登記簿上農地となっている土地の過去の売買について。

1.平成11年に農地法の5条許可を条件とした登記簿上の地目が畑である土地の売買契約をし、農地法の許可を条件とする仮登記をしました。本登記をしようと最近調査しましたところ、複数ある売買物件のうちの二筆が農地法施行前から現況が道路であったため農地法の許可証が不要すなわち農地法の許可が出せない土地(以下当該物件)であることが判明しました。(このような場合でも仮登記の本登記には農地法の許可が必要だそうです)売り主については平成14年に相続が発生しており当該土地につき複数いる相続人のうちの一人の名義に相続による所有権移転登記が平成26年にされております。この場合、不能条件として売買契約は無効になるのでしょうか。無効だとしますと無効なのは当該物件についてのみであり、他の土地の売買については有効なのでしょうか。
2.当該土地につき売買契約が無効だとしますと、
(1)売買代金は契約当時に支払い済みです。契約が無効だとしますと、当該物件についての代金につき売主の相続人から買主へ返金義務が生じるのでしょうか、それとも契約から10年以上経過してるので時効により(時効を援用すれば)返金は不要となるのでしょうか。
(2)当事者が合意で(例えば元の契約に「当該土地の売買につき農地法の許可は不要」等の変更の合意等をする)無効な契約を有効とすることはできるのでしょうか、できるとしますと売り主側は当該物件を相続した相続人ひとりの合意だけだはなく(法定)相続人全員の合意が必要でしょうか。それとも改めて売買契約をやりなおさなければいけないでしょうか。やり直しの場合はもとの契約時に既に支払った代金を売買代金として充当して代金は支払ったことにして(売り主が返金して買い主が再度支払うことなく)新たに契約し直すことはできるのでしょうか。
質問事項が多く、お手数をおかけいたしますがなにとぞよろしくお願いいたします。
enbanjinさん
2015年02月02日 09時23分

みんなの回答

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
農地の売買契約を結んで
その後農地でなくなった場合は
農地法の許可なく売買契約の効力が生じるというのが
最高裁判例です。

そこで、買主であるあなたは
売主に所有権移転登記を求めることができます。
訴訟をして判決を取得すれば判決により登記ができますが
任意に登記をする場合、農地から現況に登記を変更する必要がある可能性があります。

2015年02月02日 10時39分

enbanjin さん (質問者)
高島先生
御回答いただきまして、誠にありがとうございました。
今回の件は、農業委員会によりますと当該土地は登記簿上の地目は畑ですが農地法施行前すなわち売買契約以前より現況が道路とのことでした。すなわち売買契約の時点ですでに(現況は)農地ではなかったのですが(登記簿上は現在も畑です)、このような場合でも、同様に考えてよろしいのでしょうか。(地目変更・売買登記についての売り主の協力は得られると思います)
また、ご紹介いただきました判例の番号等を教えていただくことは可能でしょうか。
大変恐縮ですが、なにとぞよろしくお願いいたします。

2015年02月02日 21時53分

高島 秀行
高島 秀行 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
判例は売買契約後農地から非農地となったものです。
判例は最高裁平成12年12月19日付判決です。

最初から非農地だったということであれば
上記判例の適用はありませんが、
そもそも条件の前提であった農地でなかったのであるから
条件が不能なのでなく、不要だったということで
条件がない売買契約と考えるべきとして
地目を変更してもらって
移転登記をしてもらったらよいと思います。

2015年02月03日 09時48分

この投稿は、2015年02月02日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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