永淵 智 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 連帯保証人

  

  相続放棄した際のローンの保証人はどうなるのか？

  妻が亡くなったため、遺産を相続することになりました。相続人は私（夫）と妻の母親になります。妻の母親は現在住宅ローンの支払いをしています。ローンの連帯保証人は母親の兄と母親の息子（妻の弟）、妻がなっています。妻が亡くなったため、相続人である私が保証人になると思いますが、相続放棄した場合、保証人になることを拒否できるのでしょうか？

  

  回答

  ベストアンサー

  ご回答させていただきます。ご質問者様が相続放棄をされた場合、奥様が負担していたすべての債務（法的義務）を承継することがなくなります。そのため、ご質問者様が相続放棄をされますと、保証人の債務を承継しなくなります。そこで、ご質問者様が保証人になることはございませんので、ローンの保証人としての責任を追及されても、これを拒絶することができます。
  
  > 妻が亡くなったため、遺産を相続することになりました。相続人は私（夫）と妻の母親になります。妻の母親は現在住宅ローンの支払いをしています。ローンの連帯保証人は母親の兄と母親の息子（妻の弟）、妻がなっています。妻が亡くなったため、相続人である私が保証人になると思いますが、相続放棄した場合、保証人になることを拒否できるのでしょうか？

  スレッドを見る
• 契約不適合責任(瑕疵担保責任)

  

  瑕疵担保責任なしで購入した中古住宅の雨漏りについての告知義務について

  平成２８年１月に鉄骨造陸屋根２階建ての中古住宅を購入しました。
  
  購入時の契約で、値引きをしたので瑕疵担保責任をなしにしたいと売主側（個人）から相談が有り
  今まで不具合などもないと聞いたのでこちら側も承諾しました。
  
  契約時の物件状況確認書（告知書）には過去に雨漏りを発見していないとなっていますが、
  先日（平成28年2月13日～14日）大雨が降り、建物の中に水溜りができる位になりました。
  また、サッシ部分にはほとんどの箇所で大量の水滴がありました。
  
  仲介業者に連絡し確認してもらったのですが、売主側の業者に伝えてみるとのことです。
  
  売主が知らなかったということになれば、補修の費用は私が負担するかたちになるのでしょうか？
  知り合いの業者に聞いたところ、コーキングだけではまた同じ状況になる可能性が高いので
  外壁を剥がして全て補修？しないと根本的な解決にはならないと言われました。
  （費用は数百万円かかるそうです。）
  
  このような場合、どういった対応をとるのが良いのでしょうか？
  
  宜しくお願いします。

  

  回答

  ベストアンサー

  今回の売買契約では、ご相談者様と売主との間で、瑕疵担保責任を免除する旨の特約がなされたものといえます。
  この場合、売主が雨漏りで建物内に雨が溜まることを知っていた場合のみならず、知らないことに重大な過失があった場合には、ご相談者様は売主に対し、補修費用を負担させることができる可能性があります（過去の裁判例）。
  そこで、①建物引渡前に売主側業者が建物を確認した状況（いつ、どのような部分を確認したのか、その際の写真や報告書の有無）や②売主の利用状況（いつまで、どのように使用していたのか（第三者に貸していたのか自分が使用していたのか等））の情報収集、③近隣住民に対する聴取り（前にも雨漏りの問題が生じていたか）を行われてみるのが良いかと思います。
  その上で、売主側が雨漏りのことを知っていて当然といえるという場合には、補修費用を負担してもらうように売主側と交渉されれば良いと思います。
  
  
  

  スレッドを見る
• 財産処分・管理

  

  相続放棄と売電収入について

  父が亡くなり、相続放棄の手続き中です。
  
  電力会社から電話があり、ソーラー発電の売電分の振込ができないとのことでした。銀行口座は凍結していますので振り込めないということです。
  
  現在父の所有する住宅に住んで暮らしているので、電気料は支払っているのですが、この売電収入は父名義になっていると、もらうことはできないのでしょうか？
  
  今までは、電気料はかかりますが、売電収入があって差し引きすると、とても安くなっていました。
  
  宜しくお願いします。

  

