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梅村 正和弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。

愛知県4

( うめむら まさかず ) 梅村 正和

リアルバリュー法律事務所

不動産・建築

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金融機関職員、弁護士、不動産鑑定士としてこれまで4千件以上の不動産に関わってきました。
国土交通省や国税局の土地評価員を10年以上務めた経験もあります。

不動産・建築の詳細分野

賃貸トラブル

  • 賃料・家賃交渉
  • 建物明け渡し・立ち退き
  • 借地権

売買トラブル

  • 任意売却

対応体制

  • 24時間予約受付
  • 休日相談可
  • 夜間相談可

お支払い方法

  • 初回相談無料
  • 分割払いあり

不動産のトラブルは、放っておいて解決するものではありません。悩むことに時間を費やすよりも、お気軽に御相談ください。

◆よくあるご相談◆
・土地付きの中古住宅を買って数年後に建て替えようとしたら建築確認が下りず、建て替えできない
・買った更地に家を建てようとしたら建築確認が下りず、建てることができない
・女性向けのハイソなレストランを経営するために土地を買ったが、県の規制によって住宅併用店舗しか建てることができない土地だったため当てがはずれた

◆実績◆
・政府系金融機関に勤務していたときに合計で600社以上の企業と関わり、お金の問題に従事。
・政府系金融機関における不動産担保査定件数、不動産鑑定士として行った鑑定評価と不動産調査件数、弁護士として受任した不動産案件数の合計は4千件を軽く超えます。
・不動産鑑定士試験において40を超える不動産行政法規の試験に合格したことから、不動産に関する特殊な法規が関わる多くの紛争において力を発揮。
・国土交通省の土地鑑定委員会から委託された地価公示のための土地評価員を10年以上拝命。
・相続税に関して、名古屋国税局から、路線価に関する「土地評価基準」作成のための「鑑定評価員」を10年以上に渡って拝命。
・名古屋中税務署や小牧税務署などから土地評価基準作成のための「精通者」をこれも10年以上に渡って拝命。
・固定資産税についても、名古屋市・津島市・愛西市・春日井市・北名古屋市・清須市・小牧市・豊山町などの税務課の土地係から、固定資産税鑑定評価員や固定資産税時点修正評価員を10年以上に渡って拝命。

◆費用について◆
当事務所では、弁護士費用がいくらかかるか分からずに不安になるということがないように、明瞭で分かりやすい料金体系としています。
弁護士費用について少しでも不明な点があれば、相談の際に、遠慮なくお問い合わせください。

【リアルバリュー法律事務所HP】
http://www.nagoya-bengoshi.jp/

不動産・建築

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梅村 正和弁護士

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梅村 正和弁護士

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梅村 正和弁護士

不動産・建築の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 初回相談無料。ただし30分超の場合、30分ごとに5千円(税別)。
着手金 当事務所ホームページの弁護士報酬ページに一般民事の料金表があります。ただし、この料金表は上限であり、通常は相談の際に話し合って支払可能で妥当な金額にさせていただいております。
成功報酬 当事務所ホームページの弁護士報酬ページに一般民事の料金表があります。ただし、この料金表は上限であり、通常は相談の際に話し合って支払可能で妥当な金額にさせていただいております。
その他の費用 当事務所では、着手金・報酬・実費(訴状に貼る収入印紙代や郵便代など)以外の日当や手当(たとえば、裁判所に出頭したら1回いくら等)はいただきません。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

不動産・建築の解決事例(3件)

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不動産・建築の解決事例 1

重要事項説明に不備があった不動産業者から損害賠償金4000万円を回収

依頼主 70代 男性

相談前

不動産業者の仲介によって土地を購入しましたが、その土地が建築基準法上の道路に面していないことが発覚しました。
売買契約時の不動産業者の重要事項説明では、購入した土地が面している道は、建築基準法42条2項で認められる道路(いわゆる2項道路)なので、土地に建物を建築することができると説明を受けていました。
しかし、建物を建てるべく、自治体に建築確認申請をしようとしたところ、土地の前面道路が2項道路ではなく、この土地は建築基準法上の道路に接面していないので法律上、建物を建てることができない土地であることが判明しました。
購入してから20年近く経っていたため、売主に対して瑕疵担保責任を追及することが時効消滅でできず、仲介した不動産業者に損害賠償請求をした案件です。

相談後

第一審では、被告である不動産業者の重要事項説明に違法で過失ある間違いがあったことを立証することができ、被告の不動産業者に対して2500万円を原告に支払えとの判決が出ました。売買契約時から20年近く経っているので、遅延利息を足すと4000万円を超える金額になりました。
その後、相手方が控訴し、控訴審で和解期日が設けられましたが、訴訟が長引いて、相手方の資金繰りが苦しくなる可能性なども考慮し、相手方が4000万円を支払うという内容の和解をしました。その結果、和解どおりに4000万円の支払いを受けることができました。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

