現況道路だが市道認定されていない土地に面した場所に建物を建てることはできる?(建築確認関係)

 現況がアスファルト舗装された道路だが、市道認定されていない土地(地目はおそらく宅地)に面した場所に建物を建てることは可能でしょうか?
 建築確認等に何か問題がありましたらお教えください。
b4_472eさん
2016年06月02日 20時32分

みんなの回答

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
都市計画区域,もしくは準都市計画区域であることを前提に回答します。

この場合,原則として,幅員4m以上の「建築基準法上の道路」に,敷地が2m以上接している必要があります。そして,「建築基準法上の道路」は,同法42条に定義されています。したがって,ご質問の現況道路が,建築基準法上の道路でない場合は,合法的に建物建築をすることができなくなってきます。建築基準法上の道路であるかどうかは,最寄りの市区町村役場の担当部署に行けばわかります。

ただ,建築基準法上の道路でない場合でも,42条1項5号の位置指定道路の指定を受ける等すれば,建築が可能となってきます。

2016年06月02日 20時44分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
追伸です。

道路法上の道路は,建築基準法上の道路です。市道は,道路法条の道路ですから,原則,建築基準法上の道路になります。
しかし,ご質問の現況道路(私道)は市道ではないということですので,建築基準法上の道路でない可能性があるわけです。

2016年06月02日 20時48分

b4_472e さん (質問者)
>しかし,ご質問の現況道路(私道)は市道ではないということですので
ややこしいのですが、市の土地ではあるのですが、市道ではありません。
公道に面していない以上は、建築確認が降りないと考えざるを得ないのでしょうか?
42条1項5号の位置指定道路の指定という制度をもう少しお教えいただけませんか?

長い条文ですね。

建築基準法
(道路の定義)
第四十二条  この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。
一  道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路
二  都市計画法 、土地区画整理法 (昭和二十九年法律第百十九号)、旧住宅地造成事業に関する法律(昭和三十九年法律第百六十号)、都市再開発法 (昭和四十四年法律第三十八号)、新都市基盤整備法 (昭和四十七年法律第八十六号)、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 (昭和五十年法律第六十七号)又は密集市街地整備法 (第六章に限る。以下この項において同じ。)による道路
三  この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
四  道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五  土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

2016年06月02日 22時47分

b4_472e さん (質問者)
2  この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(前項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
3  特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
4  第一項の区域内の幅員六メートル未満の道(第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。)で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
一  周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
二  地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
三  第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
5  前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
6  特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

2016年06月02日 22時47分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ベストアンサー
ありがとう
公道に面していない以上は、建築確認が降りないと考えざるを得ないのでしょうか?

公道か私道かではなく,建築基準法上の道路であるかどうかが問題です。
私道でも,建築基準法上の道路でさえあれば,これに接道義務(幅員4m以上の道路に原則2m以上接道必要です。建築物の規模等によっては,自治体の条例に基づき要件が加重されていることもあります。)を満たす内容で接道していれば,建築確認は降ります。そうでない,いわゆる無道路地であれば,建築確認が下りず,合法的な建築ができない土地として,著しく価値が落ちることになります。
ご質問の現況道路が建築基準法上の道路であるかどうかが重要なのです。市町村役場の建築指導課などに行けばわかります。

位置指定道路とは,もともとは建築基準法の道路ではなかった現況道路を(あるいはそもそも道路でなかった土地を道路状に整備する等して),建築基準法の道路として特定行政庁(要は自治体です。)に位置指定してもらう方法です。
すなわち,現状,建築基準法上の道路に接道していない場合でも,現況道路につき42条1項5号の道路位置指定の申請を行い,無事位置指定を受けられれば,建築基準法上の道路となり,これによって上記の接道義務を満たす状態になれば,建築可能となります。

道路位置指定を受けられる道の基準の大要は,建築基準法施行令144条の4に規定されています。また,申請の際の諸手続等の大要は,建築基準法施行規則9条以下に規定されています。
さらに,各自治体毎に定められた建築基準条例や建築基準法施行細則にも留意する必要があります(ネットに大まかな基準や手続きが掲載されている自治体もあります。)。
道路位置指定が受けられる見込みがあるかどうか,その際の手続等の詳細は,最寄りの自治体に直接確認するのが確実です。

また,上記は,接道義務を満たすことを実現する方向での対策ですが,建築基準法43条1項但書に規定されている接道義務の例外許可を受ければ,接道義務を満たさずとも建築確認を受けることが可能となってきます。この許可要件は,建築基準法施行規則10条の2の2に規定されています。この詳細も,最寄りの自治体に直接確認するのが確実です。

いずれにせよ,これ以上は,最寄りの市町村役場に直接確認するのが確実です。



2016年06月03日 01時53分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
追伸です。

上記の接道義務の条件はあくまで原則で,自治体の幅員6m区域指定,条例,土地の形状等によって,一見接道義務を満たすようでも,満たさないとされる場合(つまり,より厳しい場合)もあります。

この辺も,建築基準法上の道路か否かの確認と合わせ,自治体に相談・確認等してみてください。

2016年06月03日 02時10分

b4_472e さん (質問者)
 自治体に聞かないと正確なところはわからないということなのでしょうか?
因みに地目が宅地であっても現況が道路であれば「建築基準法上の道路」と評価される可能性はあるのでしょうか?

2016年06月03日 07時20分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
自治体に聞かないと正確なところはわからないということなのでしょうか?
ネットの相談で回答できるのは,基本,一般論になります。実際に個別具体の土地が接道義務を満たして建築可能な土地であるかは,自治体に確認するのが確実です。

因みに地目が宅地であっても現況が道路であれば「建築基準法上の道路」と評価される可能性はあるのでしょうか?
土地の地目と建築基準法の道路であることとは,完全にリンクしているわけではなく,地目が公衆用道路であっても建築基準法上の道路とは限らず,また,その逆もしかりですので,念のため確認したほうがよいでしょう。

2016年06月03日 09時14分

b4_472e さん (質問者)
 そもそも道路に面していないといけないとした趣旨とはどのようなものなのでしょう?

2016年06月03日 23時37分

大西 純
大西 純 弁護士
不動産・建築に注力する弁護士
ありがとう
火災等の災害時における避難経路の確保や,消防車両等の緊急車両の接近経路の確保などですね。

2016年06月04日 12時51分

b4_472e さん (質問者)
そのような理由ならどんな道であれ、それらをクリアできさえすれば建築確認を認めても良いように思いますが。

2016年06月04日 17時31分

この投稿は、2016年06月02日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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