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遺産分割調停 : 遺産分割調停の申し立て方法や調停の流れ

弁護士の土地の評価と不動産鑑定士の土地の評価はどちらが有効ですか?

遺産分割調停で相手方の弁護士から「次回の調停までに路線価を元に公示価格を出してきます。被相続人の土地の上に第三者の建物があるので評価は低くなります」と言われました。

相手方の弁護士が算出した評価額に対して、こちらは不動産鑑定士に依頼して鑑定評価してもらった場合、調停で有利に扱われる評価額はどちらでしょうか?


また、上記の弁護士の言葉「第三者の建物があるので評価は低くなります」に反論できる法的根拠はありますか?
※被相続人の土地の上にある建物は相手方名義の建物です。私が調停申立人です。相続人二人。 一般的には不動産鑑定士の鑑定は、信用性は高いと思います。
ただし、遺産分割調停・審判において不動産評価額について当事者間で合意できない場合は、最終的には、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定結果を踏まえ、家庭裁判所が評価額を決めます。
> 遺産分割調停で相手方の弁護士から「次回の調停までに路線価を元に公示価格を出してきます。被相続人の土地の上に第三者の建物があるので評価は低くなります」と言われました。
◆ 「路線価を基に公示価格を出す」という表現は不適切です。
  「公示価格が出ている土地の路線価と当該地の路線価を比較照合して当該地の推定時価を算出します。」ということではないでしょうか。

> 相手方の弁護士が算出した評価額に対して、こちらは不動産鑑定士に依頼して鑑定評価してもらった場合、調停で有利に扱われる評価額はどちらでしょうか?
◆ 不動産鑑定士の鑑定評価の方が信用性が高いとは一般には言えますが、調停の場では、裁判所(調停委員)は、双方が出してきた金額の中間値で合意形成を図れないか打診してきます。それで合意形成ができない場合は、裁判所が選任する鑑定士の鑑定という手続になります。

> また、上記の弁護士の言葉「第三者の建物があるので評価は低くなります」に反論できる法的根拠はありますか?
◆ 相手の弁護士が言っているのは、土地使用借権のことです。
  被相続人が相手方名義の建物を土地に建築することを承諾したということで、相手方は、土地について使用借権を有しているわけです。
  一般的に、使用借権減価(概ね10%)というものは行われます。
  これは、裁判所が選任した鑑定士の鑑定によっても行われます。
  これに対する反論としては、使用借権減価それ自体を否定するという戦法ではなく、相手方は、使用借権相当額の特別受益があるという反論です。
  相手としては、代償金を支払って解決しようとしているものと思われ、代償金額は低ければ低いほど有利で、使用借権減価を主張してくる訳ですが、これに対して、貴殿は、特別受益を主張して使用借権相当額を遺産に持ち戻せと主張していくわけです。
  そうなると、結局は、土地の評価額は低くなるものの、相手の取り分が少なくなるということで、結論としては、使用借権減価が行われなかったことと同じになります。
  ただ、相手としては、特別受益の持戻免除の意思表示が認定されるべきだとの主張を展開してくることは十分予想されるので、これに対する反論も対策しておくべきです。
第三者の建物があれば、一般的に低い評価になってしまいます。

相手は、それを前提に、何らかの個別理由を列挙して、低くなる率や程度が大きいと言ってくるはず。

その個別理由に対してひとつずつ反論できるところを反論して、要は、低くなる率・程度につき、相手が言うほど低くはならないという形で反論することになると思います。

調停になっているなら、評価で折り合えなければ、不動産鑑定士に鑑定してもらう流れになります。
デメリットは、鑑定費用が数十万はかかり、事案によりますが、百万を超えてくることも多い点です。
他の先生方の回答ついておりますので,信用性と報酬の点だけに絞って回答します。

弁護士は法律の専門家でありますが,不動産の評価については,一般人よりは詳しいものの,一部の稀な例外を除き基本的に素人です。

不動産評価の専門家は不動産鑑定士です。不動産の地域制や個別性を分析検討したうえで,適正な鑑定評価額を出す正式な資格を有するのは不動産鑑定士だけです。

ですので,不動産鑑定士が真っ当に評価書を作成する限りは,不動産鑑定士の評価額のほうが信用性が高いといえます。

ただし,鑑定報酬は安くはありません。物件の規模,価格水準,権利関係等にもよりますが,数十万円から100万円超の費用がかかります。紛争案件の場合は割増しになることも多いですね。

てんじんさん
2017年12月27日 16時58分

みんなの回答

てんじん さん (質問者)

2017年12月27日 17時02分

新保 英毅
新保 英毅 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 京都府1 遺産相続に注力する弁護士
ありがとう

2017年12月27日 17時11分

鈴木 克巳
鈴木 克巳 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都3 遺産相続に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう

2017年12月27日 17時22分

高岡 輝征
高岡 輝征 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 神奈川県3 遺産相続に注力する弁護士
ありがとう

2017年12月27日 17時22分

大西 純
大西 純 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう

2017年12月27日 17時45分

この投稿は、2017年12月27日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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