共有名義の不動産、売れない・使えない時の対処法は？

【相談の背景】
先日、父が他界しました。
父と共有名義の土地を所有しており、建物は私の名義となっており、全額を私が支払いをしています。
家族構成は父（他界）、母（存命）、私、妹となっています。
その家には、母と私（とその家族）が40年ほど一緒に暮らしています。妹は別に居を構えて生活をしています。
土地の時価は路線価から計算して3000万円程度となっています。
建物は築40年を超えており時価はゼロと考えられます。
父の土地以外の相続（現金等）はほとんどありません。

【質問1】
この場合、相続では各人がいくらになるのでしょうか。

【質問2】
私は今の家に住み続けたい（土地の売却は望まない）のですが、その場合、どのような対応が望ましいのでしょうか。

　よろしくお願い申し上げます。
　夫と共有名義で土地付き一戸建て住宅を購入し、15年程度居住しています。このまま、ずっとこの家で生活していくつもりでおりましたが、先日、夫が、よその女性との間にできた子供を認知していたことを知りました。
　私の方が夫より長生きをした場合、夫の死後、共有名義の自宅の所有権の一部の相続権が、子に生じることを避け、さらに、私が金銭的にもっとも損をしないで済むをお教えください。
　なお、離婚するか否か、夫および相手の女性に対する慰謝料の請求については、まだ検討中です。
　ローンはまだかなり残っております。夫と私の所有権は１／２ずつです。
　以上です。なにとぞ、ご指導のほど、お願い申し上げます。

私と主人が住んでいる家についてです。
自宅と自宅周囲の土地を主人と主人の義理姉が持ち分1/２で所有しています。
主人は、再婚なのですが、自宅を相続する際に、「再婚したら、名義を変えてもいい。」との約束で、共有名義にしたそうです。
主人は私と再婚したので、姉に土地の名義変更（贈与）を依頼したところ、はじめは了承しましたが、いざ手続きの約束の日になるとすっぽかしたり、理由をつけて手続きを先延ばしにしようとします。
義理姉は、自宅（義姉にとっては実家）を抵当に多額の借金があり、主人にも借金があります。固定資産税も一度も支払ったことはありません。
このような場合、義姉の名義分（持ち分1/２）を贈与してもらうことは法律上可能なのでしょうか？

【相談の背景】
以前ご相談させていただいた内容を少し変更しご相談させていただきます。
夫（５分の3）と義両親（５分の1）ずつとの共有名義の不動産がある場合の相続はどうなりますか？

【質問1】
義父がすべての財産を義母に相続させるとの公正証書遺言を作成しています。
この場合義父の持ち分も義母に相続され
ますか？

【質問2】
義父が存命の間に持ち分を息子に贈与すると最近になって話がありました。
義母の持ち分もありますので後々複雑になるのではないかと思っていますがこの場合どうなりますか？

【質問3】
相続税はその不動産の土地や建物の資産価値5000万円以上で支払いが生じると聞いたことがありますがどうなのでしょうか？

【質問4】
義父の全ての財産を義母が相続するには
なんの異論もないですが共有名義不動産で揉めるようなことのないようにしたいです。宜しくお願いいたします。

【相談の背景】
父から相続した土地が母姉私の3人名義になっていて、その土地に姉名義の建物(自宅とアパート)があり姉が1人で居住中です。
姉とは不仲で、今回共有持分売却を検討することにしました。
目的は、姉と縁を切ることです。
今まで全て姉に任せっきり(言う通り)にしてきましたが、建物を建てる際の約束や説明に両者食い違いがあり、まともに話し合いができないため、放棄または売却を考えることにしました。手離した後の姉からの請求や訴訟に対して、少しでも資金があった方がいいと思い、専門業者に売却を相談中です。

【質問1】
土地から名義を抜きたいのが目的ですが、この場合放棄と売却、どちらがスムーズにいくでしょうか。
放棄の場合は、姉と母の承諾も必要ですか？(姉と母に贈与税が課税されますよね)

2名の共有名義の土地（宅地）があり、持分14/15が父（生存）で持分1/15がAさん（死亡）している方です。
この土地は祖父が約50年前に他人から購入し家を建てましたが、その当時から1/15をAさんが持っていたようです。当時は何らかの事情でAさんから買えなかったと思われます。固定資産税は購入してから約50年ずっと父が払っています（Aさん分についても）。購入後に祖父も亡くなり、当時父も若かったため当時の状況が全く分かりません。
当該地で家を新築したく銀行へ相談に行きましたが担保にできなかったため、司法書士に相談に行き、相続権利者の調査を依頼しました。Aさんは妻子も亡くなって既に家系は途絶えていましたが、その兄弟が2人おり、1人は行方不明？か戸籍上死亡しておらず（明治22年生まれ）また、もう1人は3回結婚しており、それぞれに子供がおり、孫も含めて6名の権利者がいることが分かりました。司法書士さんとの最初の話の中で相続権利者から、その1/15（面積18m2、地価10～20万程度）分を、買わしてもらうのがいいのではと考えていたのですが、行方不明者がいるような状況では費用も時間もかかるとの事。
土地の価値もそんなに高くないので、裁判をおこしてまで･･･とも思いますし、何か良い方法はないでしょうか？

両親は既に他界し弟、姉、兄の３人兄弟です。兄は３０数年前に離婚し前配偶者との間に２人の子がいますがその前後から親族の誰とも一切連絡がとれず居所生死不明の状態にあります。姉は２０数年前に離婚し配偶者と子はいません。弟には配偶者と子がいます。
平成元年に遺言公正証書により親から相続した土地があります。所有権は姉と弟の持ち分割合１／２ずつ共有であり既に相続による登記も済んでいます。
ここで姉からの話なのですが「もし私が先に亡くなったら私には配偶者も子もいないから私の持ち分は全部共有者であるあんた（弟）のものになるし、あんた（弟）が先に亡くなったらあんたの持ち分は配偶者と子のものになる。だから兄やその子たちが相続する事はない。」と言いました。
被相続人が兄に相続させないように作成した遺言公正証書だったのですが姉の言い分は本当でしょうか？

死亡した父の遺産の中に、父と、父の子供（三男＝私）との共有名義の土地がありました。
（遺産となる土地全体の1/10程度です。）
父の持ち分2/3、三男の持ち分1/3の土地です。
父の遺産の相続人は、子供3人（長男、次男、三男）です。
三男は父の死後の遺産を受け取らないことにしています。
土地を相続する次男の名義に変えたいと考えていますがどの様な手続きを行えばよろしいのでしょうか？
例えば、父と三男の共有名義の土地を受け取らないことを遺産分割協議書または調停調書（現在、家庭裁判所で調停中）に記載すればよろしいのでしょうか？

ご回答、宜しくお願いします。

【相談の背景】
祖母が居住していた建物と土地の処理について相談させてください。

祖母が住んでいた建物は登記されておらず、土地が祖母(死去)と曾祖父(死去)の名義になっております。
祖母がメインで他1と名義人が記載されており、調べたらこうでした。

重ねて、多分その土地内に祖母の弟の妻が一人で居住しています。
(登記としてひとつの土地内に、建物を2つ並べて建てて住んでおりその内のひとつが祖母の家です。まだ取り壊していません。)
多分というのは登記されている土地が具体的にどこからどこまでで、1人あたりの相続分や境界の有無確認が取れていないためです。

固定資産税は祖母が支払っており、最近は祖母が生前の折から何故か母が支払っていました。
祖母側の相続人は母と叔母3人の4人ですが、曽祖父の子供がまだ5-6人存命らしいです。
戸籍を確認したところ1人、母らが認知していなかった親類もおり、生死・連絡先も不明です。

母が長女なので主導していますが、調べ不足で相続放棄のタイミングを逃しました。

最悪の場合、母が叔母らの分を取りまとめて相続してそれが私に降りてきます。

【質問1】
質問は、相続人がとりまとまって母がいくらかを相続し、それをわたしが生前贈与で受け取って部分売却することは可能かです。(買主が見つかるか、ではありません。個人で売買の手続きを完遂できるかです。)

【質問2】
また相続人が確認できたら共有持分の放棄を行う、ということは可能でしょうか？
建物を取り壊して持分だけ国に返還することは可能ですか？

【質問3】
持分の確定などは司法書士さんや弁護士さんに依頼する領分なのでしょうか。

現在3軒（Aさん、Bさん、私）が接する私道が、最近の調べで協定道路ではなくただの私有地になっていることがわかりました。従って公道に接道してないことになり、建て替えが出来ない状態になっています。私道の所有は、2/3を私が所有しAさんが1/6、他の1/6をA、Bさんの曾祖父名義になっており、相続（相続権のある人は20人で所在は把握しているとのこと）をされていない状況です。建て替えを検討しており、Aさん、Bさんに相続を急ぐように依頼しましたが、いっこうに動く気配がありません。相続時に相続権のある人の数人がお金の要求があり、断念した経緯があるようです。市に相談すると、相続されてない土地の場合、代表者をたてれば、協定道路申請の受け付けは可能とのアドバイスをもらっています。しかし、この代表者をたてることにも消極的です。
なにか法的な手続きで対応できないものでしょうか？　また損害賠償の請求はできますか？

他界した母と私(長女)の共有名義の不動産物件(マンション)の相続と売り方について相談させてください。
その物件には、母と妹で住んでおりました。現在は妹が住んでいますが、売る方向で進めていくことになりました。
物件は神奈川にあり、私は主人の事情で長野に引っ越してしまい、妹が主立って不動産屋さんと打合せなどしているので、これから売るにあたって、母の名義が入っていると売れないので、妹の名義に変更したいと言ってました。
妹の名義にして、住みながら売ると、所得税がかからないということを不動産屋さんに聞いたようです。
こちらはその通りなのでしょうか。

不動産の名義の問題で、主人がトラブルになったことがあるので、私は簡単に名義変更をしたくないので、まだ変更はしておらず、変更するなら、共有名義である私の名義にすることを話しました。
妹は誰の名義でも早く売れればいいから、私の委任状(売却に関しての権限を妹に委任する)を作成してくれとのことだったので、そちらも作成しました。

このような物件を売却するのにあたり、まず相続をしなければならないのではないかと思います。
私と、兄・妹の3人で平等にという母の遺言がありましたので、3人が相続人となるのが一番良いのでしょうか。
もしくは私(長女)が代表し、相続人となり、遺産分割するのが良いのでしょうか。
勉強不足で恥ずかしいのですが、相続に関して、兄弟でわかるものがいないので、なかなか話が進んでおりません。売却するとなると、消費税の問題もありますし、一日も早く売り出しをしたいところですが、妹もなかなか出ていく気配がありません。
また、家もかなり散らかっている状態で、何度言っても掃除せず、ひどい状況です。妹は慣れてしまって、汚いことに気づいてないのかもしれません。
こんな状況で内見があっても、間違いなく売れないのではないかと思います。住みながら売ると言ってますが、このような場合、どうしたらいいのでしょうか。

3人の希望は一日も早く売却することです。
良いアドバイスがありましたら、教えていただけると幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