この訴訟では、土地の前面道路が2項道路ではないにしても建築基準法上の他の道路と言えるのではないかとか(建築基準法43条1項の解釈が大きな争点の一つでした)、2項道路でないことによって土地の価値がどれくらい変わってくるのか(損害額の判定に重要な論点でした)とか、弁護士の不動産そのものについての専門知識の有無が訴訟の勝敗に大きく影響する裁判でした(実際、相手方の弁護士は、本件訴訟で問題となった、建築基準法や農地法について法律的に間違った主張をしたりしており、そのことが結果として、こちら側に有利になったりしました。建築基準法も農地法も、これらの法律を得意とする弁護士は少ないです)。

不動産・建築の解決事例 2

立退料が1.5倍になった

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 男性

相談前

経営している会社がテナントとして借りている賃借物件について大家から立ち退きを求められました。立ち退きの理由は、高齢者である大家が病気のため、私の会社が借りている物件に住まわざるを得なくなったということでした。
それまで、大家さんは、ビルの2階に住んでいましたが、心臓病などのために、そのビルの階段を上り下りできなくなったそうです。そのため、私の会社が借りているのは平屋の建物でしたので、階段の上り下りが不要な、この物件に住む必要が生じたとのことでした。
話し合いでは折り合いがつかなかったので、大家さんが私の会社を被告として立ち退き請求の訴訟を裁判所に提起しました。
そこで、私は、第一審(地方裁判所)では、別の弁護士に依頼しました。
すると、第一審の裁判所は、大家さんの事情に正当な事由があると認めて、264万円の立退料と引き換えに立ち退けという判決を下しました。

相談後

第一審の弁護士は、立ち退き訴訟のような不動産に関する訴訟が得意ではなかったようでした。その弁護士さん自身も自信がなさそうで、控訴するなら、不動産を専門にした弁護士に依頼した方が良いとおっしゃいました。
色々と探したところ、調べた範囲で最も不動産に強い弁護士だろうということで依頼しました。
控訴審(高等裁判所)では、和解期日が設けられ、弁護士が不動産の知識を総動員して、妥当な立退料などについて裁判所で熱弁を振るわれました。弁護士は、単なる弁護士としてだけではなく、不動産鑑定士として、賃料や立退料の鑑定評価なども多数経験されておられるためか、裁判官の心証をかなり動かしたように見受けられました。
その結果、最終的に、立退料400万円で立ち退くという和解をすることができました。
第一審の判決をそのまま維持する高裁の判決になってもおかしくないところ、弁護士の活躍によって、立退料を1.5倍以上にすることができました。大変感謝しています。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

第一審では立退料と引き換えに立ち退けという判決が下されているため、高等裁判所で大家の正当事由を争って、立ち退き自体をしなくても良いとする逆転判決を得るのは困難であることが予想できました。
そこで、立退料の金額を増額する方向に持って行けないかと工夫しました。物件は住宅地ではなく、商業地に所在する物件で、賃料の査定などが比較的難しい場所にあるものでした。不動産鑑定士として、賃料や立退料の鑑定評価を多数してきた経験が物を言ったのではないかと思います。
とにもかくにも、第一審で判決された立退料の1.5倍以上の立退料に増額できたことで、依頼者に大変喜んでいただけました。

不動産・建築の解決事例 3

予定していた範囲内の立退料で立ち退かせることに成功

  • 建物明け渡し・立ち退き
依頼主 男性

相談前

不動産業を経営しております。借家人がいる家(戸建て)とその敷地を購入しました。敷地は、その家の敷地を含んだ広い面積があります。購入後、その家を取り壊し、広い敷地を一体として開発するために買いました。
ただ、当社が購入する前から、前の大家さんが借家人と立ち退き交渉をしていましたが、長い年月に渡って話が進展していない物件でした。
立ち退き交渉が一筋縄では行かないかもしれないということで不動産に強い弁護士に相談しました。

相談後

借家人を立ち退かせるためには、大家の方に正当事由が必要です。ただ、この正当事由の認定は厳しく、経済的な理由だけでは裁判所に認めてもらえないものです。そのため、立ち退き請求訴訟をしても立ち退けという判決を得られないおそれがあるため、裁判所に調停を申し立てることにしました。
ところが、調停の初日に、相手の借家人が求める立退料が過大すぎるため即座に調停は決裂しました。借家人の要求する立退料は1000万円を超えるものでした。
調停が決裂したので、やむなく、立ち退き請求訴訟を提起しました。上に書いたように、正当事由が認められないおそれがあるので、この点は十分に配慮しました。
かなり古い建物で老朽化の程度が大きかったため、耐震査定をしたところ、耐震の評価が0.1を下回る極めて低い数字となりました。通常は0.7を切ると倒壊する可能性が高いとされますが、これは、その0.7を極端に大きく下回る数字です。したがって、正当事由の理由の一つに、建物が倒壊寸前で極めて危険であるということを訴訟では付け加えました。
訴訟手続の中で、裁判所は、耐震査定の結果からすると立ち退き請求の正当事由が認められかねない状況であると相手方に説明したりしたようです。訴訟の最初のうちは、絶対に立ち退かないと言っていた相手方の方も折れてきました。
裁判では、立退料をいくらで立ち退くかという和解を成立させることが焦点になり、結局、立退料300万円を支払って立ち退いてもらうという和解を成立させることができました。
調停のときに相手が要求した1000万円を超える額からすると、はるかに安い立退料になったのでほっとしました。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

