【不動産・賃料滞納】明渡訴訟と強制執行申立てで退去解決

宇佐見 淳 弁護士が解決

所属事務所 恵比寿東京法律事務所

所在地 東京都 渋谷区

この事例の依頼主 年齢・性別 非公開

相談前の状況 不動産オーナーである依頼者から、賃借人が数か月にわたり賃料を滞納しており、今後どのように対応すべきかとのご相談を受けました。
依頼者としては、これまで賃借人に対して賃料の支払いを求めていましたが、滞納は解消されず、賃借人から今後の支払いや退去について明確な回答も得られない状況でした。このままでは滞納額がさらに増加するおそれがあるため、依頼者としては、早期に賃貸借契約を終了させ、物件の明渡しを実現したいと考えていました。
もっとも、建物の賃借人が任意に退去しない場合、オーナーが自ら鍵を交換したり、室内の荷物を処分したりすることはできません。適切な手続きを踏まえて明渡しを求める必要があります。
そこで、賃借人との賃貸借契約を解除した上で、法的手続により建物の明渡しを求めることとなりました。

解決への流れ ご依頼を受けた後、まず賃料の滞納状況や賃貸借契約の内容を確認し、賃借人に対して賃貸借契約の解除を通知しました。
しかし、賃借人から一切反応が無かったため、早急に建物明渡請求訴訟を提起しました。その後、明渡訴訟の判決が言い渡され、強制執行の申立てまで行いました。
その結果、実際に強制執行を実施する前の段階で、賃借人が物件から退去し、建物の明渡しを受けることができました。
賃料滞納が発生してから長期間にわたって対応を先延ばしにすると、未払い賃料がさらに増加する可能性があります。本件では、任意での解決が難しいと判断した後、速やかに訴訟および強制執行の手続を進めたことで、最終的に物件の明渡しを実現することができました。

宇佐見 淳 弁護士からのコメント 賃借人による賃料滞納が続く場合、不動産オーナーとしては、「いつまで待つべきか」「すぐに退去を求めることができるのか」と悩まれることが少なくありません。
もっとも、賃料を滞納しているからといって、直ちにオーナーが一方的に建物から退去させることができるわけではありません。賃貸借契約を解除した上で、賃借人が任意に退去しない場合には、原則として訴訟を提起し、さらに必要に応じて強制執行の手続を行う必要があります。
また、オーナーが独自に鍵を交換したり、賃借人の荷物を室外に運び出したりすると、かえってトラブルになるおそれがあります。そのため、賃料滞納への対応では、感情的に対応するのではなく、適切な手順を踏むことが重要です。
本件では、数か月間にわたる賃料滞納が続き、解除通知を行った後も賃借人から何ら反応がなかったため、明渡訴訟を提起しました。その後、強制執行の申立てまで進めた結果、実際の執行前に賃借人が退去し、物件の明渡しを受けることができました。
賃料滞納の問題は、対応が遅れるほど未払い賃料が増加し、オーナーの負担も大きくなる傾向があります。任意での解決が難しい場合には、早い段階で法的手続への移行を検討することが重要です。
賃料滞納や建物明渡しでお困りの不動産オーナーの方は、現在の状況に応じた対応方法について、弁護士にご相談ください。