親からの相続で土地を子供2人共有名義で持つ予定です。本来であれば、土地を私の名義、現金を姉で相続したいのですが、
交渉が決裂したため、一度共有名義になるしかない状態です。

しかし、姉は固定資産税を払うつもりもなく、
国に没収されても良いという考えですが、
私はその土地に家を建てたいと考えております。

そこで、相続とは別に姉に共有名義の条件を付け、
書面を交わすつもりなのですが、
１：土地の登記の代表者は私にする
２：固定資産税の支払いが一回でも遅れた場合は、
無条件で土地は私に譲る
としようと思っています。

上記の条件により、
１：固定資産税の未納を防ぐ
２：姉が固定資産税を支払わなかった場合、
何年も泣き寝入りをする必要がなくなる
と考えております。

もし本当に姉が固定資産税を支払わなかった場合、
姉から譲渡という形になると思いますが、
その際にかかってくる費用は
・贈与税
・不動産取得税
・登記費用
になると思いますが、これ以外に注意しなければいけないことはありますでしょうか。

なお、ある程度の年数は姉が固定資産税を払ってきた場合、
そのまま共有名義になっても問題ないと考えております。

また、条件として他に付けた方が良いもの等ありましたら、
ご教示ください。

3年前に父親が亡くなり、相続人は私と母親2人です。現在母親が一人で住んでいる住宅があり土地建物ともに父親名義です。これを私単独名義にするか母親名義にするか、または半分半分の共有名義にするか悩んでいます。不謹慎ですが私名義にしておいたらもし母親が亡くなった場合、名義を変えなくて済むので1回分名義変更費用が掛からないから、経済的には良いのかなあと思います。半々共有名義にしておいたら母親が亡くなった時相続税が半分または非課税になるのかなあとか、母親名義にしたら気持ちの面で安心するから、それが良いのかなあとか一体何が良いのかアドバイスよろしくお願いいたします。

【相談の背景】
義父と夫(弟が1人おります)の共有名義の店舗付住宅に夫と私の2人で商売をしながら生活しています。(義父は別居しておりローンは完済しています)
もし義父が亡くなった場合(義母は他界しています)
義父の共有部分は夫と義弟が相続すると思いますが
もし義父より夫が先に亡くなった場合は、どうなるのでしょうか？
私はそこに住めなくなってしまうのでしょうか？
そして、義父と夫の共有名義を夫名義に名義変更する場合はどういった手続きが必要なのでしょうか？

【質問1】
共有名義の名義変更について

【相談の背景】
共有持分の土地建物の相続について
父と娘の共有持分の不動産があり、先日父が亡くなりました。
母は健在です。
不動産を売却したいと思いますが、母の同意の上、父の持分は遺産分割協議書で娘に全てを相続させるとした場合、娘に名義変更出来ますか。

そのほかに、父名義の自動車を相続しますが、直ぐに売却したいと思います。その場合、どの様な手続きをしなければなりませんか。遺産相続協議書で、母か娘に名義変更してから、売却するのでしょうか。
以上、宜しくお願い致します。

【質問1】
①共有持分の土地建物の相続について
父の持分は遺産分割協議書で娘に全てを相続させる事。
②直ぐに売却したい自動車の相続について

【相談の背景】
祖父が病気と認知になり母が面倒を見てきて土地の遺産を譲り受けましたが、建物が叔父との共有名義となっております。
叔父が「俺が死ぬまでは仏壇の世話をしてくれ。」とのことで、担保の形で建物を共有名義にしており、俺が死ぬ前に土地建物を売るのなら建物の権利を譲る価格は300万円と言っております。
建物は築30年の木造2階建てになります。
母が死去し、300万円と言うのも、叔父との「口約束」だけで、叔父も高齢になってきております。
叔父は長男で既婚しておりますが、子供はいません。
次男叔父も存命で、既婚して子供が2人いております。

【質問1】
叔父が死去した場合はどうなるのでしょうか。
300万円を払って共有名義を解消した方が良いのでしょうか。
ご教示の程、宜しくお願い致します。

【相談の背景】
現在居住している家、土地の名義は私と母の共有名義です。
母は近所に住んでおり、そこの家と土地は母名義です。（実家）
父と私の兄弟の兄も最近他界しました。
兄には未成年も含め子供が３人います。
生前の兄とは実家は２人で相続し、現在私が居住している家は私が
相続との話しができていましたが、兄が亡くなったのでどうしようかと悩んでいます。
実家は私、甥、姪と分割すればよいのですが、現在私が住んでいる家、土地でもめることにならないか心配になっています。
母は私の住んでいる家と土地の権利は私に譲る旨記載した署名だけの文書（数年前作成）はあるのですが、現在は認知症となってしまいました。

【質問1】
今からしておけばよいことがあればご教示をお願いします。

遠隔地に共有で登記された不動産（土地）があり、祖先（既に死亡）から子である父へ所有権移転の登記は完了済みです。この土地については、先日当該祖先の登記があったことを確認したばかりであり、今までまったく知らず、既に親戚が住んでいる状況（売却は困難）であり、こちらはまったく不用な状況です。できれば、即刻、他の共有者へ贈与または放棄して手放したいと思いますが、困難な状況であり、他の方法としては、父から遺贈（遺言）または死亡贈与（契約）という方法があるのではと思っています。どの対応方法が良いのでしょうか？

今現在、住宅を３人「父親、伯母（父親の妹で独身）私」でそれぞれ３分の１ずつ共有して両親が住んでおりますが、父親の具合が悪く（余り考えたくは無いのですが）今後の事を考えて、父親名義分について税務上、登記上適切な処理（準備等）が解れば有り難いです。宜しくお願い致します。
尚、私は３人兄弟で住宅ローンの支払いは当然私以外の兄弟は行っておりません。（完済）

100％私名義の土地があり、そこに家とバラック(昔の家が物置になってる)が建ってます。
家は5分の3が私名義で、5分の2が叔父名義になっています。　
そこの家は今年の6月まで祖母が一人暮らしをしていましたが、他界してしまい今は空き家です。
今後私を含め、親族が住む予定もありません。
そしてバラックなんですが、祖母より10年以上前に他界した祖父の名義のままになっている状態です。
それと、このバラックに関しては登記はされてないようで、固定資産税もかからないようです。
ただ、市役所からバラックの名義人を確定させてくれという書類が送られてきてます。
このバラックはあまりに古く(推定でも50年以上前の物)不動産屋さんの話では、全く価値はないとの事です。　
私は土地も家も売って処分したいのですが、叔父に反対されてます。
なので、叔父は家の5分の2を持ってるだけなので、家の部分を残し土地は売ろうと考えてます。
前置きが長くなりましたがここで質問です。
①より広い土地を売りたいのでバラックを壊して売りたいです。
ただ、バラックは亡くなった祖父名義のままで、もし相続権があるとしたら私と叔父になります。
土地を売るために資産価値のないバラックを勝手に壊した場合、私は叔父に訴えられる可能性、または刑事事件になる可能性はありますか？
民事で訴えられる場合、資産価値のないバラックを壊した事で訴えてくるわけですが、それで私に大きな賠償命令が出る可能性はありますか？

②最初に書いた通り、土地は100％私の名義です。
そこに叔父が5分の2の所有権を持つ家が建ってるわけですが、そこの土地に入ってくるなと叔父に言って、入ってきたら警察に連絡して追い出す事は可能ですか？
それと、その土地に叔父が車を止めてあるのですが、これを法的に移動させる事は可能ですか？

【相談の背景】
共有不動産を所持しております。
元々は兄50%自分50%でしたが、二年前に兄が不動産屋に売却したので、現在は不動産屋50%自分50%です。

兄と住んでいた頃はおおまかに1階が兄、2階が自分と住み分けていました。

兄が引越して二年間はそのまま自分は2階で暮らしてきました。
その間、不動産屋へ何度もメールを送りましたが、一度も返事が来ません。

送ったメールの内容は３つあり、１つは固定資産税を払ってもらうお願いです。
固定資産税半分の金額はきちんと振り込まれます。
でも返事は来ません。

残りの2つは、兄の所有物を処分してよいか？
1階も使って良いか？という質問です。
これには全く返事がありません。

固定資産税を払ってくれるなら、自分としては共有でもかまわないと思っていますが、不動産屋が何をしたいのか分からりません。
こういうことはよくあるものでしょうか？

築50年近いごく普通の民家です。
売っても高い値段がつくわけでもありません。

【質問1】
1階のものを処分してもよいでしょうか？処分代金は自分が支払います。

【質問2】
1階を使ってもよいでしょうか？

【質問3】
お金がかかりそうです心配ですが弁護士さんに依頼して解決してもらう方がよいでしょうか？

平成８年に義理の父と共有で土地を購入しました。持ち分は自分が３／５、父が２／５で、固定資産税は全額自分が支払っています。同居していた屋敷は父の名義で税金も父が払っています。訳あって中古物件を購入して昨年末より別居しました。昨年まで同居していた共有地の税金は今後も自分が全額支払っていく予定です。この場合に数年後には父方に時効取得が発生してしまうのでしょうか？自分は婿養子ですが
家内には兄が居て父と同居を始める可能性があります。また、知人を引き入れて同居する可能性もあります。

父親から土地と建物を相続する際に建物は姉に、土地は私と姉との共有名義（お互いに５０％）といたしました。そして相続時にに姉が相続したものは姉夫婦が死んだあとは私が相続する旨一筆書きそれを書面にしてお互いに判を押しました。最近姉がその建物を撤去して新たに建物を作ると言い出しました。しかしそのような現況物件の大幅変更や全面撤去は私の同意が必要なのではないかと思いますがいかがでしょう。姉はどのようにするのも私の勝手だと言っております。現在その建物を使用するにあたり借地料はとっておりません。また借地契約などもございません。あくまで相続時の申し合わせに準じて善意で貸しておりますが姉は自宅を別にもっておりますので実質的に空き家状態です。問題の建物の隣接地に私の自宅があります。（といっても外から見れば同じ敷地内に２軒の建物がある）。私としては長年住み慣れた環境なのであまり大幅な環境変化は受け入れがたいものがあり、姉夫婦も生活基盤は全く別の場所にあるわけですので、なぜ今更無理にそのようなことをしなくてはならないのか私には理解できません。現況のままそこに住むということでしたら全く依存はありません。

私と姉の共有名義の土地建物が一軒あります。2分の1ずつの持分です。そこに姉と母が住んでいます。私は結婚して別の所に住んでいます。
姉は母がそこに住む事を望み、私は2人とも退去し、売却したいと望んでいますが、姉の同意が無い為、後は裁判と言うところですが、その前に私は母と出来れば姉からも賃貸契約を結びたいと思っています。
その場合、

1.姉の同意無しで母と賃貸契約を結べるのかどうか？
2.反対された場合、母に退去命令を下すことが出来るのかどうか？
3.姉からも、姉だけが共有物を使用しているので、賃料を請求する事が出来るかどうか？

