住宅ローン完済後に元夫から元妻に名義変更

離婚に伴い公正証書を作成します。
子供もいますので養育費の内容も記載します。
相談は住宅についてです。
35年ローンで購入し、あと32年残っています。
旦那単独名義のローン、家の名義も旦那です。
離婚後、旦那が家を出て行き、私と子供が家に残ります。
私が残るので名義変更をしたいですが、銀行から一括返済を求められても困るのでできません。
住宅ローンの借り換えもしたいですが、私が正社員で無いためできません。仮にできたとしても今の銀行の金利がとても安いため借り換えはしたくないです。

そのためローンが引き落とされる銀行の通帳とキャッシュカードを私が持ち、ローンの返済を私がしていきます。
固定資産税や地震、火災保険も私が支払っていきます。
旦那は養育費だけの支払いです。


公正証書には「ローンを完済後、私に名義変更をする」ということを記載します。
財産分与であれば贈与税も非課税になるようですが、どのように公正証書に記載すれば、贈与税や不動産取得税が発生しなくなりますでしょうか?


分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合贈与税がかかることになります。とサイトにかかれていたのですが私たちの場合はどうでしょうか?
婚姻期間6年。
住宅は3500万円で購入、固定資産税は優良住宅の優遇を受けて13万円です。
旦那の年収450万円、私の年収200万円です。
(財産分与は2分1ですが、私たちはそれぞれの名義の口座は分与せず、住宅ローンが引かれている口の残高20万を私がもらいます。預貯金のことはもめていないので公正証書に記載はしません)


登録免許税はいくらくらいかかりますか?


元旦那が、住宅の名義変更前に死亡した場合、住宅は誰の物になりますか?
また死亡後でも公正証書にローン完済後、私に名義変更をすると記載があれば名義変更できますか?
また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか?


元旦那が再婚をした場合でも、公正証書があれば問題なく名義変更できますか?
また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか?


同じく元旦那が再婚し、旦那が死んだ場合
も公正証書があれば再婚相手に分与されずに私に名義変更できますか?
また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか?

そのほか公正証書に記載した方がよい内容があれば教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。
2014年01月12日 22時35分

みんなの回答

黒岩 英一
黒岩 英一 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 長崎県1
ありがとう

公正証書には「ローンを完済後、私に名義変更をする」ということを記載します。
財産分与であれば贈与税も非課税になるようですが、どのように公正証書に記載すれば、贈与税や不動産取得税が発生しなくなりますでしょうか?

財産分与であることが分かるように記載すればそれで構いません。


分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合贈与税がかかることになります。とサイトにかかれていたのですが私たちの場合はどうでしょうか?

税金の問題に回答することは困難です。税理士に相談して確認されてください。


登録免許税はいくらくらいかかりますか?

そのときの固定資産評価額によります。


元旦那が、住宅の名義変更前に死亡した場合、住宅は誰の物になりますか?
また死亡後でも公正証書にローン完済後、私に名義変更をすると記載があれば名義変更できますか?
また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか?

住宅は相続となり、遺書があればそれに従いますが、なければ元旦那の子どものものになります。

死亡後に変更することは困難です。
遺言書を作成してもらった方が確実です。


元旦那が再婚をした場合でも、公正証書があれば問題なく名義変更できますか?
また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか?

問題なくできます。
合意内容さえ書かれていればそれで構いません。


同じく元旦那が再婚し、旦那が死んだ場合
も公正証書があれば再婚相手に分与されずに私に名義変更できますか?
また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか?

公正証書だけでは足りません。
遺言書であなたや子どもに対して家を渡す旨記載してあることがひつようです。

2014年01月13日 09時13分

八坂 玄功
八坂 玄功 弁護士
ありがとう
下記のタックスアンサーのとおりです。
婚姻後に夫婦で頭金を出しローンも支払っている自宅を財産分与するような場合であれば、譲渡所得税や贈与税がかかることはありません。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4414.htm

 離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。
 ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。

1 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
 この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
2 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
 この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
 なお、土地や家屋などを分与したときには、分与した人が分与した財産を譲渡したこととなり、譲渡所得の課税対象となります。
 離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。
 ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。

1 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
 この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
2 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
 この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
 なお、土地や家屋などを分与したときには、分与した人が分与した財産を譲渡したこととなり、譲渡所得の課税対象となります。

2014年01月13日 09時24分

この投稿は、2014年01月12日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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