遺言書

弁護士監修記事 2018年09月28日

【相続税】土地を相続する際にどのように価値を評価すればよいのか

遺言書により土地を受け継ぐ場合でも、相続税の計算をするために、土地の価値を評価する必要があります。土地を貸している場合も同様です。

  • 路線価方式
  • 倍率方式
  • 土地を貸している場合の評価方法

この記事では、このような土地の評価方法について詳しく解説します。

目次

  1. なぜ土地の価値を評価する必要があるのか
    1. 相続税を払うかどうかを計算するため
  2. 土地の評価方法
    1. どちらの方法で計算すればよいのかを確認する
    2. 「路線価方式」とは
    3. 「倍率方式」とは
  3. 土地を貸している場合の評価方法
    1. 路線価方式による「底地」の評価具体例
    2. 倍率方式による「底地」の評価具体例
  4. 「小規模宅地特例」が適用されるか確認しよう

なぜ土地の価値を評価する必要があるのか

alt 亡くなった家族(被相続人)が土地を所有していた場合、相続人はその土地を遺産として相続します。

相続税を払うかどうかを計算するため

遺産の総額が一定の基準を超えた場合「相続税」を支払う必要があります。 簡単に言えば、すべての遺産の価値の合計が、「基礎控除額(きそこうじょがく)」という基準を超えると、相続税を支払う必要があります。 alt 相続税を支払う必要があるかどうかを判断するために、土地を評価して、その価値を把握しておく必要があります。

土地の評価方法

alt 土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」という方法があります。 どちらの方法で計算するかは、相続する土地がある地域によって異なります。 相続する土地がある地域が路線価方式と倍率方式のどちらに該当するかは、国税庁の「路線価」に関するウェブサイトで確認できます。

どちらの方法で計算すればよいのかを確認する

国税庁の「路線価」に関するウェブサイトのトップページから、相続する土地がある都道府県を選択します。 ここでは例として「東京都」を選択します。 alt 出典:国税庁ホームページ(説明のために画像を加工しています) 次のページには、「評価倍率表」という項目があり、「一般の土地等用」「大規模工場用地用」「ゴルフ場用地等用」のどれかを選ぶ形になっているので、「一般の土地等用」という項目をクリックします。 alt 出典:国税庁ホームページ(説明のために画像を加工しています) 次に、市区町村を選択する画面になるので、相続する土地がある市区町村を選択します。そうすると、その市区町村の「評価倍率表」が表示されます。 ここでは「八王子市」を選択します。 alt 出典:国税庁ホームページ(説明のために画像を加工しています) 「評価倍率表」から相続する土地がある地域を検索し、該当する住所地の「宅地」の欄に何が書かれているかを確認しましょう。 「1.1」など数字が書かれているなら「評価倍率方式」で計算します。数字ではなく「路線」と書かれていれば「路線価方式」で計算します。 alt 出典:国税庁ホームページ(説明のために画像を加工しています) それぞれどのような計算方法なのか確認していきましょう。

「路線価方式」とは

「路線価方式」とは、土地の面積に「路線価」と「補正率」という数値をかけることで、土地の評価額を算出する方法です。

路線価方式土地の面積 × 路線価 × 補正率 = 評価額

具体的な計算方法

国税庁のホームページで紹介されている、次の例をもとに具体的に土地の評価額を計算してみましょう。 alt 出典:国税庁ホームページ これは、道路に面した700㎡の土地です。道路からの奥行きが35メートルあります。 「路線価」は、毎年改定されるので、国税庁のホームページ上に公開されている「路線価図」で確認しましょう。 ◯で囲まれた「300」という数値が路線価(千円単位)を表しています。このケースでは、路線価は、1平方メートルあたり30万円(300×1000)ということになります。 700 × 30万 = 2億1000万円 この数字に、「補正率」をかけた数値が、路線価方式での最終的な評価額になります。補正率は、土地の種類と奥行きの長さによって変わってきます。 補正率は、国税庁のホームページ上で、次のような詳細な対応表が公開されています(該当する部分のみ抜粋)。

