米山 功兼 弁護士 プロフィール

相談者から高評価の新着法律相談一覧

• 契約の更新

  

  新借地法で土地賃貸契約してますが、契約期間の定めが無く、１０年更新で行ってます。契約期限はあるか？

  借地人ですが、借地にプレハブ（非堅固な建物）を建て学童を経営しています。最初の土地賃貸契約書では、平成２４年２月１２日から平成３４年２月１２日までの期間の１０年間、２回目の契約書は平成３０年２月２２日から平成４０年２月２２日の１０年間となっています。１回目の契約期間が４年残しで再契約されているのは、借地料を２万円値上げされたからです。（１）契約書には借地期間の定めが無く、おそらく１０年更新で再契約されていくものだと考えていますが、この様な契約書の場合、新借地法では、契約期間の定めがあるのでしょうか？プレハブはまだ、健在です。地主が、例えば次は更新しないといった場合、どうなるのでしょうか？（２）２回目の契約期間が過ぎても、プレハブが残っている場合は地主が更新しないといった場合、建物買取請求権は行使できるでしょうか？（３）契約書には「明け渡し」の項目があり、本契約が期間満了、解除その他の事由により終了した時は本件土地を現状に復して明け渡すものとする。明け渡しに際し、立退料その他一切の金銭上の請求はしないものとする。と明記されていますが、学童の経営を続けたいと考えると、地主が更新しないので、土地を明け渡せとなると、経済的に損失を受けるのですが、どうすれば良いのでしょうか？（４）借地料の値上げについても、契約期間が満了しない内に突然、値上げをすると契約更新を求められた場合、どうすればよいでしょうか？御教示お願いします。
  

  

  回答

  ベストアンサー

  一般的な回答になりますが，基本的には次のようになります。
  （１）契約書には借地期間の定めが無く、おそらく１０年更新で再契約されていくものだと考えていますが、この様な契約書の場合、新借地法では、契約期間の定めがあるのでしょうか？次は更新しないといった場合、どうなるのでしょうか？
  　★　契約期間の定めはあるという解釈になる可能性は十分あります。
  　　　もっとも，おそらく定期借地契約には該当しないと思われますので，正当事由がない限り，契約更新の拒絶はできません。
  
  （２）２回目の契約期間が過ぎても、プレハブが残っている場合は地主が更新しないといった場合、建物買取請求権は行使できるでしょうか？
  　★下記の質問と一緒にお答えします。
  （３）契約書には「明け渡し」の項目があり、本契約が期間満了、解除その他の事由により終了した時は本件土地を現状に復して明け渡すものとする。明け渡しに際し、立退料その他一切の金銭上の請求はしないものとする。と明記されていますが、学童の経営を続けたいと考えると、地主が更新しないので、土地を明け渡せとなると、経済的に損失を受けるのですが、どうすれば良いのでしょうか？
  　★上記の規定は，基本的に借主に不利な条項ですので，効力を生じないと思われます。ですので，建物買取請求権、立退料等の請求は可能です。立退きに伴う経済的損失についても立退料で考慮されます。
  
  （４）借地料の値上げについても、契約期間が満了しない内に突然、値上げをすると契約更新を求められた場合、どうすればよいでしょうか？
  　この場合は，応じる必要はありません。もっとも，賃料増額を求めて貸主側が調停（裁判所を介入させて話し合いをする）を申立てることはありえます。
  

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• 過失割合

  

  私右折車で右折終わり相手が直進車前方不注意スピード減速せず後方に激突。

  私右折終わり直進者前方不注意でスピード減速せず、片側1車線で見通しがいい道路で信号なしで左後方追突さへました。
  もちろん、私には過失あると思うのですが、
  ドライブレコーダーからも、減速してる様子なく突っ込んでおり、道路にブレーキ痕もありませんでした。
  修理代金私85万(全損廃車) 相手30万(修理済み)
  私20 相手80じゃないんですかね。
  たしかに、直進者が優先なのは分かりますし、来ないのみ越して右折したんです。普通なら相手方はぶつかりそうなら、減速する筈ですし、減速してなければ全損することは無かったと思います。
  私が80にならなきゃ行けないのか理解できません。
  せめてお互い悪いなら50:50じゃないんですか？
  

  

  回答

  過失割合については，詳細な事実関係（損傷状況の写真，現場写真，ドライブレコーダーの映像等）を確認しなければなりませんので、見通しという点で回答させていただきます。
  相談者の方が右折しようとした車の左後方に，相手方車が接触し，損傷していることからすると，相談者の方の言い分が通る可能性が十分にあると思われます。相手方の任意保険会社は，相手方にとって都合のいい，「優先道路直進車と右折進入車の事故」という部分を取り出しているだけです。
  一度相談者の方が契約している保険会社の担当者に意見を伝えてみてはいかがでしょうか。

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• 行政事件

  

  中学校におけるスポーツ推薦取り消しについて

  公立中学校の推薦取り消しについて
  息子はサッカーでクラブから推薦枠をもらい、高校が決まっていましたが、自転車通学の際にお友達を数メートル乗せたのを見ていたお友達に先生に言われ、一切の推薦は受けさせないと校長から言われております。
  学校の校則では、1回目厳重注意、2回目1週間停止、3回目一ヶ月自転車停止と記載されてます。
  息子が自転車に乗せたのはその時が初めてです。
  
  プロになるために、小学校から県外に1人行き、頑張っている中、推薦で入れないことは致命的です。
  
  先生にご質問です。
  
  ①管轄する自治体を相手に法的に戦ったとして勝つ確率はどのくらいでしょううか。

  

  回答

  端的に申しまして，勝つ確率を測ることはできません。しかし，質問者の疑問はもっともだと思われます。基本的には，学校内の規律については，校長に裁量権があります。しかし，自転車に関する校則違反で、推薦枠を制限するというのは、いささか問題があります。つり合いが取れていないのです。推薦枠に関しては，生徒の進学という重要な権利の行使に該当するので，それを制限するにはそれ相応の重い理由が必要です。
  ただし，教育の一環という側面もあります。一度，反省文等をしたためてみるなどしてみてもいいかもしれません。それでも、強硬に同様の姿勢を示すのであれば、一度正式に抗議の文書を差し入れてみてはいかがでしょうか。
  

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• 個人再生

  

  個人再生前の保険契約者貸付について

  クレジットカードカードや銀行カードローンで1千万程あるため個人再生を検討しております。
  保険の貸付がA社は300万あり解約返戻金は30万位で、B社は貸付が70万位で解約返戻金は40万位です。個人再生する場合貸付の分はどうなるのでしょうか？また個人再生前に契約者貸付を利用した場合どうなるのでしょうか？

  

  回答

  保険金貸付については，通常，個人再生時点で，保険契約自体を解約します（継続しても利息が膨らむため）。そうすると，解約返戻金と貸付金が相殺されます。個人再生前に契約者貸付を利用した場合も同様です。

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