減額・修繕を要求したいと思っています。


しかしながら契約書には
浴槽・風呂釜・水洗トイレ・畳・障子・ふすま・ガラス・住宅の鍵・電気のスイッチ・コンセント・住宅内部の付属器具類の修理
これらの修繕費用は借主の負担
修繕・模様替え・その他現状の変更の必要が生じた場合は予め家主の文書による許可が必要
とあります。

民法第606条1項を読む限りでは請求できるのではと思うのですが、契約書の記載が気になります。
当方（借主）は修繕費用を請求できますでしょうか？

【相談の背景】
個人大家さんの一戸建て賃貸を借りると口約束し、家賃等を記載した契約書を渡されました。
大家さんの捺印はあり、後は私どもと保証人のらんを記載し渡すだけの時に浴室の壁や水道蛇口がグラングランしていることに気づきました。
当初書類渡されたとき、鍵も一緒に渡されており、かべや床等自分達で好きにDIYしていいよとのことですでに私は３０万位かけてDIYをしています。
水周りの不具合についてはうちが全て修理するから不具合があったらすぐ教えて！と言われたので連絡すると、ユニットバスは部分的な修理が難しく、工事の日数もかかりますから、そちらで知り合いがいたら、見積もり出してもらってください！とと大家さんから連絡あり、知人に見積もりをもらって届けると一変し、家賃の折り合いが合わなくなる！ここまでするならかすか？どうか？等濁らせる事等を言い出して先週日曜には、電話連絡あり、治しますから出来るだけ長く住んでくださいね！と言ったのでさらにお金をかけDIYでなおしていました。
今日また連絡あり、なおすかどうかは、これからの話し合いできめます。
今までの貴方のかかったお金と言われてもお互い引かなきゃいけないことありますよね？と
はっきりしなく、家賃も上げるような感じの言葉を濁らせるように伝えて来たりと、はっきりしてくれません。

【質問1】
契約はまだ成立していないのですが、今までのかかった経費を返金要求できますか？

【質問2】
仮になおしてくれたから、家賃をあげると言われてもそれに応じる必要がありますか？

知恵をお貸しください。
住居兼店舗の一戸建ての賃貸物件にて生活と商売を営んでおります、一昨年くらいから外壁が痛んできて外観がとてもひどくなりました。
仲介の不動産に電話しましたが「その予定はない」「大家さんもそんなに裕福じゃない」「そもそも建物も古いから本当は崩さないといけない」等と言われ、なら崩してもいいから今後の保証をしてもらわないと困ると返したのですが「いずれにしても予定はないです、そんなに言うならそっちでやってくれ」と相手にしてもらえません。
外観の醜態はお客様およびお客様の知人からも指摘が出ており商売上いろいろな職種の方と会話する機会があるので相談してみましたがどう考えても大家の義務だろという答えにたどりついてしまいます。
一応外壁塗装の人に修繕可能か診てもらったのですが塗装でどうこうなるレベルではないから工務店にお願いしたほうがいいとのことで賃貸物件にそこまで賃借人がしないといけないものなのか疑問に感じます。
契約書には建物にかかる高租高課及び自然破損による修繕費用は賃貸人の負担とすると明記されてるので電話にて不動産に相談したらあのような回答でした。
過去にも物件の問題個所が存在しその修理に掛かった費用を契約更新時に途中解約した場合その費用を私が負担するよう契約書に明記してくるようなことをされているので今年の更新時に特約で修繕義務を回避してくるのではないだろうかと胃が痛い思いをしています。
商売上外観が損なわれている状態は集客にも確実に今後影響してくるものと思います。
どうか先生方いいアドバイスをお願いします。

【相談の背景】
以前と同じ内容なのですが、追加事項があるので改めて相談させてください。

よろしくお願いします。

築46年の賃貸マンションです。(40年頃と思っていましたが正しくは46年でした。)入居して10年程です。

押し入れが雨漏りしています。押し入れの半分は使えていません。雨漏りでカビが生えるといけないので大事な物は置いていません。

もう何年も前から管理会社(大家さんが責任者)に連絡していますが雨漏りの原因は直したくないのか全然修繕してもらえません。

★入居時に通常よりも1万円値引きしてもらっています。
★賃貸契約書を見ましたが、大家さんがどこまで修繕するのか等は記載されていません。

この場合、大家さんに修繕義務はあるのでしょうか。

【質問1】
大家さんに修繕をお願いすることはできるでしょうか？

マンションを賃貸に出すことになりました。

万一壊れても家主が修理をしない設備について、特約で定めておきたいと思っています。


『下記の設備備品については機能保証しません。エアコン、照明、床暖房、食洗機、ミストカワック・・・』

このような書き方で大丈夫でしょうか？

機能保証しません、だけでは曖昧過ぎて特約の意味をなさないでしょうか？
家主は修理しない、借主が交換や修理をするのは任意である
と、具体的に書く必要がありますか？

宜しくお願い致します。

賃貸借契約書を見直しましたが修繕費の負担のところに貸主は別表に定める区分に従い本物件に関する修繕義務を負いその費用を負担するものとするとなってます。別表を見ると風呂釜の修理取り替えのところは入居期間1年超で貸主が100%になってます。ということは貸主に私のほうから言ってもいいのでしょうか?

こんにちは。
テナントの賃貸借契約についての質問です。

契約の中に従業員、客、出入り業者が建物を損傷させた場合こちらが修理代を払う事とあったのですが。従業員はわかるのですが、客や出入り業者が傷つけたりしたものまでこちらが負担する必要ってあるのでしょうか？

よろしくお願いします。

どこに聞いたらよいのか分からず、こちらを拝見させて頂き、質問させて頂きたいと思います。宜しくお願い致します。

賃貸店舗を借りて、店をやっております。
先日大家さんから、屋根が腐るからなおすようにと言われました。
契約書にも修繕費は、全額借りている私共がなおす契約書内容でした。きちんと見ていなかった私共も悪いと思います。

大家さんは、
「本当は売りたいのに借りたいというから貸してやっている」
「安い家賃で貸しているから」
「店の改装にも文句を言っていないから」
修繕費は全額支払うのは当たり前という事でした。

お店をやる時、エアコンが壊れているという事で、全額私共で新しいエアコンを付けました。150万以上かかり、大家さんからは一切お金は頂いておりません。多分、このままだと駐車場のアスファルトも壊れてきているので、全部私共になおせと言ってくると思います。

やはり、契約書に書かれているので、そのようにしなければならないものでしょうか?
周りの方々には、大家がなおすのが普通だと言われました。
できれば、移転はしたくないのですが、宜しくお願い致します。

賃貸マンションで契約時に既に外壁工事等の大規模修繕が決まっている場合、入居予定の契約者に対して告知の義務はあるのでしょうか？

入居開始から6か月も経過しないうちに大規模修繕の工事が始まり、日当たりも悪くなり、また洗濯も自由に出来ず不便を被っている。

1）事前に工事の予定が分かっていれば他の物件を契約出来た。もし告知義務があり、それがなされなかった場合、何かの補償、（契約解除など含め）を要求する事は出来るのでしょうか？

2）工事差し止め請求は出来ないと判断しますが、代替案として乾燥機のレンタルを要求することは出来るでしょうか？

ご教示の程宜しくお願い致します。

【相談の背景】
賃貸の契約書について特約がありそれを見直していたところ気になる文章があり質問させていただきました。
以下の文章が特約にあり

（本物件内のクロス、フローリング等床材の汚損、破損による修理、修繕、 通常のクリーニング、 電球・蛍光灯の取替、畳表・障 子紙・襖の汚損・破損による張替え、 消耗品 (例:浄水器のカートリッジなど) の取替、 キッチン・浴室・洗面所の排水管詰まり 対処等の小修繕、 その他費用の軽微な修理・修繕は賃借人負担とする。
その他費用の軽微な修理・修繕は賃借人負担とする。）


