守永 将大 弁護士 プロフィール

守永 将大 弁護士の取り扱う分野

• 不動産・建築

  賃貸トラブル

  賃料・家賃交渉

  建物明け渡し・立ち退き

  借地権

  売買トラブル

  欠陥住宅

  任意売却

  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください
• 企業法務・顧問弁護士

  依頼内容

  M&A・事業承継

  人事・労務

  知的財産・特許

  倒産・事業再生

  渉外法務

  業種別

  エンタテインメント

  医療・ヘルスケア

  IT・通信

  金融

  人材・教育

  環境・エネルギー

  運送・貿易

  飲食・FC関連

  製造・販売

  不動産・建設

  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください
• 労働問題

  原因

  パワハラ・セクハラ

  給料・残業代請求

  労働条件・人事異動

  不当解雇

  労災認定

  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください
• 離婚・男女問題

  原因

  不倫・浮気

  別居

  性格の不一致

  DV・暴力

  セックスレス

  モラハラ

  生活費を入れない

  借金・浪費

  飲酒・アルコール中毒

  親族関係

  請求内容

  財産分与

  養育費

  親権

  婚姻費用

  慰謝料

  離婚請求

  離婚回避

  面会交流

  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください
• 遺産相続

  請求内容

  遺言

  遺産分割

  相続放棄

  相続人調査

  遺留分侵害額請求(遺留分減殺請求)

  成年後見

  財産目録・調査

  相続登記・名義変更

  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください
• 交通事故

  事件内容

  死亡事故

  人身事故

  物損事故

  争点

  後遺障害等級認定

  過失割合

  慰謝料・損害賠償

  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください
• 債権回収
  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください
• 借金・債務整理

  依頼内容

  自己破産

  過払い金請求

  任意整理

  個人再生

  ※対応方針や料金は直接お問い合わせください

人物紹介

活動履歴

守永 将大 弁護士の法律相談一覧

• 

  店舗の賃借人より名義変更を頼まれた：注意すべき点は何か

  賃借人より名義変更を依頼されました。
  ・ このような場合は、本来はどのような手続きをするべきなのか。
  ・ 注意すべき点等
  をご教示いただきたくお願い致します。
  
  詳細：
  
  店舗を賃貸しています。
  契約者Ｙ氏より、３月に契約したばかりなのに、賃借人名義の変更依頼がありました。
  現行は、賃借人が法人（Ｙ氏が法人代表）、保証人が法人代表Ｙ氏の妻です。
  法人を解散し、従業員を賃借人とし、Ｙ氏が個人で保証人になるよう変更したいという希望です。
  店舗の改装には千数百万かけており、経営も軌道に乗ってはいるようです。
  名義変更および法人解散の理由は、「リスク回避と前向きな展開」とのことで、「クレジットカード不可の期間が長くなる、営業開始が遅れるなども予想されるので数日内に対応してほしい」と変更を急かされています。
  仲介した不動産屋は「問題ない」と簡単に言いますが、契約までに数々のミスやミスコミュニケーションがあり、頼りにしていません。
  
  このような場合、本来はどのような手続きをするべきでしょうか。
  
  「個人で借りていたのが法人になった」「子どもが親の事業を継いだ」等の名義変更とは異なり、全くの他人、それも信用度の低い個人に変更して欲しいというわけですから、契約条件が大きく異なることになり、「問題ない」とは思えません。
  
  注意するべき点、どのように対処したらよいのかご教示いただきたくお願い致します。
  

  

  〈質問１に対して〉
  
  　賃貸人の側で賃借人名義の変更に応じる法的な義務は本来ありません。
  
  　もっとも、法人が解散した場合でも、賃貸借契約は当然には消滅せず、清算人が賃貸借契約を含め、法人の財産関係の整理を行うことになります。清算手続きが終了した時点で法人は消滅しますので、賃貸借契約がその時点以降も継続することは考えられません。
  
  　そこで、こうしたことを前提に、賃貸人と賃借人とで話し合った上で、賃貸借契約を双方合意の下に解除するというやり方も考えられます。
  
  〈質問２に対して〉
  
  　仮に「賃借人名義の変更」に応じるのであれば、賃貸人Ｘとしては、もともとのリスク以上のリスクは負わないようにする方法を考える必要があると思われます。
  
  　ここで回答の便宜上、ご相談者（＝賃貸人）をＸ、法人（＝賃借人）を甲法人、法人の代表者をＹ、Ｙの妻（＝保証人）をA、従業員をZとしてお話します。
  
  　ご相談の「賃借人名義の変更」は、法的には「賃借人たる地位の移転」を行うという形になります。これは賃貸人・旧賃借人・新賃借人の三者が合意することで実現可能です。
  
  　もっとも、Ｙが提案した「賃貸人たる地位の移転」に応じた場合、賃貸人Xには、従来にない新しいリスクが生じます。というのは、Ｚは、自分自身が営業（事業活動）をするのではないのでしょうから、Ｙに対して、同店舗を転貸借することになり、賃貸人Xは、この転貸借を承認することになるでしょう（民法613条1項）。
  
  　ここで、もし、Ｙが店舗を不適切なやり方で使用した場合であっても、転借人Ｙは賃貸人Ｘに対して直接義務を負うことになりますので、賃貸人Xは、賃借人Ｙに対して、直接、責任追求することはできます（東京地裁平成26年8月26日参照）。
  
  　もっとも、新たな枠組みではＹの妻Ａが保証人から外れてしまいます。新たな保証人としてＹがつくとのことですが、実質的な賃借人がＹである以上、事実上、保証人がいない状態になってしまいます。
  
  　このように、Ｙの提案内容は、保証人が事実上いなくなるという新たなリスクを抱えるものであって、おすすめしません。もし対応するならＹ自身を新賃借人とし、保証人は引き続きＹの妻Ａとすべきです。もっとも、Ｙの提案自体、不自然な感は否めず、そうまでして契約関係を継続すべきか、慎重に考える必要があると思われます。
  

所属事務所情報

千瑞穂法律事務所のアクセスと設備

所在地

郵便番号 730-0032

広島県広島市中区立町2-23 野村不動産広島ビル9階

地図

最寄駅

広電本線「立町電停」より徒歩1分

対応地域

中国

• 広島

事務所HP

https://www.sennomizuho.jp/

交通アクセス

• 駐車場近く

設備

• 完全個室で相談