以上の3点をお教えください。
よろしくお願いします。

【相談の背景】
5年前に離婚

公正証書を作成したが、共有持分の住宅の財産分与に関する記載をし忘れた。

1年前、元夫より財産分与の期限は過ぎているが、住宅を売却して半分にしないかと提案されるが、住み続けたいため拒否する。

公正証書の住居家屋欄には、元妻が居住することと記載していたが、

元夫により、共有持分買取業者に元夫持分を売却され、元妻は業者持分を買い取ることができないため引っ越すこととなった。

住宅残ローン2000万は住宅ローン名義人である元夫が支払った。

【質問1】
公正証書に元妻が居住すると取り決めがあったが、結果的に出ていかなければならなくなった。元夫に対して損害賠償請求などできるか。

【相談の背景】
共有不動産に現在は一人暮らしです。被相続人と両親と一緒の生活でした。現在は障害年金が収入です。共有者の、居住する者が費用負担するとの意見も当然とは思います。中には占有しつつ収益を得る方も居るそうです。私も数年前土地活用を提案し却下された経緯もあります。
我儘かも知れないですが、此処で生活を持続して来たので間違いでも遺産を生活基盤に入れてしまいます。このサイトでも障害の実情など無関係に売却、居住の責任が費用負担だと回答を頂きます。でも私にも応分の権利があり、生活もあり遺産での生活実態もあります。どれ程親族が非協力的でも資金がなければ代償分割も出来ません。私は、特に父親が亡くなって母親と二人世帯になってから住民税非課税世帯に認定されました。資金がないと遺産に拘る事は許されないですか？現在遺産に居住するから生活費で賄えないので遺産から収益を得たい考えは間違っていますか？更に法律では遺産に居住する者が遺産に掛かる費用を全額負担して全責任を持つと規定されていますか？連帯納税義務を共有者が認めなくて良いと法律で規定されていますか？失礼ですが、低所得層は遺産に関与する権利がないと言われているように実感します。
私も遺産にも共有者にも権利は何も行使出来ないですか？
こんな状況でも生活保護に依らず自分の僅かな力でも安心出来る生活を得たいです。
どうかご助言をお願い致します。

【質問1】
現状を考えると此処での生活が基準になります。遺産を考慮しての公的支援はありません。
共有者が負担を拒否する考えも当然でしょう。
引き算で遺産からの収益を得るしかないと思いました。交渉方法はありますか？

【相談の背景】
2017年4月に当時の自宅マンションの共有持分を銀行ローンを組んで父親から購入。当時自分も居住しており両親と持分に関する賃貸契約は未締結。しかし翌年自分は結婚し自宅から転居。転居後も含め12ヶ月はローンを支払ったが、生活費に行き詰まり、ローン、固定資産税、管理費は両親（母）の支払いに変更した。

【質問1】
今から、現在までの自分の共有持分に関する家賃を請求可能なのか知りたいです。

【相談の背景】
4年前に父(3200万円)と私(2600万円)でマンションを共同購入しました。
購入目的は私は住居として、父は仕事用の撮影ルーム及び私への退職金の前払い。
しかし購入直後に父と折り合いが悪くなり、父は撮影ルームとしての利用を一方的に取り止め。私は父の会社を退職に追い込まれました。
現在、父はマンションを利用していないので、「マンションに掛かる固定資産税・管理費・修繕費他、全ての費用を私が支払ってください」と、指示を受けました。
私としては、「父が一方的にマンション利用を拒否しているので、固定資産税・管理費・修繕費他は全て支払う義務はない。購入時に私が支払った不動産会社手数料及び登記費用及びショールーム用内装費用計300万円も折半してほしい。」と父に伝えたところ、「これ以上抵抗するなら、更に持ち分家賃も請求する」と言われてしまいました。

【質問1】
父の要求を受けるか争うか、どちらを選んだ方が金銭的に有利になるか教えてほしいです。争う場合は弁護士さんにお願いします。

共有名義の不動産に関する相談です。現在当方は、妻と私の二人暮らし、子供はいません。公正証書遺言にて妻を相続人として完了済みです。現在の不動産（土地）は、共有名義で、私（持ち分六分の1）、姉（持ち分六分の1）、妹（持ち分六分の1）、従兄（持ち分六分の3）です。建物の名義は、私（持ち分六分の4）、姉（持ち分六分の1）、妹（持ち分六分の1）、従兄（持ち分0）です。先般従兄が病死、土地に関して相続人の妻と子供が相続。その後相続人は、ある不動産法人に売却した。
疑問点1は、今後私が死亡後、当該地にそのまま住み続けることができるかどうかが疑問点です。
疑問点2は、身内の姉、妹とは相談できても、第三者不動産法人の今後の出方がわかりません。
当方の希望は、妻が住み続けることができるかが、不安です。また当方に土地を買い取る資産は、ありません。
　　以上、疑問点、相談の内容です。よろしくご判断ください。

私と父の共有不動産があり、私単独所有の不動産については、私の口座に入金されますが、共有不動産についてはすべて父の口座に入金されています。
父が共有不動産について、私の持ち分についての収入を配分しなく、所得税の支払いに困っています。

一階部分に4店舗
2階部分に私たち家族が35年ほど住んでいる建物があります。
18年前の相続によりその建物の所有権が
うちの父親が五分の四
父の弟が五分の一の持分になっています。
実際、四店舗からの収入は月90万になり
本来、父は72万、叔父18万になると思いますが被相続人が生前、叔父が家賃払うからその建物の一店舗を貸して欲しいとし
被相続人が家賃回収にいった際には店の経営が軌道にのっていないからと支払いを拒否しその後も払わずして被相続人が死亡によりその部分に入り相続の際に私たちの店として相続したようです。
しかし建物の登記簿をみると分割したという経緯も協議書もありません。
この場合、民法252.253条を下に
きちんとした持分配分を実施すること
また叔父は現在、家賃収入30万の取得があり五分の1である18万を超越した差分は請求できるのでしょうか？過去に遡れる場合は何年前にから遡って請求できるのでしょうか？
またその不動産の管理運用する場合で話が共有名義者同士て話がこじれた場合
その持分により決定するでよろしいですょうか？

2009年に母が他界し、父も既に亡くなっていたので、2歳上の姉（独身）と私の間で相続分与を行いました。

母存命時に母・姉・私で共有名義の土地が2か所ありました。姉は土地を売却処分したくない意志があったので、私の持ち分を姉が買い取る形で話し合いをしましたが、買い取り金額等で折り合わず、一旦遺産分をそれぞれが受け継ぐ形で、双方合意の基に登記を行いました。

1つ目の土地は実家で、姉が一人で住んでおり、31％が私名義になっています。
2つ目の土地では、アパートを経営しており家賃収入があります。ここは33％が私名義の土地になっています。

また預貯金の遺産が580万円程度あり、双方で等分することになっていました。現金は実家に住んでいる姉が管理しています。


現在の問題としては、
１、預貯金の分割に関して、全く取り合ってくれない。
２、アパート経営している土地の買い取りと、相続発生日から買取時までの収入を持ち分比で支払う、という話まではたどり着いたのですが、こちらもそれ以降何のアクションも取ってくれていません。


１、と２、を解決したいのですが、今こちらからメールで連絡を取っても、全く反応無く無視されています。
まずはこれを解決したいと思っています。


１、と２、に応じてくれない場合は次の対応として、実家とアパートの私土地持ち分の使用料として、支払われるべき金額の回収を含めた額で、土地使用料を月額で請求しようかと思っています。


どの様に進めたらよいか、アドバイス頂きたく質問させていただきました。


補足情報になりますが、実家の土地は母名義分が38％あり、姉名義は31％でした。私が自分のマンション購入時に資金援助を受けた事などを考慮し、母名義分の38％の土地と実家家屋の権利は姉に譲っており、既に名義変更も済んでいます。


よろしくお願いいたします。

こんばんは。土地の事で相談させてください。
ややこしいので箇条書きで状況を整理させてください。

・私の祖母には私の父親を含めて7人兄妹の子がいた
・30年前に祖母が亡くなった
・祖母が亡くなった時に長男が勝手に会計士と遺産分割協議書を作成した
・遺産分割協は実際には行っていないので私の父親も参加しておらず遺産分割協議書に印鑑もない
・遺産分割協議書は長男が殆どの持分になっていて残りを兄妹全員の共有になっている
・その協議書に基いて勝手に土地の登記が済んでいる
・共有物の土地は長男が専有して駐車場等にして賃貸収入を得ている
・共有物分割の調停を申し立ててみたが、長男が欠席して不成立


こういう状況です。
最近になって父が高齢になり共有物の相続税が心配の種になりましたので、共有物の土地を売りたいのですが、長男が反対して売ることも出来ず、かといって駐車場の賃貸収入を父の持分だけ貰える訳でもなく
本当に困っています。

そこで、素人がいろいろ調べてみても、

・遺産分割協議を行っていないので遺産分割をやり直しできる
・30年も経って時効だから無理
・駐車場代金は不当利得として過去10年分請求できる
・不当利得ではないから無理

など、いろんな情報があって訳が分からず手におえません。
弁護士の先生方の客観的で現実的な解決方法を教えて頂きたいです。

私たちの希望は
・勝手に登記された共有状態の土地を法定相続分の持分に分けなおして自由に売ったり貸したりしたい
・今まで長男が専有して得てきた賃貸収入、今も得ている賃貸収入を父親の持分割合払わせたい

ということです。

それは無理だよとか、間違っているとか、こうするのが現実的だと御指摘頂けたら有難いです。
よろしくお願いします。

宜しくお願い致します。
６年前に父名義の土地に家を建てました。
外構工事も入れて7千万かかり、私が4千万現金義息子が3千万のローンを組みました。
建物の不動産登記が父２割、義息子８割になり私は入っておりませんでしたが、
父の顔を立てるのと、将来的に義息子一家が家を継ぐことになるからという理由で
了承しました。
父が3年前に他界し、家の2割分の権利と土地の全て私が相続しました。
現在は私と妻、義息子一家6人が住んでいますが、うまくいかず揉め事が多い毎日です。
義息子が最近になって家を売却し、出ていくと言い出しました。
ローンを外すために弁護士に相談をし、売却しようとしていて、そうなると私の許可も得ずに売却
できて、借地権も売却するのでローンを返しみんな住めなくなると聞きました。
質問なのですが、
１、不動産登記を私が払った本来の持ち分に変更できるのかとその方法は？
２、私も住んでいるのに、義息子の借地権、建物の権利を他人に売れるのか？
宜しくお願い致します。

2世帯住宅を母親と共有しております。1階部分、２、３階部分が相互に持分を持っております。土地は、私個人の所有です。私には兄弟（姉、妹）がおります。
母親が認知となり、後見人補佐をお願いしています。保佐人に「母親所有部分の買取」提案をしましたが、拒否されました。兄弟の意向が働いた物と思います。兄弟間の話し合いはできない状況となっております。
何卒よろしくお願い申し上げます。