通常損耗、自然損耗は通常賃貸では含めないという認識かつ重説にて通常損耗、自然損耗を含める等の説明もなかったのでそのまま契約してしまいました。

【質問1】
後日問い合わせてみると含めるということでしたのでこの場合素直に従うしかないのでしょうか。

よろしくおねがいします。

木造の建物を賃貸しています。その物件は、賃借人の居抜きのまま数年前に購入しました。
一昨年、雨漏りが発生し修理の依頼があり、その際、賃借人から資料を借りたところ、賃借人の無断リフォームが発覚しました。
　リフォーム自体は知っていたのですが、当時のオーナーに無断のもので、筋交いを大量に撤去するなど耐震性を大きく減じる（見場はよくなりますが）ものとは、それまで知りませんでした。また、土間を無断でかさ上げしたため、車両の進入もできなくなっています。
　契約書に基づき原状復帰をお願いしたところ、その義務はないと言われ、その後、昨年１０月に退去されたました。義務がないという主張の根拠は、賃貸契約書締結前の口約束らしいのですが、その時点でオーナーの方には成年後見人がついており、書面による正式の賃貸契約（原状復帰義務を明記）はその後見人弁護士の方の署名のものです。

退去の際に原状復帰をお願いし、見積書を送ったところ、相手方の弁護士さんから債務不存在確認調停を申し立てられました。反論の書面を準備して裁判所に行ったところ、申し立てた側の向こうの弁護士さんは、いきなり調停を不成立にしてしまいました。調停委員の方も、あきれておられたように見えました。
　耐震性の不安と、訴訟時の証拠保全のため、その建物は賃貸に出したりすることもためらわれています。

　原状復帰費用、および立ち退きから原状復帰工事を始めるまでの賃料を請求するつもりですが、今後どのように動くべきか、こちらから調停をもとめるのか、いきなり訴訟に行くのか、教えていただければ幸いです。

賃貸マンションの契約書に関してお聞きします。
入居して、今月で7年1か月経過しました。
入居当初、メンテナンスに不備が多々ありました。
客付けをした不動産業者から『入居時室内点検報告書』を渡され、それを記入後　不動産担当者に手渡しました。その後、そのままになっていました。
最近、日当たりの良い部屋の壁紙がはがれて、セメントが見える箇所等が気になるようになりました。
本日、メンテナンスの管理会社に水回りの不具合の件で連絡した際に、壁紙等について言及したところ、「水回りは修理するが、壁紙等は入居者がいかなる理由であっても、負担して修理することになっている」ということでした。
通常　故意に壊したり、ペットを飼う、たばこを吸うということをしない限り、壁紙や畳等は　経年劣化ということで、入居者の負担をすることはないと認識しておりました。

平成21年1月9日付の賃貸契約書には、
特記事項
１．借主は退去時において、入居期間及び汚損、破損の有無を問わず、貸主の指定業者で畳の張り替え、襖の張り替え、ルームクリーニングをして、その費用を負担するものとする。
２．クロス・カーペット・網戸等の破損、汚損による張替え、修理負担は借主の負担とする。ただし、自然消耗、経年劣化は除く。

と記されていますが、これは、いかなる事情でも、この契約書に押印した限り、退去時には畳、ふすまを張り替え、クロスまで指定業者にお願いしてすべて借主の負担になるのでしょうか？入居時には不動産業者から、室内の修理の件をきちんと説明されてないままだったと思います。立地が良いため、あと数年は居住を考えておりますが、クロスの件での修理等は負担をしないといけないのでしょうか？

一般の事業用賃貸借契約の期間中の修繕について教えて下さい。
第11条本物件の専用部分の修繕に要する費用はすべて借主の負担とする

とあります。

これまで違う契約書で契約していたのですが、今回の更新に当たって家主から次々とこれまでとは違う借主の不利となる内容の更新を迫られました。
ほとんど承諾したのですが、

今回の新しい契約書の11条の内容について
配管の不具合だとか、はじめから設置されているインエアコンの修理なども、借主負担となるのでしょうか？

建物自体が年々降古くなっていく過程の中で、
普通に使用しての上記の不具合については、家主(貸主)の負担とすることをお願いするのは間違っていますか？

戸建を借りています。引っ越してから雨季になり家中からひどい悪臭がしてきて臭いを嗅ぐとペットの尿の臭い。車庫や、浴槽の裏には排泄物や犬の毛が溜まっており、全てこちらが費用を負担して掃除したり工事しました。近所の方に話を聞くと数十匹の犬を放し飼いしており、悪臭がひどく周りからの苦情で、家主は追い出されたとのことでした。物件を下見した頃は2月で寒く、臭いには気付きませんでした。もともと家主には入居当時から全く連絡がつかず、契約書のファイルにリフォーム業者の方の名刺が入っており何かあればこちらの業者に連絡して欲しいと仲介業社の方にも言われ、リフォーム業者の方が間に入り、建物の不具合を直してもらったりしていました。そして入居してから4ヶ月ほどして犬を多頭飼いしていたことで部屋中から異臭がすること、精神的苦痛を話し、窓口になっているリフォーム業者の方に家賃の減額交渉をしました。その際に覚書として、家賃の減額(〇〇円から〇〇円に減額すると記載あり)、退去時の清掃代は無し、現状回復の必要無し、と記載して家主、リフォーム業者の方、私のサイン捺印をして、保管していました。そしてそのリフォーム業者の方から家賃は直接こちらに振り込んで欲しいと言われ毎月遅れることなく振り込んでいました。
そして突然、家主から配達内容証明郵便が届き、あの覚書は自分の意に反するので今月から家賃は元の金額で振り込んでくれ、と書いてある内容証明郵便が届きました。今現在も何とか自分なりに柱にニスを塗ったり板で壁を塞いだりして臭いをごまかしたりしていますが臭いがなくなることはありません。こちらとしては減額した金額で住み続けたいのと、覚書が有効なのかが知りたいです。リフォーム業者の方に連絡するとそんなものは無効だから減額した家賃で家主に振り込めばいいですよ、と。
もし6月前の解約通知が来たら断ることは出来ないのでしょうか？犬の多頭飼いをしていたのを知っていればこの家は借りませんでした。私はもちろん仲介業者にも知らされていませんでした。これは瑕疵に当たりませんか？
一方的に家賃の減額は納得していないと手紙を送ってこられてどう対応すればいいのか困っております。

テナントビル4階で整形外科を営んでおりますが、1基しかないエレベーターの改修工事の通知が届きました。
工事は休日だけではなく平日も行う事になっており、その場合休診にしなければなりません。
工程を短くして欲しいと依頼をしましたが、最大限の努力をした結果なのでこれ以上の調整は無理との返答でした。（非常階段はありますが、整形外科に来院される患者の特性から階段利用には限界があります。）

賃貸借契約書を確認したところ、＜修繕＞という条項に「甲が修繕を行う場合、予めその旨を通知しなければならない。　この場合、乙は、正当な理由のある場合を除き、当が修繕の実施を拒否することが出来ない。」と記載がありました。　

そこで、以下の3点について先生のご判断をいただけると幸甚です。

１、工事を先方の日程で受け入れるしかないのか。
２、契約用途として利用が出来なかった日数について賃料から減算。
３、予想される売上金額の補償。


どうぞ宜しくお願いいたします。

【相談の背景】
マンションの賃貸契約を新規で結ぼうとしている者です。
契約書に「地震、火災、風水害等の災害、盗難その他、貸主が不可抗力と認められる設備の破損、汚損等については、借主がその費用を負担しなければならない」と記載があります。
こちらについて、自然災害などの故意ではない破損に関しては一般的には貸主負担ではないか疑問に思ったため、管理会社に問い合わせ、削除できないかご相談しました。(ハザードマップ上災害区域にあたる場所です)

管理会社の返答は、「善管注意義務違反の場合に適用となる」とのことで、削除ではなく特約に追記するとのことでした。

【質問1】
貸主が不可抗力と認められる設備の破損、汚損とはどういった解釈をすればよろしいでしょうか？

【質問2】
この場合の善管注意義務違反とはどのような場合が考えられますでしょうか？

【質問3】
特約に「善管注意義務違反の場合に適用となる」と追記すればこの内容で契約を結んでも後々問題はないでしょうか？

【相談の背景】
賃貸契約更新のタイミングで
契約書に記載されている特約の内容について
仲介会社の説明が納得いかない

【質問1】
特約に
退去時に貸主の指定した業者による畳の表替え、襖の張替え、ハウスクリーニングを行う
と記載されているが、具体的な負担割合は記載されていない。
従い、この負担割合は話し合いの余地はあるのか。

