上階リフォームで騒音が顕在化、それに伴う資産価値低下や損害賠償、売却時の告知義務について

公開日: 相談日:2012年10月24日
  • 1弁護士
  • 2回答

 数年前に閑静な中古分譲マンションを購入しました。しばらくして、替わった持主が直上の部屋をリフォームする(絨毯敷き→L45フローリング)。その後、賃貸で入居した住人の振動騒音や衝撃音に長期にわたり日々悩まされております。真夜中の耳栓着用も通用せず、瞬時に目が覚めます。当事者同士では何度も口論していますが、利益を得ている張本人の貸主は、実態把握どころか、理屈をこねて逃げ回るだけ。話になりません。住人の神経構造だけでなく、リフォーム自体が適切だったのかの疑問も持っています。
 最初のうちは至極単純に「静かにしてください」ただそれだけだったのですが、健康に悪影響が及び、大量の睡眠薬と精神安定剤漬けに陥ってしまい、理性も限界。これ以上の居住は無理と判断。売却して引っ越す方向で考えています。と、なると、事情が複雑になります。

 そこで質問なのですが。

1)売却時に騒音があることを告知しなければいけないのか? で、あれば、どの程度? (そもそも内覧で「ドスン・カタン・ドタン・バタン」など聞こえたら、売れる訳無いですけど……)
2)騒音ありの告知した場合、価値は低下するでしょう。生じた損失を、どう回収するのか?
3)最低限の告知(まぁ、マンションだからね。あとはお察し下さい)程度だけでも大丈夫でしょうか? 訴えられるのはご免です。

 また、そろそろ責任の所在をはっきりさせ、向ける矛先を決める必要があると感じています。方法としては、

1)自室の騒音測定。
2)上階でバスケットボールなど球体を落とし、自室で音量を測定。階下にも協力頂き、同条件で測定。
 音量が、自室>階下の場合リフォームが不適切、自室≒階下の場合は住人が無神経。

 いずれにせよ、業者に測定を依頼するので、費用は掛かりますが、最悪の場合訴訟も視野に入れております。

 色々書き連ねましたが、ご意見やアドバイスがありましたら、ご教授頂ければ幸いです。

ps。そんな状況で、なぜ、今まで騒音測定を実施していないのか?
>自治体や各機関を当たりたりましたが、貸せる騒音計を持っていないので、借用して計ることができずにいます。レンタルでも結構高価です。闇雲にやるより、作戦立案が先だと思い、まずはここで質問させて頂きました。

146331さんの相談

回答タイムライン

  • 相談者 146331さん

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     なお、上階には複数人が住んでおり、生活サイクルはバラバラ。そのため、騒音発生時間帯は24時間体制です。
     また、戸数や各戸の配置から、騒音発生源は直上に間違いありません。

  • 好川 久治 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    床衝撃音がL45で我慢できないくらいの音が伝え聞こえてきているということは、よほど音を出している方に問題がある事案のように感じますが、とにかく証拠が必要なので、騒音計は費用を出してもレンタルして図ったほうがよいと思います。音圧レベルのほか、生活音なのかそうでないのか、時間帯、音の継続度、相手のリフォームにあたっては届出等の管理規約違反の有無、相手の態度などが裁判では重要となってきますので、フォローが必要です。
    1)売却時に騒音があることを告知しなければいけないのか? 
    ⇒告知については、構造の問題というより我慢できないくらいの音を出す住人が上階に住んでいることは告知しておく必要があるでしょう。
    2)騒音ありの告知した場合、価値は低下するでしょう。生じた損失
    ⇒受忍限度を超える騒音があり、そのために値段交渉において減価を余儀なくされた事情を書面等で残しておく必要があると思いますが、マンションの構造に問題がなく、上階の住人の性質の問題だと、客観的交換価値の減価があったかどうかの立証については裁判所も慎重に判断することになると思うので、裁判になると慰謝料で考慮するという程度にとどまる可能性が高いと思います。
    3)最低限の告知(まぁ、マンションだからね。あとはお察し下さい)程度だけでも大丈夫でしょうか? 訴えられるのはご免です。
    ⇒事実はきちんと伝えるべきです。近隣との紛争があることは述べるべきでしょう。

  • 相談者 146331さん

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     弁護士好川様。ご回答ありがとうございます。
     敵、あえて敵と呼びますが、敵との会話はすべてICレコーダーで録音しています。
     確かにL45とは思えない状況です。どこまで何歩歩いたか、スプーン一つ落としただけでハッキリと分かります。ほぼ生活音なのですが、騒音の頻度と持続時間、発生時間帯や音質が、ひどく神経を逆撫でします。大きな足音やタンスの引き出しの開閉音さえ耳栓を突破し、あまつさえ掃除機でもかけられようものなら、うちの天井が削られるような音がします。
     ともかく、そっと勢いを緩めるような細かい配慮のない、無神経な住人であることには変わりはありません。入居当時は傍若無人の一言で、耐えかねた挙句きつく注意しました。

