更新料として法外な金額を請求されたが、非常に廉価に抑えつつ、貸主との円満な関係を維持した事例。

鈴木 崇裕 弁護士が解決

所属事務所 吉田修平法律事務所

所在地 東京都 中央区

この事例の依頼主 50代

相談前の状況 都内に土地を借りてビルを建てて賃貸業を営んでいた相談者が、土地の貸主の代理人であるという弁護士から「契約の更新の時期なので、更新料として○○円を支払え。」と請求されました。

○○円という金額は非常に莫大であり、とても支払えるものではありませんでしたが、相手方の弁護士は「更新料を支払えないのであれば、借地契約は解除する。ビルを壊して出て行ってもらう。」と主張しました。

相談者としては、ビルを壊して出ていくことなどできるはずもなく、銀行から多額の借金をしてでも更新料を支払わなければならないと考え、少しでも値下げができればと思って、相談にみえました。

解決への流れ 初回の相談時に借地契約書の内容を精査したところ、「契約上、更新料を支払わなくてもよいと解釈できる可能性が高い。」ということが分かりました。
更新料は、契約によって定められている場合にだけ支払い義務を負うもので、契約に定めがなければ支払わなくて良いのです。

もっとも、契約書の文言が微妙だったため、更新料を支払う必要が１００％無いとまでは言い切れませんでした。
また、相談者としても、地主に対して幾らかの更新料を支払う意思はありました。

そこで、「更新料をできる限り減額すること」を目標として、相手方弁護士と交渉を開始しました。

こちらからは、
・契約書によれば、更新料の支払い義務を負わないこと
・過去の裁判例に従っても、更新料の支払い義務を負わないこと（裁判例を添付）
・更新料を支払わせたければ、訴訟を起こしてもらっても構わないこと
など、かなり強気の内容を記載した書面を相手方に送付しました。

その後、相手方の弁護士との度重なる交渉を重ねた結果、当初請求されていた金額のほぼ１０分の１の金額を支払うことで、契約を更新するという合意ができました。
合わせて、相手方（地主）が希望していたいくつかの条件を契約に盛り込むことを承諾し、今後も長期に亘り円満な契約関係を維持する土壌を作ることができました。

鈴木 崇裕 弁護士からのコメント 土地の賃貸借契約（借地契約）は、契約期間が長く、土地の価格に比例して更新料の金額も高額になるため、更新時期にトラブルが発生することがよくあります。

数千万単位の請求がなされたとき、仮にダメ元であっても、弁護士を立てて交渉することで、割合はともかく金額的には大きな減額の成果を得ることができる場合があります。
また、本件のように、契約書の解釈等、専門的知見に基づく交渉により、当初予想していたよりも遥かに有利な結果が得られる場合もあります。

弁護士への相談はタダではありません。
しかし、契約書にサインしてしまってからでは、取り返しがつきません。
問題となっている金額が大きければ大きいほど、弁護士から早期に適切なアドバイスを受けることによるメリットは大きく、コストを十分に超えるパフォーマンスを確保できる場合が多いです。