【相談の背景】
貸倉庫を賃貸している個人事業主です。建設当時より賃貸人に賃貸しており、賃借人は上場企業の子会社である倉庫会社で不動産部門がある会社です。契約書は賃借人が作成し、不動産部門の宅建の資格のあるプロが当方に説明し、当方に同意させている契約書です。契約書には善管注意義務のような記載があります。又故意、重大な過失の場合賃借人の負担と記載されています。そして原状復帰も相手全額負担と記載されています。相手は一部負担で通常損失分、経年劣化分を主張しています。当方は貴社が重大な過失で損傷を与えたものであり、契約内容で主張、貴社が作成し、当方が納得して契約を結んだ契約と主張しています。
現在、下記損害が発生しております。建物は法定耐用年数47年、但し、鉄筋コンクリートの物理的寿命は国土交通省の見解では117年と推定されると聞いております。　
・鉄扉の損傷　フォークリフト、パレット等を日常的に当てる行為により
　　　　　　　鉄扉曲がり、歪み、凹み等の損傷
・壁の損傷　　フォークリフト、パレット等を日常的に当てる行為により
　　　　　　　塗装の剝れ、擦った後
これらの損傷は消防法の保有空地である建屋の周りに商品を置くため損傷を与えております。
・その他、雨漏り放置等、ブリック塀と擁壁車両事故放置等があります。
過去の賃料を平均すると相場の半額位から5.5割位です。相場の半額以下もありました。

【質問1】
上記の状況でも通常損失分、経年劣化分は考慮されるのでしょうか？
その場合、全額請求が妥当と思っておりますが修理費用の何割が妥協点でしょうか？　契約解除する予定ですので原状復帰の考えでお願い致します。

建物賃貸契約書の契約内容について、

このたび知人から一軒家を借りることとなり、契約書を交わす段になりましたが内容に少し疑問があるため質問します。
形態は個人同士の賃貸で不動産屋などは通していません。

気になる内容は、
①火災保険について、『本件建物に関わる火災保険は借人の契約とする。また、本件建物に自然災害等何なんらかの要因による倒壊、焼失があった場合は借人が修復する』
というところです。

この内容だと、地震や津波、落雷、土砂崩れで建物に被害があった場合、借人が現状回復する義務を負うことになってしまうのでは、また『災害等』とあることから戦争や飛行機・車の事故などすべてが対象となってしまうのではないかと考えます。

火災保険は賃借人用の保険に入るつもり(家財保険と原状回復の特約)ですが、そもそも建物の火災保険は家主(持ち主)が払うものではないのか、借手名義でが契約できないでしょう？。

また、自然災害時の建物の回復義務などありえないと思うのですが……(貸借契約書のひな型でも見たことがないと思うのだが)。

できれば大家との関係は良好にしたいので判を押したいところですが、地震や土砂崩れの際に元通りに直せと言われてもそれは無理です。

契約書に何を書いたところで現行法が優先するのでは……とも思うのだが判子をついたのだから賠償しろと言われても……皆さんの知恵をお借りしたいです。 よろしくお願いします。

現状として。

1.去年の8月頃につてにより借りることができた。
2.大家の都合で12月まで大家の荷物がどけられず12月から入居準備にかかった。
3.敷金はなし、いろいろ手を入れなければ入居できなかったために敷金はなし、ただしこちらが家の補修費を負担した(トイレ改修、ボイラー交換、ハウスクリーニング、襖、障子の張り替え、エアコン移動などで80万以上かかっています)
4.その代わり、賃料は安くしてもらっている(賃料に不満はない)
5.最近入居して、貸借契約書の説明はなし。

最初に契約内容について詰めておくべきだったとは思うし、こちらから契約書を持っていこうかとも思ったが、大家がするべきことだろうと二の足を踏んでしまった。
また、今までも15年以上賃貸契約書なしで知人から一軒家を借りていたため甘く考えてしまった……反省しています。

1月上旬に、以下のような賃貸物件の契約手続きを進めました。
-----
・現在入居者あり
・退去予定は1月中旬
・入居日は2月中旬
・退去前に内覧が出来ないため、未内見での承諾書(※)が必要

※承諾書には
　・契約後にイメージと違う等では契約無効不可
　・図面と現状の差異があっても責任と負担を求めない
　・他物件を申込んだ事により解約する場合には、所定の違約金を支払う
　・原状回復工事で入居日を延期せざるを得ない場合には、入居不可分の日割り家賃のみ責任を負う。
-----
先週、重要事項説明を受け契約書一式に押印しており、貸主も既に押印したとの事です。
初期費用は全て入金済みとなります。

ですが先日、不動産会社より
「バルコニーに重大な瑕疵(不具合)が見つかり、大規模な修繕工事が必要となる。
入居日の延期や、貸主の意向次第では契約取消となる場合がある。」
との連絡を受けました。

入居日と転居予定日には3週間くらい間があり、その間に引越をする予定でした。
この場合、こちらとして求められる内容は何があるのでしょう？

【相談の背景】
マンションの賃貸契約について。

賃貸契約書について質問させて下さい。特約は書いてあれば何でもありなのでしょうか？

【質問1】
賃貸借期間は2年とありますが、自動更新されると併記されています。普通借家と解釈して良いのでしょうか？(定期借家の場合は定期借家と明記された書面が必要ですよね、)

【質問2】
家賃の変更に関する項目に、建物の維持管理費のために値上げする場合拒否出来ないとあるのですが、この場合は不当な理由でも拒否や交渉は出来ないのでしょうか？維持管理費だと曖昧な感じがします。

【質問3】
即契約解除の項目に、契約者以外が週1回以上宿泊した場合とありますか、このような項目は一般的なのでしょうか？初めて見ましたが...

賃貸住宅に12年住んでます。賃貸借契約書とは別に、1枚のB5用紙に承諾書として(ペットを室内において飼育するため、敷金5カ月敷、敷引き5カ月とする)と記載されており、借り主である私の記名捺印しています。ペットを飼った時期は入居後4年間です。なお、賃貸借契約書にはその様な特記事項は記載されてません。この承諾書は有効でしょうか？教えてください。

よろしくお願いします。
引越のために現在住んでいるマンションの賃貸契約を解除しようとしているのですが、契約書にかなり賃借人に不利益な事項が書いてありました。
契約時に物件の説明をしてくれたのは不動産の代理店で、マンションの管理をしている不動産会社から後日契約書と重要事項説明書が送られてきて、賃借人の希望により重要事項説明書を郵送で説明したと記載があり、印鑑を押して返送しました。不利益と思う点は下記です。

1.室内の備品（エアコン、お風呂、トイレ、キッチン、窓等すべて）の損耗はすべて賃借人負担での修繕とする。
2.退去時の点検に立会を希望する場合は手数料一万円を支払う。
3.礼金2か月、敷金2か月（うち1か月は償却）でクリーニング代は別途かかる。

上記の内容が書かれた契約書は申し込み後手付金を支払った後に送られてきたもので、もしキャンセルするとなると手付金を失うことにもなるし、部屋も気に入っていたので契約書には印を押しました。
ですが、住んでいる間もずっと不満を感じていました。
国交省のガイドラインとは程遠い内容であるし、手付金を支払った後にさらっと送ってくる契約書にしてはとても悪質ではないかなと思います。

故障はすべて借主負担で修理とあったので、何か不具合があってもそのままにしてきました。なのでクリーニング代以上のお金が取られると思います。
契約で合意した…とはいえ、被害を最小限にとどめる方法はないでしょうか？

先日、賃貸契約書等必要事項を記入するよう何通かの契約書や申込書が送られてきました。
そこで、なにも説明も受けていないし賃貸契約書にも記載がない事柄に加入するように申込書が一緒に送付されてきました。
後日、不動産の方に確認をしたところ加入しなければいけない義務だと申し付けられました。

内容としましては、家賃を払うにあたっての仲介業者が行っているサービスのようなものです。

そこで疑問に思ったのですが
１、契約書に記載のない事柄等を義務だと言えるのでしょうか。
２、なにも説明を受けていないサービスのようなものに加入しなければいけないのでしょうか。