     また、L45という値は、敵大家が吹かしただけの数字なので、事実確認していないので、最悪ウソかもしれません。
     届出に関しては、大きなヒントを頂きありがとうございます。管理組合に提出すべき図面や仕様書を確認する必要性に気づきました。ましてや、出されてなければ違反ですよね。
     管理規約によれば、実況状況についても調査することができ、該当居住者は協力義務があるので、やはり、フローリングへの改装で遮音劣化の可能性を確かめるのも有効かもしれません。
     ともかく、手放す前にドカドカ数字を突き付けて、可能な限り騒音を受忍限度内に収める努力をしてみます。その上で告知すべきところはするようにします。

     ただし今は、騒音測定は諸事情により予算が確保できないので(直前質問参照)その後になります。
     ただ問題は、管理組合が一般的なものではなく、住人の共同体としての機能しかありません。
     
     また、アドアイス等ございましたら、よろしくお願いします。

     ※先の追記を誤って違反報告を誤クリックしてしまいました。

  • 好川 久治 弁護士

    注力分野
    不動産・建築
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    参考までに先例ですが、マンションの既存床をフローリング床に変更した事例で、フローリング床の有用性を認めつつも、敷設の緊急性がなかったこと、フローリング床による階下への騒音等の影響を認識しながら管理規約に違反する形で階下の住人や管理組合への正規の届出をせずに工事を実施したこと、遮音性能のある床材の使用にそれほど費用がかからないこと、工事の前後で防音・遮音悪化の程度が著しいこと、被害の程度が早朝から深夜にわたり多数回かつ継続的なものであることなどが考慮され、生活音でありながら、受忍限度を超える騒音と認定して、請求者二人に合計150万円の慰謝料を認めました(東京地裁八王子支部平成8年7月30日判決)。また、音を出す居住者が、苦情を訴えてきた住人に対し、「うるさい」、「文句があるなら建物に言ってくれ」などと乱暴な口調で突っぱねるという不誠実な態度に出た点を考慮して、受忍限度を超えると判断し、慰謝料30万円を認めた事例(東京地裁平成19年10月3日判決)もあります。ご参考ください。

  • 相談者 146331さん

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     弁護士好川様。具体的な判例まで示して頂き、ありがとうございます。
     リフォームの時も、階下である私に、告知も文書でも口頭でも一切断り無く、突然、五分と居られない轟音と共に施工を開始しました。休日早朝にです。在宅中の土日夜早朝の工事はやめてくれと苦情を言って、やめさせた程です。(それでもやってましたが……)
     一番気を遣うべき階下に対してこれでは、とてもじゃないが、届出をして規約を守っているとは思えません。
     また、苦情を言うと敵住人は平身低頭だが、ほとんど改まらない。いい加減にしないと、そのうち法廷行きだと一度警告しています。対策したと言っているが、底厚さ3mm程度のスリッパだけ。これ以上どうしようもないと言う。(ウソつけ)
     最終的に大家と話すと言い、そこで止まり、ノーリアクション。ガキの使い状態。(話していないか、話しても大家が動かないかどちらか)
     推測が当たっていれば、判例に当てはまりそうな感じがしています。
     近いうちに組合長と話す機会があるので、まずは図面・仕様書の届出と、規約の下での施工なのか確認します。

     ただ、届出の有無をどう確認すれば良いのかが分かりません。

  • 相談者 146331さん

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     度々の質問追加、誠に失礼致します。

    質問1
    下記文中の「軽易」の適用範囲
    全面絨毯から全面フローリングへの改装も「軽易」の範囲なのでしょうか? 
    ちなみに、他も含めて三ヶ月ぐらい掛かって工事やってました。参考までに、占有面積は一戸約80平米。

    質問2
    期日どおりに図面と仕様書が出されたか否かの確認がしたい。どうやって調べたら分かるのでしょう?
    ------------------------------------------------
    当物件の、使用細則の記載(抜粋)

     居住者は、次に掲げる事項については、あらかじめ理事長に書面により届出をし、書面による承認を受けなければならない。
     
     各専有部分の模様替え等をするとき。ただし、現状回復のため、または木部造作等にかかわる「軽易」な模様替えを除く。
     その場合は工事等の着工予定三週間前までに工事図面、仕様書を提出しなければならない。

この投稿は、2012年10月時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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