父が他界し、姉と私で父の家の相続をしました。土地は借地のため、相続は建物のみです。家はローンの返済中であったため、銀行に対して返済の義務があり、二人で話し会いお互いの持分を２分の１とし、ローンを折半で払う事にしました。具体的には
１）３階建ての建物のうち、テナントとして貸している一階　　部分の賃料で地代を支払い、更にそのテナント料から地　　代を差し引いた残りの￥７５、０００を返済にあてる。
２）更にお互いに￥４０、０００ずつ、合計￥８０，０００　　を毎月出し合ってそれも返済に当てる。
という事になりました。
最初の２年ほどはほぼ上記に通りに返済をしておりましたが、その後姉の経済的事情により、姉からの支払いは無くなり、２）の￥８０、０００は残りの期間私の方で返済しました。

ローンの完済時点での計算では
１）の賃料からの支払い分は総額で３３０万円。
２）のお互いの支払い分は私が４２１万、姉が１２２万円
となり、当初の持分２分の１ずつという話しとはずいぶんかけ離れた状況になってしまいました。
相続時に登記はしておらず、登記簿はいまだ父の名前のままなのですが、父が他界してから１５年が経ち、いい加減何とかしなければと思い、現在、共有物の分割請求を検討していますが、上記のようなケースではお互いの持分をどのように
考えれば良かアドバイスをいただけないでしょうか。宜しくお願い致します。

共有物分割について質問させてください。
父から相続した不動産がありますが、祖父との共有名義になっています。
父と母は20年前に離婚しており、私は父とも祖父とも一切交流はありませんでした。
父から私に名義変更は済ませました。
持ち分は、私が5分の4、祖父が5分の1です。
不動産屋に査定をお願いしたら、約１７００万円くらいと言われました。
現在、その不動産には祖父母が住んでいます。
これからも住みたいと言っています。
持ち分を買い取ってくれるようお願いしたところ、３００万円くらいなら払えると言われました。
この条件をのむべきでしょうか？
それとも、相当額を請求して、払えない場合は売却して持ち分割合でお金を分けるか・・。
話が折り合わない場合は、共有物分割調停や裁判などに持ち込むのか。
アドバイスをお願いいたします。

両親が残した土地家屋を遺産分割協議で共有不動産としました。
相続人は私と妹 二人だけです。
家は築20年も経過しており、維持もお金がかかり過ぎて大変なので売却してお金に換えて半分にしようと確認書 までとって家の売買を進めているところです。
私は実家から離れて住んでるため売れるまで、なかなか実家の掃除や管理ができません。
妹は近くの賃貸の戸建にすんでいます。離婚して独身です。
妹に任せていたら、管理と称して寝泊まりし、タバコは吸うは、台所や洗面所、お風呂を汚し、飼猫の吐瀉物や糞尿も掃除しようとしません。
これでは不動産屋さんからの内覧もできないから、綺麗にして欲しいと伝えたら、「指示や命令を したりされたりする立場ではないので、意見として参考にさせてもらいます。」とのことでした。
近くに住む叔父夫婦に委任状を書いて鍵を渡し私の代理として家の掃除や不動産屋が内覧する際、立ち会ってもらうようにお願いしました。
もちろん妹にもその旨を連絡してます。（というか、妹が先に叔父夫婦に鍵を渡してます。その鍵を使ってもらうようにお願いしました。）
返事が無かったので、叔父夫婦に家に入ってもらい片付けと掃除を進めました。
妹に電話をしても出ないし、メールを送っても返事がこないので不快で不信に思うと伝えたら突然
メールがきて叔父夫婦を代理人として認めてないし委任状も確認してない。売り屋の看板も勝手に立てて、こっちが不快だ。と返信がありま
遺産分割請求を考えています。
その際、第三者をたてて私も妹も家に入れないようにすることはできるでしょうか？
家も老朽化してるし、これ以上汚されたくないので・・・
どうしたら良いのでしょうか？
よろしくお願いします。
現在、家を汚されたまま、勝手に寝泊まりして、親の残した洗濯機、冷蔵庫、シャワー、トイレ、テレビなどを使用してます。 分割した家財道具も家を使う半分の権利があるから、と自分の荷物を置いたままです。 今度私が帰郷の際に、妹の荷物をすべて家から出すと言ってあります。

約20年前に私の承諾を得ずに両親が実家の裏の土地60坪を父との共同名義で購入してしまいました。その際、私は20代前半でありましたが、その土地に価値があるとは思えず購入したことを聞かされた時にいらないと言ったのですが聞いてもらえず、そのままローンを組んでしまいました。今迄、3回ほど建てたいといいましたがその度に断られ、挙句の果てに3回目には前の土地にある母屋が担保になったら困るといい、結局絶縁状態になってしまいました。一応、自分の返済分は終了していますが父の方は残っています。その土地があること自体嫌なので放棄したいから名義変更してくれと言ってもお金がかかるからといって断られました。もう、その土地に私は必要が無いので処分したいと思います。しかし、両親が権利書を握っており、私には一切見せも渡しもしません。自分もちゃんとしてなかったのは悪かったのですが、自分が納得しないまま、勝手に共同名義を組んだ両親も銀行も許せません。その当時、実家で勤めていたので(有限会社)その時、給料明細ももらってませんでした。ですので給料明細もありません。そこで自分の分の土地についてはちゃんと自分で管理したいのですが自分の土地分だけ権利書を作ることはできますか?また、出来るのであれば、具体的な方法を教えてください。まだ、区画整理してない土地なので(予定もなし)出来たら市に売却したいのですがその方法も教えて頂けたらと思います。(追伸、一度だけ強行で家を建てようとしたとき、建築許可書を取るため、番地は取ってあります。)文が変ですみません。

父が亡くなり、母、兄ふたりと遺産分割協議中です。自宅は土地、建物共に父の名義です。兄二人は自己主張が激しくいわゆる争続になってしまい、弁護士さんを依頼しています。

母は生きている間に自宅を処分する意向のため、私は自宅は母の名義にしたいのですが、次兄が自分の名義にしたいと譲らないため、次兄と私の共有名義にすることで話がつきそうです。
共有名義にすることで母が売却したくなった時に売れない可能性があることも母は納得しているようなのでもうそれは仕方ないかなと思っているのですが、次兄は将来的に私の持ち分を買い取る意向のようです。（母が亡くなったら誰も住まないと思います）
割増で買う、と言っていますが、例えば買い取りを拒否することはできますか？
買い取り請求の訴訟をおこされたら、私が負けるのでしょうか。
今から将来のことを考えたくはないのですが、共有名義にすることは母の意向なので仕方なく、でも、なるべく将来揉めないように勉強したいです。

両親が残した土地家屋を遺産分割協議で共有不動産として相続登記しました。
相続人は私と妹 二人だけです。
家は築20年も経過しており、維持もお金がかかり過ぎて大変なので売却してお金に換えて半分しようと確認書 までとって家の売買を進めているところです。
私は実家から離れて住んでるため売れるまで、なかなか実家の掃除や管理ができません。
妹は近くの賃貸の戸建にすんでいます。離婚して独身です。
妹に任せていたら、管理と称して寝泊まりし、タバコは吸うは、台所や洗面所、お風呂を汚し、飼猫の吐瀉物や糞尿も掃除しようとしません。
これでは不動産屋さんからの内覧もできないから、綺麗にして欲しいと伝えたら、「指示や命令を したりされたりする立場ではないので、意見として参考にさせてもらいます。」とのことでした。
近くに住む叔父夫婦に委任状を書いて鍵を渡し私の代理として家の掃除や不動産屋が内覧する際、立ち会ってもらうようにお願いしました。
もちろん妹にもその旨を連絡してます。（というか、妹が先に叔父夫婦に鍵を渡してます。その鍵を使ってもらうようにお願いしました。）
返事が無かったので、叔父夫婦に家に入ってもらい片付けと掃除を進めました。
妹に電話をしても出ないし、メールを送っても返事がこないので不快で不信に思うと伝えたら突然
メールがきて叔父夫婦を代理人として認めてないし委任状も確認してない。売り屋の看板も勝手に立てて、こっちが不快だ。と返信がありました。

遺産分割請求を考えていますがその前に何かできることはないのでしょうか?
家も老朽化してるし、これ以上汚されたくありません。
よろしくお願いします。

先日、夫が亡くなりました。

夫（長男）の母と同居していましたが死んだ途端、小姑を呼ぶ（同居）と言いだしたのです。

私と義母は冷え切った関係であり、小姑（次女）とも仲が悪く、顔も合わせても挨拶もしない仲です。 住んでいる二世帯住宅は儀母が建てた家に数十年前に夫と入り、同時に義母は増築した家に住んでいます。


義母は増築した側の家に小姑と内縁の夫（この二人は結婚していない）を住ませ、本体の方の一室に義母が入ると言っています。

義母の言い分はもともと私が建てた家だし、登記上、半分半分（義母／夫）の共有登記になっているので問題ないでしょと言っています。
小姑を住ませる目的は85歳にもなるので老後の面倒を見てもらうです。
正当な言い分で、私には遠まわしに出て行けと言っているようなものです。

この時、小姑と玄関が別としても室内は繋がっており、同居（同じ土地に）しなければならないのでしょうか。
♯♯　小姑を入れさせない（同居させない）方法はありませんでしょうか。
↑諦めていますが、譲ったという形で出て行く理由にしたいのです。

本題です
♯♯　出て行く場合に共有名義の１／２（夫分）を義母、もしくはこれから入る小姑に買い取ってもらうことはできますでしょうか。出ていかなければならない原因は姑が小姑を呼ぶことにあるので１／２（夫分）４０００万分を買い取って欲しいです。

元を正せば義父のもので相続で夫が１／２引き継いだ土地／家屋であり、私からは言える訳もなく・・
ただ、夫が死んだからといって泣き寝入りして、無駄に権利（登記）を持っているのも追い出される身として納得できず・・・

どうぞよろしくお願い致します。

相談させていただきます。
親戚1名より共有名義の土地について裁判所より訴訟が届きました。
【共有持分に見合った賠償金支払い（全面的価格賠償）を求める訴え】

親戚1名、私の共有名義の土地（2分の1ずつ）
その土地に私名義の建物が賃貸マンションが建っています。（築32年）
借地権契約は交わしてませんが、地代、固定資産税を32年間支払っています。
以下の質問のご回答をお願いいたします。

➀賠償金額は、市場価格の2分の1になりますか？
　それとも、借地権が認められ、借地権割合70％の土地なので、2分の1の30％になりますか？

➁全面的価格賠償は裁判では賠償金の支払い能力がある場合に認められるとありますが、
　支払い能力がない場合、どうなるのですか？
　地代の受け取りだけでは納得いかないということから訴訟となったので、
　共有持分を現金化したい意向が強いと思われます。
　例えば、共有持分のみ売却してもらうなど。

よろしくお願いいたします。
　

【相談の背景】
遺産相続調停中。過去に色々あり不仲の母と土地共有になる見込みです。
建物居住中で100%私名義、その土地は85%私、15%母です。

母がどうしても土地に名前を入れたいとのことで、共有を譲らず、固定資産税、修繕、立替費、などは一切私持ちで一切連絡しないとの条件です。

ただ相手が、もし私が所有権を持ったままで引っ越し(住民票移動)をするなら、建物や土地をどうするか(売却するか)決めるから母に連絡しろ、という条文を入れろなどと言っています。
私の居場所を把握したいためかと思います

【質問1】
このような連絡の義務は法的にあるんでしょうか？

【質問2】
仮に引っ越しをした場合も、土地を所有する限りこちらが固定資産税を払うわけで、しかも私が引っ越したとしても、家屋100%、土地85%私名義なのに母が売却するかどうするか決める権利ありませんよね??