本件では、できれば調停を成立させたかった事案です。
なぜなら、立ち退き請求訴訟では、大家の方に正当事由がないと立ち退きを認めないという判決になってしまうからです。この正当事由が認められるためには、大家やその家族が災害などで住む家がなくなってしまったので、借家人に貸している家に住む必要が生じたなど、かなり強い理由が必要です。
この正当事由が認められないと、立ち退き請求訴訟を提起しても敗訴してしまいます。
そのため、耐震診断をしてみたところ、耐震評価の数字がかなり低かったので、場合によっては、認めてもらえる可能性があるということで訴訟に踏み切ったものです。
結果的には、相手が当初要求していた立退料から、はるかに減額した金額の立退料で立ち退いてもらうことができ、不動産に強い弁護士の面目を保つことができました。

不動産・建築

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遺産相続

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遺産相続で問題になるのは「お金」と「不動産」です。政府系金融機関に7年勤務し、弁護士及び不動産鑑定士として4千件以上の不動産に関わった経験で奮闘努力いたします。

遺産相続の詳細分野

請求内容

  • 遺言
  • 相続放棄
  • 相続人調査
  • 遺産分割
  • 遺留分侵害額請求(遺留分減殺請求)
  • 相続登記・名義変更
  • 成年後見
  • 財産目録・調査

対応体制

  • 24時間予約受付
  • 休日相談可
  • 夜間相談可

お支払い方法

  • 初回相談無料
  • 分割払いあり

遺産相続で問題になるのは、不動産をどのように遺産分割すれば公平で妥当なものになるかという点です。
不動産に関する経験が豊富な当弁護士は、土地をどのように評価して、どのように分けるのが最も合理的かの的確な判断をすることができます。
遺産相続の問題は、放っておいて解決するものではありません。
悩むことに時間を費やすよりも、お気軽にご相談ください。

◆実績◆
・政府系金融機関に勤務していたときに合計で600社以上の企業と関わり、お金の問題に従事。
・政府系金融機関における不動産担保査定件数、不動産鑑定士として行った鑑定評価と不動産調査件数、弁護士として受任した不動産に関する案件数を合わせると4千件を軽く超えます。
・名古屋国税局から、路線価に関する「土地評価基準」作成のための「鑑定評価員」を10年以上に渡って拝命。
・名古屋中税務署や小牧税務署などから土地評価基準作成のための「精通者」をこれも10年以上に渡って拝命。
・固定資産税についても、名古屋市・津島市・愛西市・春日井市・北名古屋市・清須市・小牧市・豊山町などの税務課の土地係から、固定資産税鑑定評価員や固定資産税時点修正評価員を10年以上に渡って拝命。

このように不動産の税金に関する業務に多年従事していましたので、一般の弁護士では知り得ない税務実務に関する阿吽の呼吸も身につけております。

◆費用について◆
当事務所では、弁護士費用がいくらかかるか分からずに不安になるということがないように、明瞭で分かりやすい料金体系としています。
弁護士費用について少しでも不明な点があれば、相談の際に、遠慮なくお問い合わせください。

【リアルバリュー法律事務所HP】
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この分野の法律相談

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梅村 正和弁護士

土地はA氏の子どもB・Cがもともと共有で所有し、(祖母からの贈与)建物はA氏が所有していましたが、A氏と子ども達は疎遠になっていたため、A氏は他人のX氏(いろいろ世話をしていた人)に全財産を譲ると公正証書遺言を作成しました。A氏が死亡して建物をX氏が相続したのですが、この場合土地を所有してい...

土地は、地代を払っていなければ、無償で(タダで)貸借していたという使用貸借契約になります。 全財産を包括遺贈したということは相続人と同じなので、相続人が使用借権を相続するのと同じように、使用借権を被相続人(亡くなった人)から引き継いだことになり、この使用貸借契約に基づく使用借権によって土地を利用することになります。 使用貸借は、タダで借りる契約なので、借...

梅村 正和弁護士

弁護士の先生、よろしくお願いします。 裁判所のホームページにて、遺産分割調停審判における鑑定費用負担に関して 以下のように記載されています。 調停手続では、当事者全員が合意した負担方法に基づいて処理することができます。 審判手続では、費用負担者を決める必要がある場合は、費用額を定めた上で...

「手続費用(「審判費用」及び「調停費用」)は、各自の負担とする」(家事事件手続法28条1項)とされていますが、 「裁判所は、事情により、前項の規定によれば当事者及び利害関係参加人がそれぞれ負担すべき手続費用の全部又は一部を、その負担すべき者以外の者であって次に掲げるものに負担させることができる。 一 当事者又は利害関係参加人 二 前号に掲げる者以外の審...