わかりづらい説明かも知れませんが、大変悩んでおります。

私が地主と取り交わした賃貸契約書のなかで「賃貸契約期間が満了したときは乙(わたし)は自己の費用を持って本物件上の所有物を原状に復したうえ甲(地主)に返還しなければならない」とありますが、更地にして返還しろという意味ですか。借地借家法第13条1項の建物買取請求権と矛盾しませんか。土地は父が昭和40年9月に最初の契約書を作り、家を建て替えて昭和50年4月契約を更新して二枚目の契約書を作成。昭和63年10月父死亡。平成7年4月私が地主と契約を更新して今になります。

このたび、賃貸契約を交わすこととなりましたが、契約内容に疑問があって質問させて頂きました。

契約書類の中に『紛争防止条例説明書』というものがあり、その中の「住宅の使用および収益に必要な修繕について」という項目の中で「特約」として、
「?電球、蛍光灯、電池交換 ?窓格子、網戸、障子の張り替え ?パッキン交換 ?排水詰まり ?鍵の取り換え 等費用が軽微な修繕については賃借人の負担とします」
という条文がありました。

上記の「特約」に挙げられた項目に関し、賃借人側が負担することに疑問を感じています。特に、鍵の交換料は入居時に支払う初期費用に含まれており、二重で支払うことに抵抗があります。
「特約」とあるので、サインをしてしまったら法的な決定権を持ってしまうのでしょうか。(まだ本契約は行っておらずサインはしていません)
これらの項目は、合法的な妥当なものでしょうか。妥当ではない場合、拒否する事・あるいは契約後に拒否することは可能でしょうか。ご助言等お願いします。

【相談の背景】
相続した賃貸マンションの一室の賃貸借契約で賃借人が法人(個人経営)で連帯保証人がその代表取締役です(主体は同一人物)。管理会社を変えて賃貸借契約書に基づく入居者名簿等の書面がなかった(親が口頭で入居を認めたらしいがいきさつは分かりません)ので素性が分からず、新しい管理会社を通して請求しましたが、一向に応じる気配がありません。そこで、賃貸借契約に基づき入居者を連帯保証人に追加しようと考えています。賃貸借契約書には、貸主が連帯保証人の追加または変更を要求した場合、借主は直ちに貸主の承諾する連帯保証人を立てなければならないとあります。そうすれば、入居者も賃貸借契約を遵守する義務がありますから、身分を明らかにして入居者名簿等の書面を提出する義務が発生し、賃借人の許可は必要なく入居者に直接請求できると考えました。賃借人も連帯保証人も入居者も応じないとなれば、合意管轄裁判所で権利義務を争うことになります。

【質問1】
上記の賃貸借契約の内容は有効で借地借家法に抵触しないでしょうか。賃借人が非協力的なのと入居者の素性が分からないのがとても気がかりなのでお伺いします。

【質問2】
賃借人に賃貸借契約の遵守を促すにはどのような手続きを踏めばよろしいでしょうか。訴訟に備えて内容証明郵便で連帯保証人の追加を求める文書を出した方がよろしいでしょうか。

【質問3】
賃借人及び連帯保証人が拒否した場合でも賃貸人は管理会社を通して入居ご入入居者に身分証明書や従業員であるという給与明細の提出を求めることは問題ないでしょうか。既に居住されていますのでお伺いします。

賃貸をお借りしている個人です。
来月退去にあたって退去費用に不安があります。

賃貸借契約書内の修繕負担に関する承諾書に記載されている、原状回復の借主負担部分の一部が
国土交通省が定めるガイドラインとは違っており、
借主が負担しなければならないのか悩んでおります。
そこで質問させて下さい。

1修繕負担に関する承諾書内に、重量物の設置による床材のへこみや家具による床材へのキズは、経年劣化・自然損耗にあたらないので借主の負担とする、とあるが負担しなければならないのか。例えば、冷蔵庫・洗濯機・テレビ設置によるへこみ。特約への同内容の記載はありません。

2賃貸借契約書内に重要事項説明書などと一緒に
本の様にとじてある修繕負担に関する承諾書の有効性について。署名と捺印はしております。

賃貸物件についてです。

ある箇所を自己修復したら、まわりと色が変わってしまいました。

大家さんが契約変更のために家を見に来た際に、私が｢色が変わった箇所がある｣とだけ言いました。大家さんは自然と色が変わってしまったのだと解釈しました。私はいい風に解釈してくれたので、それ以上は何も言いませんでした。

新たな契約書には原状回復義務を負わないものの中に、その変色した箇所も含まれています。

変色の理由が分かってしまった場合、賃貸契約書すべてが、不履行になってしまうのでしょうか？

アパートを借りており、この度退去を予定している者です。
アパートの賃貸契約時、契約者である私が不在のため、賃貸契約書の署名捺印は妻が私(夫)の名前で署名捺印しました。

署名捺印は妻の代筆でもいいと不動産業者が説明したことから契約書に私の名前で署名捺印したものです。
この契約書の特約事項について、契約者である私は説明を受けていませんでした。
特約事項は、「原状回復工事に関する確認書」と題するもので、主な内容は「ハウスクリーニング費用は借主の負担となります。」といったものです。

そこで先生方に質問です。

○質問
賃貸契約自体は私も了承していましたが、特約事項については私が了承していないで妻が代筆している場合、委任状なく作成された建物賃貸借契約書の特約事項は有効でしょうか。

所属する法人名義で賃貸借契約をして民家を賃借しています。
もともと無理をいって借りているので、修繕費用は自然老朽化を除きすべて借主の負担となる特約のもと賃貸借契約を締結しております。その代わり借主は現状回復義務を負わないと同特約の別の項に明記されています。
物件の状態は築40年、木造、平屋建てで、部屋数は5部屋。管理会社ではないですが、知り合いの建築士などに簡単に査定してもらったところ、構造的にはしっかりしているので耐震上問題はない、といわれています。

しかし最近になって、家屋の屋根の修繕（雨漏り対策）や耐震問題について管理会社経由で大家さんに確認してもらったところ、大家さんから覚書を交わしたい、とのことで以下内容の覚書を一方的に作成されて、押印しろと迫ってきています。


1.災害などで利用者が被害をこうむっても一切の責任は負わない。賠償にも応じない。
2.賃貸借契約で「自然老朽化」のみ貸主の修繕義務としていたが、すべて借主の負担にする。


内容的に大家さんが何も負担したくない、という状況はわかるのですが、1.については借主に一方的に不利な内容なので、実際の賠償請求になった場合には消費者契約法などでこの覚書は無効となると教わりました。そうなのでしょうか？

2.については明確な見解がないのですが、自然老朽化をすべてこちらで負担、ということになると、極端な話、台風などで倒壊して実質的に不動産として価値がなくなったとしても、この覚書により貸主は負担しないわけですが、こちらも借りる意味がないので賃貸借契約はその時点で消滅してしまうと思うのです。ですからこの2.についても実質的には無効になるのでしょうか？

先生方のご意見をお聞かせください。

部屋を借りる際、契約書の内容で、＜原状回復の特約＞というものがありました。
内容は
1.借主の費用負担において必ず実施する原状回復措置
次の原状回復措置は借主の使用状況に関わらず必ず実施し、その費用は借主負担となります。
・貸主の指定する専門業者による衛生クリーニング（フローリング・ワックス掛け・ベランダ清掃等）
・エアコン内部洗浄
・畳、襖、障子紙の表替、張替


2.借主の使用状況に応じて必要となる原状回復措置
・重量物設置等による畳、床材等のへこみ
・電気器具等の電気焼け（テレビ、冷蔵庫、電子レンジの跡等）
・クロス表面のカビ
・換気扇、魚焼きプレートの油汚れ


というものです。

費用はどのくらいかかるかなどの説明はなく、お聞きしても明確な回答はいただけていません。
ただし、敷金を使いそれらを行うということでした。
カビや油汚れに関しては借主側の過失と認識しておりますが、
明らかな経年劣化・通常損耗でも、特約として契約書に明記されれば
借主が負担しなくてはいけないのでしょうか。


現状、
3/16入居予定で、3/12に契約を結びに管理会社へ行き、契約の内容をそこで初めて知りました。
現在住んでいるアパートは退去の届を提出し、3/19に退去の立ち合いを行います。
内見・申し込みをする際もそういった説明はされていません。