父が残した土地家屋を遺産分割協議にて妹と共有する事になりました。
相続人は、私と妹の二人です。
現在、共有不動産には妹が住んでいます。
持分は、土地家屋共、私が17/20。妹が3/20です。私が結婚する際に、「ここに住むから出て行ってくれ」と願い出たのですが、妹はここに住むと言い張り明け渡してくれず、私はアパート暮らしを余儀なくされました。
現在、私達夫婦に子供も産まれ、先祖代々残された土地を守る為実家に戻る事にしました。そこで、妹に対し「共有物分割調停」を申し立てました。しかし、土地家屋の評価額を大幅に上回る金銭の要求。挙げ句の果てには、「この家を出るつもりはない」と言い張り話は進みません。
私は、訴訟を起こそうと思います。妹も争うつもりです。
そこで、質問です。訴訟を起こし、妹を完全に家から追い出すには「共有物分割請求」と「建物明渡し請求」をすれば良いのでしょうか？これは、同時に出来るものなのでしょうか？また、妹は精神的な病気を持っています。判決内容に影響しますか？
よろしくお願いいたします。

父との共有名義の土地があります。しかし、私の分はすでにローンを払い済みですが、父は自分に家を建たせさせない為にわざとローンを払い続けています。挙句に姉や妹に渡したいため、私の土地分も勝手に母と使い、自分のものとして使わせてくれないので売却したいと思います。ただ、権利書も建築許可書もまったく渡してくれません。この土地は区画整理されていませんが、市の方で区画整理はしないと決定しました。大学卒業して家業を継ぎ、母が勝手に土地を共同名義で購入して自分の給料から引かれてました。その後、転職し、結婚を機にローンは全て払ってしまいました。ここにきて急に年を取り土地を乗っ取るとか言い出したり、家族に冷たい仕打ちをするので縁を切りたいのと、この土地を売却してすっきりしたいのです。どうかよい知恵を・・
現在は、登記識別情報というものを取り寄せられると聞きました。このことも教えてください。

【相談の背景】
共有不動産の費用負担について質問させて頂きます。
どのような場合が平等に負担する条件になりますか？私のように元々は被相続人や両親と居住していましたが私以外は他界しました。
共有者間で相続権は同等でも、占有していると
他の共有者には負担は求められないですか？
また経済格差が共有者間で発生していても考慮されないですか？
地方税法で固定資産税の連帯納税義務が定義されていても、民法で共有物の負担義務が定義されていてもことごとく無視され続けています。
まるで私達には一切権利や主張が認められていないように感じます。
私の亡き父親が長男だったので被相続人の扶養も担う事になったようです。勿論、損得で判断すべき事ではないと思っていますが、共有者は負担は嫌だが権利は行使すると言っているようです。諸々非協力的なので、困難かも知れませんが代償分割の手段で交渉の余地も探るべきか迷っています。
占有しても収益は得ていませんし、彼らに負担が及ぶから私を排斥しようとする権利まであるでしょうか？
正直、占有している者が全て負担するとは法律にもそこまで規定されてないようですが、地方税法と民法の規定を利用してバランス良く交渉を依頼出来ないのでしょうか？

【質問1】
両親は金銭的な物は遺しませんでした。
私も障害年金収入だけで余裕はないです。
代償分割を提案する場合、一括では支払い出来ないので猶予を交渉したり、分割するのだから
過去の立替分は請求可能ですか？

父が先日亡くなりました。

財産は土地／建物です。両方ともに父と祖母で半々の登記となっています。

父と同居していた祖母から将来の（祖母自身の）遺言についてコメントがありました。

「ここの土地はいままで亡きおじいさんと一緒に築いてきた土地であるから息子が死んだ以上、娘に継ぐことにする。」

いわゆる、追い出しです。

本題です。

１、今回、父から半分を相続することになるのですが、その土地／建物は価値が無いので共有分割請求をする予定ではあるものの祖母が亡くなってからでも良いかと思っているところがあります。そこで祖母が亡くなった場合を想像してみました。その時、遺言により土地／建物の分割の禁止が書かれていた場合、半々で共有している土地が対象になるのでしょうか？それとも祖母の持分である１／２にのみ有効なのでしょうか。この遺言があった時点で共有物分割請求自体が不可能になるのでしょうか？

準備の時期が今なのか、落ち着いてからでも良いのかわからずよろしくお願いします。

【相談の背景】
６年前、両親の死去に伴い、父の土地を私と妹の共有名義で相続しました。
土地には父が建てた住宅があり、父の生前より私と家族が同居していました。両親の死去後は私の名義となり、そのまま私と家族が住んでいることから、固定資産税は私が支払っています。なお、相続の際に、土地代をどのように扱うかという取り決めはなく、いずれはそれぞれの子供が相続することになるからという理解で、子供が２人いる私が３分の２、子供が１人いる妹が３分の１を相続しています。
この土地の他にまとまった遺産はほとんどなく、現金化できる物品等は妹と２分の１で分けました。

最近になって、妹より、私一家が居住しているため土地を持っていても恩恵を受けることができない、妹の持分相当額を支払ってほしい旨の話がありました。

しかし、妹の共有持分を買い取れるような支払い能力は我が家にはありません。また、父より譲り受けた家を壊して土地を分け、売却するという方法も現実的ではありません。

妹は、すぐでなくてもよい、少しずつでもよい、でも自分には権利があるのだからと言っていて、近々話し合うことになっています。築年数を考えれば子供の代に土地を売却することが考えられ、その理由から子供の数で持分を分けたつもりであった私にとっては寝耳に水です。
当方、法律に詳しくありませんが「共有物分割請求」が気がかりです。

【質問1】
我が家に資金はありませんが、価格賠償を求められた場合、分割してでも支払いに応じなければならないのでしょうか。

お世話になります。よろしくお願いいたします。

被相続人Ａ：父（平成１６年他界）
相続人Ｂ：長男（相談者本人）
相続人Ｃ：次男
母は、離婚により相続人ではなくなっております。

不動産以外の預金等は、10～20万円程度です。
不動産は、200坪程度の土地とそこに立つ建物です。建物は築50年以上の大変古いものですのでその価値はほぼなく、土地は、相場価格で1,000万円になるかならないかだと思われます。
相続分割協議はされないまま不動産はＡの名義のままです。

この建物には、Ｂが大学の４年間以外、ずっとＡと同居しており、現在も住んでいます。

Ａが生存している時に、Ｂが株による大きな損失（3,000万円程度）をし、Ａの名義の土地を売却してＢの債務 を代位弁済しました。
上記の援助については、Ｂの債務の金額が積極財産の価額を超え、社会通念上債務の返済が 不能な状況であったため贈与税は納めておりません。
Ｂが起こした事案を許せないＣが以降実家に寄り付かなくなっていたこともあり、また、自身がそうであった様に長男が全てを相続するものとの考え方でもあったため、Ａは返済を求めることはなくそれらについての覚え書き等もありません。
Ｃは、父親が亡くなった時も一度も顔を見せることはありませんでした。

これまで、相続開始以降、何度かＢからＣへ相談を持ち掛けてはきましたが全く応じてもらえないため、親戚の方に間に入ってもらったこともありますがやはり応してもらえず今に至っています。
今年の1 月の豪雪によりテラスが全壊、瓦が落ちる等の被害があり、改修もしくは立て直しが必要になりその旨を伝え相談したい旨の手紙を送りましたが同じくなんら回答も無いままです。

この様な現状ですので家庭裁判所で話の場を作るしかないのかと考えています。
分割方法は、共有以外の現物分割、代償分割、換価分割のうち、Ｃが望む方法で良いと考えております。

話合いがまとまらず調停が不成立になり審判になった時は、Ｂが受けた援助については、Ａに持ち戻し免除の意思があったことになりますが、特別受益とみなされる可能性が高いのでしょうか。
その様な場合、Ｂの相続分は0ということもあるのでしょうか。

一般的にどのような結果が多いのか教えていただきたく、どうぞよろしくお願いいたします。

共有物分割請求についてご相談です。

前夫との共有名義で、私の持分が1/2の不動産（土地及び建物）があります。
現在その建物には前夫がひとりで居住中です。
ローンは、返済中に夫が中途で障害者となったので、団信で完済しました。

離婚時に慰謝料などはもらえず追い出される形で別居いたしました。
夫はモラハラがひどく、今も当時のことを思い出すとフラッシュバックして動悸がします。
子供は前夫とのあいだに２人おり成人していますし、私も老い先短くなってきたので、
終活をしたいと考えています。

そこで質問です。
（１）現在、私は再婚しましたが、私に万一のことがあったとき、現夫になにかしらの
迷惑がかかるのではないかと心配です。
私が前夫や現夫より早く死亡した場合、相続についてどのような問題が起こり得るでしょうか？

（２）私の持分を実勢価格の1/2で前夫に買い取ってもらいたいのですが、
息子を通じて口頭で金額を提示したところ「自分のおかげで団信がおりた。
おまえ（私）には権利が全くないから絶対に払う気はない」との主張だそうです。

このことから民事調停では不調になりそうなので、すぐに分割請求訴訟を起こしたほうが
いいでしょうか？
どのように進めていけばいいか迷っています。

（３）裁判になった場合、当該不動産の弁済に寄与した部分（夫のおかげで団信がおりた事）
でこちらの請求額が減額されますか？
弁護士費用などもありますので、実際にどのくらいの額を払ってもらえるか不安です。
前夫にはそれなりの資産もあり、1/2相当額の現金は持っていると思われます。

よろしくお願い致します。

母と子供2人がそれそれ3分の1づつもつ土地・家の老朽化が進み
建て直しを考えています。

20年前に私達兄弟を置いて出ていき、父と別居状態のままだった為
今回の土地の共有名義人になりましたが
母に捨てられた事もあり、今更同居も考えられません。

母の持ち分を兄弟で購入するか、持ち分に大して地代を払う
という提案をしていますが、母が話し合いに応じず。
電話をしても直ぐ切られてしまいます。
きちんと話し合い、
納得してもらい建て直しの話しを進めたと思いますが
一向に進める事ができません。
瓦が飛び近所の方にも迷惑をかけ
天井が落ちて来たり、床が抜けたりとしているので
あまり時間をかけている事もできません。

話し合いにも応じず、納得しない相手に対し
建て直す方法はあるのでしょうか?