  回答

  ベストアンサー

  お父様が電力会社と売電契約をしていたことで、お父様が「ソーラーパネルで発電した電力」の売電収入を得ていたといえます。しかし、相談者様がお父様の相続放棄をしてしまうと、相談者様はこの売電契約をしている地位を相続（承継）することができないので、その売電収入を得ることはできません。相続放棄をしない他の相続人の方がおられるのであれば、その方の名義に変更をして、その方が売電収入を得るという方法が適切と考えます。

  スレッドを見る
• 更新拒否

  

  立退きを拒否したら、大家から嫌がらせを受け始めました

  5月18日に管理会社から「建物老朽化に付き、退去願えないかと言われています」と、メールで連絡がきました。
  こちらも前向きな返答をしたところ、再び管理会社から「引っ越し先にかかる費用（契約金・引越業者代）は、全額負担されるとの事です」と連絡がきました。
  そこでこちらも物件探しに動き、仮押さえををした旨を告げたところ、突如「オーナー様が、引越業者代金以外は支払わないと仰っています」と、連絡がきました。話が違うと抗議すると「条件が最終決定されていない会話のキャッチボールの段階で勝手に部屋探しに動いて決めてきたのだから、敷金全額返却と引越業者代金以外は、1円も払わない。それが嫌なら、継続して居住してください。これが最終回答です」と、全く取り付く島のない回答がきました。
  こちらは元々積極的に引っ越すつもりはなかったので「そういう事なら、継続して居住します。居住するからには、修繕はしていただきます。こんな話にならなかったら、修繕の連絡をするつもりだったので」と管理会社に連絡をすると「修繕箇所をお知らせください。修繕します」との連絡が。そこで修繕箇所をリストにしてメールで送ると、また突然「オーナー様は『どうせ取り壊す物件を、何故修繕しなければならないんだ？』と仰っておりますので、そのようなことは致しません」との回答がきました。あまりにも大家と管理会社の態度が酷いので、こちらも「約束した事を反故にしているのだから、修繕するまで家賃は支払わない」と通達したところ、嫌がらせが始まりました。
  敷地のデッドスペースに自転車を駐輪しているのですが、そこに『無断駐輪禁止』と貼り紙をされました。私は先代の大家（故人）と入居の際に、そこへ自転車を置いていいとの許可を口頭ですがもらっています。そして現在まで17年間、そこへ置いてきました。現在の家主（息子）になってからも既に5年置いているので、今更『無断駐輪』と言われても納得いきませんし、嫌がらせ以外の何物でもありません。そこで
  
  ・こんな状態なのに、家賃は支払わなくてはならないのでしょうか
  ・メールで「引っ越し先にかかる費用（契約金・引越業者代）は、全額負担されるとの事です」と貰っていますが、これでは支払意志確認の証拠にならないのでしょうか。
  ・先代大家（故人）との口頭での約束は、代替わりしても有効なのでしょうか（そもそも文書でなければダメ？）

  

  回答

  ベストアンサー

  ①家賃の支払いにつきまして、判例は「賃貸人が修繕義務を履行しないため、目的物が使用収益に適する状態を回復していない間は、賃借人は賃料支払の義務を免れる」と判断しています（大判大正１０・９・２６）。そこで、利用できる状態に回復していないといえるような修繕個所がある場合、この修繕個所に関して大家が負担すべき修繕金額の支払いを拒むことができると思われます。ご質問にあるように賃料全額を支払わないということは難しく、修繕金額の部分の支払いを拒絶できると考えます。
  ②管理会社からのメールは、大家側が費用を支払うと約束したことの証拠になります。特に大家が委託している管理会社作成のメールですので、大家側は言い逃れしにくいと考えられます。
  ➂先代大家との口頭での約束は、代替わりした相続人との関係でも有効であると考えられます。書面がないから無効ということはなく、これまでの１７年間の利用実績や今回立退きの話でもめてから貼り紙がなされたこと（代替わりしてからも５年間は利用させていたこと）などを根拠に、現在の家主もこの約束を引継いでいるといえると思われます。
  

