ベストアンサー

マンションローン残額の返済について

以前質問した者です。以下がその際の内容ですが再度お伺いしたいことがあり、投稿させていただきます。

マンションのローン残額を全額返済したいと考えています。
これは妻に父親の遺産が入ったので出来ることで、その際名義(所有)を妻にしたいという相談です。
私には借金があります。これは親の保証人ということで、裁判結果を元に返済額約6300万に対し私の給料に差押えが掛かっていました。支払いを続けた後、東京簡易裁判所で即刻和解をしたもので、今現在も毎月5万円を返済しています。その内容は残額4000万円を2000万円にして支払いが出来なくなった場合にはその効力(和解)は無効になるというものです。これからも返済を続けるつもりでいますが、万一病気や働けなくなったなど、何かの理由で返済が出来なくなった場合に私の名義のままでは差し押さえ等がかかるのではないかと不安です。借金のことは妻も承知しておりますが、父親の貴重な遺産なので、それを借金返済にあてる考えはありません。
なお、マンションのローン残額は約1800万円、借金は約1500万円です。
色々調べてみて、ローン残高を妻が一括購入し、名義変更をすればと考えていますが他に良い方法はありますでしょうか。又、手続きは個人でもできるのでしょうか? その他、税理士を頼んだ場合など、諸々掛かる手数料・税金等はいくら位でしょうか。
また、この行為に問題はありますでしょうか。

回答いただきましたことは
・詐害行為取消訴訟される危険があります。
・弁護士・税理士に相談した方がよいとは思います。とのことでした。
今回の質問は残額を妻が支払いをしてその分を共有名義にした場合の問題点を教えて欲しいということです。(現在は全て私の名義になっています)
また、他に良い方法はありますでしょうか。
最終的には弁護士さんにお願いしたいと思っておりますが、よろしくお願い致します。
何度も申し訳ございません。

相談者(721485)からの相談
2018年10月23日 11時37分

みんなの回答

村上 誠
村上 誠 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都6
ありがとう
> 今回の質問は残額を妻が支払いをしてその分を共有名義にした場合の問題点を教えて欲しいということです。(現在は全て私の名義になっています)

あなた名義を残す場合には、あなたが借金の返済ができなくなれば、あなたの共有持分に対して差押がされ、競売される可能性があるということだろうと思います。

> また、他に良い方法はありますでしょうか。

マンションの価値が1800万円以下であれば、住宅ローンの担保権者の了解の下で、奥さんにマンションを1800万円で購入してもらい、その代金を担保権者に支払って、担保を解除してもらい、マンションの名義を全て奥さんにすると言う方法をとれると思います。
あるいは、マンションを諦めて、住宅ローンの担保権者の了解の下で、マンションを第三者へ任意売却し、それにより住宅ローンが残るとしても、その残った住宅ローン債務と、あなたが負っている保証債務とを合わせて、個人再生手続や自己破産手続により整理するという方法があると思います(なお、個人再生手続は、住宅ローンを負担したままでも、とれる可能性はありますが)。

2018年10月25日 09時19分

相談者(721485)
回答頂きましてありがとうございます。妻が1800万で購入して担保を解除し、マンション名義を全て妻にした場合、詐害行為ということにはならないでしょうか。私の名義を残すということに拘りはないので、これが出来るのであれば一番ベストだと考えています。
よろしくお願い致します。

2018年10月26日 11時05分

村上 誠
村上 誠 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都6
ありがとう
マンションの時価額が1800万円以下であれば、詐害行為にはならないと思います。
なお、判例は、不動産の相当価格処分行為については、不動産が現金に換えられることにより、費消・隠匿のおそれが高まることから原則として詐害行為の対象となるとしてきましたが、最判昭和41年5月27日は、債務者が、被担保債権額以下の実価を有する抵当不動産を相当な価格で売却し、その代金を当該債務の弁済に充てて抵当権の消滅をはかる場合には、その不動産売却行為は、民法424条所定の債権者を害する行為にはあたらないとしています。

2018年10月26日 13時37分

相談者(721485)
何度も恐縮です。
平成29年度固定資産税・都市計画税課税明細書を元に都税務署で調べたところ、
土地按分持分と家屋を足した相続税評価額の合計金額が約1446万でした。
(土地986万、家屋460万)
私の物件は私鉄最寄駅まで徒歩17分、築24年、戸数45戸です。
そのことから時価額は1800万以下だと考えていますが、合っていますでしょうか。
よろしくお願い致します。

2018年10月31日 09時59分

村上 誠
村上 誠 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都6
ありがとう
> そのことから時価額は1800万以下だと考えていますが、合っていますでしょうか。

固定資産評価額や相続税評価額(路線価)と時価は異なりますので、時価額は不動産業者に算定してもらうか、正確性を期すのであれば、不動産鑑定士に評価してもらう必要があります。

2018年10月31日 11時49分

相談者(721485)
ありがとうございました。
今回の相談を実行するにあたり弁護士さん、税理士さんのどちらにお願いしたら良いのか分かりません。また、特に注意点はありますでしょうか。
その辺を教えて頂けませんでしょうか、よろしくお願い致します。


2018年11月02日 11時01分

村上 誠
村上 誠 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都6
ベストアンサー
ありがとう
> 今回の相談を実行するにあたり弁護士さん、税理士さんのどちらにお願いしたら良いのか分かりません。また、特に注意点はありますでしょうか。

弁護士に相談し、弁護士のアドバイスに従って、必要に応じて税理士にも相談すればいいと思います。

2018年11月02日 11時08分

この投稿は、2018年10月23日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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