未登記の土地家屋の遺産分割について。

当家は、不動産(家屋、土地)を売買契約書を以て不動産を所有しました。
上記、未登記不動産を相続され、全相続人とで共有財産としました。不動産の登記名義人は前所有者です。
共有財産の不動産を相続人Jは勝手に土地を登記名義人前所有者Bに売却しようと解体をBに依頼し、Bが解体した。
Jの主張は「売却に於いて不動産の価値を高めようとする行為であり、このことにより相続人に対し損害は一切発生していない。」
またBの主張は「当家宛の領収書を作成し、解体費を立て替えている」と。
近々土地を国道にするべく、Bと国とが契約するらしいです。
その連絡が来ましたが、今では音信不通の状態です。
契約してしまった場合は、私達は解体費のみという負債を背負う結果となると思っています。その考えで宜しいのでしょうか。また、(JかBに対しての)損害賠償を要求する事は出来るのでしょうか。
2017年03月18日 21時45分

みんなの回答

三野 久光
三野 久光 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
再売買の代金は共有者間で分けるということでしょうか。
確かに更地としての土地の価値は古家付きよりも値が上がると考えられますが、建物共有者全員の同意を取らず解体した行為は理論上共有者の共有権を侵害する不法行為として損害賠償請求が可能となります。問題はどちらが大きいかでしょう。

2017年03月28日 17時38分

相談者
三野 先生、ありがとうございます。

損害賠償請求が可能となった場合、どの位の金額を請求できるものなのでしょうか。

>問題はどちらが大きいかでしょう。
と仰っていますが、どちらとはどういう意味ですか。また、大きいというのはどういう意味ですか。

2017年03月29日 12時44分

三野 久光
三野 久光 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
相続財産に被相続人が買って未登記のままの不動産があって、それを相続人の一人?が売主に売却(再売買)したという事案ではないのでしょうか。そしたらその売却金に対して相続人が受け取るべき共有権としての持分があるはずです。それとの比較を言っています。
事案の理解が違っていますか?

2017年03月29日 13時33分

相談者
>再売買の代金は共有者間で分けるということでしょうか。

再売買の代金を共有者間で分けるというのは当初決まっていませんでした。
相続人の中に老人ホームに入っている者がいますので、何かあった場合にその代金を全額、その老人ホームに入居している者に残そうと全相続人が考えていました。
それはあくまでも今後の為に書面を残そうと遺産協議を行った上でのことでした。
J、他の相続人に対して協議を呼びかける書面を出したにもかかわらず無視されました。

その後Jが何を考えての行為なのかわかりませんが、家屋を無断で解体するに至りました。

当方と当方側についている相続人はJが行った事はJが責任を取るべきだと思っているので、Jを無権代理人としています。Jに無権代理人と伝えた後、やっと協議の一部にJは参加し代金の分け方、遺産分割協議証明書が署名実印、印鑑証明を以って決まりました。
Jは放棄してもらいたかったが、譲渡にしてもらいました。
J、は老人ホームの入居者に譲渡して貰い、そのほかの相続人は法定相続分にしています。

以上が、再売買の代金は共有者間分けるかの経緯となります。


しかしまだ、解体費をどうするのか決まっていない為、再度協議に応じる様にと伝えていますが、Jは遺産分割協議が終了したものとして応じません。

Bには何の権限もなしに家屋を解体するに至った為、当方の知らぬところです。と伝えています。(ハッキリとはJが無権代理人とは伝えていません)
その後、Jは当方に対し、先に述べた様な主張を繰り返し、また緊急事務管理という民法698条を伝えて来ました。

BにはJと家屋の解体に関して双方で解決して下さい、とは伝えましたが、Bには拒否されました。


追加で質問致しますので、よろしくお願いします。
再度相続人と協議を呼び掛けてますが、協議に応じてくれず、困惑しています。
そして、Bへは何と言えばいいのでしょうか。

2017年03月29日 13時47分

三野 久光
三野 久光 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
解体はJが当時勝手にしたのですから、業者に対して、Jが支払うべきものです。むしろJのほうがその他の相続人に負担してくれと言ってくると思うのですが。それとも、被相続人の金をJが解体費に使ってしまったということでしょうか。それなら、遺産の無断使用として、相続人は各自持分割合で損害賠償請求することになります。これは債権債務問題であり、遺産分割協議になじみません。
申し訳ないが、弁護士と面談相談なさってください。ネット相談では以上です。

2017年03月29日 14時00分

相談者
Bと国とが契約してしまった後でも、先生が仰った様にBが取得した売却金に対して相続人が受け取るべき共有権としての持分で損害賠償を取れるという訳ですか。

当方は、Bに対し、先に記載した無権代理人Jと解体費の件を解決する様にと伝えたが、Bが拒否している為、当家の遺産分割協議は止まっている状態です。
当家の遺産分割協議及び土地売買の件が終了していない時に、Bが国の買い上げに協力すべく契約をしてしまった場合の質問になります。