備考
賃貸物件住所は川崎市麻生区
家賃9万円　管理費3千円　敷金賃料2カ月分　礼金1カ月分


助言・解決策等ありましたらお力をお借りしたい所存です。
お願い致します。

ペット飼育のためペット可物件に引っ越しを検討していて、
引越し先が決まり、先ほどの契約書が事前に郵送で届きました。
新しい引越し先は、築27年のアパート物件です。
現在はペットは飼育しておらず、引越し後検討しております。

契約書を確認したところ、維持管理と修繕の負担について
以下の項目が「貸主負担ではなく借り主負担となる」と書いてありました。

・畳表の裏返し、表替え（特に破損してないが、次の入居者確保のための行為）
・畳の変色（日照りなどにより発生したもの）
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴、跡
・クロスの変色（日照り等の自然現象によるもの）
・タバコなどのヤニ（クリーニングで除去できる程度）
・ふすま・障子の張替え（破損してないが、次の入居者確保のための行為）
・全体のハウスクリーニング（専門業者による）

また、ペット飼育の場合は以下の項目も追記されています。

・賃貸借契約の終了により退室する場合は、
　ペットの飼育に起因する室内の修繕として、
　自然損耗・経年劣化であると否とにかかわらず
　天井、壁等のクロスの張り替え、床・柱等の補修、
　室内クリーニング、室内消毒を退室時の修繕として借主が負担する。

以上です。
ペット可物件は初めてなのでこういうものなのか見当がつかないのですが、
中身を見ると、借主原因でないものも多く、借主の負担分が多すぎる気がします。

このような内容は有効なのでしょうか？
また、この契約内容に不満があるため契約を止めることは可能でしょうか？

【相談の背景】
賃貸物件退去時の請求額について貸主と対立しています。
まず入居中に隣人の騒音トラブルがあり、一年以上管理会社・貸主に相談していましたが解決には至らず、いよいよ隣人が逆ギレするような形となったことから身の危険を感じ退去に至りました。入居期間は１年半で、煙草も吸っておらず明らかな部屋の損傷は２か所（壁の凹み、ドア塗装の剥がれ）だけだと思っていましたが、いざ請求が来てみると敷金に収まらない金額でした。退去立ち合い時も、借主負担となる補修箇所がたくさんありますね、、などといった説明は一切受けておらず、上記損傷部以外の指摘もないままあっさりと終わったので自分としてはクリーニング代と損傷個所の一部補修負担ぐらいで済むかなと思っていました。また、貸主が撮影していた傷・汚れの写真も見たうえでどう考えても通常摩耗であろうものに対し全部屋の全壁紙の張替え費用を請求されていたため異議を申し立てました。向こうの言い分としては急な退去（本来であれば退去の２か月前に退去勧告をしなければならなかった）を許諾しているため、請求額について折れるつもりはないと。また、賃貸契約の特約に「壁の施工単位は、原則として部屋単位とする」とあることから、契約書にサインした借主には全部屋のクロス張替えの義務がある、と主張しています。

【質問1】
この際の特約は借主にとって一方的に不利な内容であると思われるのですが、実際のところどうなのでしょうか。

居抜きの飲食店について
契約書の内容でご相談があります。
まず契約書で造作の権利が私(賃借人)に無償譲渡されています。
この点に関して大家に聞くと
「契約書上は造作の権利はあなたにあるが、実際には大家の持ち物である」
とのことでした。

これは契約当時、弁護士に相談しましたが
「事実上、造作が大家の持ち物ならば、賃借人が契約解消時に造作をスケルトンにする義務はないが、大家が造作の権利を自分に残しつつスケルトンにする工事代金を賃借人に負わせるためにフェイクの契約書内容になっているのではないか?」とのことでした。

大家に確認したところ明言は避けましたが
対応から言ってそういうことのようでした

店内には
契約時より故障したエアコンが残されており
先日、契約書上では造作に含まれているエアコンについて

・造作は大家さんの所有物なので私が勝手に修理、交換
する訳にはいかないのでなんとかしていただけないか?
とお願いしたところ
大家負担で交換することに関して
了承していただきました。

ここまではいいのですが
新しく覚書を交わすよう依頼されて
その内容に納得がいかず困っています。

その内容とは
・今後、他の店舗造作設備等について
お願いしないという約束

・今までの契約書の内容を変更せず、遵守することの確認
です

始めの約束については
・大家が賃貸人としての義務を
放棄する内容に受け取れるため

次に
・最初の契約書で交わしたフェイクの内容を遵守するということには本来無いはずのスケルトン義務等を了承することになるのでは?という不安からです

・さらに契約時の話ですが
店舗の受け渡し当日に
それまで聞いていなかった故障した設備の
譲渡契約書も結ばされているため
今後これについて意見出来ないのでは無いかとの不安もあります。

当事者同士の契約は自由だが
当事者の一方が強い立場を利用して
一方に不利な内容を押し付けるような契約は無効
と聞いたことがありますが
もしこの内容で契約を交わしたとして
契約解消時になってスケルトンにしない等
と言うのは無理があるでしょうか?
また、すでに押印している契約書について
前述の理由で無効を主張することは
可能でしょうか?

当社はＩＴ系の企業なのですが、業績が悪化し支社を閉鎖することになりました。

当然ながら原状回復をするため、何社か業者に見積もりを取っていました。

ところが、貸主(企業)から「当社指定の業者が行いますので他社で工事をすることは禁止です、契約書にもそのように書かれています」と言われました。

賃貸借契約書を見たところ、確かにそのように書いてあります。

しかし、普通に考えれば貸主指定の業者だと貸主の利益も乗せて提示していることがまず間違いないと思いますので、相見積もりを取らせて安い業者に工事をさせたいです。
結果的に貸主指定の業者が一番安ければそこへ発注するのは問題ありません。

業績悪化で退去するので、費用の高い業者に支払うなんて社内的にも稟議が通らない状況です。

こういう賃貸借契約は法的に有効なのでしょうか？
無効であれば無効だと言って相見積もりの上、安い業者へ発注させたいです。

どなたか、ご教示いただけますでしょうか？

これから賃貸借契約を結ぼうとしています。
社団法人 不動産保証協会名義で賃貸人に対し念書を提出するように仲介業者から書類が送られてきましたが内容が一部納得できません。
もちろん家賃を滞納する意思も予定もありませんし、暴力団関係者ではありません。当然、善管注意義務を遵守する意思はあります。

しかし民法や消費者契約法、刑法に違反するような内容も見受けられ、"等"という言葉で曖昧にしている箇所もあります。
金額の精算についても具体性がなく、プレッシャーがかかります。

ただ念書の提出を拒否したり、内容に修正を申し立てると、賃貸人の心証が悪くなり、契約出来ない不安があり躊躇してしまいます。

既に敷金礼金仲介手数料、前払い家賃は支払い済みで、入居したいのですが、念書に記名・捺印して渡した後、契約後トラブル発生時点で念書の内容に異議を申し立て消費者契約法に基づく無効を宣言すれば良いのでしょうか?
あるいは念書に「念書の内容、または賃貸人又は代理人の行為に違法性があった場合、消費者契約法第10条に基づき念書の内容を全て無効とします」と一筆追記し提出しても問題ないのでしょうか?

念書の内容の趣旨は以下のとおりです。
1.私は家賃支払いについて指定する期日に指定する方法で支払います。
1.1ヶ月以上滞納した場合は催告書の貼りつけ、連帯保証人又は身内等への連絡に対しを申し上げません。
1.2ヶ月以上滞納した場合は契約の解除と同時に室内の立ち入り確認及び鍵の交換等に対して異議は申し上げません。
1.3ヶ月以上対応した場合は強制明け渡しをされても異議を申し上げません。また物品については1ヶ月間賃貸人又は代理人で保管して頂き、その物品の処分については一任し精細んに充当願います。(延滞損害金・督促量・運送及び保管費用は私が負担します)
1.連帯保証人はその義務を遂行し契約更新後もその責任を負います。
1.連帯保証人を変更する場合は賃貸人の承諾後所定の手続きを取ることとします。
1.契約後私が暴力団等と判明した場合は無条件で解約に応じます。
1.連帯保証人は本人承諾済確認のため印鑑証明書を提出します。

【相談の背景】
借家住まいをしている者です。
2018年に契約、2020年に一回目の更新、二回目の更新を近々に控えております。
前回の更新時、貸主の署名捺印がされた契約書が管理会社から郵送された後、署名など確認のついでに改めて読み返したところ、入居前の初回契約書にはなかった内容が増えていることに気が付きました。
事前説明も当日の説明もなく、返送後に読み返さなければ今も気が付かないままであったと思われます。
※署名前に熟読しなかった不手際は承知しています

【質問1】
二回目の更新の際、変更された箇所を削除して、契約時の内容に戻すよう願い出るつもりですが、要求として妥当(削除依頼が通る可能性はある)でしょうか?