奥行きの長さ/土地の区分 普通商業・併用住宅地区 普通住宅地区
4m未満 0.9 0.9
4m以上6m未満 0.92 0.92
6m以上8m未満 0.95 0.95
8m以上10m未満 0.97 0.97
10m以上12m未満 0.99 1
12m以上14m未満 1 1
14m以上16m未満 1 1
16m以上20m未満 1 1
20m以上24m未満 1 1
24m以上28m未満 1 0.97
28m以上32m未満 1 0.95
32m以上36m未満 0.97 0.93
36m以上40m未満 0.95 0.92

該当する土地が「普通商業・併用住宅地区」なのか「普通住宅地区」なのかは、路線価図で確認することができます。土地の種類を示す記号があるので、該当する土地がどの区分なのか確認しましょう。 この土地は、奥行きが35メートルあり、「普通商業・住宅併用地区」なので、補正率は、0.97になります。 先程の2億1000万円にこの0.97をかけた数字が、路線価方式での土地の評価額になります。 2億1000万円 × 0.97 = 2億370万円

補正率は、この他土地の形状などさまざまな条件で変動する可能性があり、一般の方が自力で正確な補正率を算出することが困難なケースもあります。計算に不安を感じた場合は専門家に依頼することを検討してもよいでしょう。

「倍率方式」とは

路線価が設定されていない場合、「倍率方式」により土地の評価額を算出します。 倍率方式は、固定資産税評価額に評価倍率をかけることで算出できます。 たとえば、固定資産税評価額が2000万円の土地の評価倍率が「1.1」の場合は、次のような計算になります。 2000万 × 1.1 = 2200万円

土地を貸している場合の評価方法

alt 被相続人が他人に貸している土地(借地権の負担のついた土地)も相続することになります。 貸している土地を「底地(そこち)」と呼びます。 他人に貸している土地を相続しても自由に使うことはできないので、底地の価値は、土地の価値よりも低くなります。 底地の評価方法は、すでに説明した土地の価格から「借地権の価値」を引いて計算する方法が参考になります。 「借地権の価値」は土地の価格に、「借地権割合」という数値をかけることで算出できます。 借地権割合は、「路線価」を示す数字の横にあるアルファベットで確認できます。 アルファベットと借地権割合は以下の表のようになっています。

アルファベット 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

「路線価」がない地域では、下の画像のように、評価倍率表にある「借地権割合」という項目に数値が記載されています。 alt 出典:国税庁ホームページ(説明のために画像を加工しています)

「相続税評価額」から「借地権の価値」を引いて計算した「底地」の価格は、相続税を計算するための遺産の評価方法により算出する価格となります

路線価方式による「底地」の評価具体例

路線価方式で相続税評価額を算出した先程の例の土地が、底地だったと仮定して、具体的に計算してみましょう。 alt 出典:国税庁ホームページ この土地の評価額は以下のように計算します。 700 × 30万 × 0.97 = 2億370万円 この土地の借地権割合は「C」(70%)です。借地権の価値は以下のように計算します。 2億370万 × 0.7 = 1億4259万円 底地の評価額は土地の評価額から借地権の価値を引いて計算します。 2億370万 ー 1億4259万 = 6111万円

倍率方式による「底地」の評価具体例

倍率方式で相続税評価額を算出した先程の例の土地(固定資産税評価額が2000万円、評価倍率が「1.1」)が、底地だった場合の計算方法も確認しておきましょう。 まず、土地の評価額は以下のように計算します。 2000万 × 1.1 = 2200万円 借地権割合が60%の場合、借地権の価値は次のように計算します。 2200万 × 0.6 = 1320万円 底地の評価額は、土地の評価額から借地権の価値を引いて計算します。 2200万 ー 1320万 = 880万円