梅村 正和弁護士

遺産相続の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 初回相談無料。30分超の場合30分ごとに5千円(税別)。
着手金 当事務所ホームページの弁護士報酬ページに一般民事の料金表があります。ただし、この料金表は上限であり、通常は相談の際に話し合って支払可能で妥当な金額にさせていただいております。
成功報酬 当事務所ホームページの弁護士報酬ページに一般民事の料金表があります。ただし、この料金表は上限であり、通常は相談の際に話し合って支払可能で妥当な金額にさせていただいております。
その他の費用 当事務所では、着手金・報酬・実費(訴状に貼る収入印紙代や郵便代など)以外の日当や手当(たとえば、裁判所に出頭したら1回いくら等)はいただきません。
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遺産相続の解決事例(3件)

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遺産相続の解決事例 1

あきらめていた父親の遺産。調停で7300万円を奪取。

  • 遺産分割
依頼主 60代 女性

相談前

父親が亡くなったときに、兄弟から、遺産分割書を示されて、それに署名押印するように言われました。
その遺産分割書の内容は、自分がほとんどまともに遺産を相続できない内容でした。
兄弟だけでなく、他の親戚からも、法事のときに、かなり強行的にハンコを押すように言われました。
「あまり親の世話をしなかったし、まあしょうがないかな」 という、あきらめかけた気持ちもありました。
ただ、一方的にハンコを押させられるのは嫌だったので、その場は、なんとか「今すぐハンコと言われても、実印もこの場にはないし」と言って逃れました。
ネットで相続に強い弁護士を色々と探したところ、不動産に関する造詣が深く、また、相続問題にも強いということで相談に伺いました。
相談の結果、自分にも遺産を相続する権利があるという分かりやすい説明を受けたので、兄弟に対して遺産分割の請求をすることにしました。

相談後

最初は、弁護士から内容証明で遺産分割を適正に行うように通知していただきましたが、兄弟が全く話しに乗ってこないので、遺産分割調停を裁判所に申し立てました。
相続財産の中に、亡くなった父の自社株が多かったことや、不動産が多かったことなどから、兄弟の資金繰りも考えると、自社株と不動産を相続した兄弟から代償払いとして現金を3000万円くらい取れれば上々かと思っていましたが、弁護士が自社株や不動産の評価について理詰めで調停委員を説得してくれたためか(自分自身も毎回調停に出席していたので、弁護士の活躍振りは目にしていました)、結局、固定資産税の評価額で約1000万円の不動産と6300万円分の現金による代償払いの合計7300万円相当を兄弟から受けることができました。予想を大きく上回る結果に万々歳です。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

本件は、当初、相手の兄弟に頑ななところがあったため難航しました。しかし、自社株や不動産の価値について理詰めで調停委員を説得し、また、相手方である兄弟に対しても、裁判所に自社株などを正当に評価されると審判に移行させた場合には、あなた達にとって酷な結果になるかもよということをちらつかせ、何とか難航する調停を乗り切りました。
依頼者の予想を大きく超える現金を代償払いとして受けることができ大成功の遺産分割調停でした。

遺産相続の解決事例 2

1億円弱の遺産分割請求を2000万円に減額できた。

  • 遺産分割
依頼主 40代 男性

相談前

父が亡くなった後、海外に居住している姉との遺産分割協議がうまく行きませんでした。
そのため、姉から、遺産分割として9800万円を支払えという内容の遺産分割調停を裁判所に提起されました。
相続した財産の中には、自社株や不動産などが非常に多かったため、これだけ多額の現金を用意することは不可能でした。
また、現金がないからといって、現金の代わりに相続した自社株を姉に渡せば、会社の支配権を取られるおそれもありました。
どうしたら良いか混乱しましたが、とにかく相続に強い弁護士を探そうと思い、たどり着いた弁護士に依頼しました。相続財産としては、不動産も多かったので、不動産に強いということも依頼した理由の一つです。

相談後

調停は難航し、2年近くかかりました。
大きな争点の一つは、自社株と不動産の評価です。これらの評価が高いと、必然的に姉に渡すお金も大きくなるので、これらの評価は私にとって死活問題でした。
弁護士からは、自社株や不動産の評価について適切な意見や主張を調停委員にしていただけました。また、後で知ったのですが、弁護士は金融機関に勤務していた期間も長く、金融の事情にも通じているので、私が銀行などから用立てできるお金についても、裁判所で合理的な説明をしてくれました。
弁護士の努力の結果、私が自社株や不動産の全てを相続し、姉に対しては、2000万円のお金を代償払いするという内容の調停が成立しました。
1億円弱の請求に対して8000万円近く減額することができたので大変助かりました。非常に感謝しています。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