【質問2】
契約内容に変更がある場合、事前に説明してこちらの承諾を得るなどの手続きは不要なのでしょうか？　説明義務があるとして、何か月前までにという規定はありますか？

【質問3】
もしも署名捺印前に変更箇所に気付いてその場で削除要請していたら、元に戻してもらえたでしょうか？あるいは事前説明があった時に拒否することは可能でしょうか？借主は無抵抗で受け入れる他ありませんか？

母親名義のマンションの一室に友人が簡易的な賃貸契約書で入居しているのですが、母親が亡くなって娘が管理する事になり、母親と友人との間で口約束の契約内容があったようなので新たに賃貸契約書に口約束の内容を記載し連帯保証人も付いていなかったので、連帯保証人と署名捺印をして欲しいと伝えました。簡易的な賃貸契約書には家賃5万円、賃貸期間は22年3月から24年3月までの2年間とするの内容で、これまで契約更新等も行っていません。
口約束では敷金等を貰っていないので修繕は自己負担、2022年3月で退去するという内容で、新たに賃貸契約書に、この口約束の内容を加えて、近隣との平均賃料と比較して賃料が不相当の為、2022年3月までの間に賃料の値上げをせざる得ない状況になる事もある事を記載しました、が、署名捺印は出来ないと返事が来てしまいました。
家賃の滞納等はありません。
質問なのですが、

1..新たに賃貸契約書に署名捺印をしてもらう事は出来ないのでしょうか。口約束は有効でしょうか？

2.これまで契約更新をして来ていないのですが、簡易的な賃貸契約書に賃貸借期間は22年3月から24年3月までの2年間とするとなっているので契約更新として2022年3月に退去して貰えない場合、賃料の値上げをする事は可能でしょうか？
よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
当方、不動産屋ではたらくものです。賃貸の更新契約書についてお聞きしたいです。

【質問1】
更新の際の、更新契約書の形態について、会社によって色々な形があるかと思うのですが「賃貸借更新契約書」「覚書」「合意書」など法律的に意味合いが変わってくるのでしょうか？

【質問2】
最初に締結した契約書は、1回目の更新時に「原契約」となるかと思うのですが、1回目の更新の時に加筆をした場合（しなかったか場合でも）で、2回目の更新契約の時は「原契約」はどれをさしますか？

【質問3】
合意書や更新契約書を作成した場合、日付が新しいものがあれば、古いものは意味をなさなくなるのでしょうか？たとえば、合意書に記載がなかったが、その前の更新契約書や合意書には記載があった場合どうなりますか？

建物賃貸借契約書の契約解除通知について

賃貸物件で整体を営んでおります。
この度、更新が6/15に迎えるに当たり、貸主（不動産屋）から更新の通知が届きました。
そこには、賃料増額の通知も入っていて、周辺相場が上昇しているとか、今後修繕を予定しているなどの理由により、賃料を値上する旨の記載がされていました。
連絡して納得できないと伝えると、だったら更新できない。6/15で退去してほしいと通知してきました。それでも納得できないと伝えたところ、数日後、弁護士名で「通知書」が届き、値上をお願いする経緯と応じないならば、退去してほしい旨の連絡が配達記録でとどきました。
今回のように正当事由がない場合、解約に応じる必要はないとわかったのですが、弁護士がこのような通知を送ってくることは合法なのでしょうか？
悪意に満ちており、何の知識もなければ値上げに応じざるを得ない状況であるような気がして、何とか反撃することができないかと考えております。復讐とかではなく、知識のない素人を騙そうとした事が許せないのです。法テラスや弁護士事務所、弁護士会などにこの書類を持ち込んだりすることで、問題にすることはできないのでしょうか。お知恵をいただけると幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

マンションの賃貸借契約の更新について質問です。
普通借家契約2年の契約更新時期が近づいたため、不動産会社より賃貸借契約契約更新書が送られてきました。
契約更新書の内容を見ると「返送書類の返却期日までに借主が更新書を送付しない場合、新条件の賃貸借契約契約更新を乙は承認したものとする」と書かれているのですが、この通知は有効なのでしょうか。
新賃貸条件は、借主の費用負担が増えており、同一条件ではないため、期日までに返送しなかったら、新賃貸条件が勝手に適用というのはおかしいという認識でいます。

【相談の背景】
賃貸物件で、管理会社から「更新しない」旨の通知を受けました。

・賃貸のアパートに居住しています。
・2年間の普通賃貸借契約です。
・管理会社と居住者がやり取りをするアプリのメッセージ機能で、アパートの建て替えが決まったため更新を行わないという報告が、更新タイミングの約1ヶ月前に来ました。書類などはまだ届いていません。
・1〜2ヶ月後に弁護士から連絡が行くので、今後についてはそちらと相談してほしいと管理会社の方に言われましたが、それだと弁護士から連絡が来る前に更新のタイミングが来てしまいます。
・管理会社のグループ会社の建売などを行なっている別の会社がたてた弁護士のようで、全てそちらがやり取りするからこちら(管理会社)がこれ以上できることはないとのことでした。
・そもそも建物が老朽化しているなど急を要する建て替えではないため、正当事由には当たらない気もしますが、もし正当事由があったとしても、6ヶ月間は退去しなくていい状態と認識しています。
・ただ、更新料の請求などは来ない状態になるので、私が更新料を払っていないことになり、何か不利益が起こると嫌だなと思っています。
・かなりオンリーワン性の高い物件で、近くに似たような金額感の物件は無いと認識しています。引っ越すのは仕方ないのかなと思いますが、まとまった金額の退去費用が無いと金銭的に引っ越せません。

【質問1】
私が現在の賃貸借契約期間満了までに行うべきことを教えてください。

【質問2】
交渉になった場合、敷金返還と別に、50〜60万円程度の退去費用を請求するのは現実的ですか。

生活保護中です。療育手帳と自閉症で鬱病です。
賃貸契約書（更新）ですが、入居する為に不動産から、敷金、礼金、鍵代などは無料で、2年更新も
敷金、礼金の支払いはしなくてもいいです。火災保険と更新料のみでいいと言われましたが、賃貸契約書（更新）に敷金76000円、更新料33000円と記載されていて、賃金支払い日期限は記載されていません
。不動産に連絡をすると、役所からは敷金は初回のみしか支給されません。契約内容を表示してあるだけです。今回は更新料のみです。と言われましたが
更新料のみなら、何故わざわざ76000円と記載する
する必要があるのでしょうか？契約書に更新の賃貸契約を締結し、内容に変更のない事項については従来の契約内容を継承するものとし、と記載されているので後々、76000円を請求されるのではないかと
思いますが請求はされますか？ちなみに賃料支払日期限は記載されていません。ご返答を宜しくお願い致します。

賃貸契約に関することでご相談させてください。
現在、2年ごとに契約の更新を行うアパートを借りているのですが、契約書の契約条項に
「甲は乙に対して契約期間満了日の6か月前までに、乙は甲に対して契約期間満了の1か月前までに書面を持って本契約の存続に関し何らかの申し出がない場合には、当該期間の満了の翌日より起算してさらに同一期間賃料など同一条件で本契約を合意更新したとみなす。以降、この例による。」
との記載があった場合、契約更新の旨を連絡しなかった場合、法定更新にならず強制的に合意更新となるのでしょうか？