  スレッドを見る
• 悪臭

  

  悪臭を出している入居者の居住権について

  初めてご相談申し上げます。
  
  ３年程前から近隣の住人宅からの悪臭と、それに伴う蝿の大量発生に困っています。
  原因は猫の複数飼いですが、本来ペットを飼ってはいけない市営住宅です。
  
  猫は避妊手術もせず、どんどん増えており時折中で猫同士が喧嘩をしている声が聞こえてきます。
  
  最近では、ご本人は別の家(恐らく実家)に住んでいるようで、日に１度帰って来るかどうかで、殆ど猫の家になっています。
  
  この事では管理会社も動いて下さっているようですが、遅々として改善が見られません。
  
  家賃は納められているようですが、このように居住の実態がなくても法的にはこの方の居住権は守られ、管理会社による強制退去などは難しいのでしょうか？
  
  また何か他に方法はございませんでしょうか？ご教示頂けたら幸いです。よろしくお願い致します。
  
  
  
  
  
  
  
  

  

  回答

  ご回答させていただきます。管理会社も動かれているとのことですが、早期の解決が難しいご様子です。その場合、裁判所に民事調停という手続（お隣との話合い）を求めることが可能です。訴訟手続よりも簡便で、お隣との対立も少ない手段です。一度、最寄りの簡易裁判所に民事調停手続の説明を聞きに行かれることをご検討ください。
  
  > 初めてご相談申し上げます。
  >
  > ３年程前から近隣の住人宅からの悪臭と、それに伴う蝿の大量発生に困っています。
  > 原因は猫の複数飼いですが、本来ペットを飼ってはいけない市営住宅です。
  >
  > 猫は避妊手術もせず、どんどん増えており時折中で猫同士が喧嘩をしている声が聞こえてきます。
  >
  > 最近では、ご本人は別の家(恐らく実家)に住んでいるようで、日に１度帰って来るかどうかで、殆ど猫の家になっています。
  >
  > この事では管理会社も動いて下さっているようですが、遅々として改善が見られません。
  >
  > 家賃は納められているようですが、このように居住の実態がなくても法的にはこの方の居住権は守られ、管理会社による強制退去などは難しいのでしょうか？
  >
  > また何か他に方法はございませんでしょうか？ご教示頂けたら幸いです。よろしくお願い致します。
  >
  >
  >
  >
  >
  >
  >
  >

  スレッドを見る
• 飲酒運転

  

  ひき逃げ共犯、飲酒運転幇助にあたるか

  先日、友人がひき逃げを起こし私も同乗していました。被害者は膝を負傷し入院し1ヶ月以内で退院。逃げた理由としてはおそらく飲酒していたからだと思います。
  しかし私は事故当時泥酔していたため、事故を起こしたという認識がありませんでした。
  友人の車に乗った経緯としては私はその日キャバクラで働いておりその日は従業員のバースデーイベントの為大量のお酒、シャンパンなどを飲んでおりました。
  お客さんとして友人が来たらしいのですが、おそらく私はその友人が来た段階でかなり酔っていたので友人がお酒を飲んでいたか、酔っていたかも認識できない状況でした。その流れで私は営業が終わった後、友人に車に乗せてもらい道中で事故をしたらしいのです。友人は翌日逮捕されました。
  
  私も何回か警察に呼び出され取調を受け、事故のこと、お店で友人が来てたこと、ほぼほぼ記憶にないと伝えました。
  また呼び出すかもしれないと言われましたがそれからもう１ヶ月近く経過し事故からも１ヶ月以上経過しました。
  警察から書類送検した、という報告もなく音沙汰がありません。
  この場合、私はどのような処分になったのでしょうか？友人はまだ出てこれていません。

  