【相談の背景】
父と母の共有名義の不動産関係(土地)があり、3分の1が父の名義になっています。父は3月に亡くなっており、父と母は数十年前に離婚しています。父の相続人が子供2人の私と弟になります。父の3分の1の不動産関係にあたり、母が司法書士に行き、1週間前に弟の自宅に協議した覚えもない「遺産分割協議書」が届きました。不動産関係(3分の1の土地)の後記相続人が弟になっており、私と弟に署名と実印で捺印や印鑑証明の提出や委任状が届いております。私と母は父が亡くなってから、関係が悪いため弟が間に入り連絡しております。
弟は、私と弟の関係も悪くなることを思い、私に相談してきております。

【質問1】
母は弟に「共有名義は私が決めることやから！弟だけの名前にするから！」と連絡が来たそうです。共有名義(私と弟)は出来ないのでしょうか？

【質問2】
身に覚えのない遺産分割協議書に早急に実印の捺印や印鑑証明の提出をしないといけないのでしょうか？

現在、母親と私の共有名義の土地の上にある母と父の共有名義の家に15年くらい住んでいます。母親と私の仲が悪く、母親が私たち家族をおいだすため、勝手に土地を分筆して不動産屋に売却しようとしたり、２分割して塀をたてようとしています。
また、建物は母と父名義なので、私たち家族は住むことは出来ないということで、弁護士に追い出す手続きをしているとのことです。
このようなことが可能なのでしょうか？ちなみに固定資産税は、土地建物とも私が15年くらい支払っています。

【相談の背景】
　兄妹で不動産を共有していますが、共有を解消したいです。
以下、複雑で長くなり申し訳ありません。

　兄は、以前はそれ程不仲ではありませんでしたが、親が他界後から態度が豹変し、異様な金の執着をみせ、兄との間に数々の金銭トラブル（基本的に兄が支払うべき金を支払わない）が多々ありました。その兄と不動産も共有しており、勿論、その収益は分配されません。とにかく、話し合いや連絡を求めても自分の都合が悪くなることには、全て無視か恫喝、蔑ろにされ現在、関係性は最悪です。

　一つ一つは大きな金額ではありませんが、経年積み重なれば、それなりの額です。弁護士さんから考えれば、裁判による請求が順当だと思いますが、それよりも、もう、顔も見たくない、一切、関わりたくないというのが本音です。

　共有を解消する為に、①共有者に持分を買い取ってもらうか、②持分買取業者への売却するかの2択となると思いますが、これ以外の方法がありますか？
　
　また、②の状況になった場合、持分買取業者という存在もよくわからないところもあり不安で、この様な兄なので後々のことも考えて、この場合においても弁護士さんに介入してもらう方が良いと思うのですが？

　


　

　

　

　


　

　

　

　
　

　

　

　

　
　

【質問1】
　兄は不動産を共有しているが、その共有を解消したいのです。兄には散々、嫌がらせを受け苦しめらてきたので、後々のことも考えて解消についての作業を弁護士さんにお願いすることは出来ますか？

共有名義不動産を売却し、住宅ローンに充当することは出来ますか？
約9年前に親と私の共有名義の二世帯住居を建てました。（土地は親100％名義、建物は親と私の50％ずつ共有名義で、土地は元々あり、建物については建築費の半分を親が一括で支払い、残り半分は私が住宅ローンを組み、現在も遅滞なく返済しております。）
その後、妹の離婚により妹とその子供達が住むようになり、それが原因で修復不可能な親子関係トラブルに発展し、親から私達世帯に対して、「妹達と住むから、この家から出て行け」と言われ、嫌がらせを受けるようになったので、しぶしぶ隣り町の中古マンションを住宅ローンを組んで購入し引っ越ししました。
さすがに二重の住宅ローンに対する返済が苦しく、二世帯住居の住宅ローンをどうにかしたいと考えていますが、良い解決策はありませんでしょうか。
ご教示のほど宜しくお願い申し上げます。

【相談の背景】
親から相続したマンションの共有名義について昨年から弟とトラブルになっています。現在弟が事務所として使用しています。
弟は、私の持ち分は形だけのものだと主張して私の所有権を認めません。
私は何度もメールや手紙で抗議し説明等求めてきましたが返信もなかったところ、先日「答える法的義務はない」と連絡してきました。

【質問1】
私には説明を求める法的権利はありますか？
また弟には回答する法的義務はないのでしょうか？

一人暮らしをしていた祖母が今年の6月に亡くなりました。
祖母が住んでいた家と土地についてなんですが、土地は広く、330坪以上あり全て私の名義になってました。
家に関しては5分の3が私名義、5分の2が祖母名義でした。
祖母が亡くなった事により、家の祖母の持ち分だった5分の2に関して相続が発生するのですが、相続権があるのが私と叔父二人になります。
ちなみに、私の父親は10年以上前に亡くなっています。
祖母が亡くなり、祖母が一人で住んでいた家は空き家になっています。
祖母が生きてるときから、土地と家の固定資産税が、私の所に年間10万円以上きていて、正直自分の生活もあって、滞納が50万円近くあります。
もう、そこを維持していくのは金銭的にも無理なので、叔父に税金の滞納もあるし、これからも払っていけないので、そこの土地と家を売って処分したいと相談したら、そこで法事をやっていきないので、数年間は無理だと言われました。
そこで、叔父には反対されたのですが、土地に関しては全て私名義なので、330坪以上ある事もあり、家の周りの最低限の土地を残し、その他の土地を売ろうと思ってます。
そこで質問があります。
１．私の土地の上に建ってる建物なので、叔父二人から土地代？家賃？的な物を請求したいのですが、請求して実際に払わせる事は可能でしょうか？
また、その方法はどうすればいいでしょうか？
金額などはこちらで決められるのでしょうか？
ちなみに、家の5分の2が祖母の名義だったわけですが、まだ正式な遺産分割協議等はしてません。
しかし、叔父二人は相続するつもりがあると言っています。
それと、いくつかの不動産屋に相談したところ、家自体は築20年以上経っていて、価値はほとんどないと言われています。
叔父たちはそこに住むつもりはありません。
ただ、法事がしたいのと、親戚だとか世間体を気にして数年は処分したくないと言っています。

２．土地に関しては全部私名義なので、土地を売ろうが叔父に文句を言われる筋合いはないと思うのですが、恐らく文句を言ってきたり騒いだりする可能性が高いです。
土地を売るために業者さんの出入り始まった時に、叔父が業者さんに文句を言ったりしないかが気がかりです。
もし、そのような妨害、または嫌がらせをされた場合、どのような解決策がありますか？

先生方、アドバイスよろしくお願い申し上げます。

平成９年５月に東京２３区の店舗併用戸建住宅を購入し登記名義人を母とその妹との１/2ずつの共有にしました。
代金の約４５％を頭金として祖母が現金で出し、母名義で残り５５％をローンで購入しております。
それから平成２６年現在まで、母と父とその息子（私含む）で継続して住み、使用を続けそれまで固定資産税やローンの支払いは全て母が支払っている状況です。（ローンについては平成２０年に完済済み）
当時の契約書、領収書、これまでの固定資産税の領収書等は母が保管しております。
（ここが馬鹿なのですが権利書を紛失しております。）

祖母も４５％もの頭金を出しましたが、特別妹に全部譲渡をした理由ではなく、長女である母を思って出したのが強いようです。
当時祖母が何を思ったのか共有名義にするのが好きだったようで
あとあと別の不動産でそれが問題になった事もあり、今では後悔しております。

母としてはせっかく完済し、資産の運用や場合によっては息子に全部を相続させたいと考えておりどのような手段があるのか悩んでおります。

話し合いで何とかなれば良いのですが、この妹が話を聞いてくれる人ではなく１円も払っていないのに権利だけは主張してしまう始末で、もう半分の権利を欲しければ購入当時の値段の半分をよこせという程です。（不動産なので経過年数で目減りする部分もありますし、超高級一等地で値下がりしない地域でもありません。）

何とか良い方法があればと思い、投稿しました。
駄文で申し訳ないですが、よろしくお願いします。

質問致します　よろしくお願いします　埼玉県で　土地　親と50/50の共有　建物　100（自分）　ローン1000万の物件について　教えてください　自分ら家族は　度重なる親の嫌がらせにつき　でていくのですが
今まで3000万以上ローン払っています　この物件を　強制的に競売にしたいのですが　出来るのでしょうか
実は　都内の弁護士に相談にいき　できるとのことでした　しかし　よくよく考えると　都内のような　資産価値がある物件なら　弁護士もうまみがあるので　そういう言い方なのかもしれないと、思いました　実際大手不動産に見積もりしてもらったら　1800万程でした　そもそも　強制的に競売とかできるのでしょうか？
その際は　馬鹿みたいな　値段になり　ローンが残ったりしないのでしょうか？　又　競売できたら　お金は取り合えず自分に全額貰えるものなのでしょうか？　銀行あずかりで　残りを貰えるとかになるのでしょうか？

はじめまして。お世話になります。遺産分割の件で御相談させてください。

親と親の兄弟で2つ（AとBとします）の不動産家屋（名義はABともに親と親の兄弟で共有）の相続（遺産分割）について揉めております。

私の祖父が25年位前に亡くなった後、親の兄弟が当時の諸々の事情から共有名義のA家に住み始めました。
私の親はその後、兄弟がAの家を使い始めたので、当時他人に貸していた古いBの家を空けてもらい、子どもである私に住ませてくれました。このころは双方揉めることもなく、A家の固定資産税やその他維持費は親の兄弟が管理・負担し、A家での生活を20年以上送っています。Bの家は私の親が管理し、古いB家の改修費や維持費を出しており、その他費用やリフォーム費用は一部私（と家族）も負担しています
私は独身の頃から現在に至るまでそこで20年以上住み、家庭を築き、現在では子どもたちも地域に根差した学校生活を送っています。ところが最近になり親の兄弟が共有名義の不動産ABを、次の代への相続の為にも精算したいと言い、それには親も私も賛成なのですが、私の住んでいるB家を買い取るので明け渡せと言ってきました。向こうは代理人として弁護士をたてています。
私も、私の親も、お互いにそれぞれの家の維持費等を長年にわたってそれぞれで管理し、それぞれ生活も送っているので、精算とは不動産金額の差額等で精算するものと思っていたのですが、向こう方は幾分以前よりきれいに改装されたB家や、B家周辺の住環境を見て気が変わったのか、B家をどいてくれ（買い取るので明け渡せ）と言ってきました。
こちらとしては、先に向こう方がAの家に住み始め、そのことに対して異論を唱えたりすることもなく、また長年にわたりこちらもB家に住んでいたので改修や維持費にも、当方がこの先も住んでいくことを前提に多少なりともお金をかけておりますので、いまさらどいてくれと言われても、家にかけた金銭はもとより、何より子どもたちの学校生活があるので引っ越し等も難しく困り果てております。

こちらとしては一般的な不動産相場での金銭での精算をして、お互いに管理・生活していた不動産ABの分割で解決したいのですが…。
有識者の方の見解をご教示いただけると幸甚です。

