舘 康祐 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 相続登記・名義変更

  

  相続登記に関する話し合いを進める方法について教えていただけますか？

  【相談の背景】
  早速ですが、下記お教えください。
  
  令和６年４月１日から、法令により「相続登記の申請義務化」が始まり、祖父の残した土地（地方の200m^2程度の畑）の相続登記（長い間ほったらかしにしていたものです）を行おうと思っています。
  　当方の父は既に亡くなっているため、当方の兄が残り2人の相続人（父の義理の兄弟で相当高齢です）と連絡を取り、土地の近くに居住する兄が土地を相続し（2人は土地から離れた場所に居住しているため）、お二人には最近の土地売買価格（田舎なので300～400万円程度と思われます）の1/3ずつの金額をお渡しすることを提案したようですが、お二人と亡き父は、詳細は不明ですが感情的なもつれからギクシャクしていたようで、お二人は「土地は市に寄付でもしたら良い」と言って、話は平行線で前に進みません。
  
  【質問1】
  このような場合、どう話を進めたら良いのでしょうか？
  
  【質問2】
  相続にかかわることなので、弁護士さんなど法律に詳しい方を探して相談すべきなのでしょうか？
  
  【質問3】
  弁護士さんに依頼する場合、およそどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？

  

  回答

  【質問1】
  このような場合、どう話を進めたら良いのでしょうか？
  【回答1】
  話が平行線であれば、原則として家庭裁判所に遺産分割調停の申立てをすることになります。
  ただし、他の2名の相続人の希望が特になく、単に協力をしたくない、という趣旨であれば、その調停の終わり方として「調停に代わる審判」という簡便な手続が取れる可能性があります。
  
  【質問2】
  相続にかかわることなので、弁護士さんなど法律に詳しい方を探して相談すべきなのでしょうか？
  【回答2】
  調停の申立ての代理人となれるのは弁護士しかいませんので、弁護士に相談するべきです。
  
  【質問3】
  弁護士さんに依頼する場合、およそどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
  【回答3】
  これは弁護士によって異なりますし、手続がどの程度複雑になるのかによっても異なります。
  ただ数十万円は見といた方が良いと思います。
  

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• 契約書

  

  不動産取引時における本人確認について

  【相談の背景】
  宅建業者である当社は転売を目的としてディベロッパー（以下「売主」という）から未完成の新築分譲マンションの1室（以下「本物件」という）の購入を検討しております。私は当社の取引担当として業務に従事しております。購入を検討している新築マンションは共同事業のため売主は3社存在しており、A社（上場企業）、B社（上場企業）、C社（非上場）という構成です。A社、B社、C社間で業務委託契約を締結しており、販売業務全般はA社が行っております。また、B社、C社はA社に代理権を与えております。代理権の範囲は重要事項説明書の交付、売買契約の締結、売買代金等の授受、提携住宅ローン等の金融機関への融資取次業務、引渡しおよび登記手続きです。（売買契約書にA社がB社およびC社の代理権を有する旨の記載がございます。おそらく販売委託契約書に基づくものと考えております。）売買契約書には3社の所在、会社名、代表者名の記載がございますが、押印をするのはA社（売主兼販売代理との記載あり）のみです。私は本物件のモデルルームにてA社の社員から営業を受けており、メールや電話で何度もやり取りをしております。また、本物件のモデルルームや当社事務所にて、その他のA社社員ともお会いしております。B社、C社は販売活動を行っていないため、B社、C社の社員の方には一度もお会いしておりません。
  
  【質問1】
  売主3社間で締結済みの業務委託契約書の写しの取得が現実的ではないため、新たにB社、C社からA社への委任状を作成頂き、印鑑証明書の写しを送付してもらうと考えておりますが、必ず必要な書類でしょうか。
  
  【質問2】
  犯収法についての質問です。A社の取引担当の本人確認（身分証の確認、顧客カードの取引担当者部分への記載）は必要という認識ですが、B社、C社の取引担当の本人確認も必ず必要でしょうか。
  
  【質問3】
  質問2にて、B、C社の取引担当者の本人確認が不要な場合は顧客カードおよび本人確認記録の取引担当者欄は空欄で宜しいのでしょうか。

  

  回答

  質問１
  B社及びC社の委任状と印鑑証明書は必要です。
  
  質問２
  B社及びC社の取引担当の本人確認は不要と考えられます。
  両社の取引担当はA社の取引担当になります。
  
  質問３
  B社及びC社の取引担当はA社の取引担当になりますので、A社の取引担当者を記載することになると考えられます。

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• 相続

  

  相続問題に関する法的措置と手続きについてご教授いただけますか？

  【相談の背景】
  このたび、約10年前に他界した父に関連する未解決の相続問題2件について、ご相談させていただきます。
  
  **問題点1：**
  父の逝去後、生命保険金により全ての負債は完済されました。遺産には不動産が含まれており、法定相続分は母が半分、二人の子供それぞれが4分の1となります。二人の子供のうち一人は前妻との子になります。母は弁護士と相談し、生前の負債を相続分から差し引くと二人の子には負債の負担金が残るので相続放棄を求めましたが、前妻の子が相続分割協議書への署名を拒否し、代わりに1,000万円を要求しています。母は弁護士に早急に対応してもらうように依頼しましたが弁護士は相手からの返答を待ったほうが良いと言いましたが、母は早急の解決を望んでいると伝えると追加金が必要と弁護士に言われ不信になってしまいました。
  
  **問題2：**
  以前この件を担当していた弁護士が、母の依頼なく私と異母兄弟双方の相続放棄書類を送付しました。私だけが放棄書に署名しました。その後母がこの放棄の撤回を弁護士の過失であることを理由に家庭裁判所に求めようと考えていますが、この弁護士に母一人で連絡することを恐れています。
  私はすべての遺産を母の老後の生活に不自由なく使えることを望んでいます。
  以上の事項をご検討いただき、迅速かつ適切な解決に向けた必要な法的措置をご教授いただきたくお願い申し上げます。
  
  【質問1】
  **希望する解決策：**
  1. 家庭裁判所に相続放棄の取消しを申し立てる。
  
  【質問2】
  2. 債務分担と過去10年間の固定資産税の4分の1を反映した相続分割契約書に、もう一人の子の署名を得る。
  
  【質問3】
  3. 不動産の所有権を母名義へ移転する手続きを完了する。

  

  回答

  質問１
  考えられる理由としては錯誤（お母様からの依頼だと誤信していたこと）による取消しです。
  取消申述は、錯誤に気が付いてから６ヶ月以内にしなければなりません。
  仮に取消申述が受理されたとしても、最終的な相続人の地位確定のためには訴訟手続が必要になり、相当な時間がかかると見込まれます。
  
  質問２
  相手方相続人に法定相続分の債務負担及び固定資産税の負担を求めること自体は問題ありませんが、一度署名を拒否されていますので、少なくとも調停手続が必要になりそうです。
  
  質問３
  こちらも質問２と同様、相手方相続人との遺産分割の完了が必要になりますので、その前提として調停手続が必要になります。

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