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地代を長期供託している借地権の処分にあたって

供託してきた借地に関する取り扱いに関して

相続承継する予定の借地ですが、父が借地人でしたが、地主の方と折り合いが悪く、昭和40年~営々と地代を供託してきました。地主の方も営々と、定期的に地代変更の通知、また、供託してきたものは、一部内金として受領した等、営々と内容証明郵便で連絡をする、といった状況が続きてまいりました。

相続が発生し、息子3名が相続する予定ですが、誰も関係の悪化した借地に居住しようとは思っておらず、売却することを予定しています。

通常、地主の方に購入してもらう、或いは、第三者に地主と一緒に売却することが経済合理性はあります。ただ、地主の方がこれまでの滞納分を精算してから、といった話になるのは目に見えています。

当初契約書に、更新料の支払の条項が無いのに、更新料の通知を求めたり、といった、当事者間の合意を想定しない通知等もあり、これらの精算もすべて先方の通知通りにするのも釈然としない部分があります。

現実的には、相続を期に、一度話し合いに行く。
ただ、その際に、仮に裁判上の争いになった場合、更新料等の精算は不要。
地代については、近隣の地代の相場等を鑑みて、通知された金額では無く、その当時当時の地代と、供託した金額の差額を合計を精算することになろうかと存じますが、地主は一風変わった方で、近隣数件の借地人と悉く揉め、全員が当時より供託対応している、といった相場観も不明な状態です。

こういった場合、争いになった場合に想定される精算額としては、
 通知されたものはあくまで参考 その時代時代の相場、地代の適正な価格等については、依頼する弁護士の方を通じて大まかに試算頂ける。

 精算の目的として、借地権の処分が前提となりますが、借地権の処分の際に、先方が何らかの承認料の要求をされることが想定されます。
 その場合、手間暇の負担が重い為、無償で返還しよう、という選択肢もあり得ます。
 その場合において、無償返還であれば、これまでの未払地代もある、といって無償返還した上で、更に、未払地代を支払う恐れがある、と認識しています。
 ですので、無償返還する際には、先方に未払地代の支払は不要と覚書を入手しておけば良いでしょうか。

 或は、他のアプローチが有りましたら教えていただけますと幸いです。

相談者(666788)からの相談
2018年05月28日 15時33分

みんなの回答

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
地主と話し合ってみないとわかりませんが
関係が悪化している場合
借地権の譲渡には応じないでしょうし
ましてや地主と借地人で共同で土地を売るなどということについて
余程のメリットが地主になければ
協力しないでしょう。

借地権譲渡先を見つけて
借地権譲渡許可の裁判を起こすことになる可能性が高いと思います。
ただ、地主と争いのある借地権を購入する人は少ないように思われます。

まずは、地主との問題を解決してから
第三者に売却することを検討された方がよいと思います。
弁護士に面談で相談されたらよいと思います。

2018年05月29日 09時32分

相談者(666788)
ご回答いただきありがとうございます。

追加となりますが、ご相談させてください。

第三者への譲渡承認で恐らく合意でいないのではないかと思っています。

仮に無償返還する際、無償返還と交換、というのもおかしいのですが、これまで供託していた金額で地代としては確定、これ以上の請求は受けない。未払いは無い、という合意形成に向けて取り組んでいくのかとは思っています。

ただ、その場合でも建物は取壊後の更地としての返還。取り壊し費用はこちら持ち。
更に弁護士費用が掛かるとなると、私以外の兄弟を説得できるかに懸念が生じます。

父は不動産の他、多少の預金等はありますが、今後の生活費について兄弟が支援することなく、手元の預金を費やしていけば数年でほぼ払底する見込みです。※勿論、払底した後の生活費は兄弟で負担しますが。

その場合、相続財産はこの不動産のみ。
実質的な価値はマイナスなので、相続放棄してはどうか、といった意見も出てきています。

相続放棄した場合、地主の方に生じる迷惑等どのようなものが想定されるでしょうか。一体の借地人の先例となるため、過酷な状況になるのであれば、それを避けるために、相続放棄することなく、地主の方と交渉の材料になり、お互いに歩み寄る余地が生まれますので。