「小規模宅地特例」が適用されるか確認しよう

alt 「小規模宅地特例」とは、一定の条件をクリアすると、土地の相続税評価額を50%または80%減額してもらえる制度です。 遺産の合計額が基礎控除額を超えている場合でも、小規模宅地特例により土地の評価額が引き下げられ、その結果、遺産の合計額が基礎控除額を下回れば、相続税を支払う必要がありません。 「小規模宅地特例」が適用されるか確認しましょう。

次に読みたい記事

相続税評価額を最大80%減額する「小規模宅地特例」を利用できる場合とは

土地を相続するとき「高額な相続税を支払うことになるのではないか」と不安に感じる方もいるでしょう。 「小規模宅地特例」という制度を利用することで、...

あわせて読みたい関連記事

【相続税】分譲マンションを相続する際にどのように価値を評価すればよいのか

遺言書によりマンションを受け継ぐ場合でも、相続税の計算をするために、マンションの価値を評価する必要があります。マンションを貸している場合も同様です...

【相続税】被相続人が借りていた土地を相続するときの評価方法について

亡くなった家族が土地を借りていた場合、相続人は被相続人の「他人が所有する土地を利用する権利」(借地権)を相続することになります。相続税の計算をする...

相続税が発生するか判断するときに遺産の戸建住宅の価値を評価する方法

遺言書により戸建住宅を受け継ぐ場合でも、相続税の計算をするために、住宅の価値を評価する必要があります。この記事では、戸建住宅の価値を評価する方法に...

上場株式を相続するときの相続税評価額を確認する方法

遺産の中に上場株式がある場合、評価額はどのように決めればよいのでしょうか? 遺産の評価は、相続人同士の合意があれば、自由な額で評価できますが、相...

相続分を譲渡する方法l自分の相続分をあげたい人がいる場合の手続き

「遺産はいらないが、自分の取り分を譲りたい人がいる」。このような場合、「相続分の譲渡」を行うことで、自分の相続分を特定の人に譲ることができます。 ...

相続放棄l遺言書で指定された人が遺産を引き継ぐ権利を放棄をする方法

遺言書で指定されて遺産を引き継ぐことになったとしても、何らかの事情で遺産を相続したくないと考える人もいるでしょう。 そうした場合、遺産を引き継ぐ...

遺言が残されている場合に自分で相続税額を計算する方法

相続の手続きを進める際、相続税が課税されるのかどうか、かかるとすれば、いくらかかるのかということが心配になる人もいるでしょう。 * 相続税の基本的...

解決までの流れ

解決までの全記事

弁護士に見積り依頼をする

複数の弁護士にまとめて見積り依頼
費用対処方針比べて選ぶことができます。

  • 弁護士費用がいくらかかるか知りたい
  • 弁護士の選び方がわからない
  • 弁護士が何をしてくれるか知りたい
一括見積りをはじめる無料

依頼前に知っておきたい弁護士知識

遺言を扱う弁護士を探す

遺言書に関する法律相談

1 2 3 4 5 ... 30 ... 50

相談を絞り込む

遺言書の法律ガイド

関連カテゴリから解決方法を探す

弁護士に相談しようと思ったら…

弁護士に見積り依頼をする

複数の弁護士にまとめて見積り依頼

  • 最短3分で依頼完了
  • 依頼内容は非公開
  • 分野に詳しい弁護士から見積り依頼が届く
一括見積りをはじめる無料

依頼前に知っておきたい弁護士知識

相続のニュース

  1. 結婚式で起きた「祝儀空っぽ」事件 新郎激怒...
  2. 「ドン・ファン」全財産を田辺市に寄付と遺言...
  3. はあちゅうさんが「事実婚」発表、知っておき...
  4. 高級住宅街、高価な壺や布団を近所で預け合う...
  5. 富裕層に衝撃「相続税法改正」で節税の縛り強...
  6. 「預貯金」は遺産分割の対象…最高裁の初判断...
  7. 最高裁「預貯金は遺産分割の対象に」判例見直...