本件では、自社株や不動産の評価が大きな争点となりました。それ以外には、相続財産としては、現金などの流動性ある財産が少なかったため、解決の方向としては、依頼者が自社株と不動産を全て相続し、その代わりに、姉に対して現金で代償払いするのがベストだろうと思われました。
ただ、代償払いする現金が大きすぎると、現実問題として、支払うことができないため、この金額をいかに少なくするかが弁護士としての腕の見せ所でした。
結論としては、相手からの請求を大幅に減額することができたため、依頼者にとって満足の行く結果だったと思います。

遺産相続の解決事例 3

遺留分減殺請求されたものの支払額はゼロに

  • 遺言
  • 遺産分割
  • 遺留分侵害額請求(遺留分減殺請求)
依頼主 50代 女性

相談前

父親が亡くなりました。遺言書があり、財産を私一人に相続させるという内容でした。
遺言書の種類は公正証書遺言です。
父親の残した相続財産の大部分は複数の不動産でしたが、父親には借金もあり、その借金は全部私が引き継いで支払っていく予定でした。
ところが、妹から遺留分減殺請求の調停を裁判所に申し立てられました。
申立ての内容は、①相続した不動産について、遺留分侵害に応じた共有持分を返還することと、②現金などについては遺留分侵害に応じた価格を支払えというものでした。
申立書では、不動産の価値について、各不動産の前面道路の路線価を基準にして評価すべきなどと書いてあり、このとおりに評価すると、不動産についてお金で解決する場合、数千万円という金額を代償払いしなければならなくなってしまうという内容でした。
そこで、「これは不動産に強い弁護士でないと太刀打ちできないかも」と思い、各方面のつてを辿って、不動産に強いことで有名な弁護士に依頼することができました。

相談後

弁護士は、調停での主張書面の中で、相続した不動産の価値について一つ一つ詳細な論述をしてくださいました。
調停委員の話だと、まるで不動産鑑定評価書のようだとのことでした。不動産の価値を算出する理由の説明については通常の不動産鑑定評価書よりもていねいだともおっしゃってました。
その辺は、不動産鑑定士としての実務経験が長い弁護士ならではのことだったのではと思います。
弁護士の主張書面によれば、父から相続した不動産は、いわゆる欠陥土地と言われるものが多く、適正に評価すると、路線価を使って機械的に計算した価額よりも、かなり低い価額になるとのことでした。
弁護士が算出した適正な価額で相続財産を計算した上で、父の借金を差し引くと、ほとんどゼロになるため、遺留分の侵害もないという弁護士の意見でした。
この弁護士の主張書面を受けて、結局、妹は遺留分請求をあきらめ、調停を取下げました。
弁護士費用なども、弁護士と不動産鑑定士のそれぞれを別々に依頼したときに比べて、通常の半額以下に抑えることができました。
数千万円相当の遺留分減殺請求に対して、ゼロで済んだので、弁護士には大変感謝しております。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

本件では、相続財産の大部分は不動産でしたが、いわゆる欠陥土地と言えるものが多く、適正に評価すると、かなりの低額になり、その上で被相続人の借金を差し引くと、ほとんどゼロになってしまうような内容でした。
そこで、不動産鑑定士の実務経験も長い私としては、主張書面で、各不動産の適正な価額について詳細な論述を行いました。
不動産の一つは、3000㎡を超える広大地で、かつ、前面道路が4mと非常に狭いため、大きな減価要因がある土地でした。
不動産の一つは、いわゆる死に地部分が20%を超える不整形な土地で、非常に使いにくく、これも相当な減価要因がある土地でした。
不動産の一つは、地積が400㎡と、戸建住宅敷地としては過大で使いにくい土地である上に、他人に安い地代で賃貸していたため、底地として大きな減価要因がある土地でした。
不動産の一つは、三角形の変な形である上、市役所で調べたところ、接面している前面道路が建築基準法上の道路ではない土地でした。そのためにかなりの減価要因がある土地でした。
このように問題がある土地が多かったため、適正に評価すると、路線価などを基準にして評価した場合とは、全然異なる低額になったわけです。
この結果、相続した不動産などの価額から、相続した借金を差し引くとほとんどゼロになってしまう結果となりました。
相手方には、東京の弁護士が複数ついていましたが、不動産を適正に評価したこちら側の主張書面を見て、こりゃダメだと判断したようです。

遺産相続

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債権回収

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政府系金融機関(現 日本政策金融公庫)に勤務し、債権回収業務を多数経験しました。賃料、売上代金、未払給与等について実際的な解決を目指します。

対応体制

  • 24時間予約受付
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  • 夜間相談可

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個人で解決しようとすると、逆に話をこじらせてしまうこともあります。
悩むことに時間を費やすよりも、お気軽に御相談ください。

