遺産相続について建物や土地は?

公開日: 相談日:2016年02月03日
  • 5弁護士
  • 7回答

遺産相続について相談があります。
10年以上前に祖父が亡くなり昨年、祖母も亡くなりました。
祖父の遺産は貯金などは無く土地と建物ですが長女である私の母が二人の妹に頼み放棄してほしいと頭を下げ放棄してもらいましたが、今回祖母が亡くなったことで遺産の相続を考えてるとの話しでした。現在、土地や建物の名義は亡くなった祖母の名前ですが家のローンは母の名前になってます。なので祖母の遺産に借金がないのは分かりますが、こうした場合、建物の借金が残っていても家などは売却になるのでしょうか?
分かりづらい説明で申し訳ありませんが、ご回答お待ちしてます。

422404さんの相談

回答タイムライン

  • 鮎川 泰輔 弁護士

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    1
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    >現在、土地や建物の名義は亡くなった祖母の名前ですが家のローンは母の名前になってます。
     相続の対象になるのは,祖母名義の財産のみなので,建物の借金は基本的には関係ありません。
     借金について,土地建物に抵当権がついている場合は,借金の返済が滞ると競売の対象になります。

     遺産である土地建物の名義を移すには,遺産分割協議が必要になります。

  • 永井 敦史 弁護士

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    遺産相続
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    抵当権が付されたまま買う人はいませんので、不動産の売却代金で借金を返し、抵当権を抹消してもらうという前提(いわゆる任意売却)なら可能かもしれません。但し、残額が残っていればそれは一括で返済しなければなりませんし、連帯保証人がいるのであればその方にも請求される可能性もあります。

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    今回祖母が亡くなったことで遺産の相続を考えてるとの話しでした。現在、土地や建物の名義は亡くなった祖母の名前ですが家のローンは母の名前になってます。
    1.祖母の法定相続人は子ども3人ですね。

    なので祖母の遺産に借金がないのは分かりますが、こうした場合、建物の借金が残っていても家などは売却になるのでしょうか?
    1.ローン名義は母親ですので,母親が支払いを怠ると銀行から差し押さえられ競売になる危険があります。
    2.実質的にローン残額が付着していることを説明して,母親単独名義にするよう分割協議をしてもらうべきです。

  • 相談者 422404さん

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    ご回答くださった弁護士の方々ありがとうございました。
    説明文に少し追記させていただきます。
    建物のローンは銀行などでなく生前から祖父と付き合いがあった建築会社に直接支払いしています。
    なので銀行などと違い競売にかけられることは無いと思いますが相続となると売ってローンの残額を支払い、その残りを母達、三姉妹で分けることになるのでしょうか?

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    鈴木 克巳 弁護士

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    【問】 建物の借金が残っていても家などは売却になるのでしょうか?
    【答】 お祖母様の相続人である「お母様姉妹3人」のお祖母様の遺産である不動産の遺産分割の方法としては、①現物分割(土地を建物を分割する)、②代償分割(誰か一人が相続して、その人は他の相続人には代償金を支払う)、③換価分割(売却して売却代金を分け合う)④共有のまま残す(遺産共有状態のままにしておく)という4つの方法があります。
        ①の「現物分割」は、不動産が複数ある場合などは、よくある話ですが、不動産が一筆の土地の上で一棟の建物しかないというような場合には現実的な分割方法とは言えません。
        ②の「代償分割」ですが、本件事案では、不動産にはお母様がお住まいかと思われますし、かつローンも負担されているとのことですので、お母様の意思としては、できればお母様が不動産を相続するという内容で話し合いを纏めたいと思っていることと思います。そこで、問題となるのが、姉妹に渡すべき代償金です。単純に考えると、お母様が取得する不動産の価値の3分の1ずつに相当するお金を姉妹に渡すという計算になりますが、お母様は、ローンを負担して、お祖母様の財産(不動産)の価値の維持に貢献してきたこと(寄与分)を主張し、代償金額をなるべく少なくするように交渉していくべきでしょう。
        ③の「換価分割」は、お母様において②の「代償金」を捻出できないような場合にとられるべき方策かと思います。お母様がローンの支払いを怠り「競売」になってしまう場合より、普通の売買(任意売却)の方が高く売れますので、遺産分割方法が「換価分割」で決まるのであれば、任意売却をしていくべきです。この換価代金の配分に当たっても、前述した寄与分を主張して、お母様の取り分が多くなるように折衝していく必要があります。
        ④の「共有のまま」とする場合は、お母様が不動産に住み続けて、姉妹に対しては、賃料(姉妹の共有持分に応じた額)を支払っていくという方法論があります。この賃料額の設定に当たっても、前述した寄与分を主張して、低額に抑えていくという交渉が必要です。
        以上に述べたように、遺産分割は必ずしも「売って解決」というものではないので、お近くの弁護士に相談して、諸種の方法論やお母様にとって少しでも有利な解決に向けての主張立証を検討されるべきでしょう。

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    鈴木 克巳 弁護士

    注力分野
    遺産相続
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    > 建物のローンは銀行などでなく生前から祖父と付き合いがあった建築会社に直接支払いしています。なので銀行などと違い競売にかけられることは無いと思いますが相続となると売ってローンの残額を支払い、その残りを母達、三姉妹で分けることになるのでしょうか?

     正に、先程回答させていただいたところに述べた『寄与分(財産の価値の維持への貢献)』を主張していい事案かと拝察します。
     先程回答したように、遺産分割方法は「売って解決(換価分割)」の方法しかないわけではありません。
     代償分割・換価分割・共有として賃料を支払っていく解決、いろいろありますし、どの方右方をとっても「お母様の寄与分」は絶対主張されるべきです。
     是非とも、お近くの弁護士に相談なされることをお勧め致します。

  • 高島 秀行 弁護士

    注力分野
    遺産相続
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    土地や建物の名義は亡くなった祖母の名前ですが家のローンは母の名前になってます。なので祖母の遺産に借金がないのは分かりますが、こうした場合、建物の借金が残っていても家などは売却になるのでしょうか?
     土地建物に抵当権が付いていれば、買う人はいないと思います。
     そもそも、建物の名義は祖母名義でも、ローンの名義は母名義だということのようです。ローンはどちらが支払っていたのでしょうか。
     母が払っていたのであれば、祖母に対する立替金として主張することが可能です。
     祖母が支払っていたのであれば、母に対する立替金となるか
     実際上は母のローンは祖母の債務と判断できる可能性があります。
     契約書や登記簿謄本を持って、弁護士に面談で相談された方がよいと思います。

この投稿は、2016年02月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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