相続人とモメないための相続登記手続
相続財産の中でも、不動産は財産的価値が高いので、遺産相続の際にトラブルになりやすいもののひとつです。また、きちんと必要書類を揃えて相続登記の手続きを取らなければ、税金などの面でも大きな損をすることにもなりかねません。
実際に相続登記をするとなると、何が必要書類かわからないという方も多いと思いますが、放置して相続登記をしないうちに相続人の誰かが死亡すると、さらに相続関係が複雑になってしまう可能性もあります。
適切に相続登記をするために、今回は、相続登記と必要書類について説明したいと思います。
１．相続登記とは？
（１）相続登記とは
被相続人（故人）が不動産を所有していた場合、相続人がその不動産を相続して所有権が移ります。しかし、不動産の登記名義は、相続登記をしないと、いつまでも故人名義のままです。そのため、不動産の登記名義を、被相続人から相続人に名義変更する手続き（相続登記）が必要になります。
相続登記には期限がないので、放置していても罰を受けることはありません。しかし、相続登記をしておかないと、将来的に相続人同士でモメることもありますし、不動産を担保に銀行から借り入れをしたい場合にも手続きを進めることができません。このような事態を避けるために、相続登記は早めに行う必要があります。
（２）相続登記の方法とは
不動産の相続登記手続きの方法には、以下の3つが中心です。他にも相続登記の方法はありますが、この3つの方法がほとんどです。なかでも、複数の相続人がいる場合は、遺産分割によって相続登記をする場合が大半です。
遺言書による相続登記
被相続人（故人）が遺言書を遺していた場合、法定相続分よりも遺言書の内容が優先し、相続登記も遺言書の内容に従って行います。ただし、遺言書がある場合でも、相続人全員が同意すれば、遺産分割協議を行なって遺言書とは異なる内容で遺産を分配し、相続した不動産の相続登記をすることもできます。
遺産分割による相続登記
相続人が複数いる場合、多くの場合、相続人間で話し合い（遺産分割協議）、相続財産の分け方を決めます。合意した内容は遺産分割協議書にまとめ、これに基づいて相続登記の手続きを行います。
法定相続による相続登記
遺言書がなく、遺産分割協議も行わない場合は、相続人が法定相続分に応じて相続登記を行います。
２．相続登記手続きの必要書類と準備
相続登記をするには、内容に応じて以下の書類が必要になります。各役所をまわって、全部集めてもらわなければなりません。
相続人に関する必要書類
これらは、相続人本人が住んでいる市区町村役場で取得できます。役所に行けない場合は、委任状等で代理人に頼むこともできます。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続人全員の住民票
被相続人（故人）に関する必要書類
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）
結婚や引っ越しなどで戸籍が作り直されている場合、全部を集めるのは大変ですが、遠方の戸籍は郵送してもらうこともできます。
被相続人の住民票の除票
被相続人の住民票の除票は、最後に住んでいた市区町村役場で取得できますが、死亡から5年程度で廃棄され、その後は取得できません。既に廃棄されている場合は、その旨の証明書をもらって代わりに添付します。
不動産に関する必要書類
不動産の固定資産評価証明書
市区町村役場の固定資産税を担当する課に「相続登記申請に使用する」旨を伝えて発行してもらいます。固定資産評価証明書は毎年4月1日に更新されるので、法務局に提出する際は、最新の年度の物を添付するようにして下さい。
不動産の全部事項証明書
不動産の証明書のことで、法務局で発行してもらえます。相続登記の申請書を作成する資料として使用します。
３．相続登記手続きの流れ
自分で相続手続きを行う場合、以下のような手順で、手続きを進めることになります。
戸籍謄本等の収集
誰が相続人かを調べて、確定させるために、被相続人と相続人の戸籍謄本を揃える必要があります。正式な相続人が何人いるかを調べるために、生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を集めなければなりません。
遺産分割協議書の作成
相続人が複数いる場合で、法律で決められた相続分（法定相続分）とは異なる遺産の分け方をするときは、遺産分割協議をして全員が合意する必要があります。遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印の押印が必要です。
固定資産評価証明書の取得
相続登記をする際に必要な納税金額を計算するために、固定資産評価証明書を取得します。
登記申請書の作成
登記の種類に応じて、登記申請書を作成し、住民票を添えて、不動産を管轄する法務局に行って相続登記の申請を行います。
相続登記手続きの完了
登記申請書に間違いがあった場合は、都度法務局に出向いて訂正します。相続登記が完了すると、登記識別情報（権利証）がもらえるので、登記事項証明書（登記簿謄本）を発行してもらい、名義が変更されているか確認しましょう。
４．最重要な必要書類、登記申請書の書き方とは？
（１）まずは記載例兼雛形ダウンロード
登記申請書を作成するにあたっては雛形があると便利です。
下記文字をクリックしてまずは雛形をダウンロードしてください。
（２）具体的な書き方
次は具体的な書き方を説明していきます。
目的
登記名義人が被相続人一人の場合は「所有権移転」と記載します。登記名義人が複数の場合は、被相続人の名前を掲げて「持分全部移転」と記載します。
原因とその日付
被相続人が亡くなった日を記載します。
相続人
不動産を相続する相続人の住所氏名を記載します。遺言書がある場合は遺言書に書かれた相続人を、遺産分割による場合と法定相続の場合は不動産を取得する相続人について記載します。
添付書類
- 登記原因証明情報（相続があったことや相続人が誰であるかなどを証明する遺言書や家族関係説明図、戸籍謄本などの書面）
- 住所証明情報（遺言書で不動産を相続することになった相続人の住民票）
- 代理権限証明情報（弁護士や司法書士が相続登記を代理して行う場合は委任状を添付します）
固定資産評価証明書
登録免許税を算出するために必要な書類です。
申請年月日と申請する法務局
登記申請書の提出日と、提出する法務局を記載します。
郵送で書類の返却をしてもらいたい場合の文言
「送付の方法により登記識別情報通知書の交付を希望します。」と記載すると完了後の書類を郵送で返却してくれます。
課税価格、登録免許税
不動産の相続登記を申請する際にかかる税金です。固定資産評価証明書の評価額が課税価格になり、それに1000分の4を乗じた額が登録免許税です。登録免許税は、額面分の収入印紙を登記申請書の余白に貼って申請しますが、印紙に消印をしないように注意が必要です。
不動産の表示
登記事項証明書（登記簿謄本）と間違いがないよう正確に地番や家屋番号を記載します。
まとめ
今回は、相続手続きの流れと、必要な書類について説明しましたが、いかがだったでしょうか。相続人の生前の資料を集めなければならないなど、かなり手間と負担がかかることに驚いた方もいるかもしれません。
しかし、相続登記は、今後、相続した遺産をいかすためにも重要な手続きです。ご不安やご不明点がある場合は、専門家に相談されることをお勧めします。
