親子間で共有している建物について、共有関係を解消したケース

家本 誠 弁護士が解決

所属事務所 藤枝やいづ合同法律事務所

所在地 静岡県 藤枝市

この事例の依頼主 50代 男性

相談前の状況 　土地がご依頼者が単独で所有をしている一方、その土地上の建物については、親子（父と娘）とで、持分をそれぞれ共有をしていました。
　直接には相続のケースではありませんが、遺産分割などによって、親族間で不動産を共有して相続する場合がありますので、そのご参考のために、共有関係が解消されたケースをご紹介いたします。

事案の概要
　ご依頼者は、娘（相手方）さんと共有名義になっている不動産（建物）の売却をしたいと考えましたが、その売却について、娘が協力をしてくれません。困ったご依頼者の方が、単独で前記不動産の売却ができるように、共有関係の解消を裁判をして行ったケース
になります。

御依頼
　依頼された方は、自宅の土地を単独で所有しているものの、建物については、御自身が5分の4、相手方である娘が5分の1という持分で共有をしていました。しかし親子の関係が悪化して、同居していた娘さんが自宅を出られ、アパートでの生活を送ることになりました。
　依頼された方は、事情により前記不動産を売却したいと考えましたが、建物の共有名義である娘さんが手続に協力をしてくれませんので、不動産を売却することができないと困って相談に来ました。
　そのため、相手方である娘さんとの交渉、調停、裁判等の手続きを依頼されました。

　法律上の理屈だけで言えば、ご依頼者の持分だけを売却することは可能です。しかし建物について、5分の4だけの持分を取得するような売買を希望される購入者は実際には皆無であると思われます。そのためご依頼者としては、娘さんの5分の１の持分を何とか法的な手続きを行って、それを自らが取得し、その上で不動産を売却したいと考えた次第です。

解決への流れ 裁判等の法的な手続きについて
　通常共有物件を売却する場合、他の共有者の協力を得て、売却を行うことが普通です。理屈の上では、前述したように持分だけを売却することも可能ですが、本件のような不動産の場合、娘さんの持分を取得できない場合は、この土地及び建物を購入しようと考える人は、皆無だと思います。
　そこで私が事件を受任した後、この娘さんとも交渉をしましたが、やはり売却について前向きに協力してくれる回答はいただけませんでした。このような状況で、不動産業者さんに売却の話を進めてもらうことはやはりできませんので、娘さんの建物の持分5分の1を依頼者が取得する方法で手続を検討しました。娘さんには、その持分5分の1に相当する代金を支払うので、持分を依頼された方の名義に移転することのお願いもしましたが、それに対する協力も拒否をされました。
　このような場合に想定される手続が共有物分割請求という手続です。裁判所に裁判を申し立て、この不動産を競売手続に付してもらう判決を裁判所に求めたり（大雑把に言いますと、この場合競売代金は、持分の割合によって配当されることになります）、相手方に相当な代金を支払うことと引き換えに相手方の持分名義をご依頼された方に移転するように命じる判決を裁判所に求めたりする手続になります。
　本件については、ご依頼された方が、娘さんの名義を代金相当額で自らが取得した後に、不動産業者に仲介を依頼して、売却をしたいとのお考えでしたので、その方向で裁判を申し立てました。

結果（判決）
　裁判の中では、娘さんの持分が価値としてどの程度の金額であるのか、というような点が問題になります。この金額の評価については、場合によっては、不動産鑑定士の鑑定手続を行う場合もありますが、本件については、そのような手続まですることなく、ご依頼された方が娘さんに100万円を支払うことで、娘さんの建物に関する持分5分の1の名義を取得するという判決を得ることができました。但し全ての手続きにおいて、相手方は非協力的でしたので、判決が出た後も前記100万円についても、娘さんの方で受け取って頂けませんでした。そのため法務局に100万円を供託して、その上で、無事建物についての、娘さん名義の5分の1の持分を依頼者の方の名義に移転することができました。
　　

家本 誠 弁護士からのコメント 　通常は不動産などを共有している場合、その共有者相互間は、親族であることが多く、その場合は利害も共通しているので、前述したような手続を行わなくとも双方が協力して売却等の手続を行うことが多いと思います。
　しかし共有者相互の関係が悪化した場合、協力関係を維持することは困難となりますので、場合によっては、前述したように裁判所に判決を出してもらって、共有関係の解消をしなければならない事態も生じてきます。例えば、親族間で相続により不動産を共有関係で取得する結果となるようなケースもあります。しかし散々、相続の段階（遺産分割の協議や調停・審判手続きなどで）で相続人間で熾烈な紛争を行ったような場合、結果的に不動産を共有するようになった場合、かかる親族間で協力して、共有関係の不動産を処分をすることは決めて難しいと予想されます。例えば不動産の売買代金についても、双方が納得しないような場合が想定できるからです。このような状態で不動産の売却の話を進めても、仲介業者の不動産屋さんや購入希望者の方にご迷惑をおかけすることになります。
　そこで共有関係にある不動産などについて、なかなか共有者相互間で足並みが揃わない場合には、前述したような手続（共有物分割請求）によって、事態を好転させることもできる場合があることを知って頂ければと思います。既に述べたように、本件とは異なり、遺産分割協議などで、相続人間で争った後、不動産が共有名義になってしまったような場合でも、前述した共有物分割請求の手続きを経ることによって解消することも可能です。このような共有状態でどのように手続きを進めたら良いのか、悩まれている方は、直接弁護士に御相談されることをお勧めします。