知っておきたい借地権の相続の問題
では、地主から土地を借りてその上に建物を立てていた場合、建物が相続財産の対象になるとして、土地を利用する権利である借地権も相続の対象になるのでしょうか。
今回は相続問題のうち借地権をめぐる問題に焦点を当てて説明していきたいと思います。ご参考になれば幸いです。
１．そもそも借地権は相続の対象？
被相続人（死亡した者）が死亡した場合には、相続人に被相続人の財産が相続されることになります。
借地権も立派な財産の一つです。当然に相続の対象になります。
２．借地権を相続するにあたっては何らかの手続きが必要？
借地権を相続するにあたっては地主の許可などは不要です。また、地主へ承諾料や更新料等を支払う必要もありません。新たに相続人が地主と契約を結ぶ必要もありません。
手続きとしては、地主に対して、「借地権を相続により取得しました。」と通知するだけで十分です。
なお、建物の所有権については、実際に相続した者の名義に変更する必要がありますので、この点は注意して下さい。
３．相続人が複数いる場合に！借地権はどのようにして遺産分割する？
ここでは、どのように遺産分割割合を決め方と遺産分割の方法を書いていきます。
（１）遺産分割の割合の決め方は？
（i）遺言があれば遺言に従う
被相続人が遺言を残していた場合には、その遺言に書かれている通りに遺産を分割することになります。
（ii）遺言がなければ法定相続分に従う
民法は、相続人が複数いる場合の遺産に対する取得割合（相続分）を定めています。これを、「法定相続分」といいます。
そして、（i）で説明したように、遺言があればその遺言の指示に従って遺産分割をすることになりますが、遺言による指定がない場合には、この法定相続分が適用されることになります。
なお、法定相続分は以下の表の通りです。
| 直系卑属 | 直系尊属 | 兄弟姉妹 | |
|---|---|---|---|
| 配偶者 | 配偶者 1/2 | 配偶者 2/3 | 配偶者 3/4 |
| 直系卑属 1/2 | 直系尊属 1/3 | 兄弟姉妹 1/4 |
（iii）遺産分割協議で相続分を決定
上記（i）、（ii）の内容について相続人が満足いかない場合には、（i）や（ii）の割合にかかわらず、相続人全員で遺産分割協議（残された遺産を具体的に誰にどのような割合で分割させるかを決めること）をすることができます。
相続人全員が納得して遺産分割協議ができれば、必ずしも遺言や法定相続分のとおりに分割する必要はありません。
話し合いで遺産分割の割合が決まらない場合には、裁判所を通じて調停・審判の手続きをすることで分割割合を決定します。
（２）遺産を具体的に分割する方法は3つ！
次に遺産分割の方法をご紹介します。具体的には以下の3つの方法があります。
現物分割
現物分割とは、相続財産を相続人のうち具体的に誰が取得するのか決める方法です。
例えば、相続財産が土地及び建物だけであった場合に、土地は母、建物は子と分割する場合です。
換価分割
換価分割とは、相続財産を売却して全て換金し、相続人に金銭で分配する方法です。
つまり、金銭以外の財産を全て売却し、遺産の全てを金銭に換えた上で、その金銭を相続人に相続させることを言います。
例えば、相続財産が不動産のみで、相続人のいずれもが不動産の取得を望まない場合に、当該不動産を売却して、その代金を相続人で分ける場合です。
代償分割
代償分割とは、特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人には金銭などを与える方法です。
例えば、被相続人の財産を全て母が相続する代わりに、子には一定の金銭（代償金）を支払う場合です。
（３）借地権の遺産分割の方法は？
では、借地権を相続する場合、遺産分割はどのように行うのでしょうか。
相続人が一人の場合には、その相続人が借地権を相続するため、特に問題は生じません。
ところが、相続人が複数いる場合には、借地権をどのようにして分割するかという問題が生じます。借地権は、簡単に言えば、土地を利用する権利のことですから、現物分割の方法をとることは難しいでしょう。
そこで、換価分割または代償分割の方法が適切です。
具体的な進め方は以下の通りです。
- 地主に借地権付きの建物を買い受けてもらい、その代金を相続人で分割する。
- 地主の承諾を得た上で、借地権付きの建物を第三者に売却し、その代金を相続人で分割する。
- 借地契約満了時に、建物買取請求権（地主に対して、建物を時価で買い取ることを請求できる権利）を行使して、地主に借地権付き建物を買い取ってもらい、その代金を相続人で分割する。
- 相続人中、誰かが借地権付き建物を相続し、借地権付き建物を相続することになった者は、自己の法定相続分を超える部分の価額に相当する金銭を代償金として他の相続人に支払う。
４．借地権を相続する際の注意点
借地権を相続する際には、以下の点を注意するようにしましょう。
（１）相続放棄は慎重に！
被相続人が多額の借金を負っていた場合には、相続放棄をすることもあります。
しかし、被相続人の財産に借地権が含まれており、相続人が相続放棄をした場合には、借地権も放棄したことになります。
そのため、相続放棄後も引き続き同じ建物に住みたい場合には、地主と新たに借地契約を締結する必要があります。
（２）借地権にも相続税がかかる！
借地権も財産に変わりはないので、相続すれば相続税がかかります。
借地権のうち、特に都心の一等地ともなれば借地権の金額も高額になりますので、あらかじめ相続税対策をしておきましょう。
まとめ
今回は、借地権をめぐる諸問題について説明してきましたがいかがだったでしょうか。今回の話が、借地権の相続について悩まれている方の参考になれば幸いです。