◆実績◆
・政府系金融機関に勤務していたときに合計で600社以上の企業と関わり、お金の問題に従事。
・政府系金融機関での不動産の担保査定件数、不動産鑑定士として行った鑑定評価と不動産調査件数、弁護士として受任した不動産に関する案件数の合計は4千件を軽く超えます。
・政府系金融機関に勤務時代には、債権の管理・回収業務を担当。多いときには一ヶ月で200件を超える遅延先に対して督促・交渉・法的処理・弁済受領。
・名古屋国税局から、路線価に関する「土地評価基準」作成のための「鑑定評価員」を10年以上に渡って拝命。
・名古屋中税務署や小牧税務署などから土地評価基準作成のための「精通者」をこれも10年以上に渡って拝命。
・固定資産税についても、名古屋市・津島市・愛西市・春日井市・北名古屋市・清須市・小牧市・豊山町などの税務課の土地係から、固定資産税鑑定評価員や固定資産税時点修正評価員を10年以上に渡って拝命。

このように不動産の税金に関する業務に多年従事していましたので、一般の弁護士では知り得ない税務実務に関する阿吽の呼吸も身につけております。

◆費用について◆
当事務所では、弁護士費用がいくらかかるか分からずに不安になるということがないように、明瞭で分かりやすい料金体系としています。
弁護士費用について少しでも不明な点があれば、相談の際に、遠慮なくお問い合わせください。

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楽器の修理業を営んでおります。 修理完了後の楽器を、3年以上受け取りに来ず、連絡も取れないお客様がいらっしゃいます。 (受付の際に書かれた連絡先に、複数回にわたってメール、電話、郵便で連絡を試みましたが駄目でした) もちろん修理代金は未回収。当店にとっては少なくない金額ですので、楽器を処分し...

他人の物なので、そのまま処分することはできませんが、動産保存(動産の維持保全、修繕など)の先取特権があるので競売にかけることはできます。競売にかけて債権者(質問者様)自信が買い受けることも可能です。買い受け代金は、債権と相殺されるので費用負担は無いことになります。競売で自分が買い取れば、自分の所有物になるので、自由に処分できるようになります。 動産保存の先...

梅村 正和弁護士

農地の賃貸借契約の解約についてです。現在、母から相続した農地(田)を所有しております。当該農地については戦前より賃借人が占有しており、現在も賃借人が田として耕作しております。毎年1万円程度の小作料を受領しておりますが、当該農地が市街化区域内である為、小作料の約16倍に相当する固定資産税を毎年支払...

原則、合意解約であっても都道府県知事の許可が必要なので(農地法18条1項)、借主が合意しない場合は、基本的には相当に難しいということになります。 ただ、都道府県知事の許可要件に「その他正当の事由がある場合」(農地法18条2項6号)というのがあるので、正当事由があると認められれば可能性はあるということになります。 ただ、借地借家でも、貸主は正当事由がないと...

梅村 正和弁護士

主債務者がある協同組合から土地購入のため融資を受けた800万円について、個人経営店舗の閉店などにより支払い能力が無くなったため、この融資の連帯保証人になっていた私の父に請求が来ることになりました。この父が他界するなど、協同組合から裁判を起こされ連帯保証債務を相続することになり、母と姉と私が法定...

昨年4月に民法改正されてますが、昨年4月より前の保証については、従前の例によるとされてますので(附則21条1項)、改正前の民法規定によります。改正前民法では、連帯保証人への裁判上の請求は、主債務に対しても効力を及ぼすとなっていたため(改正前民法458条による改正前民法434条の準用)、連帯保証人が訴え提起されて敗訴したなら、裁判上の請求によって主債務の時効も...

梅村 正和弁護士

債権回収の料金表

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項目 費用・内容説明
相談料 初回相談無料。ただし30分超の場合、30分ごとに5千円(税別)。
着手金 当事務所ホームページの弁護士報酬ページに一般民事の料金表があります。ただし、この料金表は上限であり、通常は相談の際に話し合って支払可能で妥当な金額にさせていただいております。
成功報酬 現実に回収した金額の15%(税別)等となります。当事務所では、勝訴判決を取っただけでは報酬をいただくことはありません。現実にお金を回収して初めて報酬が発生します。
その他 当事務所では、着手金・報酬・実費(訴状に貼る収入印紙代や郵便代など)以外の日当や手当(たとえば、裁判所に出頭したら1回いくら等)はいただきません。
個別料金に関しましては、直接弁護士にご確認をいただくことをお勧めします。

債権回収の解決事例(4件)

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債権回収の解決事例 1

未払残業代150万円を奪取

依頼主 30代 男性

相談前

退職した会社に対して未払いの残業代を請求しました。
残業の状況は、タイムカードの写真を撮ったり、残業した時間を手帳にメモしたりして把握していました。
相談したところ、残業状況について完璧な証拠があるわけではないが、これだけ揃っていれば何とかなるのではとアドバイスを受けたので、未払残業代の回収を依頼しました。

相談後

裁判などでは、証拠がない部分については、会社側が否定した場合、残業したことを証明できないので残業代の支払いを認めてもらえないことがあるのは理解してました。
ただ、ある程度の証拠が揃っているので、その限りでは認めてもらえるだろうと期待してました。
弁護士は、最大の金額を回収するためには、審判や訴訟によるのではなく、任意の話し合いによる交渉が適当であると判断したようです。相手方に通知した文書の内容や相手方から来た文書の内容は報告を受けていましたが、微妙なところは、弁護士が電話で色々と配慮した交渉を行ったことが効いていたようです。
結果としては、未払残業代のほぼ満額である150万円を回収することができました。大満足です。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