また、それに関連する質問として更新の際には更新料を払わなければならない旨も書いてあるのですが、これは必ず払う義務が発生してしまうのでしょうか。

法定更新とオーナーチェンジ
2年契約の戸建賃貸契です。2016/03に建物の所有者が地主に譲渡されました。
2017/08に合意更新なきまま法定更新となる。貸主から連絡なし2019/08にも連絡なし
2020/10に風呂修繕をお願いしたが残置物だの理由で修繕に2ヵ月を要した。
貸主側から新賃貸契約書にサインと合意更新として更新料の支払いを要求させています。
新しい賃貸契約書には大規模、小規模含め今回の風呂修繕はするが今後は建物が築50年と
古いので予測できない修繕は行わないから今後、修繕を行わなければ行けないのなら
建て替えをちらつかせ、修繕義務を全て借主が追うことの承諾をするように新しい賃貸契約書には
書かれている。
①法定更新の場合、この時点で更新料の支払いは必要ですか
②オーナーチェンジに伴って借主に不利益たる賃貸契約に応じる必要がありますか。
③借主は法定更新のままでかまわない。貸主に退去させる正当事由がないから。
　築年数はあるが通常の双方の修繕義務を行われれぶ10年以上問題ないと思っている。
　貸主は地主でありこの建物に住めないと困ることはない。
　以上になりますが合意更新に応じるべきか法定更新のままでかまわず新しい賃貸契約書に
　応じず従来の賃貸契約書どおりで良いでしょうか。

【相談の背景】
不動産屋が作った契約書が一義的に記載されておらず混乱しています。

個人で普通借家契約、契約期間は2年です。管理会社はなく、更新事務のみ仲介した不動産会社が担当しています。

先日2年契約の更新期限でしたが、私も更新事務取扱事業者も忘れており合意更新をする事なく更新期限を過ぎてしまいました。

そこで契約書を読み込んだのですが一義的に記載されておらず混乱しています。

3条1項
契約期間は頭書に記載するとおりとし、期間満了日より頭書記載の解約予告期間同一の期間前までに、乙から期間満了により賃貸借契約を終了させる旨の書面による通知がなく、かつ期間満了6ヶ月前までに甲から更新拒絶の通知がなかった時は、本契約は期間満了の翌日からさらに同一期間更新され以降も同様とする。この場合、乙は頭書に記載の更新料と更新事務手数料を甲に支払うものとする。

3条2項
甲と乙の協議が期間満了までに整わなかった場合は、更新前と同一条件及び期間にて更新され以降も同様とする。この場合、乙は頭書に記載の更新料を甲に支払うものとする。

17条(特約)
更新料、更新事務手数料は法定更新、合意更新を問わず先に支払って更新するものとする。貸主、借主協議の上本契約を更新するものとする。

以上のとおり3条1項では法定更新の様な定め、3条2項では自動更新の様な定め、特約では合意更新の様な定めとなっております

【質問1】
法定更新後であっても双方が合意すれば合意更新を締結できることは把握していますが、合意更新をしない場合、前回の契約期間を過ぎた今、どの条項によって何更新になっている状況でしょうか。

【質問2】
現状は3条1項及び3条2項の定め両方に該当する様に思います。どちらを優先するかの定めがなく、契約書が一義的に記載されておらず条項間の矛盾もあるため、これらの条項が無効になることもありますか。

【質問3】
3条1項は法定更新についてわざわざ契約書に定めているものと推測できますが、2年更新の法定更新とも読み取れます。法定更新は期間の定めがないはずですが、期間の定めなどあって良いのでしょうか。

主人の転勤に伴い、持ち家（マンション4LDK)を賃貸に出しておりましたが、修繕積立金等の値上がり、家計状況の変化等により、同条件のままでは維持することが難しくなってきました。賃貸にしていても月々赤字があるので、売却をしたいと思っていたのですが、賃借人の方が引き続き賃借したいと強く希望されました。賃料の値上げも賃借人の方から言い出されたものです。更改する契約書は、国土交通省の賃貸住宅標準契約書を参考にしているのですが、
先回のメールのあとがきに、以下のような分が添えられておりました。
-----------ここから

最後に
>次回更新時に揉めない為にもご存知だと思いますが
>更新拒絶等の法律の条文とそれに対する弊社の考えを記載します。
>
>家主さんからの更新拒絶要件の『正当な事由』はほとんど皆無だと
>考えております。
>社宅等担当している部署としては、その事により安心して社員に
>入居して頂けると思っております。
>この事から弊社では、期間の定めのある定期借家契約は認めて
>おりません。
>
>弊社としては、この物件は原則期間の定めのない賃貸借契約との
>認識です。
>
>今回の家賃大幅値上げは、過去このような例がない中で社内を
>説得して承認頂いております。その点ご理解頂けると助かります。
>
>メール内容及び添付をご確認頂けますよう宜しくお願い致します。
>
>借地借家法
>（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
>第二十八条 　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない
>
-----　ここまで

私たちが『値上げをします、と言い出したので、無理を聞いてやっているんだぞ』
と脅されているようにも感じます。維持費が大変なので、できれば手放したいと思っていますが、どうしたらよいでしょうか？家計状況の変化は正当な事由とは認められないのでしょうか？

【相談の背景】
賃貸マンション経営をしてます。貸し主として賃貸契約している借り主と合意の上で、本来なら２年の期間定めのあれども自動更新である賃貸契約なのですが、双方が合意した上での更新との誓約書を交わした場合の質問です。この借り主には不義理をされて退去を希望してます。

【質問1】
この場合の二人の間で交わした誓約書は有効でしょうか？契約期間が来たら貸し主側から次の契約更新はしませんとの通知は可能でしょうか？ご教示ください

賃貸の更新料と契約書に記載されている文言についての質問です。

契約書にはこのように書かれています。

第3条(賃貸借期間および更新)
1「賃貸借期間は○○から○○までの○年間とする」
2「甲または乙は、前項期間満了の一ヶ月前に、相手方に対し書面による何らかの申し出をしないときは、当該期間満了の翌日より起算して更に満二年間、契約は更新されたものとし、以降この例による。」
3「乙は、前項の更新に際しては、甲に対し更新料として新賃料の一ヶ月分に相当する金額を支払わなければならない。」




疑問なのですが
3条2項にある「何らかの申し出」　とは交渉の申し出も含まれますか？　例えば、「更新を考えていてるのだけれど、更新料を少し下げていただくことはできないか」など
また、この場合、申し出をしないで放置していた場合は自動更新・法定更新どちらになるのでしょうか？

最後に、誓約書には更新事務手数料について下記のように記載されておりました。

「賃貸借契約書に記載さるている第3条1項が期間満了の場合、更新契約を行う際は同3項の更新料並びに新家賃の半月分を事務手数料として約定期日までに貴殿に支払うことを重ねて誓約致します。」


事務手数料とは大家が払うものと認識しているのですが、この場合でも払う必要はあるのでしょうか？
また、法定更新になった場合でも事務手数料を払わなければなりませんか？


よろしくお願い致します。

私は、貸主で来月初旬に２年の契約が切れます。前回の契約時には、不動産会社にお願いいたしましたが、今回から自分でやる事にいたしまして、更新料他火災保険などの満期案内を借主さまにいたしました。ここで質問なのですが、前不動産屋に更新は、自分でやりますと伝える義務はあるのでしょうか。因みに前契約では、その不動産屋とトラブルになり仲介手数料も広告宣伝費も放棄してもらう形となり管理もはずしました。今回の満期の連絡もないことからほうっておいていいものなのでしょうか。
お願いいたします。

2年間定期の建物賃貸借契約の契約期間についてトラブルになっております。

2019年9月に賃貸借契約の満了を迎えるのですが、契約書に明記されている「期間満了の１年前から６か月前までの通知期間内に終了する旨を通知」という内容が履行されることなく、2019年6月に入ってようやく再契約の案内が送付されてきました。

前回の更新時期にも事前通知がなされなかったことと、再契約案内に記載されている更新料の支払期限が資料受領から2週間と短く設定されていることに不信感を覚えております。

取り急ぎ事前通知を受け取っていない旨を不動産会社へ伝え、改めて事前通知を依頼しております。

それを受けて、以下の点についてご教示ください。

1. 不動産会社の契約終了事前通知忘れにより、本来2019年9月に契約満了だった物件を通知遅延分（3ヵ月）にあたる2019年12月まで延期を求めることは可能でしょうか？