2018年05月29日 10時16分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
無償で返還するという提案をすれば
原状回復(建物を壊して)をして返還をするよう求めてくると思います。

相続人が全員相続放棄をすれば、
建物を壊して更地にする費用は
地主が負担することとなります。

2018年05月29日 12時17分

相談者(666788)
最期に、念のため、一点、確認させてください。
借地権は消滅、地主は底地から借地となる。
借地権部分は国庫に帰属、といったことは無いのですね。

であれば、建物取り壊しの手間暇、コストは負担して頂いても良さそうですね。

恐らく、一帯の借地権者の相続が発生し、そのまま居住する相続人が生じない事案は、私たちが相続放棄すると右に倣えする気がします。

ただ、虫食い状の土地になりますし、どちらが先に相続が発生するかといったこともありますし、喧嘩するのはお互いに損ですね。
これらは、父がしっかりしている時に自分で始末をつけないと。
地主の方も癖のある方ですが、父、及び、近所の借地権者も簡単に喧嘩してしまうんですね。不思議なものです。

2018年05月29日 12時25分

高橋 淳
高橋 淳 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都3 遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
1 地代についての問題を決着させるべきですね。
2 債務不存在確認訴訟(地代が○○円を上回らないことの確認を求める訴訟)によりこの問題を解決すれば売却の途も開ける可能性はあります。

2018年06月01日 13時51分

相談者(666788)
最期に、念のため、一点、確認させてください。
借地権は消滅、地主は底地から借地となる。
借地権部分は国庫に帰属、といったことは無いのですね。

訴訟等争いにかまけている余裕は私には無いので、争いの提案はさておき、上記の確認をさせていただけないでしょうか。

まずは、こちらのアプローチの実行可能性を確認したいのですね。

2018年06月01日 19時13分

高橋 淳
高橋 淳 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都3 遺産相続に注力する弁護士
ありがとう
最終的には国庫帰属となります。

2018年06月01日 19時28分

相談者(666788)
地主の方が、いったん国庫帰属という形を経ても優先的に取得する機会を得る、といったことは無いのですね。

地主の方に相続が生じたばあい、仮に地主の相続人が放棄された場合、借地人に優先して買い取らないか、といったことになるのではないかとも思いましたがそれは無いと。

確かに、借地、底地の時価、といったものも難しいため、その場合、財務局との共有として、地主は、財務局から借地代をもらうことができる。

譲渡、建て替え等の各種承認等についても、財務局であっても、一般の借地人であっても同じように地主の方は取り扱える。

ということに地主の方はなるのですね。

であれば、これは、近隣含めて地代相場の妥当性等が争いとなっているのですが、私たちが人柱になることによって、近隣の少なくとも現時点の地代相場は明らかになりますね。
これを材料に、近隣の方は地代問題をクリアにすることができる。

逆に、地主の方の方でも、相続人の方等が相続放棄した場合は、国が底地を取得し、地代等の問題がクリアされることにもなる。

これならば、近隣は一丸となって、地主の方に対応しているので異なるアプローチが出てくるかもしれません。

過去分の地代については、クリアにしてしまうと、近隣に迷惑をかける恐れがあるため、最初の一歩はなかなか踏み出せません。

ただ、少なくとも今後についてはクリアになるのであれば、人柱になる、といえば将来分については、近隣の方は救われますね。地主の相続人の方も含めて救うことができます。

後は、私の兄弟が過去分に足を踏み入れるか。あの地主とことを構えることはすべきでない、といった強迫観念に近い思いが近隣含めてあるため、難しいとは思いますが、兄弟会議はしてみます。

ありがとうございました。

2018年06月02日 14時00分

高橋 淳
高橋 淳 弁護士
弁護士ランキング 登録弁護士が過去30日における弁護士ドットコム内で行った活動(みんなの法律相談での回答など)を独自に数値化、ランキングしたものです。 東京都3 遺産相続に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
> 少なくとも今後についてはクリアになるのであれば、人柱になる、といえば将来分については、近隣の方は救われますね。地主の相続人の方も含めて救うことができます。

そうですね。誰かが行動を起す必要があります。適切な解決ができることを祈念します。

2018年06月02日 15時06分

この投稿は、2018年05月28日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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