【ヴェリタス法律事務所　岡田卓巳弁護士にお話を伺いました

Q: 岡田先生は相続案件に実績が豊富ですが、先生の強みや、特に得意なケースなどがあれば教えてください。

A. 不動産の分割や処分が問題となっている事案や、相続人が何人もいるような複雑事案を得意としています。

相続において、不動産の処分が問題になっているケースが多々あります。
１つしかない物件の分割方法で揉めていたり、相続人が決まったとしても、他の相続人にどのように代償分割するのか、また、空き家を処分したいがどうすればいいか、競売はできるのか、私道の相続はどうすればいいか、といったようなご相談です。

不動産実務は、実際の経験がないと弁護士でも難しい分野だと思いますが、私は新人弁護士の頃から、縁あって、この分野で広く経験値を積んできました。
今、弁護士になって20年目ですが（2025年現在）、不動産実務・市況に詳しく、不動産がからむ相続に強みがあると言ってよいと思います。

また、不動産がからんでいるだけでなく、20人以上の相続人がいたり、相続人の中に居所のわからない人がいるといった複雑事案も多数解決してきました。 相続が何度も発生してしまい、誰が相続人からわからない不動産がいくつもあるような事案も経験しています。

Q: 弁護士が不動産実務に精通しているかいないかで、相続の解決は変わりますか？

A. 不動産は、複雑な権利関係の整理とそれに伴う様々な手続きがあり、経験がないとスムーズに進めることは難しく、的確な見通しも立てられないでしょう。
鑑定評価額の妥当性を判断することも難しいと思われます。
弁護士の経験の有無で、結果や解決までの時間も変わってくる可能性があります。

不動産は本当に法律問題のるつぼです。
とにかく権利関係が複雑になりがちで、その複雑な権利関係を整理していく中で、非常に様々な手続きが必要になります。
こうしたことは、弁護士なら書籍を読めば理論ではわかるかも知れませんが、やはり、実際に経験がないとスムーズには進められないと思います。
また、解決までどれくらいの時間や費用、手間がかかるか、ということがまず分からないでしょう。

この点、私は長年の経験値から、かなり具体的に見通しを立てて、アドバイスすることができるので、依頼者様の不安も低減できているかと思います。

また、不動産の分割や処分には、必ず鑑定が必要になりますが、実は、鑑定士によってその評価額がかなり変わってきます。

合理的な評価をしている鑑定士ももちろんいますが、結論ありきで、かなり主観の入った鑑定がされているケースが少なくないのです。

私は、その内容がおかしいと感じた鑑定であれば、裁判所の指定した鑑定人であっても、異議を出してやり直しを求めます。
実際に、異議申立てをして、鑑定内容が覆った事例もあります。
不合理な鑑定で遺産分割が進んでしまえば、知らない間に依頼者に不利益が生じてしまいます。この点、不動産実務に多数関わってきた私の経験値は相続案件にも非常に役立っています。

Q: 近年、増えているご相談や傾向があれば教えてください。

A.亡くなった親が住んでいた家の土地が借地であることから、地主に更地返還を求められ、困っているというご相談が増えています。
「建物買取請求権」を行使して解体費用を免れ、お金を受け取って解決できる場合もありますので、空き家問題でお困りの方はぜひご相談ください。

近年、目立ってご相談が増えているのが、親が住んでいた家の処分と、その土地の問題です。
親が亡くなって空き家になってしまったので、相続人たちとしては、その借地を地主に返還したいわけですが、通常、「更地返還」を求められます。
しかし、家を解体して更地にするには莫大な費用がかかります。そこで、空き家の処分についてのご相談が増えているのです。

借地は、契約上、更地にして返すことになっているのが普通なので、地主の要求は当然です。しかし、「莫大な費用をかけて更地返還する」以外にも、実は選択肢が存在します。

１つは、業者に家を売却することですが、他にも、借地借家法で認められた「建物買取請求権」を行使することで、地主に建物を買い取ってもらうという選択肢があるのです。

私が解決した事例を一つご紹介します。
当該相続物件は、お寺が所有する土地の上に建っていました。ご依頼者様は、地主のお寺さんに更地返還を求められ、困ってご相談に来られたのでした。

私は代理人として、地主に対して建物買取請求権を行使し、交渉を重ね、最終的に、750万円で建物を買い取ってもらって解決することができました。

当初、ご依頼者様はお金を払わないといけないと思っていたので、むしろお金をもらって解決することができたことで、大変喜んでくださいました。

このような、相続による空き家問題は近年増えています。もし、同じような問題でお困りの方は、ぜひ一度ご相談にお越しいただければと思います。

ヴェリタス法律事務所　岡田卓巳弁護士から、ご相談者様へのメッセージ

法律相談で、うまく説明できなかったらどうしようと、心配しながら来られる方がいらっしゃいます。しかし、そのようなご心配は無用です。
こちらがリードして要点を伺い、お話を整理していきます。あくまで、私はご相談者様の味方ですのでご安心ください。

ご相談者様からは、「話しやすい先生でよかった」と言われます。初めて弁護士に相談するという方も、遠慮なく、無料相談をご活用ください。