これは、JとBから音信がない為、近々現地に足を運ぼうと思っています。現地を見た時に、以上の内容になっていた場合の事を考えて質問をされて頂きました。

先生の事案に関しては何ら間違っておりません、当方の方が分っていなかったので、再度質問をさせて戴いている次第です。

2017年03月29日 14時22分

三野 久光
三野 久光 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
未登記不動産をJが相続人代表としてBに売ったということではないのですか?(むろん再売買契約がなされていれば委任状等の私文書偽造の可能性があります)そうなら、Bに対し売買代金請求権が売主として発生するでしょう。その代金はどうしたのですか。相続人で合意して分けたのではないですか。(国が突然出てますが、Bがその不動産をどうしたかはここでは関係ありません。)Bが解体したので、その分を差し引きJに支払ったということでしょうか。差し引かれた分は損害と言えるかは、建物の時価と比較することになるでしょう。この場合、家付き不動産の時価と更地の時価を比較して、家付き不動産の時価が更地の時価マイナス解体費を超える場合は他の相続人に損害があることになります。

2017年03月29日 14時47分

相談者
先の質問内容を見て頂ければと思っておりましたが、Jが相続人代表として、と言うのは間違いです。
その為に無権代理人と記載したつもりです。Jは相続人代表として、という認識で動いたのかそうではないのかわかりません。だた、無断で解体に至ってしまったという事は事実です。

JはまだBには売っておりません。売る約束をしただけです。
しかし、Jは土地を更地にして売るのは当然と言っていました。(解体してしまった後に、その様な書面が来ました。)ので、Jの依頼でBは家屋を解体してしまいました。Bは当家宛の領収書を作成し立て替えているといっています。

Jが無断で解体に至った解体費を、JとBとの話合いで解決して欲しいと伝えるがBが拒否している状況です。
Bへはどういえばいいのでしょうか。

2017年03月29日 15時52分

三野 久光
三野 久光 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
なるほど勝手に契約しただけで代金もまだ出すか(無権代理とは、本人に効果を帰属することを表示して売買したが、実は代理権がなかった場合を言いますので、全員を代理したのかと思いました)。そうするとその契約の効果は他の相続人には及ばないのだから、まだ未登記建物は遺産の中にあるということですか。
ところで直接質問されていませんが、そうするとBは前主として登記上の所有者ですが実質被相続人に売った(被相続人が代金を払って買い取った)わけですから、これを例えば国に売却するのは横領罪になるので売れません。そして解体依頼して解体してしまったJは建造物損壊罪です。
ご質問のBへの対応ですが、jが依頼したことであって、jに請求しなさいということになります。そして、被相続人が未登記のままであったことから、再売買の効果が及ばないことから、土地の名義を相続人全員に移転登記せよと請求することになります。

2017年03月29日 16時16分

相談者
そうですか。何にしても当家に土地家屋を売ったという証拠がある以上は国には売れないのですね。
まだ、相続人同士で解体費の事を協議しなければと思っていますので、少し安心しました。

>Bは前主として登記上の所有者ですが実質被相続人に売った(被相続人が代金を払って買い取った)わけですから、これを例えば国に売却するのは横領罪になるので売れません。
とされているので、その事で質問があります。

1.国が土地を購入する場合は、国としては、その土地の登記名義人(B)と協議する事になるかと思うのですが、Bが当家との事はかくして国と契約してしまうという事は考えられないのでしょうか。

2.仮に契約し、土地が国道へと変わってしまった場合、当家としては、Bに対して訴訟を起こす期間が決まっているのでしょうか。

3.家屋は築60年以上経っていますが、Jを建造物損壊罪を問えるのでしょうか。

4.Bと話しする時に、解体費をJに請求し、Jが費用負担などの責任を負えば、当家はBとの土地売買に応じるが、Jが費用負担などの責任を負わない時は、相続人の名前で登記してくれと言えばいいのでしょうか。



5.無権代人人としたという事は、頼まれてもいないのに代理人のふりをして取引や約束事をした場合、ではないのでしょうか?

被相続人と前所有者(文書中のBの先先代)との間で、家屋はそのままで戻す事は決まっていました。
口約束ですが。

Jは、Bと土地を売買交渉を始め(約束事)て、その上で家屋を解体するに至った訳です。当方や他の相続人の知らない間に家屋を解体に至り、代金も知らない間にBから立替えたと言われ、請求させている状態です。
それは、当方から言えば何の権限もなく家屋をJが解体に至らしめ、その上、解体費等の余分な費用が増大したのです。こういう行いを無権代理人といいました。

2017年03月29日 17時54分

相談者
この質問だけご教授して戴けないでしょうか。
1.
>土地の名義を相続人全員に移転登記せよと請求する
と言われましたが、土地家屋購入の祖父の名前で登記すべきところ孫の当方(相続人代表者)に飛んで登記出来るものなのでしょうか。

2017年03月29日 22時13分

三野 久光
三野 久光 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
おじいさんだったのですね。そうするとおじいさんとあなたのお父さんはなくなっているわけだ。相続人全員の名義に移転せよという請求が成り立ちますが、調査すると相続人が大変な数になる場合があります。実際するとなると全員の委任状が必要です。もっとも遺言等があり、誰かに単独相続させる等の文言があれば別ですが。弁護士に相談してください。

2017年03月30日 09時57分

この投稿は、2017年03月18日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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