本件では、ある程度の残業記録があったので、その限りでは回収の確実性が予想された案件でした。ただ、残業記録とは言っても、依頼者の手書きのメモなども多いので、裁判になったときには、裁判所がどこまで証拠として認めてくれるだろうかというのはありました。裁判になると立証できたところまでしか回収できないおそれがあるので、任意の話し合いによる解決を目指しました。
結果として、会社側が、未払残業代のほぼ満額を支払うという内容の和解をすることができ良かったです。

債権回収の解決事例 2

ボッタクリバーでぼったくられたお金を回収

依頼主 20代 男性

相談前

東海地方では随一の歓楽街である名古屋市中区の錦三丁目いわゆる錦三(きんさん)のボッタクリバーで45万円という高額な飲食代を請求されました。
そのときは、脅されて恐くなり、たまたま現金を所持していたので45万円を耳を揃えて現金で支払ってしまいました。
しかし、日が変わって落ち着いてくると、悔しさがこみ上げてきました。
たぶん無駄に終わるだろうと思いながらも、相手の店が45万円を払ったときに領収証を切ってくれたので、ひょっとしたらという気持ちもあり弁護士に相談しました。
ただ、普通は、ボッタクリバーと言うと、大して飲み食いしていないのに不相応な高額な飲食代金を請求されることだと思いますが、私の場合は、相当な量の飲食を現実にしていました。酔っ払っていたこともあり、いったい、どれだけ飲食したかは明確には分かりませんが、金額にすると結構なものになるだけの飲食をしていた可能性が高いです。

相談後

弁護士は、訴訟などの方法では、相手の特定(支払い能力がある店の経営者が誰か)や、勝訴しても財産に対する強制執行について困難性が予想されるため、可能な限り任意の話し合いで交渉してみようということでした。
内容証明郵便で、ぼったくったお金を返せという通知をした後、店の店長と名乗る人物から弁護士に電話があり、以後、この店長と電話で交渉を続けたようでした。
その結果、ボッタクリ店が私に25万円を支払うという和解をしていただき、そのとおり25万円を払わせることができました。
25万円を払わせてからしばらくして、テレビで錦三のボッタクリバーが摘発されたというニュースがありました。自分が行った店なのかどうかはよく分かりませんが、このような相手からお金を取ることができて満足しています。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

本件は、相手が相手なので、訴訟をして勝訴判決をとっても現実にお金を回収できるかどうかという問題がありました。また、店の届出上の形式的な経営者と実質的な経営者とは異なっている可能性が高く、訴訟するにしても、その相手(被告)を誰にするかという問題もありました。
最初は、内容証明郵便で請求しました。請求の内容は、45万円という飲食代金は高額すぎて暴利行為になるので民法90条で無効であるから、45万円全額を返せというものです。
この請求に対して、店の店長と名乗る男から連絡があり、以後、この店長と交渉を進めました。紆余曲折はありましたが、この店長から20万円を返すという妥協案が出ました。普通であれば、数万円返すとかふざけたことを言ってきたりするのですが、本件では、店側が45万円の領収証をきちんと切っており、また、こちらとしても45万円の返還があくまでも原則であると強気に出ていたため、向こうの妥協案として20万円という金額を提示してきたものと思われます。
こちらとしては、金額的には不明であるものの、相当な飲食をした事実があり、また、このボッタクリ店が警察に検挙されればお金の回収どころではなくなるかもしれないというのがありましたので、あと5万円上乗せするなら和解すると持ちかけ、結局、25万円を相手が払うという内容の和解ができました。
このような相手から回収することができて本当に良かったです。

債権回収の解決事例 3

知人に貸していた300万円を全額回収

依頼主 30代 女性

相談前

知人に対して、私と母とで合計300万円の貸し付けをしていました。
何度返してくれと連絡しても、のらりくらりの返答で、返してもらえない状態が続きました。
ある時期までは、貸したお金をきちんと返してくれていたので、今回も大丈夫だろうと思って貸したのですが、いつもとは異なり、なかなか返済してくれませんでした。
このままでは埒があかないので、ネットで債権回収に強い弁護士を探して依頼しました。

相談後

貸金返還請求の訴えを提起しましたが、最初は、相手が所在不明のため裁判所からの訴状送達ができませんでした。
弁護士が相手の住民票の調査など色々と走り回って、何とか訴状が送達されたようです。
訴訟手続の過程で、相手方から、被告の関係者が借金を代払いするという話しが出てきました。
そこで、その関係者が借金全額を代払いするなら、訴えを取り下げるということで話がまとまったようです。
最終的に、その関係者が全額を支払ってくれたので、母ともども貸金を全額回収できました。弁護士には大変感謝しています。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

