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借地契約書記載の期限を過ぎても、慣例的に借地続行していたもよう。その借地権を相続できますか。

叔母が亡くなり、相続人は、私と私の弟の2人のみと確定しました。
叔母は借地の上に立つ自分名義の建物(住居)に住んでいましたが、文書として確認できる「土地賃貸借再契約書」というタイトルの契約書は平成10年11月署名捺印であり、契約の存続期間は平成20年11月までとなっています。その後の借地契約更新の文書は見つかっていないので、契約存続期間終了から既に10年近くがたっている事になります。
亡くなった叔母(借主)、貸主ともに高齢であったため、文書に残る更新もなしに、慣例的に続行されていた可能性があります。ちなみに地代は、叔母の妹である私の母が、その母が亡くなってからは、私か弟が、貸主の口座に振り込んでいましたので、借地代の滞納などは一切ありません。また、貸主の口座が生きているという事は、貸主が今も存命されていると思われますが、数年前から電話連絡をとろうとしても、一向に通じません。
今回の叔母の死亡で、私が叔母の家と借地権を相続しようと考えているのですが、借地の上に立っている建物は、高額な屋根の修理がすぐにでも必要な状態です。
そこで、ご質問です。
既に借地再契約書記載の期限が過ぎている現状で、借地の貸主は、契約更新(および、相続による借主の名義変更)を拒否して、土地の返還を強制する事が可能でしょうか。
建物の高額修理の直後に「土地を返してほしい」と貸主から言われたのでは遅いので、お伺いいたします。





相談者(648347)からの相談
2018年04月03日 03時29分

みんなの回答

岡田 晃朝
岡田 晃朝 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 兵庫県1 遺産相続に注力する弁護士
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> 既に借地再契約書記載の期限が過ぎている現状で、借地の貸主は、契約更新(および、相続による借主の名義変更)を拒否して、土地の返還を強制する事が可能でしょうか。

いいえ。
まず借地権は法定更新されて存続しているでしょう。
借地借家法(借地契約の更新請求等)
第五条 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
2 借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。


そして、借地を終了させるべき異議を言うには正当事由が必要です。
 
第六条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

2018年04月03日 06時29分

岡田 晃朝
岡田 晃朝 弁護士
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なお、増改築されるときは、以下の規定にご注意ください。

借地借家法
(借地条件の変更及び増改築の許可)
第十七条 建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
2 増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

2018年04月03日 06時30分

相談者(648347)
岡田先生
早速のご回答ありがとうございます。
強縮ですが、追加質問させて下さい。

屋根の修理(足場を組んでの屋根の基礎の修理と葺き替え)は、「増改築」に該当し、借地権設定者の事前承諾が必要となるのでしょうか。

スムースに進めるため、事前に貸主に連絡を取り、屋根修理の旨を伝えるつもりではいますが、(1)修理の緊急性、および、(2)貸主と数年来電話連絡がとれていない現状を鑑みると、「事後報告」でも問題ない場合、早急に屋根修理の手配を進めていきたいと考えていますが、結果的に事後報告となった場合、法的に問題になるでしょうか。

2018年04月03日 07時28分

岡田 晃朝
岡田 晃朝 弁護士
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> 屋根の修理(足場を組んでの屋根の基礎の修理と葺き替え)は、「増改築」に該当し、借地権設定者の事前承諾が必要となるのでしょうか。

そこは争いになるとことでしょう。
単なる修繕といえるかでしょうが、あらかじめとっておいた方が良いようには思います。
そこで反対されれば、弁護士に相談にいかれるのが良いでしょう。

2018年04月03日 07時53分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
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既に借地再契約書記載の期限が過ぎている現状で、借地の貸主は、契約更新(および、相続による借主の名義変更)を拒否して、土地の返還を強制する事が可能でしょうか。
法定更新がなされているので、明け渡し請求はできないと思われます。

2018年04月03日 08時54分

この投稿は、2018年04月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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