宜しくお願い申し上げます。

【相談の背景】
知人(以降A氏とします)が遺産相続で土地を所有し、現在A氏を含め4人の共有者がいます。

共有者の内の2人が会話を拒否しているため、土地の管理に関することはA氏と残りの1人(以降B氏とします)で行っており、固定資産税や管理に必要な費用もこの2人のみで分担しています。
B氏は土地の管理をすべてA氏に一任していますが、2人で分担して費用を出さないといけないことに関しては全て反対しているそうです。
例として、建物内の生ごみの清掃や害虫駆除に反対しており、市からの警告が来るまで竹・雑草の駆除業者を呼ぶことにも反対していたそうです。
A氏はB氏を説得することができず、この状況下で正常に土地を管理し続けることが非常に困難なようです。
そしてそれに加え、視力の悪化により土地に関する手続きが難しくなり始めたことから、共有持分の放棄をしたいと考えています。
共有持分の放棄には、事情によっては権利の濫用とみなされる場合があるようなのですが、A氏の場合はこれに該当するでしょうか。

また、共有持分の放棄以外に土地を手放す方法はありますか？
土地の売却はB氏が反対し、共有持分のみの売却はA氏の持分の少なさと土地の荒れ具合が原因で買取業者すらも嫌がっているそうです。
相続土地国庫帰属制度も検討したそうですが、B氏が建物の解体にお金を使うことに反対したそうです。

【質問1】
このような状況でのA氏による共有持分の放棄は権利の濫用にあたりますか？

【質問2】
放棄以外の手段でA氏が共有持分を手放す方法はありますか？

ご相談いたします
私の妻の実父が一昨年に亡くなり、実母が昨年に亡くなりました
土地家屋が南あわじ市にありますがその土地家屋は父名義でした
母が亡くなる時に、遺言書で私の財産は、すべて姉（私の妻）に譲ると書かかれていました、その遺言書は裁判所の検認も受けています、不動産登記謄本は、司法書士の先生に名義も変えていただいております、
その権利書には持分の1/4が妻の妹名義になっております
その妹とは、今現在、不仲になり電話の応対にも応じない始末です
そこで、その家の売却を考えているんですが、一応共有物件という事で、売却が
困難だと言われています、もし売却可能であればよきアドバイスをお願いしたいので、メールでご相談させていただきました。

父と叔父との共同名義の土地に叔父名義の建物があり、現在借家として賃貸している物件があります
5年前に父が他界し、それ以後、叔父に買取をお願いできるか？確認しようとしたら体調が悪いからと相談する機会をもらえず、５年が経ちました。
そこで、父名義の相続分のみを不動産会社などに売却したいと考えているのですが可能でしょうか？

【相談の背景】
両親は離婚調停不正立(財産分与)してますが、現在、まだ同居中です。父親は財産分与で、土地、建物全て自分のものとして婚姻解消しろと言う一方的な身勝手な父親からの離婚調停申立でした。(愛人がいて、母親を扶養する義務はないと宣言しており、母親を家政婦扱いしてます)母親は民法原則に従い各々1/2の財産分与を基本とすることで財産目録作成し、離婚同意したが、父親は全部自分のものだと主張し、不成立となったものです。また、父親は財産目録も作らす、自分の弁護士にも財産隠しています。父親は88歳、母親は82歳の高齢です。母親は持病のリウマチ、腸の手術後遺症、乳癌治療もあり、住み慣れた家を離れるのは体力的にも厳しいです。検討してますが、母親が高齢で持病があるため見合わせてます。

【質問1】
現在、父親からの肉体的暴力は無いので我慢してます。いきなり離婚訴訟せず、弁護士から内容証明で父親名義の土地、家を母親と共有名義にしなければ離婚訴訟したいと考えてます。共有名義は手続上可能でしょうか？

【相談の背景】
義父から私との共有所有の不動産の共有物分割の請求と、対価の償還の請求または賃料の請求が弁護士を通じて請求が来ました。　この物件は私が25年程前に3000万円程で購入しており、当時自宅兼事業をやるために購入し、私の家族で住んでいました。
当時若かった事もあり、購入の際に100万円程の援助を受けた義父の名義を入れてましたが、10年程前から何度も名義変更の要求をしましたが動いてくれませんでした。
5年前に離婚し、名義変更を300万円で提案していましたが無視され、この状況に至ります。
義父、義母は何度もここに泊まったり、半年同居していた事もあります。
固定資産税、火災（地震）保険、リフォーム、メンテナンスを含め私が全て負担しておりました。
当時から今までここに私や家族が住んでいた事に反対された事はないです。
現在も私はここに住んでいます。
住宅ローンは完済済みです。
できれば唯一の資産なので売却はしたくないと思っています。
しかしとてもすぐに支払える金額ではないので困っています。

【質問1】
この状況の場合は落とし所はどれくらいの金額になるのでしょうか？
また対価の償還とは、ここでのビジネスでの売り上げから算出されるのでしょうか？　ちなみに義父はビジネスには関わっていません。

【質問2】
相手が妥協してこない場合の対処法や、訴訟を起こした方がいいのか助言いただきたいです。

婚姻中、住宅を1/2ずつの共有名義で購入しましたが離婚しました。
離婚の際残りのローンの1/2を支払ってもらう公正証書を作成し、その住宅には現在私と子供が生活しています。
離婚後数年が経過して「住んでもいない住宅のローンを支払い続けるのはおかしいので弁護士をたてようと思う」旨のメールが届きました。
私としては、離婚時に「家はいらない自分が出る。名義も変える」と言われたことで決めたことなのに今更と思っていますし、口約束ではあったが名義を私に変えるという約束も守られないままであることも腑に落ちません。
ただ、今まで一度も養育費を含め支払いが遅れることがなくとても助かったのは事実です。
で、相談ですが、私としては名義を私にしてもらうこと、手続きに関する費用を負担してもらうことを条件に、住宅ローンの支払いを遠慮し、あの人との関わりをすべて断ち切りたいと思っています。
そうするための最善策を教えてください。
先方の住宅ローンの支払い約束は残り840万です。

【相談の背景】
土地、建物は、故母方祖母の名義で毎年固定資産税を払っています。
その生家は継続して居住しておらず、たまに、三女叔母とその娘が
宿泊しております。
定期的な建物掃除や管理等はやっているようです。
賃貸等は行っておりません。

その土地、建物の名義は故母方祖母から変わっておらず、
以下のように権利が相続されています。


故母方祖父
↓
故母方祖母
↓
三姉妹（長女叔母、次女自分母、三女叔母）
↓長女叔母他界→従姉妹へ
三姉妹（従姉妹、次女自分母、三女叔母）
↓任意後見制度を使って、三女叔母の娘へ
↓次女私の母他界→（姉、弟/私）へ


5名の共同権利者（2022.1月時点）
長女叔母従姉妹（姉、妹）
次女自分母　（姉、弟/私）
三女叔母の娘

ここ数年、共同権利者となった三女叔母の娘が生家の処分について、
横暴な要求を突き付けてきます。
・基本的に相続登記、移転登記をする必要はないと考えています。

・もしも、三女叔母へ名義変更するならば、以下のことを残りの権利者で
　支払うこと。（三女叔母死亡後はその娘の単独名義へ）
・登記をする前に解体費用、供託費用、登記費用他一切の費用を残りの権利者で支払う。
　（三女叔母、その娘は含まない）
・他の不動産も含む向こう30年の固定資産税の前払い

2024年の相続名義変更の義務化のため早急に対応したい。

【質問1】
こういう無茶な要求を出す親戚が居る場合も、
遺産分割協議を行うべきなのでしょうか？

【質問2】
その前に、長女叔母従姉妹や私姉弟で不動産の処分に関しての要求書等を、
提示してそれでも成立しない場合は調停か裁判にするべきですしょうか？

現在、私と（父、義母、実母、[父方]祖母）で家に住んでいます。
去年に建物の所有権移転しまして共有名義で[父方]祖母が４分の２、
父（次男）が４分の１、父の兄（長男）が４分の１の権利を保有しています。
父と実母は離婚し、義母と去年に再婚しましたが。現在も実母は本件建物に居住中です。
義母と父は別宅を購入し、近日中に引っ越しを予定している状況ですが
実母が居候していることに対して父の兄が不満を持っており、出て行かせようとしています
実母の居候に関しては[父方]祖母と父は容認しています。
管理扱いで多数決に基づいた賃貸契約も考えましたが、無償で貸したとしても
共有物分割請求をされたりする可能性があると考えました。
後後もめず（損害賠償等を祖母や父が請求されず）
多数決をもとに実母の居候を契約に出来る方法は無いのでしょうか？
それか、実母はもう１０年以上、本建物に住んでおり[父方]祖母の介護をしてきました。
何か実母が法的に主張出来る権利などは無いのでしょうか？

遺産分割協議書も決定し、いろんなトラブルあります。また再度分からない事があり、投稿させていただきます。出稼ぎから沖縄に帰省し自分自身の開設した口座預金を弟が、atmから、自分に了解得ず通帳のみで引き出しているのが、発覚し、その間自分は、引き出しているのは分からず、弟が、アパートを建てるから連帯保証人になってくれと言う話が、親から話が
あり実家に住んでる手前、弟からの連帯保証人の内容は、私には全くありませんでした長男には連帯保証人の話は弟から話したと思われ合意の上で連帯保証人に長男の方はなったと聞かされました。親にその事話すると、脅迫まがいの言い方されました。内容は、貴方が弟に何一つ言う事はない。弟は、頑張ってる、頑張ってるのになんなの？自分が、断りしたら、家族の間がギクシャクなるとおもい連帯保証人になりました。司法書士(おばさん)に連帯保証人の話を聞いたら、自分の土地を担保に入れローンを組んだらしく、司法書士(おばさん)から聞きました。自分の知らない所で、無断で自分の通帳引き出し現金を抜き取り、さらに、親を使っていろいろ言わさせたり、大変自分に
とっては、苦痛です。弟は一切貸し借りは無いです。弟の連帯保証人になり、自分の通帳でatmから無断でお金を引き出しされ、そのような行為があり、怖いので連帯保証人を解除したいけどどのようにすればよろしいでしょか？遺産分割協議書で法定通り決定した預金など弟が引き出してます。自分が開設した預金通帳もです。遺産分割協議で、決定した、共有財産(アパート物件)なども、共有の兄からどのように、なってるって聞いても、開示拒否、母との共有財産(アパート物件)も、何も言わず、母、長男、弟で財産を堅めようとしているような感じでならないです。何も開示せず登記簿など見せず、税金だけ、自分で払えみたいな態度
とられ自分は大変苦痛で今は、他でアパート借り住んでます。法定通りの自分の相続分 自分で開設した預金 連帯保証人 共有財産 何一つ兄弟から、その事を
何一つ言わないし又聞いても答えません。共有財産を分割する事は、可能ですか？自分の開設した預金を無断で引き出した弟に罰則などないのですか？兄弟の、この行為は、なにかしら罰則など、無いのでしょうか？親族だから、何やってもありなんですかね？