2. 契約更新をする場合、新しい契約は当初予定の2019年9月からか、遅延考慮後の2019年12月からのいずれになりますでしょうか？

3. 契約更新をする場合の意思表示期限は規定されておりますでしょうか？（契約書に意思表示期限の規定なし、借主から賃貸契約を解約する場合は2ヵ月前申告の規定あり）

4. 契約更新をする場合の支払期限は規定されておりますでしょうか？契約書に記載がなく、不動産会社が再契約案内に記載してきたおよそ2週間という支払期限の妥当性がわかりません。

5. 上記質問を基に借主の権利を主張することで、面倒な顧客扱いされ、更新拒否されるリスクなどはございませんでしょうか？（今までに家賃の支払い遅延等はございません）

長文にて失礼いたしました。
ご教示いただけますよう、何卒よろしくお願いいたします。

【相談の背景】
現在、テナント物件の賃借人です。
テナントが入居しているビルの老朽化を事由に賃貸人側から
令和8年4月の更新に際し、今後、更新の拒絶の通知を行う旨の
連絡があり、昨日、特定記録郵便にて通知書が届いておりました。
借地借家法第26条において、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知など　更新の拒絶の通知の時期が
決められている条件下にて一旦、発送された特定記録郵便も受取拒否の手続きができると郵便局で確認をしました。一旦配送されたこの通知書を来週以降に受け取り拒否をし、通知書が賃貸人側に返送された場合、現状、再発送をしたとしても11月以降の発送となりこの１年前から６か月以内という条件が満たされてなくなるとの解釈で大丈夫でしょうか？

【質問1】
もしくは、一旦、配送された郵便物は、その後、受取拒否をして返送された場合であっても通知書を受領したことのなるのでしょうか？

現在、宿泊施設を定期建物賃貸借契約で運営しています。
私は借主ですが修繕が多く、貸主（オーナー）に修繕をお願いしても「現状渡しだから…」「それは借主が修繕するのが普通です」と。
契約書には、「甲（貸主）は第3項を除き、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない」
3項は電球、ヒューズ取替え。その他費用が軽微な修繕です。
特約でエアコン修理は賃借人が負担とあるのですが、
温泉排水とエアコンドレン排水が同じ箇所にあり、そこから温泉ガスが逆流し、エアコン内部の熱交換器が頻繁に錆び、高額の修理が続いてます。
私は施工不良が度重なるエアコン修理になっており、賃借人にも修理代を負担いただきたいと考えてます。

エアコン修理の累計100万円を超え、他にも客室浴室の換気扇 6箇所 、客室浴室の排水のつまり 2箇所 など高額になってます。

貸主からは「修理代は借主負担です」と。

訴訟も考えないと修理代は賃借人の私が全て払わないといけないのでしょうか？
良きアドバイスをお願いします。
また、オーナーともめる気はないですが、小さな施設で安い支出ではないので困っております。
年間600万円の家賃を支払っており、運営できる最低限の修繕をしてくれないと困るのですが、修繕費に関して取り合ってくれません

現在、宿泊施設を定期建物賃貸借契約で運営しています。
私は借主ですが修繕が多く、貸主（オーナー）に修繕をお願いしても「現状渡しだから…」「それは借主が修繕するのが普通です」と。
契約書には、「甲（貸主）は第3項を除き、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない」
3項は電球、ヒューズ取替え。その他費用が軽微な修繕です。
特約でエアコンや換気扇などの記載はありません。
・エアコンの交換 12台（温泉ガスによる錆の為） 50万
・客室浴室の換気扇 6箇所 12万
・客室浴室の排水のつまり 2箇所 12万

貸主からは「修理代は借主負担です」と。

このようなケースは契約書の内容でも貸主が負担してくれないものかと思うのですが、また民法606条は貸主の費用負担を意味するのでしょうか？
訴訟も考えないと立て替えた修理代は戻ってこないのでしょうか？
良きアドバイスをお願いします。
また、オーナーともめる気はないですが、小さな施設で安い支出ではないので困っております。
年間600万円の家賃を支払っており、運営できる最低限の修繕をしてくれないと困るのですが、修繕費に関して取り合ってくれません。
本当に悩んでおります。

【相談の背景】
サブリース会社で働いています。
弊社では、一戸・一顧客の入居中に限ってのサブリースをしています。
本年6月から施行された「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」を遵守するため、オーナーとのマスターリース契約においては国交省が推奨している「特定賃貸借標準契約書」をベースに契約をしています。

下記リンク「特定賃貸借標準契約書」において以下のような記載を設けています。下記の条項と他の条項の間に対立関係が起きた際に、法的にはどのように考えるべきかご教示いただきたいです。

特定賃貸借標準契約書
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001403658.pdf

（協議）第22条 甲及び乙は、本契約書に定めがない事項及び本契約書の条項の解釈について疑義が生じた場合は、民法その他の法令及び慣行に従い、誠意をもって協議し、解決するものとする。

【質問1】
損害賠償額の予定で、甲（オーナー）の都合により契約が終了した場合、転借人の引越費用2ヶ月を支払うと設けています。甲は上記22条を根拠に、退去時に、引越費用2ヶ月の支払いについても協議できますか？

【質問2】
標準契約書には権利義務の承継についても条項があります。
権利義務の承継については、たとえオーナーが22条の協議を根拠に、不当に契約解除を申し出たとしても、借地借家法第28条を元に拒絶できますか？

【質問3】
（協議）には「解釈〜疑義が生じた場合」とありますが、具体的な期間や、行動と付随して生じる結果の因果関係が客観的にも明示されている場合でも、契約後に「納得できないので協議したい」が通用するのでしょうか？

【相談の背景】
実家の賃貸契約について、質問させてください。
父は息子の友人と5年間の定期住宅賃貸借契約書を交わし実家を貸しております。
最初に申込みを受けた際に10年は貸して欲しいと言われ了承しており、契約時も10年でお願いされたが5年としてもらったそうです。
また築年数が古いため、その友人はローンを組み家のリフォームまでしているとの話を受けました。

この場合、10年の口約束は優先されるのでしょうか。
そして契約書の5年での契約終了を交渉できるなら、どのくらいを負担(家賃や引越費用、リフォーム費用など)をするのが妥当でしょうか。
ご回答をいただけましたら幸甚です。
何卒宜しくお願い申し上げます。

【質問1】
この場合、10年の口約束は優先されるのでしょうか。

【質問2】
契約書の5年での契約終了を交渉できるなら、どのくらいの負担をするのが妥当でしょうか。

【相談の背景】
とある地域の、大型店の、テナント契約に、ついてです
来年3月31日で、契約期間が、終了します
再契約は、しないとのことです
契約書・合意書、確認書が、郵送されてきて、それらに判子・サイン、割り印などをして、送り返すシステムです
契約書・確認所には、「確かに説明を、受けました」と、記載されています

借地借家法の、第38条第3項
「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」
と、なっておりますが、書面は合意書の、名目で出されてますが、契約初期も、何度かの再契約時も、説明は、1度も、されてません、電話での、説明もありません
説明を、受けてないのに、受けたという書類に、サインしている、状況です

先日、大型店の、方と、お会いした時、「当社では、当テナントだけでなく、他テナントも、説明はしてない」
「他（他社の定期借家契約方法）も、そうですよ」
などと言われ、録音はしました

【質問1】
これは、借地借家法の、第38条第5項の
「建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」
に、あたるのでしょうか？

【相談の背景】
現在、雑居ビルを、フロア貸ししているビルオーナー（法人）です。複数テナントと2年程度の定期建物賃貸借契約を結んでいて、すべてのテナントとの契約満了が近く到来（同一日時）します。再開発のため、開発主にビル明渡が控えていることもあり、定期契約満了後、すべてのテナントに対し、等しく11ヶ月の新契約を提案する予定です。
この新契約ですが、契約期間を除き、現在の契約と同一とする予定です。そのため、覚書にて、現状契約の契約期間を変更することで新契約としたいと考えています。新たに契約書など用意するのが面倒なのです。

【質問1】
この対応をすることで、普通賃貸借とみなされる可能性はありますか？

【質問2】
借地借家法第３８条第２項に基づく説明（定期借家契約事前説明書）を改めてする必要はありますか？

【質問3】
契約終了の通知を2度してもOKでしょうか？
①現在の契約の契約終了を通知する②新契約期間を覚書で対応③（将来的に）新契約期間の終了を通知する