  回答

  相談者様が警察で取調べを受けられたのは、道路交通法６５条４項の「酒気帯び運転等の禁止に関する同乗者の処罰」の疑いがあることによると思われます。
  この犯罪は①運転者が酒気を帯びていることを知っていること、②運転者に対して自分を運送することを要求や依頼すること、の両方を満たすことにより成立します。
  今回、相談者様が既に相当酔っぱらっており、①逮捕された友人が酒を飲んでいたか認識できていないことや、②運転してもらったことの記憶もないということであれば、上記の要件を証明することは難しいと思います。
  警察が書類送検するのであれば、通常その前にしっかりとした調書をとりますので、調書がとられていないのであれば、書類送検はまだされていないものと考えます。
  仮に今後、警察から取調べが行われても、これまで通り、記憶がないということを一貫して主張されることが大切です。

  スレッドを見る
• 特別受益

  

  前妻の子との遺産相続で、なるべく前妻の子の取分を減らしたい

  主人には前妻の子が一人いますが、離婚後が養育費も面会もなく、主人の話によると子供には父親の存在を知らせていないそうです。
  主人と私の間に子はいません。
  
  もし主人が私より先に無くなってしまった場合の相続のについて質問です。
  前妻の子に1円も渡したくないのではなく、主人に先立たれた場合、私の老後の生活はどうなるのかと不安に思っております。
  
  主人がなくなった場合、前妻の子に連絡がつかない場合は、どのようにして遺産を相続するのでしょうか？
  
  公正遺言書を作成し私のみが相続人の場合は、他の相続人には、主人がなくなったことを伝えなくていいのでしょうか？？
  
  預金や不動産の名義を私にしておけば、相続の対象にはならないのでしょうか？
  
  特別受益された財産分を前妻の子が知らない場合は、それ以外の財産を相続の対象にするのでしょうか？
  

  

  回答

  ①主人がなくなった場合、前妻の子に連絡がつかない場合は、どのようにして遺産を相続するのでしょうか？
  　遺産の全てを自分が相続する旨の遺言書（公正証書遺言がおすすめ）を作成され、ご自身への相続手続きをされれば良いかと思います。
  ②公正遺言書を作成し私のみが相続人の場合は、他の相続人には、主人がなくなったことを伝えなくていいのでしょうか？？
  　道義的な問題は別として、法的に死亡の事実を伝える必要はないと思われます。
  ③預金や不動産の名義を私にしておけば、相続の対象にはならないのでしょうか？
  　形式的にはその通りですが、相続税が発生するような場合（相続人が相談者様と前妻の子のみであれば、４２００万円を超える遺産がある場合）、税務署から相続対象とみなされる可能性があると思います。
  ④特別受益された財産分を前妻の子が知らない場合は、それ以外の財産を相続の対象にするのでしょうか？
  　前妻の子が知らないのであれば、ご質問のとおり、それ以外の財産が相続の対象になると考えます。
  

  スレッドを見る
• 借地

  

  登記原因が入会林野法第１２条による移転の場合について

  複数の人間の共有地だった土地が「入会林野法第１２条による移転」等と書かれて一人の所有者のものになっていることがありますが、これはどういうことなのでしょうか？

  

  回答

  　ご質問の登記は、「入会林野等に係る権利関係の近代化の助長に関する法律」に基づく登記です。そもそも、入会林野とは、ある地域の人が昔からの慣行や慣習に基づき、あるいは地域の掟などに従って、薪炭材、草などを採取するために使われていた山林原野です。
  　そして、入会林野（入会権）は、権利者の確定が難しく登記が困難であるため、利用されないまま放置されている土地があります。そのため、「入会林野等に係る権利関係の近代化の助長に関する法律」は、入会権を所有権など近代的権利に切り替えることを目的として、「入会林野整備」という規定を設けました。
  　入会林野整備を行うには、入会権者全員の合意により入会林野整備計画を作成し、県や市の認可を受け、県や市は当該計画について認可・公告し、入会権者が取得した権利の登記について、一括して登記を嘱託します。
  　そして、そのときに、「入会林野法第１２条による移転」という原因で登記がなされ、一人の所有者の名義になっているのです。

  スレッドを見る