【相談の背景】
父親の祖父の遺産に単独で居住しています。共有不動産です。以前に法律相談でも取り上げられなかった事を相談します。父親は戦争に負けて中国大陸から引き揚げた人なので帰国しても
両親が定職が見つからず彼が中卒で弟妹と両親を扶養する為に就労したと聞いています。上の弟二人はや夜間の私立大学に進学し妹も全日制の私立高校に通学していたそうです。
上の弟は大学費用は賄っていたようですが妹は
私の父親が両親に渡していた生活費から学費は出ていたようです。これは背景で、この不動産の取得には私の父親もかなり貢献していたと生前に聞いた事もありました。それは現在唯一相談出来る母方の叔母も聞いた事があるそうです。そんな不動産の取得費用の負担等調べても
意味がないのかも知れません。でも父親が１５歳から勤務して進学も諦めて家族を養ったならば、この不動産の権利をもう少し主張しても
良いように思えて諦められません。
調べる事で不動産の維持費用、費用負担の為の
不動産活用も交渉出来るように思えてなりません。法律相談では面倒に感じたようで具体的な話にはなりませんでした。父親が１５歳から加入した厚生年金の記録は確認しています。不動産取得時期や弟妹の進学時期等で父親が取得費用を負担していた根拠にはなりませんか？
逆に生活に余裕があれば父親は就労しなかったと思います。それは生前自分も進学したかったと話していたからです。

【質問1】
やはり法律相談では断わられても仕方ない問題なのでしょうか？このままでは相手側に権利を主張出来ていない印象すらあります。

平成２年に親子二世代ローンを組み、購入後登記として、父親が６割、私が４割、で共有する土地と家屋があります。（土地家屋とも同割）その後、父親と母親のみが同地に住民登録し居住、私は別地に住民登録し別居しました。

別地に住民登録し別居していた弟が、住所変更することなく両親と同居し始め、平成９年に、弟５割、父親１割、私４割、の共有物と勝手に登記変更していました。この時点でローンは完済していましたが、弟は一銭も出資していません。（父と弟との間で架空の金銭消費貸借による請求により、代物弁済としています）

昨年末に父親が脳溢血で倒れ要介護４の認定を受けると母親の自宅のカギを取り上げ、自宅から追い出しました。（現時母親は私宅に同居中）父親を弟の借家へ連れ込み、一応の介護はしているようですが、父親の通帳、年金を我がモノのように管理しています。
両親が居住していた家屋には、弟が厳重なカギを掛け巡らし、完全な空家状態です。弟とは現時、音信不通ですし、何処に居住しているかも不明です。

ここでの質問は、１、この状態が長期化した場合、火災等、私にふりかかる、家屋の管理責任がどうなるか。２、私の管理責任を回避する良い方法はないか。３、固定資産税等の責任回避する良い方法はないか。４、母親の私物を合法的に持ち出す方法はないか。５、父親の死因による相続が生じた場合、スムーズに事が運ぶ準備はないか。以上の５点をご指南願います。

余談ながら弟は統合失調の傾向があります。家屋は２５年経過しておりますので現状価値は０とし、土地は現状実勢価格で３５００万程度です。

父死亡後、実母が亡父の持ち物・資産・預金など全て処分しました。裁判にするほどの資産を遺していたのか不明です。

専業主婦の実母が父が遺した家を出て、家賃の高いアパートを借りて居住し、その後、実妹が新居を建設したので同居をしました。

実妹には、亡父が結婚資金を生前に分割して払い込んでいました。亡くなる3年前に6回にわけて振込（一部が3年と1カ月を超えているので無効だと妹は主張していますが、全てが結婚式の費用で分割であっても最終の振り込み日で満額の贈与契約の成立であるならば、全てを生前贈与と見做すことはできませんか？）

資金がない専業主婦の妹が家を購入できて義弟と共に持分を持っています。物価の高い高級なエリアです。
実妹は、長く専業主婦で何故、不動産を購入できたのか？実妹は「前職の退職金やコツコツと貯めていた」と言いますが・・派遣の仕事だったので退職金があったのかさえも疑問です。

母は正直で「妹にお金を渡した」と言っています。私には生命保険（年金型）と200万円程度の振り込みがありました。

母が勝手に銀行を解約した事実も銀行に確認をしています。銀行の方は少額だから応じたそうです。

父死亡後にマイナスの資産の分割協議書を私が作成して皆のサインと印鑑証明をつけて支払っていますので、父の遺産などは皆が協力して行うことは、この時点で理解していると思っておりました。

実妹は2年前からローンの支払いと物価の高いエリアで余裕がないので障碍者の姉（私）の面倒は看られないので父が遺した不動産を譲るのでそれで相殺してくれと放棄の意志をずっと変えずに伝えています。母も同じく私へ持分を譲ることに同意しています。しかし、協議書を作成してもサインをしません。

私は「父の遺産はいくらだったのか通帳を見せてください」とお願いしたところ、私への拒否が始まりました。
家庭裁判所にも依頼しましたが、頓珍漢な話をして不調になり、不動産についてだけ再度申し立てました。
妹は、不動産を譲る代わりにその他の資産を争わないと追記しろと言います。
義弟（妹の配偶者）は全てこの流れを知っています。
私は、妹たちが亡父の遺産を自由に使い、相続人ではない義弟も知っていて姉に隠して使い込んでいるので拒否し続けているとしか思えません。妹と母への訴え方、義弟も知っているでしょうから義弟への訴え方を教えてください。

　下記状況で土地家屋の共有名義への変更を行うにあたり、お聞きしたいことが数点あります。よろしくお願いいたします。

2005年4月　相方が、一戸建（土地面積142.09㎡）　24,500,000円を
　　　　　　35年ローン（信金＋公庫）で購入
2011年12月　私と同居開始（婚姻届は提出せず。「未届の妻」の形）
2012年 3月 　私が、15,800,000円出資し公庫分を完済
　　　　　 　信金のローン残　約7,300,000円
　　※出資は、土地家屋を担保とした契約書を作成し「貸す」という形で
　　※同時に、私が、残った信金のローンの連帯保証人となった
以降のローン返済は相方が行っている

　3月の出資は、初め「利息が勿体ないので、（贈与税も考慮し）私が出した分を私のものとして共有名義にしたい」つまり「土地家屋の一部を買う」と申し出、相方も同意。が、税理士から「名義変更には手間とお金がかかる。“貸借”の形がムダが少ない」とアドバイスがあり、結局上記の形になりました。
　ところが。「毎月7万円返済」という約束で契約書にも記載してあり、確かに毎月7万円ずつ振込んではくれますが、実際には「生活費」として「共通財布」に入れることに。そして共通財布には私も月々3万5千円入れています（家事はほぼ私がするし、同居を求める相方が「俺が養う」と言っていたが、経済状況は相方のほうが厳しく、話し合いで金額設定）。
　その割に相方は、私には「不相応な贅沢品」に思える趣味の物を度々購入するし、何より、もしも相方が亡くなった場合、未入籍の私はこの土地家屋に関する権利を失ってしまうことに気付き（相方には別れた妻との間に子供がおり、その子は妻の再婚相手と同居しているが、先方の養子にはなっていないので相続権はその子にある）、当初の予定通り名義変更を希望するに至りました。

　長々書きましたが、以下、質問です。
１．一度貸す形をとったものを「その時点で購入した」として共有名義に
　　できるでしょうか
２．共有名義にできるとしたら、配分はどうなりますか
３．その際の手続き、必要書類などを教えてください
４．それぞれにかかる費用はいくらくらいになるでしょうか
５．回答困難な場合は、どこに相談するのが良いでしょうか

　お手数をおかけしますが、よろしくお願いいたします。

2001年に東京のアパートを父親（25％）私（75％）の名義で購入しました。（約３３００万円+諸費用）その際に、生前贈与という事で１０００万円父から援助がり、その残りは私が金融公庫で住宅ローンで返済しておりました。その際の固定資産税は、全て私が支払い済みです。その後2008年に売却しました。（約３４００万円+諸費用）
その際に、売却資金で借金は完済しております。売却金額3400万円から生前贈与（１０００万円）を差し引いた残りの25％を支払うべきなのでしょうか？しかし　その間のローン等もあり、実際いくら父に支払うべきか解りかねます。計算方法をご教示頂けますと幸いです。何卒よろしくお願いいたします。

義理の母の不動産の件でご相談いたします。
この度、義理の母が入院し先行きが長くない為、義理の母の居宅の管理を任されました。

いろいろと問題を抱えているので、登記を調べたところ、義理の母が五分の1、血縁でない男性(義理の母の家に在居)が5分の4の権利で所有していることが分かりました。
また、その5分の4の権利でその男性が消費者金融から年15%の金利で1800万の借り入れをして、その担保にもなっていることが分かりました。

住宅ローンは全額3000万で借り入れをし、頭金1000万は母が、残りの月々の支払いで2000万は男性が持つということで、住宅ローンも男性名義での借り入れをしました。
ですが、4年ほどは支払いをしていたそうですが、以降未払いとなり、借り入れしている銀行からの勧めもあり、(現状で手放すのは得策ではないと言われたそうで)今は母が肩代わりして残りの分を支払いしています。
過去、裁判所へも3回ほど話し合いをする為に呼び出しをしたそうですが、一度も出てきたことはなかったそうです。


今後、仮に母がなくなってしまった場合、なくなった時点で資産は相続分与の為いったん締結することになると思いますが、そうなるとローンの支払いも滞り(債務者は男性の名前なので、ローンはそのまま生き続け、実際の支払いが止まってしまうので)債権者に競売をかけられてしまうのでしょうか?

母の希望としては、住宅のお金を実質払ったのは自分なので、息子である主人に住んでほしいと望んでおり、その男性には今後一切、家に近づくことなく、書類上も名義からはずれ、出て行ってほしいと願っています。

主人としては、家が残らなくても構わないので、その男性が金輪際家族に関わることなく済む方法をといっています。
母にまだこれから延命の為の費用がかさむので、公的な手続きにかけられる費用もあまりないため、どういった方法が一番ベストなのか方向性もわからないので、ご助言いただけたらと思います。

とても長くなりましたが、どうぞ宜しくお願いいたします。

宜しくお願いします。
五年前から義父一家(祖父、祖母、叔母)と義兄一家が同居しております。
家を建てたときに、持ち分を義兄8祖父2で登記したのですが、義母がそのことを知らずに固定資産税や家の浄化槽のメンテナンス費用などを払っていました。
祖父がなくなり義父に土地と建物2割の権利が相続されてからも同様にしてました。
今年に入り、家のローンなどで揉めていて、義兄が土地の使用貸借を破り人に貸すぞとか売るぞとか言い始め、色々調べてる内に持ち分が違うことに気づいたそうです。
そこで質問なのですが、
1、固定資産税やメンテナンス費用の請求は過去に遡って請求出来ますか？
2、使用貸借の民法では、借り主が義務を負わず第三者に使用させるなどした場合、貸し主が契約解除出きるとありますが、契約解除出きるのかまた解除とは具体的にどのようになるのですか、？
3、共有持分買取請求権があると思うのですが、そこには当事者の持ち分相当の負担義務が一年不履行の場合、請求出きるとありますが、これから管理などの負担義務を請求してから一年不履行の場合のみになるのでしょうか？

宜しくお願いします。