本件では、訴えを提起した当初、裁判所から相手に訴状が送達できませんでした。
そこで、住民票の調査や被告が住んでいるはずの所まで出向いて調査し、被告の居住地を確定した上で、裁判所に休日送達をしてもらいました。これによって、訴状が相手に送達されたので、ほっとしました。
訴訟の内容ですが、被告と内縁に近い関係にある男性が借金を代払いしても良いという話が出てきました。そこで、相手方弁護士と交渉し、その男性が借金全額を代払いしたなら、訴えを取り消すということで話をまとめました。
結果的に、借金全額を回収できたので、訴訟提起した甲斐のある裁判でした。
通常は、知人に対する貸付金の場合、その知人に資力がないと、訴えて勝訴判決を得ても、現実にお金を回収することができないことも多いですので運が良かったのかもしれません。

債権回収の解決事例 4

ATMで送金先を間違えて送金してしまった案件

相談前

依頼人は、
○○銀行の××支店にある取引先の口座に送金しようとしたところ、
××支店ではなく、「○○銀行の××東支店」のように支店名が非常に似通っている支店を間違ってタッチ操作してしまいました。

しかも、不幸なことに、
間違った支店に、
依頼人の取引先の預金口座番号と全く同じ口座番号があったため、
依頼人は、その口座番号を入力して操作したら、
間違った支店のたまたま取引先と同じ口座番号の口座に誤送金されてしまったのです。

送金確認のタッチをする際に、
預金口座の名義人を確認していれば誤送金は防げたのですが、
似通った支店名の偶然に同じ口座番号だったため、間違っているとは全く考えに到らず、口座名義人の確認をしたつもりで、きちんとしていなかったようです。

依頼人は、ATMから出てきた送金控えを見ると、送金先の名称が取引先とは全く異なる名称だったためビックリ仰天ということになりました。

銀行振込で振込先を間違えた場合の返金手続を「組戻し」と言います。
ただ、
銀行に「送金先を間違えたので組戻しをして欲しい」と申し出ても
簡単に行かないことがあります。
なぜなら、
間違えた先の預金口座は、その口座名義の人のものなので、
銀行が勝手に、その人の口座から誤送金分の金額を引き落とすことができないからです。
間違って送金されたとしても、預金口座自体は、預金口座名義人のものなので、
その口座名義人の承諾がないのに銀行が誤送金先の口座を勝手にいじることができないのです。
そのため、
誤送金した後に、銀行に組戻しを依頼しても、
誤送金先の口座名義人の承諾が無ければ組戻手続ができません。

本件の場合は、
誤送金先の名義人に銀行から連絡が取れなくなっていたケースでした。
すなわち、
昔、この預金口座を作ったが、引越しか何かの際に、預金残高が少ないため、
解約せずにそのまま放っておいて何年も経っているという口座に誤送金してしまったのです。

もっとも、この場合も、
この預金口座を作った名義人の氏名と、そのときの住所が分かれば、
住民票や戸籍関係書類を調査すれば、現在の居場所が分かります。
しかし、
銀行は、個人情報なので、誤送金先の口座名義人の氏名と銀行に登録されているその人の住所は教えられないということになります。

相談後

とりあえず裁判所に不当利得返還請求訴訟を提起しました。
不当利得返還請求とは、このケースの誤送金の場合のように、
自分の損失によって、何の根拠も無いのに利益を得た人に対して、
不当な利益だから、それを返せと請求するものです。

そして、この不当利得返還請求訴訟と同時に、
裁判所に対して、
銀行に誤送金先の口座名義人の氏名と住所を回答させることを求める
「調査嘱託」についても申出を行いました。

銀行は、弁護士には、
誤送金先の口座名義人の氏名や住所を個人情報だからと教えませんが、
裁判所から「調査嘱託」という形式で問い合わせがあると回答してきます。

そして、
この裁判所の「調査嘱託」に銀行が回答し、氏名と住所が判明しました。
ただ、誤送金先の口座名義人は、何回か住所を変更しているので、
銀行が回答した口座名義人の住所を元にして、
住民票調査や戸籍関係書類調査を行い、
やっとのことで口座名義人の住所が判明しました。

この後、裁判所から訴状が口座名義人の判明した住所に送達され、
裁判外で口座名義人から私あてに電話連絡があり、
誤送金した金額をそっくり返還してもらいましたので、
訴えを取り下げて一件落着しました。

梅村 正和弁護士からのコメント

梅村 正和弁護士

この依頼者の場合は、誤送金した金額が大きかったため、弁護士に依頼して回収する利益がありましたが、金額が小さいときには弁護士費用や裁判費用で赤字になることも多いので、ATMで送金する場合は十分な注意が必要です。
ただお金を返せというだけなら、支払督促など比較的安い手段がありますが、誤送金の場合、相手が組戻しに承諾しないと、その氏名や住所を裁判所からの調査嘱託という形でする必要があるので訴訟せざるを得なくなってしまい、それなりの費用と時間がかかってしまいます。

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